De Hilt

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor de locatie De Hilt gelegen aan de Hasselaarlaan ter hoogte van nummer 1 in Eemnes is het planvoornemen om de voormalige locatie van een multifunctioneel centrum te herontwikkelen naar woningbouw. Het plan voorziet in de realisatie van 54 woningen in de vorm van grondgebonden woningen en appartementen. De woningen worden gerealiseerd in een groene omgeving met daarbij horende verkeers- en groenvoorzieningen.

In het vigerende bestemmingsplan 'Kern Eemnes' is het plangebied bestemd voor 'Sport', 'Maatschappelijk' en 'Groen'. De realisatie van woningen is niet mogelijk binnen deze bestemmingen. Een afwijking van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

In het bestemmingsplan wordt gedetailleerd de toekomstige situatie vastgelegd conform de voor het plan gemaakte verkaveling.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de Hasselaarlaan (ter hoogte van nr. 1) in Eemnes. Het plangebied is kadastraal bekend als een deel van perceelnummer 4370, sectie A gemeente Eemnes. Het plangebied ligt in de Noordbuurt. Het plangebied grenst aan woningen aan de Veldweg (westzijde), woningen aan de Hasselaarlaan (oostzijde), groenstrook (noord- en westzijde) en woningen aan de Laarderweg (zuidzijde). Ten noorden van het plangebied ligt een watergang.

Afbeelding ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

In het vigerende bestemmingsplan ''Kern Eemnes'' (2013), is het plangebied bestemd voor 'Sport', 'Maatschappelijk' en 'Groen'. Binnen de enkelbestemming 'Sport' zijn de functieaanduidingen 'Maatschappelijk' en 'Sporthal' opgenomen. De functie wonen is niet toegestaan binnen de geldende bestemmingen. Daarnaast wordt de bebouwing buiten het aangewezen bouwvlak gebouwd. De maximaal toegestane bouwhoogte van 13 meter wordt niet overschreden. Het plan is daarmee op onderdelen in strijd met de geldende bouwregels. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om het plan voor de herontwikkeling van de locatie planologisch mogelijk te maken.

De locatie die bestemd is voor 'Maatschappelijk' is een bestaande functie die gehandhaafd blijft en derhalve overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan ook voor 'Maatschappelijk' wordt bestemd.

Ter plaatse van het plangebied geldt ook de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie hoge verwachting'. De met deze bestemming aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Archeologisch onderzoek is nodig indien de werkzaamheden een oppervlakte van meer dan 200 m2 beslaan en graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm moeten plaatsvinden. Een archeologisch onderzoek is uitgevoerd, dit wordt nader toegelicht in paragraaf 4.7.

Afbeelding uitsnede vigerend bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het planvoornemen toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid behandeld. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de onderzoeken en beoordelingen van verscheidene milieuaspecten toegelicht. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het plan beschreven. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de juridische planvorm beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied was in gebruik als een multifunctioneel centrum, waarin een sporthal, diverse vergaderzalen en een kantine waren gevestigd. Het plangebied ligt tussen de bestaande woningen aan de Hasselaarlaan, de Veldweg en de Laarderweg. Ten noorden van het plangebied zijn twee basisscholen gesitueerd. Aan de noordzijde bevindt zich een waterstructuur. Het plangebied wordt rondom omringd door bestaande groenvoorzieningen en aan de west- en noordzijde ook door een fietspad. Aan de westzijde bevinden zich parkeerplekken. Binnen het plangebied, aan de zuidzijde, is een toneelvereniging gesitueerd.

De bestaande bebouwing van het multifunctioneel centrum is medio 2020 gesloopt teneinde de beoogde herontwikkeling te kunnen realiseren.

Afbeelding luchtfoto bestaande situatie (de bebouwing is medio 2020 gesloopt)

Afbeelding aanzicht plangebied, gezien vanaf de Hasselaarlaan (op 21-7-2020)

Afbeelding aanzicht plangebied, gezien vanaf de Hasselaarlaan (op 21-7-2020)

Afbeelding aanzicht plangebied, gezien vanaf de Hasselaarlaan (op 21-7-2020)

2.2 Toekomstige situatie

Voor het planvoornemen is een stedenbouwkundige visie gemaakt. Deze visie is als Bijlage 1 Stedenbouwkundig visie De Hilt bijgevoegd. De visie is op 29 juni 2020 vastgesteld door de gemeenteraad.

De stedenbouwkundige visie is uitgewerkt in een concept verkaveling (zie hiervoor ook onderstaande afbeelding). De concept verkaveling voorziet in de realisatie van woningen, groen, parkeren en een verkeersontsluiting. Deze verkaveling vormt de basis van dit bestemmingsplan.

Het planvoornemen betreft de realisatie van 31 woningen en een appartementenblok met daarin in totaal 23 appartementen. In totaal worden 54 woningen in het plangebied gerealiseerd. De water- en groenstructuur aan de noordzijde van het plangebied blijven onaangetast.

De grondgebonden woningen worden in de vorm van vrijstaande-, rij- en seniorenwoningen gerealiseerd. Ook worden er twee-onder één kapwoningen gerealiseerd. In het appartementengebouw komt een mix van appartementen van verschillende afmetingen. De appartementen worden op deze manier aan een bredere doelgroep aangeboden en het aanbod koopwoningen wordt hiermee vergroot. Daarnaast worden er koopwoningen gerealiseerd, waarvan voor een aantal woningen de prijsklasse onder de NHG-grens ligt.

De appartementen bestaan uit 4 lagen waarvan 1 laag wordt uitgevoerd als setback (een terugliggende bouwlaag), de totale bouwhoogte bedraagt 13 meter (dit is gelijk aan de bouwhoogte van de voormalige bebouwing van de Hilt). De rij, vrijstaande- en twee-onder één kapwoningen hebben een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 11 meter. De seniorenwoningen bestaan uit 1 laag met een kap en hebben een goothoogte van 3 meter en een bouwhoogte van 9 meter.

Het plangebied wordt voor verkeer ontsloten vanaf de Hasselaarlaan. Ter plaatse van de Veldweg wordt een calamiteitenontsluiting tussen het plangebied en de Veldweg aangelegd.

Binnen het plangebied, aan de zuidzijde, is een toneelvereniging gesitueerd. Dit gebouw blijft in de toekomstige situatie behouden en behoudt tevens zijn functie.

Afbeelding verkaveling plangebied

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. In de structuurvisie zijn drie hoofddoelen vastgesteld;

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen naar voren die van nationaal belang zijn. Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, zijn daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden. Op 1 januari 2017 is de geconsolideerde versie van het Barro in werking getreden. In het Barro zijn onder meer Rijksvaarwegen, grote rivieren en ecologische hoofdstructuur opgenomen. In het besluit is aangeven op welke wijze ruimtelijke plannen voor deze gebieden moeten zijn ingericht. Indien het bestemmingsplan niet voldoet aan het Barro dan moet het bestemmingsplan drie jaar na inwerkingtreding van het besluit worden aangepast. Het plangebied ligt niet binnen een invloedssfeer van het Barro.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Bro is met ingang van 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen (artikel 3.1.6). De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro luidt als volgt:

De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

In subparagraaf 3.1.4 Onderbouwing ladder is de onderbouwing van de laddertoets opgenomen.

3.1.4 Onderbouwing ladder

De ladder is van toepassing bij stedelijke ontwikkelingen. Het planvoornemen betreft de realisatie van 54 woningen binnen stedelijk gebied. Zoals toegelicht in paragraaf 2.2 voorziet het planvoornemen in de realisatie van appartementen en grondgebonde woningen. De grondgebonden woningen worden in de vorm van vrijstaande-, rij- en seniorenwoningen en twee-onder één kapwoningen gerealiseerd.

In paragrafen 3.3 Regionaal beleid en 3.4 Gemeentelijk beleid is toegelicht dat er behoefte bestaat aan nieuwbouwwoningen, zowel in de regio als in de gemeente.

