Prinsenlaan 3, De Bilt

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding tot het bestemmingsplan

Ter plaatse van Prinsenlaan 3 te De Bilt is een karakteristieke villa gelegen. De villa is gelegen in de villawijk Kloosterpark en is tot 2018 in gebruik geweest als kantoorpand. Op 26 september 2018 is door de gemeente De Bilt een omgevingsvergunning verleend (geregistreerd onder nummer ZS10933 met OLO-nummer 3843047) om de villa, in afwijking van het vigerend bestemmingplan, in gebruik te nemen als woning.

De villa wordt bewoond door initiatiefnemer van dit bestemmingsplan. De huidige bewoner(s) hebben de gronden behorend bij het perceel waarop de villa is gelegen in gebruik genomen als tuin. Het in gebruik nemen van deze gronden als tuin is echter in strijd met de vigerende beheersverordening 'Kloosterpark 2015', omdat voor deze gronden vooralsnog de bestemming 'Kantoor' geldt. Ook de verleende vergunning d.d. 26 september 2018 biedt geen mogelijkheden om de betreffende gronden als tuin bij de villa te gebruiken.

Tot slot geldt dat op de betreffende gronden tevens een schuurtje c.q. berging is opgericht, zonder dat hiervoor een vergunning is verleend. De realisatie en in gebruik name van de berging is in strijd met de ter plaatse geldende beheersverordening. Ook is het zo dat de berging is gerealiseerd in het voorerfgebied van de villa en daarom niet zonder vergunning gebouwd mocht worden.

In overleg met gemeente De Bilt is besloten om voor de locatie Prinsenlaan 3 een nieuw bestemmingsplan op te stellen waarmee een planologisch-juridisch kader wordt geschapen waarbinnen de bestaande situatie permanent kan worden gelegaliseerd. Als voorwaarde hierbij is een nieuw tuinontwerp ontwikkeld waarin aandacht is besteed aan de inrichting van de gronden rondom de villa en de kleurstelling, dakafdekking en groene inpassing van de berging, zodat deze geen afbreuk doen aan aanwezige landschappelijke, natuurlijke en ecologische waarden.

Dit document voorziet in de toelichting op het bestemmingsplan waarmee het planologisch-juridisch kader wordt geschapen waarmee de bestaande situatie (zijnde het gebruik van de villa als woning, het gebruik van de bijbehorende gronden als tuin en het behoud van de berging) permanent kan worden gelegaliseerd.

1.2 Begrenzing van het gebied

Het plangebied is gelegen aan de Prinsenlaan 3 te De Bilt. Aan de noordelijke en noordoostelijke zijde wordt het plangebied begrensd door een bomenrij en de watergang Biltse Grift. De zuidoostelijke zijde van het plangebied wordt begrensd door de Prinsenlaan met aan de overzijde tevens villabebouwing. De zuidwestelijke zijde van het plangebied wordt begrensd door de kantoorvilla aan Wilhelminalaan 7 en de gronden die bij deze villa behoren.

Globale aanduiding begrenzing plangebied

1.3 Vigerende regeling

Op basis van de geldende beheersverordening 'Kloosterpark 2015' (vastgesteld 26 mei 2016 en inmiddels onherroepelijk) geldt dat het plangebied is bestemd als 'Kantoor'. Ook geldt voor het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan met plangebied bij blauwe contour

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren, inclusief bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegangswegen, -paden en verblijfsgebied, parkeer- en stallingsvoorzieningen en groenvoorzieningen. Op basis van de verleende omgevingsvergunning (d.d. 26 september 2018) geldt dat het gebruik van de kantoorvilla als woning is toegestaan. Het gebruik van de gronden binnen het plangebied als tuin en het oprichten van een schuurtje c.q. berging in het voorerfgebied bij de villa zijn echter niet toegestaan.

Verder geldt dat het plangebied is gelegen in een gebied waar sprake is van archeologische waarden. Ter bescherming van de archeologische waarden is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' opgenomen. Ter plaatse van de gronden bestemd als 'Waarde - Archeologie 1' geldt een onderzoeksplicht bij het bouwen van één of meerdere bouwwerken met een (gezamenlijke) oppervlakte van 100 m² of meer en bij bodemverstorende ingrepen van 50 m² of meer en dieper dan 50 cm.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 eerst een beschrijving van het gebied waarbinnen het plangebied is gelegen gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de historische ontwikkeling, de ruimtelijke structuur en de aanwezige functies in het gebied. In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving van het plan gegeven. Daarna wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de huidige beleidskaders van het Rijk, de provincie, en de gemeente. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 aandacht besteed aan de verschillende omgevingsaspecten die van invloed (kunnen) zijn op de opzet en inhoud van het nieuwe bestemmingsplan, zoals milieuaspecten, water, flora en fauna, archeologie en cultuurhistorie, etc. In hoofdstuk 6 wordt de juridische opzet van het bestemmingsplan met betrekking tot de regels en de verbeelding beschreven. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 en 8 respectievelijk de uitvoerbaarheid aangetoond en de doorlopen procedure beschreven.

Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving

2.1 Historische ontwikkeling

In 1139 is een vrouwenklooster gebouwd voor adellijke dames op het huidige KNMI-terrein. Hier dankt de omgeving van het plangebied haar naam aan (zijnde 'Kloosterpark'). Behalve het klooster waren er in het gebied veel agrarische gebouwen aanwezig. In 1585 werd het klooster afgebroken. In 1893 heeft het rijk 10 ha van het terrein aangekocht ten behoeve van het KNMI. De resterende 125 ha werden verkocht voor de ontwikkeling van een villawijk.

De villawijk Kloosterpark werd rond 1903 verkaveld en daarna geleidelijk gebouwd. Het stedenbouwkundig ontwerp is van de architect Otto Schulz en kenmerkt zich door een slingerende wegenpatroon, ontleend aan de Engelse landschapsstijl. Uniek aan het stedenbouwkundig ontwerp is de variatie van grote villa's en kleinere woningen. Doordat niet van de oorspronkelijke verkaveling is afgeweken heeft de wijk nog steeds een geheel eigen karakter.

2.2 Ruimtelijke opbouw

Algemeen

Het plangebied is gelegen in het gebied Kloosterpark. Het gebied Kloosterpark wordt aan de noordzijde begrensd door de Utrechtseweg, aan de oostzijde door de Oude Bunnikseweg, aan de zuidzijde door een volkstuinencomplex en aan de westzijde door de westelijke begrenzing van het KNMI-terrein.

Het gebied Kloosterpark bestaat grofweg uit drie delen: het KNMI-terrein, een noordwestelijk deel en een zuidoostelijk deel. Het KNMI-terrein is een groot parkachtig terrein met hoge bebouwing en monumenten. Het noordwestelijk deel kenmerkt zich door grote kavels en grote villa's. Door de grote kavels is er geen sprake van wandvorming, maar heerst er een parkachtige sfeer door de aanwezigheid van groen. Het plangebied is binnen dit noordwestelijk deelgebied gelegen. Tot slot wordt het zuidoostelijk deel gekenmerkt door kleinere kavels en veelal aaneengeschakelde woningen. Hierdoor is sprake van wandvorming en dat geeft het gebied een besloten en intieme sfeer.

Begrenzing gebied Kloosterpad met plangebied aangeduid bij blauwe cirkel

Verkeersstructuur

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de watergang Biltse Grift en vervolgens de Utrechtseweg. De Utrechtseweg is een belangrijk ruimtelijk element voor Kloosterpark en het gebied wordt voor autoverkeer door deze weg ontsloten. Deze weg is een belangrijke verbinding vanuit de stad Utrecht naar het oosten.

De hoofdroute binnen het gebied Kloosterpark wordt gevormd door de Wilhelminalaan. De Prinsenlaan, de weg waaraan het plangebied is gelegen, betreft een aftakking van deze weg.

Groen- en waterstructuur

Het gebied Kloosterpad heeft een groen karakter. Dit komt vooral door de laanbeplanting en aanwezig groenvoorzieningen (zowel privé als openbaar). In het noorden loopt de waterweg Biltse Grift. De Biltse Grift vormt een belangrijke te behouden natte ecologische verbinding binnen het grotere gebied De Bilt-Zuid. Het natuur- en landschapsbeleid is erop gericht om ter versterking van deze natte verbinding langs de gehele Biltse Grift natuurvriendelijke oevers te ontwikkelen.

Bebouwing en woningtypologie

De woningbouw binnen Kloosterpark bestaat voornamelijk uit vooroorlogse villa's en twee aaneen geschakelde woningen. De bebouwing op het KNMI-terrein (ten zuiden van het plangebied) bestaat uit een kantoorcomplex en vooroorlogse villa's. De vooroorlogse villa's betreffen voormalige dienstwoningen, waarvoor op termijn tevens een nieuwe planologische procedure gevolgd moet worden om deze om te zetten naar burgerwoningen.

2.3 Functionele opbouw

Het gebied Kloosterpark heeft overwegend een woonfunctie. Zoals eerder in dit hoofdstuk staat omschreven, wordt het gebied Kloosterpark getypeerd als een villawijk. De functionele opbouw van het gebied wordt om die reden dan ook met name bepaald door de aanwezigheid van de woonfunctie. Echter, ook andere functies komen in het gebied voor. Deze functies, zoals kantoor, bedrijf, groen maar ook wegen, bepalen naast de woonfunctie de functionele opbouw van het gebied. Hieronder een overzicht van de voornaamste aanwezige functies.

