Hoog Achterveld

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2008 is het agrarisch erf Hessenweg 234a te Achterveld inclusief bijbehorende gronden (ca. 14,5 ha), aangekocht door Bureau Beheer Landbouwgronden in opdracht van de provincie Utrecht. De gronden zijn inmiddels via een kavelruil grotendeels toebedeeld aan een naburig melkveebedrijf (ca. 11 ha), een deel wordt gebruikt voor de herinrichting van het beekdal van de Modderbeek (ca. 0,5 ha).

Het voormalig boerenerf wordt ontwikkeld als 'knooperf'. Voor Leusden is een prognose gedaan waarbij op weg naar 2030 zo’n 25% (t.o.v. 2012) van de stallen en bedrijfswoningen leeg komt te staan (ongeveer 48.000 m2). Dit vraagt om een passend beleidsmatig antwoord. Het knooperf biedt binnen de provincie Utrecht een nieuw ruimtelijk concept voor functieverandering van agrarische bouwpercelen.

Het voormalig boerenerf, gelegen in de dorpsrand van Achterveld, met de naastgelegen gronden (ca. 3 ha) wordt herontwikkeld voor het knooperf Hoog Achterveld, als pilot van de provincie Utrecht. De beoogde ontwikkelingen op het agrarisch erf Hessenweg 234a houden in dat er ruimte is voor wonen, werken en maatschappelijke doeleinden. Er zullen diverse activiteiten worden georganiseerd, passend bij de te realiseren dorpsboerderij. De dorpsboerderij zal een waardevolle aanvulling zijn op het landschap en het dorp, met functies voor wandelrecreatie, landbouw, ecologie, werken en wonen.

Dit nieuwe bestemmingsplan maakt de ontwikkelingen mogelijk, die gepland zijn op het voormalig agrarisch erf aan de Hessenweg 234a te Achterveld.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen in de dorpsrand van Achterveld, aan de Hessenweg 234a en is circa 3,1 ha groot. Het plangebied omvat het erf, de naastgelegen gronden en twee stroken grond (toekomstige knooperfpaden) die lopen vanaf het erf, respectievelijk vanaf de Hessenweg naar de Modderbeekzone. Op onderstaande afbeelding is het plangebied aangegeven.

Ligging plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied is het bestemmingsplan 'Buitengebied 2009', zoals vastgesteld op 2 april 2009, vigerend.

Het plangebied is in zijn totaliteit bestemd als 'Agrarisch gebied', met een bouwperceel voor het bijbehorende erf.

Tevens is over het noordelijk deel van het plangebied een 'gebied met archeologische verwachtingswaarde' gelegen.

Uitsnede plankaart bestemmingsplan Buitengebied 2009

De beoogde ontwikkeling van een knooperf past niet binnen de bestemming Agrarisch. Hiertoe dient het bestemmingsplan aangepast te worden. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4 Opbouw en leeswijzer

De inhoud van de toelichting is als volgt opgebouwd:

• in Hoofdstuk 2 is ingegaan op de huidige situatie van het plangebied en de toekomstige ontwikkeling;
• in Hoofdstuk 3 is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van overheden die relevant zijn voor het plangebied;
• de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten zijn in Hoofdstuk 4 beschreven;
• in Hoofdstuk 5 worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven;
• tot slot beschrijft Hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Ligging plangebied

Knooperf Achterveldse Eng ligt in de dorpsrand van Achterveld, aan de Hessenweg. Dit is de historische weg tussen Amersfoort en Barneveld, die aantakt op de A28 en A30. De Hessenweg is een oude, historische route, die over een hoger gelegen zandrug loopt. Knooperf Achterveldse Eng ligt bovenop de rug. Aan de achterzijde (vanaf de zuidkant van het erf) is er een weids uitzicht over de laagte van de Modderbeek en verder. Op dit moment is langs de beek een ecologische zone in ontwikkeling. Het grondeigendom van Knooperf Achterveldse Eng gaat hier direct op aansluiten via twee nieuwe wandelpaden door het agrarisch gebied.

2.2 Huidige situatie

Knooperf Achterveldse Eng betreft een voormalig rundveebedrijf, gesticht eind van de 19e eeuw. De erfbebouwing is relatief jong en op het eerste gezicht niet heel bijzonder of cultuurhistorisch waardevol. Toch zijn er wel sporen terug te vinden van de oorspronkelijke erfbebouwing. In de huidige schuur (D) zitten bijvoorbeeld nog oude gebinten en geveldelen uit de 19e eeuw. Het huidige erf-ensemble is, door de samenstelling en ligging van de verschillende erfgebouwen, die ontwikkeld zijn in verschillende bouwperioden, wel karakteristiek voor erven in de Gelderse Vallei.

De voormalige rundveehouderij bestaat uit de volgende bebouwing:

A Woning 125 m2

B Grote stal 683 m2

C Kapschuur 402 m2

D Oude stal 255 m2

E Open loods 63 m2

F Kleine schuur 109 m2

Op het terrein ligt ca. 1500 m2 verharding (asfalt, stelcon, beton en betonklinkers), een sleufsilo en een voormalige gierkelder van 126 m2.

In het Publiek Programma van Eisen voor de ontwikkeling van ‘Knooperf Achterveldse Eng’ is een analyse van de huidige identiteit van het erf opgenomen:

Knooperf Achterveldse Eng is een relatief jong erf. In tegenstelling tot veel oudere erven, ligt het niet aan de voet van de zandrug, maar er bovenop. Hierdoor is er vanaf het erf een bijzonder zicht op de laagte van de Modderbeek.

In het omliggende landschap liggen verschillende historische 'knooperven', zoals Groot Achterveld, Schoonderbeek en Groot Havikhorst. Deze erven waren door routes over het erf en beplantingen verbonden met het omliggende landschap. Zij kunnen in hun huidige en historische situatie als inspiratie dienen voor het nieuwe Knooperf. De oorspronkelijke verbindingen met het landschap zijn soms nog herkenbaar in de huidige structuur. Echter vaak zijn de routes verdwenen of niet meer (publiek) toegankelijk en is de oorspronkelijke landschapsstructuur nog maar gedeeltelijk aanwezig. Het landschap in de omgeving van het erf is de afgelopen decennia minder contrastrijk en minder kleinschalig geworden. De laagte van het beekdal is in het veld nog wel te herkennen, maar het tekent zich niet meer af door grondgebruik en beplantingen. De bebouwing van de erven is over het algemeen sterk uitgebreid met nieuwe schuren en stallen. Bosjes, houtwallen en zandpaden zijn verdwenen. Ook het dorp Achterveld is gegroeid. De bijzondere positie van het Knooperf Achterveldse Eng, aan de rand van het dorp met uitzicht over het landschap, is echter onveranderd.

2.3 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie wordt het voormalig agrarische bedrijf herontwikkeld tot een knooperf. Ontwikkeling als knooperf wil zeggen dat op het voormalige boerenerf:

• bebouwing wordt ontwikkeld voor nieuwe functies (wonen en/of zorg, recreatie, educatie, aan-huis-gebonden werk e.d.) in samenhang met (behoud en herstel van elementen in) het omringende landschap (lanen, paden, singels, water, houtopstanden);
• waarbij tevens geborgd wordt dat onderhoud en beheer van het landschap duurzaam worden ondergebracht bij de eigenaren/ bewoners/gebruikers van de bebouwing op het knooperf.

2.3.1 Publiek Programma van Eisen

Voor de toekomstige ontwikkeling is een Publiek Programma van Eisen opgesteld (zie Bijlage 1). Hierin worden de uitgangspunten van het knooperfconcept beschreven en de ligging en karakteristieken van het erf aan de Hessenweg. In deze toelichting wordt zover nodig aangesloten op en geciteerd uit dit programma.

Voor Knooperf Achterveldse Eng is, uitgaande van het knooperfconcept en de specifieke ligging van dit erf tussen de dorpsrand en de laagte van de Modderbeek, een ontwikkelingsvisie opgesteld waarin de volgende 5 ambities zijn uitgewerkt:

• 1. Versterken van de toegankelijkheid/beleefbaarheid van het buitengebied en duurzaam onderhoud van wandelpaden.
• 2. Versterken én duurzaam onderhoud van landschapselementen.
• 3. Versterken van de (grondgebonden) landbouw.
• 4. Ontwikkeling van vernieuwde, robuuste erfensembles met behoud van agrarisch erfgoed.
• 5. Ontwikkeling van nieuwe landelijke woon-/werkmilieus.

Vervolgens worden de uit de ontwikkelingsvisie voortvloeiende eisen en wensen, waaraan een ontwikkelingsplan voor Knooperf Achterveldse Eng moet voldoen, concreet gemaakt en samengevat in het laatste hoofdstuk Programma van Eisen.

