De Leijen Zuid 2015

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding tot het plan

Woonstichting SSW heeft het voornemen om in het gebied langs het spoor ten westen van het J.J.P. Oudkwartier een woonzorgcomplex te realiseren. Dit complex is opgenomen in het bestemmingsplan De Leijen Zuid, dat de gemeenteraad op 26 juni 2014 heeft vastgesteld. In dit plan is voor het woonzorgcomplex een uit te werken bestemming opgenomen.

Tegen het bestemmingsplan De Leijen Zuid is beroep aangetekend bij de Afdeling Bestuursrecht van de Raad van State. Nu de Raad van State de beroepen heeft afgewezen en het bestemmingsplan in werking is getreden, kan de bestemming worden uitgewerkt in de vorm van het voorliggende uitwerkingsplan.

Aanleiding voor dit plan is dat een eerder door SSW beoogd bouwplan, een verpleeghuis ten behoeve van de stichting Antroz, geen doorgang heeft kunnen vinden als gevolg van het feit dat de huurverplichtingen die Antroz met SSW zou moeten aangaan als gevolg van de wijzigingen op het gebied van de zorg niet meer verantwoord werden geacht. Antroz werd daarbij genoodzaakt de met SSW aangegane samenwerkingsovereenkomst te beëindigen.

SSW had evenwel al met de gemeente een Koop- en Ontwikkelingsovereenkomst gesloten en beide partijen hebben overeenstemming bereikt om de haalbaarheid van een alternatief plan te onderzoeken, waarbij zo dicht mogelijk bij de oorspronkelijke doelstelling van deze gebiedsontwikkeling gebleven zou moeten worden. Kern daarvan is dat er een ontwikkeling plaats zou moeten vinden binnen de hoofduitgangspunten van het Stedenbouwkundig Plan waarbij het aspect zorg in combinatie met wonen de hoofdvorm zou moeten zijn.

SSW is daar in geslaagd door het ontwikkelen van een woonzorgcomplex, waarin ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen, maar waarbij zij een direct beroep kunnen doen op zorg die op wijkniveau geleverd kan worden door de reeds gevestigde zorgpartijen in de wijk De Leijen. SSW heeft met die partijen reeds een overeenkomst gesloten die als onderdeel van het totale planconcept verder uitgewerkt zal worden. In de toelichting op dit Uitwerkingsplan wordt daar nader op ingegaan.

1.2 Bestemmingsplan De Leijen Zuid

Voor het uitwerkingsplan wordt het planologisch-juridisch kader gevormd door het bestemmingsplan De Leijen Zuid zoals dat op 26 juni 2014 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het plangebied van bestemmingsplan De Leijen Zuid ligt in het noordwesten van Bilthoven in de gemeente De Bilt. Het plangebied wordt begrensd door de spoorlijn Utrecht - Amersfoort in het zuiden, het J.J.P. Oudkwartier in het oosten, de Berlagelaan en de bebouwing van de wijk De Leijen in het noorden en een bosgebied aan de westzijde. Het gebied is onbebouwd, met in het oostelijke deel enige opgaande beplanting.

Begrenzing plangebied bestemmingsplan De Leijen Zuid.

Zoals hiervoor is aangegeven is voor de geplande maatschappelijke voorzieningen in dit plan een uit te werken bestemming opgenomen. De ruimtelijke en functionele kaders zijn hiervoor vastgelegd, met enige ruimte om te komen tot een passende invulling. Het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan is gelijk aan de uit te werken bestemming. Een deel van de verbeelding van het bestemmingsplan is hierna weergegeven.

Fragment verbeelding bestemmingsplan De Leijen Zuid.

Uit de afbeelding blijkt dat voor het uitwerkingsplan de volgende bestemmingen en regelingen gelden.

De bestemming "Maatschappelijk - Uit te werken". Daarbij is in artikel 7 van de regels bepaald dat de gronden zijn bestemd voor:

• maatschappelijke voorzieningen in de vorm van wonen in woon-zorgeenheden die vergezeld gaan van zorg, afgestemd op de individuele behoeften van bewoners en de daarbij behorende ondersteunende voorzieningen;
• wonen in maximaal 10 wooneenheden;
• ondergeschikte dienstverlening en detailhandel, met dien verstande dat het totale bruto vloeroppervlakte van de functie binnen de bestemming niet meer mag bedragen dan 30 m2;
• de daarbij behorende voorzieningen, zoals paden, parkeren en groenvoorzieningen;
• in het uitwerkingsplan kan een afwijkingsbevoegdheid worden opgenomen ten behoeve van ondergeschikte dienstverlening en detailhandel tot een maximale totale bruto vloeroppervlakte van 100 m². Voorwaarden daarbij zijn dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en dat geen onevenredige belemmeringen voor omliggende functies ontstaan.

