't Spieghel - Buitenplaats

4.2 "De Buitenplaats" en woon-werkkavels "Het Lint"

4.2.1 Het planconcept

De invulling van het kantorenpark "De Buitenplaats" is geïnspireerd door de landgoederen die in de omgeving van 't Spieghel voorkomen. Het is de bedoeling om een zevental kleine 'Buitens' (kantoorpanden) speels rond de ontsluitingsweg van het gebied te situeren. Op enkele plekken kunnen deze buitens in tweeën worden gesplitst. De kantoren dienen van hoogwaardige kwaliteit te zijn. Eenheid in verschijning wordt verkregen door te sturen op kleurstelling. Door de panden allemaal een specifieke uitstraling te geven maar wel dezelfde kleurstelling te realiseren zorgt dit voor een kenmerkende beleving van het kantorenpark. Deze beleving wordt verder versterkt door een karakteristiek waterelement, de Leliesingel grotendeels om het gebied heen te leggen. De Leliesingel aangevuld waar nodig met begroeiing, omsluit het gebied en zorgt voor een natuurlijke veiligheid. De buitenruimte krijgt een bosachtig karakter met grasvelden en typische buitenplaatselementen als rododendrons die de overgang van de weg naar het gebouw vormen.

Ook de buitenruimte wordt gekenmerkt door eenheid in uitvoering. Het parkeren wordt aan de ontsluitingsweg gerealiseerd. Hierdoor wordt de verharding optimaal gebruikt en blijft veel ruimte beschikbaar voor groen.

Het kantorenpark "De Buitenplaats" wordt ontsloten via de Spieghelweg die aansluit op de Randweg en is zodoende goed bereikbaar vanaf de A28. De aansluiting van de Spieghelweg op de Randweg is sinds enkele jaren geregeld door middel van een verkeersregelinstallatie. Ook de bedrijven Eurofleur, SITA en de gemeentelijke milieustraat worden via de Spieghelweg op de Randweg ontsloten.

Woon-werkkavels
Aan de zuid- en oostzijde van de Leliesingel worden kleinschalige woon-werkkavels gerealiseerd. Deze kavels worden ontsloten op de Ursulineweg en zorgen voor een goede aansluiting en overgang naar de omgeving van het kantorenpark "De Buitenplaats". In totaal gaat het om een vijftal woon-werkkavels.

De bebouwing van de woon-werkkavels sluit aan bij de huidige opzet van de Ursulineweg. De bedrijfsruimtes worden of geïntegreerd in het woongedeelte dan wel geplaatst aan de achterzijde van de woningen. Afzonderlijke bedrijfsruimtes krijgen een neutrale kleur zodat het accent op de woning ligt.

4.2.2 Het programma

Ten behoeve van de ontwikkeling van het kantorenpark "De Buitenplaats" worden alle bestaande gebouwen die in het plangebied staan gesloopt. In totaal wordt in het plangebied circa 15.000 m2terrein uitgegeven voor hoogwaardige kantoren. Uitgangspunt is om in totaal 10.500 m2 aan brutovloeroppervlakte voor kantoren te realiseren.
Rondom het kantorenpark "De Buitenplaats" is voor 15.500 m2 ruimte beschikbaar voor woon-werkkavels. De kavels aan de zuidzijde, ongeveer 11.000 m2, zijn reeds bestemd in het bestemmingsplan 't Spieghel. De overgebleven, circa 4.200 m2, worden in dit bestemmingsplan bestemd voor woon-werkkavels. Aangezien de kavels aan de oostzijde van het kantorenpark over het algemeen kleiner zijn geldt hier een oppervlakte voor van ten minste 750 m2 en ten hoogste 1.000 m2.

4.2.3 Uitwerking "De Buitenplaats"

Vormgeving
In het kantorenpark "De Buitenplaats" wordt in totaal een oppervlakte van circa 15.000 m2uitgegeven. De precieze oppervlakte wordt bepaald door de vraag of de weg wel of niet in de collectieve buitenruimte wordt opgenomen. Het uitgangspunt is om in het kantorenpark zeven kantoorpanden te realiseren. Voor enkele kantoorpanden wordt de flexibiliteit opgenomen door de mogelijkheid te bieden ze in tweeën te splitsen. De kantoorpanden krijgen aan de zijde van de Randweg een maximale hoogte van 15,6 meter. De overige kantoorpanden in het gebieden dienen minimaal 11,7 meter hoog te worden. De locatie van de kantoorpanden, die zichtbaar zijn vanaf de Randweg, bepalen in belangrijke mate de beleving en de kwaliteit van het gebied. Om er voor te zorgen dat de ontwikkeling van "De Buitenplaats" daadwerkelijk een kwaliteitsimpuls voor het 't Spieghel is, worden aan de kantoorpanden bijzondere kwaliteitseisen gesteld.

