Vinkenplein Bilthoven

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het gebied rondom de Vinkenplein te Bilthoven ondergaat de komende periode een transformatie. Wat nu nog grotendeels een parkeervoorziening is, wordt straks de ontmoetingsplek in het centrum. Auto's maken hier ruimte voor winkels, wonen (op de verdiepingen), horeca met terrassen, open ruimtes en veel groen. Hierdoor wordt de hoek vanaf de Melchiorlaan en het Vinkenplein (tot aan de Vinkenlaan) in de toekomstige situatie één van de grootste blikvangers in het centrum van Bilthoven.

Bij de nadere uitwerking van randvoorwaarden en uitgangspunten voor dit gebied is gebleken dat het vigerende bestemmingsplan op enkele aspecten niet overeenkomstig de werkelijke toestand van het terrein is. Daarnaast kan door middel van het veranderen van de bestemming horeca een technisch betere realisering van deze bestemming en de toekomstige bouwwerken gerealiseerd worden.

Artikel 13 van het vigerende bestemmingsplan 'Emmaplein en Vinkenplein Bilthoven' (vastgesteld op 23 juni 2011) biedt voor deze wijzigingen uitkomst. Deze algemene wijzigingsbevoegdheid staat onder (bovengenoemde) voorwaarden een maximale overschrijding van 5 meter toe.

1.2 Begrenzing van het plangebied

De wijzigingen hebben betrekking op de bestemming 'Horeca', 'Centrum - 1' en de bestemming 'Groen'. De begrenzing van het plangebied loopt daarom in een zogenaamde “driehoek” over van de Melchiorlaan, naar de Vinkenlaan en vervolgens via de Nachtegaallaan terug naar de Melchiorlaan.

1.3 Leeswijzer

In dit hoofdstuk is een eerste algemene indruk van het plangebied geschetst en is de aanleiding voor het opstellen van een nieuw wijzigingsplan beschreven. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de beschrijving van het plangebied. De van toepassing zijnde beleidsuitgangspunten treft men in hoofdstuk 3. Een toelichting op de omgevingsaspecten worden in hoofdstuk 4 weergegeven. Hoofdstuk 5 geeft inzage in de economische uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan. In hoofdstuk 6 is het doorlopen proces beschreven en hoofdstuk 7 beschrijft de juridische regeling.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen aan het Vinkenplein in Bilthoven. Het maakt onderdeel uit van het centrum van Bilthoven. Thans is er onder andere een kantoorgebouw aanwezig en zijn er parkeervoorzieningen.

2.2 Toekomstige situatie

De ontwikkeling van het Vinkenplein is onderdeel van de modernisering van het centrum van Bilthoven. In verschillende stedenbouwkundige plannen, waaronder het 'Beeldkwaliteitplan Vinkenplein' en het 'Stedenbouwkundig plan Vinkenplein' is de ontwikkeling van het Vinkenplein beschreven.

Het uitgangspunt is een nieuw Vinkenplein als Brink van Bilthoven, waarbij de uitstraling parkachtig aandoet en waar ruimte is voor winkels, wonen (op de verdiepingen), horeca met terrassen, open ruimtes en veel groen.

Ten tijde van de ontwikkeling van dit wijzigingsplan is de gemeente met marktpartijen in overleg over de verschillende mogelijkheden voor vastgoedontwikkeling op locatie Vinkenplein.

2.3 Bestemmingsplan Emmaplein en Vinkenplein Bilthoven

Het plangebied maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Emmaplein en Vinkenplein Bilthoven'. Voor het gebied aan de noordzijde van het Vinkenplein is een bestemming 'Horeca', 'Centrum - 1' en 'Groen' opgenomen. Binnen de bestemming horeca is onder meer horeca en detailhandel ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' mogelijk. Ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsgebied' is uitsluitend verblijfsgebied toegestaan. In het stedenbouwkundig plan is het verkeersvrije Vinkenplein een belangrijk ruimtelijk en functioneel verblijfsgebied voor het centrum. De bestemming 'Groen' markeert het belang van dit verblijfsgebied. De aanduiding 'vb' ter hoogte van de bestemming 'Horeca' verbeeld de functioneel stedenbouwkundige verbinding van het Vinkenplein met de Vinkenlaan. Voor het gehele perceel geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 10,5 en 14,5 meter. De bestaande bestemmingsgrens 'Horeca' wordt in de noordelijke en zuidelijke richting gewijzigd, en valt hiermee deels in de naastgelegen bestemming 'Groen' en 'Centrum - 1', waardoor het bouwplan niet bij recht mogelijk is.

afbeelding 1: Uitsnede vigerend bestemmingsplan Emmaplein en Vinkenplein Bilthoven

afbeelding 2: Uitsnede wijzigingsplan Vinkenplein Bilthoven

In artikel 13 van de planregels is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het wijzigen van de opgenomen bestemmingen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 5 meter bedragen.

