Uitwerkingsplan 7 Zuidpolder Woongebied, deelgebied 1.4-2.4

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Eemnes heeft een ontwikkelingsopgave voor woningen, met als belangrijkste doel het huisvesten van de eigen groeiende bevolking. De uitbreiding vindt in zuidelijke richting plaats in de Zuidpolder te Veen. Hier wordt aansluitend aan het dorp Eemnes een nieuwe woonwijk ontwikkeld. Met het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder', zoals dat op 28 januari 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld, is de gewenste woningbouwontwikkeling mogelijk gemaakt.

Het bestemmingsplan biedt ruimte aan de ontwikkeling van een woonwijk met de daarbij horende ontsluiting, groen en watervoorziening. Daarnaast wordt in het bestemmingsplan de realisatie van een geluidwerende voorziening langs de A27 mogelijk gemaakt. Deze voorziening is noodzakelijk voor de nieuw te ontwikkelen woonwijk voor de geluidsreductie van het verkeer van de A27.

In dit bestemmingsplan zijn de woonvelden als 'Wonen uit te werken' bestemd, ten behoeve van maximaal 500 woningen, grondgebonden en gestapeld.

Inmiddels zijn de woningbouwplannen in een dermate vergevorderd stadium dat de bestemming daadwerkelijk uitgewerkt kan gaan worden. Dit is het zevende uitwerkingsplan voor de deelgebied 1.4-2.4. Dit uitwerkingsplan bevat in de huidige verkaveling maximaal 55 woningen, afhankelijk van het aantal appartementen. Binnen het uitwerkingsplan kan deze verkaveling nog worden aangepast.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied van het totale woongebied van de Zuidpolder ligt in de gemeente Eemnes. Eemnes ligt aan de noordzijde van de provincie Utrecht. Het plangebied ligt in de Zuidpolder te Veen ten zuiden van de bebouwde kom. Ten westen van het plangebied loopt de A27. Deze snelweg is een belangrijke verbinding tussen (de stad) Utrecht en Almere/Lelystad. Ten zuiden van de gehele Zuidpolder te Veen ligt de A1.

Figuur 1.1 Globale ligging gehele plangebied. (bron: Globespotter).

Van de totale ontwikkeling van het woongebied Zuidpolder ligt het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan in het westen, ten zuiden van het BEL-kantoor. Het plangebied als onderdeel van het stedenbouwkundig plan is weergegeven in figuur 1.2. De huidige verkaveling voor dit uitwerkingsplan bevat maximaal 55 woningen bstaande uit 32 sociale huurwoningen (maximaal 20 appartementen), 6 goedkope koopwoningen, 11 middeldure koopwoningen en 6 dure koopwoningen .

Figuur 1.2 Verbeelding op stedenbouwkundig plan

Huidig gebruik

Voordat de ontwikkeling van de Zuidpolder begon had het plangebied een agrarische bestemming en was het ook als zodanig in gebruik.

1.3 Planbegrenzing

In mei 2014 is gestart met het bouwrijp maken van het woongebied Zuidpolder. Rondom de reeds ontwikkelde deelplannen is agrarisch gebied, wat in de komende fasen zal worden ontwikkeld. Het plangebied voor dit uitwerkingsplan 7 (deelgebied 1.4-2.4 ) ligt in het westelijk deel van de Zuidpolder in deelgebied 1. Het plangebied is gelegen ten westen van uitwerkingsplan 1 en 4 en ten zuiden van het BEL-kantoor. Het plangebied grenst aan de noordzijde aan de Ruizendaallaan, aan de westzijde aan de Zuidersingel, aan de zuidzijde aan het Van Wegenplantsoen en aan het oosten aan de Beukeboomstraat.

Figuur 1.3 Overzicht deelplannen

1.4 Bestemmingsplan en uitwerkingsplan

Het plangebied is een onderdeel van het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder'. Conform dit bestemmingsplan is voor het plangebied de bestemming 'Wonen - Uit te werken' van toepassing. De bestemming 'Wonen - Uit te werken' maakt, na uitwerking, de realisering van het woongebied Zuidpolder mogelijk. Het bestemmingsplan bevat de uitwerkingsregels op basis waarvan uitwerkingsplannen moeten worden opgesteld. Binnen het gehele woongebied zijn maximaal 500 woningen toegelaten. Daarnaast is er een voorlopig bouwverbod opgenomen. Hierin staat dat er op de gronden met de bestemming 'Wonen - Uit te werken' niet mag worden gebouwd voordat er een uitwerkingsplan is vastgesteld.

Structuurbepalend groen, ontsluitingswegen en waterbergingsgebieden zijn voorzien en bestemd in bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder' en worden de woonvelden in uitwerkingsplannen uitgewerkt. Door een aantal kleine verschuivingen van het woonveld bij de uitwerking van de verkaveling zijn er aan de west en oostzijde smalle stroken bestemd als 'Verkeer' en is de bestemming 'Wonen' aan de zuidzijde iets vergroot (zie paragraaf 3.4).

In het bestemmingsplan is het nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid wat van belang is voor de ontwikkeling van de Zuidpolder beschreven. Voor dit uitwerkingsplan gelden in hoofdzaak dezelfde beleidsstukken. In deze toelichting is het hoofdstuk beleid daarom grotendeels achterwege gelaten. Provinciale Staten van Utrecht hebben op 12 december 2016 de herijking van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en Provinciale Ruimtelijke Verordening(PRV) vastgesteld. Het actuele beleid is opgenomen in paragraaf 1.5 van de toelichting. Voor wat betreft de omgevingsaspecten zijn de meeste onderzoeken uit het vigerende plan leidend voor dit uitwerkingsplan, maar worden enkele aanvullingen in deze toelichting beschreven.

Partiële herziening bestemmingsplan

Voor het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder' is een partiële herziening vastgesteld. In de planontwikkeling bleek dat de geplande fasering van gemiddeld 30 woningen per jaar, niet meer passend was.

In onder andere de Woonvisie Eemnes is geconstateerd dat er voor Zuidpolder uitgegaan kan worden van een bouwvolume van ca. 40 woningen per jaar met een inhaalslag in de periode 2015 en 2016.

De herziening 'Woongebied Zuidpolder, 1e herziening' is alleen een herziening van de regel over de fasering, voor het overige is het vigerende bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder' van toepassing. Het maximaal aantal te bouwen woningen per jaar is uit de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan geschrapt

Planvorm 'Uitwerkingsplan 7 Zuidpolder Woongebied, deelgebied 1.4-2.4'

Het Uitwerkingsplan 7 Zuidpolder Woongebied, deelgebied 1.4-2.4' is een uitwerking door middel van zes bouwstroken. De bouwstroken zijn bedoeld voor maximaal 20 appartementen, 35 eengezinswoningen (sociale huur, sociale koop, middeldure koop en twee-onder-één-kap woningen) . Hiermee geeft dit uitwerkingsplan een directe bouwtitel.