De combinatie van ambities en eisen uit het Publiek Programma van Eisen garandeert:

• Dat het knooperf Achterveldse Eng een stevige en duurzame ruimtelijke kwaliteitsimpuls aan de dorpsrand van Achterveld oplevert, zowel qua robuust bebouwingsensemble dat aan een agrarisch erf doet denken als de landschappelijke inrichting.
• Een uitbreiding van het openbare wandelpadennetwerk aan de dorpsrand van Achterveld in aansluiting op bestaande klompenpaden.
• De duurzame instandhouding en het duurzaam beheer en onderhoud van de groene kwaliteitsimpuls en de wandelpaden.
• Nieuwe, landelijke woon-/werkmilieus (wonen, zorg, recreatief, aan-huis- gebonden beroepen) die ook voor Achterveld van maatschappelijke meerwaarde (kunnen) zijn en de band tussen stad en platteland versterken.
• Dat de totale bebouwing van het knooperf niet meer inhoud (7.845 m3) en geen grotere footprint (1.640 m2) zal hebben dan de huidige bebouwing en dat de footprint van de knooperfbebouwing binnen het huidig agrarisch bouwperceel landt (met mogelijk een kleine overschrijding van de perceelsgrens).

2.3.2 Toelichting plan Achterveldse Eng

Aan de hiervoor beschreven ambities zijn in de uitwerking twee ambities toegevoegd:

• het boerenerf in ere herstellen op een manier die de historie van de boerderij weerspiegelt;
• het creëren van een leefomgeving waarin oude kernwaarden van een eenvoudig boerenleven en gemeenschapszin geïntegreerd worden met de eisen van het leven in een moderne maatschappij.

Doel is van het boerenerf een dorpsboerderij te maken die een waardevolle aanvulling is op het landschap en het dorp, waarbij functies voor wandelrecreatie, landbouw, ecologie, werken en wonen worden samengebracht en waar bewoners zoveel mogelijk zelfvoorzienend kunnen zijn.

De wandelpaden zullen zowel dorpsbewoners als mensen uit de omgeving van Achterveld aantrekken, evenals overige wandelaars en toeristen. Daarnaast zal een deel van het terrein zo worden ingericht dat het gebruikt kan worden om activiteiten voor kinderen van de basisscholen en ouderen uit Achterveld te organiseren. Omdat zowel de basisscholen als het bejaardentehuis Sint Jozef op loopafstand van het knooperf liggen, zullen deze activiteiten geen extra gemotoriseerd verkeer op het erf met zich meebrengen.

Met voorliggend plan zal zo veel mogelijk gebruik gemaakt worden van de op het terrein aanwezige structuren. Doel is de aanwezige gebouwen weer te verbinden met het erf en het erf zo in te richten dat weer een besloten binnenerf ontstaat. De gronden die aan de woonpercelen grenzen, zullen door de eigenaren/ bewoners gebruikt worden voor agrarische doeleinden zoals biologische teelt van eigen groenten en fruit en weidegrond voor landbouwhuisdieren.

Opzet en gebruikersfuncties

Het nieuwe knooperf-ensemble heeft een herkenbare opzet van hoofd- en bijgebouwen. Met een “voorhuis” toont het zich aan de omgeving. De overige volumes zijn opgezet als schuurachtige gebouwen, met schuine kappen en beeldbepalende dakvlakken.

De woonfunctie vormt de dragende functie van het knooperf. Er zullen 4 woningen worden gerealiseerd. Hiermee wordt in totaal circa 1/3 van het te realiseren volume voor de netto woonfunctie ingezet. De overige inhoud (2/3) wordt gebruik voor bergingen van de woningen, parkeren (al het parkeren, dus voor alle functies, moet binnen of onder de kap plaatsvinden) en andere functies (recreatief, zorg, hobby's, beroepen aan huis etc.)

De bestaande bebouwing wordt deels hergebruikt en verbouwd. De contouren van de te handhaven en de te vernieuwen gebouwen zijn op onderstaande luchtfoto geprojecteerd.

De verschillende zones

Het erf met omliggende gebouwen

Het erf wordt verruimd, zodat alle gebouwen met hun voordeuren aan het erf komen te liggen en er weer een geheel wordt gevormd. Hiervoor wordt een deel van het toegangspad en de tuin van de woning bij het erf getrokken.

Om verkeer van het knooperf te weren zal het erf voor gemotoriseerd verkeer alleen toegankelijk zijn voor bewoners en genodigden en hun bezoekers. Indien er activiteiten op het erf worden georganiseerd voor wandelaars of dorpsgenoten, kan altijd worden verwezen naar de parkeergelegenheid verderop in de Fliert. Bovendien is de boerderij goed bereikbaar met het openbaar vervoer, tegenover het erf is een bushalte.

Doel is om de woningen zo veel mogelijk energieneutraal te maken als mogelijk is door middel van milieuvriendelijke energie-efficiënte bouwoplossingen, zonnepanelen, opvang van grijs- en regenwater, etc.

A. De woning

De woning blijft bestaan als woning en zal in eerste instantie alleen worden gerenoveerd. Indien dit visueel beter bij het geheel past, bestaat de mogelijkheid om de woning de uitstraling te geven van een boerenschuur door middel van gebruik van zwart hout voor de buitenkant.

B. De grote stal

Aan de noordzijde van de grote stal wordt een deel gebruikt als stalling voor landbouwmachines. Verder komt hier een atelier/ expositieruimte, waar de winteractiviteiten georganiseerd worden. Daarnaast kunnen er landbouwattributen tentoongesteld worden. Ook zal dezelfde ruimte gebruikt worden als atlelierruimte voor scholen en dergelijke. Er zal hobbymatig houtbewerking plaatsvinden en mogelijk laswerkzaamheden. Op deze wijze kunnen bijvoorbeeld landhekken worden gemaakt. Er zal ondergeschikte verkoop van ter plaatse geproduceerde produkten plaatsvinden. Bovendien is ondergeschikte aan de functie verwante lichte horeca mogelijk.

De achterzijde van de grote stal wordt een gezamenlijke overkapte stalling, Hier kan parkeergelegenheid en fietsenstalling voor bewoners en gasten worden gerealiseerd.

Voor de elektriciteitsvoorzieningen worden op het dak zonnepanelen geplaatst.

De gierkelder achter en onder de grote schuur wordt een waterreservoir voor de opvang van regenwater. Dit kan worden gebruikt voor onder andere het besproeien van de tuinen en schoonmaakwerkzaamheden op het erf.

C. De kapschuur

De kapschuur zal vanwege de ligging op de steilrand geheel worden afgebroken om herstel van de steilrand mogelijk te maken. Deze zal worden verplaatst.

Deze zal worden gebruikt voor een woning, een (handwerk)atelier en een administratiekantoor.

D. De oude stal

De oude stal wordt gerenoveerd tot een schuurwoning met paarden/kleinveestal en ruimte voor opslag. Ook hier worden zonnepanelen in het dak geïntegreerd om in de elektriciteitsbehoefte te voorzien.

E. De open loods

De open loods moet worden afgebroken vanwege de ruimte die nodig is voor het herstellen van de steilrand en het aanleggen van het beheerpad.

F. De kleine schuur

De kleine schuur wordt gehandhaafd en opgeknapt, het middendeel van de schuur wordt er tussenuit gehaald waardoor twee losse delen ontstaan. Een deel zal als veestal worden behouden, zoals koeien. Het andere gedeelte van de stal zal een hooibergkap krijgen. Tevens wordt er een ontmoetingsruimte gecreeerd worden.

G. Voorhuis

De oorspronkelijke boerderij wordt weer herbouwd als voorhuis van het erf. De voordeur aan de zijkant van de boerderij komt net als vroeger op het erf uit.

Het woonhuis krijgt een woonfunctie met opslagruimte en een kantoor aan huis.

De weidegronden buiten het erf

Er is een erfinrichtingsplan opgesteld. Dit is in Bijlage 2 opgenomen.

De weidegronden worden zo ingericht dat het boerenleven vanaf de weg zichtbaar is, zoals groenten- en fruitteelt, imkeren, kleinvee, weidegrond en akkerbouw.

Tevens worden bloemen gezaaid, her en der bomen geplant en bessenstruiken geplaatst.

De weidegronden bevatten de volgende onderdelen:

• moestuin met hofpad, voor de nieuwe boerderij;
• graanland met historische graangewassen;
• bloemenweiden;
• kruidentuin;
• moestuin achter de hooiberg, voor de Achterveldse basisscholen;
• wei voor kleinvee;
• boomgaard met diverse fruitbomen, waartussen de schapen kunnen grazen;
• bessenstruiken langs de randen;
• mogelijk een wijngaard, voor de grote schuur;
• houtwal aan de westzijde.

De waterlopen, sloten en steilrand

De waterlopen en sloten worden hersteld en/of aangelegd zoals in het raamwerk van het Publiek Programma van Eisen is omschreven.

Steilrand

In 1913 is de grond van de Eng afgegraven en verkocht. Hierdoor ontstond een lager gelegen gebied met een steilrand. Deze steilrand zal worden hersteld. Langs de nieuwe steilrand worden knotwilgen geplant.

De publieke wandelpaden

Knooperfpad langs de Hessenweg

Dit wordt een maaipad langs de bomenrand met aan de zijde van de eigendomsgrens een strook veld/ weidebloemen. Om het uitzicht van de omwonenden niet te belemmeren en de zichtlijn vanaf de Hessenweg te behouden, wordt in principe alleen de huidige beplanting gehandhaafd en geen nieuwe hoge bomen gepland.