Wonen

In het gebied Kloosterpark zijn ongeveer 64 woningen gelegen. Dit zijn deels vrijstaande villa's en deels aaneengeschakelde woningen.

Bedrijf

De bedrijvigheid vindt plaats op het KNMI-terrein. Het gaat hierbij om kennis georiënteerde bedrijvigheid. Dat wil zeggen dat er naast kantoorwerkzaamheden, werkzaamheden van een landelijk onderzoekscentrum plaats vinden. In de handreiking 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 heeft het bedrijf de omschrijving 'Natuurwetenschappelijk speur- en ontwikkelingswerk'. Deze heeft de SBI-code 731 met een maximale milieucategorie van 2.

Kantoor

De kantoren zijn vooral gehuisvest in de aanwezige kantoorvilla's. Het gaat hierbij om kleinschalige kantoren en bestaat vooral uit zakelijke dienstverlening.

Groen

In het gebied zijn een aantal plekken met een groenfunctie waarin speelvoorzieningen, waterpartijen en paden mogelijk zijn.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

Dit planvoornemen heeft enkel betrekking op een planologische functiewijziging waarbij ter plaatse van het plangebied de geldende bestemming 'Kantoor' wordt gewijzigd in 'Wonen' en 'Groen'. Hierbij geldt dat op 26 september 2018 reeds een omgevingsvergunning is verleend op basis waarvan het gebruik van de voormalige kantoorvilla binnen het plangebied als woning is toegestaan. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is bij de vergunningsaanvraag tevens aangetoond dat er ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Met dit planvoornemen wordt ook het gebruik van de gronden binnen het plangebied als tuin bij de villa c.q. woning toegestaan. Daarnaast wordt de bestaande berging, die binnen het voorerfgebied van de villa is opgericht, gelegaliseerd. Ten behoeve van de legalisatie van de berging is tussen initiatiefnemer en gemeente De Bilt een tuinontwerp overeengekomen dat door initiatiefnemer uitgevoerd en in stand gehouden dient te worden. De ruimtelijke inpassing van de berging door middel van hagen is als voorwaardelijke verplichting bij dit bestemmingsplan opgenomen.

Bij de ontwikkeling van het tuinontwerp is rekening gehouden met aanwezige stedenbouwkundige, landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden. Uitgangspunten hierbij zijn:

• Het aanzicht vanaf de provinciale weg wordt bepaald door de parkachtige tuinen bij de villa's waarbij de ruimte tussen de villa's aanmerkelijk groter is dan de gebouwbreedten van de villa's. Hierdoor is tussen de villa's een groen en lommerrijk aangezicht aanwezig, te overzien vanaf de brede bermzones rond provinciale weg. In dit aangezicht neemt de berging door zijn afmetingen een bescheiden plek in, zonder dat de massa een aantasting vormt in het overwegende parkachtige beeld van de tuinen;

• De huidige situering van de berging is stedenbouwkundig aanvaardbaar, omdat de situering op afstand van de villa en buiten de directe open ruimte van de villa maakt dat de berging ook ondergeschikt wordt gemaakt aan het hoofdgebouw. De positionering tussen enkele reeds uitgegroeide wintergroene struiken (hulst en taxus) en bomen (conifeer-achtigen), versterkt deze ondergeschikte en deels verscholen situering t.o.v. de hoofdbouwmassa;
• Er worden twee taxushagen langs beide zijgevels van het tuinhuis toegevoegd. Deze hagen worden aangeplant tot een aaneengesloten haag en worden laten uitgegroeid tot 2 meter hoogte, als geschoren hagen. Middels de hagen wordt het zicht op de berging vanaf de zuidelijke straatzijde beperkt;
• De rode pannen van de berging worden vervangen door donkere pannen. Ook de wanden van de berging worden donker uitgevoerd. De toepassing van donkere materialen draagt bij aan een mindere zichtbaarheid van de berging vanaf de zijde provinciale weg. Daarmee zal de berging geheel donker en ingetogen ogen en daardoor opgaan in de donkere omgeving van de bestaande tuinaanplant;
• Vanuit cultuurhistorisch oogpunt is er niet op voorhand een noodzaak tot zichtafscherming van het gehele bijgebouw, omdat het bijgebouw in vorm en maat een aanvaardbaar element kan zijn in de compositie van villa's met parktuinen. Voorwaarde is wel dat het gebouw zelf vanuit welstandsoogpunt aanvaardbaar is en bovendien past binnen het cultuurhistorisch ensemble. Dit is het geval wanneer de wanden en dakpannen van de berging donker worden uitgevoerd;
• De waterbeheerder heeft reeds aangegeven geen belemmeringen te zien in de huidige situering van de berging en dat het gewenste beheer en onderhoud passend is binnen haar doelstellingen.

Onderstaand figuur geeft schematisch het overeengekomen tuinontwerp weer. Het tuinontwerp is tevens als Bijlage 1 bij deze toelichting toegevoegd.

Schematische weergave tuinontwerp

Met de uitvoering en instandhouding van het overeengekomen tuinontwerp wordt voorkomen dat afbreuk wordt gedaan aan aanwezige ecologische, landschappelijke en cultuurhistorische waarden in en rondom het plangebied. Het plan voorziet verder niet in een (nieuw)bouwplan: er zijn geen bouwingrepen beoogd.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid en Provinciaal beleid

Het planvoornemen vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied, wordt niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling en is niet gelegen in of nabij een beschermde natuurzone. Gezien het feit dat in de huidige situatie het gebruik van de kantoorvilla als woning reeds is vergund, is met het planvoornemen ook geen sprake van een toevoeging van een nieuwe woning aan de woningvoorraad.

Er geldt enkel het plangebied is gelegen binnen het cultuurlandschap Nieuwe Hollandse Waterlinie en binnen de historische buitenplaatszone Stichtse Lustwarande. Het beleid van zowel het Rijk als de Provincie is erop gericht de hier aanwezige cultuurhistorische (landschaps)waarden te behouden. Gezien het feit dat dit planvoornemen enkel betrekking heeft op een planologische functiewijziging waarbij geen bouwingrepen zijn beoogd, is er geen sprake van enige aantasting van cultuurhistorische (landschaps)waarden. Daarnaast geldt dat bij het tuinontwerp binnen het plangebied rekening is gehouden met het behoud van een open en groen karakter, wat kenmerkend is voor het omliggend cultuurhistorisch landschap. Ook is er met toepassing van donkere materialen voor gezorgd dat de berging vanuit welstandsoogpunt aanvaardbaar is en bovendien past binnen het cultuurhistorisch ensemble.

Gelet op bovenstaande wordt geconcludeerd dat er met het planvoornemen geen belangen van het Rijk en/of de Provincie in het geding zijn. Het Rijksbeleid en Provinciaal beleid vormen daarom geen belemmering voor het planvoornemen.

4.2 Gemeentelijk beleid

4.2.1 Bilts Manifest

Eind 2008 heeft gemeente De Bilt voor inwoners van de gemeente en vertegenwoordigers van Biltse organisaties kennisateliers en Biltse debatten georganiseerd waarin vragen zijn gesteld wat De Bilt nu eigenlijk zo bijzonder maakt, hoe het karakter van de Bilt kan worden behouden, hoe de sterken kanten van De Bilt beter kunnen worden benut en hoe zwakke plekken kunnen worden versterkt. De resultaten van de kennisateliers en debatten zijn verwerkt in het manifest 'ToekomstBilt 2030'.

In het manifest wordt een toekomstbeeld van de gemeente De Bilt in 2030 geschetst. Hierbij wordt uitgegaan van zes sterke punten van de gemeente:

• 1. Ruimte en groen
• 2. Historische landschappen
• 3. Krachtige kernen
• 4. Hoogwaardige kennis
• 5. Topper in sport
• 6. Centrale ligging

Op basis van de zes kernkwaliteiten zijn drie routes afgeleid waarmee de gemeente richting 2030 wil gaan. Deze routes betreffen:

• Innovatie & creatie
• Vitalisatie
• Recreatie

In de ontwikkelingsrichting Vitalisatie zet De Bilt de kwaliteit van leven in de kernen en haar inwoners centraal. Bepalend voor de kwaliteit van leven is niet alleen de fysieke omgeving, groen, schoon en gezond, ook de sociale factoren als betrokkenheid tussen inwoners onderling en met hun omgeving is belangrijk. Sport en kunst zijn belangrijke dragers in De Bilt voor deze onderling betrokkenheid. Bij het welbevinden spelen de beschikbaarheid van voldoende goede en bereikbare voorzieningen een belangrijke rol, zowel voor mensen die zelfstandig van voorzieningen gebruik kunnen maken als ook voor mensen die hulp en ondersteuning nodig hebben. Door slimme combinaties van commerciële en maatschappelijke activiteiten zijn nieuwe ontmoetingsplaatsen ontstaan in de kernen. Door de woningbouwopgave te verbinden met leefkwaliteit en voorzieningen is de gemeente er in geslaagd de gevolgen van de ontgroening en vergrijzing te beperken. Met deze ontwikkelingsrichting maakt De Bilt ook optimaal gebruik van trends in zorgvoorzieningen en wellness, en van de groeiende aandacht voor het welbevinden van de mens. Deze richting is sterk verbonden met het gezonde imago van de gemeente en kan De Bilt zelfs landelijk een eigen profiel geven. Niet in de laatste plaats door de centrale ligging in Nederland en de uitstekende bereikbaarheid per spoor.