In het volgende hoofdstuk zal worden ingegaan op de uitwerkingsregels die van toepassing zijn op het plangebied en het planvoornemen. Daarmee wordt aangetoond dat het plan voldoet aan de uitwerkingsregels.

1.5 Actueel beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Ruimtelijke Verordening

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) zijn op 4 februari 2013 door de Provinciale Staten van Utrecht vastgesteld. De PRS en de PRV zijn sinds 2013 tweemaal herzien. In maart 2014 is de eerste partiële herziening van de PRS en PRV vastgesteld. De tweede partiële herziening van de PRV en PRS is op 3 november 2014 vastgesteld.

De PRS en PRV worden elke vier jaar opnieuw bekeken en eventueel aangepast, ofwel herijken. De herijking van de PRS en PRV zijn op 12 december 2016 integraal vastgesteld, dus met inbegrip van de 1e en 2e partiële herziening.

Provinciaal beleid, Herijking 2016

Bij het concretiseren van het ruimtelijk beleid binnen de hoofdlijnen van de Provinciale structuurvisie worden 2 prioritaire keuzes gemaakt: inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling en versterken van de kwaliteit van het landelijk gebied. Vanuit deze hoofdlijnen zijn de vier volgende pijlers voor de ruimtelijke ontwikkeling opgesteld:

• 1. een duurzame leefomgeving;
• 2. beschermen van kwaliteiten;
• 3. vitale dorpen en steden;
• 4. dynamisch landelijk gebied met kwaliteit;

In deze paragraaf zijn de hoofdlijnen, doelstellingen en het van toepassing zijnde beleid uit de PRV en PRS beschreven.

Vitale dorpen en steden

De derde doelstelling, vitale dorpen en steden, is van belang voor het plangebied. Over binnenstedelijke woningbouw wordt daarbij vermeld: 'In het ruimtelijk beleid maakt de Provincie de hoofdkeuze om in te zetten op de binnenstedelijke ontwikkeling. Het streven is dat ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daarom vindt de Provincie het belangrijk dat er aandacht is voor deze kwaliteit. De Provincie wil stimuleren dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren'.

Al geruime tijd maakt de Provincie in het ruimtelijk beleid gebruik van rode contouren als begrenzing van het stedelijk gebied. Dit is een belangrijk instrument: het draagt bij aan het handhaven van de kwaliteit van het landelijk gebied en ondersteunt het realiseren van de binnenstedelijke ambities.

In de structuurvisie (Herijking 2016) is het woongebied van de Zuidpolder opgenomen binnen de rode contour. Het woongebied is opgenomen omdat er een vastgesteld bestemmingsplan voor dit gebied ligt en daarmee wordt dit gebied niet langer gezien als uitbreidingslocatie.

Een klein gedeelte van het woongebied (aan de oostzijde) valt buiten de rode contour maar in dit gebied wordt geen woningbouw gerealiseerd. In de structuurvisie 2013-2028 lag het woongebied nog niet binnen deze contour en was het gebied aangewezen als toekomstige woonlocatie. De reden hiervoor is dat er destijds er nog geen vastgesteld bestemmingsplan was voor het woongebied Zuidpolder. Het bedrijventerrein Zuidpolder was al wel opgenomen in de rode contour van de structuurvisie 2013, aangezien dit bestemmingsplan destijds al was vastgesteld.

Stedelijk programma Eemnes

In het provinciale beleid is Utrecht opgedeeld in verschillende regio's, waarbij Eemnes in de regio Amersfoort valt. n het regionale stedelijke programma zijn van deze regio kleine wijzigingen aangebracht. Dat leidt tot een geringe ophoging van het woningbouwprogramma tot 16.530 woningen. Het programma voor Eemnes wordt hieronder nader toegelicht.

Voor de uitbreidingslocatie Zuidpolder is inmiddels een bestemmingsplan vastgesteld, daarom is deze locatie opgenomen binnen de rode contour. Het programma voor Eemnes wat betreft 500 woningen wordt totaal in de PRS-periode gerealiseerd. Het programma wordt in de herijking 2016 met 50 woningen opgehoogd tot in totaal 590 woningen.

	PRS 2013	Gerealiseerd 2013 t/m 2015	Herijking 2016
	Binnenstedelijke woningbouw	uitleg	totaal		Binnenstedelijke woningbouw	uitleg	totaal
Eemnes	90	450	540	78	590	0	590

Tabel 1.1 Programma Woningbouw 2013 t/m 2028 (in aantallen woningen)

Provinciale Verordening

In artikel 4.1 van de Verordening zijn de regels ten aanzien van het stedelijk gebied vastgelegd. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Stedelijk gebied’ kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking.

Van verstedelijking is sprake als een ruimtelijk besluit ten opzichte van het vigerende planologische regime nieuwe mogelijkheden biedt voor vestiging of uitbreiding van stedelijke functies. Dit is van toepassing op de ontwikkeling van het woongebied Zuidpolder.

De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Stedelijk gebied’ bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Bij zowel het bouwen als renoveren van kantoren en woningen en bedrijfsruimten als het herstructureren of aanleggen van woonwijken en bedrijventerreinen is het van belang dat gemeenten en initiatiefnemers nadenken over het gebruik van alternatieve vormen van energie en energiebesparende technieken (onder andere toepassen van restwarmte, Warmte Koude Opslag en aardwarmte). Hiermee dragen ruimtelijke plannen bij aan het doel van 10% duurzame energiegebruik in 2020 zoals verwoord in de PRS.

Figuur 1.4 Rode contour Eemnes

Het uitwerkingsplan voorziet in een goede overgang van dichtbebouwd stedelijk gebied naar een landelijk buitengebied. Het plan draagt dan ook bij aan de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de kernrandzone.

Bij het bouwplan is aandacht voor de kwaliteit van de woningen en de inpassing in de woonomgeving (zie ook Hoofdstuk 3 Stedenbouwkundig plan). Het uitwerkingsplan is daarmee niet in strijd met de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV).

1.6 Leeswijzer

Het uitwerkingsplan bestaat uit regels en een verbeelding. Voorliggend document is de toelichting op de regels en de verbeelding. De toelichting is als volgt ingedeeld.

Het tweede hoofdstuk beschrijft de uitwerkingsregels en de beoordeling van het plan hieraan. De voorziene stedenbouwkundige opzet komt in het derde hoofdstuk aan de orde. In hoofdstuk vier worden de aanvullingen op de omgevingsaspecten uit het vigerend bestemmingsplan besproken. Hoofdstuk vijf geeft een korte toelichting op de financiële aspecten van het plan. In hoofdstuk zes worden de juridische aspecten van het plan uiteengezet, waar onder meer de verschillende bestemmingen worden toegelicht. Hoofdstuk zeven tot slot bevat een beschrijving van de manier waarop omgegaan zal worden met de inspraakreacties .