Knooperfpad door de laagte

Het pad dat vanaf het erg naar de Modderbeek loopt wordt volgens hetzelfde principe aangelegd, zodat wandelaars het gevoel krijgen 'door de weilanden' te lopen. Ook hier wordt, naast de aanplanting van enkele solitaire elzen, langs de slootrand een strook met veldbloemen gezaaid - eventueel aangevuld met wilde kruiden die geplukt kunnen worden.

Het pad door het land/ over de akker

Ook hier worden langs de rand enkele solitaire bomen en braamstruiken geplant en een strook veld- en weidebloemen gezaaid.

 

Sfeerimpressie vanaf straatkant

Sfeerimpressie zuid-oost zijde

Sfeerimpressie zuid-west zijde

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende drie treden:

• 1. Is er een regionale behoefte aan de beoogde ontwikkeling?
• 2. Kan de actuele regionale behoefte worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied?
• 3. Kan een nieuwe locatie worden gevonden die passend multimodaal is ontsloten?

Een plan om 4 woningen te realiseren wordt, vanwege de relatieve kleinschaligheid, niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro gezien (Raad van State, 27 augustus 2104, 201311233/1/R4, r.o. 3.3). Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde. Voor de volledigheid wordt hieronder wel ingegaan op de drie stappen van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Ad 1.

Op het platteland zijn twee belangrijke ontwikkelingen op gang gekomen: boeren stoppen en burgers trekken naar het platteland, zo constateerde het InnovatieNetwerk Innovatie Agro & Natuur (ministerie van Economische Zaken).

Middelgrote agrarische bedrijven beschikken over flink wat landbouwgrond en een erf met stallen en schuren. Het zijn deze bedrijven waarop het concept 'Knooperven' zich richt. Wanneer een middelgrote boer stopt, is zijn grond economisch aantrekkelijk voor boeren die juist willen uitbreiden. Het vrijkomende erf echter, is vaak te groot voor één individuele burger. Maar dankzij de omvang en unieke ligging biedt het erf wel volop mogelijkheden voor wonen en werken. Hieruit is het knooperfconcept ontstaan.

Voorliggend plan betreft een knooperfconcept en voorziet dus in een nieuwe behoefte. Hierbij wordt een beleidsmatig antwoord gegeven om verrommeling in het buitengebied tegen te gaan en het buitengebied vitaal te houden. Het betreft een pilot van de provincie en gemeente tezamen en beoogd de realisatie van slechts vier woningen.

Het woningbouwprogramma op basis van de Woonvisie leusden 2012-2022 voorziet overigens niet in deze woningen, maar het betreft een bijzonder programma, waardoor het altijd inpasbaar is.

Ad 2.

De locatie grenst aan het 'stedelijk gebied' van Achterveld en vindt plaats ter plaatse van bestaande bebouwing van het voormalig agrarisch bedrijf. Het is geen nieuw te bebouwen locatie. De voorgenomen ontwikkeling betreft een functieverandering van een agrarisch bedrijf naar een knooperf, waarbij het boerenerf in ere wordt hersteld. Hiermee ontstaat een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke, doordat het boerenerf een waardevolle aanvulling wordt op het landschap en het dorp, waarbij functies voor wandelrecreatie, maatschappij, landbouw, ecologie, werken en wonen worden samengebracht. Een dergelijk concept kan niet binnen bestaand stedelijk gebied worden ontwikkeld, maar juist wel in de dorpsrand, op een voormalig agrarisch erf.
Ad 3.

Met de ligging aan de Hessenweg, direct ten zuiden van de kern Achterveld, is de locatie goed ontsloten. De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van vier woningen. De ontsluiting van het plangebied vindt plaats op de Hessenweg, via de bestaande oprit van het voormalig agrarisch bedrijf en zal geen problemen opleveren. Tevens is bij de bestaande oprit een bushalte gelegen. De buslijn verbindt Achterveld met met Leusden, Nijkerk en Barneveld.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciaal Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028 en Provinciale Ruimtelijke Verordening

Het beleidskader voor de ontwikkeling van Knooperf Hoog Achterveld wordt gevormd door de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 – 2028 van de provincie Utrecht (PRS). Daarbij moet de ontwikkeling passen binnen de regels gesteld in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). De PRV vormt de uitwerking van het provinciale beleid en geeft regels waar gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

In artikel 4.7 van de PRV is aangegeven, welke mogelijkheden er zijn voor nieuwe functies op vrijkomende agrarische bedrijfspercelen. In geval van sloop van de bedrijfsbebouwing kan een extra woning worden toegestaan, of kan ruimte worden geboden voor niet-agrarische functies. De ruimte voor nieuwe functies is, volgens de PRV, in eerste instantie afhankelijk van de oppervlakte te slopen bebouwing, maar het provinciaal beleid wil nadrukkelijk andere vormen van ruimtelijke kwaliteit stimuleren. In ruil voor aanvullende kwaliteiten kan extra ruimte voor nieuwe functies worden geboden. Bij de beoordeling van extra kwaliteit kunnen volgens de PRS en PRV in ieder geval de volgende aspecten een rol spelen:

• herstel van landschapselementen;
• versterking van de cultuurhistorische hoofdstructuur (agrarisch cultuurlandschap);
• oplossingen voor de wateropgave;
• realisering van wandel- en recreatievoorzieningen;
• verbetering van het woonmilieu in een aangrenzende kern.

In het project wordt extra kwaliteit geboden, met betrekking tot de kern Achterveld. De kwaliteit wordt duurzaam behouden. Zo wordt de recreatieve wandelfunctie wordt versterkt, er vindt landschappelijk herstel plaats en het biedt een sociale functie voor de kern Achterveld.

Het knooperfconcept is nieuw en niet letterlijk genoemd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening. De intenties achter het concept (extra bouw- en gebruiksmogelijkheden in combinatie met een kwaliteitsimpuls in landschap en wandelmogelijkheden) sporen echter prima met het provinciaal beleid en regelgeving.

Bodem-, Water en Milieuplan 2016 - 2021, Provincie Utrecht

De provincie heeft als opmaat voor het Omgevingsplan Utrecht het Bodem, Water en Milieuplan opgesteld. Dit omvat het waterplan en het milieubeleidsplan.

Het plangebied is aangewezen voor 'aardkundige waarden'. Hier zet de provincie in op 'Behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap en behoud van aardkundige waarden'.

3.3 Gemeentelijk beleid

Gemeentelijke visie ‘Binnen in het Buitengebied’ en bestemmingsplan Buitengebied

Voor de gemeente Leusden geldt eveneens dat het Knooperf moet bijdragen aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit én dat het maatschappelijke meerwaarde oplevert. De beleidskaders voor erftransformaties in het buitengebied zijn beschreven in de visie ‘Binnen in het Buitengebied’ en het Bestemmingsplan Buitengebied 2009. In het bestemmingsplan zijn drie regelingen voor vrijkomende agrarische bebouwing opgenomen. Dit zijn:

• de Regeling Vrijkomende Agrarische Bebouwing, waarbij functieverandering mogelijk is naast het handhaven van de woonfunctie. Hierbij moet 50% van de agrarische opstallen worden gesloopt;
• de Ruimte voor Ruimte-regeling, waarbij alle agrarische opstallen moeten worden gesloopt en als dit minimaal 1000m2 is ontstaat het recht om een extra woning te mogen realiseren. (Op basis van extra sloop of andere tegenprestaties gericht op verbetering van de omgevingskwaliteit kan dit aantal evt. hoger zijn);
• de nieuw landgoedregeling, waarbij per 5 ha natuur- en landschapsversterking 1.500 m3 aan rood mag worden gerealiseerd.

De eerste twee regelingen zetten in op de ontstening van het buitengebied. De derde regeling staat nieuwe bebouwing toe mits er nieuwe natuur- en landschapskwaliteiten worden gerealiseerd.

In vergelijking met deze regelingen is de meerwaarde van het knooperf-concept voor de 14,5 ha eigendom aan de Hessenweg 234A, dat een stevige ruimtelijke kwaliteitsimpuls (steviger dan bij de hiervoor benoemde regelingen voor functieverandering) en maatschappelijke meerwaarde samengaan met behoud van perspectief voor de landbouw. Het overgrote deel van de locatie blijft immers weidegrond.

Het knooperf-concept gaat ook uit van een andere beoordeling van agrarische bebouwingsensembles. Zij worden beschouwd als integraal onderdeel van het agrarisch cultuurlandschap en vormen daarbinnen een kwaliteit. Een robuust knooperf waarbij de bebouwing doet denken aan een agrarisch erf brengt extra kwaliteiten en kansen met zich mee en vraagt niet op voorhand om ontstening.

'Leusden: dorps, ruim en groen', Woonvisie 2012-2022

In de Woonvisie wordt aangegeven dat het sterke punt van Leusden is: het dorpse karakter met als typische kenmerken ruimte, groen in en om de woonkernen en een grote mate van sociale samenhang. Het behouden van dit dorpse karakter staat voorop.

De komende 10 jaar en ook de periode daarna zullen er gebouwen en gronden zijn die hun huidige functie verliezen. Er ontstaat dan de noodzaak tot een heroriëntatie op de functie. Maatschappelijk initiatief (de samenleving voorop) is hierin noodzakelijk. In de afweging van de ruimtelijke mogelijkheden voor herinvulling vervult de gemeente een regisserende rol. Een goede ruimtelijke ordening, waaronder een goede afweging van allocatie van functies naar schaarse ruimte is een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Vanwege de rolverdeling in het kader van de ruimtelijke ordening (vaststellen bestemmingsplan) heeft de gemeenteraad hierin het eindoordeel.