Gevolg planvoornemen

Met dit planvoornemen wordt een passend kader geschapen voor het gebruik van een voormalige kantoorvilla met bijbehorende gronden als woning met tuin. Met een zorgvuldig ontwikkeld tuinontwerp wordt het open en groene karakter in en rondom het plangebied behouden, danwel versterkt. Gezien het feit dat met het plan geen sprake is van nieuw ruimtebeslag, blijft tevens de kenmerkende kleinschaligheid van de kern De Bilt behouden. Het plan is hiermee passend binnen het geschetste toekomstbeeld in het Bilts Manifest.

4.2.2 Structuurvisie Gemeente De Bilt 2030

Op 29 maart 2012 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2030 Behoud door ontwikkeling vastgesteld. Hiermee heeft de gemeente vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening de kaders voor het ruimtelijk beleid vastgelegd.

De gemeente vindt het belangrijk nu een stevige koers uit te zetten, zodat zij in de toekomst haar gezichten en kwaliteiten kan waarborgen en nieuwe kansen die zich aandienen kan verzilveren. In Het Bilts Manifest is gezamenlijk met een brede afvaardiging van de bevolking nagedacht over de kwaliteiten van de gemeente en zijn in het verlengde daarvan drie ontwikkelingsrichtingen vastgelegd.

In de structuurvisie worden deze onderdelen een slag verder gebracht en heeft een ruimtelijke vertaling op hoofdlijnen plaats. De structuurvisie is daarmee in hoofdzaak een ruimtelijk document, maar zij heeft nadrukkelijk haar wortels in de maatschappelijke opgaven die er spelen.

De zes kernen binnen de gemeente De Bilt hebben alle een herkenbaar eigen gezicht. Bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en transformaties dient dit karakteristieke gezicht gekoesterd te worden; waar mogelijk wordt daarop voortgebouwd.

Gevolg planvoornemen

Dit planvoornemen ziet ter plaatse van Prinsenlaan 3 (gelegen ten zuiden van de kern De Bilt) toe op een planologische functiewijziging van 'Kantoor' naar 'Wonen' en 'Groen'. Hierbij geldt de locatie Prinsenlaan 3 is gelegen binnen villawijk Kloosterpark en dat op de locatie een karakteristieke villa is gelegen. De karakteristieke villa is in het verleden in gebruik geweest als kantoorpand, maar is sinds de vergunningverlening d.d. 26 september 2018 reeds in gebruik als woning. Dit planvoornemen leidt daarom niet tot een toevoeging van een nieuwe woning aan de woningvoorraad van gemeente De Bilt. Verder geldt dat met het planvoornemen geen sprake is van een (nieuw)bouwplan: de karakteristieke villa blijft conform de huidige situatie binnen villawijk Kloosterpad behouden. Er is enkel sprake van een kleinschalige herinrichting van de tuin ten behoeve van een verbeterde landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing.

4.2.3 Woonvisie 2030

Op 21 december 2021 is de Woonvisie 2030 vastgesteld.

Deze woonvisie vormt een bouwsteen voor de omgevingsvisie op het gebied van kwaliteit en de hoeveelheid woningen die nodig zijn om in de behoeften van de verschillende doelgroepen te kunnen voorzien tot 2030.

De huidige woningvoorraad van De Bilt omvat circa 19.500 woningen. De bilt heeft veel grote woningen. Ruim de helft van de woningen heeft een oppervlak van boven de 105 m2. Daarbij komt dat er relatief veel dure koopwoningen in de gemeente aanwezig zijn, welke voor weinig mensen betaalbaar zijn. De betaalmogelijkheden van woningzoekenden stijgen niet in gelijke mate, waardoor bepaalde groepen moeilijker aan een woning kunnen komen.

Vooral starters, jonge huishoudens en jonge gezinnen kunnen zich minder makkelijk vestigen in de gemeente. De betaalbaarheid van woningen is primair van belang voor de woningkeuze van starters/jonge huishoudens. Zij zoeken woningen die zeer beperkt aanwezig zijn in De Bilt en in de regio. Jongeren die op basis van het inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning of een koopwoning vallen tussen wal en schip. Zij richten zich noodgedwongen op particulier huur of op andere alternatieven. Daarnaast is het tekort aan sociale huurwoningen opgelopen.

De gemeente De Bilt heeft een aantal lokale ambities op het gebied van wonen of in relatie met wonen. Denk hierbij aan duurzaamheid, bereikbaarheid, voorzieningen of wonen met zorg. De ambitie is om de woningen toekomstbestendig te houden en te maken en te zorgen dat de inwoners van de gemeente De Bilt een leven lang kunnen wonen in De Bilt. Zo wil de gemeente betaalbare woningen bouwen om te voldoen aan de lokale behoefte, doorstroming bevorderen en bijzondere doelgroepen huisvesten. Daarnaast stelt de gemeente eisen aan de kwaliteit van de woning (minimale oppervlakte, duurzaamheid en levensloopbestendigheid).

Ook vanuit de regio zijn er vragen en afspraken over het faciliteren van een aantal omvangrijke woonopgaven. Gemeente De Bilt wil de komende jaren invulling geven aan haar ambities op het gebied van wonen voor haar inwoners, zowel in de bestaande als de toekomstige woningvoorraad. De integrale en ruimtelijke uitwerking in de Omgevingsvisie 2040 vraagt om een zorgvuldige inpassing van woningbouw.

Tot slot wordt de aanpak van de gemeente De Bilt om te bouwen voor primaire doelgroepen. Om te voorzien in de lokale behoefte aan woningen wil tot 2030 wil de gemeente zich inzetten om minimaal 1.130 woningen toe te voegen.

4.2.4 Verordening doelgroepen woningbouw gemeente de Bilt 2022

Op 21 december 2021 heeft de raad, tegelijk met de Woonvisie ook de Verordening doelgroepen woningbouw gemeente De Bilt 2022 vastgesteld

Deze doelgroepenverordening regelt niet alleen voor welke doelgroepen de nieuwbouw bedoeld is en de instandhoudingstermijnen, maar regelt ook de aanvangshuren, de differentiatie, een eventuele afdracht aan het fonds sociale en middeldure woningbouw en de prijs/kwaliteitverhoudingen van nieuwbouwwoningen. Deze biedt daarmee de mogelijkheid om de voornemens, zoals vastgelegd in de nieuwe woonvisie, om te zetten in bindende regels.

4.2.5 Nota Kostenverhaal 2019

De Nota Kostenverhaal is opgesteld ten behoeve van een eenduidige en transparante manier van kosten verhalen bij bouwplannen in de gemeente De Bilt. Hierin wordt de Biltse aanpak tot het borgen van kostenverhaal uiteen gezet en inzicht gegeven in de berekeningen, procedures en gemaakte/te maken afspraken. Zo weet een ontwikkelaar/initiatiefnemer waar hij rekening mee moet houden. De nota is ook een verdere uitwerking van de keuzes gemaakt in de Nota Gronden Vastgoedbeleid 2019 en de Structuurvisie gemeente De Bilt 2030.

Gevolg planvoornemen

Onderhavig initiatief betreft de transformatie van een kantoor naar een woning. Gelet op de conclusies uit de verschillende gemeentelijlke beleidsstukken past de voorziene woningbouw binnen het gemeentelijk beleid.

4.2.6 Cultuurhistorische waardenkaart

De cultuurhistorische waardenkaart (vastgesteld d.d. 27 oktober 2011) van de gemeente De Bilt bevat de beschrijvingen van vijftig cultuurhistorische waarden die kenmerkend zijn voor de gemeente. De beschrijvingen zijn opgesteld in samenwerking met de klankbordgroep landschapsontwikkelingsplan. Het geheel bestaat uit een catalogus van geïllustreerde beschrijvingen, waarderingen, een toelichting en diverse kaarten.

De cultuurhistorische waardenkaart heeft een drieledig doel:

• 1. het beschrijven en waarderen van belangrijke cultuurhistorische waarden in de gemeente;
• 2. het informeren van initiatiefnemers van ruimtelijke plannen, met als doel de ontwikkeling van plannen die rekening houden met de cultuurhistorie;
• 3. het aanvullen van het toetsingskader voor ruimtelijke plannen, overeenkomstig de wetgeving.

Onder cultuurhistorische waarden wordt verstaan: de zichtbare historische elementen en structuren die bepalend zijn voor het karakter van de gemeente en voor de ‘leesbaarheid’ van de geschiedenis. Voorbeelden zijn: monumenten en gebouwen zoals kerken, molens, boerderijen en landhuizen, maar ook landschappelijke zaken, zoals: de bijzondere middeleeuwse verkaveling in het veenweidegebied, historische wegen, de lanen en parken van landgoederen, geriefhoutbosjes, zichtlijnen, en loswallen.

De cultuurhistorische waardenkaart bestaat uit een inventarisatie van cultuurhistorische waarden verdeeld in vijf thema’s. De vijf thema’s zijn zo gekozen dat ze de wordingsgeschiedenis en het huidige karakter van de bewoning in het Biltse het beste weergeven. Het gaat om de volgende thema's:

• 1. ontginningen, dijken en weteringen;
• 2. dorpen en gehuchten;
• 3. (water-)wegen, paden en sporen;
• 4. Stichtse Lustwarande en Laagte van Pijnenburg;
• 5. forten, linies en bunkers.