Binnen de provincie Utrecht is er een grote behoefte aan binnenstedelijke bouwlocaties. Tot 2040 is er behoefte aan ruim 100.000 woningen in Utrecht. Hiervan is slechts een deel reeds gevat in bestaande plannen. Het totale plantekort binnen de provincie wordt geschat op ca. 40.000 tot 50.000.

In de afgelopen decennia is de diversiteit aan huishoudensvormen toegenomen waardoor ook andere woningtypen nodig zijn. Voor de toekomst wordt een groei van het aandeel eenpersoonshuishoudens voorzien. In 2014 bedroeg het aandeel eengezinswoningen in de provincie 63,7% en het aandeel meergezinswoningen 36,3% van de totale woningvoorraad. In 2018 gaat het om 63,3% eengezinswoningen en 36,7% meergezinswoningen.

Doorstroming op de woningmarkt zorgt ervoor dat de woonvoorraad beter benut wordt naar gelang de woonbehoefte. Een onderzoek van de Provincie Utrecht heeft aangetoond dat wanneer er maatregelen worden getroffen om doorstroming te bevorderen, de verhuisketen daarmee langer wordt. In essentie betekent dat meer mensen een geschikte woning kunnen vinden die past bij hun levensfase.

De aanstaande vergrijzing brengt ook de vraag met zich mee of er ook specifiek woningen voor ouderen gebouwd moeten worden. Vanuit het idee dat een doorstroming van ouderen zal leiden tot een versneld aanbod van eengezinswoningen in de regio.

Planonderbouwing

Specifiek op regionaal niveau is er behoefte aan passend woningaanbod voor verschillende groepen mensen. Daarnaast is er sprake van een bevolkingsgroei, waardoor doorstroming op de woningmarkt op gang gebracht dient te worden. Specifiek op gemeentelijk niveau is er behoefte aan nieuwbouwwoningen, voldoende betaalbare sociale huurwoningen en woningen in de goedkope en middel dure huursector geschikt voor starters, maar ook voor senioren en rijwoningen voor gezinnen, die ook toekomstbestendig zijn. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 54 woningen (grondgebonden en gestapeld) in verschillende prijsklassen. Er worden zowel koopwoningen voor gezinnen als senioren gerealiseerd. Hiermee wordt voorzien in de toevoeging van woningen aan de lokale woningvoorraad. Daarnaast draagt het planvoornemen bij aan de realisatie van appartementen en grondgebondenwoningen in Eemnes, die tevens gebruikt kunnen worden als levensloopbestendige woningen.

Conclusie

Het planvoornemen is getoetst aan de ladder en voldoet hieraan.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht

Op 10 maart 2021 is de Omgevingsvisie provincie Utrecht vastgesteld. In de Omgevingsvisie provincie Utrecht wordt het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2050 beschreven.

Voor het planvoornemen is de volgende beleidslaag van belang:

• Vitale steden en dorpen

Vitale steden en dorpen

Mensen vinden de provincie Utrecht aantrekkelijk om in te wonen en te werken. De regio U16 en de regio Amersfoort behoren tot de meest gespannen woningmarktregio’s in Nederland. De grote steden Utrecht en Amersfoort, en ook de andere steden en dorpen in de provincie Utrecht, zijn een populaire vestigingsplaats voor zowel inwoners als bedrijven en groeien snel. De behoefte aan wonen en werken is fors. Door het toenemend aantal huishoudens houdt de druk op de woningmarkt aan. Tot 2050 zijn 170.000 tot 202.000 extra woningen nodig om aan de volledige behoefte te voldoen (bron: Primos 2020). Voor de periode tot 2040 (de scope voor programmeren in de Ontwerp Omgevingsvisie) is de opgave 133.200 tot 165.700 woningen. De provincie kiest er in algemene zin voor om de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen via binnenstedelijke en binnendorpse ontwikkeling. Naast de omvangrijke opgave krijgen kleinere steden en dorpen zo mogelijk passende ontwikkelruimte om te bouwen ten behoeve van lokale vitaliteit.

Afbeelding uitsnede kaart Vitale steden en dorpen Omgevingsvisie provincie Utrecht

De voorgenomen ontwikkeling draagt positief bij aan de invulling van de woningbehoefte binnen de provincie. Daarbij wordt binnen een bestaand stedelijk gebied ontwikkeld, waardoor het landelijk gebied niet wordt aangetast en de gemeente aantrekkelijk blijft om te wonen.

3.2.2 Interim omgevingsverordening

Op 10 maart 2021 is de Interim omgevingsverordening vastgesteld. De Interim omgevingsverordening bevat regels voor gemeenten. De regels zijn nodig om het provinciale ruimtelijke beleid te kunnen realiseren.

Het van toepassing zijnde artikel voor dit plangebied is:

• Artikel 9.15 Instructieregel verstedelijking

Artikel 9.15 Instructieregel verstedelijking

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking.
• 2. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken;
  • b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling;
• 3. Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan

Onderbouwing provinciaal beleid

Het planvoornemen voorziet in de transformatie van een voormalig multifunctioneel gebouw naar een woningbouwlocatie. Er is sprake van verstedelijking, omdat ten opzichte van het vigerende planologische regime nieuwe bouw- en functiemogelijkheden worden geboden voor de realisatie van woningbouw.

De realisatie van woningen in dit plangebied past binnen de omgevingsvisie en interim omgevingsverordening.

In paragraaf 3.1.4 is de ladderonderbouwing toegelicht. Uit deze onderbouwing volgt dat het planvoornemen een stedelijke ontwikkeling betreft. Deze ontwikkeling voorziet in de behoefte aan appartementen en grondgebondenwoningen in Eemnes. De ontwikkeling wordt geheel binnen stedelijk gebied gerealiseerd.

3.3 Regionaal beleid

De gemeente Eemnes valt binnen de regio Gooi en Vechtstreek. Voor de regio is een ‘Regionale Woonvisie 2016 – 2030’ vastgesteld. De regio richt zich op een passend woningaanbod voor jong en oud, rijk en arm, kleine of grote huishoudens en goed of slecht ter been. De regio ontleent haar identiteit voor een groot deel aan de diversiteit aan landschappen en woonmilieus en is daardoor een aantrekkelijk vestigingsgebied voor al deze groepen. Het behouden en, waar mogelijk, versterken van deze diversiteit aan woonmilieus waarborgt de vitaliteit van de regio ook in de toekomst.

Zeker tot 2040 wordt nog een groei van de bevolking voorzien. Het passend faciliteren van deze groei, in combinatie met het behoud van de natuur- en cultuurhistorische waarden, vormt de komende jaren één van de belangrijkste uitdaging voor de regio. Nieuwbouw zal nodig blijven en voorziet niet alleen in een directe woningbehoefte, maar wordt ook ingezet als strategisch instrument om de doorstroming in wijken op gang te brengen. De focus zal daarbij moeten liggen op binnenstedelijk bouwen en transformatie. Het behoud van de hoge ruimtelijke kwaliteit in de bebouwde omgeving is daarbij kaderstellend.