Nu er tot 2022 meer dan voldoende woningen in voorbereiding zijn worden in principe geen nieuwe woningbouwprojecten in voorbereiding genomen die opgeleverd worden voor 2023. Uitzondering hierop is de situatie dat de herontwikkeling:

• van een locatie voor mensen met een beperking betreft;
• van maatschappelijke meerwaarde is vanwege de bijzondere locatie. De maatschappelijke meerwaarde moet onderbouwd worden vanuit de noodzaak tot de ruimtelijke en cultuurhistorische herontwikkeling van de locatie. Onderdeel van de onderbouwing moet de behoefte aan de aldaar te realiseren woningen zijn.

In voorliggend plan is de gemeente samen met de provincie trekker voor het herontwikkelen van het voormalig agrarisch erf tot een knooperfconcept. Hiertoe hebben zij een Publiek Programma van Eisen opgesteld waarin de ambities van beide overheden wordt weergegeven. Het PPvE is op 13 november 2014 door de gemeenteraad van Leusden vastgesteld als planologisch kader waarbinnen de ontwikkeling van het Knooperf Achterveldse Eng kan plaatsvinden. Hierbinnen wordt de functie wonen toegestaan in combinatie met aan huis gebonden werk en maatschappelijke functies, evenals versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Hiervan is bij voorliggend plan sprake.

3.4 Conclusie

Het Knooperfconcept is nieuw en is niet opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening, noch in de genoemde visie en het Bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Leusden.

De intenties achter het concept (extra bouw- en gebruiksmogelijkheden in combinatie met een kwaliteitsimpuls in landschap en wandelmogelijkheden) sluiten aan bij het provinciaal en gemeentelijk beleid.

Het Knooperfconcept gaat uit van nieuwe gebruiksmogelijkheden voor bestaande agrarische bebouwing of bebouwing die daarvoor in de plaats komt maar dezelfde uitstraling heeft. Er wordt dus uitgegaan van kloeke, robuuste volumes, die voortbouwen op het erfkarakter. Behoud van de erfstructuur draagt bij aan de identiteit van het buitengebied. Bovendien wordt via het Knooperf belangrijke winst geboekt op het gebied van recreatieve verbindingen en landschapsherstel en de duurzame instandhouding hiervan. De landbouwfunctie van de gronden die oorspronkelijk behoorden bij een boerderij, die wordt getransformeerd naar een Knooperf, blijft voor een groot deel gehandhaafd en komt ten goede aan de boeren in de buurt.

Tenslotte kan het Knooperf een belangrijke meerwaarde bieden voor de kern Achterveld, door de (publieke toegankelijkheid van) functies die op het erf een plek gaan vinden.

De voortdurende afname van het aantal agrarische bedrijven en het daarmee toenemende volume aan vrijkomende agrarische bebouwing vraagt om een afdoende beleidsmatig antwoord om verrommeling tegen te gaan en het buitengebied vitaal te houden. Het Knooperfconcept levert hieraan een bijdrage en kan daardoor een aanvulling vormen op de bestaande RO-instrumenten.

Het concept zet nadrukkelijk in op versterking van de ruimtelijke kwaliteit én maatschappelijke meerwaarde.

Hoofdstuk 4 Planologische en milieutechnische randvoorwaarden

4.1 Bodem

Beleidskader

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's daardoor zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen.

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie(s).

Bodem-, Water en Milieuplan 2016 - 2021, Provincie Utrecht

De provincie heeft als opmaat voor het Omgevingsplan Utrecht het Bodem, Water en Milieuplan opgesteld. Dit omvat het waterplan en het milieubeleidsplan.

Het plangebied is aangewezen voor 'aardkundige waarden'. Hier zet de provincie in op 'Behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap en behoud van aardkundige waarden'.

Plangebied

Bodemkwaliteit

In Bijlage 3 Bodemonderzoek is het uitgevoerde bodemonderzoek opgenomen.

De bodem bestaat voornamelijk uit zwak tot sterk siltig, uiterst fijn tot matig fijn zand. Daarnaast is de bodem zwak tot matig humeus. De bovengrond is plaatselijk zwak puinhoudend. Voor het overige zijn zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen. De zwak puinhoudende bovengrond is licht verontreinigd met zink en PAK. De zintuiglijk schone bovengrond is licht verontreinigd met kobalt. In de zintuiglijk onverdachte ondergrond zijn analytisch geen verontreinigingen aangetoond.
In het grondwater zijn geen verontreinigingen geconstateerd.

Gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de nieuwbouw alsmede de bestemmingsplanwijziging van de onderzoekslocatie.
In het kader van de aankoop kan gesteld worden dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem bij ongewijzigd gebruik niet tot gebruiksbeperkingen of gezondheidsrisico's zal leiden. Ook bij het aanvragen van een bouwvergunning in de nabije toekomst zullen, met het huidige beleid en de huidige normen, de aangetoonde verontreinigingen geen bezwaar vormen. Derhalve bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem, volgens Econsultancy, geen belemmeringen voor de aankoop van de onderzoekslocatie.
Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing.

Aardkundige waarden

De aardkundige waarden ter plaatse dienen te worden behouden. Het plangebied ligt in het dekzandgebied met dekzandruggen. Dekzandruggen vormen de hoge en droge delen van het gebied waar de eerste bewoning plaats vond. De duinen van enkele meters zijn ontstaan doordat vegetatie stuivend zand heeft ingevangen. Ze zijn van aardkundige betekenis, doordat de dekzandruggen goed zichtbaar zijn in het landschap en zo de geschiedenis van de vorming van het landschap laten zien. Het beheer van dekzandruggen dient gericht te zijn op het behoud van zowel het reliëf als de aanwezige bodemprofielen (bron: Gebiedsbeschrijving van dekzandruggen in de Gelderse Vallei - provincie Utrecht).

Conclusie

Met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem bestaan géén belemmeringen voor de nieuwbouw alsmede de bestemmingsplanwijziging van de onderzoekslocatie.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Beleidskader

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Dit is een herziening van de Monumentenwet 1988. Met deze herziening zijn de belangrijkste bevoegdheden aangaande de archeologie bij de gemeente neergelegd. De gemeenteraad is op grond van de Monumentenwet verplicht bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

Om dit te kunnen onderbouwen dient de gemeente er voor te zorgen dat de archeologische waarden en verwachtingen binnen het gemeentelijk grondgebied bekend zijn. Deze waarden en verwachtingen zijn aangegeven op een voor de gemeente opgestelde Archeologische Verwachtings- en Beleidsadvieskaart, die op basis van archeologische waarnemingen en vondsten, landschappelijke en historische gegevens tot stand is gekomen. De op de gemeente toegespitste Archeologische Beleidskaart (vastgesteld in december 2012) vervangt de inmiddels verouderde Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) en Archeologische Monumenten Kaart (AMK).

Plangebied

In Bijlage 4 Archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek is het archeologisch onderzoek opgenomen.

Inventariserend veldbezoek

Op grond van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek blijkt dat voor het noordelijke/noordwestelijke deel van het plangebied de hoge verwachting op de aanwezigheid van een archeologische vindplaats uit de perioden vanaf het Laat-Paleolithicum behouden blijft. Er wordt een aanvullend onderzoek/vervolgonderzoek uitgevoerd ter plaatse van de te realiseren woning. Voor het overige wordt niet gebouwd op gronden ter plaatse van de hoge verwachting. Door middel van karterende boringen kan onderzocht worden of archeologische vondsten en/of sporen wel of niet aanwezig zijn in het noordelijke/noordwestelijke deel van het plangebied bij de woning waar sprake is van een intacte natuurlijke bodemopbouw. De resultaten van dit onderzoek zal bepalen of verder vervolgonderzoek noodzakelijk is, of dat het plangebied kan worden vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkelingen.
Voor het zuidelijke/zuidoostelijke deel van het plangebied, waar het bodemprofiel verstoord is tot minimaal de oorspronkelijke top van de C-horizont dan wel dieper en waar en waar het van nature gevormde bodemprofiel eerder een beek- of gooreerdgrond dan een veldpodzolgrond lijkt te zijn geweest, wordt geadviseerd geen vervolgonderzoek te laten uitvoeren. Dit advies is voorgelegd aan het bevoegd gezag in kwestie, Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leusden. Met bovenstaand advies wordt ingestemd.

Aanvullend archeologisch karterend booronderzoek
Op basis hiervan is aanvullend archeologisch karterend booronderzoek uitgevoerd voor wat betreft woning G (Bijlage 5 Archeologisch karterend booronderzoek). Hieruit blijkt dat op deze plek antropogeen (“bodemvreemd”) materiaal is aangetroffen dat alleen van (sub)recente ouderdom is (19e/20e eeuw, NTC). Het betreffen resten bouwpuin en fragmenten van helder glas. Het gaat waarschijnlijk om resten die vermengd zijn in grond, dat gebruikt is als ophogingslaag. Er zijn geen archeologisch relevante indicatoren aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van een archeologische vindplaats.