In artikel 7 zijn de volgende regels voor het bouwen van de gebouwen opgenomen:

• in principe moeten de gebouwen binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• het bouwvlak mag worden overschreden door ondergeschikte bouwonderdelen, zoals erkers, balkons, luifels en overhangende verdiepingen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 3 meter;
• buiten het bouwvlak zijn gebouwen toegelaten, mits de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 3 meter en de de gezamenlijke oppervlakte niet meer dan 50 m2. In het uitwerkingsplan kan een afwijkingsbevoegdheid worden opgenomen om de maximale hoogte te vergroten tot 8 meter;
• de totale bruto vloeroppervlakte bedraagt niet meer bedraagt dan 8.910 m2;
• de gebouwen mogen niet hoger zijn dan op de verbeelding is aangegeven. Dat is 11 meter voor het oostelijke deel van de gebouwen en 14 meter voor het westelijke deel;
• in het uitwerkingsplan kan een afwijkingsbevoegdheid worden opgenomen om deze maten met maximaal 15% te vergroten. Bij het vergroten van de hiervoor genoemde maximale hoogten mag onder andere het maximale bruto vloeroppervlak niet overschreden worden en moet sprake zijn van een aanvaardbaar geluidsniveau;
• deze maximale hoogten gelden niet voor bijvoorbeeld liften, trappenhuizen en lichtkappen, mits de maximale hoogte met niet meer 3,5 meter wordt overschreden, deze bouwdelen tenminste 5 meter uit de gevels geplaatst zijn en de gezamenlijke oppervlakte niet meer bedraagt dan 10% van het dakoppervlakte.

De maximale hoogte van de overige bouwwerken is:

• 7 meter voor palen en masten;
• 2 meter voor erf- en terreinafscheidingen;
• 5 meter voor speelvoorzieningen;
• 3 meter voor andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Een deel van de gronden in het uitwerkingsplan heeft de dubbelbestemming "Leiding". Dat wil zeggen dat de gronden, naast de maatschappelijke functies, mede bestemd zijn voor de bescherming en veiligstelling van de aanwezige leidingen. De belangrijkste regeling is dat binnen deze dubbelbestemming alleen gebouwd mag worden als de "leidingbelangen" daarmee niet geschaad worden. Hetzelfde geldt voor het aanleggen van bestrating en alle grondwerkzaamheden dieper dan 30 cm.

1.3 Leeswijzer

In dit hoofdstuk is een eerste algemene indruk van het plangebied geschetst en is de aanleiding voor het opstellen van het uitwerkingsplan beschreven. In hoofdstuk 2 worden de huidige en toekomstige situatie in het plangebied beschreven. Het beleidskader en de milieuaspecten komen in respectievelijk hoofdstuk 3 en 4 aan bod. In hoofdstuk 5 wordt de planopzet toegelicht. In de hoofdstukken daarna worden de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid behandeld.

In het bestemmingsplan De Leijen Zuid is het kader voor de voorgenomen ontwikkelingen in het voorliggende uitwerkingsplan opgenomen. Voor de toelichting van het uitwerkingsplan is dan ook gebruik gemaakt van de toelichting op het bestemmingsplan. De regels van het bestemmingsplan zijn voor een groot deel van toepassing op het uitwerkingsplan. Het bestemmingsplan De Leijen Zuid is daarom als bijlage bij de toelichting op dit uitwerkingsplan opgenomen.

Het door SSW beoogde bouwplan en de bijbehorende procedureplanning zijn tenslotte als bijlage bij dit Uitwerkingsplan opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Huidige situatie

Het plangebied van het uitwerkingsplan wordt gebruikt als agrarisch perceel, ten behoeve van het telen van maïs.

