Vakantiewoningen Thijmse Berg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het wijzigingsplan

Dit wijzigingsplan is opgesteld naar aanleiding van het verzoek om medewerking te verlenen aan de vervanging van stacaravans door vakantiewoningen op vakantiepark de Thijmse Berg in Rhenen. Op een groot gedeelte van het terrein zijn op dit moment chalets en stacaravans toegestaan. Voor de stacaravans kan gebruik gemaakt worden van een wijzigingsbevoegdheid uit het geldende bestemmingsplan "Recreatiepark de Thijmse Berg, herontwikkeling bestaand terrein". Hierin wordt onder voorwaarden mogelijk gemaakt het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van het toestaan van vakantiewoningen. Een van de voorwaarden is dat voor een vakantiewoning ten minste twee stacaravanplaatsen komen te vervallen.

Sinds 2007 is het aantal stacaravans met 75 stuks afgenomen en zijn 57 nieuwe chalets gerealiseerd (zie 2.2). Per saldo is het aantal jaarkavels dus afgenomen met 18 plaatsen. Het voornemen is 8 vakantiewoningen te realiseren binnen het bestaande park. Om de ruimte hiervoor te creëren dienen wederom een aantal chalets te verdwijnen. Per saldo verdwijnen er door de voorgestelde ontwikkeling nog eens 2 extra jaarplaatsen wat het totaal op 20 brengt.

Bovenstaande toont aan dat de toevoeging van vakantiewoningen niet gepaard gaat met een toename van het aantal jaarplaatsen. Integendeel, het aantal jaarplaatsen is de afgelopen jaren zelfs afgenomen. In dit wijzigingsplan wordt het huidige maximaal toegestane aantal stacaravans met 16 verminderd, wat de ontwikkeling van 8 vakantiewoningen mogelijk maakt. Op deze manier kan het recreatiepark zich ook in de nabije toekomst blijven ontwikkelen zonder dat het aantal jaarplaatsen toeneemt.

Via voorliggend document wordt gemotiveerd waarom medewerking wordt verleend en waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Rhenen ten noorden van de kern Rhenen. Het gebied is lokaal bekend als "Remmerstein" en is onderdeel van de Utrechtse Heuvelrug. Onderstaande afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Ligging plangebied, bron: Bing Maps, 2015

1.3 Opbouw wijzigingsplan

Het wijzigingsplan is een bindend plan voor zowel overheid als burgers. In een wijzigingsplan wordt de bestemming, ofwel de functie van de grond aangewezen. Ook geeft het wijzigingsplan regels over het gebruik van de grond en wat daarop gebouwd mag worden. Omgevingsvergunningen moeten worden getoetst aan het wijzigingsplan, alvorens ze worden verleend. Dit wijzigingsplan bestaat uit een toelichting, een verbeelding en planregels.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft het initiatief. Hoofdstuk 3 omvat een beschrijving van het relevante beleid en de relevante wetgeving. In hoofdstuk 4 is ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. In hoofdstuk 5 is de juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de overlegmomenten en zienswijzen zijn opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

2.1 Huidige situatie

Allurepark De Thijmse Berg is een recreatiepark met chalets, stacaravans en ruimte voor mobiele kampeermiddelen zoals tenten en caravans. Het terrein is gelegen ten noorden van de kern Rhenen in een natuurrijke omgeving dat onderdeel is van de Utrechtse Heuvelrug. Het plangebied ligt aan de Nieuwe Veenendaalseweg 229, niet ver van de provinciale weg N233. Onderstaande afbeelding geeft dit globaal aan.

Bron: Google Maps

Op het terrein zijn diverse recreatieve verblijfsgelegenheden toegestaan. Over het algemeen mogen over het hele terrein mobiele kampeermiddelen en chalets worden geplaatst. Met uitzondering van twee veldjes achter op het terrein. Hier zijn alleen chalets toegestaan.