Geconcludeerd wordt in het onderzoek dat, op basis van het ontbreken van aanwijzingen voor de aanwezigheid van een archeologische vindplaats, voor het onderzochte terreindeel de hoge archeologische verwachting bijgesteld dient te worden tot een lage verwachting voor alle periodes. De gespecificeerde archeologische verwachting, zoals die is weergegeven tijdens het bureauonderzoek, wordt niet bevestigd voor wat betreft de verwachte archeologische waarden.

Conclusie

Op basis van het onderzoek is gebleken dat ter plaatse van het erf geen archeologische waarden zijn gevonden. Op de verbeelding zal de bestemming Waarde-Archeologie worden opgenomen, voor zover het niet het onderzochte erf betreft.

Cultuurhistorie

Beleidskader

De Modernisering van de Monumentenzorg (MoMo) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan.

Plangebied

Knooperf Achterveldse Eng betreft een voormalig rundveebedrijf, gesticht eind van de 19e eeuw. De erfbebouwing is relatief jong en op het eerste gezicht niet heel bijzonder of cultuurhistorisch waardevol. Toch zijn er wel sporen terug te vinden van de oorspronkelijke erfbebouwing. In de huidige schuur (D) zitten bijvoorbeeld nog oude gebinten en geveldelen uit de 19e eeuw.
Het huidige erf-ensemble is, door de samenstelling en ligging van de verschillende erfgebouwen, die ontwikkeld zijn in verschillende bouwperioden, wel karakteristiek voor erven in de Gelderse Vallei.

Bij de herontwikkeling zal de huidige schuur worden gerenoveerd. Tevens wordt bij de herontwikkeling van het huidig agrarisch erf tot knooperf zo veel mogelijk gebruik gemaakt van de cultuurhistorisch aanwezige structuur en bebouwing. Doel is de aanwezige gebouwen weer te verbinden met het erf en het erf zo in te richten dat weer een besloten binnenerf ontstaat.
Conclusie

Bij de herontwikkeling wordt rekening gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

Op de verbeelding zal de bestemming Waarde-Archeologie worden opgenomen.

4.3 Water

Beleidskader

De Europese Kaderrichtlijn Water (2003)

De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed; emissies worden verbeterd; duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater.

Vierde Nota Waterhuishouding (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, 1998)

De Vierde Nota Waterhuishouding geeft het kader voor het waterbeheer voor Nederland, nu en in de toekomst. De hoofddoelstelling is "een veilig en goed bewoonbaar land en het in stand houden / versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, waarmee een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd". Om de veerkracht van de watersystemen te vergroten dient de waterconservering en buffering te worden bevorderd en de afwenteling van (water-) problemen op naastgelegen gebieden te worden beperkt.

Waterbeleid in de 21e eeuw (2000)

De hoge waterstanden in de rivieren in 1995 en 1996 en de klimaatscenario's waarin naast de zeespiegelstijging ook meer en heviger buien worden voorspeld hebben geleid tot vernieuwde aandacht voor water. Nederland is met zijn lage ligging en hoge verstedelijkingsgraad kwetsbaar voor wateroverlast en de veiligheid is in de toekomst in het geding. Maar ook door de drogere zomers is er het risico van watertekorten en verdroging. De commissie "Waterbeheer 21e eeuw" heeft in opdracht van de regering duidelijk gemaakt dat we anders moeten omgaan met water en ruimte. Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast moet ten minste behouden blijven. De aanwezige ruimte mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij de uitvoering van nieuwe projecten voor infrastructuur, woningbouw, landbouw of bedrijventerreinen.

Bodem-, Water en Milieuplan 2016 - 2021, Provincie Utrecht

De provincie heeft als opmaat voor het Omgevingsplan Utrecht het Bodem, Water en Milieuplan opgesteld. Dit omvat het waterplan en het milieubeleidsplan.

Het plangebied is aangewezen voor 'Normering wateroverlast'. Bij hevige regenval kan het afwateringssysteem onvoldoende zijn en kunnen gebieden deels onder water komen te staan. De provincie heeft met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht normen vastgesteld. Deze normen voor wateroverlast zijn vastgelegd in de Waterverordeningen van de waterschappen. Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'Structuurvisie-gebied Oppervlaktewater niet-KRW'. De provincie zet hier in op het ontwikkelen van een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem en een waterveilige provincie (participerend). Tevens wordt ingezet op behoud van de strategische watervoorraden (participerend en regulerend),

Waterbeheer 21e eeuw (WB21)
Het thema "water als ordenend principe" loopt als een rode draad door het gehele plan. Dit houdt in dat, voordat er beslissingen worden genomen op ruimtelijk gebied, er wordt bekeken welke gevolgen die hebben voor watersystemen. Dit waterplan valt onder het regime van de nieuwe waterwet (22 dec 2009).

Waterbeheersplan Waterschap Vallei en Eem/Veluwe

In de Waterbeheersplannen 2010 - 2015 hebben beide Waterschappen hun ambities en uitvoeringsprogramma's vastgelegd voor de periode 2010 tot en met 2015. De plannen bepalen in grote lijnen de agenda's voor de komende zes jaar. De plannen zijn mede kaderstellend voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in de plangebieden.

Wateradvies voor ruimtelijke plannen met een klein waterbelang (korte procedure)

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is op 12 januari 2016 beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn.

Beoordeling

In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Aandachtspunten

Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water.

Algemene aandachtspunten

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen.

Tot slot

Eventueel benodigde vergunningen worden niet binnen de watertoets procedure of met de Digitale Watertoets geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden. Een watervergunning van het waterschap is bijvoorbeeld nodig voor het dempen en/of vergraven van watergangen, het lozen van water op oppervlaktewater en het onttrekken van grondwater.

Conclusie

In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren, waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging.

4.4 Flora en fauna

Beleidskader

Binnen de bescherming van de natuur in Nederland wordt onderscheid gemaakt tussen bescherming van gebieden en van soorten.

Gebiedsbescherming

De bescherming van gebieden is in eerste instantie geregeld via de Natuurbeschermingswet 1998. De Natuurbeschermingswet bepaald wat er wel en niet mag in de beschermde natuurgebieden. Activiteiten die mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor de natuurwaarden mogen niet plaatsvinden zonder vergunning. Verder is iedereen verplicht zorgvuldig om te gaan met natuurgebieden, de zogenaamde zorgplicht.

Soortenbescherming

De Flora- en faunawet (Ffw) beschermt een groot aantal in het wild levende planten- en diersoorten, ook buiten beschermde natuurgebieden. De wet verbiedt een diverse handelingen die kunnen leiden tot schade aan (populaties of individuen van) beschermde soorten (algemene verbodsbepalingen).

Wanneer het bestemmingsplan handelingen mogelijk maakt die beschermde planten en dieren kunnen bedreigen, is het verplicht om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dit het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, indien dit niet mogelijk is dienen de gevolgen voor beschermde soorten zoveel mogelijk beperkt te worden.

Plangebied

Voor de nieuwe ontwikkeling is een Advies Natuurwaarden opgesteld, zie Bijlage 6. Hierin wordt het volgende geconcludeerd.

Beschermde gebieden

Beschermde gebieden in het kader van de Nbw 1998 liggen op ruime afstand van het plangebied en zijn hiervan gescheiden door bebouwing en infrastructuur. Daarnaast ligt het plangebied niet in de EHS. Gezien de aard van de ingrepen zijn geen negatieve effecten op deze gebieden te verwachten. Voor deze activiteit is daarom geen vergunning op grond van de Nbw 1998 nodig. De activiteit is op het punt van de EHS niet in strijd met de Provinciale omgevingsverordening van de provincie Utrecht. De gronden van het totale plangebied zijn aangewezen als Groene contour.

Binnen de groene contour liggen gebieden die van belang worden geacht voor het functioneren van de EHS, maar niet onder de EHS zelf vallen. Binnen deze gebieden kan op vrijwillige basis EHS gerealiseerd worden. Onomkeerbare ingrepen en processen, zoals grootschalige verstedelijking die het realiseren van natuur binnen de groene contour onmogelijk maakt, zijn niet toegestaan. Binnen de groene contour zijn rode ontwikkeling aanvaardbaar als deze bijdragen aan het realiseren van natuurdoelstellingen. In het Natuurbeheerplan is het gebied rondom het erf aangezien als soortenrijke akker. Met deze akkers en randen wil de provincie de voedselvoorziening van akkervogels, roofvogels en uilen in de winter verbeteren. Voor bijen en andere insecten zijn de randen in de zomer interessant. Bij voorkeur worden akkerranden gecombineerd met landschapselementen.

Dit bestemmingsplan bestaat uit ontwikkelingen op een bestaand boerenerf. De groene contour wordt daarmee niet aangetast. Met voorliggend plan zal zo veel mogelijk gebruik gemaakt worden van de op het terrein aanwezige structuren. Doel is de aanwezige gebouwen weer te verbinden met het erf en het erf zo in te richten dat weer een besloten binnenerf ontstaat. De gronden die aan de woonpercelen grenzen, zullen door de eigenaren/ bewoners gebruikt worden voor agrarische doeleinden zoals biologische teelt van eigen groenten en fruit en weidegrond voor kleinvee. Dit sluit aan bij het huidige agrarische gebruik van de percelen. De groene contour wordt daarmee niet aangetast.