Daarnaast is een 'startlijst' opgesteld. Deze lijst bevat vijftig cultuurhistorische objecten in de gemeente.

Gevolg planvoornemen

Binnen en rondom het plangebied is sprake van een aantal cultuurhistorisch waardevolle elementen. Zo worden het villapark Kloosterpark en het binnen het Kloosterpark aanwezige KNMI-terrein aangeduid als cultuurhistorisch waardevolle dorpen en gehuchten en wordt de Biltse Grift aangeduid als cultuurhistorische waterweg. Tot slot geldt dat het gebied is gelegen binnen cultuurhistorisch waardevol gebied de Stichtste Lustwarande.

Het gemeentelijk beleid is erop gericht de binnen het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden te behouden danwel versterken. Gezien het feit dat dit planvoornemen enkel betrekking heeft op een planologische functiewijziging waarbij geen bouwingrepen zijn beoogd, is er geen sprake van enige aantasting van cultuurhistorische (landschaps)waarden. Ten aanzien van de legalisatie van de berging, geldt dat hierbij is overwogen dat de situering van de berging geen afbreuk doet aan het open karakter van de villawijk en de waterweg De Grift. Ook is er met toepassing van donkere materialen voor gezorgd dat de berging vanuit welstandsoogpunt aanvaardbaar is en bovendien past binnen het cultuurhistorisch ensemble.

Ten aanzien van het aspect 'cultuurhistorie' worden geen belemmeringen verwacht.

4.2.7 Welstandsnota

De Welstandsnota beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente De Bilt en dient als toetsingskader voor het verlenen van omgevingsvergunningen. Enkele relevante doelstellingen in de Welstandsnota zijn:

• de bestaande historische bebouwing is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder bouwwerk;
• er dient een heldere scheiding te zijn tussen privé- en publieke ruimten;
• panden moeten op de openbare ruimte zijn georiënteerd;
• het historische en afwisselende karakter van het centrum moet behouden blijven;
• bij verbouw of renovatie moet het oorspronkelijke materiaalgebruik tot uitgangspunten worden genomen.

De welstandsnota wordt gebruik als aanvullend instrument voor het ruimtelijke beheer van het gebied. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt getoetst aan de welstandseisen.

Gevolg planvoornemen

Met dit planvoornemen is geen sprake van een nieuwbouwplan. De binnen het plangebied aanwezige en te behouden villa voldoet reeds aan de redelijke eisen van welstand. Ten aanzien van de bestaande berging geldt dat, in overleg met gemeente De Bilt, de wanden en pannen worden vervangen door materialen uitgevoerd in een meer donkere kleur. De berging wordt hiermee een meer vanzelfsprekend en passend, bescheiden element in het zichtprofiel vanaf de zijde Grift. Ten aanzien van de positionering van de berging geldt dat deze geen afbreuk doet aan het open karakter van het gebied. Tussen de villa's rondom het plangebied is namelijk een groen en lommerrijk aangezicht aanwezig, te overzien vanaf de brede bermzones rond provinciale weg. In dit aangezicht neemt de berging door zijn afmetingen een bescheiden plek in, zonder dat de massa een aantasting vormt in het overwegende parkachtige beeld van de tuinen.

Een en ander is nader uitgewerkt in het tuinontwerp (als beschreven in Hoofdstuk 3 en weergegeven in Bijlage 1). De ruimtelijke inpassing van de berging door middel van hagen is tevens als voorwaardelijke verplichting bij dit bestemmingsplan opgenomen. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat het plan passend is binnen het welstandbeleid van gemeente De Bilt.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Bij een bestemmingsplan moet worden aangetoond dat de diverse milieuaspecten de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staan. Het bestemmingsplan voorziet in de behoefte om het vigerend planologisch regime voort te zetten. Er is dus geen sprake van ruimtelijke ontwikkelingen of functiewijzigingen. Gelet op het karakter en de strekking van de bestemmingsplan is het dan ook niet nodig om specifiek onderzoek te verrichten. In dit hoofdstuk is per milieuaspect een korte onderbouwing van de huidige situatie weergegeven.

5.1 Archeologie

Wettelijk kader

Als wettelijk toetsingskader In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming.

Sinds 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze wet is de Nederlandse uitwerking van het Verdrag van Malta uit 1992. De Wamz is in zijn geheel opgenomen in de Monumentenwet 1988 (Mw art. 38 t/m 60). In de Wamz is vastgelegd dat Rijk, provincies en gemeenten in ruimtelijke plannen rekening houden met het aspect 'archeologie'. De wet beoogt het archeologische erfgoed in hoofdzaak in situ te beschermen.

De op 1 juli 2016 in werking getreden Erfgoedwet heeft de Monumentenwet 1988 deels vervangen als het gaat om archeologie. In de Erfgoedwet is vastgelegd wat onder cultureel erfgoed (waar archeologie onder valt) wordt verstaan. Onderdelen van de Monumentenwet 1988 die de omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving betreffen, gaan naar de Omgevingswet. Voor een aantal onderdelen (onder andere bestemmingsplannen) is voor de periode tot inwerkingtreding van de Omgevingswet een overgangsregeling in de Erfgoedwet opgenomen.

Situatie

Als instrument om een goed onderbouwde belangenafweging te kunnen maken heeft de gemeente De Bilt een erfgoedverordening. Deze is op 1 oktober 2012 in werking getreden.

In de erfgoedverordening staan beleidsregels welke gekoppeld zijn aan de archeologische waarden op de landelijke Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) en de provinciale Archeologische Monumentenkaart (AMK). In de beleidsregels zijn vrijstellingsgrenzen opgenomen voor de oppervlakte en diepte van de voorgenomen ingreep. Indien een plangebied groter is dan de gestelde oppervlakte-ondergrens en de ingreep dieper gaat dan de diepte-ondergrens dient archeologisch onderzoek conform de Archeologische MonumentenZorg-Cyclus (AMZ-cyclus) te worden uitgevoerd.

Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente De Bilt met plangebied bij blauwe cirkel

De archeologische beleidskaart van de gemeente De Bilt maakt een onderscheid in zeven categorieën. Het gaat daarbij om twee categorieën van archeologische waarde (AW) en vijf categorieën waar een verwachting bestaat op het aantreffen van archeologische waarden (VAW). Het plangebied is gelegen in een gebied waar sprake is van archeologische waarden (AW1). Voor deze categorie geldt een onderzoeksplicht bij bodemverstorende ingrepen van 50 m² of meer en dieper dan 50 cm-mv.

Meldplicht

Het plangebied bevindt zich op het terrein van het voormalige vrouwenklooster Nova Curia uit de Late Middeleeuwen. Dit klooster is in 1139 gesticht en in de zestiende eeuw grotendeels afgebroken. Uit archeologisch onderzoek op o.a. het KNMI-terrein is gebleken dat de funderingen en kelders van dit klooster (deels) nog aanwezig zijn. Ook bij beperkte bodemingrepen kunnen daarom archeologische vondsten worden gedaan. Dergelijke vondsten moeten op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet bij de bevoegde overheid (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed c.q. gemeente De Bilt) worden gemeld.

Conclusie

Dit planvoornemen heeft enkel betrekking op een planologische functiewijziging, waarbij een bestaand kantoorpand wordt herbestemd tot woning en een reeds bestaand bijgebouw wordt gelegaliseerd. De bestaande bebouwing blijft gehandhaafd, er vinden geen bodemverstorende ingrepen plaats. Gelet op bovenstaande hoeft inzake het aspect archeologie geen nader onderzoek te worden verricht. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

5.2 Bedrijven- en milieuzonering

Wettelijk kader

In een bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder door bedrijven. Uitgangspunt daarbij is dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt milieuzonering toegepast. Daarvoor wordt gebruik gemaakt van de VNG publicatie Bedrijven en Milieuzonering. In deze publicatie is lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaats gevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Voor andere omgevingstypen dan een rustige woonwijk kunnen kleinere richtafstanden worden gehanteerd. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Situatie

Binnen het plangebied is een villa aanwezig dat, conform de verleende vergunning d.d. 26 september 2018, legaal wordt bewoond. Gezien het feit dat binnen het plangebied reeds sprake is van een woonsituatie, is met dit planvoornemen geen sprake van een toevoeging van een hindergevoelige functie. Eventuele hinderveroorzakende functies in de omgeving worden daarom als gevolg dit planvoornemen niet in hun duurzame bedrijfsvoering belemmerd.

Het plangebied is gelegen binnen villawijk Kloosterpark en wordt hoofdzakelijk omgeven door woningen en kantoorpanden. In het kader van de eerdere vergunningverlening is reeds beoordeeld dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Ook in de huidige situatie wordt geconcludeerd dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Er geldt dat direct ten westen van de villa een kantoorpand aanwezig is, maar dat de bedrijfsactiviteiten die binnen dit kantoorpand plaatsvinden (voornamelijk administratieve werkzaamheden) niet leiden tot overlast voor de directe omgeving. Ditzelfde geldt voor de overige kantoorpanden die in de omgeving van het plangebied zijn gelegen. Verder geldt dat ten zuidwesten van het plangebied het KNMI-terrein is gelegen. Hier is op basis van de vigerende beheersverordening bedrijvigheid van ten hoogste de milieucategorie 2 toegestaan. De grootste richtafstand voor deze milieucategorie bedraagt 30 meter. De afstand vanaf het plangebied tot aan het KNMI-terrein bedraagt ca. 55 meter. Hiermee wordt ruimschoots aan de richtafstand voldaan.

