Pijnenburgerlaan 3

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het perceel Pijnenburgerlaan 3 te Soest is een paardenhouderij gevestigd. Ter plaatse worden zowel dressuur als springpaarden getraind en verhandeld. In het bestemmingsplan Landelijk Gebied zoals vastgesteld op 19 december 2013 is voor het perceel de bestemming Bedrijf met de aanduiding 'paardenhouderij' opgenomen. De paardenbak en de bedrijfswoning zijn afzonderlijk aangeduid.

Na vaststelling van het bestemmingsplan landelijk gebied is geconstateerd dat het bouwvlak niet geheel passend bij de plannen van het bedrijf is opgenomen. Om de toekomstige plannen te kunnen realiseren, dient de aanduiding ten behoeve van de paardenbak over het lange gedeelte met 8,5 m verkleind te worden zodat het bouwvlak op deze locatie vergroot kan worden. Het betreft een uitbreiding van het bouwvlak van +/- 170 m2.

In het bestemmingsplan Landelijk Gebied is in artikel 57 lid 57.1 een wijzigingsbevoegdheid voor uitbreidingen van bouwvlakken opgenomen. Om hier gebruik van te maken wordt onderhavig wijzigingsplan opgesteld.

1.2 Ligging van het plangebied

Dit wijzigingsplan gaat over het perceel Pijnenburgerlaan 3 te Soest. Het plangebied ligt ten zuidwesten van de kern Soest. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied met een rode cirkel aangegeven.

figuur 1.1 Ligging plangebied bron: www.google.nl

1.3 Doelstelling

Het belangrijkste doel van dit wijzigingsplan is het bouwvlak aan de Pijnenburgerlaan 3 te vergroten.

1.4 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan Landelijk gebied van de gemeente Soest zoals vastgesteld op 19 december 2013. In dit bestemmingsplan is voor het perceel de bestemming Bedrijf met de aanduiding 'paardenhouderij' opgenomen. De paardenbak en de bedrijfswoning zijn afzonderlijk aangeduid.

1.5 Leeswijzer

Het voorliggende wijzigingsplan bestaat uit een toelichting, de regels en een verbeelding. De toelichting is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2: Beschrijving plangebied. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de huidige situatie en de beoogde ontwikkeling;
• hoofdstuk 3: Beleidskader en planologische toets. In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling aan nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid getoetst, alsmede aan de voorwaarden (de wijzigingsregels) die gelden voor de planwijziging;
• hoofdstuk 4: Omgevingsaspecten. Hierin worden resultaten van de sectorale onderzoeken beschreven die op basis van de wijzigingsregels nodig zijn;
• hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving;
• hoofdstuk 6: Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving ontwikkeling

2.1 Huidige situatie

Op het perceel Pijnenburgerlaan 3 is in de huidige situatie een paardenhouderij gevestigd. Op het perceel zijn een bedrijfswoning, bedrijfsgebouwen en aan paardenhouderij gerelateerde voorzieningen zoals paardenbakken en een longeercirkel aanwezig. In figuur 2.1 is de bestaande situatie opgenomen. De buitenbak en het grasveld gelegen voor de woning vallen buiten het bouwvlak.

Figuur 2.1 Bestaande situatie bron: www.google.nl

2.2 Toekomstige situatie

Aan de achterzijde van het perceel wenst initiatiefnemer het bouwvlak te vergroten om een nieuwe binnenrijbak en eventuele andere bebouwing ten behoeve van de paardenhouderij te realiseren.

De binnenrijbak wordt gerealiseerd om bij slechte weersomstandigheden binnen te kunnen trainen in plaats van buiten. Dit komt de professionaliteit van het bedrijf ten goede. Daarbij neemt de intensiteit van het gebruik niet toe. Ten op zichtte van het huidige gebruik, een buitenbak met lichtmasten, neemt de lichtuitstraling dan ook niet toe, maar eerder af.