Groenstructuur
Het groen wordt vooral gerealiseerd in de collectieve buitenruimte. De gemeente Leusden is verantwoordelijk voor de aanleg. Het groen sluit aan bij de beleving van een buitenplaats en heeft enerzijds een bosachtig karakter ter plaatse van de gebouwen en anderzijds grasvelden tussen de bebouwing en de ontsluiting en parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen worden omgeven door haagstruweel van rododendrons.

Waterstructuur
De Leliesingel, een rechthoekig water rondom "De Buitenplaats", voorziet in de behoefte aan extra waterberging. Het aantal vierkante meters oppervlaktewater dient circa 5.950 m2 te bedragen. Met dit aantal vierkantemeters wordt voldaan aan de waterbergingscompensatie-eis. De afwatering van de Leliesingel vindt plaats in de richting van De Horst en het Valleikanaal, bestaande afvoersloten worden hierop aangepast. Door de ligging van de gasleiding, wordt de Leliesingel niet volledig langs de Randweg doorgetrokken, maar eindigt deze in een soort vijver.

Ontsluitingsstructuur
Het kantorenpark "De Buitenplaats" wordt via de Spieghelweg ontsloten op de Randweg. Vanwege de ligging van een gasleiding nabij het kruispunt van de Spieghelweg en de Randweg is in de afgelopen jaren de rotonde vervangen door een kruispunt met verkeersregelinstallatie. Speciaal voor calamiteitenverkeer is er een tweede uitgang aan de zuidzijde van het gebied.

De kantoorpanden zijn geplaatst rond een centraal gelegen ruimte die voor de interne ontsluiting zorgt. Rond deze ruimte wordt geparkeerd. In combinatie met een groene aankleding kunnen op deze manier ruim 200 parkeerplaatsen worden aangelegd. Hiermee wordt voldaan aan de norm van 2 parkeerplaatsen per 100 m2 brutovloeroppervlakte aan kantoor. Daarnaast heeft dit als voordeel dat de ruimte zelf ook gebruikt kan worden voor het in- en uitsteken van de parkeerplaatsen, waardoor meer ruimte overblijft voor het groen.

Fietsers en voetgangers kunnen via de Kwekersweg, die haaks op de Randweg ligt, het plangebied bereiken. Verder wordt een fietsaansluiting gemaakt tussen de Ursulineweg en het fietspad langs de Randweg.

Zichtlijnen
Het kantorenpark "De Buitenplaats" is vanaf de Randweg goed zichtbaar, enkele kantoorpanden aan de noordzijde zijn blikvangers en zijn het visitekaartje van Leusden. Voor de uitstraling van het gebied is het van belang dat deze zichtlijn optimaal wordt ingericht.
De gewenste sfeer is een bosachtige buitenplaats. Met name de situering van de kantoorpanden in de groene setting is belangrijk om deze gewenste sfeer, bij één van de entrees van Leusden te realiseren.

Veiligheid
Het gebied wordt grotendeels omsloten door de Leliesingel en is alleen toegankelijk via de Spieghelweg. Door een doordachte positionering van groen tussen de Leliesingel en de Spieghelweg zijn er voldoende mogelijkheden de inbraakveiligheid van het gebied te optimaliseren. Aan de zuidkant van kantorenpark "De Buitenplaats" wordt een tweede ontsluiting aangelegd die alleen dienst doet bij calamiteiten.

Bij de locatie van de kantoorpanden is het van belang om rekening te houden met de aanwezigheid van de hogedrukaardgasleiding, het gasvulpunt (langs de Randweg) en de luchtkwaliteit.

4.2.4 Uitwerking De Woon-werkkavels

Langs de Ursulineweg worden ten zuiden en ten oosten van het kantorenpark "De Buitenplaats" nieuwe woon-werkkavels aangelegd. De nieuwe woon-werkkavels ten zuiden van "De Buitenplaats" zijn reeds geregeld in het bestemmingsplan 't Spieghel 2010. De woon-werkkavels ten oosten van "De Buitenplaats" dienen middels het voorliggende bestemmingsplan gefaciliteerd te worden.

Het is de bedoeling om op diverse locaties woon-werkkavels toe te voegen met een oppervlakte tussen de 750 m2 en 1.000 m2. Op deze kavels kunnen woon-werkwoningen worden gerealiseerd. Het betreft vrijstaande woningen waar specifieke werkruimten onderdeel van uitmaken.

Losse bedrijfsruimten zijn binnen het bouwvlak toegestaan, mits de hoogte van deze bebouwing niet hoger is dan 4 meter. Het maximaal te bebouwen oppervlak binnen een bouwvlak bedraagt 35%. Het maximaal te bouwen volume is twee bouwlagen met een kap (50% van een volledige verdieping).