De realisatie van diverse woningen in dit plangebied vindt plaats binnen de bestaande bebouwingscontour (binnenstedelijk). Met de realisatie van deze woningen wordt een bijdrage geleverd aan het behoud van de hoge ruimtelijke kwaliteit van de bebouwde woonomgeving. De kwaliteit van het plan is nader toegelicht in paragraaf 2.2.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurplan Eemnes 2015

Op 28 juni 2004 is door de gemeenteraad van Eemnes het ‘Structuurplan Eemnes 2015 – Behoud door ontwikkeling’ vastgesteld en hiernaast is in 2011 een partiële herziening Structuurvisie opgesteld. Het structuurplan/structuurvisie dient als toetsings- en ontwikkelingskader voor de gemeente Eemnes. Het structuurplan is opgedeeld in een structuurplan voor de periode tot 2015 en is aangevuld met een doorkijk naar 2030. Het structuurplan ziet de ruimtelijke ordening als een doorlopend proces, waarbij wordt uitgegaan dat behoud van het bestaande karakter alleen mogelijk is door gericht en actief actie te ondernemen. Daarom is ‘ontwikkeling’ het uitgangspunt van dit structuurplan. De veranderingsprocessen die door ontwikkelingen op gang wordt gebracht worden in het structuurplan middels de lagenbenadering verkend. Binnen de lagenbenadering worden drie lagen onderscheiden, namelijk de ondergrond (groen en water), de netwerken (verkeer) en de occupatie (o.a. werken en wonen). Deze drie lagen zijn sturend voor de ruimtelijke ordening en de inrichting van het landschap.

De structuurplankaart fungeert als toetsingskader voor alle initiatieven die worden genomen voor ruimtelijke ontwikkelingen. Hierin is Eemnes opgedeeld in verschillende gebieden, waarvoor opgaven en uitgangspunten voor ontwikkeling zijn geformuleerd. Voor de Kern wordt beoogd: ‘de ontwikkeling van het nieuwe dorpscentrum, versterking van de aanwezige groenstructuur, ontwikkeling van (ouderen)woningen op vrijkomende locaties, reallocatie van voorzieningen, revitalisering van het bedrijventerrein Zuidbuurt en herinrichting van de Laarderweg tot verblijfsstraat’.

Er is een groot aantal programmapunten met betrekking tot de reallocatie van voorzieningen in de kern van Eemnes. De volgende uitgangspunten zijn van belang voor het duurzaam functioneren van de kern:

• reallocatie van enkele voorzieningen met daarbij voldoende aandacht voor de aansluiting van deze voorzieningen op het langzaam verkeer- en autonetwerk;
• ontwikkeling van enkele inbreidingslocaties met woningen voor ouderen.

Het planvoornemen voorziet in de ontwikkeling van nieuwe woningen en een versterking van de groenstructuur. De sloop van de voormalig multifunctionele gebouw, zorgt ervoor dat de inbreidingslocatie is vrijgekomen voor woningbouw. Het plan is niet in strijd met het structuurplan.

3.4.2 Toekomstvisie Eemnes 2030

De gemeente Eemnes heeft in 2008 een toekomstvisie opgesteld voor de periode tot 2020, met een doorkijk 2030. In de visie worden ontwikkelingen op het terrein van wonen, werken en voorzieningen onder de loep genomen en waar nodig bijgestuurd.

De toekomstvisie gaat uit van ‘behoud met ruimte voor dynamiek’. Hierbij wordt uitgegaan van de volgende hoofdlijnen:

• 1. het landelijke karakter, gemeenschapszin, groenvoorzieningen en de leefomgeving van het huidige Eemnes behouden;
• 2. tegelijkertijd binnen dat kader ruimte bieden voor dynamiek op het gebied van wonen, voorzieningenniveau (vooral door vergrijzing), bedrijvigheid en infrastructuur.

Voor wat betreft woningbouw heeft de toekomstvisie voor ogen dat bij de kwantitatieve bouwproductie gericht wordt op een uitbreiding van de woningvoorraad met gemiddeld 50 woningen per jaar (eigen behoefte – plus). Hierbij wordt gestuurd op een gestage bouwproductie, waarbij getracht wordt te voorkomen dat pieken en dalen ontstaan in de productie.

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 54 gedifferentieerde woningen. Hiermee wordt voorzien in de toevoeging van woningen aan de lokale woningvoorraad. Deze ontwikkeling levert daarmee een bijdrage aan de toekomstvisie. Er wordt rekening gehouden met het karakter van de omgeving van het plangebied door het inpassen van woningen die aansluiten op de omgeving.

3.4.3 Woonvisie Eemnes 2019-2023

De belangrijkste doelstelling van het lokale woonbeleid is om de woningvoorraad nu en in de toekomst, zo goed mogelijk af te stemmen op de woonwensen van de inwoners van de gemeente Eemnes. De samenstelling van de bevolking verandert, net als de woonwensen.

De belangrijkste prioriteiten van de gemeente is dat er voldoende betaalbare sociale huurwoningen beschikbaar zijn, dat nieuwbouwwoningen duurzaam en kwalitatief worden gebouwd, dat de woningvoorraad toekomstbestendig wordt gemaakt voor de bevolkingssamenstelling van de gemeente, dat bijzondere doelgroepen zich thuis voelen in de gemeente en dat de woonomgeving en leefbaarheid als prettig wordt ervaren.

Tot 2030 is sprake van een woningbehoefte van 590 tot 650 woningen. Wat vertaald kan worden naar een gemiddelde nieuwbouwproductie tussen 42 en 46 woningen per jaar.

Het planvoornemen voorziet in gedifferentieerde woningen voor de koopsector. De woningen zijn toekomstbestendig en worden op een zo duurzaam en kwalitatief manier gerealiseerd. De groene omgeving zorgt ervoor dat de leefbaarheid in het plangebied wordt vergroot. Ook draagt het plan bij aan het voorzien in voldoende woningaanbod om te voorzien in de woningbehoefte.

Het planvoornemen is samen met de woninglocatie Hink stap sprong, waar onder meer 29 sociale huurwoningen worden gebouwd, passend in de woonvisie.

3.4.4 Doelgroepenverordening 2020

Op 22 juni 2020 is de Doelgroepenverordening 2020 vastgesteld. De doelgroepenverordening heeft tot doel om de gemeente in staat te stellen invloed uit te oefenen op woningbouwprogramma's in nieuwbouwprojecten en vormt de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De doelgroepenverordening kan alleen worden toegepast (voor huur en koop) als het in het bestemmingsplan is vastgelegd

Een bestemmingsplan kan regels bevatten met betrekking tot sociale huurwoningen, geliberaliseerde woningen voor middenhuur, sociale koopwoningen of particulier opdrachtgeverschap op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening. Op grond van art. 3.1 Wro mogen er in de regels van het bestemmingsplan voor woningbouwcategorieën alleen percentages gerelateerd aan het plangebied opgenomen worden.

In het plangebied worden geen (sociale) huurwoningen gerealiseerd. Hierdoor is het op grond van de Doelgroepenverordening niet noodzakelijk om regels in het bestemmingsplan te stellen ten aanzien van woningbouwcategorieën.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of er ter plaatse van gevoelige functies, zoals wonen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is. De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast.

De richtafstanden zijn afhankelijk van het omgevingstype waarbinnen de milieugevoelige bestemming ligt. De VNG-handreiking gaat uit van de omgevingstypes rustige woonwijk/rustig buitengebied of gemengd gebied.

Beoordeling

In de omgeving van het plangebied bevinden zich een aantal milieubelastende functies.

Ten noorden van het plangebied ligt een enkelbestemming ''Maatschappelijk''. Deze functie valt onder de categorie onderwijs. Dit betreft basisschool De Hobbitstee aan de Aartseveen 70. Een richtafstand van 30 meter tot deze functie moet aangehouden worden. Voor het bepalen van de afstand is gemeten vanaf de grens van het dichtstbijzijnde bouwvlak, waarbinnen nieuwe woningen opgericht kunnen worden, tot aan de grens van het bestemmingsvlak van de milieubelastende functie. De werkelijke afstand bedraagt meer dan 30 meter.

Binnen het plangebied, aan de zuidzijde, ligt een enkelbestemming ''Maatschappelijk''. Aan de Hasselaarlaan 1C is een toneelvereniging gesitueerd. Een richtafstand van 10 meter tot deze functie moet aangehouden worden. De werkelijke afstand tot aan het dichtstbijzijnde bouwvlak is circa 15 meter.