De binnenrijbak en eventueel andere nieuwe bebouwing is gepland aan de noord-oostzijde van het plangebied en zal voor het grootste gedeelte binnen het bestaande bouwvlak kunnen worden gerealiseerd. Een klein gedeelte is gepositioneerd ter plaatse van de bestaande buitenbak, gelegen buiten het bouwvlak. Om in te spelen op de toekomstige uitbreiding dient de buitenbak met 8,5 m te worden ingekort zodat ter plaatse een bouwvlak kan worden opgenomen.

Figuur 2.2a bestaande bouwvlak Figuur 2.2b gewenst bouwvlak

In figuur 2.3 is de locatie van de nieuwe binnenbak weergegeven. Afhankelijk van de precieze maten van de binnenbak zal een deel van de bestaande schuren moeten worden gesloopt. Op dit moment is dat nog niet duidelijk.

Figuur 2.3 locatie nieuwe binnenbak (blauw)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Nationaal, provinciaal en regionaal beleid

De ingreep heeft betrekking op een ontwikkeling waarin in het Bestemmingsplan Landelijk Gebied (moederplan) reeds rekening mee is gehouden. Bij het opstellen van dit moederplan heeft de toetsing aan het beleid van rijk, provincie en regio reeds plaatsgevonden. Omdat de ontwikkeling past binnen deze beleidskaders wordt het rijks- regionaal en provinciaal beleid in dit wijzigingsplan niet nogmaals opgenomen.

Vanwege de ligging in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en de Cultuurhistorische Hoofdstructuur, historische buitenplaatszone, wordt hier in hoofdstuk 4 nader aan getoetst.

3.2 Gemeentelijk beleid

Het gemeentelijke beleid is evenals het nationaal, provinciaal en regionaal uiteengezet in het bestemmingsplan Landelijk Gebied. In dit bestemmingsplan is reeds voorgesorteerd op de voorgenomen ontwikkeling mits aan de voorwaarde van de wijzigingsbevoegdheid wordt voldaan. De betreffende wijzigingsbevoegdheid is in artikel 57 lid 57.1 opgenomen en luidt als volgt:

57.1 Overschrijding bestemmingsgrenzen

Burgemeester en wethouders kunnen de begrenzing van bestemmings- en bouwvlakken wijzigen, zodanig dat de geldende oppervlakte van de bij de wijziging betrokken vlakken en zones niet meer dan 20% wordt verkleind of vergroot.

