Langesteeg 6

Toelichting

behorende bij het bestemmingsplan Langesteeg 6

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Langesteeg 6 is een agrarisch bedrijfslocatie aanwezig. Van een agrarische bedrijfsvoering is al lange tijd geen sprake en de eigenaar wil het perceel daarom een nieuwe invulling geven. Hij is voornemens om de agrarische bedrijfslocatie te saneren en vervolgens een nieuwe, reguliere woning op zijn perceel te realiseren. Naast de beoogde nieuwe woning, is het voornemen ook om de huidige bedrijfswoning te herbouwen, en vervolgens ook regulier te gebruiken. Aangezien dit binnen de huidige bestemming niet mogelijk is, is een functieverandering nodig. Derhalve is onderhavig bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing

Het plangebied is gelegen aan de Langesteeg 6. De kern van Leusden is op circa 2,5 kilometer ten noordwesten gelegen. Kadastraal staat het perceel bekend als gemeente Leusden, sectie H, nummers 592, 634, 636, en 638. Het plangebied van dit bestemmingsplan wordt gevormd door de genoemde percelen.

Ligging in omgeving

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied 2009', vastgesteld door de gemeenteraad op 2 december 2010. Daarnaast geldt het parapluplan 'Cultureel Erfgoed', vastgesteld door de gemeenteraad op 2 juli 2020.

Voor het plangebied geldt de bestemming 'Agrarisch gebied'. Hiermee zijn deze gronden in hoofdzaak bestemd voor agrarische bedrijvigheid. Binnen deze bestemming is, binnen het aangegeven bouwperceel, één bedrijfswoning van maximaal 600 m3 toegestaan. De maximale goot- en bouwhoogte voor de bedrijfswoning en overige (bedrijfs)gebouwen bedraagt respectievelijk 6 en 10 meter. Voor bijgebouwen bij de bedrijfswoning geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 5 meter.

Verder is het plangebied gelegen in een gebied met archeologische verwachtingswaarde. Binnen deze gronden zijn archeologische waarden naar verwachting aanwezig. Er geldt een onderzoeksplicht bij oppervlaktes groter dan 100 m2 en dieper dan 0,3 m onder het maaiveld.

Tot slot is met het parapluplan Cultureel Erfgoed nog de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen over het plangebied. Hiermee zijn deze gronden mede bestemd voor de bescherming van de cultuurhistorische waarden. Over de aanwezige schaapskooi rust de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - cultuurhistorisch waardevol'.

Uitsnede plankaart met in rood omkaderd het plangebied

Het huidige bestemmingsplan maakt het initiatief niet mogelijk. Het voornemen is namelijk om de functie te veranderen naar 'Wonen', waarbij voorzien wordt in twee woningen. Echter, binnen de huidige bestemming is alleen één bedrijfswoning toegestaan. Voor het voornemen is dus een nieuw bestemmingsplan nodig.

1.4 Werkwijze en opzet van de toelichting

Deze toelichting vangt in hoofdstuk 2 aan met een beschrijving van het initiatief. In het daarop volgende hoofdstuk wordt het relevante beleidskader beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid aangetoond en wordt ingegaan op enkele, andere planologische aspecten. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht en in hoofdstuk 6 wordt de economische uitvoerbaarheid onderbouwd. Afsluitend zijn de resultaten van inspraak en overleg opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beschrijving situatie

2.1 Bestaande situatie

Omgeving

Het plangebied is gelegen in het buitengebied tussen Leusden, Woudenberg en Scherpenzeel. Het landschap is te typeren als een kampenlandschap. Dit is een kleinschalig landschap met een onregelmatig, bochtig wegenpatroon, onregelmatige perceelsvormen en veel opgaande begroeiing in de vorm van bospercelen, houtsingels, laanbeplantingen en erfbeplantingen. Het grondgebruik is overwegend agrarisch. De agrarische erven staan verspreid in het landschap. Ten westen van het plangebied loopt het Valleikanaal. Voor het overige wordt het plangebied omgeven door enkele sloten.

Luchtfoto van de omgeving van het plangebied

Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Langesteeg. Dit is een lokale weg die in het westen aansluit op de Hamersveldseweg en in het zuidoosten op de Voskuilerweg. Langs de Langesteeg zijn slechts een beperkt aantal andere bebouwde (agrarische) percelen aanwezig.

Binnen het plangebied is bebouwing aanwezig. Het bouwwerk aan de noordzijde binnen het plangebied is een schaapskooi. Ten zuiden van de schaapskooi is de bedrijfswoning aanwezig. In de zuidoostelijke hoek is de overige bebouwing gegroepeerd. Het betreft een boerderij, hooiberg en een aantal schuren. Net als de schaapskooi, is de hooiberg een object met behoudenswaardige, cultuurhistorische waarden. Op onderstaande situatietekening is de situering weergeven. In totaal gaat het om circa 940 m2 aan bebouwing. Voor het overige is het plangebied volledig ingericht als weiland/grasland, met enkele bomen langs de perceelsgrenzen en in het weiland.