2.2 Toekomstige situatie

Voor het recreatieterrein is een toekomstvisie opgesteld (zie Bijlage 1 Toekomstvisie). Hieruit blijkt onder meer dat een uitbreiding van het park wordt voorzien en een upgrade van de voorzieningen. De voorbereidingen hiervoor zijn inmiddels in gang gezet, maar dit zal nog enige tijd in beslag nemen waaronder de daarvoor benodigde planologische procedures. De laatste ontwikkeling van het park, i.c. de chalets aan de westzijde, is nagenoeg afgerond. In de tussenliggende tijd tot de voornoemde uitbreiding wil het park wel nog de mogelijkheid hebben om zich verder te ontwikkelen. De gedachten gaan daarvoor uit naar het realiseren van enkele vakantiewoningen op het bestaande park in plaats van stacaravans. Zoals blijkt uit de toekomstvisie komt de nadruk op het bestaande park niet te liggen op vakantiewoningen. Hiervoor is de beoogde uitbreiding bedoeld met circa 30 vakantiewoningen. Op het bestaande park worden maximaal 8 vakantiewoningen voorzien waarvoor 16 stacaravanplaatsen komen te vervallen.

Mutaties jaarplaatsen

De afgelopen jaren zijn er de nodige mutaties geweest op het recreatiepark. Voor het gedeelte waar stacaravans en chalets zijn toegestaan (op navolgend plaatje, in rood weergegeven) is sinds 2007 het aantal stacaravans met 75 stuks afgenomen. Daarvoor zijn er 54 nieuwe chalets teruggebouwd. Er zijn dus 21 plekken onbebouwd gebleven (zie Bijlage 3). Daar staat tegenover dat er op een 3-tal, voorheen lege plekken nieuwe chalets zijn gekomen. Per saldo is het aantal jaarkavels dus afgenomen met 18 plaatsen. Daarnaast zijn aan de westzijde ook 48 pasantenkavels (lichtgroen weergegeven) opgeheven om plaats te maken voor 13 nieuwe kavels t.b.v chalets.

Men is voornemens om 8 vakantiewoningen te realiseren binnen het bestaande park (rode vlak). Om de ruimte hiervoor te creëren dienen wederom een aantal chalets te verdwijnen. De nieuwe vakantiewoningen zijn op twee locaties voorzien (zie uitsnede hieronder van toekomstvisie Bijlage 1 Toekomstvisie).

Locatie 1 betreft de vroegere beheerderswoning en vakantiewoning 210. Op deze locatie kunnen 2 nieuwe vakantiewoningen komen. Locatie 2 betreft de herontwikkelingslocatie in de Kuil. Hier zijn 6 nieuwe vakantiewoningen mogelijk.

Op locatie 1 maken een tweetal gebouwen plaats voor 2 nieuwe vakantiewoningen. Locatie 2 herbergt nu een 8-tal chalets waarvoor 6 nieuwe vakantiewoningen terugkomen. Per saldo verdwijnen er door de voorgestelde ontwikkeling nog eens 2 extra jaarplaatsen wat het totaal op 20 brengt.

Bovenstaande toont aan dat de toevoeging van vakantiewoningen niet gepaard gaat met een toename van het aantal jaarplaatsen. Integendeel, het aantal jaarplaatsen is de afgelopen jaren zelfs afgenomen met 18 plekken. Als ook de passantenkavels in de berekening meegenomen worden is het aantal plaatsen zelfs met 53 afgenomen.

Dit wijzigingsplan maakt gebruik van de wijzigingsbevoegdheid voor het ontwikkelen van vakantiewoningen (artikel 3.5.1) op het bestaande park. Ter hoogte van de aanduiding ''specifieke vorm van recreatie - stacaravans en chalets toegestaan" (zoals aangegeven met rood in navolgende afbeelding), wordt het maximaal toegestane aantal van 210 stacaravans met 16 verminderd tot 194, waardoor de ontwikkeling van 8 vakantiewoningen is toegestaan. Op deze manier kan het recreatiepark zich ook in de nabije toekomst blijven ontwikkelen zonder dat het aantal jaarplaatsen toeneemt.

Bron: Ruimtelijke plannen.nl

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Algemeen

Bij voorliggend initiatief is sprake van de realisatie van maximaal 8 nieuwe vakantiewoningen. In het geldend bestemmingsplan is hiervoor een wijzigingsbevoegheid opgenomen, die het mogelijk maakt om binnen de recreatiebestemming een aantal vakantiewoningen te realiseren, mits het aantal toegestane stacaravans wordt verkleind (2 stacaravans minder per vakantiewoning). Het is dus een functie die past binnen de geldende bestemming.

