Hogesteeg 7 Achterberg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Dit bestemmingsplan is opgesteld naar aanleiding van het initiatief voor de bouw van een nieuwe woning aan de Hogesteeg 7 te Achterberg in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling. Het initiatief betreft het slopen van diverse agrarische opstallen op de locaties Hogesteeg 11 en Cuneraweg 162 a en het realiseren van 1 woning.

Op basis van het geldende bestemmingsplan is realisatie van het initiatief niet mogelijk (zie ook paragraaf 3.4 'geldend beleid'. Het geldend bestemmingsplan laat met recht of via wijzigingsbevoegdheid realisatie van het initiatief niet toe. Om op deze locatie een nieuwe woning met bijbehorende bouwwerken te kunnen realiseren is daarom voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

De gemeente Rhenen heeft op 31 oktober 2014 besloten in principe medewerking te verlenen aan het initiatief. Het vervolg hierop is een verzoek tot herziening van het bestemmingsplan. Via voorliggend document wordt gemotiveerd waarom medewerking wordt verleend en waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Plangebied: ligging en omvang

Het initiatief heeft betrekking op twee plangebieden. Ten eerste het plangebied ter hoogte van de Cuneraweg 162a (kadastrale percelen 579 en 580). Hier wordt voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt. Daarnaast het plangebied ter hoogte van de Hogesteeg 7,9 en 11(kadastrale percelen 1181, 1182). Hier wordt voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt én wordt een nieuwe woning gerealiseerd. De plangebieden zijn gelegen aan de rand van het dorp net in het buitengebied. Onderstaande afbeeldingen tonen de ligging van de plangebieden in de omgeving.

Ligging plangebied Hogesteeg 7, 9 en 11 (bron: ruimtelijkeplannen.nl 2015)

Ligging plangebied Cuneraweg 162a (bron: google maps 2015)

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft het initiatief. Hoofdstuk 3 omvat een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving. In hoofdstuk 4 is het project inhoudelijk op uitvoerbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens is ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 5 is de juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Huidige situatie

Vanouds is Achterberg een agrarische gemeente. Achterberg wordt gekenmerkt door een compacte opzet met als basis de historische bebouwingslinten. De Cuneraweg, De Dijk en de Hogesteeg zijn voorbeelden van een dergelijk lint. In de loop der tijd heeft verdichting langs deze linten plaatsgevonden en is een deel van de aansluitende ruimte tussen deze linten bebouwd. Op deze wijze is een afwisseling tussen bebouwing en openheid ontstaan.

Het plangebied ligt in het kampenlandschap. Dit landschap kenmerkt zich door de strookvormige kavelvormen. De percelen hebben een oost-west gerichte oriëntering. De ervan langs de Cuneraweg en Hogesteeg zijn in de huidige situatie met gekoppeld aan het bebouwingslint dan aan de landschappelijke structuur.

Het plangebied ligt aan de noordoostgrens van het dorp Achterberg aan de Hogesteeg op de rand met het buitengebied. De Hogesteeg is een zijstraat van de Cuneraweg, één van de hoofdroutes en ruimtelijke dragers in het dorp. Vanaf de Cuneraweg komende, staan eerst nog enkele huizen langs de Hogesteeg.

Het perceel Hogesteeg 7 ligt achter de woningen aan de Hogesteeg 9 en 11. Achter de woning aan de Hogesteeg 9 staat een bijgebouw van de woning. Op het perceel Hogesteeg 11 is een voormalig agrarisch bedrijf (intensieve veehouderij) aanwezig met bijbehorende opstallen.

De Hogesteeg kan getypeerd worden als een rustige straat en is geen weg van bijzonder belang. Aan het begin van de Hogesteeg staan enkele vrijstaande woningen. Verderop in de straat zijn nog enkele (voormalige) agrarisch bedrijven aanwezig. Aan de noordzijde van de weg zijn op enkele plaatsen nog doorzichten naar het achterliggende gebied aanwezig, wat mede met de aanwezige agrarische bedrijven een landelijke uitstraling geeft.

Een aanzicht van het plangebied aan de Hogesteeg 9 en 11 in de huidige situatie is op onderstaande afbeelding weergegeven.

Het deel van het plangebied aan de Cuneraweg 162 a is gelegen op de hoek met de Snijdersteeg. Op het perceel is een woning gelegen en zijn diverse voormalige agrarisch bedrijfsopstallen aanwezig. Naast en in de directe omgeving van het perceel ligt een aantal burgerwoningen en agrarisch bedrijven. Een aanzicht van het plangebied aan de Cuneraweg 162 a in de huidige situatie is op onderstaande afbeelding weergegeven.

Aanzicht van het perceel Hogesteeg 9. Het pad is de toegangsweg naar het perceel nr 7; Bron: Foto's Buro SRO 2015

Aanzicht van het perceel Hogesteeg 7 met de bestaande schuur; Bron: Foto's Buro SRO 2015

Aanzicht van het perceel Hogesteeg 11 met de te slopen stallen; Bron: Foto's Buro SRO 2015

Aanzicht van het perceel Cuneraweg 162 A; Bron: Google Maps, 2015

2.2 Toekomstige situatie

Dit bestemmingsplan maakt de nieuwbouw van één vrijstaande woning mogelijk op het perceel aan de Hogesteeg 7. Om deze nieuwe woning te kunnen realiseren op basis van de Ruimte voor ruimte - regeling wordt in totaal 1060 m2 aan bebouwing (stallen) gesloopt. Deze stallen worden gesloopt op de percelen Hogesteeg 11 en Cuneraweg 162 a. Onderstaande afbeelding geeft aan welke bebouwing en met welke oppervlakten wordt gesloopt.

Te slopen bebouwing Cuneraweg 162 A en Hogesteeg 11

Het noordelijk deel van het perceel Hogesteeg 11 wordt onderdeel van het nieuwe perceel Hogesteeg 7. Het nieuwe perceel van Hogesteeg 11 wordt daarmee fors compacter dan in de huidige situatie. Feitelijk worden op deze wijze drie percelen gecreëerd waar in de huidige situatie sprake is van twee percelen. De percelen Hogesteeg 7, 9 en 11 vormen samen ruimtelijk gezien één erf. Onderstaand is de inrichtingsschets van de percelen Hogesteeg 7, 9 en 11 opgenomen. Het schetsontwerp is ook als bijlage 1 'schetsontwerp' opgenomen.

Nieuwe perceelsindeling

Inrichtingsschets en landschappelijke inpassing percelen Hogesteeg 7, 9 en 11

Hogesteeg 7

De nieuwe vrijstaande woning zal komen te liggen achter het bestaande bijgebouw, zoals opgenomen op bovenstaande afbeelding.

Stedenbouw en beeldkwaliteit

Voor wat betreft het woningtype en goot- en bouwhoogtes van de bebouwing wordt aangesloten bij de vorm en de uitstraling van de (oorspronkelijke) agrarische bebouwing die in dit deel van de Hogesteeg staan. Deze vrijstaande woningen zijn opgebouwd uit één laag met kap (zadeldak). Op deze wijze ontstaat een eenheid in bebouwing in deze straat. Dit sluit ook aan op de maatvoeringen van goot- en nokhoogte (respectievelijk 3 en 8 m) uit het geldend bestemmingsplan voor het buitengebied.