Beschermde soorten

Uit het onderzoek komt naar voren dat binnen het plangebied verschillende beschermde soorten zijn aangetroffen, dan wel dat de aanwezigheid hiervan kan worden verwacht. Wanneer rekening gehouden wordt met het broedseizoen van vogels worden op voorhand in het kader van de Ffw geen ontheffingsplichtige handelingen verwacht.

Voor de aanwezige licht beschermde soorten (grondgebonden zoogdieren en amfibieën) geldt een vrijstelling van de verboden in het geval van ruimtelijke ontwikkelingen. Aan deze vrijstelling zijn geen aanvullende eisen gesteld. Wel blijft de zorgplicht van toepassing.

Conclusie

Uit het onderzoek naar effecten op beschermde natuurwaarden blijkt dat de aanwezige natuurwaarden geen belemmeringen vormen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Deze conclusie geldt voor de beschermde gebieden, beschermde soorten en de noodzaak van ontheffingen.

4.5 Geluid

Beleidskader

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van een plan aandacht te worden besteed aan het aspect geluid.

In de Wet geluidhinder (Wgh) is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies. Aangezien het plangebied niet gelegen is binnen de zone van een spoorweg en/of in de nabijheid van een gezoneerd industrieterrein, is alleen aandacht besteed aan het aspect wegverkeerslawaai.

Gemeente Leusden heeft de Nota geluidbeleid februari 2009) vastgesteld. Het college van Burgemeester en Wethouders kan op grond daarvan een hogere waarde voor geluid vaststellen.

Plangebied

Er is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting vanwege het wegverkeerslawaai op de te realiseren woningen aan de Hessenweg te Achterveld. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 7. De berekeningen zijn uitgevoerd met Standaard Rekenmethode II. Bij de berekeningen is gebruikgemaakt van de verkeersprognose van de gemeente Leusden. Hieruit blijkt dat de verwachte verkeersintensiteit op de Hessenweg in 2026 ongeveer 4.300 mvt/etmaal bedraagt. Ook de samenstelling van het verkeer en de verdeling over het etmaal is bekend. Uit de resultaten blijkt dat de geluidsbelasting op een van de vier de woonlocaties de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB wordt overschreden met maximaal afgerond 3 dB (waar-neempunt 1.2). Voor deze woning dient een hogere waarde bij het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leusden te worden aangevraagd. Daarbij zijn mogelijk geluidsisolerende maatregelen aan de gevels van deze woning nodig, teneinde te voldoen aan de maximale binnenwaarde van 33 dB. Dit wordt bij de beoordeling van het bouwplan getoetst.

Conclusie

Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting op een van de vier de woonlocaties de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB wordt overschreden met maximaal afgerond 3 dB. Er dient een hogere waarde te worden aangevraagd.

4.6 Luchtkwaliteit

Beleidskader

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een plan worden vastgesteld, indien:

• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 opgenomen grenswaarde, die behoort bij de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen; of
• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect; of
• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie of in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen; of
• het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

Ruimtelijke-economische besluiten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de concentraties in de buitenlucht van stoffen waarvoor bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde bevat, worden niet langer, zoals voorheen, individueel getoetst aan die grenswaarden. Als gevolg daarvan kunnen tal van kleinere projecten doorgang vinden, ook in situaties waar nog niet aan de grenswaarden wordt voldaan. De effecten van deze projecten op de luchtkwaliteit worden verdisconteerd in de trendmatige ontwikkeling van de luchtkwaliteit, zoals beschreven in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Bij besluitvorming is het dus van belang om te bepalen of een initiatief 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM zijn uitvoeringsregels vastgesteld die betrekking hebben op het begrip NIBM.

Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10 In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Vooralsnog geldt dat:

• voor woningbouwlocaties met minder dan 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor infrastructuur dat bij minder dan 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie) ook geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor kantoorlocaties is dat bij minder dan 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg, of 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

Plangebied

De voorgenomen ontwikkeling betreft een ontwikkeling die van geringere omvang is dan wat hiervoor is aangegeven (het betreft namelijk slechts 4 woningen) en daarom kan geconcludeerd worden dat de luchtkwaliteit 'niet in betekenende mate' zal verslechteren. Daarom hoeft niet nader op het aspect luchtkwaliteit te worden ingegaan.

Conclusie

De ontwikkeling draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de concentraties in de buitenlucht.

4.7 Externe veiligheid

Beleidskader

Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren. Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de ruimtelijke (on)mogelijkheden.

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid ('Indeling Leidraad maatramp') zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• bevi-inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Plangebied

Op de digitale risicokaart staat aangegeven dat in de directe nabijheid van het plangebied geen bevi-inrichtingen aanwezig zijn en er ook geen transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het aspect externe veiligheid levert dan ook geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

Uitsnede professionele risicokaart

Conclusie

Het aspect externe veiligheid levert geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

4.8 Milieuhinder bedrijvigheid

Beleidskader

Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient de invloed van bestaande (of nieuw te vestigen) bedrijven en andere milieubelastende activiteiten op de leefomgeving afgewogen te worden. Om milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten al in het ruimtelijke spoor te voorkomen, kunnen in een bestemmingsplan grenzen worden gesteld aan de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten. Het instrument hiervoor is milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt gebruik gemaakt van de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009.

Plangebied

Van plangebied naar omgeving

In de bestaande situatie is binnen het plangebied bedrijvigheid toegestaan. De bedrijfsactiviteiten worden beëindigd. Daarvoor in de plaats worden enkele woningen gerealiseerd, inclusief educatieve en maatschappelijke activiteiten en beroep aan huis. Dit zijn geen milieubelastende functies. De milieuzonering vanuit de bestaande bedrijvigheid vervalt dus. Met de voorgenomen ontwikkeling ontstaat een gunstigere milieusituatie.

Van omgeving naar plangebied

Aan de Hessenweg zijn alleen woonfuncties aanwezig. Verder zijn er in de omgeving van het plangebied enkele categorie 1 bedrijven aanwezig, een kostuumverhuur/bedrijf en een cafetaria-restaurant. Al deze functies zijn op voldoende afstand gelegen waarbij ruim aan de afstandsnormen van het VNG worden voldaan. Omliggende agrarische bedrijven liggen op geruime afstand (minimaal 280 m tot Hessenweg 238 en minimaal 400 m tot Schoonderbekerweg 7) en worden niet beperkt door deze ontwikkeling.

Conclusie

Het aspect milieuhinder bedrijvigheid vormt geen belemmering voor het voorliggende bestemmingsplan.

4.9 Beeldkwaliteit

Situatieschets

Het knooperf ligt langs de Hessenweg. De Hessenweg is een oude, historische route, die over een hoger gelegen zandrug loopt. Knooperf Achterveldse Eng ligt bovenop de rug. Het is een relatief jong erf. In tegenstelling tot veel oudere erven, ligt het niet aan de voet van de zandrug, maar er bovenop. Hierdoor is er vanaf het erf een bijzonder zicht op de laagte van de Modderbeek. In het omliggende landschap liggen verschillende historische ‘knooperven’, zoals Groot Achterveld, Schoonderbeek en Groot Havikhorst. Deze erven waren door routes over het erf en beplantingen verbonden met het omliggende landschap. Zij kunnen in hun huidige en historische situatie als inspiratie dienen voor het nieuwe Knooperf. De oorspronkelijke verbindingen met het landschap zijn soms nog herkenbaar in de huidige structuur. Echter vaak zijn de routes verdwenen of niet meer (publiek) toegankelijk en is de oorspronkelijke landschapsstructuur nog maar gedeeltelijk aanwezig. Het landschap in de omgeving van het erf is de afgelopen decennia minder contrastrijk en minder kleinschalig geworden. De laagte van het beekdal is in het veld nog wel te herkennen, maar het tekent zich niet meer af door grondgebruik en beplantingen. De bebouwing van de erven is over het algemeen sterk uitgebreid met nieuwe schuren en stallen. Bosjes, houtwallen en zandpaden zijn verdwenen. Ook het dorp Achterveld is gegroeid. De bijzondere positie van het Knooperf Achterveldse Eng, aan de rand van het dorp met uitzicht over het landschap, is echter onveranderd.

De locatie is goed ontsloten vanaf de Hessenweg. In de nabijheid is een bushalte gelegen die Achterveld met Leusden, Nijkerk en Barneveld verbindt.

Ontwikkeling

Het erf is van oorsprong niet echt een knooperf, in die zin dat het geen eeuwenoud erf is met 'tentakels' (routes en landschapselementen) vanuit en (deels) over het erf. Maar, met het robuuste erfensemble en de ligging in de dorpsrand van Achterveld, kan het, ontwikkeld als knooperf, veel bijdragen aan de kwaliteit en gebruiksmogelijkheden van het dorpsrandlandschap. Knooperf Achterveldse Eng kan ruimte gaan bieden aan de ontwikkeling van een nieuw, bijzonder woon/ werkmilieu. Met het uitvoeren van deze 'pilot' om een voormalig boerenerf om te vormen tot een knooperf, beogen gemeente, provincie en gebiedscoöperatie om het bestaande arsenaal aan mogelijkheden voor erftransformatie, te vergroten en tevens kwaliteit toe te voegen aan het landelijk gebied.