Luchtfoto van het plangebied

Situatietekening bestaande situatie

2.2 Nieuwe situatie

Zoals benoemd is initiatiefnemer voornemens om de agrarische bedrijvigheid op zijn perceel definitief te beëindigen. De wens is om een functieverandering te realiseren naar de bestemming 'Wonen'. Hiervoor zal vrijwel alle bebouwing op het perceel gesloopt worden. Enkel de schaapskooi blijft staan en zal gerestaureerd worden. De schaapskooi betreft namelijk een cultuurhistorisch waardevol gebouw. Voor het overige zullen alle bouwwerken op het perceel gesloopt worden. Van de te slopen gebouwen zal de hooiberg elders op het perceel worden herbouwd.Het plangebied zal vervolgens als volgt ingedeeld worden.

De huidige bedrijfswoning wordt herbouwd en daarnaast wordt nog een vrijstaande woning gerealiseerd. Beide woningen krijgen een inhoudsmaat van 600 m3. Tevens krijgen beide woningen een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 en 10 meter. Beide woningen krijgen een bijgebouw van maximaal 80 m2.

Rondom de nieuw te bouwen woningen wordt een groenrijk erf aangelegd. Er komt een inrit met halfverharding vanaf de Langesteeg. Deze inrit leidt naar een gemeenschappelijk erf, waaraan de beide woningen en hun bijgebouwen worden gesitueerd. Achter de woning is voorzien in een tuin. In en rond de tuinen wordt nieuwe beplanting aangelegd, waaronder een haag en nieuwe boomrijen. Rondom de schaapskooi wordt een boomgaard aangelegd.

De cultuurhistorisch waardevolle hooiberg zal verplaatst worden naar de zuidwestelijke hoek buiten het nieuwe woonperceel. Verder zal er een natuurlijke poel aangelegd worden in de zuidoostelijke hoek van het plangebied. Voor het overige zullen de omliggende gronden in gebruik blijven als weiland/grasland. Deze gronden blijven dan ook de agrarische bestemming behouden.

Qua landschappelijke inpassing zullen de woningen goed inpasbaar zijn. De vrijstaande woningen zullen goed aansluiten bij de overige vrijstaande woningen in het de omgeving. Ook wordt met de goot- en bouwhoogtes goed aangesloten bij de omgeving. Verder zullen de woningen niet goed zichtbaar zijn, omdat er diverse bomen aangeplant worden en de schaapskooi tussen de woningen en de weg staat. De woningen krijgen allebei dezelfde kaprichting als de schaapskooi. De woningen krijgen goede zichtlijnen op de achter- en naastgelegen weilanden. Verder worden er nieuwe bomen en hagen aangelegd langs en rondom de inrit en het woonerf. Ook komt er een natuurlijke poel. In de nieuwe situatie is er sprake van een groenrijk erf. Door deze nieuwe landschappelijke inpassing en de afname van de bebouwing wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitsverbetering bereikt.

Inrichtingsplan nieuwe situatie

Restauratie schaapskooi

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld op 11 september 2020. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies; uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. In totaal zijn er 21 nationale belangen gevormd:

• 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.
• 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties.
• 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.
• 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem.
• 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit.
• 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving.
• 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten.
• 10. Beperken van klimaatverandering.
• 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur.
• 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen.
• 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie.
• 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit).
• 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.
• 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit.
• 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie.
• 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.
• 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.
• 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij.

Om ook daadwerkelijk uitvoering te geven aan de NOVI, is de Uitvoeringsagenda 2021-2024 opgesteld. Hierin zijn vier prioriteiten benoemd:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De NOVI is een permanent en aanpasbaar proces. Er wordt uitgegaan van een terugkerende cyclus van vier jaar. Jaarlijks, in het voorjaar, is er een nationale NOVI-conferentie over de voortgang van de uitvoering, nieuwe ontwikkelingen en inzichten. Ook wordt een tweejaarlijkse monitor uitgevoerd door het Planbureau voor de Leefomgeving. Elke vier jaar vindt een uitgebreide beleidsevaluatie plaats, evenals een onderzoek naar de mening van burgers en wordt de NOVI zo nodig aangepast.

Toetsing

Uit de NOVI volgen geen uitgangspunten en/of randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het plangebied. Met onderhavige ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Met het vastgestelde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011), ook wel Barro genoemd, geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de voormalige Nota Ruimte gewaarborgd. Doel van dit besluit is bepaalde onderwerpen uit de SVIR te verwezenlijken, dan wel te beschermen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen:

• rijksvaarwegen;
• hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
• elektriciteitsvoorzieningen;
• buisleidingen van nationaal belang van gevaarlijke stoffen;
• ecologische hoofdstructuur;
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte)

Toetsing

Gelet op de ligging van het plangebied, alsmede de aard en omvang van de beoogde planontwikkeling dat in het voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt geconcludeerd dat er geen strijdigheid is met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro. Voornoemde onderwerpen hebben geen betrekking op het plangebied.

3.1.3 Ladder duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro luidt sinds 1 juli 2017 als volgt: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

De 'nieuwe ladder' vergt niet meer dat de 'actuele regionale behoefte' wordt beschreven, volstaan kan worden met de 'behoefte'. Relevant is of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. Artikel 1.1.1, lid 1 Bro geeft de volgende definitie aan stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Voor woningbouwlocaties geldt volgens jurisprudentie (zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zaaknummer 201608869/1 d.d. 28 juni 2017) dat er 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling indien er meer dan 11 woningen worden gerealiseerd. Voor 'wonen' is het daarom de lijn, dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Toetsing

Met onderhavig bestemmingsplan wordt de situatie op het perceel deels herbestemd en er komt een nieuwe, extra woning in ruil voor de sloop van bedrijfsbebouwing. Daarmee is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht

De Omgevingsvisie van de provincie Utrecht is vastgesteld door de Provinciale Staten op 10 maart 2021. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De Omgevingsvisie is uitgewerkt aan de hand van 7 thema's en 3 regio's. De thema's zijn als volgt:

• 1. Stad en land gezond.
• 2. Klimaatbestendig en waterrobuust.
• 3. Duurzame energie.
• 4. Vitale steden en dorpen.
• 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar.
• 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur.
• 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw.

