De Buitenplaats

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op een herziening van bestemmingsplan 't Spieghel - Buitenplaats. De 'Buitenplaats' ligt ingesloten tussen de Ursulineweg en de Randweg en maakt deel uit van het ten westen van de kern Leusden gelegen gebied 't Spieghel.

Begin 2014 heeft de provincie Utrecht een aanpak van kantorenleegstand aangekondigd, waarmee ze actief plannen van kantoren gaat schrappen en voor bestaande kantorenlocaties nieuwe bestemmingen mogelijk maakt.

De gemeente Leusden wil het bestemmingsplan voor "de Buitenplaats" zelf actualiseren, zodat de vestiging van zelfstandige kantoren niet meer mogelijk is. De locatie moet worden herontwikkeld tot een kleinschalig en hoogwaardig bedrijventerrein. De Buitenplaats is als zodanig ook opgenomen in de 'Visie werklocaties Leusden 2030'.

1.2 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'de Buitenplaats' bestaat, naast deze toelichting, uit planregels en de verbeelding.
De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen en doet verslag van het onderzoek dat aan het bestemmingsplan vooraf is gegaan. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor de planlocatie is bestemmingsplan 't Spieghel - Buitenplaats van toepassing. Het onderliggende bestemmingsplan laat op de locatie de bestemming 'Kantoor' toe. Centraal in het plangebied is de functieaanduiding 'groen' van toepassing. De realisatie van reguliere bedrijvigheid is niet passend binnen de regelgeving van het huidige bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

Voorliggende toelichting is als volgt opgebouwd: in hoofdstuk 2 wordt het plan beschreven. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleidskader aan de orde. Hoofdstuk 4 behandelt diverse waarden die het plangebied rijk is. Hoofdstuk 5 vormt een toetsing aan de milieu- en overige onderzoeksaspecten. In hoofdstuk 6 worden de planregels toegelicht. Hoofdstuk 7 behandelt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. De toelichting sluit af met een beschrijving van de procedure.

Hoofdstuk 2 Projectomschrijving

2.1 Voorgeschiedenis

In de oorspronkelijke stedenbouwkundige visie voor het terrein, die ten grondslag lag aan bestemmingsplan 't Spieghel uit 2010 was het voortzetten van de lintenstructuur in het gebied een belangrijk uitgangspunt. Hiermee werd een goede inpassing in het oorspronkelijke agrarische landschap geborgd, met behoud van oorspronkelijke landschappelijke kwaliteiten. De lintstructuur van de Ursulineweg werd versterkt door het mogelijk maken van kleinschalige woonwerkkavels langs deze weg. Een ander belangrijk uitgangspunt van het plan was om ter plaatse van de kantorenlocatie een kwalitatief hoogwaardige entree ('visitekaartje') te realiseren vanaf de A28 richting de kern van Leusden.

2.2 Bestaande situatie

In de bestaande situatie zijn de gronden niet in gebruik voor een bepaalde functie. Het terrein bestaat overwegend uit overwoekerd grasland. De ontsluiting van het toekomstige bedrijventerrein met de Spieghelweg is al gerealiseerd. Het plangebied wordt ten westen begrensd door het Kwekerspad, ten noorden door de Randweg en ten zuiden en oosten door de Ursulineweg.

Figuur 1, luchtfoto huidige situatie

2.3 Juridisch-planologische situatie

Ter plaatse vigeren twee bestemmingsplannen. Voor het noordelijke deel en middelste deel van het plangebied is bestemmingsplan 't Spieghel - Buitenplaats van toepassing. Dat plan is vastgesteld door de gemeenteraad van Leusden op 16 februari 2012. Voor het zuidelijke deel van het plangebied geldt bestemmingsplan 't Spieghel 2010. Dat plan is onherroepelijk verklaard op 16 juni 2011.

2.3.1 Bestemmingsplan 't Spieghel - Buitenplaats

Van het noordelijke en middelste deel van het plangebied is het westelijk deel bestemd als 'Kantoor'. De centrale zone heeft de functieaanduiding 'groen'. Binnen deze aanduiding mag niet worden gebouwd. De hoogte van bedrijfsgebouwen is gelimiteerd met hoogteaanduidingen per bouwvlak.

Het oostelijk deel is bestemd als 'Bedrijventerrein'. Op deze bestemming liggen twee functieaanduidingen. De eerste functieaanduiding betreft 'bedrijf van categorie 1'. Uitsluitend bedrijven die behoren tot deze categorie zijn hier toegestaan (lichte bedrijvigheid). De tweede functieaanduiding betreft 'specifieke vorm van bedrijventerrein - woonwerkkavels'. Binnen deze kavels is naast bedrijvigheid met milieucategorie 2 een bedrijfswoning verplicht. Verder geldt voor het oostelijke deel een maximum bebouwingspercentage van 35% en een maximum goot- en bouwhoogte van 6 respectievelijk 9 meter. Dit deel van het plangebied is aangegeven in figuur 2.

Figuur 2, uitsnede bestemmingsplan 't Spieghel - Buitenplaats, bovenste deel van het plangebied

Bestemming kantoor
Bestemmingsdoeleinden
De op de verbeelding als 'kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor

• kantoren;
• water met een capaciteit aan oppervlaktewater van ten minste 1.000 m2, ter plaatse van de aanduiding 'water';
• groenvoorzieningen;
• verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
• bij een en ander behorende voorzieningen, zoals parkeer- en nutsvoorzieningen.

Bouwregels
Bebouwing mag niet voor bewoning worden gebruikt. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde, mogen worden gebouwd. Gebouwen mogen uitsluitend binnen bouwvlakken worden gebouwd binnen de minimale/maximale bouwhoogte. De gezamenlijke brutovloeroppervlakte kantoren mag niet meer bedragen dan 10.500 m2.

Bestemming bedrijven
Bestemmingsdoeleinden
De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. bedrijven, met ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf van categorie 1' uitsluitend bedrijven van categorie 1; onder bedrijven zijn geen detailhandelsbedrijven en horecabedrijven, hoveniersbedrijven, autohandels- en autowasserijbedrijven en dierenpensions begrepen;
• b. kantoren;
• c. voorzieningen voor ontspanning en vermaak, recreatie en sport, zoals dans- en sportscholen, oefenruimten en fitnesscentra, niet zijnde horecabedrijven,
• d. verkeers- en verblijfsvoorzieningen, en
• e. bij een en ander behorende groenvoorzieningen en andere voorzieningen, zoals parkeer- en nutsvoorzieningen.

Bouwregels
Op de gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. bedrijfsgebouwen;
• b. één bedrijfswoning met daarbij behorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen, op een bedrijfsperceel ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - woonwerkkavels', en;
• c. bij een en ander behorende bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals luifels, erf- of perceelafscheidingen, technische installaties en lichtmasten.

Daarnaast gelden de volgende bepalingen:

• a. gebouwen mogen uitsluitend binnen bouwvlakken worden gebouwd;
• b. het bebouwingspercentage mag ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot-, bouwhoogte (m) en maximum bebouwingspercentage (%)' ten hoogste zoveel bedragen als is aangegeven;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - woonwerkkavels' mag de afstand van een gebouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen niet minder dan 2 m bedragen
• d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - woonwerkkavels' mag een bedrijfsgebouw uitsluitend worden gebouwd, vanaf de weg gezien, 5 m achter het verlengde van de voorgevel van de bij het bedrijf behorende bedrijfswoning en vrijstaande bijgebouwen;
• e. een bouwvergunning als bedoeld in artikel 44, lid 1 van de Woningwet, voor het bouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - woonwerkkavels' wordt slechts verleend, indien bij de aanvraag wordt aangetoond dat:
  • 1. op het betreffende bedrijfsperceel bedrijfsgebouwen worden gebouwd met een oppervlakte van ten minste 50 m²;
  • 2. op het betreffende bedrijfsperceel een bedrijfswoning wordt gebouwd, en
  • 3. de oppervlakte van het bedrijfsperceel ten minste 750 m² en ten hoogste 1300 m² bedraagt;
• f. de inhoud van een bedrijfswoning mag niet meer dan 600 m³ bedragen;
• g. de goothoogte en bouwhoogte van gebouwen mogen niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding ''maximale goot-, bouwhoogte (m) en maximum bebouwingspercentage (%)' of 'maximale bouwhoogte (m)' is aangegeven, behoudens:
  • 1. bijgebouwen waarvan de goothoogte niet meer dan 3 m en de bouwhoogte niet meer dan 5 m mag bedragen;
  • 2. vrijstaande bedrijfsgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - woonwerkkavels' waarvan de bouwhoogte niet meer dan 4 m mag bedragen;
• h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - woonwerkkavels' moet het dak van een bedrijfwoning zijn voorzien van een kap met hellende dakvlakken;
• i. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde, mag niet meer bedragen dan daarbij hierna is aangegeven.

Bestemming water
Bestemmingsdoeleinden
De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. watergangen, waterpartijen en oeverstroken;
• b. waterhuishouding, en;
• c. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen.

Bouwregels
Op de gronden mogen uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken, zoals bruggen, steigers, duikers en beschoeiingen, waarvan de bouwhoogte niet meer dan 4 m mag bedragen.

Bestemming groen
Bestemmingsdoeleinden
De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. groenvoorzieningen, parken, watergangen en waterpartijen,
• b. paden, in- en uitritten en andere ondergeschikte verhardingen.

Bouwregels
Op de gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

2.3.2 Bestemmingsplan 't Spiegel 2010

Binnen het grondgebied van bestemmingsplan 't Spiegel 2010 is het plangebied bestemd als 'Bedrijventerrein' met twee functieaanduidingen. De eerste functieaanduiding betreft 'bedrijf van categorie 1'. Uitsluitend bedrijven die behoren tot deze categorie zijn toegestaan, dat is lichte bedrijvigheid. De tweede functieaanduiding betreft 'specifieke vorm van bedrijventerrein - woonwerkkavels'. Binnen deze kavels is een bedrijfswoning toegestaan. Verder geldt een maximum bebouwingspercentage van 30% en een maximum goot- en bouwhoogte van 6 respectievelijk 9 meter. Dit deel van het plangebied is aangegeven in figuur 3.

Figuur 3, uitsnede bestemmingsplan 't Spieghel 2010, onderste deel van het plangebied (met rood omlijnd)

Bestemming Bedrijventerrein
Bestemmingsdoeleinden
De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. bedrijven, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf van categorie 1' uitsluitend bedrijven die zijn aangeduid als categorie 1; onder bedrijven zijn geen detailhandelsbedrijven en horecabedrijven, hoveniersbedrijven, autohandels- en autowasserijbedrijven en dierenpensions begrepen;
• b. kantoren, met dien verstande dat uitsluitend kantoren zijn toegestaan, behorende bij en gebonden aan bedrijven, tot een brutovloeroppervlakte van:
  • 1. ten hoogste 50% van de totale brutovloeroppervlakte van het betreffende bedrijfsgebouw, en;
  • 2. ten hoogste 30% van de oppervlakte van het betreffende bedrijfsgebouw;
• c. voorzieningen voor ontspanning en vermaak, recreatie en sport, zoals dans- en sportscholen, oefenruimten en fitnesscentra, niet zijnde horecabedrijven;
• d. verkeers- en verblijfsvoorzieningen, en;
• e. bij een en ander behorende groenvoorzieningen en andere voorzieningen, zoals parkeer- en nutsvoorzieningen.

Bouwregels
Op de gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. bedrijfsgebouwen;
• b. één bedrijfswoning met daarbij behorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen, op een bedrijfsperceel ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - woonwerkkavels', en;
• c. bij een en ander behorende bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals luifels, erf- of perceelafscheidingen, technische installaties en lichtmasten.

Daarnaast gelden de volgende bepalingen:

• a. gebouwen mogen uitsluitend binnen bouwvlakken worden gebouwd;
• b. het bebouwingspercentage mag ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot-, bouwhoogte (m) en maximum bebouwingspercentage (%)' ten hoogste zoveel bedragen als is aangegeven;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - woonwerkkavels' mag de afstand van een gebouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen niet minder dan 2 m bedragen
• d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - woonwerkkavels' mag een bedrijfsgebouw uitsluitend worden gebouwd, vanaf de weg gezien, 5 m achter het verlengde van de voorgevel van de bij het bedrijf behorende bedrijfswoning en vrijstaande bijgebouwen;
• e. een bouwvergunning als bedoeld in artikel 44, lid 1 van de Woningwet, voor het bouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - woonwerkkavels' wordt slechts verleend, indien bij de aanvraag wordt aangetoond dat:
  • 1. op het betreffende bedrijfsperceel bedrijfsgebouwen worden gebouwd met een oppervlakte van ten minste 50 m²;
  • 2. op het betreffende bedrijfsperceel een bedrijfswoning wordt gebouwd, en
  • 3. de oppervlakte van het bedrijfsperceel ten minste 750 m² en ten hoogste 1300 m² bedraagt;
• f. de inhoud van een bedrijfswoning mag niet meer dan 600 m³ bedragen;
• g. de goothoogte en bouwhoogte van gebouwen mogen niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding ''maximale goot-, bouwhoogte (m) en maximum bebouwingspercentage (%)' of 'maximale bouwhoogte (m)' is aangegeven, behoudens:
  • 1. bijgebouwen waarvan de goothoogte niet meer dan 3 m en de bouwhoogte niet meer dan 5 m mag bedragen;
  • 2. vrijstaande bedrijfsgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - woonwerkkavels' waarvan de bouwhoogte niet meer dan 4 m mag bedragen;
• h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - woonwerkkavels' moet het dak van een bedrijfwoning zijn voorzien van een kap met hellende dakvlakken;
• i. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde, mag niet meer bedragen dan daarbij hierna is aangegeven.

2.3.3 Inpassingsplan Kantoren

Het noordelijke en middelste gedeelte van het plangebied is met het 'Inpassingsplan Kantoren' aangeduid als "overige zone - Leusden Buitenplaats/De Plantage" (zie figuur 4).

Aanduidingsomschrijving
Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.26 lid 3 van de Wet ruimtelijke ordening, blijven de voor de gronden ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - Leusden Buitenplaats/De Plantage' van kracht zijnde bestemmingsplannen hun werking behouden.