De inhoud van de nieuwe woning wordt maximaal 800 m3. Met deze inhoudsmaat kan een woning worden gerealiseerd waarbij sprake is van één compacte bouwmassa zonder bijgebouwen, aan- en uitbouwen en dakkappellen. Door het opnemen van de bijgebouwen in het hoofdgebouw ontstaat een krachtiger en rustiger volume. Tevens kan hiermee het meest recht worden gedaan aan de gewenste 'schuurachtige vorm' van de nieuwe woning.

De nokrichting van de nieuwe woning komt evenwijdig te staan ten opzichte van de bestaande schuur (en in lijn met de landschapsstructuur). Het bestaande bijgebouw blijft gehandhaafd.

Voor het realiseren van een nieuwe woning op het perceel Hogesteeg 7 is het wenselijk om enkele beeldkwaliteiteisen op te nemen. Deze eisen zijn tevens in de regels geborgd:

• Gezien de ligging is een eenvoudige vorm met lage goten en een duidelijk zadeldak gewenst, waardoor een schuurachtige vorm ontstaat.
• Natuurlijke materialen hout / baksteen / pannen of juist veel glas.
• De kaprichting van de woning moet in de lengterichting van de 'steeg' worden gerealiseerd (haaks op de Hogesteeg).
• Eenvoudige hoofdvorm met zo min mogelijk toevoegingen.
• Eenvoudige detaillering (soms geen goot, geen forse overstekken) en functioneel (niet decoratief).
• Bijgebouwen moeten worden meegenomen in het bebouwingscluster.

Erfinrichting en landschap

Het uitgangspunt voor de situering van de nieuwe woning is dat qua bebouwing een compact erf dient te worden gerealiseerd. De situering van de nieuwe woning is daarnaast tot stand gekomen door de aanwezigheid van de milieucirkel van 50 m van het naastgelegen agrarisch bedrijf. Deze zone strekt zich uit tot over het nieuwe perceel waardoor de woning gesitueerd moet worden achter de bestaande schuur. Voorgaande is als zodanig ook verwoord in de gemeentelijke beoordeling van het principeverzoek.

Met de landschappelijke inpassing (zie afbeelding hiervoor: Inrichtingsschets en landschappelijke inpassing percelen Hogesteeg 7, 9 en 11 ) is aangesloten bij het advies van het LEU (d.d. 14 september 2015). Op deze wijze is het nieuwe erf landschappelijk ingepast en blijft de afwisseling tussen bebouwing en openheid/doorzicht gezien vanaf de Hogesteeg behouden. Het nieuwe erf is gekoppeld aan de bestaande landschappelijke structuur; bestaand perceelsgrenzen en oost-west georiënteerd. Het nieuwe perceel wordt omgeven door een houtwal en haagbeuk en wordt gebruikt als dierenweide. Langs het toegangspad is de bestaande bomenrij uitgebreid met knotwilg en lindeboom. Langs de perceelsgrenzen wordt een bomenrij aangebracht met een mix van els en berk. Ook langs de andere perceelsgrenzen zijn bomen aangeplant om de landschappelijke structuur te versterken. De aanleg van de bomenrij, de houtwallen en beukenhagen op de erfscheidingen versterken het kleinschalige karakter van het landschap alsmede het de landschappelijk structuur van het perceel en zijn directe omgeving.

Parkeren

Het perceel biedt genoeg ruimte om te voorzien in parkeren op eigen grond. In de verkeersparagraaf in hoofdstuk 4 van deze toelichting wordt hier nader op ingegaan.

Hogesteeg 9

De bestaande woning blijft behouden, alsmede de schuur achter de woning. Naast de woning komt de toegangsweg naar het perceel Hogesteeg 7.

Hogesteeg 11

Het noordelijk deel van het huidige perceel Hogesteeg 11 wordt onderdeel van het nieuwe perceel Hogesteeg 7. Het nieuwe perceel van Hogesteeg 11 wordt daarmee fors compacter dan in de huidige situatie. De bestaande woning blijft behouden. Er zal een nieuw bijgebouw worden opgericht.

Cuneraweg 162 a

Op het perceel Cuneraweg 162 a zal de bestaande voormalige bedrijfsbebouwing worden gesloopt. Er zal geen bebouwing voor worden terug gebouwd. De gronden vormen een onderdeel van de tuin behorende bij de woning.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Gebiedsgericht

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.

In het Besluit algemene regels en ruimtelijke ordening (Barro) heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee het SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend verankerd.

In de structuurvisie worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit het SVIR is de duurzame verstedelijking. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De lader bestaat uit drie 'stappen' welke doorlopen moeten worden. Dit zijn:

• 1. de voorgenomen stedelijke ontwikkeling dient te voorzien in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit stap 1 volgt dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte moet beschreven worden in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. indien uit stap 2 blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is. Daar wordt het volgende onder verstaan: 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Onder bestaand stedelijk gebied is wordt het volgende verstaan: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Door het ministerie van Infrastructuur en Milieu is een handreiking gemaakt. Deze 'handreiking ladder voor duurzame verstedelijking' werkt verder uit hoe met de ladder omgegaan moet worden. Voor een verdere uitleg van de ladder duurzame verstedelijking wordt naar die handreiking verwezen.

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden waarover de SVIR een specifieke uitspraak doet. Het initiatief is hiermee niet strijdig met het beleid uit de SVIR.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking richt zich op stedelijke ontwikkeling waarbij een regionaal belang van toepassing is. Op basis van jurisprudentie kan worden gesteld dat ontwikkelingen met minder dan 6 nieuwe woningen niet gezien worden als een stedelijke ontwikkeling. Het toestaan van één nieuwe woning betreft derhalve geen stedelijke ontwikkeling. Toepassing van de ladder is dan niet nodig. Het initiatief is hiermee niet strijdig met het beleid ten aanzien van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Conclusie

Het plan is vanuit nationaal ruimtelijk beleid uitvoerbaar.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Ruimtelijke Verordening

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) van de provincie Utrecht is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. Dit ruimtelijke beleid van de provincie heeft als uitgangspunt: lokaal wat kan, regionaal wat moet. Gemeenten krijgen hierdoor meer ruimte om, binnen gestelde kaders, zelf beslissingen te nemen. Ruimtelijke kwaliteit staat hierbij voorop.

In de PRS zijn de volgende provinciale belangen vastgelegd:

Duurzame leefomgeving

• Ontwikkelen van een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem en een waterveilige provincie.
• Behoud van strategische watervoorraden.
• Ruimte voor duurzame energiebronnen.
• Anticiperen op de langetermijn gevolgen van klimaatverandering.
• Behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap.
• Behouden en ontwikkelen van de kwaliteit van de cultuurhistorische hoofdstructuur en de aardkundige waarden.

Vitale dorpen en steden

• Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling.
• Een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte.

• Een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer

Landelijk gebied met kwaliteit

• Uitnodigende stadlandzones die stad en land verbinden en bijdragen aan de kwaliteit van het binnenstedelijk leefmilieu.
• Behouden en ontwikkelen van een vitaal en samenhangend stelsel van natuurgebieden.
• Een economisch vitale en duurzame landbouwsector.
• Behouden en ontwikkelen van de mogelijkheden voor vrijetijdsbesteding (recreatie en toerisme).
• Behouden van gebieden waar rust en stilte kan worden ervaren.