In de regels van dit uitwerkingsplan worden de bestemmingen vastgelegd en de toekomstige bouw- en gebruiksmogelijkheden bepaald. Samen met de regels vormt de verbeelding het juridisch bindende gedeelte van het uitwerkingsplan. Op de verbeelding worden in het renvooi de aanduidingen en bestemmingen aangegeven.

Hoofdstuk 2 Uitwerkingsregels

2.1 Inleiding

Voor het uitwerken van de woonbestemming gelden de volgende uitwerkingsregels waaraan (indien van toepassing) voldaan moet worden:

• a. het aantal woningen bedraagt ten hoogste 500 voor het totale plangebied;
• b. geschrapt in partiële herziening.
• c. van het aantal gebouwde woningen mag ten hoogste 10% uit gestapelde woningen bestaan;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'zone - hogere grenswaarde' mogen ten hoogste 50 woningen worden gebouwd waar een hogere grenswaarde voor is verkregen;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'groen', zijn de gezamenlijke gronden, voor een oppervlakte van ten minste 1.000 m2 uitsluitend bestemd voor groenvoorzieningen;
• f. de gronden mogen slechts worden gebruikt indien zeker is gesteld dat voldoende parkeerruimte op de gronden met de bestemming 'Verkeer' of 'Wonen - Uit te werken' in het plangebied is gerealiseerd.

2.2 Beoordeling per uitwerkingsregel

Ad. A

Bij de uitwerking van de andere deelgebieden zal het uiteindelijk aantal woningen na realisatie van dit uitwerkingsplan in acht worden genomen.

Ad. C

In dit uitwerkingsplan bevinden zich 19 appartementen. Dit is 3,8% van de in totaal 500 woningen die mogelijk zijn in het totale bestemmingsplan. Bij de uitwerking van de andere uitwerkingsplannen zal het percentage gestapelde woningen in acht worden genomen.

Ad. D

Uitwerkingsplan 7 Zuidpolder Woongebied, deelgebied 1.4-2.4, valt binnen de aanduiding 'zone - hogere grenswaarde'. Er worden in het plangebied van dit uitwerkingsplan maximaal 55 woningen gerealiseerd waarvoor een akoestisch onderzoek is uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat er voor 18 woningen een hogere waarde aangevraagd moet worden. Dit is nader toegelicht in paragraaf 4.1.

Ad. E

Dit is niet van toepassing binnen het voorliggende uitwerkingsplan.

Ad. F

Met voorliggend uitwerkingsplan wordt voldaan aan de parkeernormen uit het bestemmingsplan Woongebied Zuidpolder (2013). Parkeerpockets worden mogelijk gemaakt op de gronden met de aanduiding ‘parkeerterrein’ en daarnaast worden parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Op deze wijze zijn voldoende parkeerplaatsen beschikbaar.

Hoofdstuk 3 Stedenbouwkundig plan

3.1 Doelstellingen

Uitwerkingsplan 7 is de zevende uitwerking van de Zuidpolder. Het stedenbouwkundig raamwerk, waarin de woonvelden moeten worden ingevuld, ligt vast . Het programma zoals in het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder ' beschreven vormt de basis. Daarnaast is door co-creatie met toekomstige bewoners gezorgd dat de invulling aansluit op de behoeften die in Eemnes bestaan, zowel kwantitatief als kwalitatief.

3.2 Co-creatie

De invulling van de woonvelden is mede bepaald door toekomstige bewoners in diverse co-creatie avonden. Tijdens deze avonden konden de toekomstige bewoners hun mening geven over verschillende onderwerpen, onder andere over de gewenste woningtypen, de plaatsing van woningtypen in het stedenbouwkundig plan en de plaatsing van de woning op de individuele kavel. De resultaten van deze gesprekken zijn input geweest voor het uiteindelijke stedenbouwkundige plan van dit zevende deelplan.

Daarnaast is er op deze avonden veel gesproken over de gewenste beeldkwaliteit wat heeft geresulteerd in het beeldkwaliteitsplan op hoofdlijnen voor het totale plangebied van de Zuidpolder.

3.3 Duurzaamheid

In het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder' is uitgebreid gesproken over de doelstelling om de Zuidpolder duurzaam te ontwikkelen. Dit doel is in het Programma van Eisen voor het stedenbouwkundig plan vertaald in criteria waaraan de planontwikkeling moet voldoen. Deze criteria richten zich op:

• Duurzame gebiedsontwikkeling
• Duurzaam wonen (prettig wonen afgestemd op de behoefte met de mogelijkheid tot aanpassingen)
• Gebruik van duurzame materialen
• Toepassing van duurzame energie

Ook dit onderwerp is uitgebreid aan bod gekomen tijdens de co-creatie avonden. Uitgangspunten voor de toepassing van duurzame materialen en duurzame energie is onder andere in het beeldkwaliteitsplan opgenomen. Daarnaast geldt voor deze woningen een EPC norm van 0.

3.4 Structuur

Dit zevende uitwerkingsplan, deelplannen 1.4-2.4, is gelegen aan de westkant van het woongebied van de Zuidpolder. Deelplan 1.4-2.4 is het eerste van 3 woonvelden gelegen aan de Zuidersingel.

De west-oost georiënteerde kavelrichting van de landschappelijke onderlegger vormt de basis van de stedenbouwkundige structuur en dit klinkt door in de verschillende elementen, zoals de ontsluiting, het water en het groen. Deelplan 1.4-2.4 is gelegen tussen 2 west-oost lijnen, de Ruizendaallaan en het Van Wegenplantsoen. Beide lijnen hebben een groene inrichting. Aan de Ruizendaallaan ligt er een recht plantsoen langs de laan. Het Van Wegenplantsoen is een tabs toelopende groene ruimte.

De combinatie van water en groen is mede bepalend voor de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte in Eemnes. Deze vormen samen met de ontsluiting het raamwerk wat is vastgelegd in het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder'. Hierbinnen bevinden zich de woonvelden.

Dorpse sfeer in de woonvelden

Het dorpse woonmilieu dat gecreëerd is door de vertaling van de landschappelijke onderlegger in een gevarieerde stedenbouwkundige structuur is doorvertaald in de woonvelden. De woonvelden liggen binnen het raamwerk van deze structuur. De gewenste dorpse sfeer wordt versterkt door diverse elementen die bepalend zijn voor een dorps karakter zoals, diversiteit in kavelgroottes, variatie in woningtypen; parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein en in parkeerkoffers; en gevarieerde oriëntatie op de omgeving.