Conclusie

Op basis van de omliggende hinderveroorzakende functies en richtafstanden tot deze functies op basis van de VNG-brochure, wordt verondersteld dat ter plekke van Prinsenlaan 3 (nog steeds) sprake is van een goed woon- en leefklimaat. De herbestemming van het kantoorpand naar woning op deze locatie leidt niet tot belemmeringen voor omliggende functies, gezien op deze locatie reeds sprake is van een woonsituatie. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt op grond van voorgaande geen belemmering voor dit planvoornemen.

5.3 Bodem

Wettelijk kader

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de milieukundige bodemkwaliteit in het plangebied. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden verwijderd.

Situatie

De binnen het plangebied aanwezige villa is, conform de vergunde situatie, reeds in gebruik voor woondoeleinden. In het kader van de eerdere vergunningverlening is dan ook reeds beoordeeld dat de kwaliteit van de bodem ter plaatse geschikt is voor functie 'wonen'. Hierbij geldt dat er in de tijd tussen de vergunningverlening en het huidige voornemen geen bodemverontreinigende activiteiten binnen het plangebied hebben plaatsgevonden. Tot slot is het zo dat dit planvoornemen enkel betrekking heeft op een planologische functiewijziging waarbij geen bodemingrepen zijn beoogd.

Conclusie

Er worden geen belemmeringen verwacht ten aanzien van het milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en het beoogde gebruik ter plaatse. Gelet op vorenstaande vormt het aspect bodem geen belemmering voor het planvoornemen.

 

5.4 Cultuurhistorie

Wettelijk kader

Rijksbeleid
Vanaf 1 januari 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten bij het maken van een bestemmingsplan rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. Als gevolg hiervan is het van belang dat voorafgaand aan het maken van een bestemmingsplan de aanwezige cultuurhistorische waarden bekend zijn. Daarnaast is het in Bro vastgelegd dat in de toelichting van een bestemmingsplan moet worden beschreven hoe met de aanwezige cultuurhistorische waarden en de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten en de bescherming daarvan wordt omgegaan.

Gemeentelijk beleid
In de gemeentelijke 'Erfgoedverordening De Bilt 2010' is de wijze vastgelegd waarop er door de gemeente omgegaan wordt met het gemeentelijk erfgoed, onder meer bij de vergunningverlening. Zo wordt de procedure tot aanwijzing van gemeentelijke monumenten en de instandhouding hiervan geregeld. Een gemeentelijk monument is een zaak, die van algemeen belang is vanwege zijn schoonheid, uniciteit, betekenis voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde. Stads- of dorpsgezichten kunnen ook aangewezen worden als beschermd stads- of dorpsgezicht. Daarnaast is ook het terrein waarop zich een gemeentelijk monument bevindt onderdeel van het totale monument. In de verordening is vastgelegd dat ook landschapselementen of een samenhangend geheel van landschapselementen aangewezen kan worden als gemeentelijk landschapsmonument. Op grond van de verordening is het verboden een gemeentelijk monument te verstoren en/of te wijzigen zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend.

Conclusie

Zoals reeds beschreven in paragraaf 4.2.6 zijn er binnen en rondom het plangebied diverse cultuurhistorisch waardevolle (landschaps)elementen aanwezig, zoals het Kloosterpark, de Biltse Grift en de Stichtse Lustwarande. Binnen het plangebied zijn echter geen gemeentelijke of Rijksmonumenten aanwezig.

Gezien het feit dat dit planvoornemen enkel betrekking heeft op een planologische functiewijziging waarbij geen bouwingrepen zijn beoogd, is er geen sprake van enige aantasting van cultuurhistorische (landschaps)waarden. Ten aanzien van de legalisatie van de berging, geldt dat hierbij is overwogen dat de situering van de berging geen afbreuk doet aan het open karakter van de villawijk en de waterweg De Grift. Ook is er met toepassing van donkere materialen voor gezorgd dat de berging vanuit welstandsoogpunt aanvaardbaar is en bovendien past binnen het cultuurhistorisch ensemble.

Ten aanzien van het aspect 'cultuurhistorie' worden geen belemmeringen verwacht voor dit planvoornemen.

5.5 Duurzaamheid

Duurzaam bouwen (DuBo) is een manier van bouwen waarbij het milieu zo min mogelijk wordt belast, een optimale woonkwaliteit wordt gerealiseerd en waar het gebouw maar ook de openbare ruime een lange levensduur hebben (bijvoorbeeld door flexibiliteit of goede materiaalkeuze).

Het meenemen van duurzaamheid in projecten wordt door steeds meer partijen belangrijk gevonden. Dit geldt voor zowel gebouwen als voor Grond, Weg en Waterbouw (GWW)-projecten. Gemeente de Bilt heeft ambities geformuleerd en afspraken gemaakt over duurzaamheid bij duurzaam bouwen en GWW-projecten. Naast de gemeentelijke ambities zijn er voor bouwprojecten ook wettelijke eisen van toepassing. De rol van de gemeente is om in overleg met de bouwpartijen te kijken wat de mogelijkheden en kansen zijn voor duurzaam bouwen.

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Provinciale Structuurvisie. Bijbehorende kaders zijn vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (Herijking 2016). Hierin is de eis opgenomen dat de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat op welke wijze rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen.

Gemeentelijk beleid

Op 26 maart 2015 heeft de gemeenteraad het Duurzaamheidsprogramma 2015-2018 'Groene meters maken' vastgesteld. De twee pijlers van dit programma zijn:

• 1. Een energieneutraal De Bilt in 2030
• 2. Stimuleren van een circulaire economie

Zoals aangekondigd in dit duurzaamheidsprogramma heeft de gemeente nieuw Duurzaam Bouwen (DuBo) beleid ontwikkeld. De gemeenteraad heeft het nieuwe dubo-beleid op 26 mei 2016 vastgesteld.

Ambities duurzaam bouwen

In het nieuwe DuBo-beleid gaat het om voortvarende ambities. Dat betekent een forse, maar realistische uitdaging voor de markt en gemeente. We gaan daarmee een flinke stap verder dan de huidige regelgeving en de autonome ontwikkeling. Het streven naar hoge 'rapportcijfers' in GPR gebouw past daarbij. We willen initiatiefnemers, architecten en bouwpartijen zoveel mogelijk stimuleren om een stap meer te zetten dan wat wettelijk verplicht is. De ambities zijn in de tabel hieronder weergegeven.

Tabel: Duurzaam bouwen ambities gemeente De Bilt

Bestaande Bouw

Een verhoging van de GPR-score met 2,5 Minimaal Label B Streven naar Nul-op-de-Meter-Woningen

Nieuwbouw

Bij nieuwbouw willen we graag een stapje verder gaan dan bij bestaande bouw en hebben we GPR-ambities per thema: Gemiddeld over alle thema's een 8* Minimaal een 9 voor 'energie' Minimaal een 7 voor 'milieu' Minimaal een 8 voor subthema 'toegankelijkheid' (onder thema 'gebruikskwaliteit') voor woningen met het predicaat 'levensloopbestendig' en voor publieke gebouwen * Voor publieke gebouwen gemiddeld een 8,5

Aanbod gemeente

Het gebruik van GPR gebouw-software wordt gratis door de gemeente beschikbaar gesteld. Hiermee kan initiatiefnemer inzicht verkrijgen in de kansen voor duurzaamheid en gevoel krijgen bij het effect van maatregelen op de GPR-scores. Om een eerste inzicht te krijgen in mogelijke DuBo-maatregelen zijn er voor zowel bestaande als nieuwbouw woningen ook zogenaamde menukaarten (op papier en digitaal) beschikbaar.

Daarnaast biedt de gemeente een vrijblijvend adviesgesprek aan met een energieambassadeur van BENG! of eventueel een gesprek met een DuBo-expert van de Omgevingsdienst.
 

Conclusie

Dit planvoornemen heeft geen betrekking op een bouwplan: er is enkel sprake van een planologische functiewijziging waarbij geen bouwingrepen zijn beoogd. De bestaande bebouwing binnen het plangebied blijft behouden. Voor bestaande bebouwing streeft de gemeente De Bilt naar het verhogen van de GPR-score met 2,5, het behalen van minimaal energielabel B en het ontwikkelen van Nul-op-de-Meter-Woningen. Hiertoe biedt de gemeente De Bilt diverse mogelijkheden waar initiatiefnemer vrijblijvend gebruik van kan maken, indien initiatiefnemer wenst de bestaande villa te verduurzamen.

5.6 Ecologie

In deze paragraaf wordt toegelicht of dit planvoornemen mogelijk leidt tot overtreding van de natuurwetgeving. Dit wordt gedaan aan de hand van de bespreking van bescherming van gebieden en de bescherming van soorten.