Bouwregels
Op gronden met de aanduiding 'overige zone - Leusden Buitenplaats/De Plantage' zijn zelfstandige kantoren niet toegestaan.

2.4 Planconcept en stedenbouwkundige inrichting

2.4.1 Oorspronkelijk stedenbouwkundig plan

De invulling van het kantorenpark 'de Buitenplaats' is geïnspireerd door de landgoederen die in de omgeving van 't Spieghel voorkomen. Het bestemmingsplan ''t Spieghel - Buitenplaats' maakte het mogelijk om kleine 'Buitens' (kantoorpanden) speels rond de ontsluitingsweg van het gebied te situeren. Een belangrijk aspect daarbij is dat de kantoren van hoogwaardige kwaliteit dienen te zijn. Eenheid in verschijning wordt verkregen door te sturen op kleurstelling. Door de panden allemaal een specifieke uitstraling te geven maar wel met dezelfde kleurstelling zorgt voor een kenmerkende beleving van het kantorenpark. Deze beleving wordt verder versterkt door een karakteristiek waterelement.

Ook de buitenruimte wordt gekenmerkt door eenheid in uitvoering. Het parkeren wordt aan de ontsluitingsweg gerealiseerd. Hierdoor wordt de verharding optimaal gebruikt en blijft veel ruimte beschikbaar voor groen.

2.4.2 Nieuw stedenbouwkundig plan

Met de herbestemming van kantorenpark tot een bedrijventerrein wijzigen de stedenbouwkundige uitgangspunten ten opzichte van het oorspronkelijke plan, het betreft een herijking van het oorspronkelijke plan.

Uitgangspunt voor de planontwikkeling is de stedenbouwkundige ontwerpschets van de gemeente Leusden (zie figuur 3). De Buitenplaats wordt een hoogwaardig bedrijventerrein op een belangrijke zichtlocatie. Het ontwerp maakt ruimte voor reguliere bedrijvigheid op het schiereiland met ondergeschikt aan deze bedrijvigheid niet-zelfstandige kantoorruimten. Centraal op het plangebied wordt aandacht besteed aan een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte met voldoende parkeergelegenheid en veel groen. Het bedrijventerrein krijgt een goede landschappelijke buffer naar het landelijke gebied. Daarmee wordt de stevige noord-zuid lopende groenstructuur versterkt. Op de zichtlocaties in het noorden van het plangebied dienen representatieve gevels te worden gerealiseerd (al dan niet door niet-zelfstandige kantoorruimten. De bebouwing dient een hoogwaardige uitstraling te hebben.

Fietsers en voetgangers kunnen via de Kwekersweg, het plangebied bereiken.

Het bedrijventerrein wordt omringd door een groenstrook, welke begeleid wordt door een waterloop. Deze functies krijgen de bestemming 'Groen' en 'Water'.

Er ligt een aardgasleiding door het plangebied heen. De gronden op en rond deze leiding, mogen niet bebouwd worden of van diepwortelend groen worden voorzien.

Figuur 4, stedenbouwkundig ontwerp nieuwe indeling Buitenplaats

2.4.3 Het programma

Ten behoeve van de ontwikkeling van het bedrijventerrein 'de Buitenplaats' wordt in totaal 10.500 m2 kantoorruimte geschrapt. Uitgangspunt is om ongeveer 31.351 m2 aan bedrijfkavels te realiseren, waarbij maximaal 80% (van de kavels mag worden bebouwd (25.081 m2). Op deze wijze kan parkeren op eigen terrein worden geborgd. De bouwhoogte wordt 9 meter. De kantoren mogen hoger worden uitgevoerd tot een maximum van 16 meter. De kantoren mogen niet-zelfstandig zijn en maximaal 30% van de bruto vloeroppervlakte van de begane grond bedragen.

2.4.4 Beeldkwaliteitsplan de 'Buitenplaats'

Om de ruimtelijke kwaliteit op de Buitenplaats te garanderen is een beeldkwaliteitsplan (BKP) opgesteld. Het BKP wordt ingezet als toetsingskader voor het supervisietraject van de afzonderlijke bouwplannen. Het beeldkwaliteitsplan wordt in een later stadium onderdeel van de Welstandsnota en dient op deze manier als toetsingskader voor nieuwe bouwplannen.

De basis voor het BKP is Masterplan 't Spiegel. De bouwplannen zullen niet voor alle bedrijfskavels tegelijkertijd ontwikkeld worden, maar gefaseerd, afhankelijk van de vraag. Met het beeldkwaliteitsplan in de hand kan de gemeente de bouwplannen toetsen en de ontwikkelaars en architecten inspireren.

De beeldkwaliteitseisen zijn voor zover mogelijk doorvertaald in de regels behorende bij onderhavig bestemmingsplan. Het gaat met name om de eisen die betrekking hebben op de hoogte, omvang en situering van de bebouwing. Het BKP is als bijlage 1 toegevoegd bij onderhavig bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Beleidsdoorwerking

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. In de structuurvisie worden belangrijke andere accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het betekent voor de ruimtelijke ordening in brede zin een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden en actualisatie van het Nationaal Ruimtelijk Beleid. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

Daarmee is de SVIR de "kapstok" voor uitwerkingen van beleid met ruimtelijke consequenties. De structuurvisies (voorheen pkb's) Project Mainport Rotterdam, Structuurschema Elektriciteitsvoorziening III en 3e Nota Waddenzee alsook het Nationaal Waterplan blijven bestaan. Deze structuurvisies zijn gedetailleerder dan de SVIR, of bestrijken een breder beleidsterrein dan alleen het ruimtelijke domein, en blijven als uitwerking van de SVIR bestaan. De SVIR heeft als horizon 2040, maar geeft vooral het kader voor de acties en beslissingen die op de korte termijn worden genomen.

De SVIR benoemt de (nieuwe) ruimtelijke opgaven voor Nederland richting 2040:

• het versterken van de concurrentiekracht van Nederland;
• het vinden van ruimte voor (wind)energie;
• inspelen op klimaatverandering en;
• het omgaan met krimp, stagnatie en groei van inwonertal en huishoudens.

Op basis van deze opgaven benoemt het Rijk dertien nationale belangen, die bijdragen aan het versterken van de ruimtelijk-economische structuur, het verbeteren van de bereikbaarheid en het waarborgen van de kwaliteit van de leefomgeving.

Het Rijk pakt de uitwerking van deze nationale belangen voortvarend op, onder andere bij de grootschalige windlocaties op land en zee en de aanpak van de ordening van de ondergrond. In gebieden waar een groot aantal nationale belangen elkaar raken, zal het Rijk de regie nemen, zoals bij de Schaalsprong Almere, de Zuidas, de toekomst van Schiphol en vele andere MIRT-projecten.

Het initiatief houdt niet direct verband met de nationale belangen die het rijk stelt. Regelgeving voor dergelijke postzegelplannen wordt op provinciaal en lokaal niveau bepaald.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De AMvB Ruimte wordt in juridische termen aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het besluit is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden. In de AMvB zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van de nationale belangen in bestemmingsplannen.

De onderwerpen in het Barro betreffen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur (EHS), erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en het IJsselmeergebied.

Met het rijksbeleid legt het kabinet een grotere verantwoordelijkheid bij decentrale overheden. De uitvoering van het beleid ligt primair bij de gemeenten, terwijl voor de provincies een belangrijke kaderstellende, coördinerende en controlerende taak is weggelegd.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Sinds 1 oktober 2012 kent het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking. De in artikel 3.1.6,lid 2 Bro opgenomen ladder moet er voor zorgen dat een zorgvuldige afweging wordt gemaakt over ruimtegebruik. De ladder is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken. In de motivering voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten de treden van de ladder worden doorlopen vanuit de volgende voorwaarden:

• 1. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte?
• 2. zo ja, kan die worden voorzien binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins?
• 3. en als dat laatste niet zo is, komt de ontwikkeling dan op een locatie die, gebruik makend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld?

BRO heeft een uitgebreide onderbouwing opgesteld waarmee een antwoord is gegeven op deze vragen. Het adviesrapport 'Ruimtelijk-functionele onderbouwing bestemmingsplan de Buitenplaats, Leusden' Leusden, Ladderonderbouwing Buitenplaats' is toegevoegd als bijlage 2. In paragraaf 3.5 worden de belangrijkste conclusies uit de rapportage behandeld.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028 (herijking 2016)

Bij het provinciale beleid is met name de Ruimtelijke Structuurvisie Provincie Utrecht van belang. Deze structuurvisie is ontstaan door een beleidsneutrale omzetting van het streekplan 2005-2015 van de provincie Utrecht. Deze omzetting vond plaats op 1 juli 2008.

Van 3 april tot en met 14 mei 2012 heeft de Ontwerp Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 ter inzage gelegen. Op 4 februari 2013 heeft Provinciale Staten van de provincie Utrecht de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) 2013-2028 vastgesteld. In deze Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) wordt het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht voor de periode tot 2028 beschreven. Deze periode sluit aan bij die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het rijk. Op 12 december 2016 is de herijking van de PRS vastgesteld.

De provincie streeft naar een provincie waarin ruimte is voor goed wonen, werken en natuur. Wonen en werken vooral binnen stedelijk gebied. De provincie heeft vijf strategische doelen gesteld die mede richtinggevend voor het ruimtelijke beleid zijn:

• 1. met een innovatieve kenniseconomie: inzet op kennisintensieve en diensteneconomie, meer woon-werkcombinaties, bestaande bedrijventerreinen duurzaam maken, intensiveren en functiemenging.
• 2. die bereikbaar is, met auto, fiets of OV in een beter milieu: woon- werk en recreatielocaties moeten bereikbaar zijn en blijven, doorstroom bestaande netwerken verbeteren, stimuleren alternatieven.
• 3. die klimaatneutraal en klimaatbestendig is: minimaliseren uitstoot broeikasgassen en de omgeving is toegerust op extreme weersomstandigheden, wateropslag, dijkverzwaring, robuuster ecosysteem.
• 4. waarin alle mensen meetellen en kunnen meedoen op school, in hun wijk en in hun vak: kleinschalige woonvormen, flexibele woonconcepten, functiemenging, ontmoetingsplekken.
• 5. met een mooie natuur en gevarieerd landschap: verbeteren kwaliteit landschap, economisch meer benutten sterke punten landschappen, betere kwaliteit natuur, duurzame en verbrede landbouw.

De provincie heeft een uitstekende uitgangspositie voor een aantrekkelijke toekomst. De volgende drie onderdelen van de uitgangspositie zijn vooral bepalend voor het succes van de provincie.

• Utrecht ligt centraal;
• Utrecht heeft aantrekkelijke steden en landschappen;
• Utrecht is sterk in kennis en cultuur.

De combinatie van deze drie onderdelen van de uitgangspositie maakt dat de provincie een bijzonder aantrekkelijke vestigingsplaats is. Er zijn (potentiële) bedreigingen voor dit succes. Bijvoorbeeld bedrijven- en kantoorterreinen met een ligging ,of van een kwaliteit, waar geen vraag meer naar is en het ontbreken van aanbod aan aantrekkelijke vestigingsmilieus.

Beleid bedrijventerreinen
In de Structuurvisie kiest de provincie voor wat betreft bedrijventerreinen voor een nieuwe koers. Het accent ligt op revitalisering, intensivering en/of herstructurering van bestaande bedrijventerreinen; er wordt terughouden omgegaan met opname van nieuwe locaties. Nieuwe locaties, zowel in het stedelijk gebied als uitbreiding, kunnen alleen worden ontwikkeld als de noodzaak is aangetoond en er een concrete relatie is met de uitvoering van herstructurering of transformatie van bestaand bedrijventerrein. De provincie heeft een aantal locaties, die al in de Structuurvisie Streekplan 2005-2015 waren opgenomen en die provincie ruimtelijk aanvaardbaar acht, weer opgenomen in de PRS 2013-2028. Omdat realisatie van deze locaties niet op korte termijn wordt verwacht zijn ze wel op de kaart opgenomen, maar niet in stedelijk programma. In de regio Amersfoort gaat het om de locaties Parallelweg (Woudenberg), De Kronkels Zuid (Bunschoten) en Vathorst-West (opgenomen in ontwikkelingsvisie NV Utrecht). Bij de herziening van de PRS in 2016 heeft de provincie de uitbreiding van de locatie Plantage / Buitenplaats met 2,5 hectare bedrijventerrein opgenomen in het stedelijk programma. Als onderbouwing noemt de provincie dat het gaat om een locatie binnen stedelijk gebied, waar momenteel kantoren mogelijk zijn. Bovendien is voldaan aan de voorwaarde dat in de regio Amersfoort is afgestemd over de toevoeging van extra bedrijventerreinoppervlakte.

Kantoren
De provincie zet met de structuurvisie een duidelijke koers voor Kantoren: het aantal leegstaande kantoorpanden moet worden teruggedrongen. De provincie staat ruimtelijk plannen die nieuw kantoorvolume bevatten niet toe. Mits de noodzaak conform de Ladder voor Duurzame Verstedelijking is aangetoond kan een uitzondering worden gemaakt voor kantoren met een lokaal vestigingsgebied, kleinschalige uitbreiding van bestaande kantoren of de herbestemming van bestaande gebouwen naar kantoor.

De provincie spant zich in om de problemen op bestaande kantorenlocaties te verminderen. Zij stimuleren dat aanwezige kansen (doorexploiteren, kwaliteitsverbetering, herstructurering of transformatie) optimaal worden benut.

Daarnaast wil de provincie de planologische overcapaciteit terugdringen. Enerzijds door middel van een inpassingsplan. Anderzijds door de regel in de PRV dat wanneer kantoren nog niet zijn gebouwd een ruimtelijk plan bij actualisering niet meer dient te voorzien in de functie kantoren, tenzij uit actueel onderzoek blijkt dat er, rekening houdend met het aanbod, behoefte is aan ten opzichte van de bestaande voorraad toe te voegen kantoorruimte in de planperiode.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening (herijking 2016)

Ter borging en doorwerking van het provinciaal belang heeft de provincie de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld (op 21 september 2009, in werking getreden op 24 december 2009). Tegelijk met de ter inzage legging van het ontwerp van de PRS (zie paragraaf 3.2.1) heeft ook het ontwerp van de nieuwe Provinciale Ruimtelijke verordening (PRV) ter inzage gelegen. Op 4 februari 2013 heeft Provinciale Staten van de provincie Utrecht de Provinciale Ruimtelijke Verordening vastgesteld.