Het uitwerkingsplan bestaat uit een woongebied waar maximaal 55 woningen gerealiseerd. Om het parkeren zoveel mogelijk uit de straat te houden, ook voor de appartementen wordt er een grote efficiënte parkeerkoffer gemaakt binnen in het bouwblok. Om dit mogelijk te maken is het noodzakelijk om het woonveld iets dieper te maken, de grens tussen 'Wonen - Uit te werken' en 'Verkeer'/'Groen' is iets naar het zuiden opgeschoven. Het woonveld is hiermee iets vergroot ten koste van de openbare ruimte, maar centraal in het woonveld wordt veel nieuwe semi-openbare ruimte gemaakt in de vorm van de parkeerkoffer.

Aan de oost en westzijde wordt juist meer ruimte gemaakt voor openbaar gebied. Het profiel van de Beukeboomstraat is verbreed in verband de verkeersveiligheid. Het profiel van de Zuidersingel is verbreed ten gunste van meer groen in plaats van zeer diepe voortuinen. Dit in verband met de op de plankaart aangegeven voorgevelrooilijn aan de Zuidersingel.

Het bestemmingsplan biedt voor deze kleine wijzigingen met artikel 10 de mogelijkheid dat Burgemeester en wethouders het plan kunnen wijzigen voor zover het de begrenzingen van de op de plankaart aangegeven bestemmingen betreft, met dien verstande dat:

• a. het oppervlak van de te wijzigen aaneengesloten bestemming met ten hoogste 15% mag worden gewijzigd, indien dit noodzakelijk blijkt te zijn voor de uitvoering van het stedenbouwkundig plan;
• b. de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad;
• c. de vergroting van het oppervlak niet ten koste mag gaan van het totaal oppervlak aan openbaar gebied;
• d. indien binnen de bestemming Wonen - Uit te werken de gronden gedeeltelijk uitgewerkt worden als openbaar gebied, deze gronden ter compensatie mogen worden gesteld voor de onder a bedoelde verruiming van het oppervlak.

Deze verschuivingen en de invulling met een gevarieerd woonprogramma resulteren in een ontspannen woonmilieu met een dorps en landelijk karakter.

Figuur 3.1 Voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan

3.5 Programma

Het woonveld van het Uitwerkingsplan 7 Zuidpolder Woongebied, deelgebied 1.4-2.4 is bestemd voor woningen en 1 grote parkeerkoffer.

Op 21 september 2015 is de nieuwe woonvisie van Eemnes voor 2015 vastgesteld. Deze nieuwe woonvisie geeft het nieuwe beleid voor de komende jaren op het gebied van de woning ontwikkeling. Dit vervangt het in 2011 vastgestelde Programma van Eisen voor de Zuidpolder op basis van de Woonvisie uit 2007. In de Woonvisie 2015 staat dat er ruimte is voor de nieuwbouw van 70 woningen per jaar in Eemnes. Zuidpolder mag daar een groot deel van invullen. De gemeente gaat uit van gemiddeld 40 woningen per jaar en een inhaalslag in 2015 en 2016.

Figuur 3.2 Woningbouwprogramma (bron: Woonvisie Eemnes 2015)

Op basis van de maatregelen in de Woonvisie kunnen er in totaal circa 490 woningen worden ontwikkeld in de Zuidpolder.

Binnen dit zevende uitwerkingsplan wordt een deel hiervan gerealiseerd in het onderstaande programma:

• maximaal 20 appartementen (huur - goedkoop)
• 12 eengezinswoningen (huur - goedkoop)
• 6 eengezinswoningen (koop - goedkoop)
• 11 eengezinswoningen (koop - middelduur)
• 6 twee-onder-één-kap woningen (koop - duur)

Dit is het aantal opgenomen in de huidige verkaveling. Binnen het bouwvlak kan deze verkaveling nog worden aangepast.

Als er wordt gekeken naar alle uitwerkingsplannen die tot nu toe zijn vastgesteld (UWP 1 t/m 6) is de verdeling als volgt:

• 77 woningen Goedkoop (uitgaande van maximaal 20 appartementen)
• 8 woningen Goedkoop/midden
• 67 woningen Middelduur
• 77 Duur

Geluidwerende voorziening

Voor de ontwikkeling van woningbouw is het noodzakelijk om een geluidwerende voorziening langs de A27 aan te leggen. Hiervoor is de strook langs de A27 opgenomen in het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder'.

De geluidswering is nog niet gerealiseerd bij de bouw van de eerste woningen, maar deze zal in de loop van de ontwikkeling van het woongebied worden uitgevoerd.

Uitwerkingsplan 7 , deelgebied 1.4-2.4, valt binnen de aanduiding 'zone - hogere grenswaarde'. Daarom is voor de te realiseren woningen in dit deelplan een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat er voor 18 woningen een hogere waarde aangevraagd moet worden. Dit is nader toegelicht in paragraaf 4.1 .

3.6 Verkeer

3.6.1 Autoverkeer

Voor de ontsluiting van de nieuwe wijk is de Zuidersingel aangewezen als de belangrijkste verkeersader. Vanaf de Zuidersingel lopen de ontsluitingswegen het plangebied in.

De eerste wijkontsluiting, de Ruizendaallaan, ligt ten zuiden van het gemeentehuis en komt uit in het eerste deelgebied. Vanaf deze wijkontsluiting wordt de rest van het eerste deelgebied, zo ook deelplan 1.4-2.4, ontsloten. Het woongebied wordt ook ontsloten vanaf het Van Wegenplantsoen..

De inrichting van de wegen in de Zuidpolder is afhankelijk van de functie van die wegen binnen het systeem. De wijkontsluiting krijgt een andere inrichting en profilering dan de erftoegangswegen. De wegen worden ingericht volgens de eisen van 'duurzaam veilig'. Binnen de wijk zullen alle wegen een maximale toegestane snelheid van 30 kilometer per uur hebben. De auto is waar mogelijk 'te gast': Elk profiel moet tenminste een bepaalde mate van verblijfskwaliteit in zich hebben.

Figuur 3.3 Ontsluiting plangebied

Parkeren

In het plan wordt uitgegaan van een parkeernormering die gekoppeld is aan het prijsniveau van de woning, overeenkomstig de aanbevelingen uit de ASVV 2004 (conform bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder').

Voor het bepalen van de te hanteren parkeernormen is het plangebied getypeerd als een 'weinig stedelijk gebied'. De parkeernormen uit het vigerende bestemmingsplan worden overgenomen.

