't Spieghel - Buitenplaats

2.3 Beleid gemeente Leusden

2.3.1 Masterplan 'het visitekaartje van Leusden, 2006

Het Masterplan vormt een belangrijk tussenstation op weg naar de beoogde herontwikkeling van 't Spieghel. Het Masterplan geeft aan hoe de gemeente Leusden dit bedrijvengebied wil vormgeven en welke randvoorwaarden zij stelt aan de verdere realisatie.

Belangrijk voor de ontwikkeling van 't Spieghel is de doelstelling om de functie van groene geledingszone te handhaven en zo mogelijk te versterken. Deze doelstelling werkt voor de verschillende delen van 't Spieghel verschillend uit. Voor het gebied "De Buitenplaats" is met name de volgende doelstelling van belang:

• De toekomstige ontwikkelingen tussen Kwekerspad, Ursulineweg en Randweg passen bij het karakter van de groene geledingszone. Het hier verrijzende bedrijventerrein is een verbijzondering van de groene geledingszone en daardoor meer dan een gebruikelijk bedrijventerrein. Deze verbijzondering wordt vooral gezocht door hoogwaardige gebouwen te realiseren in een omgeving die is ingepast en aangepast aan het omringende landschap en bestaande bebouwing.

De concrete uitgangspunten van het Masterplan die van toepassing zijn op dit bestemmingsplan worden in Hoofdstuk 4 uitvoerig beschreven.

2.3.2 Visie 2010: Bouwen aan een krachtig Leusden

De gemeente Leusden heeft een ontwikkelingsvisie opgesteld, waarin de hoofdlijnen zijn aangegeven voor de ontwikkelingsrichtingen op het gebied van wonen, werken en welzijn. Een vitaal Leusden wordt daarbij vooropgesteld waarbij het sociale en culturele welzijn, de ruimtelijke ontwikkeling, economie, verkeer en vervoer en het landelijk gebied belangrijke aspecten zijn.

De visie kan op hoofdlijnen als volgt worden samengevat:

• Op sociaal en cultureel vlak streeft men naar een krachtige en zelfstandige samenleving. Het behoud en de verbetering van maatschappelijke kwaliteiten is van groot belang. Dit wil zeggen dat actief ingespeeld moet worden op de veranderende samenstelling van de bevolking;

• Leusden wil zich inzetten voor behoud en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Onder ruimtelijke kwaliteit wordt verstaan: Een gevarieerd woonmilieu met stedelijke voorzieningen in een landelijke omgeving;
• Benadrukking van de ligging in de overgang tussen de Utrechtse Heuvelrug en de Gelderse Vallei; Actieve oriëntatie op het buitengebied.
• Doelstellingen zijn het terugdringen van het woningtekort en het zorgvuldig afbouwen van de randen van Leusden.
• Daarnaast wil Leusden de kwaliteit van het buitengebied versterken. De ontwikkeling van de natuur- en milieukwaliteit in aantrekkelijke landschappen staat voorop, onder meer door het realiseren van ecologische verbindingszones. Voorts wenst de gemeente verbreding van de activiteiten in het buitengebied.
• Naast (duurzame en biologische) landbouw worden landschapsonderhoud en recreatief medegebruik nieuwe inkomstenbronnen in het landelijk gebied. Tenslotte verdienen het openbaar vervoer en het winkelcentrum aandacht.

Het plangebied is gelegen aan de westelijke rand van Leusden en maakt zodoende deel uit van het randstedelijk gebied. Door in het gebied bedrijvigheid en woon-werkkavels in een groene omgeving te realiseren wordt aangesloten bij de plannen voor de herinrichting van 't Spieghel. De invulling kan gezien worden als een aanvulling op de stedelijke voorzieningen binnen Leusden en zorgt voor een passende invulling van dit randstedelijke gebied.

2.3.3 Onderzoek bedrijfsruimte

Het adviesbureau BRO heeft in juli 2007 onderzoek gedaan naar de ruimtebehoefte van bedrijven in de gemeente Leusden. Dit onderzoek is een actualisatie van eenzelfde onderzoek uit 2002. In het onderzoek van 2007 wordt het volgende geconcludeerd:

• De toekomstige vraag naar ruimte zal in de toekomst verder dalen. Oorzaken hiervan zijn een krimpende beroepsbevolking en een dalende behoefte aan ruimte per werknemer. Daarnaast wordt er steeds meer ingezet op intensief ruimtegebruik.
• De groeicijfers van de werkgelegenheid zijn in Leusden vele malen hoger dan de groeicijfers van Nederland, provincie en het Gewest. Deze groei is voornamelijk toe te schrijven aan de zakelijke dienstverlening.
• Berekening op de vraag naar ruimte voor bedrijventerrein en kantoren in Leusden op basis van de nieuwe BLM, laat voor beide gevallen een minder grote vraag zien dan in het onderzoek van 2002 wordt voorspeld.
• Het model voorspelt een vraag van 0,25-0,5 hectare netto bedrijventerrein per jaar voor Leusden, gebaseerd op het scenario TM en een behoefte van +/- 600 m² bvo (bedrijfsvloeroppervlak/ bruto vloeroppervlak) aan kantoorruimte per jaar.
• Het toepassen van een groeipercentagecorrectie voor de zakelijke dienstverlening voor 2006-2010 op 600-1.900 m² bvo per jaar te liggen. Daarna zal de behoefte liggen tussen circa 600 - 800 m² bvo per jaar.
• Op dit moment ligt er tenminste al een ruimtevraag van 3,4 hectare + 1,25 - 3 hectare aan vraag die tussen 2002 - 2006 niet gefaciliteerd is. Dit is wel een minimum. Hierin is niet de behoefte meegenomen van bedrijven die uit willen breiden op eigen terrein. Voor kantoren ligt er op dit moment al een behoefte van minimaal 5.250 m².