Figuur 5, structurenkaart provincie Utrecht

Het plangebied is op de structurenkaart 'Wonen en werken' aangeduid als 'Bedrijventerrein stedelijk gebied' (zie figuur 5). Voor een bedrijventerrein in het 'stedelijk gebied' zijn de volgende regels van toepassing.

Artikel 4.2 Bedrijventerrein stedelijk gebied

• 1. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Stedelijk gebied’ kan regels bevatten voor nieuwvestiging van bedrijventerreinen of uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen zoals genoemd in de bijlage Bedrijventerreinen, onder het kopje inbreiding, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden:
  • a. de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen is verzekerd door middel van een her­structureringsplan, en
  • b. de nieuwvestiging of uitbreiding wordt in samenhang ontwikkeld met de herstructurering van een bestaand bedrijventerrein waarbij de hoeveelheid nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein in evenredige verhouding staat tot de omvang van de herstructurering van één of meerdere bestaande bedrijventerreinen, en
  • c. de tijdige realisering van de herstructurering is verzekerd en
  • d. in de regels is door middel van een voorwaardelijke verplichting verzekerd dat de nieuwvestiging pas kan plaatsvinden indien aan de voorwaarden a tot en met c is voldaan.

De voorwaarden onder a. tot en met d. gelden ook voor een te verlenen omgevingsvergunning waarbij van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onderdeel a, onder 3o van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

3.2.3 Structuurvisie Kantoren

Op 3 februari 2014 hebben Provinciale Staten ingestemd met de door Gedeputeerde Staten voorgestelde gefaseerde aanpak van de kantorenleegstand in de provincie Utrecht en daartoe de Provinciale Aanpak Kantorenleegstand (PAK) vastgesteld. Deze aanpak bestaat uit de volgende stappen:

Stap 1:
de aankondiging dat de provincie zich voorneemt in samenwerking met de gemeenten de bestaande programmering en bestemmingen op kantorenlocaties te gaan wijzigen;

Stap 2:
het maken van afspraken per regio met gemeenten over plancapaciteit en ombuiging van bestemmingen;

Stap 3:
het opstellen van een thematische structuurvisie;

Stap 4:
de uitvoering van deze structuurvisie met de inzet van inpassingsplan (zoals bedoeld in artikel 3.26 van de Wro).

Thematische Structuurvisie Kantoren 2016 - 2027, 12 februari 2016
Naar aanleiding van het adviesrapport Utrechtse Provinciale kantorenmarkt in balans: naar een kantorenstrategie (2012) heeft de Provincie de Thematisch Structuurvisie Kantoren 2016 – 2027 (TSK) opgesteld. Deze TSK is een bouwsteen voor de (integrale) Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 met bijbehorende Provinciale Ruimtelijke Verordening. In de TSK geeft de Provincie aan dat ze met inpassingsplannen de planologische overcapaciteit voor 21 kantorenlocaties wil reduceren. Deze aanpak vloeit voort uit de Provinciale Aanpak Kantorenleegstand (PAK), die uitgaat van een tweetal sporen. Het betreft een regulerend spoor en een faciliterend spoor. Het regulerend spoor heeft betrekking op het reduceren van in vigerende bestemmingsplannen opgenomen niet gerealiseerde plancapaciteit voor de nieuwbouw van zelfstandige kantoren door middel van een provinciaal inpassingsplan (hierna: planreductie). Het faciliterend spoor is gericht op de vernieuwing, herbestemming en transformatie van leegstaande kantoorgebouwen op pand- en gebiedsniveau. De TSK heeft in hoofdzaak betrekking op planreductie.

Voor Leusden is in de TSK het volgende opgenomen:

• Buitenplaats/ De Plantage: volgens het Kantorenmarktonderzoek 2015 is er tot en met 2027 geen behoefte aan ten opzichte van de bestaande voorraad toe te voegen kantoorruimte op de locatie Buitenplaats/ De Plantage. Er is sprake van een geraamde plancapaciteit van 20.131 m² bvo. De raming van de plancapaciteit is gebaseerd op een analyse van vigerende bestemmingsplannen, uitgaande van de maximale planologische invulling. De provincie zal de plancapaciteit op de verbeelding van 'Inpassingsplan kantoren' voor de locatie Leusden Buitenplaats/ De Plantage volledig reduceren.
• Princenhof: volgens het Kantorenmarktonderzoek 2015 is er tot en met 2027 geen behoefte aan ten opzichte van de bestaande voorraad toe te voegen kantoorruimte op de locatie Princenhof. Er is sprake van een geraamde plancapaciteit van 88.798 m² bvo. De raming van de plancapaciteit is gebaseerd op een analyse van een vigerende beheersverordening, uitgaande van de maximale planologische invulling. De provincie zal de plancapaciteit van de locatie Leusden Princenhof volledig reduceren, behoudens de realisatie van het nieuwe Afas-hoofdkantoor.

De provincie zal door middel van een inpassingsplan de nog niet gerealiseerde plancapaciteit reduceren tot de behoefte aan toe te voegen kantoorruimte tot en met 2027 op de locaties waar deze plancapaciteit is gelegen. De gemeente Leusden neemt zelf het initiatief door het bestemmingsplan voor onderhavig plangebied te herzien. Daarmee wordt actief de plancapaciteit met betrekking tot kantoren gereduceerd.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Convenant bedrijventerreinen Regio Amersfoort 2011-2030

In 2012 hebben de gemeenten in de regio Amersfoort, de Kamer van Koophandel, het regiobestuur en de provincie Utrecht een convenant ondertekend, waarin afspraken zijn vastgelegd over samenwerking op het gebied van bedrijventerreinen. Het convenant bevat afspraken over het verbeteren van de kwaliteit van bedrijventerreinen door herstructurering en over het aanbieden van voldoende, goed gesegmenteerde, bedrijventerreinen als onderdeel van de in de regio aanwezige werklocaties. De monitoring van vraag en aanbod en de fasering van nieuw te ontwikkelen terreinen is hierin een belangrijk onderdeel. Hiertoe is afgesproken dat er bovenop de in het convenant opgenomen zachte plannen geen nieuwe plannen voor bedrijventerreinen worden ontwikkeld, en dat zachte plannen pas in ontwikkeling worden genomen indien uit de periodieke vraaginventarisatie (marktconsultatie) blijkt dat er vraag naar is en deze niet in het bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (indachtig de toenmalige SERladder, nu ladder voor duurzame verstedelijking).

In termen van het regioconvenant kan het te transformeren deel van de Buitenplaats worden gezien als herstructurering. Het gaat immers om een locatie waar voorheen een kantorenbestemming op rustte, waardoor het plan inherent bijdraagt aan de herstructurering van de planvoorraad voor kantorenlocaties, ook financieel (door waardevermindering van gemeentelijke gronden).

Een ander belangrijk aandachtspunt in het regionaal convenant is de koppeling van herstructuring van bedrijventerreinen aan de realisatie van nieuwe 'zachte' bedrijventerreinen. Er is een aantal geprioriteerde te herstructureren bedrijventerreinen aangewezen (geen Leusdense bedrijventerreinen). De regiogemeenten hebben afgesproken dat voor deze terreinen herstructureringsplannen zullen zijn opgesteld alvorens over te gaan tot het vaststellen van bestemmingsplannen voor zachte bedrijventerreinen. Voorts is afgesproken dat gemeenten middels verevening (indien mogelijk) opbrengsten van de uitgifte van bedrijventerreinen zullen inzetten ten behoeve van de herstructurering van de te herstructureren bedrijventerreinen.

Voorts bevat het convenant afspraken over grondprijsmethodiek, kwaliteitsverbetering, duurzaamheid en parkmanagement. Tevens zijn er procesafspraken opgenomen over de voortzetting van regionale samenwerking en evaluatie en werking van het convenant.

Indien zich omstandigheden voordoen die aanleiding geven om van gemaakte afspraken af te willen wijken, dan treden partijen hierover in overleg. Naar aanleiding van de noodzaak om de voorraad kantorenprogramma te saneren is de gemeente met de regio Amersfoort in overleg getreden over de transformatie van de Buitenplaats naar bedrijventerrein. De regio heeft hieraan haar goedkeuring heeft gegeven, en dit schriftelijk aan de provincie bevestigd. Hierop heeft de provincie ruimte geboden in het stedelijk programma in de PRS.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Visie werklocaties Leusden 2030

De gemeenteraad van Leusden heeft op 13 november 2014 de "Visie werklocaties Leusden 2030" vastgesteld. Hierin is aangegeven wat de gewenste toekomstige ontwikkeling van de werklocaties is. Leusden streeft naar blijvend aantrekkelijke bedrijven- en kantorenlocaties, die voldoende ruimte bieden om te ondernemen. Aanleiding voor het opstellen van de visie was de gestaag afnemende werkgelegenheid op de kantorenlocaties en de achterblijvende ontwikkeling van de nieuwe werklocaties Buitenplaats en Plantage, waar met name kantoren gepland zijn. Daarnaast ontstonden vraagstukken over het functioneren van de andere werklocaties.

Regio Amersfoort heeft te maken met een fors overaanbod aan kantoren. Ook in Leusden is deze problematiek evident; ruim 23% van het kantorenoppervlak staat leeg, tegenover een landelijk gemiddelde van ruim 16% (in januari 2014). In absolute oppervlaktes staat in Leusden ruim 50.000 m² kantoor leeg en daarnaast kan er nog bijna 110.000 m² kantoor gebouwd worden, conform vigerende bestemmingsplannen én uitwerkingsplichten / wijzigingsbevoegdheden college. Op de kantorenmarkt bestaat zowel een kwantitatieve, als kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. De panden voldoen voor een belangrijk deel niet meer aan de eisen van de hedendaagse gebruiker.

De markt voor bedrijvigheid geeft een totaal ander beeld. Er is zeer weinig leegstand in Leusden. Uit gesprekken die met het oog op de totstandkoming van de Visie Werklocaties Leusden 2030 met het (lokale) bedrijfsleven zijn gevoerd komt naar voren dat er behoefte is aan extra aanbod aan bedrijventerreinen in Leusden. De huidige ruimte in Leusden (in totaal 3 hectare op de Plantage en de Fliert) is onvoldoende om te voorzien in de behoefte. Volgens de visie werklocaties wordt een ruimtevraag van 5,0 tot 8,0 hectare tot 2030 reëel geacht, rekening houdend met een gemiddelde uitgifte van bedrijventerreinen in de regio / Leusden de afgelopen jaren (Leusden 0,3 hectare per jaar), de toegenomen concrete ruimtebehoefte van lokale ondernemers én het economisch herstel in een regio met een gunstig economisch perspectief (Economische toplocaties, Bureau Louter).

Met de Visie Werklocaties Leusden 2030 maakt de gemeente Leusden ingrijpende keuzes, die nodig zijn voor een gezonde markt voor werklocaties (zowel kantoren als bedrijventerreinen). Leusden zet in op het uit de markt halen van ruim 38.000 m² nieuwbouwplannen voor kantoren op Princenhof (25.000 m²) en de Buitenplaats (13.000 m²). Daarnaast is met de visie ingezet op het transformeren van 15.000 m² kantoor op Princenhof en Ruige Veld / Speelkamp naar wonen / zorg en leisure. Hiervoor worden nieuwe bestemmingsplannen vastgesteld. Daarmee voldoet de gemeente inherent aan het regionale uitgangspunt om de ontwikkeling van het nieuw aanbod bedrijventerrein (op Buitenplaats) te koppelen aan herstructurering.

Om te kunnen voorzien in de ruimtevraag voor bedrijvigheid, wil de gemeente Leusden de Buitenplaats en de Plantage een andere invulling geven. Kantorengebieden worden dus getransformeerd naar bedrijventerrein. Hierbij wordt gemikt op categorie 1 en 2, met een binnenplanse vrijstelling voor categorie 3. De gemeente heeft inmiddels fors op de boekwaarde van deze locaties afgeschreven.

Figuur 6, werklocaties Leusden

De Visie Werklocaties gaat uit van een planreductie van het aantal m² kantoren op de verschillende terreinen in Leusden. De visie heeft in 2014 al een voorschot genomen op de doelstellingen van de provincie om op kantorenlocaties te herstructureren en herbestemmen van bestaande kantoorpanden zoals opgenomen in de Thematisch Structuurvisie Kantoren 2016 - 2027. Die Visie Werklocaties geeft hier invulling aan.

Voor de Buitenplaats is bepaald dat het geschikt is om zich te ontwikkelen tot een gemengd gebied waar de economische functie zal blijven domineren.

In de Visie Werklocaties zijn locaties benoemd waar de plancapaciteit aan kantoren wordt onttrokken. Voor de Buitenplaats is uitgegaan van 10.500 m² bvo plancapaciteit. Deze capaciteit wordt met onderhavig bestemmingsplan volledig geschrapt.

3.5 Toets aan beleidskader

Leusden beschikt over 8 werklocaties, verdeeld over drie concentraties. Het gaat om vijf terreinen in Leusden-Noord (totaal circa 40 hectare netto), twee terreinen in Leusden-Zuid (totaal circa 45 hectare netto) en bedrijventerrein de Fliert in de kern Achterveld van 3 hectare netto (bron: Ibis-bedrijventerreinen, 2016). Een deel van deze bedrijventerreinen betreft terreinen met uitsluitend een kantorenbestemming (de Horst, Ruige Veld), drie andere terreinen (Princenhof, de Plantage, de Buitenplaats) betreft gemengde bedrijventerreinen in een hoogwaardig segment, waarbij op de reeds uitgegeven (Princenhof) terreinen hoofdzakelijk kantoren zijn ontwikkeld. Het totaal netto oppervlak aan bedrijventerreinen bedraagt circa 90 hectare.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt het aanbod voor zelfstandige kantoorruimte weggenomen. Tevens wordt ruimte geboden aan bedrijven die qua omvang te groot zijn om zich te vestigen op bestaande bedrijventerreinen. De Buitenplaats is hiervoor een geschikte locatie. Dit is in de adviesnota "ruimtelijk-functionele onderbouwing de Buitenplaats Leusden" (BRO) (zie bijlage 2) nader toegelicht. Onderstaand worden de belangrijkste bevindingen besproken.