Toetsing

Het bouwvlak zoals opgenomen in bestemmingsplan Landelijk Gebied heeft een oppervlakte van 1.855 m2. Na overschrijding heeft het bouwvlak een oppervlakte van 2.029 m2. Dit betekent dat de geldende oppervlakte van het bij de wijziging betrokken bouwvlakvlak met +/- 10% vergroot wordt. Derhalve wordt voldaan aan de voorwaarde zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid en kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het geldende beleid.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Aspect	Toetsingskader	Toetsing
Bedrijven en milieuzonering	VNG-publicatie 'bedrijven en milieuzonering'.	De dichtstbijzijnde functie van derden betreft het agrarisch bouwvlak aan de zuidzijde van de paardenhouderij. Omdat het bouwvlak van de paardenhouderij aan de noordzijde wordt vergroot leidt de ontwikkeling niet tot een verslechtering van het woon- en leefklimaat ter plaatse van de woning of tot een belemmering van de mogelijkheden van het agrarische bedrijf. Aan de zijde van de uitbreiding liggen de woningen aan de Wieksloterweg Westzijde. Deze woningen liggen op ruim 200 m vanaf de voorgenomen ontwikkeling. Door deze grote afstand wordt het woon- en leefklimaat ter plaatse van deze woningen niet aangetast. Door de beoogde ontwikkeling worden omliggende bedrijven dan ook niet in hun mogelijkheden beperkt en wordt het woon- en leefklimaat ter plaatse van de omliggende woningen niet aangetast. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.
Luchtkwaliteit	Wet milieubeheer (Wmb)	Als gevolg van de kleinschaligheid van de ontwikkeling wordt de grens van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen' van 1,2 µg/m³ niet overschreden. Omdat er geen sprake is van een verslechtering van de luchtkwaliteit kan onderzoek achterwege blijven en zodoende staat de Wet milieubeheer wat betreft het aspect luchtkwaliteit de beoogde ontwikkeling niet in de weg.
Externe veiligheid	Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RVGS)	In de nabijheid van het plangebied liggen geen risicovolle inrichtingen of transportroutes (tankstation 'Biltseweg' ligt op +/- 700 m van het plangebied). De dichtstbijzijnde leiding ligt op meer dan 1 km van het plangebied en vormt daarmee geen belemmering voor de ontwikkeling. Het aspect 'externe veiligheid' staat de beoogde ontwikkeling derhalve niet in de weg.
Geluid	Wet geluidhinder	Uitbreiding van het bouwvlak ten behoeve van de realisatie van een binnenrijbak wordt in het kader van de Wet geluidhinder niet beschouwd als geluidgevoelige functie. Akoestisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk
Bodem	Wet bodembescher- ming, Besluit bodemkwaliteit	Deze ontwikkeling heeft betrekking op het vergroten van het bouwvlak. De bestemming wijzigt niet. Bodemonderzoek is in het kader van dit wijzigingsplan derhalve niet noodzakelijk. In het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen van de nieuwe bebouwing dient te zijner tijd een bodemonderzoek uitgevoerd te worden.
Ecologie	Natuurbeschermingswet 1998, provinciale Ruimtelijke Verordening, Flora- en faunawet	Deze ontwikkeling heeft betrekking op het vergroten van het bouwvlak binnen de bestemming Bedrijf. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Arkenheem en ligt op circa 12 km van het plangebied. Als gevolg van de ontwikkeling neemt het aantal paarden op het bedrijf niet toe. De situatie in het Natura-2000 gebied zal derhalve niet verslechteren als gevolg van deze ontwikkeling. Het plangebied ligt in de EHS. Doordat de uitbreiding plaatsvindt binnen de bestaande bedrijfsbestemming waar feitelijk geen natuurwaarden aanwezig zijn en de lichtuitstraling niet toeneemt, wordt aantasting/verstoring van de EHS uitgesloten. In de huidige situatie worden de gronden waar het bouwvlak wordt uitgebreid, gebruikt als paardenbak. Vanwege het intensieve gebruik van de gronden kan de aanwezigheid van (zwaar) beschermde soorten hier worden uitgesloten. De bebouwing in het plangebied biedt mogelijk verblijfplaatsen aan vleermuizen en/of broedvogels. In de omgeving van het plangebied komen in ieder geval beschermde soorten voor, zoals broedvogels, das en vleermuizen. De Pijnenburgerlaan vormt bijvoorbeeld foerageergebied en een vliegroute voor vleermuizen. Doordat in de bestaande situatie reeds sprake is van een verlichte buitenbak, neemt de lichtuitstraling in de toekomstige situatie niet toe. De nieuwe binnenbak leidt dan ook niet tot aantasting of verstoring van (zwaar) beschermde soorten. De Natuurbeschermingswet 1998, de provinciale Ruimtelijke Verordening en de Flora- en faunawet staan de beoogde ontwikkeling zodoende niet in de weg. Bij de uitvoering van de werkzaamheden dient wel rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht en de aanwezigheid van broedende vogels in de omgeving. Indien voor de realisatie van de binnenbak bebouwing wordt gesloopt, dient voor de aanvraag van de omgevingsvergunning te worden onderzocht of hier beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn.
Archeologie	Beleidsnota Archeologie gemeente Soest	Ter plaatse van het plangebied geldt op basis van de beleidsnota archeologie van de gemeente Soest een middelhoge verwachtingswaarden. Dit betekent dat voor bebouwing waarvan de oppervlakte niet meer bedraagt dan 500 m² afwijking van het bevoegd gezag noodzakelijk is. Omdat de oppervlakte van de nieuwe binnenrijbak niet meer bedraagt dan 500 m2 is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk en staat het aspect archeologie de ontwikkeling niet in de weg.
Landschap en cultuurhistorie	Ruimtelijke Structuurvisie en Verordening	Het plangebied ligt in de provinciale historische buitenplaatszone. De buitenplaatsen in de Laagte van Pijnenburg liggen grotendeels op de strookverkavelingen van de oudere hoogveenontginningen, waarvan de richting is bepaald door de stuwwallen. Rechte lanenstelsels met houtwallen, oorspronkelijk georiënteerd op omliggende kerktorens, doorsnijden de bossen. Kenmerkend voor de Laagte van Pijnenburg zijn de veel voorkomende combinatie van classicistische en landschappelijke aanleg, de compacte en duidelijk van omliggende bossen begrensde parkaanleg, en het zicht op het hoofdhuis vanaf de ontsluitingsas. De uitbreiding van het bouwvlak vindt plaats bij een bestaande paardenhouderij waar een bedrijfswoning, bedrijfsgebouwen en aan paardenhouderij gerelateerde voorzieningen zoals paardenbakken en een longeercirkel aanwezig zijn. Binnen het bestaande bouwvlak is het al mogelijk om bebouwing met een goothoogte van 6 m en een nokhoogte van 10 m te realiseren. Het bouwvlak wordt binnen de bestaande bedrijfsbestemming, ter plaatse van een deel van de huidige buitenbak, met ca. 10% uitgebreid. Er is hier geen sprake van feitelijke landschappelijke of cultuurhistorische waarden. In de huidige situatie is de buitenbak verlicht met 4 lichtmasten van ca. 8 m hoog. De realisatie van een binnenbak, deels ter plaatse van de buitenbak, leidt niet tot meer lichtuitstraling. De beperkte uitbreiding van het bouwvlak leidt dan ook niet tot een wezenlijke aantasting van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de Laagte van Pijnenburg.
Water	Watertoets	Volgens de eisen van het Waterschap Vallei & Veluwe dienen bij nieuwe ontwikkelingen groter dan 1 ha voor landbouwbedrijven of groter dan 0,25 ha voor overige bedrijven maatregelen gehanteerd te worden ter compensatie van de vergroting van het verhard oppervlak. De beoogde binnenrijbak is ruim kleiner dan 0,25 ha. Watercompensatie is voor voorliggende plan dan ook niet vereist.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