Provinciale Ruimtelijke Verordening

Algemeen

De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV zijn onder andere de regels uit het PRS rechtstreeks overgenomen, waarbij een verduidelijking is gegeven op de wijze van het overnemen van de provinciale regeling in (gemeentelijke) ruimtelijke plannen.

Ruimte voor ruimte-regeling

De Ruimte voor ruimte-regeling staat de bouw van een nieuwe woning of woningen toe indien bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Doel van de “sloopeis” is niet alleen het verminderen van de bebouwing in het landelijk gebied maar ook het voorkómen dat bebouwing achterblijft die ruimtelijk ongewenst gebruik uitlokt. Een uitzondering op die sloopverplichting is er voor de deel van een voormalige boerderij die zich immers onder één kap met de voormalige bedrijfswoning bevindt. Ook waardevolle historische bebouwing wordt behouden. De voorwaarden met betrekking tot de nieuwe woning zijn geregeld in het artikel 'Woningen landelijk gebied'.

Planspecifiek

Als gevolg van voorgenoemd provinciaal beleid kan gesteld worden dat er enkel vanuit de Provinciale Ruimtelijke Verordening rechtstreeks regels gelden voor het plangebied. Deze regels zijn echter alleen voor ontgrondingen en waterberging. Voor dit plan spelen ontgrondingen en waterberging geen rol.

In artike 4.7 onder 4 zijn de regels opgenomen voor de Ruimte voor ruimte-regeling: Een ruimtelijk plan kan bestemmingen en regels bevatten die bij algehele agrarische bedrijfsbeëindiging of bedrijfsverplaatsing de bouw van één of meerdere nieuwe woningen toestaan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden:

a. het bouwperceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw;

Het perceel van het voormalige agrarisch bedrijf aan de Hogesteeg 11 is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw gezien de nabije ligging van diverse burgerwoningen.

b. alle bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, tenzij het gaat om historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing of bedrijfswoning. De historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing krijgt een passende functie die bijdraagt aan dat behoud. Wanneer 1000 m2 tot 2500 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van één nieuwe woning toegestaan;

Er wordt 1060 m2 aan voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt op de percelen Hogesteeg 11 en Cuneraweg 162 a. Daar wordt één woning voor teruggebouwd aan de Hogesteeg 7.

c. de nieuwe woning wordt gesitueerd binnen de voormalige bouwkavel in samenhang met de te handhaven boerderij of bedrijfswoning en wordt landschappelijk goed ingepast, tenzij situering van de nieuwe woning op een andere locatie in het landelijk gebied leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit;

De nieuwe woning wordt gerealiseerd op het bestaande erf van de percelen Hogesteeg 9 en 11. Voor het initiatief is een erfinrichtingsplan opgesteld. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 2.2.

d. de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd

De omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd. Hiervoor wordt voor de onderbouwing verwezen naar paragraaf 4.6 'Milieuzonering' en 4.7 'Geur'.

Ten aanzien van het toepassen van de Ruimte voor ruimte-regeling wordt voldaan aan de voorwaarden van de Ruimte voor ruimte-regeling. Het voorliggend initiatief past binnen het beleidskader zoals verwoord in de PRS en PRV.

Kwaliteitsgids voor Utrechtse Landschappen

Algemeen 

De kwaliteitsgids is onderdeel van het Ruimtelijk Actieprogramma. De Gelderse Vallei heeft een voornamelijk agrarisch landschap met grote afwisseling van bebouwing, bosjes, lanen en agrarische percelen met houtwallen en -singels. De open ruimten verschillen van maat en schaal. Het gebied biedt goede kansen aan landbouw, wonen, werken, natuur en recreatie. Dit leidt tot veel dynamiek, waardoor sommige functies zich niet meer goed tot elkaar verhouden en het ruimtelijk beeld vertroebelt. Om dit probleem aan te pakken is in 2005 het Reconstructieplan Gelderse Vallei in werking getreden. De Gelderse Vallei is onderverdeeld in drie deelgebieden met elk een eigen identiteit:

• mozaïek
• stroken
• binnenveld

Kernkwaliteiten

Voor het landschap Gelderse Vallei wil de provincie de volgende kernkwaliteiten behouden en versterken:

• rijk gevarieerde kleinschaligheid
• stelsel van beken, griften en kanalen
• Grebbelinie
• overgang van Vallei naar stuwwal (luwe Flank)

Een uitgebreidere beschrijving en handvatten voor het omgaan met de kernkwaliteiten is opgenomen in de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen. Gemeenten en initiatiefnemers dienen bij ontwikkelingen hiervan gebruik te maken.

Ambities

De provinciale ambitie voor de Gelderse Vallei is het versterken van de meest onderscheidende kenmerken van het gebied ten opzichte van andere Utrechtse landschappen. Dit betekent:

• het versterken van de gebiedsidentiteiten in de drie deelgebieden
• het behouden van de verborgen structuren
• bijzondere aandacht voor de drie gebieden

Uitsnede ambitiekaart Gelderse Vallei

Planspecifiek

Met betrekking tot de kwaliteitsgids worden vooral wensen beschreven over de verschijning van de Gelderse Vallei. Met name landschappelijke uitstraling en behoud van bestaande waarden zoals landschappelijke structuren en behoud kleinschaligheid. In paragraaf 2.2 is ingegaan op de landschappelijke inpassing van het initiatief. Om deze reden wordt gesteld dat het plan past binnen dit provinciale kader.

Conclusie

Het plan is vanuit provinciaal ruimtelijk beleid uitvoerbaar.

3.3 Regionaal beleid

Structuurvisie WERV

Het eerste product van de samenwerking regionale gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal is de Regionale Structuurvisie WERV. De structuurvisie is vastgesteld door de vier gemeenteraden in maart 2005. Ze is de visie op stedelijke ontwikkeling en op ontwikkelingen op het gebied van mobiliteit en bereikbaarheid van de WERV-regio.

Het WERV-gebied heeft een compacte stedelijke structuur met de belangrijkste kernen op de hoekpunten van een carré. De kernen hebben elk hun eigen kwaliteiten en specialismen, waardoor ze elkaar in meerdere opzichten aanvullen. De complementariteit die centraal staat in het concept van het stedelijk netwerk is daarmee in het WERV-gebied al duidelijk aanwezig. Kenmerkend is ook de hoge stedelijke dynamiek.

Het stedelijke carré ligt te midden van zeer waardevolle natuurgebieden en landschapsstructuren. Niet alleen het landelijk gebied buiten het carré heeft grote, beschermde kwaliteiten (Veluwe, Utrechtse Heuvelrug), maar ook de ruimte die als groen hart binnen het carré ligt: het Binnenveld.

Planspecifiek

Het initiatief bestaat uit het mogelijk maken van woningbouw op een locatie die in de structuurvisie WERV niet specifiek is benoemd. Er is echter sprake van een ontwikkeling op een bestaand bouwperceel. Het initiatief is niet strijdig voor wat betreft de ruimtelijke kaders van de Structuurvisie WERV.