3.5.1 Reductie van kantoren

Vanuit de provincie wordt beleid gevoerd leegstand terug te dringen. De gemeente Leusden heeft in de 'Visie werklocaties Leusden 2030' daaraan een eerste invulling gegeven, door op specifieke plekken op kantorenlocaties andere functies toe te staan. Met onderhavig bestemmingsplan worden de planologische mogelijkheden voor ontwikkeling van pure kantoorruimte verder teruggedrongen.

Met de realisatie van bedrijfsbestemmingen voor de Buitenplaats worden effectief 10.500 vierkante meters kantoren uit de markt gehaald. Nieuwe bedrijfsfuncties passen niet direct in het wensbeeld van de TSK (realiseren van groen), maar zijn wel in lijn (vanwege het weghalen van kantoren). Daarmee voldoet onderhavig bestemmingsplan aan het provinciale beleid.

Het aantal vierkante meters kantoorruimte, dat met onderhavig bestemmingsplan uit de markt wordt gehaald, is in lijn met het recent vastgestelde 'Thematische Structuurvisie Kantoren'. De aanvullende functies die met onderhavig plan mogelijk gemaakt worden passen zowel in het wensbeeld zoals in de 'Visie werklocaties Leusden 2030' als in de 'Thematische Structuurvisie Kantoren' zijn opgenomen.

3.5.2 Mismatch bedrijfskavels

Uit een behoefteraming die in opdracht van de provincie Utrecht is gemaakt blijkt voor de regio Amersfoort in de periode 2016-2028 een vraag van 82 hectare. Hiertegenover staat een hard aanbod (terstond en niet-terstond) in bestemmingsplannen van 57,1 hectare en 6 hectare stedelijk programma conform de PRS 2013-2028 in zachte plannen. Op grond hiervan kan worden geconcludeerd dat er op niveau van de regio nog ruimte is voor de ontwikkeling van 18,9 hectare bedrijventerreinen tot 2028. De regiogemeenten hebben nog voldoende zachte plannen om in deze vraag te kunnen voorzien. Het plan van de gemeente Leusden van uitbreiding voor bedrijventerreinen de Fliert met 2,5 hectare wordt teruggebracht tot maximaal 1 hectare, met oog op de toevoeging van extra aanbod in 't Spieghel.

In termen van de PRV kan het te transformeren deel van de Buitenplaats worden gezien als inbreidingslocatie. Voor deze ontwikkeling is van belang dat deze door de provincie in de PRV als 'toekomstig bedrijventerrein' wordt aangemerkt. Hiertoe heeft de regio Amersfoort middels een brief aan de provincie verzocht. Inzake de herstructurering wijkt het plan voor de Buitenplaats af van nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied. Het gaat immers om een locatie waar voorheen een kantorenbestemming op rustte, waardoor het plan inherent bijdraagt aan de herstructurering van de planvoorraad voor kantorenlocaties, ook financieel (door waardevermindering van gemeentelijke gronden).

Op niveau van de gemeente Leusden is de gemiddelde historische uitgifte over 2003 - 2012 relatief laag. In de Visie Werklocaties Leusden 2030 (Seinpost, 2014) wordt de behoefte aan bedrijventerreinen geraamd op 5,0 - 8,0 hectare. Deze relatief lage uitgiftecijfers voor Leusden kunnen mede worden verklaard uit de beperkte beschikbaarheid van geschikte van bedrijfskavels. Van 2008 - 2011 was er zelfs geheel geen aanbod. Op grond van de zeer beperkte leegstand van bedrijfsvastgoed (<0,5%) en het kwalitatief onevenwichtige aanbod van bedrijfskavels in Leusden is er ruimte voor toevoeging van met name modern gemengde bedrijventerreinen. Bedrijven met een behoefte aan kavels groter dan 3.000 m2 kunnen met het huidige aanbod niet worden gefaciliteerd.

3.5.3 Toets aan ladder voor duurzame verstedelijking

BRO heeft een uitgebreide onderbouwing opgesteld waarmee een antwoord is gegeven op de drie treden van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het adviesrapport 'Ruimtelijk-functionele onderbouwing bestemmingsplan de Buitenplaats, Leusden' Leusden, Ladderonderbouwing Buitenplaats' is toegevoegd als bijlage 2.

Kijkend naar de segmentering van de Leusdense bedrijventerreinen valt echter op dat er momenteel geen kavels beschikbaar zijn voor bedrijven met een ruimtebehoefte groter dan 3.000 m2. De gemeente wil deze bedrijven wel een plek binnen de gemeentegrenzen kunnen bieden.

Door de functieverandering van de Buitenplaats wordt 13.000 m2 plancapaciteit voor kantoren uit de markt gehaald. Met dit nieuwe bestemmingsplan wordt daarom een belangrijke bijdrage geleverd aan het in evenwicht brengen van vraag en aanbod op de kantorenmarkt in de regio Amersfoort.

De bedrijfskavels op de Buitenplaats vormen qua schaal en segment een aanvulling op het huidige aanbod van bedrijventerreinen in Leusden. Momenteel is in Leusden alleen kleinschalig, hoogwaardig aanbod beschikbaar, met hoge eisen aan architectuur en kavels kleiner dan 2.500 m2. De kavels op de Buitenplaats zijn groter (2.500 - 10.000 m2) en dragen bij aan een meer evenwichtig aanbod aan bedrijfskavels in Leusden, dat naar verwachting beter op de vraag aansluit. Dit wordt bevestigd door de huidige interesse vanuit Leusdense bedrijven. Daarmee draagt het ook bij aan het behoud en versterken van de werkgelegenheid in Leusden, en daarmee de kwaliteit van leven voor Leusdenaren.

Hoofdstuk 4 Overige waarden

4.1 Ecologie

De bescherming van de natuur is in Europees verband vastgelegd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. Beide richtlijnen dragen zorg voor zowel gebiedsbescherming als soortenbescherming. Nederland heeft de richtlijnen geïmplementeerd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet van 1968 en 1998 (gebiedsbescherming) en de Flora- en faunawet (soortenbescherming). De gebiedsbescherming heeft betrekking op de Vogelrichtlijngebieden die het rijk heeft vastgesteld, de Habitatrichtlijngebieden die het rijk bij de Europese Commissie heeft aangemeld, de beschermde natuurmonumenten en de staatsnatuurmonumenten. Ruimtelijke ingrepen die in deze gebieden plaatsvinden dan wel in de nabijheid van beschermde natuurgebieden, moeten worden getoetst op hun effecten op deze gebieden.

4.1.1 Wetgeving

De bescherming van de natuur is per 1 januari 2017 in Nederland vastgelegd in de Wet Natuurbescherming (Wnb). Deze wet vormt voor wat betreft soortenbescherming en gebiedsbescherming een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

Gebiedsbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming
De Wet Natuurbescherming, heeft voor wat betreft gebiedsbescherming betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden en de Beschermde natuurmonumenten. De Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden worden in Nederland gecombineerd als Natura 2000-gebieden aangewezen. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Nature 2000-gebied (of Beschermd natuurmonument) zijn vergunningsplichtig.

Gebiedsbescherming vanuit provinciaal beleid
De provinciale groenstructuur als onderdeel van het Nationale Natuurnetwerk (voormalige EHS) is vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de regels hiervoor, waaraan dient te worden voldaan, zijn opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening van 2013. Het Nationale Natuurnetwerk is een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Dit netwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuw aan te leggen natuur en verbindingszones tussen de gebieden. Ook de beheergebieden voor agrarisch natuurbeheer behoren hiertoe. De feitelijke beleidsmatige gebiedsbescherming vindt plaats middels de uitwerking van het provinciaal beleid in de gemeentelijke bestemmingsplannen.

Soortenbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming
De soortenbescherming heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, een aantal vissen, libellen en vlinders, enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde dierensoorten en een aantal vaatplanten. Voor alle soorten, dus ook voor de soorten die niet onder de aangewezen bescherming vallen, of die zijn vrijgesteld van de ontheffingsplicht, geldt de zogenaamde 'algemene zorgplicht' (art. 1.10 Wnb). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan aanwezige soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen. De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er een ontheffing of vrijstelling is verleend.

Vanaf 1 januari 2017 moet, onder de Wet Natuurbescherming, bij ruimtelijke ontwikkelingen naast de zorgplicht ook rekening gehouden worden met juridisch zwaarder beschermde soorten vanuit nationaal en Europees oogpunt. Beschermde soorten vanuit nationaal oogpunt betreffen soorten uit 'bijlage A en B' van de Wet Natuurbescherming. Beschermde soorten vanuit europees oogpunt betreffen soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn, de soorten uit Bijlage 1 en 2 Verdrag van Bern, en Bijlage 1 verdrag van Bonn, en alle in Europa inheemse vogels (Vogelrichtlijn).

Op de 'Aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten' van het Ministerie van LNV (augustus 2009) wordt onderscheid gemaakt in verschillende categorieën vogelnesten. Van de meeste vogelsoorten zijn de nesten uitsluitend beschermd wanneer deze tijdens de broed- en nestperiode in gebruik zijn. Het gaat om soorten die jaarlijks nieuwe nesten maken. Van een aantal soorten roofvogels en uilen, koloniebroeders en gebouw bewonende vogelsoorten ('categorie 1-4 soorten') zijn de nesten en de functionele leefomgeving jaarrond beschermd. Tenslotte is er een categorie nesten van vogelsoorten die weliswaar vaak terugkeren naar de plaats waar zij het jaar daarvoor hebben gebroed, maar die over voldoende flexibiliteit beschikken om, als die broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen ('categorie 5-soorten'). Vooralsnog is het uitgangspunt dat deze indeling gehandhaafd blijft, totdat de provincies deze hebben aangepast en vastgesteld.

Komen soorten van de hierboven genoemde beschermingsregimes voor, dan is de eerste vraag of de voorgenomen activiteit effecten heeft op de beschermde soorten. Treden er effecten op, dan dient er gekeken te worden of er vrijstelling verleend kan worden (al dan niet door te werken volgens een goedgekeurde gedragscode), of dat er een alternatieve oplossing mogelijk is waardoor er geen negatief effect kan plaatsvinden. Indien dit niet mogelijk is, zal ontheffing aangevraagd moeten worden op basis van een geldig wettelijk belang, waarbij de gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten niet in het geding komt. De ontheffing kan dan onder voorwaarden worden verleend.

4.1.2 Gebiedsbescherming in relatie tot het plangebied

Wettelijke gebiedsbescherming (Wnb)
Het dichtstbijzijnde wettelijke beschermde natuurgebied, het Natura 2000-gebied Arkemheen, bevindt zich op 9,5 kilometer afstand van het plangebied. Gezien de afstand en de aard van de ontwikkeling zijn negatieve effecten op dit Natura 2000-gebied op voorhand uitgesloten. Een mogelijk effect van een toename in stikstofdepositie als gevolg van de ontwikkeling op overige Natura 2000-gebieden wordt eveneens op voorhand uitgesloten, gezien de (zeer) grote afstand tot Natura 2000-gebieden waar voor stikstofgevoelige habitattypen en soorten voorkomen (en zijn aangewezen) in relatie tot de kleinschaligheid van de ontwikkeling. In de verdere planvorming dient dan ook geen rekening gehouden te worden met de Wet Natuurbescherming.

Planologische gebiedsbescherming (NNN)
Het plangebied ligt geheel buiten het Nationale Natuurnetwerk. Door de ontwikkelingen worden er geen wezenlijke kenmerken en waarden aangetast van het provinciale Natuurnetwerk. De planvorming heeft verder geen invloed op planologische beschermde gebieden.

4.1.3 Soortenbescherming in relatie tot het plangebied

Om een beeld te krijgen van de natuurwaarden is op 11 januari 2017 door een ecoloog van BRO een verkennend veldbezoek gebracht aan het plangebied. Voor de volledige quickscan flora & fauna wordt verwezen naar bijlage 3. Onderstaand worden de conclusies uit de quickscan behandeld.

Het plangebied vormt mogelijk geschikt leefgebied voor enkele nationaal beschermde grondgebonden zoogdiersoorten zoals egel, mol en huisspitsmuis. Voor de genoemde soorten geldt een provinciale vrijstelling van de Wet Natuurbescherming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Hiervoor geldt echter wel de algemene zorgplicht.

Binnen het plangebied zijn mogelijk vaste rust- en verblijfplaatsen voor boombewonende vleermuizen aanwezig in de bomen langs het Kwekerspad. Indien deze bomen verdwijnen kunnen negatieve effecten niet worden uitgesloten. In dat geval is nader onderzoek naar vaste rust of verblijfplaatsen voor vleermuizen noodzakelijk.

Ook zijn mogelijk vliegroutes en/of foerageergebied voor vleermuizen aanwezig. Er is echter in de omgeving ruim voldoende alternatief foerageergebied aanwezig. En indien dit foerageergebied verdwijnt, is de vliegroute niet meer van belang, gezien de geïsoleerde ligging van de houtige beplanting wat als foerageergebied dient en waar de vleermuizen heen zouden vliegen.

De alpenwatersalamander kan mogelijk gebruik maken van het plangebied. Indien gewerkt wordt met een passende gedragscode/ecologisch werkprotocol zijn negatieve effecten voor de alpenwatersalamander uit te sluiten.

Binnen het plangebied zijn geen beschermde soorten vaatplanten, vogels met jaarrond beschermde nesten, vissen, reptielen, en overige ongewervelden (zoals bijv. zeldzame dagvlinders en libellen) te verwachten. Negatieve effecten voor deze soortgroepen zijn op voorhand uitgesloten met inachtneming van de zorgplicht.

