Houweg 2, Elst (Ut.)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

De eigenaar van de huidige kantoorlocatie aan de Houweg 2 in Elst (Ut.) wil op deze locatie twee burgerwoningen realiseren. Achter de bestaande bedrijfswoning, die wordt omgezet naar een burgerwoning, wordt een tweede woning gebouwd.

Omdat het realiseren van de woningen strijdig is met het geldende bestemmingsplan, maar wel past op de locatie en gewenst is, wordt medewerking verleend op basis van een positieve beantwoording op een principeverzoek in 2017. Via voorliggend document wordt gemotiveerd waarom medewerking wordt verleend en waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Houweg 2 in Elst (Ut.). Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Het plangebied (rode stip) en de omgeving

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de Houweg 2 in Elst (Ut.). Elst behoort tot de gemeente Rhenen en ligt in een lijn met dorpen als Amerongen en Leersum op de flank van de Utrechtse Heuvelrug. Aan de andere zijde van het dorp stroomt de Nederrijn. De Houweg is een zijstraat van de Rijksstraatweg, een belangrijke doorgaande weg die Elst verbindt met Amerongen en Rhenen.

In de omgeving van het plangebied bevinden zich verschillende functies. Woningen worden afgewisseld met een aantal bedrijven, winkels en maatschappelijke functies zoals een kroeg en een kerk.

Direct ten noorden en westen van het plangebied liggen woningen. Aan de oost- en zuidkant van het plangebied zijn twee bedrijven gevestigd. Het gaat om een autodealer (oostkant) en een kringloopwinkel (zuidkant).

Luchtfoto plangebied

Op voorgaande luchtfoto is te zien dat in de huidige situatie een groot deel van het plangebied is bebouwd. De bebouwing is in gebruik als kantoor met bijbehorend magazijn met daarbij, in het westelijk deel een bedrijfswoning. Ten noorden van de bebouwing ligt een oprit. De grond ten zuiden van de bebouwing is in gebruik als tuin.

2.2 Toekomstige situatie

Het plan is om de huidige kantoorfunctie van het plangebied te wijzigen naar een woonfunctie. De huidige bedrijfswoning die aan de voorzijde van het plangebied ligt wordt omgezet in een burgerwoning. Aan de achterzijde van het plangebied wordt een nieuwe woning gebouwd. Om ruimte te maken voor de bouw van de nieuwe woning wordt een deel van de bestaande bebouwing gesloopt.

De bebouwing van de huidige bedrijfswoning blijft geheel intact. Een deel van het voormalige kantoor wordt als garage in gebruik genomen bij deze woning. Verder worden alleen aanpassingen verricht aan deur- en kozijnwerken. De bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt ten behoeve van het realiseren van de daarachter gelegen nieuw te bouwen woning. Het deel dat gesloopt wordt omvat het gedeelte dat buiten het nieuwe bouwvlak van de voorste woning valt, zoals aangegeven op de navolgende afbeelding, die tevens in bijlage 1 bij de regels is opgenomen.

Sloopkaart Houweg 2 (Buro SRO)

De tweede woning wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt ondergeschikt aan de voorste woning. Dit komt onder andere terug in een lagere bouwhoogte en het feit dat de tweede woning enkel met een plat dak mag worden uitgevoerd. Deze opzet maakt dat de woning zeer geschikt is als levensloopbestendige woning. Op verzoek van de omwonenden is langs de perceelsgrens gedeeltelijk een groenstrook van 1 meter breed opgenomen zodat hier geen (vergunningsvrije) bouwwerken kunnen worden opgericht.

Beide woningen worden ontsloten op de Houweg via de bestaande oprit. Parkeren gebeurt op eigen terrein.

Onderstaande afbeelding toont een suggestie van de toekomstige situatie. De positie van de achterste woning en de aangegeven maatgeving zijn indicatief.

Nieuwe situatie plangebied. De positie van de achterste woning en de aangegeven maatgeving zijn indicatief.

De ontwikkeling past, vanwege het onttrekken van kantoren past binnen de Thematische Ruimtelijke Structuurvisie 2015 – 2017 van de provincie Utrecht, waarin wordt gestreefd naar het onttrekken van kantoren aan de markt. Met deze visie heeft de provincie beleid opgesteld om nieuwbouw van kantoren te beperken en leegstaande kantoren te transformeren naar andere functies, waaronder de woonfunctie.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Gebiedsgericht

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

In de SVIR worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Per 01 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien. Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'acute regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan.