Dit hoofdstuk beschrijft de juridische regeling van het wijzigingsgebied zoals deze luidt nadat het wijzigingsplan in werking is getreden.

Dit wijzigingsplan maakt na vaststelling integraal onderdeel uit van het plan 'Landelijk Gebied' van de gemeente Soest. Dit betekent dat alle algemene bepalingen die in het vigerende bestemmingsplan van toepassing zijn (zoals bijvoorbeeld de begripsbepalingen, de wijze van meten, de algemene regels en de overgangsbepalingen) ook voor het voorliggende plan gelden. Ook de bestemmingsregels voor de bestemming 'Bedrijf' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie', Waarde - Cultuurhistorie gemeentelijk beschermd dorpsgezicht' en 'Waarde - Ecologie' uit het bestemmingsplan Landelijk Gebied zijn van toepassing. De koppen van deze artikelen zijn in tegenstelling tot de overige artikelen wel opgenomen in de regels om zo een koppeling met de verbeelding te kunnen maken. Voor de inhoud en uitleg van de planregels wordt verwezen naar het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied'.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De procedure en de uitvoering van het project worden geheel door de initiatiefnemer verzorgd. Er zijn geen kosten die op derden verhaald hoeven worden. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid aangetoond.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het wijzigingsplan tijdens de voorbereiding van het plan voorgelegd aan de wettelijke overlegpartners.

Het ontwerpwijzigingsplan is gedurende 6 weken ter inzage gelegd. In deze periode hebben belanghebbenden de mogelijkheid gekregen om een zienswijze tegen het plan in te dienen. Er zijn twee zienswijzen ingediend. Bij de vaststelling van het wijzigingsplan is rekening gehouden met deze zienswijzen, zoals opgenomen in de Nota Zienswijzen (zie bijlage 1).