Aan de zuidzijde van het plangebied aan de Laarderweg 52 ligt de enkelbestemming ''Detailhandel''. Een richtafstand van 10 meter tot deze functie moet aangehouden worden. De werkelijke afstand is circa 15 meter.

Ten zuidwesten van het plangebied ligt de enkelbestemming ''Bedrijf''. Deze gronden zijn bestemd voor bedrijven uit ten hoogste categorie B. Aan de Laarderweg 72 is een Groothandel in voedings- en genotmiddelen gevestigd. Een richtafstand van 50 meter tot deze functie moet aangehouden worden. De werkelijke afstand is circa 57 meter.

Ten zuidwesten van het plangebied ligt de enkelbestemming ''Horeca'' met een functieaanduiding tot en met horecacategorie 2. Aan de Laarderweg 74 is een Grandcafe gevestigd. Een richtafstand van 30 meter tot deze functie moet aangehouden worden. De werkelijke afstand is circa 126 meter.

Er zijn geen andere milieubelastende functies in de nabijheid van het plangebied aanwezig die mogelijkerwijs een goed woon- en leefklimaat belemmeren.

Conclusie

Het planvoornemen kan gezien vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering gerealiseerd worden.

4.2 Geluid

Kader

In de Wet geluidhinder (Wgh) is aangegeven dat langs alle wegen een geluidzone aanwezig is, met uitzondering van woonerven en wegen waarvoor een maximale snelheid geldt van 30 km/uur. Het plangebied is gelegen in een gebied waar een 30 km/uur-regiem geldt. Daarnaast is het plangebied niet gelegen in de geluidzone van een spoorlijn of een gezoneerd industrieterrein. Vanuit de Wgh is een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is in het kader van een goede ruimtelijke ordening, het akoestische klimaat inzichtelijk gemaakt. Het akoestisch klimaat wordt bepaald door alle aanwezige geluidbronnen samen. Aangetoond dient te worden dat als gevolg van de gecumuleerde geluidbelasting geen sprake is van onaanvaardbare negatieve effecten op het woon- en leefklimaat. Een wettelijk grenswaarde is hierbij niet aan de orde.

Onderzoek

AGEL adviseurs heeft voor het planvoornemen een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd, het rapport is als Bijlage 2 bijgevoegd.

Het plangebied is niet gelegen in de geluidzone van een weg, spoorlijn of gezoneerd industrieterrein, waardoor vanuit de Wet geluidhinder een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd.

Als toetsingskader is uitgegaan van een toetsing aan de Milieukwaliteitsmaat (MKM Lden). Hiertoe wordt de gewogen geluidbelasting (Lden) omgerekend naar de bijbehorende milieukwaliteitsmaat (MKM Lden).

In onderstaand tabel zijn de gecumuleerde geluidbelastingen weergegeven als gevolg van het verkeer op de Hasselaarlaan (30 km/uur-weg).

Tabel Overzicht cumulatieve geluidbelastingen per zijde

Het blijkt dat de MKM Lden op de grens van de bestemming als ‘goed’ of ‘redelijk’ is aan te merken. Alle bouwvlakken beschikken over twee of drie zijden die als ‘goed’ zijn te bestempelen, waardoor geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening vanuit akoestisch oogpunt.

Conclusie

Het aspect wegverkeerslawaai levert geen belemmering op voor het planvoornemen.

4.3 Externe veiligheid

Kader

Voor het milieuaspect externe veiligheid zijn een aantal bronnen van belang, namelijk het vervoer van gevaarlijke stoffen via de weg, het spoor of het water, het transport door ondergrondse leidingen en de opslag van gevaarlijke stoffen. Het Externe veiligheidsbeleid heeft betrekking op het gebruik, productie, opslag en transport van gevaarlijke stoffen. De overheid stelt grenzen aan de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen. Die grenzen zijn vertaald in een norm voor het plaatsgebonden risico (PR), een oriëntatiewaarde en verantwoordingsplicht voor het groepsrisico (GR).

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de opslag, productie of het transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Er worden in dit kader twee normstellingen gehanteerd, te weten:

• het plaatsgebonden risico: richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;
• het groepsrisico: stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Onderzoek

Het onderzoek externe veiligheid is als Bijlage 3 bijgevoegd. Uit de gegevens van de risicokaart blijkt dat in de omgeving van het plangebied vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt over de Rijksweg A27. In de onderstaande afbeelding is een uitsnede van de Signaleringskaart EV weergegeven. Op deze afbeelding is de transportroute aangegeven met de bijbehorende zone van 200 meter langs deze route. Daarnaast is de globale ligging van het plangebied is in het rood aangeduid.

Afbeelding ligging plangebied De Hilt t.o.v. transportroute gevaarlijke stoffen Rijksweg A27

In de Regeling Basisnet wordt voor alle rijkswegen, hoofdvaarwegen en spoorwegen een risicoplafond - dat wil zeggen hoeveel risico er maximaal mag zijn - vastgesteld voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarnaast wordt beschreven welke ruimtelijke ontwikkelingen wel en niet zijn toegestaan in het gebied tot 200 meter vanaf de infrastructuur.

Het plangebied is op ongeveer 450 meter gelegen van de Rijksweg A27. Omdat de afstand groter is dan 200 meter is het uitvoeren van een onderzoek naar de hoogte en toename van het groepsrisico voor deze transportroutes eveneens niet benodigd. Het blijkt dat het invloeds-gebied voor toxische vloeistoffen (stofgroep LT2) wel over het plangebied is gelegen.

Op basis van artikel 7 van het Bevt dient daardoor inzicht te worden gegeven in de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Deze onderbouwing is opgenomen in Bijlage 3 Onderzoek externe veiligheid.

Conclusie

Het invloedsgebied van toxische stoffen (stofgroep LT2) is wel over het plangebied gelegen. Op basis van artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes is een motivering opgesteld die ingaat op de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Geadviseerd wordt om de ventilatievoorzieningen in de nieuwe appartementen en grondgebonden woningen afsluitbaar uit te voeren.

Geadviseerd wordt in een vroeg stadium de gemeente Eemnes, als bevoegd gezag, en de Veiligheidsregio Utrecht in staat te stellen een advies uit te brengen.

4.4 Verkeer en parkeren

Verkeer

Verkeersgeneratie

In de plansituatie worden 54 nieuwe woningen toegevoegd. Hiervoor is er op basis van kencijfers de verkeersgeneratie van het CROW de beoogde situatie ten opzichte van de huidige situatie met elkaar vergeleken.

De Hilt had meerdere gebruiksfuncties. De hoofdfunctie was sport, andere functies waren een toneelzaal, vergaderzalen en horeca. Deze functies leveren in totaal op een weekdag 572 en op een werkdag 634 Mvt/etmaal op.

De beoogde situatie met woningen levert op een weekdag 403 en op een werkdag 447 Mvt/etmaal op. Naar verwachting zal de ontwikkeling minder verkeersbewegingen genereren dan de huidige situatie.

Ontsluiting

Het plangebied wordt ontsloten via de Hasselaarlaan op de Laarderweg. Alle voertuigen die in het plangebied een bestemming hebben, maken gebruik van deze ontsluiting. De geschatte intensiteiten op de Hasselaarlaan zijn ca. 1.150 Mvt/etmaal (verkeersmodel Eemnes). Als gevolg van de ontwikkeling zullen de etmaalintensiteiten in de beoogde situatie lager zijn dan in de huidige situatie. Dit levert verder geen capaciteitsproblemen op de Hasselaarlaan op.