Een toetsing aan de beleidskaders van het rijk, provincie en gemeente is daarom dan ook niet noodzakelijk en kan derhalve achterwege blijven. Wel zal als vanzelfsprekend voldaan moeten worden aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid uit het geldend bestemmingsplan (zie navolgende paragrafen).

Geldend bestemmingsplan

Het plangebied maakt onderdeel uit van het vigerende bestemmingsplan "Recreatiepark de Thijmse Berg, herontwikkeling bestaand terrein". Dit bestemmingsplan is op 12 mei 2015 door de gemeenteraad van Rhenen vastgesteld.

Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming ‘Recreatie’ met daarin de voornoemde wijzigingsbevoegdheid. Over het gehele plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

Toetsing aan de wijzigingsvoorwaarden

Bij het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

a) vakantiewoningen kunnen uitsluitend worden toegestaan, onder gelijktijdige verkleining van het in 3.1 onder e. aangegeven maximale aantal stacaravans, in die zin dat per vakantiewoning 2 stacaravans minder zijn toegestaan;

In de regeling zal worden opgenomen dat er met deze wijziging nog 194 standplaatsen voor stacaravans zijn toegestaan in plaats van het huidige toegestane aantal van 210. Hiermee wordt aan deze voorwaarde voldaan.

b) vakantiewoningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - stacaravans en chalets toegestaan';

In de regeling zal worden opgenomen dat de 8 nieuwe vakantiewoningen uitsluitend binnen deze aanduiding zijn toegestaan. Hiermee wordt aan deze voorwaarde voldaan.

c) de inhoud van een vakantiewoning mag maximaal 300m3 bedragen;

Deze voorwaarde zal in de regeling worden opgenomen.

d) de goothoogte mag niet meer dan 2,5m, en de bouwhoogte niet meer dan 5m bedragen;

Deze voorwaarde zal in de regeling worden opgenomen.

e) kelders en souterrains zijn niet toegestaan;

Deze voorwaarde zal in de regeling worden opgenomen.

f) bij een vakantiewoning is ten hoogste één bijgebouw toegestaan, met een oppervlakte van maximaal 6m2 en een bouwhoogte van maximaal 2,5m;

Deze voorwaarde zal in de regeling worden opgenomen.

g) de oppervlakte van een vakantiewoning, inclusief eventueel bijgebouw, bedraagt niet meer dan 30% van de standplaats;

Deze voorwaarde zal in de regeling worden opgenomen.

h) de afstand tussen de vakantiewoningen onderling en tussen vakantiewoningen en chalets dient minimaal 5 m te bedragen, de onderlinge afstand tussen vakantiewoningen en stacaravans dient minimaal 3 m te bedragen;

Deze voorwaarde zal in de regeling worden opgenomen.

i) de afstand van vakantiewoningen en bijgebouwen tot de bestemmingsgrens mag niet minder dan 3 m bedragen;

Deze voorwaarde zal in de regeling worden opgenomen.

j) op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond, dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.

De dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' zal overgenomen worden in dit plan, hiermee worden de eventueel aanwezige archeologische waarden beschermd.

Het voorliggend initiatief voldoet aan de voorwaarden zoals gesteld in het geldend bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan (waaronder een wijzigingsplan) moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Ruimtelijke uitvoerbaarheid

Voor het eerder opgestelde bestemmingsplan zijn de verschillende ruimtelijk relevante aspecten onderzocht. Hieruit is gebleken dat het initiatief voor de realisatie van vakantiewoningen in plaats van stacaravans uitvoerbaar is. De wijzigingsbevoegdheid maakte al onderdeel uit van het vigerende bestemmingsplan "Recreatiepark de Thijmse Berg, herontwikkeling bestaand terrein".

Voor de nieuwe vakantiewoningen zijn 2 locaties aangewezen. Om er zeker van te zijn dat de sloop van de huidige beheerderswoning, schuur en te verwijderen chalets geen negatieve effecten meebrengt voor aanwezige natuurwaarden, is voor beide locaties onderzocht of op de locatie bijzondere natuurwaarden aanwezig zijn. De conclusies uit dit onderzoek zijn opgenomen in par. 4.2.