Ruimtelijke kenmerken

Het plangebied ligt op de rand van de Utrechtse Heuvelrug met het Hollandse Veenweidegebied. Ten westen van het plangebied liggen bospercelen. De structuur van het bos gaat over in dezelfde richting als het veenweidegebied, dat zich kenmerkt door haar strokenverkaveling. Globaal loopt deze richting van noord naar zuid. De richting is nog duidelijk zichtbaar in de aanwezige bomenlaan aan de westzijde van het plangebied. Aan de zuidzijde van het spoor wordt deze richting weer opgepakt.

Vanaf 1971 is de wijk De Leijen ontwikkeld. De wijk bestaat uit ruim 2.000 woningen en heeft een overwegend orthogonale verkaveling. Daar doorheen loopt een duidelijk herkenbare ontsluitingsstructuur, namelijk de Berlagelaan. Oude historische laanstructuren zijn destijds behouden in de wijk en zijn ingericht als langzaam verkeerroutes, zoals de Kees Boekelaan en de Rietveldlaan.

De Leijen bestaat hoofdzakelijk uit grondgebonden woningen, in twee bouwlagen met een kap, in uiteenlopende bouwstijlen. De woningen zijn gegroepeerd in hofjes, die ontsloten zijn vanaf de Berlagelaan. Door de hoven en lanen, grenzen de verschillende woningen zowel aan de voor als achterzijde aan het openbare gebied. De kapvorm en richting varieert, de kappen hebben overwegend een zadeldak. Het parkeren vindt geclusterd plaats in de hoven. Ten oosten van het plangebied bevindt zich het complex van het J.J.P. Oudkwartier, dat gekenmerkt wordt door gevarieerde bebouwing tot vijf bouwlagen met platte daken.

Overgang met het bos

De bebouwing aan de westzijde van de Berlagelaan maakt de overgang met het bos. De Leijen Zuid vormt na realisatie een nieuw onderdeel van deze rand en komt in het verlengde van de bebouwing aan de Berlagelaan te liggen. Deze overgang tussen wijk en bos is ongeveer een kilometer lang en wordt gemarkeerd door de bomenlaan. De woningrand is qua opzet niet eenduidig. Aan de noordzijde van deze laan, ter hoogte van de Bosbes en de Bosroos, staan de blokken rijenwoningen haaks op de bosrand. De blokken woningen zijn 6 à 10 woningen lang en hebben een bouwhoogte van twee lagen met een kap. Parkeren vindt plaats aan de Berlagelaan in een hofje. Ter hoogte van de Larikslaan is een cluster vrijstaande en halfvrijstaande woningen aanwezig. De vrijstaande woningen bestaan uit één bouwlaag - eventueel met kap; de tweekappers bestaan uit twee bouwlagen met kap. Het parkeren vindt hoofdzakelijk plaats op eigen terrein. Daarna, ten zuiden van de Larikslaan tot de Rietveldlaan, staat een serie vrijstaande woningen, met een achterzijde gericht op het bos. Ten zuiden volgt een eenduidige reeks van ongeveer 25 diepe geschakelde vrijstaande woningen met een lessenaarskap. Daarna volgt het plangebied waarna deze reeks, ter hoogte van het spoor, beëindigd wordt met twee appartementenblokken van het J.J.P. Oudkwartier, bestaande uit maximaal 5 bouwlagen en afwijkend van de orthogonale richting. Deze twee appartementblokken zijn gevarieerd opgebouwd. Het parkeren is geclusterd rondom twee hoven.

Water

In het plangebied is geen water aanwezig. Evenwijdig aan het spoor ligt een groot riool. Het riool dient gehandhaafd te blijven.

2.2 Planvorming tot nu toe

Stedenbouwkundig Programma van Eisen 2011

Om tot een goede ruimtelijke en programmatische invulling voor De Leijen Zuid te komen is voor de locatie een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) ontwikkeld. In dit SPvE staat de hoofdopzet van het plan met de programmatische uitgangspunten. Dit programma van eisen is vastgesteld door de gemeenteraad van De Bilt in juni 2011. Het SPvE zet in op het realiseren van een woonzorgcomplex met enkele woningen en de bijbehorende voorzieningen aan de zuidzijde van het gebied nabij het spoor. Ten noorden hiervan moet een overgang gemaakt worden met grondgebonden woningen naar de wijk. De grondgebonden woningen vormen de schakel tussen het zorgdeel en de wijk.

Het woonzorgdeel sluit qua bouwhoogten aan bij het bestaande J.J.P. Oudkwartier, met een maximale hoogte van 5 lagen, opgedeeld in meerdere volumes.