Parkeren

Voor het bepalen van de parkeerbalans worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• De parkeerkencijfers van de CROW zijn van toepassing;
• De gemeente Eemnes valt qua normering in de categorie ‘weinig stedelijk’;
• De locatie ligt in de rest bebouwde kom;
• In de tabel wordt uitgegaan van het midden van de bandbreedte van de kencijfers, behalve voor de seniorenwoningen waar vanwege het verwachte lagere autobezit wordt uitgegaan van het minimum van de bandbreedte;
• Er wordt rekening gehouden met aanwezigheidspercentages;
• Het ruimtelijke programma (variant 2c) is als volgt:

• a. 3 vrijstaande koopwoningen
• b. 8 twee onder een kap woningen
• c. 12 seniorenwoningen
• d. 23 koop appartementen koop
• e. 8 rijenwoningen waarvan 2 midden en 6 goedkoop

• In de huidige situatie is een school aanwezig die gebruik maakt van het parkeerterrein van de Hilt. Ook is er een Theater van 49 zitplaatsen welke gebruik maakt van parkeren in de openbare ruimte. Daarnaast blijkt uit een parkeertelling een huidige parkeerbehoefte van 7 parkeerplaatsen op een werkdagnacht. Uitgangspunt is dat hier rekening mee wordt gehouden.

De volgende parkeernormen zijn op dit plan van toepassing:

• Koop, vrijstaand: 2,3 pp/woning (waarvan 0,3pp/woning voor bezoek)
• Koop, twee-onder-een-kap 2,2pp/woning (waarvan 0,3pp/woning voor bezoek)
• Koop, midden duur hoek: 2,0pp/woning (waarvan 0,3pp/woning voor bezoek)
• Koop, appartement midden 1,9 pp/woning (waarvan 0,3pp/woning voor bezoek)
• Huur, koop goedkoop/midden duur, senior 1,4 pp/woning (waarvan 0,3pp/woning voor bezoek)
• Basisonderwijs: 0,8pp/leslokaal

Tabel parkeernormen en aantallen

Zonder rekening te houden met aanwezigheidspercentages zijn er afgerond 146 parkeerplaatsen nodig. Met dubbelgebruik zijn er afgerond 101 parkeerplaatsen nodig. De gemeente is voornemens 107 parkeerplaatsen te realiseren, waarvan 64 openbare parkeerplaatsen. Dit betekent dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

Fietsparkeren

Ten aanzien van fietsparkeren worden voorzieningen aangelegd in het plangebied. Bij het appartementengebouw komt een fietsenberging. Ook bij de woningen wordt een fietsparkeervoorziening gerealiseerd.

Conclusie

Het plan kan gezien vanuit dit aspect gerealiseerd worden.

4.5 Luchtkwaliteit

Luchtkwaliteit is geregeld in de Wet milieubeheer. Een specifiek onderdeel van deze wet is de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). Hierin is bepaald wanneer de mate van de bijdrage aan de luchtverontreiniging verwaarloosbaar klein is. In het voorliggend plan is er sprake van het toevoegen van 54 nieuwe woningen, waardoor de ontwikkeling als NIBM wordt beschouwd. Een toetsing aan de grenswaarden is niet nodig.

Beoordeling concentraties stoffen

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan zijn de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) bekeken. Uit de monitoringstool (2020) blijkt dat de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) ter plaatse van de dichtstbij gelegen doorgaande wegen, Laarderweg en de A27, nergens meer bedragen dan grenswaarden 40 ug/m3. De concentratie NO2 bedraagt maximaal 23,6 ug/m3 en concentratie PM10 bedraagt maximaal 18,3 ug/m3. De fijnstof (PM2,5) concentraties zijn nergens hoger dan 10,8 ug/m3 (grenswaarde 25 ug/m3). Het aantal overschrijdingsdagen van de 24 uurgemiddelde concentratie is maximaal 6,4 waardoor het maximum van 35 dagen eveneens niet wordt overschreden.

Conclusie

Gesteld wordt dat vanuit de luchtkwaliteit geen belemmeringen zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling.

4.6 Flora en fauna

4.6.1 Soortenbescherming

Adviesbureau Mertens B.V. heeft een quickscan beschermde planten- en diersoorten uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 4 bijgevoegd.

Flora

Gedurende het verkennend veldonderzoek op vrijdag 25 oktober 2019 zijn geen beschermde plantensoorten of resten van beschermde plantensoorten vastgesteld. Op grond hiervan wordt de aanwezigheid van beschermde plantensoorten uitgesloten.

Vleermuizen

In 2019 is gericht veldonderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van vleermuizen in (toen nog te slopen) ontmoetingscomplex De Hilt. Verblijfplaatsen werden bij dit gerichte onderzoek niet vastgesteld. De aanwezigheid van verblijfplaatsen zoals kolonie-, paar- en overwinteringsplaatsen van vleermuizen kan worden uitgesloten. Grenzend aan De Hilt is één boom met enkele gaten. Gedurende het gericht vleermuisonderzoek zijn geen activiteiten van vleermuizen vastgesteld die duiden op de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen. Negatieve effecten op verblijfplaatsen worden derhalve uitgesloten.

Gedurende het gericht veldonderzoek in 2019 naar het voorkomen van vleermuizen zijn geen vliegroutes aangetroffen. Negatieve effecten op vliegroutes van vleermuizen van de plannen worden derhalve uitgesloten.

De aanwezigheid van migratieroutes wordt uitgesloten, omdat grootschalige landschapselementen zoals dijken en rivieren niet voorkomen in of aansluiten op het plangebied. Verder zijn in de omgeving voldoende alternatieve foerageergebieden aanwezig. Negatieve effecten op de foerageermogelijkheden van vleermuizen worden derhalve uitgesloten.

Overige zoogdieren

Er zijn tijdens het veldbezoek geen sporen als uitwerpselen, holen of graafsporen aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van beschermde grondgebonden zoogdieren. In het plangebied zijn geen aanwijzingen gevonden van het voorkomen van marters zoals de wezel, hermelijn, bunzing of steenmarter.

Mogelijk komen in het plangebied en haar omgeving, wel de soorten bosmuis en huisspitsmuis voor. Voor deze grondgebonden zoogdieren geldt in de provincie Utrecht een algemene provinciale vrijstelling.

Broedvogels

Gedurende het verkennend veldonderzoek op vrijdag 25 oktober 2019 zijn geen geschikte (potentiële) nestlocaties aangetroffen voor vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen. Nesten van vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen zijn ook niet vastgesteld gedurende het verkennend veldonderzoek. Ook zijn er geen zijn geen roestplaatsen van ransuilen aangetroffen. Op grond hiervan wordt het voorkomen van broedvogels met vaste rust- en verblijfplaatsen uitgesloten.

In het plangebied kunnen algemene broedvogels broeden zoals merel, zanglijster en houtduif. Nesten van houtduif en merel zijn vastgesteld. In verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels is het noodzakelijk om groen te rooien buiten het broedseizoen.

Overige soorten

De aanwezigheid van amfibieën, vissen, reptielen en ongewervelden kan worden uitgesloten.

Conclusie

Het is noodzakelijk om groen te rooien buiten het broedseizoen. Verder kan vanuit het onderdeel flora en fauna gezien het planvoornemen gerealiseerd worden.

4.6.2 Nader onderzoek uilen

Na afronding van de quickscan is gebleken dat er uilen leven in de bomen in en rondom het plangebied. Het planvoornemen gaat samen met het rooien van bomen en groen. Adviesbureau Mertens B.V. heeft daarom een veldonderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van uilen. Dit rapport is als Bijlage 5 bijgevoegd. Door omwonenden zijn uilen gemeld. Deze waarnemingen zijn betrokken bij de analyse van het voorkomen van uilen in en direct rond het plangebied aan de Hasselaarlaan te Eemnes.

Resultaten

De aanwezigheid van de soorten kerkuil, oehoe, steenuil en velduil in het plangebied wordt uitgesloten.

Het voorkomen van de bosuil en de ransuil in en direct rond het plangebied wordt op basis van ecologie en verspreiding niet uitgesloten. Gedurende het gericht veldonderzoek zijn geen uilen waargenomen. In de bomen in en direct rond het plangebied is één iets groter nest vastgesteld. Het betreft een nest van een duif.