In het kader van de algemene zorgplicht is het noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor aanwezige individuen. Dit houdt in dat al het redelijkerwijs mogelijke gedaan dient te worden om het doden van individuen te voorkomen. Er zijn hier geen specifieke maatregelen nodig voor de verschillende soortgroepen.

4.1.4 Conclusie

Het initiatief is in het kader van natuurbescherming aanvaardbaar. Er zijn geen beschermde soorten aangetroffen en deze worden ook niet verwacht. Ook zijn geen nadelige effecten voor beschermde gebieden te verwachten.

4.2 Archeologie

4.2.1 Inleiding

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Dit is een herziening van de Monumentenwet 1988. Met deze herziening zijn de belangrijkste bevoegdheden aangaande de archeologie bij de gemeente neergelegd. De gemeenteraad is op grond van de Monumentenwet verplicht bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Om dit te kunnen onderbouwen dient de gemeente er voor te zorgen dat de archeologische waarden en verwachtingen binnen het gemeentelijk grondgebied bekend zijn. Deze waarden en verwachtingen zijn aangegeven op een voor de gemeente opgestelde Archeologische Verwachtings- en Beleidsadvieskaart, die op basis van archeologische waarnemingen en vondsten, landschappelijke en historische gegevens tot stand is gekomen. De op de gemeente toegespitste Archeologische Beleidsadvieskaart vervangt de inmiddels verouderde Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) en Archeologische Monumenten Kaart (AMK).

4.2.2 Gemeentelijk archeologisch beleid

Voor de gemeente Leusden is in juli 2011 een Archeologische Verwachtings- en Beleidskaart opgesteld. De Archeologische Verwachtings- en Beleidskaart geeft op perceelsniveau aan welke archeologisch bekende waarde of welke verwachting van toepassing is. Op basis daarvan kan in een vroeg stadium van ruimtelijke planvorming gekeken worden of en hoe archeologische waarden beschermd kunnen/moeten worden: middels aanpassing van het plan of het behoud van informatie door opgraven. Bij elke voorgenomen activiteit om de bodem te verstoren in een gebied met archeologische waarde of verwachting moet namelijk in een zo vroeg mogelijk stadium worden bepaald of een nader archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Binnen het plangebied liggen geen zones met bekende archeologische waarden, zoals bekende archeologische vindplaatsen of archeologische monumenten. Conform de Archeologische Verwachtings- en Beleidskaart liggen binnen het plangebied twee soorten verwachtingswaarden. De verschillende verwachtingswaarden brengen aanvullende regels met zich mee. Op de onderstaande verbeelding zijn de voorkomende verwachtingswaarden weergegeven. In de bijbehorende legenda zijn de aanvullende bepalingen beschreven.

Figuur 7, uitsnede Archeologische Beleidskaart Leusden

4.2.3 Onderzoek

De herontwikkeling van het bedrijventerrein "de Buitenplaats" heeft tot gevolg dat er sprake is van grondwerkzaamheden.

Gezien het feit dat in dit gebied bodemverstorende werkzaamheden plaats zullen vinden die groter zijn dan 500 m2 en dieper dan 30 cm beneden maaiveld reiken, dient voorafgaand aan deze werkzaamheden een inventariserend archeologisch veldonderzoek plaats te vinden. Met een dergelijk inventariserend onderzoek kan bepaald worden wat het karakter, omvang, datering, gaafheid en kwaliteit van de eventuele aanwezige archeologische waarden is. Het inventariserend veldonderzoek wordt uitgevoerd wanneer de huidige bebouwing en begroeiing binnen het plangebied zijn verwijderd. Het onderzoek vindt echter wel plaats voor dat daadwerkelijk wordt gestart met de werkzaamheden ten behoeve van het bedrijventerrein "de Buitenplaats".

Op de verbeelding hebben de gronden die volgens de Archeologische Beleidskaart een middelhoge archeologische verwachtingswaarde hebben, een passende archeologische dubbelbestemming gekregen.

In 2003 heeft de gemeente Amersfoort een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat archeologische resten ter plaatse van het plangebied verwacht mogen worden. Deze verwachting is gebaseerd op:

• vondsten die in de directe omgeving zijn gedaan, en ook in het plangebied kunnen worden aangetroffen;
• geomorfologische, bodemkundige en geografische kenmerken van het gebied, die vergelijkbaar zijn met gebieden ten noorden van Leusden en die archeologisch waardevol zijn;
• het bodemarchief redelijk tot goed conserverend is gebleven.

Gezien de resultaten van het bureauonderzoek wordt een inventariserend veldonderzoek geadviseerd om informatie te krijgen over de verwachte archeologische waarden. Dit, door middel van proefsleuven uit te voeren, onderzoek moet de aan- of afwezigheid, het karakter, de omvang, gaafheid en kwaliteit van de archeologische waarden vaststellen.

Conclusie
Voor aanvang van de eerste bouwwerkzaamheden op het bedrijventerrein, wordt in ieder geval een inventariserend archeologisch onderzoek door middel van proefsleuven uitgevoerd. Tot die tijd blijft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' zoals nu is opgenomen in de bestemmingsplannen 't Spieghel 2010 en 't Spieghel - Buitenplaats gehandhaafd. Op deze wijze worden eventuele archeologische resten in de bodem beschermd.

Hoofdstuk 5 Milieu-aspecten

5.1 Bedrijven en milieuzonering

Er dient bekeken te worden of in de omgeving van het besluitgebied functies voorkomen die gehinderd kunnen worden door onderhavig project (in al haar activiteiten) of waarvan het project juist hinder ondervindt.

De (indicatieve) lijst “Bedrijven en Milieuzonering 2009”, uitgegeven door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, geeft weer wat de richtafstanden zijn voor milieubelastende activiteiten. In deze publicatie worden de indicatieve richtafstanden gegeven voor de vier ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Onderzoek
Het is van belang dat gekeken wordt of het plan een negatieve invloed op omliggende functies zou kunnen hebben.

Gevoelige inrichtingen in de omgeving
Rondom het plangebied zijn drie gevoelige functies aanwezig, alle drie woningen. Twee van deze woningen liggen ten zuiden van het plangebied en één ten oosten.

Effecten op de omgeving
Met de Buitenplaats worden bedrijven mogelijk gemaakt tot en met milieucategorie 2 conform de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering 2009'. Daaraan zijn niet-zelfstandige kantoorfuncties mogelijk.

Voor bedrijven met milieucategorie 2 geldt een hoogste richtafstand van 30 meter in een rustige woonwijk. Echter is hier sprake van een gemengd gebied vanwege de verscheidenheid aan functies. In de directe omgeving van het plangebied bevindt/bevinden zich detailhandel, bedrijvigheid, woningen, sportvoorzieningen, kantoren en tevens een drukke verkeersader. Dat houdt in dat de richtafstand met met één milieucategorie mag worden verlaagd. Het plangebied en de omgeving kan gezien worden als 'gemengd gebied'.

De gemeten richtafstand vanaf de rand van de bedrijfsbestemming tot de voorgevel van de drie dichtstbijzijnde woningen op de adressen Ursulineweg 5a, 7a en 6, bedraagt respectievelijk 32, 33 en 36 meter.

Omliggende gevoelige functies (woonfuncties) zijn gelegen op een afstand van meer dan 40 meter. Het Van der Valk hotel ligt op een afstand van ongeveer 100 meter. Er wordt aan de richtafstanden voldaan. De kwaliteit van het woon- en leefklimaat van omliggende gevoelige functies zal niet in het geding komen.

Conclusie
Nabij het besluitgebied vinden geen activiteiten plaats die milieuhinder kunnen veroorzaken voor de nieuw op te richten functies. In het kader van de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' zijn er dan ook geen belemmeringen.

5.2 Verkeer en parkeren

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen kunnen een gewijzigde verkeers- en parkeersituatie tot gevolg hebben. De toegenomen verkeersgeneratie mag echter niet leiden tot significant negatieve gevolgen voor de omliggende wegen. Het omliggende wegennetwerk moet het extra verkeer zonder problemen kunnen verwerken. Bovendien mag de omgeving geen onevenredige overlast ervaren door een toegenomen verkeers- en parkeerdruk.

Het onderhavige plan heeft een gewijzigde verkeersgeneratie als gevolg. Het bedrijf dient aan te tonen dat het omliggende wegennetwerk de verkeersdruk kan verwerken. Tevens dient aangegeven te worden hoe omgegaan wordt met parkeren.

5.2.1 Verkeerskundige inrichting

Het plangebied blijft na herbestemming bereikbaar via de reeds aangelegde ontsluiting met de 'Spieghelweg' vanaf de Randweg. Het bestaande fietspad 'Kwekerspad' wordt ter plaatse van de ontsluiting opnieuw aangelegd. Het verkeer op de nieuwe ontsluitingsweg 'Spieghelweg' krijgt voorrang op dit fietspad. De gemeente Leusden draagt hierbij zorg voor de inrichting van de ontsluiting en de kruisende fietsverbinding.

De gemeente Leusden heeft tot doelstelling het fietsgebruik te stimuleren, ook voor bezoeken aan de Buitenplaats. Het bestemmingsplan 'de Buitenplaats' biedt per bedrijfsperceel afzonderlijk de mogelijkheid tot de realisatie van (overdekte) fietsenstallingen.

5.2.2 Mobiliteitstoets verkeersintensiteiten

Voor de berekening van de luchtkwaliteit is uitgegaan van invoergegevens uit CAR II. Bij het eerdere bestemmingsplan waar De Buitenplaats tot kantoorlocatie werd ontwikkeld is daarbij de verkeersproductie van de Buitenplaats bepaald voor o.a. het toetsjaar 2020. Hierbij is de verkeersproductie vastgesteld op 1960 motorvoertuigen per etmaal.

Als onderdeel van voorliggend bestemmingsplan is een herijking gedaan van de verwachte verkeersproductie in het plangebied in het licht van de nieuwe bestemming als bedrijventerrein. De herijking is uitgevoerd met hulp van de rekentool "Verkeersgeneratie en Parkeren" van het CROW en levert een verwachte verkeersproductie van 1.203 motorvoertuigen per etmaal. Netto resulteert dit in een afname van de totale verkeersproductie van 757 motorvoertuigen per etmaal (1203-1960).

Navolgend figuur geeft de verkeersprognose van 2025 weer. In de prognose zijn naast de ontwikkeling van het Afas Experience Centre ook de ontwikkeling van de Plantage en andere ontwikkelingen in de directe omgeving van de Afas-locatie meegenomen. Het figuur laat zien dat de verkeersintensiteiten per wegdeel toenemen. Met een afname van de verkeersintensiteiten voor de Buitenplaats, neemt het aantal verkeersbewegingen op de Randweg af van 29.900 naar 29.143 verkeersbewegingen per etmaal.

Figuur 8, toekomstige verkeersintensiteiten

5.2.3 Openbaar vervoer

De bereikbaarheid per openbaar vervoer is een belangrijk aandachtspunt in de Mobiliteitstoets. Syntus is vanaf het einde van 2016 de nieuwe concessiehouder voor het openbaar busvervoer in de regio Leusden. Deze concessie heeft een looptijd van 7 jaar. Als onderdeel van de concessie rijdt er een buslijn tussen NS-station Amersfoort CS en kantorenpark De Horst/Princenhof en bedrijventerrein De Buitenplaats. Tijdens de spitsperiodes is dit een kwartierdienst. Met deze hoogfrequente en snelle buslijn kan het openbaar busvervoer de concurrentie met de auto beter aan.

5.2.4 Parkeerbehoefte

De beoogde transformatie van het plangebied mag geen extra parkeerdruk op het openbare gebied in de omgeving opleveren. In het stedenbouwkundig plan voor Buitenplaats is bepaald dat parkeren op eigen terrein moet plaatsvinden. In de regels behorende bij het bestemmingsplan is opgenomen dat elk te vestigen bedrijf moet aantonen wat hun parkeeropgave is en of deze op eigen terrein kan worden gerealiseerd.

In het bestemmingsplan is een gebruiksbepaling opgenomen die bepaalt dat het aantal te realiseren parkeerplaatsen dient te voldoen aan de norm van 1.0 parkeerplekken per 100 m2 bedrijfsruimte. Het bestemmingsplan biedt tevens mogelijkheden voor de realisatie van een parkeerkelder en/of parkeren op het maaiveld onder een verhoogd kantoorpand.

5.3 Akoestiek

De basis voor de ruimtelijke afweging van geluid is de Wet geluidhinder (Wgh). Overeenkomstig de Wgh zijn (spoor- ) wegen en industrieterreinen waar zich grote lawaaimakers kunnen vestigen voorzien van zones. Het gebied binnen deze zones geldt als akoestisch aandachtsgebied waar een toetsing uitgevoerd dient te worden. Daarbij beperkt de Wgh zich tot een toetsing ter plaatse van zogenaamde geluidsgevoelige objecten. Dit zijn onder andere woningen, onderwijsgebouwen, gezondheidszorggebouwen, kinderdagverblijven, woonwagenstandplaatsen en ligplaatsen voor woonboten.

Bij vaststelling van een bestemmingsplan komen in de volgende gevallen de regels van de Wgh aan de orde:

• het bestemmen van gronden voor nieuwe of gewijzigde geluidgevoelige objecten nabij (spoor-) wegen en industrieterreinen;
• het bestemmen van gronden voor de realisatie of wijziging van (spoor-) wegen (met uitzondering van rijksinfrastructuur, zie § 5.8.2) en industrieterreinen;
• het wijzigen van zonegrenzen van industrieterreinen.

De Wet geluidhinder (Wgh) werkt met een systeem van voorkeursgrenswaarden en maximaal toegestane geluidsbelastingen. Indien een voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, kan onder bepaalde voorwaarden een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Hierbij mag de geluidsbelasting nooit hoger zijn dan de maximaal toegestane geluidsbelasting. De voorkeursgrenswaarde en maximaal toegestane geluidsbelasting voor nieuwe of bestaande geluidgevoelige bestemmingen verschillen per locatie en per geluidssoort.