Het besluit om met toepassing van voornoemd artikel het bestemmingsvlak 'Horeca' te wijzigen is gebaseerd op de volgende ruimtelijke overwegingen:

• vrije (werk)ruimte garanderen rondom het transformatorhuisje;
• mogelijkheid bieden voor het optimaliseren van de commerciële plinten, parkeerruimte en de bergingen;
• mogelijkheid bieden om de woningen en bijbehorende buitenruimte op de verdiepingen te vergroten;
• alternatief bieden voor de toelevering van winkels.

Transformatorhuisje

Het transformatorhuisje aan de noordzijde van het bestemmingsvlak 'Horeca' dient ten behoeve van de energievoorziening voor het te ontwikkelen gebied. Bij behoudt van deze energievoorziening stelt eigenaar Stedin als harde criteria dat men rondom de "trafo" minimaal 2 meter moet vrijwaren, in verband met de toegankelijkheid bij werkzaamheden. Gelet op deze eis is in dit wijzigingsplan het bestemmingsvlak 'Horeca' ter hoogte van het transformatorhuisje teruggelegd. Het transformatorhuisje ligt nu in de bestemming 'Centrum - 1'. In deze bestemming zijn gronden tevens bestemd voor dergelijke nutsvoorzieningen. Deze regeling komt beter overeen met de werkelijke toestand van het terrein.

Optimaliseren commerciële plinten, parkeergelegenheid en bergingen

Door het deels terugleggen van het bestemmingsvlak 'Horeca' aan de noordzijde wordt het bestemmingsvlak, tevens bouwvlak, kleiner. Dit zou inhouden dat de beschikbare ruimte voor het indelen van commerciële plinten, parkeergelegenheid en bergingen minder flexibel wordt. Om ruimte te bieden aan een zo optimaal mogelijke indeling van het bouwwerk is gekozen om het bestemmingsvlak 'Horeca' middels voorliggend wijzigingsplan op enkele plaatsen te vergroten (met maximaal 2,5 meter). Door deze vergroting wordt het mogelijk om de bergingen en de parkeerplaatsen naar de kelder te verplaatsen.

Vergroten buitenruimte en woningen op de verdiepingen

Het vergroten van het bestemmingsvlak 'Horeca' aan de zuidzijde biedt ook mogelijkheden om ruimere woningen en bijbehorende buitenruimte te ontwerpen. Wat tevens meer flexibiliteit inhoudt om een zo optimaal mogelijke indeling op de verdiepingen te ontwerpen. Dit is overeenkomstig de wens van de markt(verkenning).

Toelevering winkels

Met de komst van de nieuwe vastgoedontwikkeling dient de bevoorrading van enkele omliggende retailers in de toekomstige situatie via een andere distributieroute te verlopen. Waar de expeditie in de huidige situatie rechtstreeks plaatsvindt aan de zuidelijk gelegen Vinkenlaan, zal deze huidige vorm van bevoorraden in de toekomstige situatie niet meer mogelijk zijn. De autoluwe zone, het groen en de terrassen maken het immers niet meer mogelijk om de voertuigen op deze plaats in-/uit te laden. Het parkeren van voertuigen zal daarom plaatsvinden aan de west- en oostzijde van de bestemming 'Horeca'. Om de retailers alternatieven te bieden voor hun expeditie (nb: de route van voertuig naar pand) is ervoor gekozen om de doorgang aan de noordzijde van het bestemmingsvlak 'Horeca' te optimaliseren voor gebruik als expeditieroute.

Aanduidingen zijn ondergeschikt aan de bestemming(en) waaraan zij zijn gekoppeld. In dit wijzigingsplan zijn de aanduidingen gekoppeld aan de bestemming 'Horeca'. De aanduidingen binnen de bestemming 'Horeca' veranderen hierdoor mee met de wijziging van het bestemmingsvlak. De functioneel stedenbouwkundige verbinding van het Vinkenplein met de Vinkenlaan wordt met het "meeveranderen" met het bestemmingsvlak nog steeds mogelijk gemaakt.