De drie regio's zijn U16, Amersfoort en Foodvalley.

De Omgevingsvisie geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Interim Omgevingsverordening, die tegelijk met de Omgevingsvisie is vastgesteld. Op grond van de Wro heeft de Omgevingsvisie alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De Interim Omgevingsverordening zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten.

3.2.2 Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht

De Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht is vastgesteld door de Provinciale Staten op 10 maart 2021. De omgevingsverordening bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de omgevingsverordening staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de omgevingsverordening zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.

De omgevingsverordening geeft soms harde ruimtelijke grenzen aan. Soms wordt volstaan met -de verplichting om een ruimtelijke keuze voor een bepaald beleidsaspect goed te onderbouwen. Daarnaast bevat de omgevingsverordening ook regels die voortvloeien uit het Barro. Bij de verordening zijn verschillende kaarten opgenomen. Navolgend worden de voor het plangebied relevante bepalingen besproken.

Watersysteem

Op de kaart 'watersysteem' is het plangebied gelegen binnen een gebied gezoneerd als 'overstroombaar gebied'. Artikel 2.10 bepaalt hierover het volgende:

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Overstroombaar gebied bevat bestemmingen en regels die rekening houden met overstromingsrisico’s. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks is dit ook van toepassing op individuele woningen en bedrijven.

Toetsing

Het plangebied is binnendijks gelegen en er is geen sprake van vitale objecten, woonwijken of bedrijventerreinen. Derhalve hoeft geen rekening gehouden te worden met overstromingsrisico's.

Cultuurhistorie en landschap

Op de kaart 'cultuurhistorie en landschap kaart 1' ligt het plangebied in een gebied dat is gezoneerd als Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) en daarbij nader aangeduid als 'militair erfgoed'. Van artikel 7.7 zijn daarom de volgende bepalingen relevant:

• 1. In een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties gelegen in de Cultuurhistorische hoofdstructuur wordt rekening gehouden met de waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur en worden regels gesteld ter bescherming en benutting van deze waarden
• 2. Als waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur gelden de kernkwaliteiten, bedoeld in de Bijlage 14 Cultuurhistorie bij deze verordening, voor de volgende gebieden:
  • a. de Historische buitenplaatszone, die bestaat uit de deelgebieden Stichtse Lustwarande, Langbroekerwetering, Vecht, Amersfoortseweg (Wegh der Weegen), Laagte van Pijnenburg, Valleilandgoederen, Amelisweerd, Kasteel de Haar, Landgoed Linschoten, Maarsbergse Flank en Prattenburg-Remmerstein;
  • b. het Militair erfgoed, dat bestaat uit de deelgebieden Nieuwe Hollandse Waterlinie, Oude Hollandsche Waterlinie, Grebbelinie en Soesterberg en omgeving;
  • c. het Agrarisch cultuurlandschap, dat bestaat uit de deelgebieden Lopikerwaard, Kockengen-Kamerik-Zegveld, Westbroek, Linschoten, Ronde Venen, Soester Eng, Cope-ontginningscomplex Hei- en Boeicop e.o. en Zouweboezem;
  • d. de Historische infrastructuur, die bestaat uit de deelgebieden Route Impériale, Via Regia en Wegh der Weegen; en
  • e. de Archeologisch waardevolle zone, die bestaat uit de deelgebieden Utrechtse Heuvelrug, Limes en Dorestad.
• 3. De motivering van een bestemmingsplan bevat:
  • a. een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden; en
  • b. een beschrijving en motivering van de wijze waarop rekening is gehouden met deze waarden.

Hierbij gaat het voor het plangebied om de waarden van het militaire erfgoed dat gevormd wordt door de Grebbelinie. De waarden hiervan worden als volgt omschreven:

De Grebbelinie is een zestig kilometer lange waterlinie, gelegen in de Gelderse Vallei tussen de voormalige Zuiderzee en de Nederrijn. De linie is vanaf het midden van de achttiende eeuw aangelegd om de vijand uit het oosten te weren. De Grebbelinie is een samenhangend verdedigingsstelsel van liniedijk, keerkaden, aarden verdedigingswerken, sluizen, waterlopen, inundatie- en schootsvelden. In 1939/40 is de linie versterkt met loopgraven, tankgrachten en kazematten om een Duitse aanval uit het oosten tegen te houden. De hoofdweerstandslijn, gevormd door het Valleikanaal met liniedijk en de Eem boven Amersfoort, werd toen uitgebreid met een voorpostenlijn en een stoplijn als achterste begrenzing. In 1944/45 is door de Duitse bezetter de ‘Pantherstellung’ deels op de Grebbelinie aangelegd. De verdediging in de breedte is uniek aan deze linie. De forten markeren de plaats van de linie in het landschap, zij liggen op strategische plekken, gebouwd ter verdediging van een acces, zoals (spoor)wegen en stroomruggen. De openheid van de voormalige inundatiegebieden versterkt de beleving van de linie. De Grebbelinie is nog grotendeels ongeschonden aanwezig en manifesteert zich als een groen lint door het landschap.