Voor de overige ruimtelijke uitvoerbaarheidsaspecten, zijn de resultaten van de onderzoeken uit het eerder opgestelde bestemmingsplan nog steeds representatief. Op deze plek kan daarom worden volstaan met een verwijzing naar het eerder opgestelde bestemmingsplan. Deze is opgenomen als bijlage 2 . Het plan is daarmee uitvoerbaar.

4.2 Onderzoek natuurwaarden

De nieuwe vakantiewoningen zijn op twee locaties voorzien. Locatie 1 betreft de vroegere beheerderswoning en vakantiewoning 210. Op deze locatie kunnen 2 nieuwe vakantiewoningen komen. Locatie 2 betreft de herontwikkelingslocatie in de Kuil. Hier zijn 6 nieuwe vakantiewoningen mogelijk. Voor beide locaties is onderzocht (Bijlage 4 Onderzoek natuurwaarden locatie beheerderswoning en Bijlage 5 Onderzoek natuurwaarden locatie De Kuil) of op de locatie bijzondere natuurwaarden aanwezig zijn, die door de bouw van respectievelijk twee dan wel zes vakantiewoningen kunnen worden aangetast.

Conclusie

De conclusie voor zowel de locatie van 'de beheerderswoning en vakantiewoning 210' als voor de 'herontwikkelingslocatie in de Kuil' luidt dat: "De vervanging van de voormalige beheerderswoning met schuur en verouderde vakantiewoningen door maximaal twee, respectievelijk zes nieuwe vakantiewoningen zal ten opzichte van de huidige situatie niet leiden tot verslechtering voor de aanwezige natuurwaarden, aangezien het bebouwd oppervlak zal afnemen. Ook zal de herontwikkeling niet leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van de EHS".

Hiermee is het initiatief uitvoerbaar ten aanzien van Flora & Fauna.

4.3 Economische uitvoerbaarheid

Algemeen

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan (waaronder een wijzigingsplan) dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Voor dit wijzigingsplan is via een overeenkomst zeker gesteld dat de plankosten, waaronder mogelijke planschade, voor rekening van de initiatiefnemer zijn. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid zeker gesteld.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit wijzigingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het wijzigingsplan.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels

Voorliggend plan is een wijzigingsplan. Dit betekent dat de regels van het moederplan (het bestemmingsplan 'Recreatiepark de Thijmse Berg, herontwikkeling bestaand terrein' van de gemeente Rhenen) van toepassing worden verklaard.

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels waaronder de toepassingsverklaring van de regels van het moederplan. Hoofdstuk III geeft de algemene regels waaronder de toepassingsverklaring van de regels van het moederplan. Ten slotte regelt Hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.

5.4 Wijze van bestemmen

Voorliggend wijzigingsplan bevat de volgende bestemmingen:

- 'Recreatie' waarbij de recreatieve functie wordt neergelegd;

- 'Waarde - Archeologie' waarvan een beschermende werking uitgaat ten behoeve van mogelijke archeologische relicten in de grond.

Dit plan bevat de volgende bijzonderheid:

Binnen de bestemming recreatie is in dit plan toegevoegd dat er 8 vakantiewoningen zijn toegestaan binnen de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - chalets en vakantiewoningen toegestaan'. Hierbij zijn de voorwaarden opgenomen die van toepassing zijn bij de bouw van vakantiewoningen (wijzigingsvoorwaarden). Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan afgezien worden van dit overleg.

Een wijzigingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken als ontwerp ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de College wordt het besluit bekend gemaakt. Het plan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen. Het plan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er beroep ingesteld dan treedt het plan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is het plan toegezonden aan de verschillende instanties. Alleen de provincie en de Gasunie hebben gereageerd en aangegeven geen opmerkingen op het plan te hebben. Het vooroverleg heeft dus niet geleid tot een aanpassing van het plan.

6.3 Verslag zienswijzen

Het ontwerpwijzigingsplan heeft van donderdag 15 december 2016 tot en met woensdag 25 januari 2017 voor een ieder ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.