Landschapsontwikkelingsplan Binnenveld

In het uitvoeringsplan van de Structuurvisie is de ontwikkeling van het Binnenveld als één van de prioritaire thema’s aangegeven, wil de visie op verstedelijking zinvol zijn. Doel van de samenwerkende gemeenten is te komen tot een integrale aanpak voor het gehele Binnenveld om daarmee het groene karakter van het Binnenveld te behouden, gerelateerd aan de omliggende natuurgebieden van de Veluwe en de Utrechtse Heuvelrug, ecologische verbindingen en ecopassages.

De WERV gemeenten hebben in 2007 het Landschapsontwikkelingsplan Binnenveld opgesteld. Het plan geeft richting aan de gezamenlijke inspanning van de vier gemeenten voor de kwaliteit van het Binnenveld. De landschapsontwikkelingsvisie geeft de ruimtelijke visie op de gewenste ontwikkeling.

De WERV gemeenten willen het Binnenveld behouden als aantrekkelijk gemeenschappelijk uitloopgebied. Daarbij wordt onder meer nagestreefd het landschap van het Binnenveld te behouden en de landschappelijke differentiatie te versterken. Initiatieven voor functieverandering, vernieuwing en landgoedvorming worden begeleid; dit gebeurt met het oog op nieuwe ruimtelijke kwaliteit. Daartoe is een beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin de eisen aan functieveranderingen en ontwikkelingen worden opgesomd.

Planspecifiek

Het initiatief betreft het slopen van diverse agrarische opstallen op de locaties Hogesteeg 11 en Cuneraweg 162 a en het realiseren van 1 woning op de locatie Hogesteeg 7. Door de afbraak van overtollige bedrijfsbebouwing, de realisatie van 1 woning en de landschappelijke inpassing van het perceel is sprake van een ruimtelijke kwaliteitsslag op deze locatie. Het initiatief past hiermee in de kaders van het LOP.

Beeldkwaliteitplan Binnenveld

Dit beeldkwaliteitsplan (BKP) moet zich richten op de ruimtelijke kwaliteit van alle nieuwe bebouwing én landschappelijke inpassing als handvat naast- of aanvullend op de Welstandsnota. Het BKP is dus vooral bedoeld als begeleiding van bouwaanvragen op de erven in het Binnenveld. Het moet leiden tot een betere landschappelijke inpassing van ontwikkelingen op de verschillende bebouwde erven in het Binnenveld.

Daarbij kan met name gedacht worden aan vergroting van agrarische bedrijven en functieverandering van vrijkomende voormalig agrarische gebouwen. Het BKP verdeelt het Binnenveld in verschillende soorten landschappen, waarvoor de zes herkenbare cultuurhistorische landschappen uit het LOP de basis vormen. Deze zijn in het beeldkwaliteitsplan vertaald in landschappelijke deelgebieden. Per deelgebied zijn vervolgens richtlijnen opgenomen op drie verschillende schaalniveaus: het landschap, het erf en de bebouwing.

Voor het hele Binnenveld geldt dat bij functieverandering een bijdrage geleverd moet worden aan de verbetering van de landschappelijke kwaliteit. Bij voorkeur worden bestaande gebouwen hergebruikt voor een nieuwe functie, waardoor het oorspronkelijke karakter van de bebouwing behouden blijft.

In de oorspronkelijke agrarische erven zijn karakteristieke en waardevolle boerderijen te herkennen als hoofdgebouw. Indien op een dergelijk erf sprake is van functieverandering, dan is in beginsel het uitgangspunt dat alle nieuwe bebouwing, wat betreft goothoogte en positie op het erf ondergeschikt is aan de oude boerderij. Dit betreft in ieder geval de bijgebouwen en eventuele bedrijfsgebouwen.

In het geval dat naast de oude boerderij een nieuw woongebouw wordt opgericht dient het nieuwe woongebouw visueel ondergeschikt te zijn aan de oude boerderij. Dit kan worden bereikt door middel van de plaatsing van deze gebouwen achter of naast het woongebouw, door het hanteren van lagere goothoogtes (nokhoogte kan juist hoger zijn) en door het aanbrengen van beplanting.

Planspecifiek

Het beeldkwaliteitsplan Binnenveld is de indirecte uitwerking van het landschapsontwikkelingsplan en de regionale structuurvisie. Het plangebied ligt in het deelgebied kampenlandschap 'De Kampen'. Binnen het initiatief aan de Hogesteeg 7 wordt aangesloten bij de voor dit deelgebied bepaalde landschappelijke waarden (kleinschaligheid, hoge, droge gronden tot lage natte gronden, strokenverkaveling en aan wegen gelegen bebouwing). Daarnaast is aangesloten bij de ontwerprichtlijnen bij functieverandering van het agrarisch erf.

De voorliggende ontwikkeling aan de Hogesteeg is gelegen aan de rand van het kampenlangschap "De Kampen", dat zich kenmerkt door strookvormige kavelvormen als gevolg van een vrij hoog grondwaterpeil. Als gevolg van het afnemen van de perceelsbeplantingen zijn de erven beeldbepalender geworden. Om de kleinschaligheid van het gebied te beschermen, is het gewenst het landschappelijk raamwerk te versterken door aanplant van erfbeplanting op de erfgrens. Dit is als zodanig gebeurd (zie ook paragraaf 2.2)

Het moet voorkomen worden dat de percelen verdwijnen achter de erven. De erven dienen daarom niet in de breedte (aan de wegen) uit te breiden, maar in de diepte (over de lengte). Dit versterkt de ervaring van de strookvormige percelering en verbindt het erf sterker met de landschappelijke beplantingsstructuren (houtwallen/-singels). In paragraaf 2.2 'toekomstige situatie' is beschreven hoe het initiatief voldoet aan de gestelde voorwaarden uit het BKP.

Conclusie

Het plan is vanuit regionaal ruimtelijk beleid uitvoerbaar.

3.4 Gemeentelijk beleid

Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied gelden een tweetal bestemmingsplannen.

- Het westelijk deel van het plangebied (locatie Cuneraweg) maakt deels onderdeel uit van het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied 2010". Dit bestemmingsplan is op 20 september 2011 door de gemeenteraad van Rhenen vastgesteld. Op basis van dit bestemmingsplan heeft dit deel van het plangebied de bestemming ‘Wonen’. Tevens ligt hier de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', alsmede de gebiedsaanduidingen 'overige zone - hoge verwachtingswaarde' en 'reconstructiewetgevingszone - verwevingsgebied'.

Uitsnede geldend bestemmingsplan locatie Cuneraweg

- Voor het oostelijk deel (locatie Hogesteeg) is een tweetal bestemmingsplannen van toepassing.

Voor de Hogesteeg 7 en 9 geldt het bestemmingsplan "Buitengebied 2010". Dit bestemmingsplan is op 20 september 2011 door de gemeenteraad van Rhenen vastgesteld. Op basis van dit bestemmingsplan heeft dit deel van het plangebied de bestemming ‘Wonen’. Tevens ligt hier de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', alsmede de gebiedsaanduidingen 'overige zone - hoge verwachtingswaarde' en 'reconstructiewetgevingszone - verwevingsgebied'.