Toetsing

Onderhavig plan voorziet enkel in een functiewijziging, waarbij een agrarisch bedrijf beëindigd wordt en een nieuwe woning gerealiseerd wordt. Bijna alle agrarische bebouwing zal gesloopt worden, waardoor de openheid versterkt wordt. Onderhavig initiatief zal geen afbreuk doen aan de waarden van de Grebbelinie.

Cultuurhistorie en landschap

Op de kaart 'cultuurhistorie en landschap kaart 2' is het plangebied gelegen binnen het landschap Gelderse Vallei. Artikel 7.9 bepaalt hierover het volgende:

• 1. Landschap bestaat uit Landschap Eemland, Landschap Gelderse Vallei, Landschap Groene Hart, Landschap Rivierengebied en Landschap Utrechtse Heuvelrug.
• 2. De kernkwaliteiten zijn per gebied vastgelegd in de bijlage Bijlage 15 Kernkwaliteiten Landschap bij deze verordening.
• 3. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een gebied gelegen in Landschap bevat:
  • a. bestemmingen en regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten; en
  • b. geen bestemmingen of regels die nieuwe activiteiten toestaan die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten.
• 4. De motivering van een bestemmingsplan bevat een beschrijving van de voorkomende kernkwaliteiten en de wijze waarop met de bescherming van de kernkwaliteiten is omgegaan.

De kernkwaliteiten voor het landschap Gelderse Vallei zijn als volgt:

• 1. rijk gevarieerde kleinschaligheid;
• 2. Stelsel van beken, griften en kanalen;
• 3. Grebbelinie;
• 4. overgang van Vallei naar stuwwal (luwe Flank).

Toetsing

Voorliggend plan voorziet in de herbestemming van een bedrijfsperceel en de realisatie van twee nieuwe woningen. De hoeveelheid bebouwing neemt hierdoor af. De genoemde kernkwaliteiten zullen door onderhavig plan niet aangetast worden.

Wonen, werken en recreëren

Op de kaart 'wonen, werken en recreëren' is het plangebied gelegen binnen 'landelijk gebied'. Artikel 9.11 bepaalt hierover het volgende:

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten die op agrarische bedrijfspercelen waar het agrarisch gebruik is beëindigd de bouw van één of meer nieuwe woningen toestaan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden:
  • a. het bouwperceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw of, in geval van een glastuinbouwbedrijf, het bouwperceel ligt niet in een concentratiegebied glastuinbouw;
  • b. alle bedrijfsbebouwing op de betrokken bouwpercelen wordt gesloopt, tenzij het gaat om historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing of bedrijfswoning. De historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing krijgt een passende functie die bijdraagt aan dat behoud. Wanneer 750 m2 tot 2.500 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van één nieuwe woning toegestaan. Wanneer 2.500 m2 tot 4.000 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van twee woningen toegestaan. Wanneer er 4.000 m2 of meer aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van drie woningen toegestaan. Voor kassen geldt dat er 5.000 m2 aan bedrijfsbebouwing wordt gesloopt voor één woning. Afwijking van de vereiste sloopoppervlakten, het aantal te bouwen woningen en van de verplichting om het totaal aan bedrijfsbebouwing te slopen, is mogelijk mits dit leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit;
  • c. de nieuwe woning of woningen worden gesitueerd binnen de voormalige bouwpercelen, in samenhang met de te handhaven boerderij of bedrijfswoning, de betrokken bouwpercelen worden evenredig verkleind en de woningen worden landschappelijk goed ingepast, tenzij situering van de nieuwe woning op een andere locatie in het landelijk gebied leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit; en
  • d. de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.
• 2. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Toetsing

Onderhavig plan voorziet in de realisatie van twee nieuwe woningen, waarvan een vervangende nieuwbouw is. Het huidige bouwperceel is in de nieuwe situatie niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw, onder ander door de beperkte omvang van het huidige agrarische bouwperceel. Alle bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, op de cultuurhistorisch waardevolle schaapskooi en hooiberg na. In totaal gaat het om circa 940 m2 aan bedrijfsbebouwing, exclusief de bedrijfswoning. Hierdoor is het toegestaan om één nieuwe woning te bouwen. Daarnaast worden de nieuwe woningen gesitueerd binnen het voormalige bouwperceel en de bouwpercelen worden verkleind. Omliggende agrarische bedrijven worden hierdoor niet in hun bedrijfsvoering belemmerd. Door de sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen en het opheffen van de agrarische bedrijfsvoering wordt ook een verbetering bereikt voor de woonkwaliteit van de omliggende woonbestemmingen.

Conclusie

Onderhavige ontwikkeling is in overeenstemming c.q. niet in strijd met de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie landelijk gebied

Op 1 februari 2018 heeft de gemeenteraad de Omgevingsvisies voor het stedelijk en het landelijk gebied vastgesteld. Deze visies geven samenhang tussen alle ruimtelijke aspecten van het gemeentelijk beleid (inclusief die uit het sociaal domein). De visies bieden tevens een kader voor het opstellen van omgevingsplannen en uitwerking in beleid op deelterreinen.