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt in het gebied 'Romeinse Limes' van de SVIR en het Barro. In deze paragraaf en in de provinciale beleidsparagraaf wordt bovengenoemde aangewezen gebied uit de SVIR en Ruimte en het Barro toegelicht.

Romeinse Limes

Het plangebied ligt in het besluit-subvlak Romeinse Limes. De Limes was de noordelijke grens van het oude Romeinse rijk. In het gebied zijn voormalige forten, nederzettingen, militaire infrastructuur en scheepswrakken aanwezig. In paragraaf 3.2 volgt een nadere beschrijving van de relatie tussen voorliggende planontwikkeling en de Romeinse Limes.

Ladder duurzame verstedelijking

Jurisprudentie heeft uitgewezen dat er bij ontwikkelingen waarbij de toename van het aantal woningen beperkt blijft tot 11 of minder, geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Voorliggend plan voorziet in 1 nieuwe woning. Het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking is voor dit plan niet nodig.

Het Rijksbeleid staat de uitvoer van het initiatief niet in de weg.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS)

In de PRS beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. Deze periode sluit aan bij die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het rijk. De provincie geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe zij uitvoering geeft aan dit beleid. Deels geeft zij uitvoering aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) die tegelijk met de PRS is vastgesteld.

Met betrekking tot de pijler 'vitale dorpen en steden' heeft de provincie het volgende provinciale belang gedefinieerd: 'Door de ontwikkeling van wonen en werken vooral in het bestaande stedelijke gebied te laten plaatsvinden, behouden we vitale dorpen en steden'

In de Provinciale ruimtelijke structuurvisie 2013 – 2028 (PRS) zijn de volgende provinciale belangen vastgelegd die betrekking hebben op vitale steden en dorpen:

• Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling.
• Een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte.
• Een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer

Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV)

In de PRV zijn onder andere de regels uit het PRS rechtstreeks overgenomen, waarbij een verduidelijking is gegeven op de wijze van het overnemen van de provinciale regeling in (gemeentelijke) ruimtelijke plannen. De PRV is gebaseerd op artikel 4.1, eerste lid, van de Wro. Op basis van dit artikel kunnen, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, Provinciale Staten regels stellen omtrent de inhoud, toelichting of onderbouwing van ruimtelijke plannen. Hieronder vallen de bestemmingsplannen (inclusief de uitwerkings- en wijzigingsplannen), besluiten op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) waarbij afgeweken wordt van een bestemmingsplan, beheersverordeningen en projectuitvoeringsbesluiten op basis van de Crisis en herstelwet. Doel van de verordening is om een aantal provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De volgende artikelen zijn voor deze ontwikkeling van belang:

• Artikel 1.7 Cultuurhistorische hoofdstructuur;
• Artikel 1.8 Landschap

• Artikel 4.1 Stedelijk gebied.

Planspecifiek

Artikel 1.7 Cultuurhistorische hoofdstructuur

Het plangebied ligt binnen de cultuurhistorische hoofdstructuur, met de aanduiding 'archeologisch'. De PRV schrijft voor deze gronden o.a. voor dat ruimtelijke ontwikkelingen binnen deze gronden mogelijk zijn, zolang onevenredige aantasting van de waarden in het gebied wordt voorkomen. In samenhang met de PRV worden in de regels van een bestemmingsplan daarbij voorwaarden opgenomen die bepalen of archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Binnen het plangebied zijn bovengronds geen gebouwen of restanten aanwezig met cultuurhistorische waarden die door voorliggende planontwikkeling kunnen worden geschaad. In paragraaf 4.5 wordt nader ingegaan op de mogelijke aanwezige ondergrondse archeologische waarden.

Artikel 1.8 Landschap

Het plangebied ligt binnen het landschapstype 'Utrechtse Heuvelrug'. Kernkwaliteiten van dit gebied zijn de robuuste eenheid, reliëfbeleving en extreme historische gelaagdheid. Het plangebied ligt in de bebouwde kern van Elst en herbergt geen landschappelijke waarden van de Utrechtse Heuvelrug die door voorliggend plan eventueel geschaad kunnen worden.