Met nieuwe woningen en gebruiksfuncties (wonen, werken, (mantel) zorg, recreatie, hobby’s) wordt een eigentijdse invulling gegeven aan de historische kwaliteiten van de erven in het landschap. Het gaat om kwaliteiten in brede zin: de instandhouding van het bebouwingsensemble zelf, maar ook de kwaliteit van erf- en landschapsbeplantingen, publiek toegankelijke paden en de open ruimte. De bebouwing op het erf wordt ontwikkeld in samenhang met (behoud en herstel van elementen in) het omringende landschap (lanen, paden, singels, water, houtopstanden).

Aan de achterzijde (vanaf de zuidkant van het erf) is er een weids uitzicht over de laagte van de Modderbeek en verder. Op dit moment is langs de beek een ecologische zone in ontwikkeling. Het grondeigendom van Knooperf Achterveldse Eng gaat hier direct op aansluiten via twee nieuwe wandelpaden door het agrarisch gebied. De steilrand wordt gerespecteerd. Daar waar de huidige bebouwing de steilrand doorsnijdt, wordt dit hersteld. De bebouwing wordt teruggelegd.

Het is de ambitie het knooperfensemble te ontwikkelen als een onderdeel van het landschapsbeeld. Het omringende landschap loopt, net als bij agrarische erven, door tot aan de gevel. Deze ambitie is een specifiek aandachtspunt bij het ontwerp van de gebouwen, de verdeling van de functies en het landschapsplan. In het Programma van Eisen zijn de ambities uitgewerkt (Bijlage 1).

De volgende eisen worden aan de bebouwing en bouwvolume gesteld op basis van het Programma van Eisen zoals opgenomen in de bijlage:

• a. Het nieuwe knooperfensemble heeft een herkenbare opzet van hoofd- en bijgebouwen. Met 'een voorhuis' toont het zich aan de omgeving. De overige volumes zijn opgezet als schuurachtige gebouwen, met schuine kappen en beeldbepalende dakvlakken.
  Het nieuwe ensemble staat op dezelfde locatie als het huidige ensemble. Ten behoeve van een goede ruimtelijke en functionele opzet kan enigszins met de gebouwen geschoven worden. De gebouwen moeten echter altijd compact bij elkaar gesitueerd worden, direct aan het verharde binnenerf.
• b. Het erfensemble bestaat uit verschillende bouwvolumes, die variëren in omvang en materiaalgebruik.
• c. Voor nieuwe gebouwen geldt een maximale goothoogte van 3 m en een maximale nokhoogte van 6 m. Voor het beoogde "voorhuis" geldt een maximale goothoogte van 3 m en een maximale nokhoogte van 8,7 m.
• d. Er zijn nu en in de toekomst geen dakkapellen, aan- of uitbouwen en bijgebouwen toegestaan. In de beschrijving die onderdeel uitmaakt van het ontwikkelingsplan wordt aangegeven hoe dit binnen het planproces en in de toekomst (bijvoorbeeld door een kettingbeding bij verkoop van woningen en andere delen van de knooperfbebouwing) geborgd wordt.
• e. Het totale bouwvolume, inclusief evt. te handhaven gebouw(en), is niet groter dan het thans bestaande bouwvolume van 7845 m3. De totale bebouwde oppervlakte is niet groter dan de thans bebouwde oppervlakte van 1640 m2.
• f. De woonfunctie is de dragende functie op het erf. Daartoe worden in het ontwikkelingsplan minimaal 4 en maximaal 6 wooneenheden opgenomen. Hiermee wordt in totaal minimaal 1/3 en maximaal 2615 m3 van het te realiseren volume bestemd voor de netto woonfunctie. Het overige volume wordt bestemd voor overige functies, zoals werkruimte voor aanhuis- gebonden-beroepen, ateliers, zorgfuncties e.d., maar ook bergruimte, parkeren etc. (zie ook i.).
• g. De functie "werken" wordt alleen toegestaan voor zgn. vrije beroepen en aan huis gebonden beroepen. Sterk verkeersaantrekkende functies zijn niet toegestaan.
• h. In geval gekozen wordt voor vestiging van een woonzorgvoorziening op het knooperf dienen daarnaast minimaal 2 burgerwoningen te worden gerealiseerd.
• i. In een gebouw kunnen meerdere functies onder een dak worden gehuisvest. In woongebouwen waarin ook ruimten zijn opgenomen voor andere functies dan wonen, tellen ruimtes die evident niet bedoeld zijn voor de primaire woonfunctie, (zoals inpandige ateliers, werkruimtes, bergruimten en parkeerplekken) niet mee in het totale bouwvolume dat voor de netto functie wonen is bedoeld. Ook als wonen en werken achter één voordeur worden gecombineerd telt alleen de ruimte die voor de primaire woonfunctie is bedoeld mee als ruimte voor de netto woonfunctie.
• j. Voor elke wooneenheid worden tenminste 2 parkeerplaatsen inpandig of "onder de kap" binnen de volumes gerealiseerd. De te verwachten parkeerdruk als gevolg van de andere op het Knooperf gehuisveste functies wordt berekend aan de hand van daarvoor geldende normen van de CROW. Hiervoor wordt voldoende parkeerruimte inpandig gerealiseerd.
• k. Voor elke wooneenheid wordt een private buitenruimte gerealiseerd, aan de landschapszijde, aansluitend op het bouwvolume, zonodig met een verdiept terras, een overstek, een plek onder de kap of een 'hap' uit het bouwvolume. De terug liggende delen onder de kap worden niet meegeteld voor de bepaling van het totale bouwvolume.
• l. Alle erfgebouwen staan direct aan het 'binnenerf ' gesitueerd. Ze zijn tweezijdig georiënteerd: entree/voordeur aan het binnenerf, private plekken aan de landschapszijde.
• m. Er dient te worden voldaan aan het beleid dat is vastgelegd in de Welstandsnota 2014 van de gemeente Leusden.

Voorzover nodig worden diverse onderdelen opgenomen op de verbeelding en in de regels. Te denken valt aan de maximaal toegestane massa, maar ook bescherming van de steilrand en houtsingels.

Conclusie

Op basis van het Publiek Programma van Eisen worden diverse randvoorwaarden aan de ontwikkeling gesteld wat betreft beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing. Voorzover nodig zal dit op de verbeelding en in de regels worden verwerkt.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemene juridische opzet

In voorliggend bestemmingsplan wordt de planologisch-juridische basis gelegd voor de ontwikkelingen op het perceel Hessenweg 234a. Het bestemmingsplan biedt het ontwikkelingskader voor het knooperf en vormt daarnaast het toetsingskader voor toekomstige bouwaanvragen. Het gebruik van de gronden in het plangebied wordt eveneens door de regels en verbeelding van dit bestemmingsplan bepaald.

Op het plan is de Wet ruimtelijke ordening van toepassing. Onderdeel van de daarbij behorende regelingen is de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening. In deze regeling wordt beschreven hoe het bestemmingsplan er uit moet zien en welke benamingen worden gehanteerd. Ook het kleurgebruik op de kaart is voortaan vastgelegd in de landelijke standaarden evenals de technische vereisten. Vanzelfsprekend voldoet het bestemmingsplan aan deze nieuwe standaarden.

Het plan is opgezet als een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening, een plan met een directe bouw- en gebruikstitel. Het bestemmingsplan bestaat volgens artikel 3.1.3. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) feitelijk uit de volgende (juridisch bindende) onderdelen:

• geometrische plaatsbepaling van het plangebied en de daarin aangewezen bestemmingen, de verbeelding;
• een beschrijving van die bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven, de regels.

Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen en zijn diverse andere bepalingen in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen, waar dat nodig is om binnen een bestemming een specifieke regeling mogelijk te kunnen maken. Het plan bestaat uit de bestemmingen die in paragraaf 6.2 worden behandeld.

Regels

De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). De opbouw van de regels is als volgt:

• Hoofdstuk 1 van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de "Begrippen" (Artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In Artikel 2 ("Wijze van meten) wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering (zoals goothoogte, bouwhoogte inhoud en oppervlakte) in het plan gemeten moet worden.
• In Hoofdstuk 2 zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen. De gekozen bestemmingen worden in paragraaf 5.2 waar nodig nader toegelicht.
• In Hoofdstuk 3 staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsregels, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken.
• Hoofdstuk 4 van de regels heeft betrekking op het "Overgangsrecht" en de "Slotregel".

5.2 Bestemmingen

Agrarisch

Een groot deel van het plangebied heeft de bestemming "Agrarisch" gekregen. Op de betreffende gronden zijn in principe geen gebouwen toegestaan. De gronden zijn dan ook vooral bedoeld ten behoeve van het agrarisch grondgebruik.

Binnen deze bestemming komen drie aanduidingen voor:

• de aanduiding "cultuurhistorische waarden", waarmee de waarden van de bestaande stijlrand worden beschermd. In verband hiermee is geregeld dat een omgevingsvergunning nodig is voor werken en werkzaamheden die de stijlrand aan kunnen tasten;
• de aanduiding "houtsingel", voor de gronden waar de houtsingel is gepland;
• de aanduiding "pad", voor de gronden waar het pad richting de Modderbeek is gepland.

De mogelijkheden om de nieuwe woonfuncties in gebruik te nemen zijn afhankelijk van de realisering van de houtwal en het pad.