De visie wordt beschreven voor zowel verschillende thema's als gebieden. Navolgend worden beide besproken.

Visie op thema's

De thema's uit de omgevingsvisie zijn als volgt:

• 1. Duurzame economische dragers van een vitaal platteland.
• 2. Herkenbare cultuurlandschappen.
• 3. Recreatieve kracht.
• 4. Gezond en duurzaam.

Het relevante thema voor onderhavig plan is het eerste thema, duurzame economische dragers van een vitaal platteland. Over vrijkomende agrarische erven is het volgende beschreven:

We willen vrijkomende agrarische bouwblokken graag opnieuw invullen omdat dit kan bijdragen aan de vitaliteit van het landelijke gebied en om verloedering van gebouwen te voorkomen. Bovendien kunnen nieuwe bedrijven zorgen voor extra verdiencapaciteit in het landelijke gebied, en zodoende investeringen mogelijk maken in de kwaliteit van het bouwblok en/of de omgeving. In de derde plaats kan het platteland een andere kwaliteit en vorm aan functies herbergen die elders niet ontstaan. Om de agrarische sector in haar kracht te kunnen zetten, beperken we de economische dynamiek vooral tot de (agrarische) erven.

We kiezen ervoor dat elk vrijgekomen erf in het landelijk gebied kan ingezet worden voor een bedrijfsmatige of woonfunctie. Onder vrijgekomen erven verstaan we zowel erven, waarvan de agrarische functie wordt beëindigd als die waarvan de agrarische functie in het verleden is beëindigd of waar een andere bedrijfsmatige functie gevestigd is geweest. We beseffen dat dit in de praktijk niet altijd even scherp is of te achterhalen is. Bij splitsing van erven (wat vroeger veel gebeurde als er meerdere bedrijfswoningen op een erf aanwezig waren) is het de vraag welk erf de bedrijfsfunctie had. Relevant is echter dat de hoeveelheid bebouwing in de toekomst niet verder toeneemt. We willen wel een vitaal platteland met gemengde functies, maar in grote delen van ons buitengebied is verdergaande verstedelijking geen wens.

Toetsing

Onderhavig plan voorziet in het inzetten van het vrijkomende agrarische erf als woonfunctie. Tevens voorziet onderhavig plan in slechts een nieuwe woning, waarmee geen of slechts in beperkte mate sprake is van verstedelijking. Door de nieuwe landschappelijke inpassing zal een aanzienlijke verbetering bereikt worden van de ruimtelijke kwaliteit. Zo wordt verloedering tegengegaan. Kortom, onderhavig initiatief past binnen de visie voor dit thema.

Visie op gebieden

Het plangebied is gelegen in het deelgebied 'randzone met slagenlandschap'. De doelen voor dit gebied zijn als volgt:

• Behoud van zichtlijnen.
• Herkenbaar houden van de langgerekte (smalle) verkaveling, die kenmerkend is voor het slagenlandschap.
• Behoud en versterken van de ecologische kwaliteiten en het leggen van ecologische verbindingen d.m.v. het Groene Valleilint.
• Ruimte reserveren voor vasthouden van water en waterberging.
• Behoud grondgebonden veehouderij als drager van het landschap.
• Versterken van de toegankelijkheid om recreatief medegebruik te faciliteren en verhogen van de maatschappelijke betrokkenheid bij het in stand houden van het landschap.
• Bekender maken van het verhaal van de Grebbelinie.
• Verstevigen van de groene basis van het gebied, waar dit niet contrasteert met de typische kenmerken van het slagenlandschap (bv. in het deel langs het Valleikanaal waar sprake is van een kampenland- schap en ten zuiden van de Tabaksteeg waar het slagenlandschap opvallend herkenbaar is.

Toetsing

Met onderhavig plan wordt het plangebied opnieuw ingericht. De bedrijfswoning wordt herbouwd en er komt een nieuwe vrijstaande woning bij. Voor het overige neemt de bebouwing aanzienlijk af, waardoor de zichtlijnen versterkt worden.

Conclusie

Dit bestemmingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie van de gemeente Leusden.

3.3.2 Dynamische Duurzaamheidsagenda 2016-2030

De gemeenteraad heeft de Dynamische Duurzaamheidsagenda Leusden 2016 – 2030 vastgesteld. Doel is om uiterlijk in 2040 energieneutraal te zijn. Inzet vanuit de gemeente is om te komen tot energieneutrale gebouwen. Dus bijvoorbeeld uitgaan van all-electric (zonder gasaansluiting).

Toetsing

In voorliggend plan worden twee nieuwe woningen gerealiseerd. Deze woningen zullen (bijna) energieneutraal gerealiseerd worden. Er wordt bijvoorbeeld gedacht aan de aanleg van zonnepanelen en het gebruik van een warmtepomp.

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden

4.1 Milieuaspecten

4.1.1 Inleiding

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) moet de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid.

4.1.2 Bodem

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Bodemonderzoeken mogen in de regel niet ouder dan 5 jaar oud zijn. Uitzondering hierop zijn de plannen waar de bodem niet verdacht is op bodemverontreiniging en/of bodemonderzoeken de bodemkwaliteit voldoende weergeven en er geen onoverkomelijke problemen te verwachten zijn bij de bestemmingsplanwijziging.