Artikel 4.1 Stedelijk gebied

Het plangebied ligt binnen het stedelijk gebied. Voor planontwikkelingen binnen het stedelijk gebied schrijft de PRV voor dat in een toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving dient te worden opgenomen over de wijze waarop in een plan rekening wordt gehouden met energiebesparing en toepassing van duurzame energiebronnen. Energiebesparende voorzieningen en het toepassen van duurzame energiebronnen zijn mogelijk bij de woningen, maar aangezien er nog geen definitief bouwplan is, is nog niet bekend of dit ook wordt toegepast.

3.3 Gemeentelijk beleid

Stedenbouwkundige structuurvisie Elst, Achterberg en Rhenen - Woningbouwlocaties tot 2020

De gemeente Rhenen heeft in 2008 een stedenbouwkundige structuurvisie opgesteld, die perspectief biedt

voor de woningbouw op de langere termijn. Het is een ontwikkelingsvisie die richting geeft aan de gewenste

bouwinitiatieven passend bij de schaal en het karakter van de 3 kernen Elst, Achterberg en Rhenen.

Planspecifiek

Op basis van de visiekaart van Elst valt het plangebied binnen de gronden ,met de aanduiding 'Rode contour'. Zie hiervoor de navolgende afbeelding (locatie aangegeven met de witte pijl). Aan deze gebieden zijn in de structuurvisie geen nadere voorwaarden verbonden.

Uitsnede stedenbouwkundige structuurvisiekaart

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit de Stedenbouwkundige structuurvisie.

Woonvisie 'Kiezen voor Rhenen, vier redenen voor Rhenen'

De woonvisie heeft een horizon tot 2030 maar is concreet voor de komende vier jaar, via de uitvoeringsagenda. Gezien de snelle veranderingen in het woondomein is het de bedoeling om na twee jaar de uitvoeringsagenda te actualiseren. In de woonvisie formuleert de gemeente haar ambities en strategieën om met de verschillende woonopgaven om te gaan. De gemeente biedt daarbij een stappenplan om de komende jaren de bouwstroom te kunnen garanderen en tegelijkertijd de woonkwaliteit te kunnen behouden. Het gaat daarbij in op de wijze waarop lage inkomens, senioren en zorgbehoevenden een thuis in onze gemeente kunnen vinden, hoe wij de kernen vitaal houden en hoe onze bestaande woningvoorraad toekomst bestendig te maken is.

De woonvisie is niet alleen een uiting van de gemeentelijke inzet, maar ook een uitnodiging aan de corporatie, marktpartijen en bewoners om een bijdrage te leveren. De woonvisie biedt de basis voor de presentatie afspraken en de huisvestingsverordening.

Planspecifiek

Het plan voorziet in de komst van één nieuwe woning. De nieuwe past daarmee binnen het kwantitatieve woningbouwprogramma voor de kern Elst zoals opgenomen in de woonvisie. Tot aan 2027 zijn voor Elst 144 nieuwe woningen gepland. De nieuwe woning zal geschikt zijn als levensloopbestendige woning, wat aansluit bij de Woonvisie, waarin het belang van het hebben van voldoende geschikte woningen voor senioren wordt benadrukt. Inspelen op ontwikkelingen als vergrijzing en extramuralisering staan hierbij centraal. Het initiatief sluit aan op de Woonvisie Rhenen.

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Kern Elst 2012', dat is vastgesteld op 28 mei 2013. Het plangebied heeft hierin de bestemming 'Kantoor'. Het huidige kantoorpand is begrensd met een bouwvlak. Voor bebouwing binnen het bouwvlak is een maximale bouw- en goothoogte opgenomen van 10 en 6 meter. Tevens ligt er een functieaanduiding 'bedrijfswoning' op het bouwvlak.

Voor het gehele plangebied geldt tot slot de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'.

Uitsnede bestemmingsplan

Het realiseren van twee burgerwoningen is binnen de regels van 'Kantoor' niet toegestaan. Tevens komt de achterste woning buiten het bestaande bouwvlak te liggen.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

Door de komst van een nieuwe gevoelige functie binnen het plangebied wordt een bodemonderzoek uitgevoerd. Het rapport is als bijlage 1 toegevoegd. Er zijn in de bodem slechts enkele lichte verontreinigingen aangetroffen. Geconcludeerd wordt dat gelet op de aard en mate van de verontreinigingen er geen milieuhygiënische belemmering bestaat voor de voorgenomen ontwikkeling. Wat betreft het aspect bodem is het plan uitvoerbaar.

