Arkansasdreef, Overvecht

3.1 Bestaande situatie

Het plangebied ligt op het bedrijventerrein Overvecht, ten noordwesten van de wijk Overvecht. Overvecht ligt aan de noordzijde van Utrecht, ingeklemd tussen de rivier de Vecht in het zuiden en de Zuilense Ring (N230) in de noorden. Het bedrijventerrein bestaat uit bedrijven en grootschalige sport- en recreatievoorzieningen.

Ligging en landschap

Het terrein is gesitueerd in de Vechtstreek. De Vechtstreek vormt de overgang tussen de hoog gelegen Utrechtse Heuvelrug en de lager gelegen gronden rondom de Vecht. Achter de voormalige oeverwallen zijn komgronden ontstaan, die vanwege de bodemsamenstelling zeer geschikt bleken te zijn voor landbouw. Deze gronden zijn vanaf de 11e eeuw ontgind in veelal langgerekte kavels, gescheiden door sloten. De Gageldijk aan de noordzijde is één van de oudste ontginningsassen. Ten noorden van het bedrijventerrein ligt de Nieuw Hollandse Waterlinie (NHW). Deze linie vormde vanaf 1815 één van de belangrijkste verdedigingslinies voor het land. De NHW moet herkenbaar blijven als eenheid en in relatie tot het landschap.

De bodem bestaat uit zandige klei in het zuidwesten van het bedrijventerrein dat overgaat naar zware klei of klei op veen in het noordoosten. Het bedrijventerrein ligt 1,5 meter boven NAP en heeft een bovenlaag van opgespoten zand. Het ligt daardoor hoger dan de sportcomplexen en volkstuinen, waardoor dit het verschil in functies ruimtelijk accentueert. Het terrein ligt eveneens op de overgang van infiltratie op de hoge oeverwal naar kwel in de lager gelegen delen. Het water op het bedrijventerrein is niet overal helder, wat aantoont dat de kwaliteit varieert. Het neerslagoverschot wordt bemalen op de Vecht.

Stedenbouwkundige structuur

De wijk Overvecht is ontwikkeld met als uitgangspunt het duidelijk scheiden van hoofdfuncties als wonen, werken en recreëren én het plaatsen van bouwblokken en de wegenstructuur onder een hoek van 45º op de noord-zuidlijn in verband met een optimale bezonning. De wijkopbouw wordt sterk bepaald door de groenzones, die de wijk afschermen van het omringende landschap. Het bedrijventerrein is door een zone aan drie zijden begrensd met groene, stedelijke functies als volkstuinen en sportcomplexen. Het terrein zelf heeft een orthogonale wegenstructuur en wordt op de Franciscusdreef via drie wegen ontsloten. De verkaveling bouwt voort op de uitgangspunten van de wijk Overvecht. De afgelopen jaren zijn zowel de gebouwen als de openbare ruimte in kwaliteit achteruitgegaan. Dit had grote invloed op de uitstraling van het bedrijventerrein, wat ook gevolgen had voor de economische en commerciële aantrekkingskracht en de veiligheid van personen. In de jaren 1999-2001 heeft een revitalisering plaatsgevonden: nieuwe bestrating, groenvoorzieningen, extra parkeerplaatsen en riolering. Hiermee is een forse kwaliteitsslag gemaakt. Naast de revitalisering is ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld om de kwaliteit te waarborgen.

Het gebouw waarvan de bestemming wordt gewijzigd is een groot bedrijfsgebouw van twee bouwlagen. Omliggende bebouwing heeft een gelijksoortige vorm.

stedenbouwkundige structuur

Functies

Op het bedrijventerrein komen vele verschillende bedrijfsfuncties voor. Naast 'normale bedrijven' valt op dat het aandeel autodealers, garagebedrijven en daaraan gerelateerde bedrijven groot is. Ook zijn veel groothandelsbedrijven aanwezig en een paar productie- en bouwbedrijven. Bedrijven met een kantoor- of aanverwante functie komen slechts sporadisch voor. In het noordwesten zijn meerdere bedrijfsverzamelpanden gerealiseerd. Er is ook detailhandel is aanwezig, zij het zeer beperkt: langs de Franciscusdreef vallen de supermarkt en de bouwmarkt direct op. Aan deze weg is ook een winkel in woningtextiel gevestigd. De autobedrijven doen aan onderhoud van auto's, maar verkopen deze ook. Het beleid voor het bedrijventerrein was erop gericht om de bestaande menging van functies te handhaven. Het moet een lokaal georiënteerd, kleinschalig maar gemengd bedrijventerrein blijven.