Voor het voorliggende plan zijn de volgende parkeernormen van toepassing;

Type / Segment	Eenheid	Min.*	Bezoekersaandeel**
Goedkoop ***	woning	1,7	0,3
Middelduur ***	woning	1,9	0,3
Duur ***	woning	2,2	0,3
Serviceflat/aanleunwoning	woning	0,6	0,3
Seniorenwoning	woning	1,4	0,3
Bedrijf, beroep aan huis	40 m² bvo	0,4	-

*) norm per woning inclusief bezoekers aandeel

**) minimum aantal per woning op de openbare weg t.b.v. bezoekers

Tabel 3.1 parkeernormen uitwerkingsplan

Het benodigd aantal parkeerplaatsen wordt gerealiseerd door parkeerplaatsen te maken in de openbare ruimte, in ‘parkeerkoffers’, en op eigen terrein. Dit laatste zal plaatsvinden bij de twee-onder-één-kap-woningen.

Parkeren op eigen terrein

Gestreefd wordt naar zoveel mogelijk parkeren op eigen terrein, maar alleen bij woningen die hiervoor de ruimte hebben. Binnen het plangebied gaat dit hierbij om de twee-onder-één-kap-woningen. De parkeerplaatsen op eigen terrein tellen niet volledig mee in de parkeerbalans. Hiervoor zal gerekend worden met de berekeningsaantallen uit de ASVV 2004 (CROW, 2004):

Parkeervoorziening*	Theoretisch aantal	Berekeningsaantal	Opmerking
Enkele oprit zonder garage	1	0,8	Oprit min. 5,0m diep
Lange oprit zonder garage	2	1,0	Oprit min. 11,0m diep
Dubbele oprit zonder garage	2	1,7	Oprit min. 4,5m breed
Garage zonder oprit (bij woning)	1	0,4
Garagebox niet bij woning	1	0,5
Garage met enkele oprit	2	1,0	Oprit min. 5,0m diep
Garage met lange oprit	3	1,3	Oprit min. 11,0m diep
Garage met dubbele oprit	3	1,8	Oprit min. 4,5m breed

Tabel 3.2 parkeren op eigen terrein

Parkeerkoffers

Parkeerkoffers zijn parkeerplaatsen tussen en achter de woningen in. Deze liggen verscholen tussen de woningen met de korte zijde aan de doorgaande weg en in dit geval loopt het door tot achter de woningen. De toegangen naar deze parkeerkoffers worden versmalt met bijvoorbeeld hekwerken, poorten of hagen. Zo krijgen de parkeerkoffers een semi-openbaar karakter. Binnen deelplan 1.4-2.4 wordt er één grote parkeerkoffer gemaakt, die bestaat uit 2 kleine parkeerkoffers aan de Ruizendaallaan en het Van Wegenplantsoen en met elkaar verbonden is binnenin het woonveld achter de woningen.

Parkeren op straat

Naast de parkeerkoffers wordt een klein deel van het parkeren in het openbaar gebied op straat opgelost. Langs 2 zijden van de Ruizendaallaan en aan de overzijde van het Van Wegenplantsoen zullen langsparkeerplekken worden gerealiseerd. Deze laatste tellen niet mee in de parkeerbalans voor 1.4-2.4.

Parkeerbalans

Onderstaande parkeerbalans laat de benodigde aantal parkeerplaatsen zien voor deelplan 1.4-2.4 (98,7) in verhouding tot de ingetekende parkeerplaatsen (5,9 op privé-terrein en 94 in openbaar gebied) in het stedenbouwkundig plan. Deze parkeerbalans is onderverdeeld in zones, waarbij de loopafstand tot de parkeerplaatsen niet te groot wordt. Het plangebied voor uitwerkingsplan 7 bestaat uit één zones (1). De balans is positief, + 1,2 (98,7 - 5,9 - 94). Hierbij is uitgegaan van het maximum aantal van 20 appartementen.

Figuur 3.4 Parkeerbalans deelgebied 1.4-2.4

Figuur 3.5 Toelichting Parkeerbalans

3.6.2 Langzaam verkeer

Voor de toekomstige bewoners is het belangrijk dat er voldoende langzaam verkeersverbindingen aanwezig zijn met voorzieningen en recreatieve routes. De verbindingen naar de voorzieningen bestaan uit heldere routes naar het dorpshart en overige voorzieningen, zoals scholen en sportvelden.

Aan de noordoostzijde van het plangebied begint een langzaam verkeersverbinding welke wordt aangesloten op de bestaande ontsluitingsstructuur.

3.7 Water en Groen

3.7.1 Waterstructuur

Voor de waterstructuur is voldaan aan verschillende eisen van het waterschap. In ieder geval dient het oppervlaktewater in het plangebied 100% van de gedempte watergangen te compenseren, daarnaast moet 10% van het verhard oppervlak aan water worden toegevoegd.

Binnen de Zuidpolder wordt 1,4 ha open water gerealiseerd wat voldoende is en aanvullend wordt er 0,75 ha in de retentiezone gerealiseerd (50% van totale oppervlak van retentiezone).

Daarnaast is voldaan aan de eisen van het waterschap op het gebied van waterdiepte, taludhellingen en plasdrasbermen in de profielen en is rekening gehouden met waterbreedtes voor het onderhoud van de watergangen, overwegend rijdend.

3.7.2 Groenstructuur

De groenstructuur van de Zuidpolder sluit aan op de bestaande groenstructuur van Eemnes en is onderdeel van de hoofdstructuur van de wijk. De landschapsrichting van de huidige situatie is aanleiding voor verschillende groene verbindingen.

In het woonveld wordt groen aangebracht door het planten van bomen in de parkeerkoffer. Ten noorden en zuiden van het woonveld liggen 2 grote langgerekte groene ruimtes die onderdeel zijn van de groenstructuur van Zuidpolder. Beide worden ingericht met gras en bomen en het Van Wegenplantsoen wordt deels ingericht als speelplek. De brede groenstrook aan de Ruizendaallaan is ontstaan door de verschuiving van de Ruizendaallaan bij de eerste ontwikkeling en daarmee het wegvallen van de watergang.

Ook aan de westzijde is er veel groen langs het plangebied. Langs de Zuidersingel tussen het voet-fietspad en de rijbaan ligt een brede groenstrook die ook wordt ingericht met gras en bomen.

Op de noordoosthoek van het plangebied ligt een klein groen veldje voor de tweekapper op de hoek, waar ruimte is voor bijvoorbeeld één accentboom. Dit plekje is ontstaan, in plaats van het water op de plankaart van het bestemmingsplan, door de verschuiving van de Ruizendaallaan en daarmee het vervallen van de watergang.

Spelen

Gezinnen vormen een grote deel van de doelgroep in de nieuwe Zuidpolder. Het aspect 'spelen in de wijk' is daarom erg belangrijk. Binnen de grenzen van deelgebied 1.4-2.4 is geen speelruimte aangewezen. In het Van Wegenplantsoen zal een speelplaats voor kinderen van 6-12 jaar worden gerealiseerd.