4.1.2 Lucht

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn PM10 (fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide). Voor beide stoffen bedraagt de grenswaarde 40 µg/m3.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen van het rekenpunt 33729 (aan de Rijksstraatweg ter hoogte van plangebied) zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

	NO2 (stikstofdioxide)	PM10 (Fijn stof)
Gemeten totale concentratie jaargemiddelde 2015 (µg/m3)	22,2 µg/m3	19,5 µg/m3
Grenswaarde concentratie (µg/m3)	40 µg/m3	40 µg/m3

De gemeten concentraties stikstofdioxide en fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Aangezien het aantal verkeersbewegingen afneemt (zie par. 4.4) draagt dit project 'niet in betekenende mate' bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

4.1.3 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen, geluidbelastingkaarten en actieplannen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

Voor voorliggend document is het vanwege het toevoegen van één geluidgevoelig object van belang te kijken naar de mogelijke gevolgen van industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Van industrie- en of spoorweglawaai is bij voorliggend plan geen sprake. De verkeerswegen rondom het plangebied (Houweg en Rijksstraatweg), behoren allemaal tot een 30 km-zone. De Rijksstraatweg is een doorgaande weg met een hogere verkeersintensiteit. Gezien de afstand van de weg tot de woningen (circa 50 m.) en de aanwezigheid van bebouwing tussen de Rijksstraatweg en het plangebied kan worden aangenomen dat het woon- en leefklimaat van de woningen binnen het plangebied niet wordt aangetast.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.

4.1.4 Milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype en verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek

In de directe omgeving van het plangebied liggen een aantal bedrijven. Om het effect van deze bedrijven op de nieuwe woning te onderzoek en om te bepalen of deze bedrijven mogelijk hinder ondervinden van voorliggend plan, is het van belang te kijken naar de milieuzonering.

Effect op de bedrijfsvoering

Ten oosten van het plangebied ligt een opslagplaats van auto's. Deze opslagplaats behoort tot de garage die is gevestigd aan de Rijksstraatweg 27a. Ten zuiden van het plangebied ligt aan de Rijksstraatweg 17-A een industriële kringloopwinkel. Op beide locaties zijn bedrijven tot en met milieucategorie 2 toegestaan. Er bevinden zich al woningen op kortere afstand van deze bedrijven dan de nieuw te realiseren woning. Beide bedrijven dienen nu al rekening te houden met deze bestaande woningen. De bedrijven worden daarmee niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

Woon- en leefklimaat nieuwe woning

Met betrekking tot het woon- en leefklimaat van de nieuwe woning is het van belang te kijken naar het effect van de zojuist genoemde bedrijven op de planlocatie. De verscheidenheid aan functies in de omgeving van het plangebied maakt dat er gesproken kan worden van een gemengd gebied.

Voor het effect van zowel de garage als de kringloopwinkel op het plangebied hanteert de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' voor een gemengd gebied een richtafstand van 10 meter voor het aspect geluid. De afstand tussen de nieuwe woning en de opslagplaats van de auto's bedraagt circa 10 meter. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstand. Als er daarnaast wordt gekeken naar de huidige situatie dan kan geluidhinder afkomstig van de garage worden uitgesloten. De gronden grenzend aan het plangebied worden enkel gebruikt voor het parkeren van auto's. Deze auto's staan voornamelijk stil en worden incidenteel verplaatst ten behoeve van de verkoop.

Van geluidhinder op het plangebied afkomstig van de kringloopwinkel is tevens geen sprake. De opslag van goederen vindt plaats aan de voorzijde van het bedrijf, direct grenzen aan de Rijkstraatweg. Deze buitenopslag zal het meeste geluid veroorzaken. De afstand tussen deze opslag en het plangebied bedraagt meer dan 10 meter. Daarnaast is er een gebouw aanwezig met een diepte van ruim 20 meter tussen de buitenopslag van de goederen en het plangebied. Het gebouw heeft daardoor een geluidwerende functie. Van aantasting van het woon- en leefklimaat van de nieuwe woning is daardoor geen sprake.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering.

4.1.5 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, parkeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

Uitsnede risicokaart

Uit voorgaande afbeelding is op te maken dat op circa 200 meter van het plangebied een buisleiding voor het transport van gevaarlijke stoffen is gelegen. De buisleiding heeft een diameter van 6 inch (15,2 cm) en een maximale werkdruk van 40 bar. Het invloedsgebied bedraagt 70 meter. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van deze buisleiding.