Tuin

Een deel van het plangebied langs de Hessenweg heeft de bestemming "Tuin" gekregen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gerealiseerd. Binnen de bestemming is geregeld dat de gronden niet alleen als tuinen bij de woningen in het plangebied gebruikt mogen worden, maar ook als moestuinen en ten behoeve van educatieve en maatschappelijke activiteiten ten behoeve van het dorp Achterveld.

Wonen - Knooperf
De woningen met bijbehorende gronden hebben heeft in dit bestemmingsplan de bestemming "Wonen - Knooperf" gekregen. Binnen deze bestemming zijn bouwvlakken opgenomen, waarin de woningen zich moeten bevinden. Binnen het bouwvlak is met een aanduiding aangegeven hoeveel woningen binnen het bouwvlak zijn toegestaan. Bijbehorende bouwwerken, zoals uitbouwen en bergingen, worden ook binnen de bouwvlakken gebouwd. Daarbuiten is dat niet mogelijk.

De maatvoering van de nieuwe woning is vastgelegd door de maximum inhoudsmaat die op de verbeelding is opgenomen. De omvang en situering van de bijgebouwen is eveneens vastgelegd door enkele voorwaarden bij de regels. Tot slot bevat de woonregeling bepalingen voor de bouwhoogte van bouwwerken die geen gebouw zijn, zoals erf- en perceelsafscheidingen.

Door middel van een "voorwaardelijke verplichting" is in artikel 5.4.3 bepaald dat de nieuwe woonruimten pas in gebruik mogen worden genomen als de houtwal en de paden naar de Modderbeek zijn gerealiseerd. De houtwal en de paden zijn opgenomen in de bestemming "Agrarisch" en zijn apart op de verbeelding aangegeven.

Waarde - Aardkundige waarden

Het plangebied is op basis van het Bodem-, Water en Milieuplan 2016 - 2021 van de Provincie Utrecht grotendeels aangewezen voor 'aardkundige waarden'. Hier zet de provincie in op 'Behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap en behoud van aardkundige waarden'.

De bestemming beschermd de aanwezige aardkundige waarden van het plangebied, zijnde de dekzandrug met steilrand.

Waarde - Archeologie hoge verwachting en Waarde - Archeologie middelhoge verwachting

Zoals hiervoor is aangegeven hebben de gronden in het plangebied archeologische (verwachtings)waarden. Deze waarden dienen door middel van het bestemmingsplan beschermd te worden. Hiertoe zijn in het bestemmingsplan twee archeologische bestemmingen opgenomen. Het gaat daarbij om zogenaamde dubbelbestemmingen. Dat wil zeggen dat de regelingen voor de archeologische waarden naast de andere aan de gronden toegekende bestemmingen (Agrarisch, Tuin en Wonen - Knooperf) geldt.

Met de archeologische dubbelbestemming worden de mogelijke archeologische waarden zoals die zich in de bodem kunnen bevinden beschermd. De bescherming is vormgegeven door het opnemen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden in de bodem. Een aanvraag behorende bij een dergelijke omgevingsvergunning dient vergezeld te zijn van een archeologisch onderzoek.

5.3 Bijzondere aspecten

Naast de regels ten aanzien van specifieke bestemmingen, zijn in het plan ook algemene regels opgenomen. Deze regels gelden onafhankelijk van het type bestemming. De belangrijkste van de algemene regels zijn de volgende.

Algemene bouwregels

In de Algemene bouwregels is geregeld dat bestaande legale afwijkingen ten aanzien van voorgeschreven maatvoeringen zijn toegestaan. Deze worden daarmee niet onder het overgangsrecht geplaatst.

Algemene afwijkingsregels

In de Algemene afwijkingsregels zijn enkele bepalingen opgenomen die het mogelijk maken om op ondergeschikte punten van het plan af te wijken:

• het met 10% afwijken van in het plan aangegeven maten en percentages;
• het bouwen van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen tot een maximaal oppervlak van 30 m² en een hoogte van 3 meter;
• het bouwen van antennemasten tot een bouwhoogte van 20 meter en telecommunicatiemasten tot een bouwhoogte van 40 meter, mits op een minimale afstand van 50 meter tot woningen en mits eerst, indien mogelijk, gebruik wordt gemaakt van al aanwezige hoge gebouwen en masten en rekening wordt gehouden met het voorkomen van hinder voor omwonenden en het berokkenen van schade aan landschap, cultuurhistorie en ecologie;
• het onder voorwaarden uitoefenen van een bed and breakfast;
• het onder voorwaarden vestigen van een bedrijf aan huis.

Algemene wijzigingsregels

In de Algemene wijzigingsregels zijn ook enkele regelingen opgenomen waarmee de gemeenteraad aan burgemeester en wethouders de mogelijkheid geven om op enkele punten van het plan af te wijken. Het gaat daarbij om:

• de mogelijkheid om de ligging van grenzen van bestemmings- en bouwvlakken onder voorwaarden met 10% te verkleinen of vergroten;
• het wijzigen van de Staat van Bedrijfsactiviteiten indien nieuwe ontwikkelingen dit wenselijk maken;
• het aanpassen van de dubbelbestemmingen voor archeologie. Zo kan de dubbelbestemming komen te vervallen in uit onderzoek blijkt dat geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Doel van de grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

Het plan betreft een particulier initiatief, waarvan alle kosten en risico's voor rekening van de initiatiefnemers komen. Dat geldt ook voor mogelijke planschadevergoedingen waaromtrent een verhaalsovereenkomst met de gemeente zal worden gesloten voorafgaand aan de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan.

Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

De gemeente en de grondeigenaar zullen een (anterieure) overeenkomst sluiten. Daarin worden afspraken gemaakt over het kostenverhaal conform artikel 6.12 Wro. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins' verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan is dus niet vereist.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg conform artikel 3.1.1. Bro

Het voorontwerp bestemmingsplan is aan de relevante instanties toegezonden in het kader van het overleg als bedoeld in art. 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening. De provincie is in hoofdlijnen akkoord.

Op basis van de reactie van de provincie is het plan op een aantal punten gewijzigd.

Landelijk gebied - Publiek Programma van Eisen

• De provincie vraagt het bestemmingsplan en inrichtingsplan te controleren op de eisen zoals vastgelegd in het Publiek Programma van Eisen (PPE). De aanwezige en te ontwikkelen landschappelijke kwaliteiten dienen goed worden geborgd. De provincie wijst daarbij op aanpassing van de voorwaardelijke verplichting van de paden en de regeling voor de steilrand in het bestemmingsplan en het inrichtingsplan. Tevens vraagt de provincie de te herstellen waterlopen te bestemmen als 'Water'. Ook geeft zij aan dat aanvullende bijgebouwen dienen te worden voorkomen. Bovendien wordt geadviseerd de bestemming 'Gemengd' om te zetten in een woonbestemming.
• Hiertoe is de voorwaardelijke verplichting aangepast. Zo is de aanduiding 'pad' uitgebreid op basis van het PPE. Het inrichtingsplan is aangepast, de steilrand en de naastgelegen greppel zijn daarin opgenomen. De regeling voor bescherming van de steilrand is aangepast in het bestemmingsplan.
• In overleg met het waterschap is afgesproken dat alleen de A-watergangen bestemd worden als water. In het plangebied bevinden zich geen A-watergangen. De regeling voor bijbehorende bouwwerken is aangepast, zodat deze beter afgestemd is op het PPE en het initiatief. De bijgebouwen dienen binnen het bouwvlak voor het hoofdgebouw te passen. De provincie heeft een voorkeur voor het gebruik van de bestemming wonen, in plaats de bestemming gemengd.
• De benaming van de bestemming 'Gemengd' is aangepast naar een woonbestemming. Ook is de detailhandel en horeca binnen de bestemming nader ingeperkt.
• In paragraaf 4.8 is ingegaan op de omliggende bedrijven. Hieraan zal worden toegevoegd dat agrarische bedrijven op geruime afstand van het perceel liggen en niet worden beperkt door onderhavige ontwikkeling.
• De provincie wijst op de positie van de nieuwe woning op de plaats van de vroeger aanwezige boerderijwoning en de gedraaide positie van woning A. De provincie ziet verbeteringsmogelijkheden voor de inrichting van het erf.
  Het bouwvlak van woning A is gelijk aan de huidige positie van woning A. de ligging wordt niet gewijzigd.
  Het inrichtingsplan is overigens gedeeltelijk aangepast naar aanleiding van de opmerkingen van de provincie over de inrichting.
• Op advies van de provincie is verwezen naar het nieuwe Bodem-, Water en Milieuplan 2016 - 2O21, Provincie Utrecht.
• Een deel van het plangebied is aardkundigwaardevol gebied op basis van de Provinciale Verordening (PRV), kaart landschap. In de toelichting is hieraan aandacht besteed, en de regels zijn hierop aangepast.

6.2.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is voor een periode van zes werken voor een ieder ter inzage gelegd. Deze ter inzage legging is bekend gemaakt in de Staatscourant en het gemeente blad online op www.leusden.nl. Er zijn naar aanleiding van de ter inzage legging zienswijzen ingediend.

De zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording zijn opgenomen in de 'Nota beantwoording zienswijzen'.