3.8 Beeldkwaliteit

Voor de beeldkwaliteit van de woningen is een beeldkwaliteitsplan op hoofdlijnen opgesteld. Dit document omvat de regels en richtlijnen voor de realisatie van alle gebouwen die in het plangebied van de Zuidpolder zullen worden gerealiseerd. Het beeldkwaliteitsplan is een inspiratiebron die bij de bouwplan ontwikkeling zal worden toegepast om de ambitie, sfeer en intentie van de beeldkwaliteit te realiseren.

Een charmant karakter van architectuur en stedenbouw

Het dorpse karakter van Eemnes is uitgangspunt voor de beeldkwaliteit van de Zuidpolder. Kenmerkend voor de bestaande, wat oudere bebouwing van Eemnes is de duidelijke samenhang en tegelijkertijd de verscheidenheid. De verscheidenheid zit in de omvang van de bouwvolumes en in de detailleringen van de gebouwen. Dit alles echter binnen een traditionele architectuurstijl en traditioneel materiaal- en kleurgebruik.

Een langgerekt stratenpatroon met variatie in plekken

In het Masterplan is de beoogde dorpse sfeer al herkenbaar. In het plan spelen variatie in plekken, informele openbare ruimte en de ontspannen manier van ordenen een belangrijke rol. Binnen het langgerekte patroon van het onderliggend landschap zijn er geknikte verspringende straten gemaakt. Hierdoor ontstaan er in het plan kleinschalige ruimtes. Door de afwisseling in straatbreedte worden informele plekken en pleintjes gevormd. De straten zijn vervolgens ontworpen met weinig onderscheid en zonering; de voetganger heeft er prioriteit. De auto wordt zo min mogelijk op straat geparkeerd maar op de eigen oprijlaan of in parkeerhofjes tussen de woningen. Hierdoor blijft er in de straten ruimte voor een inrichting met veel bomen en overig groen. Zo biedt de Zuidpolder een aangename ruimte voor ontmoeten en verblijven.

Variatie in eenheid

In de Zuidpolder is een grote variatie van woningtypen gepland. Deze zullen gemixt worden toegepast door de gehele wijk, waardoor een gevarieerd straatbeeld ontstaat, wat bijdraagt aan de gewenste dorpse sfeer. In het deelgebied 1.4-2.4 worden de woningtypen; eengezinswoning, twee-onder-één-kap en appartement gerealiseerd. Deze afwisseling van woningtypen past bij de dorpse sfeer. Het appartementengebouw vormt de entree van de wijk en zal een accentfunctie krijgen. Ook een aantal woningen op de hoeken van het woonveld en de woningen tegenover de Dopsingel vormen een accent in het plan.

Om te komen tot een samenhangende wijk, zijn juist bindende elementen belangrijk. De architectuurstijl sluit aan op die van de oorspronkelijke bebouwing van Eemnes. De eenheid ligt onder andere in de toepassing van kappen, kenmerkende detaillering als gootklossen en houten betimmering in de kopgevel en het traditionele materiaal- en kleurgebruik. Op deze manier ontstaat de gewenste variatie, maar is er ook sprake van een samenhangende dorpse sfeer en een eigen identiteit voor de Zuidpolder

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

De milieuhygiënische aanvaardbaarheid is aangetoond bij het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder', waarvan dit uitwerkingsplan onderdeel uitmaakt. De in het kader van het moederplan uitgevoerde onderzoeken zijn om die reden niet opnieuw beschreven, maar alleen de aanvullingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen. Het gaat hier om de aanvraag van het compensatieplan voor de steenuil en de kerkuil en aanpassingen van het waterstructuurplan en voor het aspect geluid is nader onderzocht wat de geluidsbelastingen zijn op woningbouwontwikkeling in deelgebied 1.4-2.4.

4.1 Geluid

Adviesbureau Royal Haskoning heeft de geluidsbelastingen op de woningen in deelgebied 1.4-2.4 onderzocht. Indien er op deze woningen sprake is van een overschrijding van de voorkeurswaarde in de Wet geluidhinder dan dient voor deze woningen een hogere waarde te worden vastgesteld. De memo (d.d. 19 juni 2017) behorende bij dit onderzoek is opgenomen in bijlage 1.

Kader

De woningen bevinden zich binnen de geluidzone van twee relevante wegen: Zuidersingel en de Rijksweg A27. In de Wet geluidhinder wordt de Zuidersingel als een stedelijke situatie beschouwd en de Rijksweg A27 als buitenstedelijke situatie. Voor beide wegen gelden derhalve een andere ten hoogste toelaatbare geluidbelasting.

De voorkeurswaarde bedraagt 48 dB voor beide wegen. De ten hoogste toelaatbare geluidbelasting bedraagt 63 dB voor de Zuidersingel en 53 dB voor de Rijksweg.

Op de berekende geluidbelastingen is conform art. 110g Wgh de wettelijke aftrek toegepast.

Resultaten

Rijksweg A27

De geluidbelastingen vanwege de Rijksweg bedraagt op een aantal gevels meer dan de voorkeurswaarde van 48 dB. De geluidbelasting is ten hoogste 51 dB. Hiermee wordt voldaan aan de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 53 dB. In de onderstaande figuur zijn de woonblokken en gevels weergeven waarop sprake is van een overschrijding.

Figuur 4.1 overschrijding geluidsbelasting

Zuidersingel

De geluidbelastingen vanwege de Zuidersingel zijn niet hoger dan de voorkeurswaarde van 48 dB.

Conclusie

In de onderstaande tabel zijn de vast te stellen hogere waarden samengevat voor het voorliggende uitwerkingsplan

ID	Gevel	Woonlaag	Aantal	Vast te stellen hogere waarde [dB]*
Woning/appartementen			woningen	A27
A	W	2e	2	50
	W	3e	2	51
	N	3e	3	49
B	W	3e	1	49 (indien gevel ‘doof’ geen HW)
D	W	3e	2	50
E	W	3e	2	49
F	W	3e	2	49
H	W	3e	1	49 (indien gevel ‘doof’ geen HW)
J	W	2e	6	51
	W	3e	6	51

Tabel 4.1 hogere waarden woningen / appartementen

* Inclusief aftrek art.110g Wgh. Deze bedraagt 2 dB voor de Rijksweg A27

Beoordeling onderzoeksresultaten Geluid

Op 24 september heeft het bevoegd gezag ten behoeve van het moederplan Zuidpolder besluit hogere grenswaarden vastgesteld voor maximaal 50 woningen. Dit uitwerkingsplan voldoet aan dat besluit. Uit het memo T&PBE7690-101-106N001D0.1 van 19 juni 2017 van RoyalhaskoningDHV blijkt namelijk dat vanwege rijksweg A27 de voorkeursgrenswaarde op de gevel van (naar verwachting) 19 woningen wordt overschreden. De kopgevel van blokken B en H worden doof uitgevoerd en daardoor is voor deze woningen geen hogere waarde nodig. Deze dove gevels zijn tevens geborgd in de planregels en verbeelding.