Gebiedsbescherming

Natura 2000

De bescherming van Natura 2000-gebieden is geregeld in de Wet natuurbescherming, die de implementatie vormt van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. De Natura 2000-gebieden vormen samen een Europees netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Als ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van natuurwaarden binnen een Natura 2000-gebied, moet een vergunning worden aangevraagd. Gedeputeerde staten van de provincie zijn het bevoegd gezag voor verlening van deze vergunning. Indien eerst een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor een activiteit waarvoor tevens een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming is vereist, dan haakt de natuurtoets aan bij de omgevingsvergunning. Verder moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De regels met betrekking tot het NNN zijn opgenomen in de provinciale verordening. Ten aanzien van ontwikkelingen binnen het NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'.

De dichtsbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn op verre afstand van het plangebied gelegen, namelijk Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen op ca. 7 kilometer afstand e Negatieve effecten voor licht, geluid en trillingen ten gevolge van het planvoornemen, zijn gezien de ruime afstand en de aard van het planvoornemen, op deze Natura 2000-gebieden uit te sluiten.

Naast negatieve effecten voor licht, geluid en trillingen op Natura 2000-gebieden, zijn ook negatieve effecten ten aanzien van stikstof op Natura 2000-gebieden uit te sluiten. Ten gevolge van het planvoornemen is namelijk geen sprake van een bouwplan waarbij stikstofemissies aan de orde zijn. Ook ten aanzien van de gebruiksfase van dit planvoornemen geldt dat geen wijziging in plaatsvindt ten opzichte van de huidige, vergunde situatie: de villa is en blijft bewoond. Tot slot geldt dat conform de planologische situatie binnen het plangebied ook nog sprake is van een kantoorfunctie. Een kantoor heeft een grotere verkeersaantrekkende werking dan een woning. Door de beoogde bestemmingswijziging van 'Kantoor' naar 'Wonen' is theoretisch gezien dan ook sprake van een afname in het aantal verkeersbewegingen (en daarmee stikstofemissies) in en rondom het plangebied. Om deze redenen zijn ook negatieve effecten ten aanzien van stikstof op Natura 2000-gebieden uit te sluiten.

NNN

Het plangebied is niet gelegen binnen het Natuur Netwerk Nederland. Het dichtsbijzijnde NNN bevindt zich op ca. 210 meter afstand ten zuidwesten van het plangebied. Gezien de afstand tussen het plangebied en het NNN en de aard van het planvoornemen, zullen de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland niet worden aangetast. Negatieve effecten op het NNN worden uitgesloten.

Soortbescherming

De Wet natuurbescherming vormt het wettelijk kader voor de bescherming van een groot aantal inheemse bedreigde dier- en plantsoorten. Bij nieuwe ruimtelijke ingrepen en activiteiten dient te worden nagegaan of deze ingrepen en/of activiteiten eventueel negatieve gevolgen hebben voor aanwezige dier- en plantensoorten. Te allen tijde geldt dat de algemene zorgplicht van toepassing is. Dit houdt in, dat handelingen die niet noodzakelijk zijn met betrekking tot de voorgenomen ingreep en die nadelig zijn voor de in en om de locatie voorkomende flora en fauna, achterwege moet blijven.

Dit planvoornemen ziet toe op een planologische functiewijziging waarbij de bestaande bebouwing blijft gehandhaafd. Ten gevolge van het planvoornemen wordt het plangebied bestemd als 'Wonen' en 'Groen' en wordt een bestaande berging in het voorerfgebied permanent gelegaliseerd. Er vindt enkel een herinrichting van de tuin plaats om de landschappelijke / stedenbouwkundige inpassing van het plangebied te verbeteren. Wegens de ligging van het plangebied in stedelijk gebied en het voormalige gebruik van het plangebied worden geen beschermde soorten ter plaatse verwacht. Negatieve gevolgen voor beschermde soorten kunnen ten gevolge van het planvoornemen dan ook worden uitgesloten.

Conclusie

Gezien de aard van het planvoornemen, het voormalig gebruik van het plangebied en de ligging van het plangebied in stedelijk gebied, kunnen negatieve gevolgen voor beschermde soorten en gebieden ten gevolge van het planvoornemen worden uitgesloten.

5.7 Externe veiligheid

Wettelijk kader

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het in oktober 2004 in werking getreden Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (REVI). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het wettelijke kader vastgelegd in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de onderliggende regelgeving. De wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen wordt volgens verwachting medio 2012 herzien. Het beleid voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het op 1 januari 2011 in werking getreden Besluit Externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

• Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich als maat voor het risico vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen vooral op de basisveiligheid voor personen in de omgeving van die activiteiten. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt "vertaald" als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijv. woningen) mogen liggen.
• Het groepsrisico (GR) is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de z.g. oriënterende waarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd, kan afwijken. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden.

Situatie

Relevante risicobronnen in de omgeving van het plangebied zijn geïnventariseerd met behulp van de Risicokaart. Op basis van de Risicokaart wordt geconcludeerd dat het plangebied in het invloedsgebied van de provinciale weg N237 ligt. Over de N237 vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Verder zijn er geen risicobronnen in de directe omgeving van het plangebied aanwezig.

Uitsnede Risicokaart met plangebied bij paarse ster

Aan de hand van de vuistregels uit de Handleiding Risicoanalyse Transport (HART) is een toetsing uitgevoerd voor het plaatsgevonden risico. De N237 heeft geen 10-6-contour zolang het aantal GF3 transporten per jaar in beide richtingen lager is dan 500. Voor de N237 wordt uitgegaan van 140 LPG transporten per jaar. Het plaatsgebonden risico van deze transportroute vormt daarmee geen belemmering voor het plan.

Conform het bepaalde in de artt. 7, 8 lid 2 en 9 Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) is nagegaan in hoeverre sprake is van een verantwoordingsverplichting van het groepsrisico in deze toelichting.

Geen toename groepsrisico

Ten gevolge van dit planvoornemen neemt het aantal personen dat binnen het plangebied verblijft niet toe. Daarbij geldt dat met de bestemmingswijziging van 'Kantoor' naar 'Wonen' en 'Groen' theoretisch gezien zelfs sprake is van een afname van het aantal personen dat binnen het plangebied zal verblijven. Wel kan worden gesteld dat - op basis van het HART - dat voor kantoorfuncties 0% in de nacht aanwezig zijn, maar voor woonfuncties 100% aanwezig is.

Derhalve worden de gevolgen van de planontwikkeling voor de rampenbestrijding (bestrijdbaarheid en bereikbaarheid) en zelfredzaamheid ( art. 7 en 9, Bevt) nader toegelicht.

Bestrijdbaarheid , bereikbaarheid en zelfredzaamheid

Er is sprake van het gebruik van het gebouw als een eengezinswoning. De bewoners zijn zelfredzaam: de mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten.

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn.

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen.

Het plangebied wordt ontsloten via de Prinsenlaan. Het wegennetwerk rondom het plangebied biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Conclusie

Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat ten gevolge van dit planvoornemen geen sprake is van een toename van het groepsrisico en dat het aspect 'externe veiligheid' geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

5.8 Geluid

Wettelijk kader

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt een toetsingskader voor het geluidniveau op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen, scholen en diverse gezondheidszorggebouwen.

De wet kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeurswaarde. Wanneer de geluidbelasting lager is dan deze waarde, zijn de voorwaarden die de Wet geluidhinder stelt aan het realiseren van geluidgevoelige functies niet van toepassing.
Daarnaast is er in de wet een bovengrens opgenomen, de maximaal toelaatbare geluidbelasting. Indien de geluidbelasting hoger is dan deze waarde, is het realiseren van geluidgevoelige functies in principe niet mogelijk.

Wanneer de geluidbelasting tussen de voorkeurswaarde en de maximaal toelaatbare geluidbelasting ligt, is het realiseren van geluidgevoelige functies aan beperkingen gebonden en alleen onder voorwaarden mogelijk. Dit wordt een 'hogere waarde' genoemd ('hoger' in de zin van hoger dan de voorkeurswaarde) en wordt via een formele procedure vastgelegd.

Gemeentelijk beleid
De gemeente draagt zorg voor een zo goed mogelijke akoestische kwaliteit van de leefomgeving in situaties waar geluidsniveaus boven de wettelijke voorkeurswaarden niet kunnen worden voorkomen. Hiervoor stelt de gemeente duidelijke kaders voor ruimtelijke plannen en maakt ze de uitvoering tot het vaststellen van hogere waarden transparant. Het college van B&W heeft daarom de beleidsregel hogere waarden Wgh vastgesteld. In deze beleidsregel worden randvoorwaarden genoemd voor het toestaan van hogere geluidsbelastingen dan de voorkeurswaarde. De voorwaarden zijn geformuleerd als eis of als inspanningsverplichting (indien niet aan de voorwaarde kan worden voldaan dient de initiatiefnemer te motiveren waarom dit niet kan of waarom voor een alternatieve oplossing is gekozen).

Situatie

Dit planvoornemen voorziet niet in de toevoeging van een geluidgevoelig object. Binnen het plangebied is immers reeds sprake van een (vergunde) woonsituatie. Ten behoeve van de vergunningsaanvraag voor het transformeren van een pand van een kantoorfunctie naar een woonfunctie (d.d. augustus 2018) is in het kader van een goede ruimtelijke ordening reeds aangetoond dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Als onderdeel hiervan is door Tritium Advies een akoestisch onderzoek uitgevoerd om te bepalen of de woning voldoet aan de eisen zoals gesteld in het bouwbesluit met betrekking tot bescherming tegen geluid van buiten.