In de directe omgeving van het toekomstige opleidingscentrum zijn op dit moment (maart 2010) gevestigd:

Adres	gebruiker
St Laurensdreef 10	Boels verhuur
St Laurensdreef 20	leeg (bestemd voor DHTA)
St Laurensdreef 21	leeg
St Laurensdreef 22	Opel, Renault, Chevrolet dealer Terberg Overvecht
St Laurensdreef 25	Hyundaidealer Bochane
St Laurensdreef 26	Peugeotdealer Nefkens
Arizonadreef 1	Buitenhuis Vorkheftrucks
Arkansasdreef 17, 19, 21	leeg (bestemd voor DHTA)
Arkansasdreef 24	voorheen Zeilmakerij Lammerts van Bueren, nu opslag
Arkansasdreef 25	Gezang enveloppen
Arkansasdreef 28	Tigra

Naast bedrijfsmatige functies zijn er ook andere functies op het bedrijventerrein aanwezig. Horeca komt niet voor, behalve als ondergeschikte functie bij de sportvoorzieningen en twee bestaande snackbars. Op het bedrijventerrein komen een paar bedrijfswoningen voor. In de directe omgeving (Arkansasdreef 20) staat een bedrijfswoning. Dit kan beperkingen opleveren voor de bedrijfsvoering van nabijgelegen bedrijven. In beginsel wordt er naar gestreefd dat de bedrijfswoningen in de toekomst zullen verdwijnen. Verder liggen in het gebied enkele grootschalige sport- en recreatievoorzieningen zoals de kunstijsbaan, atletiekbanen en voetbal- en tenniscomplexen. Tenslotte zijn er volkstuinen aanwezig en een begraafplaats met crematorium.

Verkeer en parkeren

De externe ontsluiting vindt plaats via de Franciscusdreef naar de 'Ring Utrecht' in het noorden of naar het zuiden richting de wijk Zuilen. Op de Franciscusdreef is een snelheid van 70 km p/u toegestaan. Intern is er een lusvormige hoofdontsluitingstructuur aangelegd met radiale tussenverbindingen: de Mississipidreef, de Hudsondreef en St. Laurensdreef. Op het bedrijventerrein geldt een 50 km p/u -regime. Op het terrein zijn busdiensten aanwezig die personen van en naar het plangebied vervoeren. Ten behoeve van het langzaam verkeer bevinden zich meerdere hoofdfietsroutes in het gebied (Floridadreef, Franciscusdreef, Ghandidreef, Manitobadreef en het fietspad ten zuidwesten van de Mississippidreef tussen de Franciscusdreef en de Manitobadreef). Langs vrijwel alle wegen liggen trottoirs voor voetgangers.

verkeersstructuur

Het bedrijventerrein voorziet in parkeren op eigen terrein, maar ook wordt gebruik gemaakt van de parkeerplaatsen op de openbare weg of de centrale parkeerterreinen op het bedrijventerrein. Rondom het plangebied wordt nu geparkeerd middels langs en haaks parkeren.

Ecologie

Het bedrijventerrein heeft qua ecologie een geringe betekenis. Er zijn enkele kleine groene gebieden die als siertuin zijn ingericht. Zeer beperkt zullen broedvogels op en in gebouwen broeden. Door het geringe aantal groene gebieden is het aanbod aan broedplaatsen laag. De bebouwing bestaat voornamelijk uit grote bedrijfshallen. Dergelijke vormen van bebouwing fungeren in het algemeen slecht als verblijfsruimte voor vleermuizen.