Aandachtspunt betreft het voldoen aan de voorwaarde van de aanwezigheid van tenminste één geluidsluwe gevel per woning. Grondgebonden woningen voldoen zonder extra maatregelen aan deze eis.

Voor appartementen zonder vrij liggende, van de geluidsbron afgekeerde gevel zijn mogelijk wel maatregelen nodig. Bij uitwerking van een dergelijk bouwplan dienen de mogelijkheden te worden onderzocht. Mocht dit noodzakelijk zijn, dan kan op basis van zwaarwegende argumenten van stedenbouwkundige, volkhuisvestelijke en/of financiële aard worden afgeweken van het opleggen van een geluidsluwe gevel. Deze beleidslijn, inclusief de afwijkingsmogelijkheid, is afkomstig van de nota geluidbeleid.

4.2 Flora en fauna

Gedurende het opstellen van het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder' zijn meerdere ecologische onderzoeken uitgevoerd. Het eerste onderzoek heeft in 2007/2008 plaatsgevonden en in navolging hierop is in 2011 een vervolgonderzoek uitgevoerd.

Naar aanleiding van de voorgenomen bebouwing van de Zuidpolder heeft bureau Tauw in juli 2011 een ecologische inventarisatie uitgevoerd. In het rapport (kenmerk N001-4782941LJS-kmi-V01-NL) wordt onder meer geconstateerd dat er steenuilen en kerkuilen in het gebied aanwezig zijn. Ten gevolge van de bebouwing van de Zuidpolder wordt het foerageergebied van deze uilen aangetast. Het betreft hier beschermde diersoorten.

4.2.1 Compensatieplan steenuil en kerkuil

Op grond van art. 75 van de Flora- en faunawet moet het Ministerie van LNV ontheffing verlenen voor ruimtelijke ingrepen met nadelige effecten voor beschermde planten- en diersoorten.

Als onderdeel van de ontheffing moet er een compensatieplan worden opgesteld. Dit plan is opgesteld door Tauw op 13 juni 2012 (Kenmerk N001-1 205872LJS-kmi-V01 -NL). Hieronder zijn de belangrijkste conclusies uit de mitigatieopgave steenuil en kerkuil, Zuidpolder opgenomen.

Ondanks dat de aantasting naar verwachting klein is en alleen foerageergebied betreft, wordt er toch een mitigatieopgave opgesteld. Met de maatregelen uit deze opgave wordt het gebied meer geschikt voor zowel de steenuil als de kerkuil. Het gebied waarop de mitigatieopgave zich richt is Zuidpolder te Veen en het gebied rondom de Wakkerendijk. Het is de bedoeling dat er 6 nieuwe nestlocaties ter compensatie aangebracht worden. De volgende locaties worden daarvoor geschikt geacht:

• Wakkerendijk 33-35 (steenuil);
• Wakkerendijk 174 (steenuil);
• Wakkerendijk 260 bis (steenuil);
• Wakkerendijk 45 (kerkuil);
• Wakkerendijk 176 (kerkuil);
• Wakkerendijk 260 bis (kerkuil).

Op 4 februari 2013 is de ontheffing in het kader van de Flora- en Faunawet verleend door het Ministerie van Economische Zaken (zie Bijlage 2).

4.2.2 Conclusie

Wanneer de bouwontwikkelingen doorgang vinden is het plangebied niet meer geschikt als foerageergebied voor de steenuil en kerkuil. Daarmee wordt de kwaliteit van de broedlocatie aangetast en wordt de Ffw overtreden. Hiervoor is een compensatieplan opgesteld, waarin de uilsoorten in de omgeving van de planlocatie een alternatieve nestgelegenheid aangeboden krijgen. Dit kunnen bijvoorbeeld nestkasten zijn die op boerderij erven worden geplaatst. Voorafgaand aan de vaststelling van bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder' is ontheffing aangevraagd voor de beschermde soorten. Op 4 februari 2013 is de ontheffing in het kader van de Flora- en Faunawet verleend. Het compensatieplan is inmiddels uitgevoerd.

4.3 Waterstructuurplan Zuidpolder

Voor de ontwikkelingen in de Zuidpolder, het bedrijventerrein en het woongebied, is een waterstructuurplan opgesteld (2 mei 2012). In aanvulling hierop is door Civil Support een aangepast waterstructuurplan opgesteld (d.d. november 2013).

Op dit moment bestaat het gebruik van het plangebied hoofdzakelijk uit grasland en water. De functiewijziging van het plangebied brengt significante veranderingen van het watersysteem met zich mee. Dit kan leiden tot problemen met waterkwantiteit (inundatie, water op straat) en waterkwaliteit (stank, vissterfte, etc.). Aan de andere kant biedt deze locatieontwikkeling kansen om een uitgebalanceerd watersysteem vorm te geven. Dit voorkomt problemen in de toekomst. Omdat het gebied onderdeel uitmaakt van een poldersysteem, neemt het onderzoek het hele peilvak in ogenschouw.

Het oppervlakte water van de Zuidpolder is verdeeld in 4 peilgebieden, een deel van de Zuidpolder waar een zelfde waterpeil heerst. Er wordt gebruik gemaakt van 4 waterpeilen door het hoogteverloop in het maaiveld en de hoogte van de bestaande peilgebieden in de directe omgeving.

Om het oppervlaktewater vertraagd af te voeren zijn stuwen toegepast, hierdoor blijft het water zo lang mogelijk in de Zuidpolder.

In de onderstaande figuur zijn de peilgebieden en stuwen weergegeven.

Figuur 4.2 schematische weergave peilgebieden

In de onderstaande tabel zijn de afvoerende oppervlakken (inclusief open water) per peilgebied weergegeven.

Figuur 4.3 afvoerende oppervlakken en oppervlaktewater per peilgebied

Aan de noordoostzijde van de Zuidpolder, in de groenzone tussen de Zuidpolder en de Wakkerendijk, zijn twee retentievoorzieningen opgenomen. Een retentievoorziening is een verlaagd gebied waar water tijdelijk kan worden gebufferd bij veel regenval. Beide voorzieningen hebben een volume van 1.500 m3. Deze gebieden worden gebruikt om overtallig oppervlaktewater te bufferen en is meegenomen in de bergingsberekening.

Met het waterschap Vallei en Veluwe is naar aanleiding van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Zuidpolder' in het kader van het artikel 3.1.1 Bro vooroverleg, overeenstemming bereikt dat het tekort van de wateropgave van het bedrijventerrein in het woongebied zal worden gecompenseerd.

