De Trip, Tolsteeg Rotsoord

4.1 Projectbeschrijving

Behoud van jonge mensen die net klaar zijn met hun opleiding is van belang voor de economische groei van Utrecht. Voor hen moet meer geschikte woonruimte worden gerealiseerd. In de huidige tijd kan absoluut niet worden voldaan aan de grote vraag naar starterswoningen in Utrecht. In de gemeentelijke Woonvisie is deze constatering omgezet in de doelstelling "het realiseren van startersappartementen op binnenstedelijke locaties rondom het centrum en op 'hotspots' in de wijken".

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Briljantlaan 5 Rotsoord - Utrecht
Op 22 maart 2012 heeft de raad van de gemeente Utrecht het SPvE vastgesteld en is het besluit genomen tot het opstellen van dit bestemmingsplan. Hierin zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld. Hiermee is ook het besluit genomen om het voorliggende bestemmingsplan op te stellen. Daarnaast is in het SPvE vastgelegd dat voor de ontwikkelingen een flexibel bestemmingsplan wordt beoogd.

4.1.1 Programma

Een bijzonder kenmerk van het plangebied is de ligging ten opzichte van de binnenstad, gescheiden door de Baden Powellweg en het spoor. In de visie voor het gebied wordt dan ook benadrukt dat beide gebieden elkaar kunnen versterken. De drukke binnenstad heeft baat bij verruiming van haar positie als (inter)nationale toplocatie en het onderhavige plangebied kan meeprofiteren van de centrumkwaliteit van de binnenstad.

Om een volwaardige uitloper van de binnenstad te kunnen worden is een specifiek programma, dat intensief is en een mix aan functies heeft, nodig.

Functiemenging
De Ambitie voor de Trip is een gemengd stedelijk gebied: Wonen in combinatie met (creatieve- ) bedrijvigheid en in beperkte mate horeca, kantoren, dienstverlening en detailhandel.  

Deze functiemenging draagt in belangrijke mate bij aan de levendigheid op straat. Uiteraard moeten deze werkfuncties zich goed verhouden tot de woonomgeving. Onder functiemenging wordt de menging van kleinschalige economische en andere functies met woonfuncties verstaan, met als doel het economisch floreren, de levendigheid, de werkgelegenheid en de (sociale) veiligheid in de wijken te behouden, te bevorderen en daar waar mogelijk te versterken.

Het initiatief van Jebber behelst naast circa 250 (maximaal 275) starterswoningen, ook circa 1.700 m² vvo aan commerciële functies. Het zijn juist die functies die ervoor moeten zorgen dat het plangebied naast een aantrekkelijk woongebied, ook een verblijfsplek voor niet-bewoners is en betekenis krijgt op stadsniveau. Een voorbeeld hiervan is de geplande horecavoorziening aan het water. Aan de parkeerbehoefte wordt vooral voldaan in de aan te leggen parkeergerage onder de hoofdmassa van de nieuwbouw. Hierbij wordt het aantal parkeerplaatsen op basis van de parkeernormen uit de vigerende parkeernota van Utrecht bepaald.

In het SPvE wordt uitgegaan van 'verkoop vloeroppervlak'. Deze eenheid is echter niet toepasbaar voor bedrijven en kantoren. In dit bestemmingsplan is daarom gekozen voor een andere eenheid: bruto vloeroppervlak. In deze eenheid zijn ook trappen, opslagruimte etc. meegerekend. Het oppervlak voor niet-woonfuncties bedraagt bij een bruto- nettoverhouding van 75% 2.210 m² (bvo) .

Functiemenging is omschreven als het mengen van woonfuncties met kleinschalige economische en niet-economische functies. Specifiek wordt in dit bestemmingsplan gedacht aan:

• Dienstverlening: dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals adviesbureaus, makelaars, kappers, schoonheidsalon etc.
• (Creatieve) bedrijvigheid:reparatiebedrijven,ateliers etc.;
• Maatschappelijke voorzieningen: kinderdagverblijf, medische en paramedische voorzieningen etc.;
• Sport voorzieningen, zoals dansscholen en fitnesscentra;
• Hotel en Bed & breakfast (conform hotelbeleid)
• Horeca (conform horecabeleid)

Gezien de moeizame verhuur van de commerciële ruimten in stedelijke plinten (vb. MAX)  wordt voor de Trip juist gedacht aan kleinschalige ruimten (al vanaf 30 à 100m²) die flexibel (korte huurtermijn) kunnen worden aangeboden.  Verwacht mag worden de locatie en de doelgroep in de Trip (concentratie van potentieel jong talent) meer dan gemiddeld een broedplaats is voor ontwikkelende bedrijvigheid.