Het SPvE is in het bestemmingsplan verwerkt.

Stedenbouwkundig plan 2013

Om tot een zorgvuldige inpassing te komen op deze locatie is voor het zuidelijk deel van het SPvE een uitwerking gemaakt in een Stedenbouwkundig plan (d.d. 15 april 2013), dat is vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders.

In dit Stedenbouwkundig plan is de opzet en maatvoering verder uitgewerkt en afgestemd op de oorspronkelijke ontwikkeling van het voorziene verzorgings/verpleeghuis met maximaal 110 woonzorgeenheden en 10 woningen. Hierbij is ook inzichtelijk gemaakt op welke wijze er geparkeerd kan worden en op welke wijze de logistiek kan plaatsvinden.

Gezien de reeds aanwezige woonbebouwing worden twee verschillende bouwhoogtes gehanteerd. Het oostelijk deel is voorzien van een maximale bouwhoogte van 11 m, terwijl aan de zijde van het bos uitgegaan wordt van een maximale bouwhoogte van 14 m.

Vanwege akoestische redenen moet het gebouw op minimaal dertig meter van het spoor worden gerealiseerd. Hierdoor ontstaat er aan deze zijde ruimte voor parkeergelegenheid. Er is eventueel nog wat lagere bebouwing mogelijk in dit gebied, als dat akoestisch aanvaardbaar is, er voldoende parkeergelegenheid wordt geboden en het ruimtelijk inpasbaar is. In de praktijk gaat het daarbij bijvoorbeeld om bebouwing ten behoeve van een fietsenstalling.

Deze randvoorwaarden zijn in het bestemmingsplan verwerkt.

Verkeerskundige structuur

De locatie wordt ontsloten aan de Berlagelaan. Deze weg is in het GVVP2012 aangewezen als wijkonsluitingsweg met een maximum snelheid van 50 km/u. De zijwegen, zoals het J.J.P. Oudkwartier, zijn erftoegangswegen (30 km/u) en moeten voorrang verlenen aan de Berlagelaan.

De bestaande ontsluitingsstructuur van het J.J.P. Oudkwartier is ontoereikend voor de ontsluiting van de bestaande en nieuwe woningen in het gebied. De huidige ontsluiting is te krap voor twee passerende auto's en vrachtverkeer. Bovendien ligt de aansluiting ten opzichte van de bushaltes en de bocht in de Berlagelaan niet op een goede plek.

Om tot een adequate ontsluiting te komen is het nodig om op een juiste wijze aan te sluiten op de Berlagelaan. Bij een aansluiting in de bocht van de Berlagelaan is er voldoende zicht voor in- en uitrijdend verkeer op de overige verkeersdeelnemers. Ook is de aansluiting recht, zodat er voldoende manoeuvre ruimte ontstaat voor draaiend verkeer.

Parkeren

Als uitgangspunt voor het parkeren geldt de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' van CROW. Hierin worden voor twee-onder-een-kap woningen een gemiddeld parkeerkencijfer voor de 'rest bebouwde kom' in een 'matig stedelijk' omgeving gehanteerd van circa 2 parkeerplaatsen per woning. Het kenmerk in de buurt is dat parkeren hoofdzakelijk op eigen terrein of in een parkeerhof wordt opgelost. Het SPvE geeft aan om extra parkeerplaatsen voor de woningen toe te voegen in het verlengde van de J.J.P. Oudkwartier. Het voorliggende bestemmingsplan maakt dit parkeren mogelijk.

Voor een woonzorgcomplex geldt een parkeernorm van 0,3 tot 0,7 parkeerplaatsen per woon-zorgeenheid, afhankelijk van het type zorg dat geboden wordt. Voor de woningen bij het woonzorgcomplex geldt een norm van 1,4-2 parkeerplaatsen per woning, afhankelijk van de categorie.

Eerdere studies in het kader van het Stedenbouwkundig plan (d.d. 15 april 2013) hebben uitgewezen dat er voldoende ruimte is om de benodigde aantallen te realiseren. Het op te stellen uitwerkingsplan zal veiligstellen dat daadwerkelijk voorzien wordt in voldoende parkeerplaatsen voor het woonzorgcomplex en de woningen.