4.3.1 Watertoets

Het ontworpen oppervlaktewatersysteem voor Zuidpolder en de uitbreiding van het bedrijventerrein Zuidbuurt watert van west naar oost af naar het oostelijk gelegen landelijk peilgebied, aan de andere zijde van de Wakkerendijk. Hiervoor wordt een nieuwe onderdoorgang door de Wakkerendijk gerealiseerd.

Er wordt door dit nieuwe watersysteem nergens aangesloten op het bestaande watersysteem van de bebouwde kom van Eemnes. Het bestaande watersysteem kan namelijk geen extra afvoer dragen. Het ontworpen oppervlaktewatersysteem voor de Zuidpolder voldoet aan de ontwerp- en bergingseisen van het waterschap. Zo is er gekeken naar de maximaal toelaatbare peilstijging bij van te voren bepaalde buien en of het watersysteem voldoende buffer heeft. Uit de toetsing blijkt dat het ontworpen watersysteem ruim voldoet aan de bergingseisen van het waterschap. Daarnaast is het ontwerp getoetst aan de ontwerpeisen van het waterschap voor beheer en onderhoud, zoals taluds en waterbreedtes.

De sloten worden vanaf de rijbaan onderhouden, m.u.v. de watergang grenzende aan de wijk Zuidbuurt aan de noordzijde van de Zuidpolder. Hiervoor worden 2 inlaatplaatsen aangebracht om varend onderhoud mogelijk te maken.

De riolering bestaat uit een systeem waarbij huishoudelijk afvalwater en regenwater gescheiden worden ingezameld. Het huishoudelijke afvalwater wordt ingezameld en afgevoerd naar een rioolgemaal.

Verharding, van woningen en wegen, die grenzen aan oppervlaktewater kunnen daar rechtstreeks op worden aangesloten. De overige verharding wordt middels hemelwaterriolering afgevoerd.

Het plangebied watert af door de sloten ten en plaatselijk aanvullende drainage, een ondergronds buizenstelsel voor het afvoeren van water naar sloten. Uit de berekeningen blijkt dat alleen de wegen die niet grenzen aan een sloot voorzien hoeven te worden van drainage.

4.3.2 Geohydrologie en drainage

In het rapport van Civil Support worden 4 peilen aangebracht, namelijk:

• Bedrijventerrein, met als peil +0,10 m (t.o.v. N.A.P.);
• Zuidwestelijke deel van de nieuwbouwlocatie, met als peil -0,30 m (t.o.v. N.A.P.);
• Noordwestelijke deel van de nieuwbouwlocatie, met als peil -0,50 m (t.o.v. N.A.P.);
• Oostelijk deel van de nieuwbouwlocatie, met als peil -0,70 m (t.o.v. N.A.P.).

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Systematiek bestemmingen

De planregels zijn opgedeeld in 4 hoofdstukken. In het eerste hoofdstuk worden de inleidende regels gegeven. In het tweede hoofdstuk is de bestemmingsregeling gegeven die gelden voor het plangebied. In hoofdstuk 3 zijn vervolgens de algemene regels opgenomen. Tot slot staan in hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels.

Dit uitwerkingsplan is een uitwerking van het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder'. Krachtens artikel 3.6 onder 3 Wro maken de regels van dit uitwerkingsplan deel uit van het bestemmingsplan. Derhalve is in deze uitwerking naast de regels alleen de naam waaronder het plan kan worden aangehaald vastgelegd. Voor de begripsbepalingen wordt verwezen naar het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder'. In dit uitwerkingsplan is een bestemming uit het moederplan uitgewerkt: 'Wonen - Uit te werken'. Hiertoe zijn in het uitwerkingsplan de bestemmingen Verkeer en Wonen opgenomen.

Onderstaand is uiteen gezet wat de functie van het artikelen is binnen het bestemmingsplan.

Artikel 2 Verkeer

Binnen deze bestemming wordt de verkeersruimte van het plangebied mogelijk gemaakt. Op de gronden met deze bestemming is de verkeersruimte met daarbij behorende voorzieningen opgenomen en eveneens zijn parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige doeleinden en nutsvoorzieningen mogelijk binnen deze bestemming.

Artikel 3 Wonen

Binnen deze bestemming zijn de te realiseren woningen opgenomen. Hiernaast biedt de bestemming tevens ruimte aan beroepsmatige activiteiten aan huis en aan tuinen, erven en bijgebouwen. Binnen de bestemming zijn de bebouwingsvlakken voor de hoofdbebouwing aangegeven, die via de regels bepalen welke de gebruiks- en inrichtingsmogelijkheden zijn, zoals die gelden ten aanzien van de situering van de woningen, de bouwhoogte en de situering van bijgebouwen. Voor wat betreft de bebouwingsmogelijkheden voor aan-, uit- en bijgebouwen is daar waar mogelijk aansluiting gezocht bij de gemeentelijke bestemmingsplannen.

Op de gronden met de aanduiding 'parkeerterrein' is parkeren binnen dit uitwerkingsplan mogelijk.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Bij ontwikkelingen die middels het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, is het noodzakelijk aan te tonen in hoeverre de beoogde plannen financieel haalbaar zijn en wie de risicodragende partij is. In dit kader is in afdeling 6.4 Wro bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen, indien een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Hiervan kan worden afgeweken indien de plankosten anderzijds zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst.

De gemeente Eemnes is voornemens om de ruimtelijke ontwikkeling zoals die in het bestemmingsplan mogelijk is gemaakt gezamenlijk met de overige grondeigenaren in het plangebied uit te voeren. Hiertoe is een samenwerkingsovereenkomst getekend op 22 augustus 2013 die dient als anterieure overeenkomst in het kader van de Wro. De kosten die met de ruimtelijke ontwikkeling samenhangen worden gedekt door de opbrengsten die voortkomen uit de uitgifte van bouwrijpe kavels. Door in de samenwerkingsovereenkomst alle afspraken vast te leggen, waarmee het kostenverhaal zeker is gesteld, is het dus niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Ter inzage legging

Burgemeester en wethouders moeten met toepassing van artikel 3.6, lid 1b van de Wet ruimtelijke ordening het moederplan uitwerken. Een besluit tot planuitwerking mag pas worden vastgesteld nadat belanghebbenden in de gelegenheid zijn gesteld tegen het ontwerp van het uitwerkingsplan zienswijzen naar voren te brengen.

Het ontwerp uitwerkingsplan is in het kader van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode was er de mogelijkheid om zienswijzen op het uitwerkingsplan in te dienen.

Het ontwerpuitwerkingsplan heeft vanaf 10 juli 2017 tot en met 20 augustus 2017 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend.
Op 12 september 2017 heeft het college van B&W van de gemeente Eemnes het Uitwerkingsplan 7 Zuidpolder Woongebied, deelgebied 1.4-2.4 vastgesteld.