Verder is op circa 1 kilometer van het plangebied de N416 gelegen, waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het invloedsgebied van een basisnetroute over een provinciale weg is 200 m. Het plangebied is hiermee buiten het invloedsgebied gelegen.

Derhalve kan geconcludeerd worden dat er geen belemmeringen zijn voor het aspect externe veiligheid.

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Waterbeleid gemeente Rhenen

De gemeente Rhenen heeft haar waterbeleid vastgesteld in een verbreed gemeentelijk rioleringsplan plus (2015-2019). In het vGRP+ is ook het waterplan “een berg mooi water” van de gemeente Rhenen geëvalueerd en opgenomen. In het vGRP+ streeft de gemeente naar:

• Bescherming van de volksgezondheid
• Een goede leef- en werkomgeving
• Bescherming van het milieu

Dit doet de gemeente door te voldoen aan haar wettelijke zorgplichten:

• Het afvalwater op te vangen en te vervoeren
• Het afvloeiend hemelwater op te vangen en te bergen
• Het nemen van maatregelen als er sprake is van structurele grondwateroverlast

Concreet betekent dit dat er gewerkt wordt aan een duurzaam rioolstelsel waarbij het afkoppelen van

hemelwater en infiltratie in de bodem centraal staat.

Daarnaast hanteert de gemeente Rhenen haar gidsprincipes die in het waterplan zijn uitgewerkt. Een deel van deze gidsprincipes hebben een directe relatie met de ruimtelijke ordening en worden hieronder weergegeven:

• Water is mede bepalend voor de ruimtelijke ordening.
• Het waterkwantiteitsbeheer is gericht op water vasthouden, zonodig bergen en pas in laatste instantie
• afvoeren.
• Zelfregulerende robuuste watersystemen.
• Optimale functieverweving van oppervlaktewateren (zoals recreatief medegebruik).
• Altijd goed en veilig drinkwater.
• Efficiënt en effectief (her)gebruik van water.

Ruimte voor waterberging en een goede afvoer spelen een rol vanwege de extremere neerslagintensiteiten en hogere neerslaghoeveelheden (klimaatsverandering). Er zijn afspraken gemaakt om de kans op wateroverlast te verminderen tot een acceptabel niveau. Het Nationaal Bestuursakkoord Water en de actualisatie van dit rapport (NBW Actueel) bevat een strategie om de waterbergingsopgave gerealiseerd te hebben. De gemeente heeft dit in haar vGRP+ verwerkt waarbij taken van gemeente. bedrijven en bewoners worden beschreven.

Op een aantal locaties in Elst is in 2014 en 2015, maar ook in de jaren daarvoor, wateroverlast ervaren. Naar aanleiding daarvan is de Wateragenda Elst opgesteld om te komen tot een waterproof Elst. De Wateragenda bevat een analyse van de huidige situatie en een stresstest van het systeemgedrag bij extreme neerslag. Op basis van deze analyse stelt het rapport kansrijke maatregelen voor om de ervaren overlast te bestrijden en het systeem meer in te richten voor veranderende weersomstandigheden als gevolg van klimaatverandering. Per potentiële overlastlocatie zijn maatregelen voor de korte en lange termijn bepaald.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

In het plangebied en in de directe omgeving van het plangebied bevindt zich geen oppervlaktewater. Op basis van de Wateragenda Elst ligt het plangebied in een overlastlocatie, waar water-op-straat vaak voorkomt. De oppervlakte aan verharding in het plangebied neemt niet toe en zal eerder iets afnemen doordat een groter oppervlak voor tuinen gebruikt wordt. Compensatie ten behoeve van de afkoppeling van hemelwater is daarom niet nodig. Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is middels het uitvoeren van een watertoets op de hoogte gesteld van de planontwikkeling. De resultaten van de watertoets zijn als bijlage 2 toegevoegd.

Het plan is uitvoerbaar wat betreft het aspect water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Gebiedsbescherming

Om de gevolgen van gebiedsbescherming te beoordelen is de website synbiosys.alterra.nl/natura2000 geraadpleegd. Bijgevoegd een screenshot van die website waarbij alle raadpleegbare gebieden zijn 'aangevinkt'.

Uitsnede Natura-2000 gebieden.