In totaal is ongeveer 4.200 m2 terrein beschikbaar voor de ontwikkeling van circa 5 woon-werkkavels. Het lint van woon-werkkavels langs de Ursulineweg krijgt een groen karakter doordat de kavels op de zijgrenzen beplant worden met circa 3 meter hoog haagstruweel. Aan de achterzijde worden zwarte elzen geplant op openbaar gebied, aan de voorzijde vormt een sloot de overgang van de voortuinen naar de Ursulineweg. Aan de kant van de weg zal door middel van het gemeentelijke onderhoud een natuurlijke vegetatie ontwikkeld worden. De voortuinen mogen uitsluitend van een groene inrichting worden voorzien en de bebouwing op naast elkaar gelegen kavels mag niet in dezelfde voorgevelrooilijn staan. Dit om het informele beeld van de Ursulineweg te versterken.

De ontsluiting van de woon-werkkavels vindt plaats via de Ursulineweg. Omdat de Ursulineweg zijn kleinschalige karakter behoudt, legt dit beperkingen op aan de aard van de bedrijvigheid. Bijvoorbeeld voor wat betreft de verkeersaantrekkende werking of geluidsoverlast.

4.2.5 Beeldkwaliteit

De Buitenplaats
Het kantorenpark "De Buitenplaats" is gelegen op een zeer representatieve plek aan de entree van Leusden vanaf de A28. De inrichting van "De Buitenplaats" refereert aan een landgoed. De Leliesingel rondom het gebied en het bosachtige karakter met een open plek in het midden bepalen het beeld. Langs de Randweg zijn twee kantoorpanden de 'blikvangers'. Om bij de ontwikkeling van het gebied er voor te zorgen dat het kantorenpark "De Buitenplaats" daadwerkelijk kwaliteit uitstraalt is in het Masterplan een apart hoofdstuk gewijd aan de beeldkwaliteit. De belangrijkste kwaliteitseisen voor "De Buitenplaats" zijn:

• de afstand van een gebouw tot de kavelgrens bedraagt minimaal 5 meter;
• de kantoorpanden langs de Randweg die als 'blikvangers' worden gezien dienen te beschikken over een open, uitnodigende gevel, met een duidelijke gevelverdeling en aansluiting bij de menselijk maat en schaal. De andere kantoorpanden dienen met de meest representatieve gevel georienteerd te zijn op de centrale open plek;
• voor behoud van de representatieve uitstraling dienen rondom de kantoorpanden geen hekken geplaatst te worden;
• eenheid in de bebouwing door eenzelfde kleurstelling;
• de maximale bouwhoogte van kantoorpanden mag aan de zijde van de Randweg 15,6 meter bedragen en aan de zijde van het wonen langs de Ursulineweg 11,7 meter;
• reclame-uitingen dienen onderdeel uit te maken van de gevel. Het gebruik van felle kleurencombinaties is niet toegestaan.

Woon-werkkavels
Voor de inrichting van de woon-werkkavels gelden de volgende regels:

• woonhuis aan voorzijde is beeldbepalend, eventuele afzonderlijke bedrijfsruimte altijd aan de achterzijde van de kavel;
• maximaal bebouwingspercentage 35%;
• minimale diepte voortuin 5 meter, groene inrichting, groene erfafscheiding;
• maximaal 40% van de kavelbreedte bebouwen (tot 5 meter achter voorgevelrooilijn);
• minimaal 2 meter van de zijerfgrens af bouwen;
• minimaal 5 meter vanaf de achtererfgrens bouwen;
• parkeren op eigen terrein. Garages dienen 5,5 m achter de voorgevelrooilijn geplaatst te worden; Opstelplekken ten behoeve van parkeren dienen eveneens achter de voorgevelrooilijn te liggen.
• inrit maximale breedte 3 meter;
• de bouwhoogte van de woning bedraagt maximaal 9 meter. Daarbinnen is plaats voor maximaal 2 lagen en een kap. Voor de hoogte van een bouwlaag wordt uitgegaan van 3 meter. Als er afzonderlijke bedrijfsruimte achter op de kavel staat is deze maximaal 4 meter hoog (met eventueel een kap).

• de bebouwing dient altijd uitgevoerd te worden met een kap. Dit mag ook een lessenaarskap zijn;
• de nok van de bebouwing staat altijd haaks op de weg;
• hoofdmateriaal baksteen: oranje, rood, bruin, paars. De woning mag ook wit gestuukt of gekeimd zijn.

Doorwerking in het bestemmingsplan
De beeldkwaliteiteisen uit het Masterplan zijn voorzover dit mogelijk is doorvertaald in de regels behorende bij dit bestemmingsplan. Het gaat hier met name om de eisen die betrekking hebben op de hoogte, omvang en situering van de bebouwing. Het gebruik van bepaalde materialen kan niet door middel van het bestemmingsplan worden afgedwongen, hiervoor dient een koppeling met het Masterplan gemaakt te worden. Om het beeldkwaliteitsniveau op het kantorenpark "De Buitenplaats" zo hoog mogelijk te houden, wordt een apart beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan gaat onderdeel uitmaken van de Welstandsnota en dient op deze manier als toetsingskader voor nieuwe bouwplannen.