Regelingen in het bestemmingsplan

De ruimtelijke mogelijkheden voor het woonzorgdeel zijn op onderdelen iets ruimer genomen dan het SPvE en het Stedenbouwkundig plan. Het Stedenbouwkundig plan was namelijk afgestemd op de toen voorliggende bouwplannen voor het verpleeghuis Leendert Meeshuis. Het feit dat de betreffende huurder zich begin 2014 heeft teruggetrokken, is aanleiding geweest voor een wat andere invulling van het bestemmingsplan op dit onderdeel. Onveranderd is het uitgangspunt om hier een woonzorgcomplex met enkele woningen te realiseren. Om dat mogelijk te maken is de bestemmingsomschrijving daar op aangepast, maar wel met de grenzen die daaraan in een eerder stadium gesteld zijn (maximale bouwhoogtes van 11 m en 14 m). Om wat meer ontwerpruimte te genereren is het bestemmingsvlak aan de westkant iets verruimd en is het bebouwingspercentage op 100 gesteld. Verder wordt nog flexibiliteit geboden om buiten het bouwvlak te bouwen, maar steeds zonder dat dat mag leiden tot meer vierkante meters.

2.3 Toekomstige ontwikkeling

2.3.1 Opzet en achtergrond woon-zorgvoorzieningen

Uitgangpunt voor de ontwikkeling van de locatie is dat er sprake moet zijn van een maatschappelijke voorziening in de vorm van wonen in woon-zorgeenheden, die vergezeld gaat van zorg die is afgestemd op de individuele behoeften van bewoners en de bijbehorende ondersteunende voorzieningen.

Gezien de ambitie om in De Leijen Zuid zorg te verlenen (gebaseerd op een vraaggestuurd programma vanuit de toekomstige bewoners zelf) heeft SSW, samen met de betrokken stakeholders, geïnventariseerd op welke wijze hieraan, in combinatie met de functie "wonen", inhoud gegeven kan worden en wat dat mogelijkerwijs betekent voor de ontwikkeling van het vastgoed (specifieke zorgruimtes e.d.). De betrokken stakeholders zijn:

• Huisartsenpraktijk Provostlaan;
• Stichting MENS (organisatie voor maatschappelijke ondersteuning);
• De Bilthuysen (zorgleverancier o.a. thuiszorg);
• Vitras (zorgleverancier o.a. thuiszorg);
• Gemeente De Bilt (wmo).

Daarnaast heeft een gesprek plaatsgevonden met een vertegenwoordiging van de Wijkraad De Leijen.

De met de stakeholders gezamenlijk getrokken conclusies zijn als volgt geformuleerd:

• invulling van De Leijen Zuid met een programma gericht op één doelgroep (ouderen) past niet bij beleid en visie op participerende samenleving;
• "ontmoeten" is essentieel voor de bewoners onderling, de zorgvragers en de zorgaanbieders, de zorgaanbieders onderling. In de huidige context is dit in De Leijen niet optimaal geregeld;
• het mengen van diverse zorgvragers en anderen (gezonde bewoners) is een kans;
• zorg en welzijn is voldoende geaccommodeerd in De Leijen. Ontmoeten en informatieoverdracht moet daarentegen worden versterkt en geaccommodeerd;
• het woning-toewijzingssysteem dient duurzaam te worden gestructureerd in het verlengde van de zorgvisie van De Leijen Zuid.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er behoefte is aan een ontmoetingsplek en dat het zorgvuldig toewijzen van de te realiseren woningen van belang is. Bij de wooneenheden is een beperkt(e) programma/ruimte nodig ter ondersteuning van zorg en welzijn en kan volstaan worden met een flexibel in te richten ruimte van (vooralsnog) één woonruimte.

Tussen de gemeente, SSW en de genoemde stakeholders is op 19 februari 2015 een participatie-overeenkomst gesloten die moet leiden tot een optimale samenhang tussen wonen, zorg, welzijn en ondersteuning op maat in De Leijen. In de participatie-overeenkomst zijn de rollen en verantwoordelijkheden van partijen over en weer vastgelegd:

• de "zorgparticipanten" werken gezamenlijk toe naar een helder zorg- en welzijnsaanbod op maat;
• Woonstichting SSW ontwikkelt realiseert en exploiteert het vastgoed (inclusief zo nodig ruimte in het te ontwikkelen gebouw dat beschikbaar gesteld wordt ten behoeve van het kunnen inspelen op de actuele zorgvraag);
• SSW biedt het door de "zorgparticipanten" geformuleerde zorgaanbod aan aan toekomstige huurders in de vorm van een bijlage van de huurovereenkomst.