Uit voorgaande afbeelding wordt duidelijk dat het plangebied niet ligt binnen een Natura 2000-gebied. Wel ligt aan de zuidkant van Elst het Natura2000 gebied 'Rijntakken' en aan de noordkant van Elst ligt het nationale park Utrechtse Heuvelrug. De kleinschaligheid en functie van voorliggend plan maken dat het optreden van significante negatieve effecten tot het te beschermen gebied uitgesloten kan worden.

Soortenbescherming

Door het plan wordt een deel van de bestaande bebouwing gesloopt en wordt er een nieuwe woning teruggebouwd. Het bestaande groen betreft onderhouden tuinen, die zijn omringd door verharding. Hier worden geen beschermde soorten verwacht. Het is daarom aannemelijk dat er geen negatieve effecten zullen zijn voor beschermde soorten.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur.

Door het plan wordt een extra woning aan het plangebied toegevoegd. De huidige kantoorfunctie verdwijnt. In plaats van werknemers en klanten van het kantoor wordt het plangebied in de toekomst gebruikt door bestemmingsverkeer van de woningen. Het aantal verkeersbewegingen neemt door het plan dan ook af.

Beide toekomstige woningen worden via de bestaande oprit ontsloten op de Houweg. Parkeren gebeurt op eigen terrein.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect Verkeer.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische en eventuele archeologische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

Het plangebied ligt op gronden die vanuit cultuurhistorie relevant zijn met betrekking tot de Romeinse Limes. Binnen het plangebied zijn echter geen cultuurhistorische waarden aanwezig die door voorliggend plan worden aangetast.

Archeologie

De gemeente Rhenen heeft eigen archeologie beleid met een bijbehorende archeologische verwachtingskaart. Navolgende afbeelding toont hier een uitsnede van.

Uitsnede archeologische verwachtingskaart (Gemeente Rhenen)

Voor het plangebied geldt een hoge archeologische waarde, met de daarbij behorende aanduiding 'waarde - archeologie 3'. Bij bodemingrepen met een oppervlakte groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Met de voorgenomen ontwikkeling worden bodemingrepen uitgevoerd. De exacte locatie van de nieuwe woning is nog niet bekend. Mocht archeologisch onderzoek uiteindelijk nodig zijn op basis van het bouwplan, dan wordt dat onderzoek uitgevoerd ten behoeve van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen. In dit bestemmingsplan blijft de archeologische dubbelbestemming voor het gehele de plangebied gehandhaafd.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect cultuurhistorie en archeologie.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

4.7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op 29 januari is er een brief bij 13 buren bezorgd met informatie over de voorziene bestemmingswijziging. Daarop zijn 4 reacties ontvangen. Naar aanleiding daarvan is op 12 februari een informatie bijeenkomst belegd waarbij middels een powerpointpresentatie de buren zijn geïnformeerd. Vervolgens is de aanwezigen om een reactie op het plan gevraagd. Naar aanleiding van deze reacties, is het bestemmingsplan aangepast. De wens is dat de woning zover mogelijk achterop het perceel komt te staan, maar wel op een afstand van 1 meter tot de perceelsgrens. Daarnaast is de maximale bouwhoogte verlaagt tot 6,5 meter en is in een deel van het bouwvlak de maximale bouwhoogte op 3,5 meter gelegd. Een verslag van de informatiebijeenkomst is opgenomen in bijlage 3.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• Enkelbestemming 'Wonen' waarbij de woonfunctie wordt neergelegd voor het gehele plangebied. Er worden twee bouwvlakken opgenomen met de aanduiding 'vrijstaand', waar de woningen zijn toegestaan. Ten behoeve van de grootte van de woningen wordt op beide bouwvlakken de bouwaanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' opgenomen. Voor de nieuwe woning is een maximum bebouwingspercentage voor de woning (hoofdgebouw) opgenomen, zoals aangegeven met de aanduiding 'bebouwingspercentage'. Daarnaast is vastgelegd middels de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' dat er maximaal één nieuwe woning binnen dit bouwvlak mag worden gebouwd.
• Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' over het gehele plangebied.

Het plan kent geen noemenswaardige bijzonderheden.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang. De gemeente Rhenen houdt bij het voorliggende plan geen formele inspraakprocedure.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

6.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Dit bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk overleg toegezonden aan de wettelijke vooroverlegpartners. Deze instanties hebben geen inhoudelijke opmerkingen ingediend.

6.3 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 28 juni 2018 tot en met woensdag 8 augustus 2018 voor een ieder ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ingediend welke van commentaar is voorzien in het raadsbesluit (zie Vaststellingsbesluit).