Uit een eerder door Tritium Advies uitgevoerd akoestisch onderzoek (d.d. 20 juni 2018, projectnummer 1805/136/SH-01) is gebleken dat de gecumuleerde geluidsbelasting op de villa c.q. woning binnen het plangebied maximaal 61 dB (exclusief aftrek conform artikel 110g Wgh) bedraagt ter plaatse van de 1e en 2e verdieping van de rechter zijgevel.

Uit het onderzoek d.d. 3 augustus 2018 (rapportnr. 1805/136/SH-02, zie ook Bijlage 2) blijkt dat de karakteristieke geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructie, die de scheiding vormt tussen een verblijfsgebied en de buitenlucht, tenminste gelijk is aan het verschil tussen de geluidbelasting en 33 dB. Hiermee wordt aan de eisen zoals gesteld in het bouwbesluit voldaan.

Conclusie

Het planvoornemen voorziet niet in het toevoegen van een geluidgevoelig object binnen het plangebied. In het verleden is middels een akoestisch onderzoek reeds aangetoond dat binnen het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect geluid. Er worden geen belemmeringen ten aanzien van het aspect geluid verwacht.

5.9 Luchtkwaliteit

Wettelijk kader

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden, waarmee de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen zijn beschreven in de Wet milieubeheer (Wm, hoofdstuk 5). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen. Artikel 5.16 Wm (lid 1) geeft weer, onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (uit lid 2) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
• een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

NIBM

Hoofdstuk 5 van de Wet Milieubeheer maakt onderscheid tussen projecten die 'Niet in betekenende mate' (NIBM) en 'In betekenende mate' (IBM) bijdragen aan de uitstoot van luchtverontreinigende stoffen. In de regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die NIBM zijn. Deze NIBM-projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Als een project ervoor zorgt dat de concentratie fijn stof of CO2 met meer dan 3% van de grenswaarde verhoogd, draagt het project in betekenende mate bij aan luchtvervuiling en dient er een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd te worden. Deze regel komt voort uit het NSL. Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m² bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

Situatie

Dit planvoornemen voorziet in een planologische functiewijziging van 'Kantoor' naar 'Wonen'. Hierbij geldt dat de kantoorvilla die binnen het plangebied aanwezig is reeds wordt bewoond (conform vergunning d.d. 26 september 2018). Het planvoornemen valt binnen het niet in betekenende mate criterium van de Wet milieubeheer.

In het kader van de eerdere vergunningverlening is reeds beoordeeld dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect 'luchtkwaliteit'. Na raadpleging van de NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) blijkt dat dit in de huidige situatie nog steeds het geval is. Uit de NSL-monitoringskaart blijkt namelijk dat de jaargemiddelde grenswaarden voor NO2, PM10 (beide 40 ìg/m3) en PM2,5 (20 ìg/m3) ter plaatse van het plangebied niet wordt overschreden (zie onderstaande afbeelding). Het aantal overschrijdingsdagen van de 24 uur gemiddelde concentratie is maximaal 6,555 (7), waardoor het maximum van 35 dagen niet wordt overschreden. De concentratie fijnstof heeft geen negatieve gevolgen voor het woon- en leefklimaat ter plekke van de plangebied.

Uitsnede NSL-monitoringskaart

Conclusie

Het planvoornemen valt binnen het niet in betekenende mate criterium van de Wet milieubeheer. Het aspect fijnstof vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen. Ten aanzien van het aspect 'luchtkwaliteit' is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

5.10 Water

De gemeente De Bilt is niet primair verantwoordelijk voor alle watertaken, maar moet de waterbelangen wel goed beschrijven en afwegen binnen de ruimtelijke ordening. Een van de instrumenten hiervoor is de verplichte watertoets. De watertoets houdt in dat het Waterschap beoordeeld of de waterbelangen voldoende zijn geborgd. De voor de gemeente en waterschap van belang zijnde wateraspecten zijn hieronder beschreven.

Volgens de Wet gemeentelijke watertaken (2008) is de gemeente verantwoordelijk voor het inzamelen en transporteren van stedelijk afvalwater en hemelwater. De gemeente mag vervolgens zelf bepalen op welke wijze het ingezamelde hemelwater wordt verwerkt. Verder heeft de gemeente de zorgplicht om structurele problemen als gevolg van een voor de gebruiksfunctie nadelige grondwaterstand in openbaar bebouwd gebied te voorkomen of te beperken.

Het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) is binnen het plangebied verantwoordelijk voor de kwaliteit van het oppervlaktewater en beheer van het waterpeil. Daarnaast is het hoogheemraadschap verantwoordelijk voor het zuiveren van het afvalwater. Het is van belang dat de capaciteit van de rioolwaterzuiveringsinstallatie toereikend is voor de toename aan vervuilingseenheden, en dat het afvalwater niet te veel verdund wordt met regenwater.

De provincie Utrecht is verantwoordelijk voor het beschermen van het grondwater. In het Grondwaterplan 2008-2013 heeft de provincie het actuele beleid met betrekking tot kwantiteit en kwaliteit van het grondwater opgenomen. In de Provinciale Milieuverordening zijn beschermingszones aangewezen rond waterwinningen. Binnen deze zones gelden aanvullende regels ter bescherming van het drinkwater. Daarnaast heeft de provincie Utrecht in 2009 het Provinciaal Waterplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven hoe om te gaan met waterveiligheid, waterbeheer en gebruik en beleving van water.

Gemeentelijk beleid
Het gemeentelijke waterbeleid is vastgelegd in het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2010-2014. Hiermee geeft de gemeente De Bilt invulling aan haar zorgplichten voor stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater. In het VGR is ook het gemeentelijk afkoppelbeleid beschreven. Afkoppelen van verhard oppervlak gebeurt alleen als het in overeenstemming is met het Convenant Afkoppelen en Infiltreren openbare ruimten op de Utrechtse Heuvelrug. (Dit convenant is opgesteld door Waterschap Vallei en Eem, HDSR, provincie Utrecht, Vitens en gemeenten op de Utrechtse Heuvelrug.)

Situatie

Ten noorden van het plangebied loopt de watergang De Biltse Grift. Het planvoornemen ziet enkel toe op een planologische functiewijziging waarbij er geen bouwingrepen plaatsvinden. De bestaande riolering blijft gehandhaafd en er is geen sprake van een toename in het verhard oppervlak. Er vinden ook geen ingrepen plaats in de beschermingszone van de watergang De Biltse Grift.

Terzijde wordt opgemerkt dat ook de waterbeheerder reeds heeft aangegeven geen belemmeringen te zien in de huidige situering van de berging en dat het gewenste beheer en onderhoud passend is binnen haar doelstellingen.

Conclusie

Ten gevolge van het planvoornemen zijn geen wijzigingen in de waterhuishouding te verwachten. Het aspect 'Water' vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels

6.1 Inleiding

In een bestemmingsplan zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een bepaald gebied opgenomen. Het onderhavige bestemmingsplan regelt de inrichting van het gebied op hoofdlijnen door voor de gronden bestemmingen aan te wijzen. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. In deze paragraaf wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht.

6.2 Uitgangspunten

6.2.1 Wettelijk kader

Het wettelijk kader wordt sinds 1 juli 2008 gevormd door de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De wettelijke regeling voor bestemmingsplannen is vervolgens verder ingevuld door het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. Het bestemmingsplan dient te voldoen aan de als bijlage bij de voornoemde Regeling opgenomen Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Dit betekent dat bestemmingsplannen kwalitatief gelijkwaardig zijn en uniform in aanpak, uitvoering, uitwisseling van gegevens en raadpleging daarvan.

6.2.2 Planonderdelen

Onderhavig bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, de regels en een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden opgenomen en toegepast.

Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De juridische betekenis van deze bestemmingen en aanduidingen zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de informatie op de analoge verbeelding heeft geen juridische betekenis, maar is slechts opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een kadastrale/GBKN ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de legenda op de verbeelding. Bij eventuele verschillen tussen de digitale en analoge verbeelding is de digitale verbeelding juridisch bindend.

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de gebruiks- en bouwmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het bestemmingsplan zijn opgebouwd conform de door het SVBP2012 voorgeschreven systematiek en gebaseerd op de regels uit de vigerende beheersverordening ('Kloosterpark 2015').

De regels omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en ten slotte de overgangs- en slotregels.

6.3 Toelichting op de planregels

6.3.1 Inleidende regels

In de begripsbepalingen worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze zijn opgenomen om onduidelijkheid door interpretatieverschillen te voorkomen. Er zijn alleen begripsbepalingen opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Een gedeelte van de begrippen is omschreven in het SVBP en dient letterlijk daaruit te worden overgenomen.

Deze begrippen en de voorgeschreven omschrijvingen zijn overgenomen. Ook over de bepaling van afstanden, hoogtes en oppervlaktes kunnen interpretatieverschillen ontstaan. Om op een eenduidige manier afstanden, hoogtes en oppervlakten te bepalen, wordt in de 'wijze van meten' uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de wijze van meten worden in de SVBP2012 regels gegeven, welke in het plan letterlijk zijn overgenomen.