Voor de Hogesteeg 11 geldt de partiële herziening van het bestemmingsplan "Buitengebied 2010" opgesteld. Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State over dit bestemmingsplan zijn partiële herzieningen opgesteld. Hierin zijn de wijzigingen van het bestemmingsplan Buitengebied opgenomen die naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State noodzakelijk zijn. Daarnaast zijn in deze partiële herzieningen enkele omissies in het bestemmingsplan Buitengebied hersteld. Het perceel Hogesteeg 11 heeft de bestemming 'Agrarisch'. Verder ligt over het dit deel van het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' alsmede de gebiedsaanduidingen 'overige zone - hoge verwachtingswaarde' en 'reconstructiewetgevingszone - verwevingsgebied'.

Uitsnede geldend bestemmingsplan. Met de rode belijning is het plangebied aan de Hogesteeg 7, 9 en 11weergegeven.

De beide bestemmingsplannen bieden geen mogelijkheid om een extra woning op deze percelen te realiseren door middel van het toepassen van de Ruimte voor ruimte-regeling. Om deze reden is voorliggende herziening opgesteld.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Bodem

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.

Planspecifiek

Voor het initiatief is een verkennend bodemonderzoek (Midden Nederland Milieu, mei 2011) uitgevoerd. Het bodemonderzoek is opgenomen als bijlage 2 'verkennend bodemonderzoek'.

De conclusie is:

Zintuigelijk zijn in diverse boringen lichte bijmengingen aan puin- en/of kooldeeltjes en ijzer waargenomen. Zintuigelijk is geen asbestverdacht materiaal op of in de bodem aangetroffen.

In de vaste bodem zijn licht verhoogde gehalten aan cadmium, lood en PAK aangetoond. IN het grondwater is een verhoogd gehalte aan barium aangetoond. De verhoogd aangetoonde gehalten overschrijden respectievelijk de achtergrond- en streefwaarden, maar vormen geen aanleiding tot nader onderzoek.

Het initiatief is gezien vanuit het aspect bodem uitvoerbaar.

4.2 Water

Waterbeleid

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Waterplan Rhenen

Het Waterplan “een berg mooi water” is door de gemeenteraad vastgesteld op 26 april 2005 en heeft ten doel effectief en efficiënt om te gaan met water in de gemeente. De watervisie beschrijft de beoogde ontwikkeling van het water tot 2025. Het waterplan gaat in op de waterkwantiteit, de waterkwaliteit en de waterketen. Bij de streefbeelden voor het bebouwd gebied ligt de nadruk op het saneren van riooloverstorten en het afkoppelen van verhard oppervlak.

Voor onderhavig plan zijn de volgende relevante streefbeelden voor 2025 te noemen:

• Grondwateroverlast komt niet voor.
• Alle in- en uitbreidingen (vanaf 2005) zijn waterneutraal.
• Bij nieuwbouw (vanaf 2005) worden geen uitlogende materialen toegepast, zoals zink, koper en lood.
• Vanaf 2005 wordt in in- en uitbreidingen het regenwater van schone oppervlakken niet op de riolering geloosd.
• In Elst, Rhenen en Achterberg is circa 30 % van het verharde oppervlak van de riolering afgekoppeld (ten opzichte van 1998, onder voorbehoud van voldoende financiële middelen).

In het waterplan is eveneens vermeld op welke plannen de watertoets van toepassing is op basis van de richtlijnen in de “Handreiking Watertoets 2”. Het benodigd overleg is afhankelijk van het soort plan en de mogelijke gevolgen voor het watersysteem. Het hiernavolgend wateradvies gaat hier nader op in.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. Het voorliggende plan is aan het waterschap Vallei en Veluwe voorgelegd in het kader van de watertoets. Het waterschap heeft geen reactie op het plan gegeven.

Planspecifiek

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van Waterschap Vallei en Veluwe en ligt binnen een gebied dat wordt gekenmerkt door een redelijk oppervlakkige ontwatering en een neutrale tot goede infiltratie. Er is geen sprake van een kwelsituatie. Op basis van de bodemopbouw wordt de projectlocatie geschikt geacht voor het infiltreren van regenwater naar het (freatische) grondwater.

• De maaiveldhoogte ligt ongeveer op 7,40 tot 8,00 m +NAP.
• In de omgeving van het plangebied is geen watergang aanwezig waarop eventueel een overloop kan worden aangesloten.
• In de huidige situatie vindt er geen lozing van hemelwater plaats op de gemeentelijke riolering.
• De toplaag van de bodem (0-0,5 m-mv) bestaat over het algemeen uit matig fijn zwak siltig zand.
• Het zandpakket onder de toplaag bestaat uit matig grof zand.
• De bodem is over het algemeen matig doorlatend met doorlatendheden van 2 tot 4 m/dag.
• De GHG ligt tussen 0,80 en 1,20 m-MV.

Vanaf het plangebied wordt enkel afvalwater gescheiden aangeleverd naar de gemeentelijke riolering. Het beleid van de gemeente Rhenen is er op gericht om daar waar mogelijk geen regenwater in te nemen, maar dit volledig te infiltreren binnen het plangebied.

Voor de nieuw aan te brengen dakoppervlakken zal gebruik gemaakt moeten worden van niet-uitloogbare materialen. Dit in overeenstemming met het gestelde in het Bouwbesluit.

Voor de toetsing van ruimtelijke plannen hanteert het waterschap als beleidsuitgangspunt “hydrologisch neutraal ontwikkelen”. In vergelijking met de huidige situatie neemt de situatie verhard en bebouwd oppervlak af, waardoor zonder problemen hydrologisch neutraal kan worden ontwikkeld.

Het toevoegen van één extra woning zorgt voor een beperkte toename van het afvalwater. De nieuwe woning zal worden aangesloten op het bestaande gemeentelijk rioolstelsel. Dit stelsel is een gescheiden stelsel. Aangenomen wordt dat het aansluiten van 1 extra woning hierop geen problemen oplevert voor het gescheiden stelsel.

Het aspect 'water' vormt geen belemmering voor realisatie van het voorliggende plan. Later, bij de omgevingsvergunning voor het bouwen, wordt op basis van de bouwverordening getoetst hoe e.e.a. feitelijk gerealiseerd wordt. Op deze wijze is ook juridisch geborgd dat het aspect 'water' goed uitgevoerd wordt.

4.3 Natuur

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
• beschermde Natuurmonumenten;
• wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is het NatuurNetwerk Nederland (NNN) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. Het NNN is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland. Zij bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het NNN draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Voor het initiatief is een ecologische quickscan uitgevoerd in het kader van de flora en faunawet. Deze is opgenomen als bijlage 3 'quickscan flora en fauna'.

De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in tabel V. In de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningtrajecten. In de tabel is weergegeven of maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Flora- en faunawet voor bepaalde soortgroepen te voorkomen.

Ten aanzien van algemene broedvogels kunnen overtredingen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen. Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Flora- en faunawet wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht.

Gelet op de gevonden en te verwachten ecologische waarden en de beoogde planontwikkeling is de verwachting dat de wijziging van het bestemmingsplan uitvoerbaar is. Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden dient het bepaalde in de Flora- en faunawet in acht te worden genomen, hetgeen – zie tabel IV en bovenstaande – goed mogelijk is.

Het initiatief is gezien vanuit het aspect natuur uitvoerbaar.