Om initiatieven op dit terrein ook ruimte te geven kunnen kleine zelfstandige bedrijfsruimten (<50m²) gerealiseerd worden.  Aan bedrijven die groter worden dan een aan huis verbonden beroep of bedrijf kan op deze manier alternatieve huisvesting worden aangeboden.

Detailhandel

Detailhandel wordt op deze locatie niet expliciet uitgesloten, maar wel beperkt. De Wijn- en whiskeyhandel en -proeverij die reeds nu gevestigd is in de tijdelijke bebouwing mag in de definitieve situatie terugkeren als een nevengeschikte vorm van detailhandel bij het naast gelegen horecaconcept.

Kantoren

In het plangebied ruimte op nemen voor kleinschalige kantoor vestigingen. De beheerder wil zich in de toekomst in het gebied huisvesten en daarnaast is het ook wenselijke kleinschalige kantoor gebruikers (zzp-ers) in dit gebied te kunnen faciliteren. Gezien het huidige overaanbod van kantooraanbod in de markt wordt het maximale kantoormetrage in het plangebied vastgelegd op 500 m². (gezien het "nieuwe werken" waarbij meerdere zzp-ers / kleine bedrijfjes 1 ruimte delen is het niet wenselijk een maximale unit omvang te benoemen ).

4.1.2 Stedenbouwkundig plan

Om van het plangebied, zoals hiervoor beschreven, een verlengstuk van de binnenstad te kunnen maken, is het mengen van functies, het toestaan van een hoge dichtheid en toegankelijkheid en goede bereikbaarheid voor langzaam verkeer van groot belang. Daarnaast wordt waarde gehecht aan de eigen identiteit van het gebied: de informaliteit en losse korrels, variërend in grootte en de eenheid in openbare ruimte. Beide uitgangspunten leveren de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden op:

• de bebouwing is een verzameling losse volumes die een gedifferentieerd beeld oplevert;
• voor de grootte van de volumes is de huidige korrel uitgangspunt;
• het gebied is, tussen de gebouwen door, doorwaadbaar voor de voetganger;
• elk volume is eenduidig en stoer;
• elk volume is gelijnd aan haar directe context;
• plinten en/of grondgebonden bouwdelen zijn georiënteerd op de openbaar toegankelijke ruimtes, en dragen door hun aantrekkingskracht bij aan de doorwaadbaarheid van het gebied;
• de bebouwing aan de waterkant is alzijdig georiënteerd;
• de hoogte draagt bij aan het gedifferentieerde beeld;
• aan het water is de hoogte maximaal vier lagen;
• achter de „waterzone" is de bebouwing vier tot zeven lagen hoog;
• om in hoogte te kunnen differentiëren, is incidenteel, centraal in het gebied, een hoger volume denkbaar (maximaal negen lagen);
• het parkeerdek is een verlengstuk van de openbare ruimte, en heeft een geleidelijke, zorgvuldig vormgegeven overgang met het maaiveld;
• de architectuur is industrieel;
• de architectuur versterkt het beeld van losse volumes;
• de openbare ruimte maakt deel uit van het tapijt van Rotsoord en voldoet daarmee aan de inrichtingsprincipes die Stadsontwikkeling voor dat tapijt opstelt;
• het tapijt heeft een aantrekkelijk en openbaar verblijfsgebied aan het water. Die plek is gekoppeld aan een langzaam verkeersroute langs de Vaartsche Rijn, die een noord-zuidverbinding vormt;
• de route vormt een lus rondom het bouwvolume langs het water;
• de huidige ventweg dient als hoofd-auto-ontsluiting;
• de bomen aan de ventweg blijven behouden (deze staan buiten het plangebied).

Afbeelding: Ontwikkelrichtingkaart SO Stedenbouw