Een nestplaats van bosuil is in het plangebied niet aannemelijk. Er is een kleine kans dat ransuil wel een nestplaats heeft (gehad). Deze nestplaats wordt behouden (de boom wordt niet gerooid) maar er is een kans dat deze nestplaats indirect nadelig wordt beïnvloedt door het voornemen. Verder is vastgesteld dat in een tweetal te rooien bomen gaten zitten waarin vleermuizen zich kunnen ophouden.

Conclusie

Op grond van het niet kunnen uitsluiten van een nestplaats van de ransuil en van verblijfplaatsen van vleermuizen is een gerichte veldinventarisatie van belang naar de ransuil en vleermuizen om eventuele effecten en maatregelen op een adequate manier in te kunnen schatten. Pas na afronding van deze inventarisatie kan worden bepaald of verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden en of ontheffing van de Wet natuurbescherming is vereist. Op grond van het niet kunnen uitsluiten van een nestplaats van de ransuil en van verblijfplaatsen van vleermuizen is een gerichte veldinventarisatie van belang naar de ransuil en vleermuizen om eventuele effecten en maatregelen op een adequate manier in te kunnen schatten.

Nader onderzoek wordt momenteel uitgevoerd. Het staat het vaststellen van het bestemmingsplan niet in de weg.

De zorgplicht blijft onverkort van kracht. Deze zorgplicht houdt in dat voldoende zorg in acht genomen moet worden voor alle in het wild levende dieren, inclusief hun leefomgeving en voor alle planten en hun groeiplaats. Dit artikel is derhalve ook gericht op het voorkomen van doden en verwonden van algemene soorten. Voor- en gedurende de uitvoering dient derhalve rekening gehouden te worden met overige soorten. Een scan met advies voor deze overige soorten is hierbij aan te bevelen.

4.6.3 Stikstofdepositie

Voor activiteiten waarbij stikstof vrijkomt moet worden onderzocht wat de effecten zijn op de beschermde Natura 2000-gebieden. Doel van dit onderzoek is bepalen wat de bijdrage van het plan aan stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden is. Vervolgens is bepaald of deze resultaten leiden tot mogelijk significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden en of een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming noodzakelijk is.

Voor het plan is een onderzoek stikstofdepositie uitgevoerd, het rapport is als Bijlage 6 bijgevoegd.

Uit de berekeningen blijkt dat de realisatie van de nieuwe woningen en het toekomstig gebruik ervan niet leidt tot een toename van de stikstofdepositie ter plaatse van de stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden. Op grond van de Wet natuurbescherming geldt een vrijstelling van de vergunningplicht en is nader onderzoek niet noodzakelijk. De Wet natuurbescherming vormt daarom geen belemmering.

4.7 Archeologie

Transect heeft in maart 2021 een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd in plangebied. Het archeologisch vooronderzoek bestaat uit een gecombineerd onderzoek, te weten een archeologisch Bureauonderzoek en een Inventariserend Veldonderzoek, verkennende fase. Het rapport is als Bijlage 7 bijgevoegd.

Op basis van het bureauonderzoek is een hoge verwachting opgesteld voor de periode Laat-Paleolithicum – Neolithicum. Indien aanwezig, zullen resten uit deze perioden zich in de top van het dekzand bevinden. Gedurende het Neolithicum was het plangebied geen gunstige locatie voor bewoning, hierom is er een lage verwachting op archeologische resten uit de Bronstijd tot en met de Vroege Middeleeuwen opgesteld. Op basis van het ontbreken van historische bebouwing op historisch kaartmateriaal is een lage verwachting voor de periode Late Middeleeuwen – Nieuwe Tijd opgesteld.

Op basis van de resultaten van het veldonderzoek kan de archeologische verwachting van het plangebied worden bijgesteld. Op basis van de boringen is af te leiden dat het dekzandprofiel in het overgrote deel van het plangebied is afgetopt. Archeologische resten uit het Laat-Paleolithicum en Mesolithicum zijn in het overgrote deel van het plangebied niet meer intact. Alleen ter plaatse van groenstroken in het plangebied, die ook zichtbaar hoger gelegen zijn, kan dit niveau nog deels intact zijn. Op basis van een vergelijking van NAP-waardes van de top van het dekzand, kan niet worden gesteld dat er diepe verstoringen hebben plaatsgevonden in het plangebied, met uit zondering van de locatie van de voormalige bebouwing. Het is daarom mogelijk dat er nog een intact sporenniveau uit het Neolithicum aanwezig is. De verwachting hierop is hoog. Alleen ter plaatse van de voormalige bebouwing zijn diepere verstoringen waargenomen, waarna aan dit gebied een lage verwachting voor alle periodes kan worden toegekend.

Conclusie

Op basis van het vooronderzoek geldt voor het plangebied deels geen verwachting vanwege verstoringen (5100 m2), deels een hoge verwachting voor de periode Neolithicum (1,2 ha), waarvan over een oppervlakte van circa 3000 m2 ook een hoge verwachting geldt voor de periode Laat-Paleolithicum – Mesolithicum.

Het advies is om bodemingrepen tot 20 cm -Mv (de top van het archeologische niveau plus een buffer van 20 cm) vrij te geven. Ook ter plaatse van de verstoorde zone (de voormalige bebouwing) is het advies om een vrijstelling op te nemen voor archeologisch onderzoek.

Indien in de zones met een hoge verwachting bodemingrepen zullen plaatsvinden die dieper reiken dan 20 cm -Mv is het advies om een karterend onderzoek uit te voeren ter plaatse van de gebieden met een hoge archeologische verwachting. Aangezien in het grootste deel van het plangebied alleen een sporenniveau wordt verwacht, is het advies om deze uit te voeren in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Dit onderzoek is uitgevoerd en als Bijlage 8 bijgesloten. Op basis van dit onderzoek is het advies dat het plangebied archeologisch vrijgegeven kan worden. Dit advies is overgenomen en de gemeente heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan besloten het plangebied vrij te geven. De archeologische dubbelbestemming ter plaatse van het plangebied is daarmee komen te vervallen.

4.8 Bodem

Infrasoil BV heeft een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 9 bijgesloten. Er is uitgegaan van de strategie ‘onverdacht’ overeenkomstig met de NEN 5740. De bovengrond is aanvullend op PFAS onderzocht vanwege mogelijk toekomstige afzet van grond.

Op basis van het bodemonderzoek zijn de volgende resultaten bekend geworden:

• Uit historisch onderzoek is gebleken dat er geen verdachte deellocaties aanwezig zijn.
• Tijdens het veldwerk is zintuiglijk op twee plekken puin aangetroffen (puinpad en jeu-deboules baan). Het puin is indicatief onderzocht. Hierbij is zintuiglijk en analytisch geen asbest aangetoond. Zintuiglijk zijn er verder geen afwijkingen aangetroffen.
• In de boven- en ondergrond zijn maximaal licht verhoogde gehalten aangetroffen ten opzichte van de achtergrondwaarde.
• In de bovengrond, ter plaatse van het grasveldje ten noorden van de parkeerplaats, wordt een licht verhoogd gehalte aan PAK aangetroffen ten opzichte van de achtergrondwaarde. De bovengrond wordt indicatief conform het Besluit Bodemkwaliteit ingedeeld als klasse Wonen.
• In de bovengrond, ter plaatse van de jeu-de-boules baan, worden licht verhoogde gehaltes aan minerale olie, kwik, zink en PAK aangetroffen. De bovengrond indicatief conform het Besluit Bodemkwaliteit ingedeeld als klasse Industrie.
• De boven- en ondergrond van het overige deel van de locatie wordt indicatief conform het Besluit Bodemkwaliteit ingedeeld als klasse AW. Deze grond is elders milieutechnisch altijd toepasbaar.
• In het grondwater zijn geen verhoogde gehaltes aangetroffen boven de streefwaarde.
• Er zijn geen PFAS parameters aangetroffen boven de toetsingsnorm voor klasse Wonen.