4.4 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Gepleit wordt voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. De aandacht voor cultuurhistorie is ook wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Artikel 3.1.6 onder 2 van dit Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden.

Archeologie

Archeologie gaat over de (verwachte) cultuurhistorische waarde in de bodem. Op 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet 1988. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en / of het initiatief aangepast kan worden.

Ook de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAZ) uit 2007 is in dit kader van belang. De verantwoordelijkheid voor cultuurhistorische waarden ligt bij de gemeente en dit moet bij vaststelling van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) meegenomen worden.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

In het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle objecten aanwezig.

Het erf Hogesteeg heeft in de huidige situatie geen overduidelijke koppeling aan de landschappelijke/cultuurhistorische structuur (strookvormige kavelvormen met een oost-west gerichte oriëntering). Het initiatief is gezien vanuit het aspect cultuurhistorie uitvoerbaar.

Archeologie

De gemeente Rhenen heeft een archeologische beleidskaart opgesteld. Voor het plangebied is een hoge archeologische verwachtingswaarde opgenomen. Op de verbeelding van het voorliggende plan is daarom de de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie' met een bijbehorende regeling in de Regels conform de archeologische beleidskaart van de gemeente. In dit stadium bestaat er nog geen verplichting is tot het uitvoeren van archeologisch (voor-)onderzoek. Het bestemmingsplan is uitvoerbaar ten aanzien van het aspect archeologie.

4.5 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen

Geluidhinder door met name industrie, weg- en railverkeer. Geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, mogen niet gerealiseerd worden zonder dat eerst een toets aan de geluidnormen plaatsvindt. Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen.

Binnen vast te stellen zones van de geluidsbron is een normstelling van toepassing. Onderscheid bestaat tussen streefwaarden, en hogere grenswaarden. Indien een nieuwe bestemming binnen de vastgestelde zone van een (rail)weg niet voldoet aan de betreffende streefwaarde, dan mag de bestemming in principe niet worden gerealiseerd. Iedere weg heeft een onderzoekszone, met uitzondering van wegen die via een geluidsniveaukaart zijn gedezoneerd, zijn opgenomen in een 30 km zone of als woonerf zijn ingericht.

Planspecifiek

Het initiatief omvat de realisatie van een nieuwe geluidsgevoelige functie. Het plangebied is niet gelegen in of in de nabijheid van een geluidszone industrielawaai of een geluidszone van een spoorweg. De Hogesteeg en de Cuneraweg zijn beiden 30 km/uur wegen met relatief lage verkeersintensiteiten. Dit biedt voldoende waarborgen voor een goed woon- en leefklimaat.

De nieuwe woning komt binnen de geluidszone te liggen van de Friesesteeg. De weg is buitenstedelijk gelegen en heeft maximaal twee rijstroken; de zone bedraagt 250 m. De wettelijke voorkeursgrenswaarde voor nieuw te bouwen woningen ten gevolge van een weg bedraagt 48 dB en de maximaal te ontheffen geluidsbelasting bedraagt in een buitenstedelijke situatie 53 dB. Van de Friesesteeg zijn geen verkeersgegevens bekend. Wel is bekend dat de weg circa 4,5 m breed is en een landweg is. Over dergelijke wegen kunnen maximaal 1.000 motorvoertuigen per etmaal rijden voordat er bermschade zal optreden. De maximaal toegestane snelheid bedraagt 60 km/uur.

Voor de ontwikkeling aan de Friesesteeg 21 is akoestisch onderzoek uitgevoerd (akoestisch onderzoek Friesesteeg 21, oktober 2014). Uit het onderzoek blijkt dat de 48 dB contour op 16 m uit de as van de Friesesteeg ligt. De nieuwe woning ligt op ruim 110 m van de Friesesteeg. De maximaal toelaatbare waarde wordt niet overschreden. Gezien het rustige karakter van de Friesesteeg en de ruime afstand tot de Friesesteeg kan er vanuit worden gegaan dat ook de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden.

Het plan is gezien vanuit het aspect geluid uitvoerbaar.

4.6 Milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat milieugevoelige functies (woningen, verzorgingshuizen, campings) niet komen te liggen binnen hindercirkels van nabijgelegen bedrijven of nieuw toe te voegen functies. Voor wat betreft de onderbouwing daarvan dient in eerste instantie te worden uitgegaan van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering 2009' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Deze publicatie geeft minimale afstanden vanaf de grenzen van een bedrijf die aangehouden moeten worden. De aan te houden afstanden zijn opgezet voor inwaarts zoneren en bevatten vanuit de milieugevoelige functie gezien een bufferzone.

Van belang is dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en/of dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Planspecifiek

Het plangebied kan ondanks de aanwezigheid van verschillende type bedrijven in de omgeving aangemerkt worden als een 'rustig gebied'. In de tabel 'Bedrijven en milieuzonering' zijn de gegevens van de omliggende niet-agrarische bedrijven weergegeven en ook uit gegaan van een 'rustig gebied'.

Tabel: Bedrijven en milieuzonering

Nr.	Adres	Bedrijfstype	Sbi-code	Cat.	Max. hinderafstand	Afstand bouwvlak tot woning
1	Hogesteeg ong.	Coöperatieve koeling	47A	1	10 m	90 m
2	Hogesteeg 6a	Trimsalon	9602	1	10 m	130 m
3	Cuneraweg 114	Aannemersbedrijf	41,42,43,3	2	30 m	110 m

Naast de niet-agrarische bedrijven is in de omgeving van het plangebied sprake van de aanwezigheid van een aantal agrarische bedrijven. Deze zijn gelegen aan de Friesesteeg 13 en Hogesteeg 15, 21 en 25 Eventuele milieuhinder van deze bedrijven spits zich toe op het aspect geur. Dit aspect is in paragraaf 4.7 beschreven.

Ten gevolge van de omliggende bedrijven is er geen overlap van hindercontouren met de locatie van de nieuwe woning. Tevens liggen er in de huidige situatie reeds bestaande woningen dichterbij deze bedrijven. Dat zal dat voor de bedrijven reeds een beperking opleveren. Het plan is gezien vanuit het aspect milieuzonering uitvoerbaar.

4.7 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader voor milieuvergunningen als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. De Wgv maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede gelden minimumafstanden tot dergelijke objecten (de tweede soort staat ook wel bekend onder de term 'vaste afstandsdieren'). De Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) bepaalt in bijlage 1 voor welke dieren geuremissies zijn vastgelegd. Als het (beoogde) veehouderijbedrijf niet in deze regeling wordt genoemd betreft het vaste afstandsdieren.

Op grond van artikel 3 lid 1 van de Wgv gelden de volgende normen ten behoeve van vergunningverlening voor dieren met een geuremissiefactor:

Als het geen bedrijf is waar een geuremissiefactor voor is vastgelegd gelden op basis van artikel 3. lid 2 van de Wgv gelden de volgende eisen:

• binnen de bebouwde kom geldt een afstand van 100 meter;
• buiten de bebouwde kom geldt een afstand van 50 meter.

Tot slot geldt voor zowel dieren met als voor dieren zonder geuremissiefactoren altijd een minimumafstand tussen de buitenzijde van een dierenverblijf en de buitenzijde van een geurgevoelig object. Dit betreft 50 respectievelijk 25 meter voor hetzij buiten danwel binnen de bebouwde kom.