Verkeerslawaai
In de Wgh is bepaald dat elke weg van rechtswege een geluidszone heeft (Wgh art. 74 lid 1). Een uitzondering hierop zijn wegen die zijn gelegen in een 30 km/uur-zone of in een woonerf. De breedte van de geluidszones is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van een weg (zie tabel hieronder).

			aantal rijstroken	zonebreedte (meter)
stedelijk gebied			1 of 2	200
			3 of meer	350
buitenstedelijk gebied			1 of 2	250
			3 of 4	400
			5 of meer	600
Figuur 9, geluidszones in het kader van de Wet geluidhinder

In geval van een nieuwe of gewijzigde weg of nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen zones langs wegen is akoestisch onderzoek vereist. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen.

De voorkeursgrenswaarde voor geluidsgevoelige bestemmingen bedraagt in de meeste gevallen 48 dB (Lden). De maximaal toegestane geluidsbelasting bedraagt 68 dB (Lden), afhankelijk van de situatie.

Met de realisatie van bestemmingsplan 'de Buitenplaats' worden geen geluidsgevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt. Akoestisch onderzoek naar optredende gevelbelastingen is derhalve niet aan de orde, de toepassing van de Wet geluidhinder is dan niet relevant.

Conclusie
Het initiatief is in relatie tot het aspect akoestiek aanvaardbaar.

5.4 Luchtkwaliteit

De Nederlandse wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit in de buitenlucht vloeit voort uit titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) (StB. 2007, 434). Deze wet is op 15 november 2007 in werking getreden en is de Nederlandse implementatie van de EU-richtlijn voor luchtkwaliteit. Per 1 augustus 2009 is de Wet tot wijziging van de Wet milieubeheer (implementatie en derogatie luchtkwaliteitseisen) (StB 158, 2009) in werking getreden.

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (StB 440, 2007) en in de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (SC 218, 2007) zijn regels opgenomen omtrent niet in betekenende mate bijdragen. Op grond van art. 5.16 lid 1 sub c uit de Wm kan een plan worden gerealiseerd wanneer het niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Hiervoor wordt een grens gehanteerd van 3% van de jaargemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Dit betekent dat voor NO2 en PM10 projectbijdragen zijn toegestaan van maximaal 1,2 ìg/m³. Als van een plan aannemelijk is gemaakt dat het niet meer dan 1,2 ìg/m³ aan de jaargemiddelde concentraties NO2 en PM10 bijdraagt, is het NIBM en vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden voor luchtverontreinigende stoffen in de buitenlucht uit de Wm.

Luchtkwaliteit in relatie tot het plangebied
De gemeente Leusden heeft in 2007 onderzoek laten doen naar de luchtkwaliteit voor alle deelgebieden van de herontwikkeling van bedrijvenlocatie 't Spieghel.

In het onderzoek is de luchtkwaliteit vastgesteld in het kader van het masterplan voor de herontwikkeling van 't Spieghel in de gemeente Leusden. In het luchtkwaliteitsonderzoek richt men zich op de wegen in het invloedsgebied van het plan. Het invloedsgebied bestaat uit de wegen waar effecten van het plan op de luchtkwaliteit mogelijk zijn.

Voor de berekening van de luchtkwaliteit is uitgegaan van invoergegevens uit CAR II (Haskoning DHV Nederland B.V., Onderzoek luchtkwaliteit, 9 juli 2015) . Bij de ontwikkeling van de Buitenplaats tot kantoorlocatie van maximaal 10.500 m2 is de verkeersaantrekkende werking bepaald voor het jaar 2020, namelijk 1.960 mvt/etmaal.

Het onderzoek toont aan dat er binnen het invloedsgebied van bovengenoemd plan geen sprake is van overschrijding van grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) en de overige stoffen uit het Besluit luchtkwaliteit 2005.

Met de herbestemming van de Buitenplaats neemt het aantal verkeersbewegingen op omliggende wegen af, uitgaande van de maximale planologische mogelijkheden. Dit heeft effecten op de luchtkwaliteit in de omgeving.

In 2020 is de prognose dat er circa 1.960 motorvoertuigen per etmaal van en naar de Buitenplaats zullen rijden (gebaseerd op het huidige bestemmingsplanregime). Hiervan zal circa 1% vrachtverkeer zijn voor het aan- en afvoeren van goederen, e.d.

Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit, heeft het toenmalige Ministerie van VROM (nu Infrastructuur en Milieu) in samenwerking met InfoMil een specifieke rekentool (versie 2016) ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt (NIBM) aan de concentratie van stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht. Dit betreffen de meest kritische stoffen in Nederland.

Voor de huidige planologische situatie is het effect op de luchtkwaliteit inzichtelijk gemaakt (zie figuur 10).

Figuur 10, berekening voor de bijdrage gewijzigde verkeersaantrekkende werking van de Buitenplaats (huidige planologische situatie)

Het aantal voertuigbewegingen en het aandeel vrachtverkeer van de nieuwe planologische situatie worden ook ingevoerd. De invoergegevens zijn afgeleid van het aantal uitgeefbare m2 bedrijventerrein, namelijk 31.351 m2 bvo. Van deze oppervlakte mag conform het bestemmingsplan 80% worden bebouwd, dat is 25.081 m2 bvo. De functie op het bedrijventerrein zal voornamelijk bestaan uit arbeidsextensieve / bezoekersextensieve bedrijvigheid. Dit betreft met name loodsen, opslag en transportfunctie. Ongeveer 20% van het verkeer zal bestaan uit vrachtverkeer (dit is gebaseerd op een aanname, de verwachting is dat de bedrijfsfunctie meer vrachtverkeer met zich meebrengt dan de kantoorfunctie).

Daarbij is uitgegaan van de uitgeefbare bedrijfskavels: Voor de overige invoergegevens is de tool uitgegaan van worst case.

Uit de resultaten (zie figuur 10 en 11) blijkt dat de totale planbijdragen ten gevolge van de bestemmingsplanherziening niet binnen de NIBM-grens blijven van 3% van de jaargemiddelde grenswaarden voor NO2 en PM10 (1,2 ìg/m3). Dit geldt voor zowel de jaargemiddelde NO2 concentratie (planbijdrage: 1,54 µg/m3), als voor de jaargemiddelde PM10 concentratie (planbijdrage 0,30/0,34 ìg/m3).

Figuur 11, berekening voor de bijdrage gewijzigde verkeersaantrekkende werking van de Buitenplaats (nieuwe planologische situatie)

Conclusie
In de bestaande planologische situatie bedraagt de maximale bijdrage in NO2 in µg/m3 1,54. In de nieuwe planologische situatie is de bijdrage 2,20. De minimale bijdrage van het extra verkeer in NO2 in µg/m3 is zodoende 0,66. De grens voor NIBM is 1,2.

Hiermee is aannemelijk gemaakt dat de bestemmingsplanherziening voor de Buitenplaats niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Het plan voldoet aan art. 5.16 lid 1 sub c van de Wet milieubeheer, waarmee het is vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden voor luchtverontreinigende stoffen in de buitenlucht uit de Wet milieubeheer.

5.5 Bodem

In het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6) is bepaald dat burgemeester en wethouders in verband met de uitvoerbaarheid van het plan onder meer onderzoek moeten verrichten naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op daarvoor geschikte gronden te worden gerealiseerd. De bescherming van de bodem en de handhaving of verbetering van de bodemkwaliteit is landelijk geregeld via de wet bodembescherming en het besluit bodemkwaliteit.

Wet Bodembescherming
De Wet Bodembescherming bevat de voorwaarden die (kunnen) worden verbonden aan het verrichten van handelingen in of op de bodem. Primair komt bescherming en sanering in de wet aan bod. De wet heeft betrekking op zowel landbodems als waterbodems. De Wet bodembescherming geeft aan wanneer er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en of er dan ook gesaneerd moet worden.

De hoeveelheid grond dan wel grondwater (beide in m³) en de mate van vervuiling daarin, gemiddeld boven de interventiewaarde, zijn de criteria voor een geval van ernstige bodemverontreiniging.
Bij overschrijdingen van de interventiewaarde kan sprake zijn van humane- ecologische- of verspreidingsrisico's. Op basis van deze risico's kan de spoedeisendheid (noodzaak om te saneren) worden bepaald.

Voor gevallen van ernstige bodemverontreiniging is er bij niet gewijzigd grondgebruik soms geen noodzaak tot saneren. Voorbeelden zijn voormalige stortplaatsen en kleine verontreinigingen in het diepere grondwater.

Besluit bodemkwaliteit
Het doel van het Besluit bodemkwaliteit is het handhaven van de balans tussen de bescherming van de bodemkwaliteit en het gebruik van de bodem voor maatschappelijke ontwikkelingen zoals woningbouw. In het besluit zijn regels opgenomen over kwaliteitsborging en (her)gebruik van bouwstoffen, grond en baggerspecie. Grondverzet kan plaatsvinden conform het Besluit Bodemkwaliteit.

Bodem in relatie tot het plangebied
Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning dient ten minste worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem ter plaatse voldoende is voor de realisatie van bedrijven op de Buitenplaats. In het verleden zijn ter plaatse diverse onderzoeken uitgevoerd.

Arcadis heeft in december 2007 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Arcadis, Verkennend bodemonderzoek Ursulineweg 10 te Leusden, 18 december 2007). Mateboer heeft in december 2010 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Mateboer, Verkennend bodemonderzoek Ursulineweg te Leusden, 22 december 2010). De rapportages zijn toegevoegd in bijlage 5. De belangrijkste conclusies en aanbevelingen worden in navolgende alinea behandeld.

Verkennend bodemonderzoek Arcadis (december 2007)
In de resultaten van het bodemonderzoek concludeert Arcadis het volgende:

• in de bovengrond komen licht verhoogde gehalten aan lood, PAK, minerale olie en EOX voor;
• in de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten aangetoond;
• het grondwater bevat licht verhoogde concentraties zink;
• ter plaatse van 3 (voormalige) HBO-tanks zijn in de grond en het grondwater geen minerale olie (GC) of aromatische koolwaterstoffen (BTEXN) aangetoond.

De hypothese 'onverdacht' kan niet worden gehandhaafd. Desondanks vormen de aangetoonde parameters geen aanleiding voor het uitvoeren van aanvullend bodemonderzoek. Bij eventuele graafwerkzaamheden in de toekomst dient rekening te worden gehouden met beperkte hergebruiksmogelijkheden voor de licht verontreinigde (boven)grond. Hierop is in principe het bouwstoffenbesluit van toepassing.

Verkenndend bodemonderzoek Mateboer (december 2010)
In de resultaten van het bodemonderzoek concludeert Mateboer het volgende:

• in de bovengrond zijn licht verhoogde gehalten aan koper, kwik, lood en zink aangetoond. In de ondergrond zijn geen van de onderzochte componenten verhoogd aangetoond;
• in het grondwater is een licht verhoogd gehalte aan chroom en barium aangetoond.

De herkomst van de gemeten licht verhoogde waarden aan koper, kwik, lood en zink in de bovengrond is niet eenduidig vast te stellen. De licht verhoogde waarde aan chroom en barium in het grondwater wordt als een natuurlijke achtergrondwaarde gezien. Dergelijke gehalten worden vaker in de omgeving aangetoond.

De gemeten waarden zijn geen risico voor milieu en volksgezondheid. Er hoeft geen vervolgonderzoek plaats te vinden. Op grond van het onderzoek hoeven er, ten aanzien van de kwaliteit van de bodem, vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen beperkingen te worden gesteld aan het gebruik van de onderzochte locatie.

Verkennend bodemonderzoek Lycens (januari 2017)
De in het verleden uitgevoerde onderzoeken zijn inmiddels verjaard conform de Wet bodembescherming. Derhalve heeft Lycens een actualiserend en verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Lycens, Verkennend bodemonderzoek de Buitenplaats te Leusden, projectnummer 2017.0037, 31 januari 2017), zie bijlage 5. Onderstaand worden de belangrijkste resultaten uit het onderzoek besproken.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan worden geconcludeerd dat de bovengrond en het grondwater over het algemeen parameters in licht verhoogde gehalten cq. concentraties bevatten. In de bovengrond zijn (plaatselijk) licht verhoogde gehalten aan enkele zware metalen en bestrijdingsmiddelene gemeten en in het grondwater zijn (plaatselijk) licht verhoogde concentraties aan enkele zware metalen en/of minerale olie aangetoond. Met betrekking tot het onderzoek naar de aanwezigheid van asbest kan worden geconcludeerd dat de bovengrond op het noordwestelijk terreindeel en ter plaatse van een deel van de achtertuin van de voormalige woning op de locatie Ursulineweg 10 asbest bevat. De gewogen concentraties aan asbest overschrijden de interventiewaarde cq. hergebruiksnorm niet. Ter plaatse van de overige terreindelen bevat de bovengrond geen asbest.

Ter plaatse van de voormalige bovengrondse tank op de locatie Ursulineweg 12, op het uiterst zuidwestelijke terreindeel, is op een diepte van circa 1,0 tot 1,5 m-mv een sterke verontreiniging met minerale olie aangetoond. De verontreiniging is zowel zintuigelijk als analytisch afgeperkt op een diepte van circa 1,5 m-mv. De horizontale verspreiding van de verontreiniging is niet in beeld. In het grondwater is een licht verhoogde concentratie aan minerale olie aangetoond.

Conclusie
Met uitzondering van de plaats van de bovengrondse tank aan de Ursulineweg is de bodem geschikt voor het beoogde gebruik. Ter plaatse van de locatie Ursulineweg 12 wordt een aanvullend onderzoek uitgevoerd om de horizontale verspreiding in beeld te brengen. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat het aspect bodem geen belemmering is voor de beoogde ontwikkeling.

5.6 Water

Sinds 14 februari 2001 is het verplicht een Watertoets bij ruimtelijke ontwikkelingen uit te voeren, wat als gevolg heeft dat in alle ruimtelijke plannen - en dus ook het bestemmingsplan - een zogeheten waterparagraaf moet zijn opgenomen. De waterparagraaf omvat het advies van de waterbeheerder en een gemotiveerd besluit ten aanzien van de wateraspecten. Eventuele afwijkingen van het advies van de waterbeheerder worden gemotiveerd. Daarbij moet door de initiatiefnemer worden aangegeven hoe met die afwijking wordt omgegaan. In laatste instantie kan worden teruggegrepen op het nemen van verzachtende maatregelen of compensatie inclusief afspraken over financiering en uitvoering.