Voor onderhavig plan is door adviesbureau Hunneman een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting. Hierna worden de uitkomsten van dit onderzoek kort benoemd.

Zintuiglijk zijn in de vaste bodem zwakke bijmengingen met puin aangetroffen. In de bodem is zintuiglijk geen asbestverdacht materiaal aangetroffen. In de actuele contactzone is analytisch maximaal 42 mg/kg d.s. aan gewogen asbest aangetoond. Het maximaal aangetoonde gewogen gehalte aan asbest blijft beneden de 1/2 interventiewaarde voor asbest (50 mg/kg d.s.). Ter plaatse van de voormalige bovengrondse tank zijn zintuiglijk en analytisch geen oliecomponenten aangetroffen. In de bovengrond zijn licht verhoogde gehalten aan zware metalen, PAK, PCB’s en OCB’s aangetoond. In het grondwater is een licht verhoogd gehalte aan barium aangetoond. De aangetoonde gehalten vormen geen aanleiding tot nader onderzoek. Op basis van de onderzoeksresultaten is de actuele bodemkwaliteit afdoende vastgelegd en bestaan geen bezwaren voor de voorgenomen bestemmingswijziging en nieuwbouw op de locatie.

Conclusie

Bodemkwaliteit staat de uitvoerbaarheid van dit plan niet in de weg.

4.1.3 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Onderhavig plan voorziet alleen in de vestiging van een nieuwe milieugevoelige functie, namelijk de nieuwe woning. Derhalve is alleen sprake van inwaartse zonering.

Aan de Langesteeg 5 is een intensieve veehouderij aanwezig waar pluimvee gehouden wordt. Hiervoor geldt milieucategorie 4.1, met een richtafstand van 200 meter voor het aspect geur, 30 voor stof en 50 voor geluid. Dit bedrijf ligt op ruim 80 meter vanaf de geprojecteerde nieuwe woning. Er wordt dus alleen niet aan de richtafstand voor het geuraspect gedaan. Echter, voor het geuraspect volgen de aan te houden vaste afstanden uit de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv). Omdat het om ruimte-voor-ruimtewoningen gaat, volgt uit de Wgv, op basis van een artikel 14, een aan te houden afstand van 50 meter tussen de nieuwe woningen en de stallen van de veehouderij. Hieraan wordt voldaan.Tevens is een geurberekening gemaakt. Deze berekening is opgenomen als Bijlage 2 bij deze toelichting. Hieruit blijkt dat beide woningen buiten de geurcontour van de intensieve veehouderij komen te liggen. Er zal dan ook sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat.

Verder is aan de Langesteeg 7 een loonwerkbedrijf aanwezig. Hiervoor geldt milieucategorie 3.1, met een richtafstand van 50 meter. Dit bedrijf ligt op meer dan 400 meter vanaf het plangebied.

Overige milieubelastende functies zijn op ruimere afstand gelegen.

Conclusie

Milieuzoneringen vormen geen belemmering voor onderhavig plan.

4.1.4 Geluidhinder

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de planologische medewerking aan nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het plangebied is alleen gelegen binnen de invloedssfeer van verkeersweg: de Langesteeg. Derhalve wordt alleen wegverkeerslawaai beschouwd.

Voor onderhavig plan is door adviesbureau SPA WNP een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 3 bij deze toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat de nieuwe woningen een geluidbelasting (Lden) zullen ondervinden van maximaal 45 dB, na aftrek conform artikel 110g uit de Wet geluidhinder. Dit is ruim lager dan de voorkeurswaarde van 48 dB.

Conclusie

Geluidhinder vormt geen belemmering voor onderhavig plan.

4.1.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waaraan in de toekomst moet worden voldaan. De belangrijkste stoffen zijn stikstofdioxide en fijnstof. .

De gemeenteraad kan een bestemmingsplan dat gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit alleen vaststellen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• het bestemmingsplan niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden;
• de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
• het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen.

In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn categorieën van gevallen aangewezen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Wanneer een ontwikkeling valt onder één van die categorieën is het niet nodig een onderzoek naar de luchtkwaliteit uit te voeren.

Met dit bestemmingsplan worden de agrarische bedrijfsgebouwen grotendeels gesloopt. Binnen de nieuwe woonbestemming wordt voorzien in twee woningen. De nieuwe situatie valt onder de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' vallen, namelijk in de categorie 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg. Derhalve is het niet nodig luchtkwaliteitsonderzoek uit te voeren voor dit bestemmingsplan.

Conclusie

Luchtkwaliteit staat de uitvoerbaarheid van dit plan niet in de weg.

4.1.6 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (verder: Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico van zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het beleid voor externe veiligheid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe hanteren het Bevi en het externe veiligheidsbeleid ten aanzien van transportassen het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen die kans 10-6 (één op 1.000.000) bedraagt.

Via de website www.risicokaart.nl is voor de locatie vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en/of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

Uitsnede risicokaart

In de nabijheid van het plangebied zijn geen relevante risicobronnen aanwezig. Het plangebied ligt niet binnen de invloedssfeer van Bevi-bedrijven. Enkel ten westen van het plangebied, op meer dan 550 meter, loopt een aardgasbuisleiding. Gezien deze afstand vormt dit geen risico voor de nieuwe woonfunctie binnen het plangebied.

Conclusie

Externe veiligheidsrisico's staan de uitvoerbaarheid van onderhavig plan niet in de weg.