Door de gesloten overeenkomst wordt de nagestreefde kwaliteit en inhoud van het woonzorgcomplex ten behoeve van een maatschappelijke woonfunctie op een toekomstbestendige wijze geborgd.

2.3.2 Het programma en het bouwplan

In het plangebied is de opgave gericht op het realiseren van 89 woon-zorgeenheden en 10 sociale huurwoningen. Zoals hiervoor is omschreven, wordt er rekening mee gehouden dat deze eenheden voor zorg en zorggerelateerde functies worden gebruikt.

Het gebouw bestaat uit twee bouwdelen, die door een lager tussendeel met elkaar verbonden zijn. Het gebouw wordt doorsneden door een lichtstraat, waaraan aan beide zijden de woon-zorgeenheden zijn gesitueerd. Hierdoor bevinden zich aan de beide lange zijden van de gebouwen voorgevels en balkons.

Zoals in hoofdstuk 1.2 (Bestemmingsplan De Leijen Zuid) is beschreven, is de maximale hoogte van de gebouwen 14 meter. Ondergeschikte dakopbouwen, zoals liftopbouwen, mogen 3,5 meter hoger zijn.

2.3.3 Terreininrichting

De entree van de nieuwbouw bevindt zich in het lage bouwdeel, midden in het gebouw. Rond het gebouw zelf wordt een strook met groenvoorzieningen gerealiseerd. Het gebied bij de hoofdentree wordt als verblijfsgebied ingericht.

In hoofdstuk 2.2 is beschreven dat in de toelichting op het bestemmingsplan voor het woonzorgcomplex wordt uitgegaan van een parkeernorm van 0,3 tot 0,7 parkeerplaatsen per woon-zorgeenheid, afhankelijk van het type zorg dat geboden wordt. Voor de woningen bij het woonzorgcomplex is uitgegaan van een norm van 1,4 tot 2 parkeerplaatsen per woning, afhankelijk van de categorie.

Onderstaand is een indicatie gegeven van de wijze waarop de parkeerplaatsen tussen het gebouw en het spoor gerealiseerd kunnen worden. Voor de 10 woningen wordt rekening gehouden met 2 parkeerplaatsen per woning en dat resulteert in 20 parkeerplaatsen; voor de woonzorgeenheden wordt uitgegaan van 0,7 per eenheid en dat resulteert in afgerond 63 parkeerplaatsen. De beschikbare ruimte is ruimschoots voldoende om het vereiste aantal parkeerplaatsen aan te leggen, inclusief de toegangsweg e.d. In onderstaande indicatieve verbeelding zijn 110 parkeerplaatsen ingetekend.

Een definitief gemaatvoerd inrichtingsplan zal t.z.t. ter toetsing aan de gemeente worden aangeboden.

2.3.4 Conclusies

Het bouw- en inrichtingsplan voldoet aan de randvoorwaarden voor de ontwikkeling op deze locatie, zoals die in het bestemmingsplan zijn opgenomen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Het kader voor het uitwerkingsplan is vastgelegd in het bestemmingsplan De Leijen Zuid. In dit bestemmingsplan is het beleidskader beschreven dat het uitgangspunt vormt voor de in het plan opgenomen bestemmingen. Voor een beschrijving van het beleidskader wordt naar de toelichting bij het bestemmingsplan verwezen.

Duurzaamheid:

Op 26 maart 2015 heeft de gemeenteraad het Duurzaamheidsprogramma 2015-2018 'Groene meters maken' vastgesteld. De twee pijlers van dit programma zijn:

• 1. Een energieneutraal De Bilt in 2030
• 2. Stimuleren van een circulaire economie

Zoals aangekondigd in dit duurzaamheidsprogramma heeft de gemeente nieuw Duurzaam Bouwen (DuBo) beleid ontwikkeld. De gemeenteraad heeft het nieuwe dubo-beleid op 26 mei 2016 vastgesteld.

Ambities duurzaam bouwen

In het nieuwe DuBo-beleid gaat het om voortvarende ambities. Dat betekent een forse, maar realistische uitdaging voor de markt en gemeente. We gaan daarmee een flinke stap verder dan de huidige regelgeving en de autonome ontwikkeling. Het streven naar hoge 'rapportcijfers' in GPR gebouw past daarbij. We willen initiatiefnemers, architecten en bouwpartijen zoveel mogelijk stimuleren om een stap meer te zetten dan wat wettelijk verplicht is. De ambities zijn in de tabel hieronder weergegeven.