Relevante beleidsstukken op het gebied van water zijn de Europese Kaderrichtlijn Water, Nationaal Waterplan, het Waterplan provincie Utrecht en het Waterbeheersplan Waterschap Vallei en Veluwe.

Europese kaderrichtlijn Water
De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed; verbetering van emissies; duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater.

Nationaal Waterplan
Het Nationale Waterplan (NWP) is de opvolger van de vierde nota waterhuishouding en geeft het kader voor het waterbeheer voor Nederland, nu en in de toekomst. Het NWP is het rijksplan voor het waterbeleid. het NWP beschrijft de maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor de toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Waterplan provincie Utrecht
Het Provinciaal Waterplan 2010-2015 is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied. De doelstelling van het plan is: een veilig en bewoonbaar land. Het plan geeft de gewenste ontwikkelingen in het waterbeheer in de provincie Utrecht aan. Hierbij is rekening gehouden met de Europese kaderrichtlijn water en het beleid Waterbeheer 21e eeuw (WB21). Het thema “water als ordenend principe” loopt als een rode draad door het gehele plan. Dit houdt in dat, voordat er beslissingen worden genomen op ruimtelijk gebied, er wordt bekeken welke gevolgen die hebben voor watersystemen.

Waterbeheerprogramma 2016-2021 Waterschap Vallei en Veluwe
In het Waterbeheerprogramma 2016-2021 heeft Waterschap Vallei en Veluwe zijn ambities en uitvoeringsprogramma vastgelegd voor de periode 2016 tot en met 2021. Het plan bepaalt in grote lijnen de agenda van Waterschap voor de komende zes jaar. Dit plan is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied.

Generieke uitgangspunten omgang met hemelwater
Bij nieuwe ontwikkelingen wordt per locatie bekeken op welke wijze hemelwater het best kan worden verwerkt. Uitgangspunt is hydrologisch neutraal bouwen, hetgeen wil zeggen dat de waterhuishoudkundige situatie na de bouw niet afwijkt van voor de bouw. Om hemelwateraspecten goed in ruimtelijke ontwikkelingen te kunnen borgen stelt de gemeente de volgende handvatten centraal. Daarbij geldt als principe dat waterproblemen niet worden afgewenteld op de omgeving maar zoveel mogelijk in of bij de (nieuw)bouwlocatie worden verwerkt:

Voorkeurstrits hemelwater
1		(Her)gebruik van hemelwater; het hemelwater wordt opgevangen om binnen de ontwikkeling nuttig in te zetten waardoor het niet tot afvoer komt.
2		Bergen en vertraagd afvoeren; na (hevige) regenval wordt water in het plangebied opgevangen en tijdelijk geborgen om vervolgens vertraagd te worden afgevoerd naar de openbare ruimte. Voorbeelden zijn: bergingsvijvers, wadi's, groene daken, infiltratieriolering, verlaagde parkeerterreinen etc.
3		Rechtstreeks afvoeren naar oppervlaktewater; indien hemelwater niet kan worden geborgen wordt het afgevoerd naar gebieden met oppervlaktewater zoals vijvers, sloten en kanalen.
4		Afvoeren naar het rioolstelsel; alleen als de eerste drie opties niet mogelijk zijn vindt afvoer plaats via de (vuilwater-)riolering. Voor nieuwbouw (herbouw) op percelen geldt (in lijn met de bouwverordening) dat het afvalwater en hemelwater gescheiden moet worden ingezameld en bij afvoer naar het gemeentelijk rioolstelsel, ter hoogte van de perceelgrens gescheiden moet worden aangeboden.

Figuur 12, voorkeur afvoer hemelwater

Waterparagraaf
Econsultancy heeft een waterparagraaf opgesteld voor onderhavige bestemmingsplan: "Econsultancy, Waterparagraaf bestemmingsplan Buitenplaats te Leusden, rapportnummer 3362.001, 20 februari 2017". Uitgangspunt van de waterparagraaf is dat een ruimtelijk besluit of plan geen slechtere waterhuishoudkundige situatie oplevert dan in het bestaande beleid is vastgelegd. In de waterparagraaf is beschreven op welke wijze rekening is gehouden met de waterhuishoudkundige aspecten en het beleid van de waterbeheerders (Waterschap Vallei en Veluwe en de gemeente Leusden).

In opdracht van de gemeente Leusden is door Roekel Adviesbureau voor Water en Grond voor plan ’t Spiegel een waterstructuurplan opgesteld (“Waterstructuurplan Plan ’t Spieghel te Leusden”, daterend 18 december 2007, opdrachtnummer: 07.0837). Het plangebied Buitenplaats maakte destijds onderdeel uit van plan ’t Spiegel. De informatie uit deze rapportage is gebruikt voor de totstandkoming van deze waterparagraaf.

Onderstaand worden de belangrijkste resultaten uit de waterparagraaf besproken. Voor de rapportage wordt verwezen naar bijlage 6.

Samenvatting waterparagraaf
De planlocatie is momenteel braakliggend en is volledig onbebouwd en onverhard. De initiatiefnemer is voornemens het plangebied te ontwikkelen en op locatie diverse bedrijfsactiviteiten op zetten. Ten opzichte van de huidige situatie zal ten aanzien van de ontwikkeling het verhard oppervlak toenemen. Het totale verhard oppervlak in de toekomstige situatie bedraagt circa 2,85 ha.

Het projectgebied is gelegen binnen het beheersgebied van Waterschap Vallei en Veluwe en de gemeente Leusden. De gemeente Leusden conformeert zich ten aanzien van de omgang met hemelwater in principe aan het beleid van het waterschap. Beiden stellen dat een ontwikkeling te allen tijde hydrologisch neutraal dient plaats te vinden (HNO).

Hydrologische gebiedskenmerken
Bodemopbouw
Uit locatiespecifiek onderzoek blijkt de bodem vanaf maaiveld tot 0,5 á 0,7 m beneden het maaiveld voornamelijk bestaan uit matig humeus tot humusrijk, overwegend matig leemarm tot zwak lemig en soms sterk lemig, matig fijn zand. De teelaardelaag heeft veelal een dikte van 0,2 m tot 0,3 m. De ondergrond bestaat overwegend uit leemarm tot zwak lemig, matig fijn zand. Plaatselijk komen tussen 1,0 en 3,0 m -mv grindhoudende lagen voor. Daarnaast wordt plaatselijk op wisselende diepten, sterk lemige zandlagen waargenomen met een dikte tot circa 0,4 m.

Grondwater
Op basis van de grondwater modellen GHG-HYDRO en GHG-AZURE wordt voor het plangebied uitgegaan van een GHG van 0,4 m beneden maaiveld tot 0,8 m beneden maaiveld. Op basis van de isohypsenkaart van de Dienst Grondwaterverkenning van TNO, stroom het grondwater van het eerste watervoerend pakket in noordelijke tot noordoostelijke richting. De planlocatie ligt niet in een boringsvrije zone, grondwaterbeschermings- en/of grondwaterwingebied.

Oppervlaktewater
In het gebied wordt een peil gehandhaafd van naar verwachting van circa 1,10 m +NAP. Binnen het plangebied zijn meerdere afwateringsloten gelegen die op de legger van het waterschap zijn aangeduid als zijnde C-watergang. Deze afwateringssloten zijn allen aangesloten op een B-watergang (WL_17447) die is gelegen ten zuiden van het plangebied, parallel aan de Ursulineweg.

Aan de noordzijde vindt thans afwatering plaats middels een duiker (WL105649) naar een A- watergang (WL_18168). De duiker gelegen onder de Randweg bestaat uit een circa 50 m lange betonnen buis met een diameter van 500 mm en een b.o.b. op 1,00 m + NAP.

Planuitwerking
Het waterschap heeft in overleg met de gemeente Leusden het waterschap inzake onderhavig plan uitvoerig besproken. Ten aanzien van het plan en de omgang met hemelwater zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• 100% afkoppeling van de verharde oppervlakte.
• Niet afwentelen op anderen in ruimte en tijd.
• Toepassen voorkeursvolgorde waterkwantiteit (vasthouden, bergen en afvoeren).
• Toepassen voorkeursvolgorde waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden, zuiveren).
• De ontwikkeling dient hydrologisch neutraal plaats te vinden (HNO).
• De wateropgave baseren op de daadwerkelijke toekomstig verharde oppervlakte. Vooralsnog
• is uitgegaan van 2,85 ha verhard oppervlak.
• Infiltratie- en bergingsvoorzieningen in het plan dimensioneren conform 60 mm gerekend over
• het aantal m2 (T= 100 jaar).
• Drooglegging bij normaal waterpeil 1,00 m - 1,20 m - mv.
• Afvoer normale situatie inclusief kwel 1,116 l/s per ha.
• Afvoernorm T=100 situatie 2 x de geldende afvoernorm.
• Maatgevend stuwpeil 1,10 m +NAP.
• Minimale gronddekking gasleiding 0,8 m.
• Geen gebruik maken van uitlogende materialen, bouwen volgens Duurzaam Bouwen (DuBo) principe.

Wateropgave
De ontwatering wordt ten aanzien van de huidige maaiveldhoogten niet overal behaald. Op basis van de grondwaterstanden en -fluctuatie zullen inzake de ontwikkeling maatregelen genomen moeten worden, bijvoorbeeld door lokaal het terrein op te hogen.

Uitgaande van het toekomstig verhard oppervlak en de waterbergingseis bedraagt de waterbergingsopgave 1.710 m3 (2,85 ha x 600 m3). In de toekomstige situatie zal het schone hemelwater (zogenaamde hemelwaterafvoer; HWA) niet direct op het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) worden aangesloten maar separaat worden verwerkt. Dit betekent dat bij de verdere planuitwerking water expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing wordt genomen en dat hemelwater op een duurzame wijze wordt verwerkt. De ontwikkeling zal daarmee hydrologisch neutraal zijn (standstillbeginsel). Afvoer vanuit het gebied mag niet groter zijn dan de maatgevende afvoer (1,5 l/s/ha). Bij T=100 mag de afvoer met een factor 2,0 toenemen.

Om de wateropgave te kunnen bergen wordt het bedrijventerrein omringd door een groenstrook, welke begeleidt wordt door een waterloop. Hiervoor zal naast nieuw oppervlaktewater onder andere de bestaande B-watergang aan de Ursulineweg worden verbreed. Om de afvoer van hemelwater te reguleren en te stuwen wordt aan de aan de noordzijde van het plangebied een gronddam opgeworpen.

Om de wateropgave te kunnen bergen wordt rondom de planlocatie extra oppervlaktewater gegraven. De watergang zal bestaan uit een profiel van totaal 7 meter, waarvan een deel is ingericht als water
en een deel is ingericht als plas-draszone. In totaal is in het nieuwe plan circa 5.100 m2 “nieuw” oppervlaktewater voorzien met een totale lengte van circa 730 m. Op basis van het totale planoppervlak (4 ha) is hiermee circa 13 % van het plangebied gereserveerd voor waterberging. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de norm van minimaal 10% van de totale oppervlakte van het plangebied.

Ten aanzien van het verdere proces en uitwerking van het inrichtingsplan zal het HWA- en DWAsysteem in een rioleringsplan of waterhuishoudingsplan nog nader uitgewerkt moeten worden.

Bij nieuwbouw dient hemelwater en afvalwater gescheiden aangeleverd te worden. Als gevolg van de
ontwikkeling zal het aanbod van vuilwater toe nemen. In overleg met de gemeente Leusden zal tijdens
de verdere planvorming de mogelijkheden omtrent en de wijze waarop aangesloten kan worden
op de riolering nader besproken moeten worden.

Conclusie
Op basis van de uitgangspunten in deze rapportage wordt bij de verdere planuitwerking water expliciet
en op evenwichtige wijze in beschouwing genomen en wordt hemelwater op een duurzame wijze
verwerkt. De ontwikkeling is daarmee hydrologisch neutraal (standstillbeginsel).

5.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van een ongeval in de directe omgeving waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen.

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden welke het wettelijk kader vormt voor ondergrondse buisleidingen.

Op 1 april 2015 is het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) in werking getreden welke het wettelijk kader voor transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen geeft.

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

• 1. Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich als maat voor het risico vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen vooral op de basisveiligheid voor personen in de omgeving van die activiteiten.
  Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt “vertaald” als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijv. woningen) mogen liggen.
• 2. Het groepsrisico (GR) is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de z.g. oriënterende waarde (OW). In het Bevi, het Bevb en de Rnvgs wordt de verantwoordingsplicht voor het bevoegd gezag ten aanzien van de acceptatie van het groepsrisico vanwege inrichtingen wettelijk geregeld. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden.

Verantwoording groepsrisico
Windmill heeft verantwoording afgelegd ten aanzien van het groepsrisico. In drie rapportages afzonderlijk zijn de risicobronnen inzichtelijk gemaakt. Op basis van 31.351 m2 bedrijventerrein als brongegeven is de personendichtheid berekend en vervolgens het groepsrisico bepaald. De resultaten van de rapportages zijn samengevat in de 'Notitie verantwoordingsplicht' (Windmill, Verantwoording groepsrisico Buitenplaats te Leusden, rapportnummer 16.539.04-01, 30 januari 2017). Alle vier de rapportages zijn opgenomen als bijlage 7 bij onderhavige toelichting.

Samenvatting verantwoording groepsrisico
In de omgeving van het plangebied ‘de Buitenplaats Leusden’ zijn drie risicobronnen aanwezig die relevant zijn vanuit het oogpunt van externe veiligheid. Het betreft het transport van gevaarlijke stoffen over de weg (A28 en Randweg), transport van aardgas door een aardgastransportleiding en het LPG-tankstation aan de Randweg.