4.1.7 Elektromagnetische velden

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen bovengrondse hoogspanningslijnen. Zendmasten voor telecommunicatie zijn eveneens niet aanwezig. De dichtstbijzijnde mast staat op een afstand van meer dan 2 kilometer. Onderzoek naar elektromagnetische velden is niet nodig.

4.1.8 Milieueffectrapportage

Dit bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk die is opgenomen in onderdeel C of D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. De milieueffecten zijn onderzocht in deze paragraaf. Daaruit volgt geen aanleiding om tot een vormvrije m.e.r.-beoordeling over te gaan.

4.2 Erfgoed

De Erfgoedwet verplicht gemeenten om bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden, rekening te houden met de in de bodem aanwezige, dan wel te verwachten archeologische waarden. Dit is in lijn met het Europese Verdrag van Malta.

4.2.1 Archeologie

Op de Archeologische Beleidskaart Gemeente Leusden ligt het plangebied grotendeels in een gebied met een lage archeologische verwachting. Hiervoor geldt dat bij plangebieden groter dan 10.000 m2 en waarbinnen de bodemingrepen dieper dan 30 cm onder het maaiveld plaatsvinden, voorafgaand een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Een klein strookje in de noordoostelijk hoek van het plangebied heeft een middelhoge verwachtingswaarde. Hiervoor geldt een onderzoeksplicht vanaf 500 m2 en dieper dan 30 cm onder het maaiveld.

Uitsnede Archeologische Beleidskaart Gemeente Leusden met het plangebied globaal omkaderd

Onderhavig plan voorziet in twee nieuwe woningen met bijgebouwen. De ontwikkeling vindt plaats op de gronden met een lage verwachting. Dit blijft ruimschoots onder de ondergrens van 10.000 m2. Een archeologisch onderzoek is derhalve niet nodig.

4.2.2 Cultuurhistorie

De Modernisering van de Monumentenzorg (MoMo) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in het bestemmingsplan.

Voor het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'. In de bijlage behorende bij het parapluplan Cultureel Erfgoed zijn de cultuurhistorische waardevolle objecten beschreven. De schaapskooi binnen het plangebied is hierin benoemd als cultuurhistorisch waardevol object. Het volgende is hierover beschreven:

Voormalige schaapskooi uit de 19e eeuw, met latere aanpassingen en thans in deels ruïneuze staat, is desondanks als bouwtype goed herkenbaar gebleven. Veel oude elementen zijn nog aanwezig. Het gebouw is een karakteristiek element in zijn omgeving.

Onderhavig plan zal geen afbreuk doen aan de schaapskooi. In tegenstelling, de schaapszooi zal gerestaureerd worden. Hiermee zal het cultuurhistorisch waardevolle object niet alleen hersteld worden, maar ook beschermd blijven.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 1 januari 2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Voor onderhavig plan is door adviesbureau Blom Ecologie een quickscan in het kader van de Wet natuurbescherming uitgevoerd. Deze quickscan is opgenomen als Bijlage 4 bij deze toelichting. Hierna worden de conclusies van deze quickscan kort benoemd.

Soortenbescherming

De planlocatie heeft geen essentiële betekenis (meer) voor beschermde soorten. Aanvullend onderzoek is derhalve niet benodigd. De planlocatie is mogelijk geschikt leefgebied voor algemene zoogdieren, foeragerende vleermuizen, amfibieën, insecten en broedvogels welke niet beschermd zijn (behoudens de Algemene zorgplicht) onder de Wet natuurbescherming.

Gebiedsbescherming

De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied of het Natuurnetwerk Nederland en de Groene contour. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie is van externe werking op omliggende Natura 2000-gebieden geen sprake. Een Voortoets, ‘nee, tenzij’-toets en AERIUS-berekening is niet noodzakelijk.

4.4 Waterparagraaf

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Voor dit plan is via www.dewatertoets.nl een digitale watertoets uitgevoerd. Uit het resultaat is gebleken dat in het plangebied geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging liggen. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Met dit bestemmingsplan neemt het verhard oppervlak op het plangebied af. De agrarische bebouwing wordt grotendeels gesloopt en maakt plaats voor twee woningen met bijgebouwen. Het hemelwater dat op de nieuwe bebouwing valt, zal opgevangen worden en vervolgens worden afgevoerd richting de omliggende gronden, waar het de bodem kan infiltreren. De vuilwaterafvoer van de nieuwe woningen zal aangesloten worden op het bestaande gemeentelijke rioolstelsel.

Conclusie

Negatieve effecten op de waterhuishouding zijn niet aan de orde.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt de juridische opzet van het plan besproken.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen Leusden-zuid.

Voor de regels van dit plan zijn de regels uit het geldende bestemmingsplan Buitengebied 2009 als basis gebruikt. Die regels zijn vervolgens ontdaan van overbodige elementen, geactualiseerd op gewijzigde wetgeving en op onderdelen aangepast in verband met de beoogde situatie in het plangebied. De gegeven bestemming worden hierna kort besproken.

5.2 Bestemmingen

De gegeven bestemmingen worden hierna kort besproken.