Tabel: Duurzaam bouwen ambities gemeente De Bilt

Aanbod gemeente

Het gebruik van GPR gebouw-software wordt gratis door de gemeente beschikbaar gesteld. Hiermee kan initiatiefnemer inzicht verkrijgen in de kansen voor duurzaamheid en gevoel krijgen bij het effect van maatregelen op de GPR-scores. Voor een licentie kan contact opgenomen worden met E. Rot van de Omgevingsdienst regio Utrecht (tel. [phone]). Er wordt dan vrijblijvend een wachtwoord en gebruikersnaam toegestuurd. Om een eerste inzicht te krijgen in mogelijke DuBo-maatregelen zijn er voor zowel bestaande als nieuwbouw woningen ook zogenaamde menukaarten (op papier en digitaal) beschikbaar.

Daarnaast biedt de gemeente een vrijblijvend adviesgesprek aan met een energieambassadeur van BENG! of eventueel een gesprek met een DuBo-expert van de Omgevingsdienst.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Onderzoek in kader bestemmingsplan De Leijen

Bij de uitvoerbaarheidsaspecten gaat het in principe om de toetsing van de plannen aan aspecten als bodem, archeologie, flora- en faunawetgeving, water, luchtkwaliteit, geluidshinder, hinder bedrijvigheid en externe veiligheid. Het onderzoek dat naar deze aspecten is gedaan, is beschreven in de toelichting op het bestemmingsplan De Leijen Zuid. Omdat de ruimtelijke mogelijkheden zoals die nu worden geboden in de kaders van het bestemmingplan passen, zijn die onderzoeken en de bijbehorende onderzoeksresultaten nog steeds van toepassing. Voor meer informatie over de omgevingsaspecten wordt dan ook verwezen naar hoofdstuk 4 van de toelichting op het bestemmingsplan. Uit de onderzoeken blijkt dat er geen beperkingen zijn die de vaststelling van dit uitwerkingsplan in de weg staan.

4.2 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied zijn vele leidingen aanwezig, waaronder ook enkele planologisch relevante kabels of leidingen die voor belemmeringen kunnen zorgen voor de ontwikkeling. Dat betreft een rioolpersleiding en een elektriciteitsleiding (hoogspanning) aan de zuidkant van het plangebied, terwijl evenwijdig aan de westrand een elektriciteitsleiding voor middenspanning aanwezig is. Deze zijn in het bestemmingsplan van de dubbelbestemming "Leiding" voorzien. Deze bestemming is in het uitwerkingsplan overgenomen. Bij de bouw- en inrichtingsplannen is met deze leidingen rekening gehouden.

Hoofdstuk 5 Planopzet

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).

Dit uitwerkingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het plan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.2 De planregels

In de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat een uitwerkingsplan onderdeel uitmaakt van het bijbehorende bestemmingsplan. Dit betekent dat in de regels van het uitwerkingsplan geen zaken geregeld hoeven te worden die al in het bestemmingsplan geregeld zijn. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de begripsbepalingen en de wijze van meten. Verder zijn in de regels van het bestemmingsplan al bepalingen opgenomen voor de bestemmingen "Groen", "Verkeer - Verblijfsgebied" en "Leiding".

De regels van het voorliggende uitwerkingsplan bestaan daarom uit de volgende bepalingen:

• twee begripsbepalingen waarin de naam van het plan en het digitale identificatienummer zijn vastgelegd;
• regels voor de bestemming 'Maatschappelijk';
• de in ieder plan verplichte anti-dubbeltelregel, overgangsrecht en de slotregel.

De inhoud van de regels voor de bestemming 'Maatschappelijk' komt inhoudelijk vanzelfsprekend grotendeels overeen met de uit te werken maatschappelijke bestemming uit het bestemmingsplan. Daarbij kan het volgende uit de toelichting van het bestemmingsplan worden aangehaald.