De Wet geurhinder en veehouderij kent een omgekeerde werking. Dat wil zeggen dat ook bij plannen die woningbouwlocaties mogelijk maken wordt getoetst aan de normen van de Wet geurhinder en veehouderij. Bij ruimtelijke ordeningsplannen moet worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat.

De gemeenteraad is bevoegd lokale afwegingen te maken betreffende de te accepteren geurbelasting en in afwijking van de ten hoogste toegestane geurbelasting een andere waarde of een andere afstand te stellen. Bij deze afweging moet rekening gehouden worden met de ligging van het bedrijf, waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen buiten de bebouwde kom of binnen de bebouwde kom en rekening wordt gehouden of het bedrijf ligt in een concentratiegebied of in een niet-concentratiegebied. Voor de onderbouwing van andere normen wordt de geursituatie berekend met het verspreidingsmodel.

Planspecifiek

De gemeente Rhenen heeft geen eigen geurverordening. De normen en afstanden uit de Wgv zijn derhalve maatgevend. De locatie Hogesteeg 7 is gelegen in het buitengebied (buiten de rode contour).

In de omgeving van het plangebied is sprake van de aanwezigheid van een aantal agrarische bedrijven. Enkel hiervan zijn feitelijk niet meer in agrarisch gebruik, maar hebben bestemmingsplantechnisch nog wel een agrarische bestemming. Dit geldt voor de bedrijven Hogesteeg 21 en 25.Theoretisch zouden op deze locaties nieuwe agrarische bedrijven zich kunnen vestigen. Tussen deze locaties en de nieuwe woning liggen reeds andere gevoelige objecten (bedrijfs)woningen die als toetsingskader dienen. Theoretisch zou tussen deze bedrijven en de nieuwe woning een afstand van ten minste 50 m aangehouden moeten worden. De afstanden betreffen respectievelijk 100 m en 180 m. Aan de afstandseis van 50 m wordt voldaan.

De bedrijven aan de Friesesteeg 13 en Hogesteeg 15 zijn nog wel actieve bedrijven. Het agrarisch bedrijf aan de Hogesteeg 15 heeft melkvee. Bij realisatie van de nieuwe woning moet een afstand van ten minste 50 m worden aangehouden tussen de buitenzijde van het dierenverblijf en de buitenzijde van de woning. Bij het bepalen van het bouwvlak voor de nieuwe woning is deze afstand in acht genomen. De bedrijven aan de Friesesteeg 13 ligt op grote afstand (160 m) van het perceel Hogesteeg 7 en liggen daarmee ruim buiten de aan te houden afstand van de hindercirkel.

Geconcludeerd kan worden dat voor wat betreft de nieuwe woning sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat. Het plan is gezien vanuit het aspect geur uitvoerbaar.

4.8 Externe veiligheid

In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zijn de normen van externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen vastgelegd. Deze normen zijn uitgedrukt in een groepsrisico (GR) en een plaatsgebonden risico (PR). Afstand dient gecreëerd te worden tussen (beperkt) kwetsbare objecten en risicovolle bedrijven.

De risiconormen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in het Bevi. In dit besluit zijn milieukwaliteitseisen op het gebied van externe veiligheid geformuleerd. De bij het besluit behorende ministeriële regeling “Regeling externe veiligheid inrichtingen” (Revi) werkt de afstanden, de referentiepunten en de wijze van berekenen van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico verder uit ter uitvoering van het Bevi. Daarnaast zijn de Handreiking Verantwoording Groepsrisico van het voormalige ministerie van VROM en de Handleiding externe veiligheid inrichtingen hulpmiddelen voor de wijze waarop volgens het Bevi met het externe veiligheidsrisico's moet worden omgegaan.

Het Bevi verplicht het bevoegd gezag op basis van de Wet milieubeheer om veiligheidsafstanden aan te houden tussen gevoelige objecten en risicovolle bedrijven. In het besluit zijn gevoelige objecten gedefinieerd als kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Onderstaand een uitsnede van de risicokaart. Hieruit blijkt dat er geen overlap bestaat met een 10-6/jr plaatsgebonden risicocontour van inrichtingen of transportroutes bestaat. Het plangebied ligt buiten de 1% letaliteitgrens van de dichtst bij gelegen gasleiding. Daarnaast bestaat er geen overlap met invloedsgebieden van risicobronnen. Het plan is gezien vanuit het aspect externe veiligheid uitvoerbaar.

Uitsnede Risicokaart; het plangebied is rood omlijnd; (bron: risicokaart.nl)

4.9 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied zijn geen kabels en leidingen van dusdanige aard aanwezig, dat deze nadere bescherming behoeven. Het plan is ten aanzien van het aspect kabels en leidingen uitvoerbaar.

4.10 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de wijziging van de 'Wet milieubeheer' in werking getreden. Deze wet vervangt het 'Besluit luchtkwaliteit 2005' en is één van de maatregelen die de overheid heeft getroffen om:

• negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken;
• mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

De paragraaf luchtkwaliteit in de 'Wet milieubeheer' voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;

• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt, wat wil zeggen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging (meer dan 3% ten opzichte van de grenswaarde);
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat op 1 augustus 2009 in werking is getreden, nadat de EU op 7 april 2009 derogatie heeft verleend.

NIBM-grens woningbouwlocatie, 3% criterium:

• < 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Planspecifiek

De bouw van een woning valt niet onder een categorie zoals genoemd in de Regeling NIBM en daarom hoeft er geen specifiek luchtkwaliteitonderzoek te worden uitgevoerd. De blootstelling aan luchtverontreiniging is beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied aanvaardbaar.

Het plan in kwestie maakt de realisatie van één nieuwe woning mogelijk en draagt niet in betekende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Het plan is gezien vanuit het aspect luchtkwaliteit uitvoerbaar.

4.11 Verkeer en parkeren

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. Het plangebied is ontsloten aan de Hogesteeg. Op deze locatie is reeds een inrit aanwezig. Door de realisatie van de woning zal het aantal verkeersbewegingen toenemen met gemiddeld maximaal 4 per dag. Van de Friesesteeg zijn geen verkeersgegevens bekend, mar aangenomen mag worden dat gezien aard en type van het gebied en aanwezige bebouwing geen honderden voertuigen per dag over heen komen. Dit deel van de Hogesteeg kan de extra verkeersbeweging die door de bouw van de nieuwe woning wordt gegenereerd zonder problemen verwerken.

Voor het parkeren zal op eigen terrein in voldoende mate moeten worden voorzien in de parkeerbehoefte. De maximale parkeernorm, per woning voor de betreffende woningcategorie, uit het Parkeerbeleidsplan van de gemeente Rhenen geldt hiervoor als uitgangspunt. In dit geval is dat de categorie "duur" met minimaal 2,2 parkeerplaatsen. Het perceel waarop de nieuwe woning komt, biedt genoeg ruimte op eigen erf om deze parkeerplaatsen te realiseren. Het plan is gezien vanuit het aspect verkeer en parkeren uitvoerbaar.

Hoofdstuk 5 Juridische beschrijving

5.1 Het juridische plan

Inleiding

Toelichting

De toelichting is opgesteld overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is opgenomen:

• een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
• een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
• de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 Bro bedoelde overleg;
• de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek;
• een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
• de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.