Bij toekomstig grondwerk als onderdeel van de herontwikkeling, kan licht verontreinigde grond vrijkomen. Indien er sprake is van een positieve grondbalans en deze grond dus niet kan worden hergebruikt op de bouwlocatie, dient in het kader van het Besluit bodemkwaliteit een AP04 keuring te worden uitgevoerd. Geadviseerd wordt om de grond (ter plaatse van BG05/bovengrond jeu-de-boules baan), welke klasse Industrie is, apart te houden van de overige grond (klasse aw/wonen).

De onderzoeksresultaten vormen geen belemmering voor de voorgenomen bestemmingswijziging.

Conclusie

Het plan kan vanuit het aspect bodem worden gerealiseerd. Wel dient bij toekomstig grondwerk het advies gevolgd te worden.

4.9 Water

AGEL Adviseurs heeft een waterparagraaf opgesteld ten behoeve van voorliggend plan. Dit rapport is als Bijlage 10 bijgevoegd.

Waterschap aspecten

Aan de noordzijde van het plangebied bevindt zicht een B-watergang, deze voert hemelwater richting het noordoosten af. Deze watergangen zijn verbonden door middel van duikers. Dit is te zien op onderstaande afbeelding.

Afbeelding Overzicht oppervlaktewateren en kunstwerken

Grondwater en riolering

De gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) ligt op 70-90 cm onder maaiveld, wat neerkomt op circa 0,2 tot 0 m +N.A.P. Het huidige rioleringsstelsel dat ligt in de aangrenzende straat (Hasselaarlaan, red.), betreft een gemengd stelsel.

Toekomstige situatie

De verdeling van de oppervlaktes ten opzichte van de huidige en toekomstige situatie zijn weergegeven in onderstaande tabel.

Tabel Oppervlakteverdeling bestaande vs. toekomstige situatie

Op basis van deze gegevens is er sprake van 3.409.5 m² (11.593,5 m² – 8.184 m2) verhardingstoename.

Deze ontwikkeling zorgt voor een verhardingstoename van 3.409.5 m² oftewel, 0,34 ha. Dit zorgt voor een watercompensatie van: 0,34 ha * 60 mm = 204,57 m3.

De gemeente treedt in overleg met het waterschap inzake de realisatie van de benodigde waterberging. Het voorstel is om hierin te voorzien door een wadi te maken (ter plaatse van het groen gebied) en waterdoorlatende verharding toe te passen.

Behandeling regen- en vuilwater

In de toekomstige situatie is het mogelijk om de afvoer van neerslag te lozen op het rioolstelsel. De gemeente streeft ernaar om hemelwater zoveel mogelijk vast te houden in het gebied, bij voorkeur door het in de bodem te infiltreren. In het plangebied zijn de grondwaterstanden behoorlijk hoog, waardoor infiltratie wel voor een uitdaging zorgt.

In het plangebied worden 54 nieuwe woningen gerealiseerd. Uitgaande van een gemiddelde woningbezetting van 2,5 bewoners en een gemiddelde vuilwaterproductie van 120 liter per persoon per dag, met een piek van 12 liter per persoon per uur dient er vanuit het plangebied dagelijks (54 x 2,5 x 120 l/dag =) 16,2 m³ vuilwater te worden afgevoerd naar het rioolstelsel.

De piekbelasting bedraagt (54 x 2,5 x 12 l/uur =) 1,62 m³/uur. Het vuilwater vanuit het plangebied dient te worden aangesloten op een gemeentelijk rioolstelsel. De verdere uitwerking hiervan dient in samenspraak met de gemeente Eemnes te worden uitgevoerd.

Ontwatering planlocatie en verdiept bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen, wordt gestreefd naar een bepaalde minimale ontwateringsdiepte bij de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Voor stedelijk bebouwd gebied wordt er een ontwateringsdiepte van 0,70 meter -mv nagestreefd.

Conclusie

Er kan geconcludeerd worden dat er een watercompensatie van 204,57 m³ benodigd is. Om te voldoen aan deze eis dient er een waterbergingsvoorziening te worden aangebracht in het plangebied. In paragraaf 4.9.1 is nader onderzocht op welke wijze voorzien kan worden in de benodigde waterberging.

Om te voldoen aan de watertoets dient deze waterparagraaf formeel ter beoordeling te worden voorgelegd aan het waterschap voor een wateradvies.

4.9.1 Invuling waterberging

De conclusie van de waterparagraaf is dat er een watercompensatie van 204,57 m³ benodigd is. Om te voldoen aan deze eis dient er een waterbergingsvoorziening te worden aangebracht in het plangebied. De gemeente heeft in overleg met het waterschap de waterbergingsopgave onderzocht.

Er is in eerste instantie bekeken of deze berging in een wadi te realiseren is. Daar zijn wel mogelijkheden voor in het groen aan de noord-oost zijn van het plan (zie onderstaande afbeelding). Met deze variant, waarbij 2 zeer fraaie bomen gekapt zouden moet worden kan slechts 126 m3 aan berging worden gerealiseerd. Deze variant levert op zich te weinig berging op en is vanuit groenbeheer ook niet ideaal. Vervolgens is gekeken naar waterdoorlatende bestrating. Daarvoor is gekeken naar de 90 stuks parkeervakken in het plan.

Afbeelding verkaveling - groenstructuren plangebied

De gemeente is positief gestemd over het toepassen van zogeheten NCB-klinkers die met een bepaald legsysteem 42% aan open ruimte kan opleveren. Onderzoeksbureau ZVS-Eemnes heeft op drie locaties, waar de parkeervakken zijn beoogd, een K-waarde onderzoek (waterdoorlatendheid in meters per dag) uitgevoerd. Dit rapport is als Bijlage 11 bijgevoegd. De gemiddelde K waarde is positief te noemen (gemiddeld 7,33) en valt in de samenstelling duinzand. Met de toepassing van deze methode komt het erop neer dat er 194 m3 aan waterberging via deze constructie te realiseren is.

De resterende 10 m3 aan berging wordt gerealiseerd door verhardingen daar waar mogelijk te laten afwateren in het aanwezige openbaar groen. Op de locaties waar dat niet kan worden kolken aangebracht die worden aangesloten op een regenwaterstelsel dat loost in de watergangen.

Gelet op voorgaande is aangetoond dat voorzien kan worden in de benodigde waterberging en dat het plan vanuit water gezien gerealiseerd kan worden. Wel dient voor de aanleg van de waterberging een watervegunning te worden aangevraagd.

4.10 M.e.r. beoordeling

Plannen en activiteiten kunnen nadelige gevolgen hebben voor het milieu. In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is geregeld dat in zulke gevallen een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Er is een m.e.r.-plicht voor plannen (planMER) en een m.e.r.-plicht voor besluiten. Een plan is m.e.r.-plichtig als het plan kaders stelt voor m.e.r.-plichtige activiteiten. Een bestemmingplan (of wijzigingsplan) kan plan m.e.r.-plichtig zijn. Daarnaast kan een plan ook m.e.r.-plichtig zijn als er een concreet (bouw)plan ter uitvoering ligt.