Bij de bovenstaande wijzigingen is rekening gehouden met het woon- en leefmilieu van de directe omgeving. Van een aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden is geen sprake. Er wordt voldaan aan de wijzigingsbepalingen zoals aangegeven in artikel 13.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk zijn de beleidsuitgangspunten van het rijk, de provincie, de regio en het eigen gemeentelijk beleid opgenomen waarmee rekening moet worden gehouden bij de ontwikkeling van het wijzigingsplan Vinkenplein Bilthoven. Omdat de beleidsuitgangspunten uit het voorliggende bestemmingsplan nog steeds van kracht zijn, wordt in dit hoofdstuk verwezen naar hoofdstuk 3 'Beleidskader' van het bestemmingsplan 'Emmaplein en Vinkenplein Bilthoven'.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Bij de uitvoerbaarheidsaspecten gaat het in principe om de toetsing van de wijziging aan aspecten als bodem, archeologie, flora- en faunawetgeving, water, luchtkwaliteit, geluidshinder, hinder bedrijvigheid en externe veiligheid. Voor wat betreft deze aspecten geldt dat er geen aanvullende beperkingen zijn die de vaststelling/ontwikkeling van dit wijzigingsplan in de weg staan. Voor meer informatie over deze uitvoerbaarheidsaspecten wordt verwezen naar hoofdstuk 4 'Resultaten onderzoek' van het bestemmingsplan 'Emmaplein en Vinkenplein Bilthoven'.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Gelet op het bepaalde in artikel 3.1 Wro moet in het kader van een wijzigingsplan onder andere inzicht worden verschaft in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In verband daarmee is eerst onderzocht of voor het onderhavige wijzigingsplan op grond van artikel 6.12, eerste lid Wro de verplichting bestaat om één of meer exploitatieplannen vast te stellen.

Op grond van artikel 6.12, lid 1 van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een in het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Dit zijn de volgende bouwplannen:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer gebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m2 of met één of meer
• woningen;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of
• ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik
• waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte
• van de nieuwe functies ten minste 1000 m2 bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m2.

Op grond van artikel 6.12, lid 2 Wro kan van deze verplichting worden afgezien, indien (globaal) sprake is van de volgende factoren:

• 1. het verhaal van de kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is en
• 2. het bepalen van een fasering en/of het vastleggen van locatie-eisen niet noodzakelijk is.

Voor de beoordeling van de vraag of het kostenverhaal anderszins verzekerd is, is de eigendomsituatie van belang. In het geval dat alle gronden binnen een exploitatiegebied eigendom zijn van de gemeente, kan de gemeente de kosten van de grondexploitatie verrekenen in de prijs van de uit te geven bouwrijpe kavels. In dat geval is het kostenverhaal afdoende anderszins verzekerd en is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht. Een andere mogelijkheid is dat de gemeente in een overeenkomst met de ontwikkelaar heeft vastgelegd hoe de kosten van de grondexploitatie worden verrekend. Ook in dat geval is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Een wijzigingsplan is een wijziging van een al geldend bestemmingsplan. In dat geldende bestemmingsplan is dan voor een bepaalde locatie een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Hierdoor is het college bevoegd om gedurende de looptijd van het bestemmingsplan gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid. Voor een wijzigingsbevoegdheid worden wijzigingsregels opgesteld, waarbinnen de bevoegdheid geldt.

Een wijzigingsplan is op zichzelf gezien een bestemmingsplan waarin precies staat aangegeven waarvoor de grond gebruikt mag worden. Dat is te zien op de verbeelding en te lezen in de planregels. De plankaart en regels zijn bindend voor iedere burger. In de toelichting worden de ruimtelijke keuzes die in het wijzigingsplan zijn gemaakt en de haalbaarheid van het plan beschreven. De toelichting heeft geen bindende status.

Over het conceptwijzigingsplan is overleg gevoerd met diverse organisaties en belanghebbenden (vooroverleg). Hiermee is invulling gegeven aan artikel 3.1.1 Bro. De reacties hebben geen aanleiding gegeven tot aanpassing van het ontwerpwijzigingsplan. Waarna het college van burgemeester en wethouders het besluit heeft genomen om het ontwerpwijzingsplan gedurende zes weken ter visie te leggen, van 20 maart 2014 tot en met 30 april 2014. Tijdens de periode van ter visie legging heeft een ieder zijn of haar zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan naar voren kunnen brengen.

Gedurende deze periode van ter visie legging is een zienswijze ontvangen. De beantwoording van de zienswijze is verwoord in de zienswijzennota, zie Bijlage 1 Zienswijzennota.

Hoofdstuk 6 Wijze van bestemmen

Het wijzigingsplan bestaat uit een toelichting, verbeelding en (plan)regels. Op de verbeelding is een bestemming 'Horeca' en 'Centrum - 1' opgenomen. De veranderingen in dit wijzigingsplan hebben betrekking op het wijzigen van de begrenzing van de geldende bestemming 'Horeca', 'Centrum - 1' en 'Groen' inclusief bijbehorende aanduidingen en maatvoeringen. Voor de inhoudelijke overwegingen wordt verwezen naar hoofdstuk 2.3 van dit plan.

In de regels is door middel van een schakelbepaling (artikel 2) het bestemmingsplan 'Emmaplein en Vinkenplein Bilthoven' van toepassing verklaard.

 

Bijlage

Bijlage 1 Zienswijzennota