6.3.2 Bestemmingsregels

Per bestemming, die op de verbeelding wordt gebruikt, worden gebruiks- en bouwregels opgenomen. De opbouw van de bestemmingen ziet er in beginsel als volgt uit:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden;
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• Wijzigingsbevoegdheid;

Niet alle onderdelen komen bij elke bestemming voor. Van de meest gebruikte onderdelen volgt hieronder een korte toelichting.

Bestemmingsomschrijving

In de bestemmingsomschrijving wordt een omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functie(s). De hoofdfunctie(s) worden als eerste genoemd. Indien van toepassing worden ook de aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies genoemd. De ondergeschiktheid kan worden aangegeven door de woorden 'met daaraan ondergeschikt'. De ondergeschikte functies staan ten dienste van de hoofdfunctie binnen de betreffende bestemming.

Bouwregels

In de bouwregels is bepaald welke bouwwerken mogen worden opgericht, waarbij in ieder geval een onderscheid wordt gemaakt tussen de regeling van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde en daar waar van toepassing ook tussen hoofdgebouwen en bijgebouwen. Voorts bevatten de bouwregels, voor zover van toepassing, minimale en maximale maatvoeringen voor de diverse bouwwerken zoals goothoogtes, bouwhoogtes, oppervlaktes en dakhellingen.

Afwijken van de bouwregels

Door het opnemen van afwijkingsbevoegdheden wordt flexibiliteit in bestemmingsregels gecreëerd door mogelijkheden te bieden om in beperkte mate af te wijken van de algemeen toegestane bouwregelingen. Deze bevoegdheden zijn niet bedoeld voor afwijkingen van de bouwregels, waarvan de verwachting is, dat ze veelal kunnen worden verleend. In dat geval zijn de bouwregels hierop aangepast. Voor elke afwijking is aangegeven waarvan een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels wordt verleend, de maximale afwijking die met de omgevingsvergunning kan worden toegestaan en meestal de situaties of voorwaarden waaronder een omgevingsvergunning wordt verleend. Het gaat hier om afwijkingsbevoegdheden voor specifieke bestemmingen. Indien afwijkingsbevoegdheden gelden voor meerdere bestemmingen dan wel een algemene strekking hebben, zijn ze opgenomen in hoofdstuk 3 van de regels (zijnde algemene regels).

Specifieke gebruiksregels

Met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is artikel 7.10 Wet ruimtelijke ordening vervallen. In dit artikel was het verbod opgenomen om gronden te gebruiken op een manier die in strijd is met het bestemmingsplan. Derhalve moeten in de specifieke gebruiksregels bepaalde functies concreet worden genoemd als zijnde verboden gebruik. Ook het laten gebruiken moet specifiek worden genoemd.

Afwijken van de gebruiksregels

Door middel van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de gebruiksregels kan van de gebruiksregels in het plan worden afgeweken ten behoeve van een concrete vorm van grondgebruik. Dit mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Dat wil zeggen dat wel kan worden afgeweken van de gebruiksregels ten behoeve van functies die inherent zijn aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies, maar dat via het afwijken geen 'nieuwe' functies kunnen worden toegestaan. Het afwijken van de gebruiksregels dient te zien op kleinere, planologisch minder ingrijpende onderwerpen. Functiewijzigingen en grotere, ruimtelijke ingrepen dienen te worden geregeld via een wijzigingsbevoegdheid of een afzonderlijke bestemmingsplanherziening.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen gebouwen zijnde, of werkzaamheden

Met een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden kunnen specifieke inrichtingsactiviteiten aan een werk of werkzaamheid worden verbonden. Onder deze inrichtingsactiviteiten valt niet het bouwen en het gebruiken. Een vergunningenstelsel wordt opgenomen om extra bescherming aan een specifieke waarde van de bestemming te bieden, zoals landschappelijke of natuurlijke waarden, ecologische waarden of de groen- en/of waterstructuur. Een vergunningenstelsel kan in specifieke en bijzondere situaties worden opgenomen in verband met bijvoorbeeld het verwijderen van waardevolle boombeplanting.

6.4 Toelichting op bestemmingen

Hierna zijn de binnen het plangebied gelegen bestemmingen afzonderlijk opgenomen. Daarbij wordt ingegaan op de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen de desbetreffende bestemming.

6.4.1 Bestemming Groen

De gronden met de bestemming Groen zijn gelegen voor de voorgevel van de woning. Deze gronden mogen niet worden bebouwd. Een uitzondering daarop vormt de reeds aanwezige berging.

Ten behoeve van de legalisatie van een reeds aanwezige berging in het voorerfgebied van de villa is een tuinontwerp opgesteld. De ruimtelijke inpassing van de berging door middel van hagen is als voorwaardelijke verplichting in de gebruiksregels opgenomen.

De regeling van de bestemming is afgestemd op de regeling voor Groen in de beheersverordening Kloosterpark 2015.

6.4.2 Bestemming Wonen

Voor het woonperceel is de bestemming 'Wonen' opgenomen. Voor de regeling is de bestaande situatie (diepte, breedte, hoogte van de woning) als uitgangspunt genomen. Woningvergrotingen zijn onder voorwaarden toegestaan. De goot- en bouwhoogte is in de regels geregeld. Het maximum aantal woningen is op de kaart aangegeven.

Bijgebouwen zijn op 4 meter achter de voorgevel toegestaan. De bestaande theekoepel is aangeduid op de verbeelding en in de regel specifiek mogelijk gemaakt.

6.4.3 Dubbelstemming Waarde - Archeologie 1

Om de archeologische waarden te beschermen is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' opgenomen. Hierbij geldt een vrijstelling bij een plangebied kleiner dan 50 m2 en/of niet dieper dan 50 cm beneden het maaiveld

6.5 Algemene regels

6.5.1 Parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden

In dit artikel zijn regels ten aanzien van parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden opgenomen.

6.5.2 Algemene afwijkingsregels

Om enige flexibiliteit binnen de marges van het bestemmingsplan te creëren ten aanzien van bouwwerken, kent het plan net als het huidige planologische regime, algemene afwijkingsregels. Dit betekent dat onder andere een verruiming van bouwmogelijkheden kan plaatsvinden, nadat hiervoor een vergunning is verleend.

6.5.3 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn enkele gebruiksregels opgenomen die binnen het hele plangebied van toepassing zijn.

6.5.4 Algemene procedureregels

Voor het toepassen van de regeling voor het stellen van andere eisen, is een procedureregel opgenomen.

6.5.5 Anti-dubbeltelregeling

De anti-dubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens het bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

6.5.6 Overige regels

Onder overige regels is de afstemming geregeld met andere wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen.

6.6 Overgangs- en slotregels

6.6.1 Overgangsrecht

Het overgangsrecht ziet op het gebruik dat op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan bestaat. Gedurende de werking van dit bestemmingsplan is het toegestaan het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals dit bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan voort te zetten, mits het gebruik na inwerkingtreding van het bestemmingsplan niet meer dan een jaar wordt onderbroken. Wijziging van het gebruik is alleen toegestaan indien hierdoor de strijd met de nieuwe gebruiksvormen wordt verkleind. De bescherming van het overgangsrecht zoals hierboven beschreven vervalt op het moment dat een nieuw bestemmingsplan voor de betreffende gronden wordt vastgesteld.

6.6.2 Slotregel

In het laatste artikel is bepaald dat naar dit bestemmingsplan kan worden verwezen onder de naam 'Prinsenlaan 3, De Bilt'.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening rust op de gemeente de verplichting tot het verhaal van kosten die tot de grondexploitatie behoren op basis van een exploitatieplan inzichtelijk te maken. De gemeente kan van een exploitatieplan afzien in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen, of indien:

• Het kostenverhaal anderszins is verzekerd;
• Het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is;
• Het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels aan werken en werkzaamheden met betrekking tot bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen, inrichten van de openbare ruimte en uitvoerbaarheid niet noodzakelijk is.

Ten behoeve van dit planvoornemen is een anterieure overeenkomst niet aan de orde, aangezien er geen werkzaamheden met betrekking tot bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen of aanpassingen aan de openbare ruimte aan de orde zijn. Voor zover er aanpassingen nodig zijn, is kostenverhaal afdoende verzekerd via het legesspoor. Gelet op de aard en schaal van het planvoornemen is het bepalen van een tijdvak of fasering evenmin aan de orde.

De economische uitvoerbaarheid van het planvoornemen mag op grond van het bovenstaande als voldoende gegarandeerd worden verondersteld.

 

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De effecten van het planvoornemen op de (directe) omgeving mogen, mede op basis van de in deze toelichting beschreven aspecten, als zeer beperkt en toelaatbaar worden beschouwd. Het planvoornemen voorziet in een planologische functiewijziging van 'Kantoor' naar 'Wonen' en 'Groen' op een locatie waar conform een verleende vergunning reeds wordt gewoond. Er is tegen de verleende vergunning geen bezwaar ingediend.

Het planvoornemen leidt niet tot veranderingen in de ruimtelijke structuur.

8.1 Omgevingsdialoog

De omgeving is door initiatiefnemer geÏnformeerd en er zijn geen bezwaren kenbaar gemaakt tegen de functiewijziging.

8.2 Ter visie legging ontwerp

Het ontwerpbestemmingsplan is in overeenstemming met de Wet ruimtelijke ordening voorbereid met toepassing van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Het ontwerpbestemmingsplan heeft daartoe met ingang van donderdag 1 december 2022 gedurende 6 weken ter inzage gelegen.
Er zijn geen zienswijzen ingediend.