Voor de risicobronnen Randweg, aardgastransportleiding en LPG-tankstation is de invloed van het plan op de hoogte van het groepsrisico berekend. Voor alle drie de bronnen geldt dat het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde ligt en dat, als gevolg van de planontwikkeling, sprake is van een afname van de hoogte van het groepsrisico.

Ten aanzien van bereikbaarheid en bestrijdbaarheid (bluswatervoorzieningen) voldoet het plan grotendeels of zal het gaan voldoen aangezien het gebied moet voldoen aan de eisen die zijn opgenomen in de bouwverordening van de gemeente Leusden ten aanzien van een goede bereikbaarheid en voldoende bluswatervoorzieningen.
Ten aanzien van zelfredzaamheid geldt dat bij een calamiteit ter plaatse van de wegen of het LPG-tankstation, bij tijdige alarmering, mogelijkheden zijn om zichzelf in veiligheid te brengen door de schuilen of te vluchten. In verband met een mogelijk toxisch scenario ter plaatse van de A28 moeten ramen, deuren en ventilatie kunnen worden gesloten. Indien een calamiteit (leidingbreuk) aan de aardgastransportleiding plaatsvindt ter hoogte van het plangebied, zijn de mogelijkheden tot zelfredzaamheid zeer beperkt, aangezien het plangebied geheel binnen de 100% letaliteitsgrens bevindt. Indien de calamiteit op grotere afstand van het plangebied plaatsvindt, neemt de mogelijkheid tot zelfredzaamheid toe.

Gelet op het feit dat het groepsrisico als gevolg van de planontwikkeling voor alle risicobronnen afneemt en er sprake zal zijn van voldoende mogelijkheden voor bestrijdbaarheid en bereikbaarheid, kan het plan, op basis van deze verantwoording, met in acht name van het nog op te vragen advies bij de brandweer/Veiligheidsregio, worden vastgesteld.

5.8 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Inleiding
Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009 . Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen me.r.- (beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst C en D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt.

Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een MER nodig is.

Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig.

Beoordeling noodzakelijkheid m.e.r.-beoordeling
Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

Drempelwaarden Lijst D
In het projectgebied wordt 31.351 m2 bvo bedrijfsruimte mogelijk gemaakt. In het geval van een stedelijk ontwikkelingsproject is direct een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk als de activiteit gaat om de bouw van 2.000 woningen of meer in een aaneengesloten gebied of als de activiteit een omvang heeft van 100 hectare (activiteit D 11.2, Bijlage bij het Besluit m.e.r.). De ontwikkeling ligt ver beneden de drempelwaarde zoals opgenomen in het Besluit m.e.r.. Een m.e.r.-beoordeling is derhalve niet direct noodzakelijk.

Gevoelig gebied
In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden.

Uit paragraaf 'Ecologie' van de toelichting volgt dat het plangebied niet ligt in of nabij een gebied dat beschermd wordt vanuit de natuurwaarden. Het plan ligt daarnaast zodanig ver verwijderd van de Ecologische Hoofdstructuur, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied dat van externe werking geen sprake kan zijn.

Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt en ligt het niet binnen een Bèlvéderegebied of beschermd stads- en dorpsgezicht. Er is tevens geen sprake van een landschappelijk waardevol gebied.

Milieugevolgen
Bovenstaand zijn de verschillende milieueffecten beschouwd. Hieruit blijkt dat er door de ontwikkeling inderdaad geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen.

Conclusie
Zoals beschreven in de voorafgaande alinea's zijn er geen 'belangrijke nadelige milieugevolgen' te verwachten en daarom is het niet noodzakelijk een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Inleiding

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en gaat vergezeld van een ruimtelijke onderbouwing.

De verbeelding heeft de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven. De verbeelding vormt, samen met de regels, het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De toelichting heeft geen bindende werking en maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en voorschriften.

6.2 Opzet bestemmingsplan

Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is, zowel wat betreft de bestemmingsgrenzen als de inhoud van de regels, maatwerk geleverd voor het onderhavige plangebied en initiatief. In het plan zijn de uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan, daar waar wenselijk en ruimtelijke relevant, vertaald. De opzet van de bestemmingen waarvoor inhoudelijk geen of minder maatwerk nodig is, te weten 'Groen', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Water', sluit zoveel mogelijk aan op bestemmingsplannen elders in de gemeente, zoals het recente bestemmingsplan 'Afas Experience Center'. Het bestemmingsplan voldoet verder aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012) en is gedigitaliseerd conform het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2012 (IMRO 2012).

6.3 Toelichting op de bestemmingen

Op de verbeelding zijn de bestemmingen te onderscheiden. In dit bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen: 'Bedrijventerrein', 'Groen', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Water'. De bestemmingen corresponderen met het beoogde gebruik en de beoogde inrichting van het plangebied. In het plan is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting' opgenomen. Verder is de dubbelbestemming 'Leiding - Gas' opgenomen. Met deze bestemming wordt verzekerd dat de gasleiding en de daarbij behorende belemmeringenstrook (5 meter aan weerszijden) niet wordt aangetast. Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd en geldt een omgevingsvergunningstelsel voor een aantal werken en werkzaamheden.

Tevens is op de verbeelding een aantal specifieke functie- en bouw- aanduidingen opgenomen. Waar nodig worden deze hierna toegelicht.

De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken. Onderstaand wordt kort ingegaan op de inhoud van de bestemmingen.

Bedrijventerrein
Dit is de hoofdbestemming binnen het plangebied. Deze bestemming is opgenomen, daar waar geen groen, water en hoofdinfrastructuur is voorzien. Ook de gronden direct rondom de gasleiding behoren niet tot deze bestemming.

Gebruik algemeen
De gronden met de bestemming 'Bedrijventerrein' zijn bestemd voor bedrijven in de milieucategorieën 1 tot en met 2 van de bijgevoegde Staat van Bedrijfsactiviteiten. Daarmee worden flexibele mogelijkheden geboden binnen de aanvaardbare kaders vanuit milieuhygiënisch oogpunt. Omdat de bedrijfsactiviteiten voor een deel ook uit kantoorwerkzaamheden kunnen bestaan, zijn (niet-zelfstandige) kantoren ook expliciet toegestaan (de oppervlakte bedraagt maximaal 30% van de bruto vloeroppervlakte van de begane grond van de bedrijfsgebouwen (footprint van de bedrijfsbebouwing)). Verder zijn bijbehorende voorzieningen zoals groen-, parkeer- en waterhuishoudkundige voorzieningen en in- en uitritten toegestaan.

Representatieve zone/kantoren
Vanwege de wens om, in het bijzonder richting de Randweg, vanuit beeldkwaliteitsoogpunt een representatieve zone te waarborgen, zijn voor de situering van de kantoren specifieke regels opgenomen. Binnen een deel van het plangebied mag de maximale bouwhoogte worden verhoogd tot 16 meter ten behoeve van kantoren. Dit geldt niet voor de naar de Ursulineweg gekeerde delen van de bestemmingsvlakken. Tot 3 meter buiten de bouwvlakken is het toegestaan om overkragingen te realiseren voor de kantoren. Nogmaals wordt benadrukt dat het géén zelfstandige kantoren mag betreffen.

In beginsel dient minimaal 70% van de betreffende gevel met kantoren te worden ingevuld. In de regels is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen, indien blijkt dat minder kantoorruimte benodigd is. Voorwaarde is dat er sprake blijft van een respresentatieve zone zoals bedoeld in het beeldkwaliteitsplan.

Kantoren zijn niet toegestaan aan de zuidkant van het plangebied. Hiertoe is een functieaanduiding opgenomen op de verbeelding ('kantoor uitgesloten').

Bouwen
Bedrijfskavels zijn voorzien van ruime bouwvlakken. Uitsluitend binnen de bouwvlakken zijn bedrijfsgebouwen toegestaan. Aan de buitenranden van de bestemmingsvlakken zijn geen gebouwen gewenst. Deze zone bedraagt 3 tot 12 meter. Beoogd is dat de bebouwing landschappelijk wordt ingebed. Bij aan elkaar grenzende bedrijfspercelen, dient aan weerszijden minimaal 3 meter afstand tot de perceelsgrens in acht te worden genomen. Ter plaatse van de representatieve zones zijn buiten de bouwvlakken overkragende bedrijfsgebouwen (kantoren) toegestaan.

De maximale bouwhoogte van de bedrijfsgebouwen bedraagt 9 meter. De kantoren dienen echter minimaal één bouwlaag hoger te worden uitgevoerd dan de overige bedrijfsgebouwen, met een maximum van 16 meter.

Het maximum bebouwingspercentage per bouwperceel bedraagt 80%. Daarmee worden voldoende ruime bouwmogelijkheden geboden, maar tegelijkertijd geborgd dat op de percelen voldoende ruimte aanwezig blijft voor parkeervoorzieningen en voor het laden en lossen. Beide dienen op eigen terrein plaats te vinden.

Voorwaardelijke verplichtingen
In het plan zijn enkele voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Deze betreffen de minimaal te realiseren waterberging binnen het plangebied, het realiseren van voldoende parkeerplaatsen en de aanleg van een aarden wal aan de zuid- en oostkant van het plangebied.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden
Om het groepsrisico (verder) te verkleinen, dient voor het uitvoeren van hei- en andere grondwerkzaamheden binnen 20 meter van de gasleiding een vergunning te worden verleend. Deze werkzaamheden dienen te worden verricht onder toezicht van de leidingbeheerder.

Wijzigingsbevoegdheid
In de regels is een wijzigingsbevoedheid opgenomen, die het mogelijk maakt om de bestemming van gronden te wijzigen in 'Verkeer - Verblijfsgebied', indien dit nodig is voor de ontsluiting van bedrijfspercelen, die niet direct aan de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' grenzen. De gemeente wil deze ontsluitingsroutes faciliteren.

Groen
Deze bestemming is opgenomen aan weerszijden van de te realiseren watergang en ter plaatse van de gronden direct nabij de gasleiding in het plangebied. Ook het perceel waar de calamiteitenroute dient te worden gerealiseerd, heeft de bestemming 'Groen' met een specifieke functieaaduiding gekregen.

Gebruik
De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, watergangen en waterpartijen, speelvoorzieningen, paden en ondergeschikte verharding en bijbehorende voorzieningen. Verder is de calamiteitenroute op de beoogde plaats toegestaan. Binnen een gedeelte van deze bestemming zijn parkeervoorzieningen toegestaan. Ook dit is met een functieaanduiding aangegeven. Ten slotte is de situering van de verplicht te realiseren aarden wal met een functieaanduiding aangegeven.

Bouwen
Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming toegestaan. De maximale bouwhoogte is in de regels opgenomen.

Verkeer - Verblijfsgebied
De centrale ontsluiting van de bedrijfspercelen, heeft de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' gekregen.

Gebruik
De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen van maximaal twee rijstroken, fiets- en voetpaden, parkeervoorzieningen, groen- en parkeervoorzieningen en waterpartijen.

Bouwen
Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming toegestaan. De maximale bouwhoogte is in de regels opgenomen.

Water
De beoogde watergang en de oevers daarvan, hebben de bestemming 'Water' gekregen.

Gebruik
De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor watergangen, waterpartijen en oeverstroken, waterhuishouding en bijbehorende voorzieningen.

Bouwen
Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming toegestaan. De maximale bouwhoogte is in de regels opgenomen. Aan de noordwestkant van het plangebied zijn overkragende bedrijfsgebouwen/kantoren toegestaan (maximaal 3 meter bouwdiepte). Dit is met een specifieke aanduiding op de verbeelding aangegeven.

Algemene regels
In de algemene regels zijn regels opgenomen die in het gehele plangebied gelden. Dit betreft onder meer algemene bouwregels met betrekking tot ondergronds bouwen, bestaande maten en afmetingen en ondergeschikte bouwdelen. Ook is een bepaling opgenomen met algemeen strijdig gebruik. Verder is de veiligheidszone behorende bij het nabij gelegen tankstation opgenomen. Binnen deze zone zijn geen nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten zoals bedrijfsgebouwen en kantoren toegestaan. Deze veiligheidszone is gerespecteerd bij het bepalen van de bouwvlakken en de situering van de bouwvlakken en overkragingen voor kantoren. Tenslotte zijn ook algemene afwijkings- en wijzigingsregels voor beperkte afwijkingen en wijzigingen opgenomen.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Verhaal van kosten

Het plan bevat 31.351 m2 uitgeefbare bedrijfskavels. Daarmee is sprake van een Bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Voor een dergelijk bouwplan is het wettelijk kostenverhaal verplicht. Indien een derde partij exploitant zou zijn voor de ontwikkeling zou op grond van artikel 6.12 lid 2 een exploitatieplan verplicht zijn, dan wel een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 lid 1 Bro. In dezen is de gemeente volledig grondeigenaar en enige initiatiefnemer voor het bouwplan. Het wettelijk kostenverhaal is verzekerd binnen de gemeentelijke grondexploitatie.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

Uit de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is gebleken dat er behoefte is aan 31.351 m2 uitgeefbare bedrijfskavels. In die onderbouwing is aangegeven hoe met dit plan in de behoefte kan worden voorzien.

De gemeente is initiatiefnemer voor het plan en voert de grondexploitatie. De gemeente sluit een overeenkomst met de toekomstige ontwikkelaars. De financiële aspecten van het plan en de grondexploitatie worden ter besluitvorming aan de Raad voorgelegd.

Hoofdstuk 8 Procedures

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Daarnaast is er de gelegenheid om in het voortraject belanghebbenden te laten inspreken conform de gemeentelijke verordening. Pas daarna wordt de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan opgestart (artikel 3.8 Wro).

8.1 Overleg

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat Burgemeester en Wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties worden in kennis gesteld en krijgen de mogelijkheid om te reageren.

8.2 Vaststellingsprocedure

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan zal plaatsvinden volgens de artikelen 3.7 t/m 3.9 van de Wet ruimtelijke ordening. Het ontwerpbestemmingsplan wordt in dit kader ter inzage gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode kan een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken op het plan. Het plan zal daarna, al dan niet gewijzigd, ter vaststelling worden aangeboden aan de gemeenteraad.

8.3 Beroep

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.