In de bijlage van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het de ruimtelijke onderbouwing plan-m.e.r.-plichtig (onderdelen C en D), project-m.e.r.-plichtig (onderdeel C) of m.e.r.-beoordelingsplichtig (onderdeel D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. In de bijlage van het Besluit m.e.r. is in categorie D (11.2), de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. De drempelwaarde voor een formele m.e.r.-beoordeling in het Besluit m.e.r. ligt op:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied met 2000 of meer woningen;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Beoordeling

De omvang van het planvoornemen blijft onder de drempelwaarden genoemd in onderdeel D.11.2 in de bijlage van het Besluit Milieueffectrapportage. De activiteit betreft de realisatie van 54 woningen en zit daarmee ruim onder de drempelwaarde van 2000 woningen waarvoor een aparte m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. Wel is het nodig om voor het te nemen besluit kort uit te leggen dat er geen significante milieugevolgen voor de omgeving zijn. Dit heet een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

• 1. Kenmerken project / activiteit

De omvang van het project betreft het realiseren van 54 woningen, deze activiteit zit ruim onder de drempelwaarden van 2000 woningen. Uit de beoordelingen van de aspecten verkeer (zie paragraaf 4.4) en luchtkwaliteit (zie paragraaf 4.5) blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor het planvoornemen.

• 2. Plaats van het project / activiteit

Het plangebied ligt in een bestaande woonwijk in stedelijk gebied in de gemeente Eemnes.

• 3. Samenhang met andere activiteiten

Het voorgenomen plan hangt samen met de uitgevoerde sloopwerkzaamheden van een voormalig multifunctioneel gebouw in het plangebied. Het realiseren van woningen is een gevolg van het vrijkomen van de locatie door de sloopwerkzaamheden.

• 4. Kenmerken van de (mogelijk belangrijke) nadelige milieugevolgen

De nieuwe ontwikkeling in het plangebied leidt niet tot belangrijke milieugevolgen. Er is geen sprake van een m.e.r.-beoordelingsplicht. Wel dient nader onderzocht te worden hoe voorzien kan worden in de benodigde watercompensatie.

Conclusie

Voor het project is dan geen m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. De gemeente Eemnes moet nog wel een officieel besluit nemen dat deze procedure niet nodig is.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1.1 Participatie

Tijdens een informatieavond op 9 oktober 2019 is er gesproken met omwonenden over de woningbouwplannen voor De Hilt. Tijdens deze avond hebben bewoners vragen kunnen stellen en zijn er suggesties gedaan. Deze zijn op de avond zelf veelal beantwoord.

Het stedenbouwkundige plan heeft ter inzage gelegen voor inspraak in de periode oktober - november 2019. De ingekomen reacties n.a.v. de inspraak zijn verzameld en voorzien van een gemotiveerd antwoord. Een overzicht daarvan is als Bijlage 12 toegevoegd.

5.1.2 Inspraak, vooroverleg, ambtelijke wijzigingen

5.1.2.1 Vooroverleg

Het ontwerp bestemmingsplan is, in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, aan de vooroverlegpartners aangeboden.

5.1.2.2 Ambtelijke wijzigingen

5.1.3 Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan is ter inzage gelegd. In een separate notitie zijn de zienswijzen samengevat en voorzien van beantwoording. De nota is als Bijlage 13 Zienswijzen nota bijgevoegd.

Naar aanleiding van de ontvangen zienswijzen is het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld. De wijziging betreft een aanpassing van het bouwvlak en de groenvoorziening aan de noordoostkant van het plangebied. Ook wordt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie hoge verwachting' geschrapt n.a.v. de uitkomsten van het nader archeologisch onderzoek.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeente verplicht bij een procedure waarin bouwplannen zijn opgenomen als aangewezen in artikel 6.12 Wro juncto artikel 6.12 Besluit ruimtelijke ordening, een exploitatieplan vast te stellen. Geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld als het verhalen van kosten anderszins verzekerd is, bijvoorbeeld doordat een anterieure overeenkomst is gesloten met de initiatiefnemer.

In artikel 3.1.6 sub i van het Besluit ruimtelijke ordening is vastgesteld dat inzicht gegeven moet worden over de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt met het bouwplan moet (economisch) uitvoerbaar zijn en kunnen worden gerealiseerd.

De gronden van het sportcentrum de Hilt en omliggende gronden zijn eigendom van de gemeente Eemnes. Voor de Hilt en omgeving heeft de gemeente een grondexploitatie geopend. Op basis van deze exploitatie kan worden geconcludeerd dat de verkoop van de gronden voor de bouw van de koopappartementen en koopwoningen rendabel is voor de gemeente. Ook dit plan is economisch uitvoerbaar.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. Het juridische gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De regels geven inhoud aan de op de verbeelding aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en in welke vorm er gebouwd mag worden.

6.2 Opbouw regels

Voor het bestemmingsplan ‘De Hilt' is gekozen voor een gedetailleerd plan, hierbij is de verkaveling van het plangebied als uitgangspunt gehanteerd.

6.3 Bestemmingen

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen

In de begripsbepalingen worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze zijn opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsbepalingen zijn opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

De gronden binnen de bestemming 'Groen' zijn bestemd voor onder meer groen, water, in- en uitritten, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden. Binnen deze bestemming mag geen bebouwing worden opgericht, uitgezonderd in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - calamiteitenontsluiting' is tevens een calamiteitenontsluiting toegestaan.

Artikel 4 Maatschappelijk

Het in het plangebied aanwezige verenigingsgebouw heeft een maatschappelijke functie en is daarom ondergebracht in de bestemming ‘Maatschappelijk’ De regeling binnen deze bestemming is primair afgestemd op de aanwezige bebouwing; voor zover ruimtelijk passend, kan binnen het bouwvlak uitbreiding of verbouw plaatsvinden.

Artikel 5 Tuin

Voor de tuinen bij de grondgebonden woningen is de bestemming 'Tuin' opgenomen. De voor deze bestemming aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen bij de aangrenzende hoofdgebouwen, in- en uitritten, groene uitstraling. Gelet op de gewenste groene uitstraling van deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn onder voorwaarden wel toegestaan. Het bouwen van erkers aan de voorzijde van woningen is ook toegestaan onder voorwaarden.

Artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied

Binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' zijn onder meer verkeersontsluitingen, parkeervoorzieningen, watergangen toegestaan. Op deze gronden mogen gebouwen ten behoeve van openbaar nut worden gebouwd. Ook is de oprichting bouwwerken, geen gebouwde zijnde.

Artikel 7 Wonen

Op de gronden met de bestemming 'Wonen' zijn woningen toegestaan met daarbij behorende erven en aan- en uitbouwen, bijgebouwen en andere bouwwerken.

De maximale goot- en bouwhoogte van de bebouwing die gerealiseerd mag worden is middels een aanduiding op de verbeelding weergegeven, evenals de typologie waarin gebouwd dient te worden. Ter plaatse van deze bestemming zijn de woningtypes gestapeld, vrijstaand, twee-aan-een en aaneengebouwd toegestaan (uitsluitend ter plaatse van de specifieke aanduidingen).

In het plangebied mag een appartementencomplex worden opgericht tot een maximale bouwhoogte van 13 meter. Deze bouwhoogte is uitsluitend toegestaan onder de voorwaarde dat de 4e bouwlaag wordt uitgevoerd als setback (een terugliggende bouwlaag). Om dit kunnen borgen is een maximale hoogte van 11 meter aangeduid op de verbeelding ter plaatse van de aanduiding gestapeld. Eveneens is een bouwaanduiding voor een setback opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - setback' is het toegestaan om daar een terugliggende verdieping te bouwen met een 2 meter hogere bouwhoogte dan is aangegeven. Hierdoor is het mogelijk om een appartementencomplex op te richten met een maximale hoogte van 13 meter, maar waarbij is geborgd dat de 4e bouwlaag uitgevoerd dient te worden als setback.

Door middel van een voorwaardelijke verplichting is geborgd dat voorzien dient te worden in de benodigde waterberging.

Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen worden gerealiseerd tot een maximum van 50 m2, waarbij ten minste een aaneengesloten oppervlakte van 25 m2 van het zij- en achtererf onbebouwd of onoverdekt dient te blijven. Binnen deze bestemming is de uitoefening van aan-huisgebonden beroepen en bedrijvigheid onder voorwaarden mogelijk, conform de gemeentelijke standaarden.