5.2.1 Agrarisch

Het plangebied blijft grotendeels de agrarische bestemming behouden. Hiermee zijn deze gronden in hoofdzaak bestemd voor hobbymatig agrarisch grondgebruik, uitsluitend ten dienste van de aangrenzende woonfuncties. Binnen deze bestemming is geen bouwvlak opgenomen. Over de hooiberg is de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - hooiberg' opgenomen. Over de schaapskooi is de aanduiding 'specifeke vorm van agrarisch - schaapskooi' opgenomen. Middels deze aanduidingen wordt voorzien in de cultuurhistorisch waardevolle hooiberg en schaapskooi.

5.2.2 Wonen

Het plangebied krijgt deels de bestemming 'Wonen'. Hiermee zijn deze gronden in hoofdzaak bestemd voor wonen. Binnen deze bestemming worden twee bouwvlakken opgenomen. Per bouwvlak is één woning toegestaan. Voor woningen geldt een maximale inhoudsmaat van 600 m3, en een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter. Voor bijgebouwen geldt dat deze zowel binnen als buiten het bouwvlak gebouwd mogen worden. Daarnaast geldt een maximale oppervlakte aan bijgebouwen van 80 m2.

5.2.3 Waarde - Archeologie lage en middelhoge verwachting

Het plangebied heeft naast de hoofdbestemming de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie lage verwachting' en 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting'. Deze gronden zijn, naast voor de andere voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Om daadwerkelijk te kunnen beschermen, is in deze bestemming een specifiek op dit onderwerp toegesneden omgevingsvergunning opgenomen. Voor diverse activiteiten, waarbij de grond wordt "geroerd", vooral graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm, is een omgevingsvergunning nodig.

Ter bescherming van (naar verwachting) aanwezige archeologische waarden is in deze bestemming ook de bevoegdheid van burgemeester en wethouders opgenomen om eisen te stellen bij een aanvraag van een omgevingsvergunning. Die eisen betreffen onder meer, een rapportageplicht van de aanvrager van de omgevingsvergunning betreffende de archeologische situatie van het betreffende terrein, en de mogelijkheid om aan de omgevingsvergunning de verplichting tot "bouwbegeleiding" door een ter zake deskundige (archeoloog) te verbinden.

Deze onderzoeksplicht verschilt per verwachtingswaarde. Bij lage verwachting geldt deze verplichting bij een ontwikkeling van meer dan 10.000 m2. Bij een middelhoge verwachting is dit 500 m2.

5.2.4 Waarde - Cultuurhistorie

De dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' wordt overgenomen uit het parapluplan Cultureel Erfgoed. Ook de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - cultuurhistorisch waardevol' wordt overgenomen. Het gaat hierbij om de bestaande schaapskooi. Middels deze bestemming zijn deze gronden mede bestemd voor de bescherming van de cultuurhistorische waarden.

5.3 Algemene regels

Naast de regels ten aanzien van specifieke bestemmingen, zijn er ook algemene regels opgesteld. Deze regels gelden onafhankelijk van het type bestemming. De belangrijkste van de algemene regels zijn:

• Algemene bouwregels:
  • 1. hierin is een regeling opgenomen dat bestaande legale afwijkingen ten aanzien van voorgeschreven maatvoeringen zijn toegestaan. Deze worden daarmee niet onder het overgangsrecht geplaatst.
• Algemene gebruiksregels:
  • 1. binnen de gebruiksregels is een opsomming opgenomen waarin de zogenaamde 'verboden' gebruiken zijn opgesomd.
• Algemene afwijkingsregels:
  • 1. het met 10% afwijken van in het -plan aangegeven maten en percentages;
  • 2. het bouwen van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen tot een maximaal oppervlak van 30 m² en een hoogte van 3 meter.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

6.1 Algemeen

Bij het opstellen van een nieuw ruimtelijk plan dient op grond van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vaststelt, tenzij kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd of dat er is geen sprake van kostenverhaal.

6.2 Planspecifiek

In dit geval is er sprake van een bouwplan, zoals aangegeven in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, waardoor er sprake is van te verhalen kosten. Het bestemmingsplan is een particulier initiatief en wordt door de initiatiefnemer voor eigen rekening en risico ontwikkeld. Voor de gemeente zijn daar verder geen kosten aan verbonden, afgezien van de ambtelijke kosten voor het in behandeling nemen van het bestemmingsplan. Die kosten worden op grond van artikel 2.8.1 van de Legesverordening 2021 door middel van leges gedekt. Daarmee zijn de kosten anderszins verzekerd en is het niet noodzakelijk om een exploitatieplan vast te stellen.

Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan met een planologische wijziging kan in beginsel aanleiding geven tot planschade. Met de initiatiefnemer is een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten. Eventuele planschade wordt hiermee afgewenteld op de initiatiefnemer.

Gezien het voorgaande wordt geconcludeerd dat de economische uitvoerbaarheid van het voorgenomen plan is verzekerd.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak als bedoeld in de gemeentelijke inspraakverordening kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. Inspraak en participatie wordt dan overgelaten aan de initiatiefnemers.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor eenieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het concept van dit bestemmingsplan zal worden toegezonden aan Rijkswaterstaat, de provincie Utrecht en het waterschap Vallei en Veluwe in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De uitkomsten van dit overleg zullen tegen die tijd in dit plan verwerkt worden.

7.3 Verslag zienswijzen

Met ingang van van 25 april 2022 tot en met 5 juni 2022 heeft het ontwerp van dit bestemmingsplan ter inzage gelegen. Toen geen zienswijzen ingediend.