In dit bestemmingsplan wordt aangesloten bij de uitgangspunten uit het onderzoek. De woon-werkkavels en kantoren worden in overleg met marktpartijen ontwikkeld. In eerste instantie zijn de woon-werkkavels gericht op de lokale behoefte en wordt hiermee ingespeeld op de lokale vraag.

2.3.4 Groenbeleidsplan 2005

Het groenbeleidsplan heeft tot doel de kwaliteit van het openbaar groen te behouden en te versterken teneinde een structurele bijdragen te leveren aan de ruimtelijke kwaliteit waarbij wonen, werken en welzijn binnen de gemeente Leusden gediend zijn.

Wijk overschrijdend groen:

Uit het groenbeleidsplan komt naar voren dat de groene hoofdstructuren niet altijd zichtbaar zijn in het straatbeeld. Leusden heeft een besloten, groen natuurlijk karakter. Geconstateerd is dat er geen aansluiting van de bomenstructuur bij de hiërarchie van de wegenstructuur aanwezig is. Hier liggen kansen om de herkenbaarheid, oriëntatie en beleving te vergroten. Daarnaast wordt in het groenbeleidsplan een koppeling gelegd tussen openbaar groen in de bebouwde kom en ecologisch groen buiten de bebouwde kom.

Het groenbeleidsplan vertaalt zich in de "6 GROENE REGELS".

• 1. De huidige groenstructuur behouden en versterken.
• 2. Versterken oriëntatie en herkenbaarheid door boomstructuur.
• 3. Vergroten van de herkenbaarheid in inrichting en beheer.
• 4. Herkenbaarheid en karakter voor entrees en kleine parken.
• 5. Behouden en ontwikkelen van ecologische waarden.
• 6. Verankering van flankerend beleid in groenbeleid en planontwikkeling.

Het plangebied grenst met de noordzijde aan de Randweg. De bermen van de Randweg zijn in dit bestemmingsplan specifiek als groen bestemd. Door deze stroken als groen te bestemmen behouden ze hun uitstraling en blijven ze van waarde voor de uitstraling van het openbaar gebied.

2.3.5 Antennebeleid

Door het toenemende gebruik van mobiele telecommunicatie moeten er in toenemende mate antennemasten worden geplaatst. Het antennebeleid is vastgesteld door de gemeenteraad op 2 april 2010 en maakt het mogelijk om binnen de bebouwde kom antennemasten ten behoeve van telecommunicatie te plaatsen.

In het beleid zijn enkele uitgangspunten opgenomen. Zo dienen antenne-installaties zoveel mogelijk aan de randen van woonwijken en gebieden zonder een overwegende woonfunctie te worden geplaatst. Daarnaast moeten operators zoveel mogelijk van elkaars masten gebruik maken (site-sharing), mogen vrijstaande antenne-installaties in principe niet hoger zijn dan 40 meter en moeten ze worden geplaatst op minimaal 50 meter afstand van woningen. Bij een nieuwe vergunningaanvraag voor het plaatsen van een mast moet een goed communicatieplan worden opgezet om betrokkenen open te informeren.

In de regels behorende bij dit bestemmingsplan worden de uitgangspunten zoals verwoord in het antennebeleid overgenomen.

2.3.6 Beleidsnotitie Bed & Breakfast bij woningen

Het doel van het beleid is om Bed & Breakfast voorzieningen bij woningen te stimuleren in goede afstemming met de ruimtelijke ordening en met bescherming van de (woon-)omgeving. Tot kort geleden was het alleen in het buitengebied geregeld. Deze beleidsnotitie geldt echter voor het gehele gemeentelijk grondgebied, dus ook het stedelijk gebied. Afhankelijk van de grootte van het bestaande woonhuis en omgevingskenmerken is de toelaatbare grootte van een Bed & Breakfast variabel. De inpassing van een Bed & Breakfast voorziening bij een woonhuis vereist maatwerk en dient aan bepaalde voorwaarden te worden verbonden.

In de regels behorende bij dit bestemmingsplan wordt voor de woon-werkkavels ingespeeld op de mogelijkheid om een bed & breakfast te exploiteren. Deze mogelijkheid sluit aan bij de uitgangspunten uit de beleidsnotitie.