Omdat bij de voorbereiding van het bestemmingsplan geen milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer is opgesteld, worden in de toelichting, conform artikel 3.1.6 lid 2 Bro, ten minste neergelegd:

• een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden;
• voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het plan begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied;
• een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken.

Regels en verbeelding
De beleidsdoelstellingen zijn juridisch vertaald in de regels en de bijbehorende verbeelding.

De basis voor de verbeelding, de tekening, is een recente kadastrale ondergrond, aangevuld met topografische gegevens. Op de verbeelding is de grens van het bestemmingsplangebied aangegeven. Binnen die grens zijn de bestemmingen met verschillende kleuren en letteraanduidingen weergegeven. Daarnaast zijn de aanduidingen opgenomen, waarnaar in de regels wordt verwezen.

In de regels zijn de wettelijk voorgeschreven bepalingen opgenomen inzake het overgangsrecht en een anti-dubbeltelregel. Een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling zijn niet meer in de regels opgenomen: in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is nu in artikel 2.1 een algemeen gebruiksverbod voor gebruik in strijd met de bestemming opgenomen, alsmede een strafbaarstelling voor overtreding van het verbod.

De regels en verbeelding zijn opgesteld conform de RO-standaarden 2012, waarbij in het bijzonder het IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) van belang zijn.

Algemene toelichting regels

De regels zijn opgebouwd volgens de SVBP 2012 en zijn onderverdeeld in 4 hoofdstukken.

Hoofdstuk 1: “Inleidende regels” bevat een artikel met begripsbepalingen. Daarnaast zijn in een apart artikel enkele bepalingen opgenomen omtrent de “wijze van meten”. Die bepalingen zijn van belang voor een juiste interpretatie van de bouwregels en zijn deels overgenomen uit het SVBP 2012.

Hoofdstuk 2: “Bestemmingsregels”. In dit hoofdstuk zijn artikelsgewijs de regels behorende bij de specifieke bestemming neergelegd. De artikelen zijn opgezet volgens een vast stramien (conform SVBP 2012), in zoverre deze relevant zijn voor het betreffende artikel:

Bestemmingsomschrijving

Hierin is bepaald voor welke doeleinden de gronden bestemd zijn (met andere woorden voor welk gebruik de gronden zijn gereserveerd).

Bouwregels 

In deze bepaling is aangegeven aan welke maatvoeringeisen de bebouwing binnen de betreffende bestemming moet voldoen en op welke plek gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gebouwd mogen worden.

Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen een bouwvlak. De maatvoering van het gebouw is binnen het bouwvlak aangegeven door middel van de aanduidingen “maximale goot- en bouwhoogte (m)”.

Hoofdstuk 3: “Algemene regels” bevat bepalingen die van toepassing zijn op het gehele plangebied. De volgende artikelen zijn in dit hoofdstuk opgenomen:

• Anti-dubbeltelregel
  De anti-dubbeltelregel is rechtstreeks overgenomen uit artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.
• Algemene bouwregels
  In dit artikel zijn regels opgenomen met betrekking tot afwijkende maatvoeringen, de aanduiding karakteristiek en voor eventuele nutsvoorzieningen.
• Algemene gebruiksregels

In dit artikel is aangegeven welk gebruik in strijd wordt geacht met de aan de gronden gegeven bestemming. Een dergelijk gebruiksverbod is een nadere invulling van het algemeen gebruiksverbod uit artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Tot een strijdig gebruik behoort het gebruiken van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor zelfstandige bewoning, behoudens voorzover toegelaten in de overige regels van het plan.

Hoofdstuk 4: “Overgangs- en slotregel” bevat het overgangsrecht en de slotregel:

• Overgangsrecht
  In dit artikel is de standaardbepaling met betrekking tot het overgangsrecht uit artikel 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening overgenomen.
• Slotregel
  In deze bepaling is de officiële benaming van het plan vastgelegd.

5.2 Bestemmingen

Op de verbeelding is de grens van het bestemmingsplangebied aangegeven. De gronden binnen het plangebied zijn bestemd voor “Wonen”. Voorts is voor het plangebied de dubbelbestemming "Waarde-Archeologie 3" opgenomen, evenals een functieaanduiding, waarnaar in de regels wordt verwezen.

5.2.1 Agrarisch

De bestemming "Agrarisch" is toegekend aan een klein gedeelte van het voormalige bouwvlak van het perceel Hogesteeg 11. Dit is het gedeelte aan de noordzijde van het perceel dat niet bij het nieuwe woonperceel Hogesteeg 7 wordt getrokken. Deze gronden blijven in agrarisch gebruik zonder bouwvlak.

5.2.2 Wonen

De bestemming 'Wonen' betreft de twee bestaande woningen aan de Hogesteeg 9 en 11 en de nieuwe woning Hogesteeg 7. De regeling en bijbehorende bouwmogelijkheden zijn gebaseerd op de vigerende bestemming 'Wonen', zoals opgenomen in het plan "Buitengebied". Voor de nieuwe woning is een tweetal bouwaanduidingen opgenomen voor respectievelijk de locatie van de nieuwe woning en het gebied waar het bijgebouw opgericht mag worden.

Voor de locatie Cuneraweg 162 a is een woonbestemming opgenomen conform het geldend bestemmingsplan. Ten opzichte van het geldend bestemmingsplan is de specifieke bouwaanduiding - voormalig agrarisch bedrijf verwijderd. De betreffende agrarische opstallen zijn immers gesloopt, zodat deze aanduiding niet meer van toepassing is.

5.2.3 Waarde - Archeologie

Over het gehele plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Binnen deze dubbelbestemming zijn de gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), bestemd voor doeleinden ter bescherming en veiligstelling van de in de grond aanwezige of verwachte archeologische waarden. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten behoeve van een overige, aan deze gronden toegekende, bestemming worden gebouwd, mits op basis van archeologisch onderzoek is vastgesteld dat ter plaatse geen behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn of de aanwezige behoudenswaardige archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad.

Over het plangebied ligt tevens de gebiedsaanduiding 'overige zone – hoge verwachtingswaarde' Binnen dit gebied is onderzoek niet noodzakelijk voor grondwerkzaamheden die niet groter zijn dan 100 m² of bouwaanvragen betreffen waarbinnen de bodem tot maximaal 30 cm onder maaiveld wordt geroerd.

Voor wat betreft de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Deze vergunning is niet vereist in het geval het plangebied niet groter is dan 100 m² of de bodem tot maximaal 30 cm onder maaiveld wordt geroerd.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.1.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is het plan toegezonden aan de verschillende instanties. Vitens en de Gasunie hebben aangegeven geen opmerkingen op het plan te hebben. Het waterschap Vallei en Veluwe heeft geen reactie gegeven. De provincie heeft aangegeven dat het plan geen aanleiding geeft voor het plaatsen van opmerkingen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013.

6.1.3 Verslag zienswijzen

Het bestemmingsplan is van donderdag 10 maart 2016 tot en met woensdag 20 april 2016 voor een ieder ter inzage gelegd. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe heeft de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afgesloten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst.

Tevens is een overeenkomst betreffende planschade afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Deze overeenkomst zal als een separate rapportage worden opgenomen. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.