De regels van de bestemming 'Maatschappelijk' zijn gebaseerd op de ambities van de gemeente De Bilt, zoals vastgelegd in het Stedenbouwkundig Plan van Eisen. De regels bieden ruimte om te komen tot een nadere invulling met een breed palet aan zorg, wat ook aansluit bij de actuele ontwikkelingen in de zorg. Geregeld wordt dat ten behoeve van het plan woon-zorgeenheden met de daarbij behorende ondersteunende voorzieningen en maximaal tien woningen mogen worden gerealiseerd. De totale maximale bruto vloeroppervlakte mag daarbij niet meer bedragen dan 8.910 m² bvo. De maximale bouwhoogte is voor het oostelijk deel 11 m en het westelijke deel 14 m. Dit is ook op de verbeelding aangegeven.

Daarbij heeft het gebied beperkingen vanwege het railverkeer. Om die reden is in de uitwerkingsregels aangegeven dat gebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd op de vereiste afstand tot de spoorlijn. Dat geldt niet voor ondergeschikte bouwdelen en een (fietsen)berging. Ook overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals speelvoorzieningen kunnen buiten het bouwvlak worden gerealiseerd. Ook het parkeren ten behoeve van deze bestemming dient binnen de uit te werken bestemming plaats te vinden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om in de uitwerking afwijkingsbevoegdheden op te nemen om buiten het bouwvlak te bouwen, mits dit geen belemmeringen voor omliggende functies oplevert, het parkeren is verzekerd en een akoestisch onderzoek aantoont dat dit aanvaardbaar is. Hierbij blijft de maximale bruto vloeroppervlakte van 8.910 m² het uitgangspunt. De betreffende afwijking is dus uitsluitend bedoeld om een andere stedenbouwkundige opzet mogelijk te maken, niet om er meer vierkante meters te kunnen realiseren.

Op de gebouwen kunnen opbouwen worden gerealiseerd ten behoeve van technische ruimten. Deze opbouwen dienen te allen tijde ruimtelijk en functioneel ondergeschikt te blijven ten opzichte van de hoofdvolumes.

Naast de bij zorg behorende ondersteunende functies, is tevens in totaal 30 m² aan ondergeschikte dienstverlening en detailhandel toegestaan. Middels een afwijking kan dit in de uitwerking worden verruimd naar ten hoogste 100 m², mits dit geen belemmeringen voor omliggende functies oplevert en voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid.

5.3 De verbeelding

Zoals eerder is opgemerkt, komt de plangrens van het uitwerkingsplan overeen met de grens van de bestemming "Maatschappelijk - Uit te werken" uit het bestemmingsplan.

Op de verbeelding komen de volgende bestemmingen voor:

• "Groen" voor de groenzone rond het lagere bouwdeel;
• "Maatschappelijk" voor de geplande nieuwbouw;
• "Verkeer - Verblijfsgebied" voor de ontsluiting en de parkeervoorzieningen;
• de dubbelbestemming "Leiding", zoals die ook in het bestemmingsplan is opgenomen.

Ten opzichte van het bestemmingsplan is het bouwvlak verkleind (zie afbeelding). Met name het oostelijke deel van het gebouw is kleiner en ligt enkele meters verder van het spoor. Ook de afstand tot de bestaande bebouwing aan het J.J.P. Oudkwartier is groter geworden. Verder is de hoogteopbouw van het gebouw op de verbeelding vastgelegd.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De gemeente is eigenaar van de grond. In 2013 is een koop- en ontwikkelingsovereenkomst getekend tussen de gemeente en Woonstichting SSW voor het woon-zorgdeel. De gemeente heeft het kostenverhaal verdisconteerd in de koopprijs van de uit te geven bouwkavels. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid en het kostenverhaal afdoende verzekerd. Het was daarom niet nodig om bij de vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen.

Het Uitwerkingsplan heeft geen financiele consequenties voor de gemeente De Bilt.

Hoofdstuk 7 Overlegresultaten

7.1 Overleg met de bevolking

In het kader van het bestemmingsplan zijn meerdere informatieavonden georganiseerd en zijn de omwonenden geregeld op de hoogte gesteld van de stand van zaken.

7.2 Zienswijzen

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het ontwerp van dit uitwerkingsplan met bijbehorende stukken gedurende zes weken ter inzage gelegd. Het plan is daarbij ook op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl geplaatst. Het was voor iedereen mogelijk binnen de periode van de terinzagelegging een zienswijze tegen het ontwerpuitwerkingsplan in te dienen. Tegen het ontwerp uitwerkingsplan zijn geen zienswijzen ingediend.