Schoolstraat 29-35

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan:

het bestemmingsplan Schoolstraat 29-35 met identificatienummer NL.IMRO.0308.BPSchoolstraat-VG01 van de gemeente Baarn;

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.4 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.5 ander bouwwerk:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

1.6 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.7 bedrijf:

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

1.8 bedrijfsoppervlak

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten;

1.9 bestaand:

• a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaat en is gebouwd krachtens een onherroepelijke omgevingsvergunning of bouwvergunning voor het bouwen, of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een onherroepelijke omgevingsvergunning of bouwvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag vóór het tijdstip van terinzagelegging is ingediend, danwel vergunningvrij gebouwd in overeenstemming met de Woningwet en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
• b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldende planologische regime;

1.10 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.11 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.12 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.13 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.14 bouwlaag:

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van zolder;

1.15 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels, een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.16 bouwperceelgrens:

een grens van een bouwperceel;

1.17 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

1.18 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.19 dak:

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

1.20 eerste bouwlaag:

de bouwlaag op de begane grond;

1.21 gebouw:

elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met minimaal 2 wanden omsloten ruimte vormt;

1.22 hoofdgebouw:

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

1.23 overkapping:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak en met aan ten hoogste één zijde een gesloten wand;

1.24 peil:

• a. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de voorgevel direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van de weg ter plaatse van de voorgevel;
• b. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de voorgevel niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het terrein ter hoogte van die voorgevel bij voltooiing van de bouw;
• c. indien in of op het water gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden peil);

1.25 verbeelding/plankaart

de gewaarmerkte kaart met bijbehorende verklaring, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen;

1.26 voorgevel:

de gevel aan de straat waar het huisnummer aan is toegekend;

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 lengte, breedte of diepte van een bouwwerk:

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van gemeenschappelijke scheidingsmuren);

2.2 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.3 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.4 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.5 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.6 de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Bij het meten worden ondergeschikte bouwonderdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak- of bestemmingsgrenzen of maximaal toegelaten bebouwingsoppervlakte niet meer dan 1 m bedraagt.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. bedrijven in categorie 1 en 2;

met de daarbij behorende:

b. erven, terreinen en parkeervoorzieningen;

c. (ontsluitings)wegen en paden;

d. laad- en losplaatsen;

e. waterhuishoudkundige voorzieningen;

f. nutsvoorzieningen;

g. bouwwerken.

De volgende functies zijn niet toegestaan:

- een groothandel in consumentenvuurwerk met opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk;

- geluidzoneringsplichtige inrichtingen;

- kantoorvloeroppervlak dat per bedrijf meer bedraagt dan 50% van het totale bedrijfsvloeroppervlak, met een maximum van 2.000 m².

3.2 Bouwregels

• a. Op de tot 'Bedrijf' aangewezen gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd:

• 1. hoofdgebouwen en aan - en uitbouwen;
• 2. bijgebouwen en overkappingen;
• 3. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

• b. Voor het bouwen gelden de volgende regels:

• 1. hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen de aangegeven bouwvlakken;
• 2. kelders zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak ter plaatse van het hoofdgebouw, met dien verstande dat de diepte ten hoogste 3 m mag bedragen gemeten vanaf het peil;
• 3. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zijn uitsluitend toegestaan op het bij het hoofdgebouw behorende bouwperceel, op minimaal 3 m achter de voorgevel of het verlengde hiervan en op, of op minimaal 1 m uit, de zijdelingse en achterste bouwperceelgrens;
• 4. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 50 m², met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte niet meer mag bedragen dan 50 % van de oppervlakte van het achter de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan gelegen bouwperceel, verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw;
• 5. in afwijking van het bepaalde onder 4 mag, indien de oppervlakte van het bouwperceel meer bedraagt dan 1.000 m², de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij het hoofdgebouw maximaal 60 m² bedragen;
• 6. in afwijking van het bepaalde onder 3 zijn erkers, entrees of tochtportalen op de begane grondlaag toegestaan voor de voorgevel met een maximale diepte van 1,5 m, en met dien verstande dat de breedte minder bedraagt dan 50% van de gevel waaraan wordt aangebouwd;
• 7. de goot- en bouwhoogte van gebouwen en overkappingen mogen ten hoogste bedragen zoals aangegeven op de verbeelding;
• 8. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste bedragen:

• bouwhoogte erf- en terreinafscheidingen grenzend aan openbaar gebied, 1 meter;
• bouwhoogte erf- en terreinafscheidingen elders, 2 meter;
• bouwhoogte vrijstaande antenne-installaties ten behoeve van telecommunicatie, niet zijnde schotelantennes en zonder techniekkast, 15 meter;
• bouwhoogte vrijstaande antenne-installaties, niet zijnde schotelantennes ten behoeve van mobiele telecommunicatie, 5 meter;
• bouwhoogte antenne-installaties die op bouwwerken worden geplaatst, niet zijnde schotelantennes, 5 meter;
• bouwhoogte schotelantennes (niet aan voorgevel), 3 meter;
• bouwhoogte tuinmeubilair, 2 meter;
• bouwhoogte overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, 3 meter

3.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen omtrent de situering en de goothoogte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, indien over een lengte van meer dan 2,5 m in de zijdelingse bouwperceelgrens wordt gebouwd, teneinde te waarborgen dat de op te richten bebouwing geen onnodig nadelige veranderingen teweegbrengt in de bezonningssituatie op de aangrenzende erven of tuinen en in de lichttoetreding van het naastgelegen hoofdgebouw, met dien verstande dat:

• daardoor de gebruikswaarde van het te bebouwen erf niet onevenredig wordt geschaad;
• de goothoogte van (delen van) gebouwen niet wordt teruggebracht tot minder dan 2,5 m;
• geen inbreuk wordt gemaakt op het bepaalde in lid 3.2 onder b.5 en b.6 ten aanzien van het ten hoogste te bebouwen gedeelte van de gronden.

3.4 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in:

• a. lid 3.2 onder b.2 voor het overschrijden van het bouwvlak ten behoeve van het bouwen van kelders;
• b. lid 3.2 onder b.2 voor het bouwen van kelders uitsluitend ten behoeve van parkeren waarvan de maximale diepte gemeten vanaf peil niet meer dan 7 m mag bedragen;
• c. lid 3.2 onder b.4, ten behoeve van het bouwen van een aan- en uitbouw, bijgebouw of overkapping op minimaal 1 m achter (het verlengde van) de voorgevel;
• d. lid 3.2 onder b.7, ten behoeve van het bouwen van een erker, entree of tochtportaal voor de voorgevel met een maximale diepte van 2,0 m, met dien verstande dat de breedte minder bedraagt dan 50% van de gevel waaraan wordt aangebouwd en de afstand tot de voorste bouwperceelgrens minimaal 1 m bedraagt.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

• het behoud en de bescherming van de archeologische waarde van de gronden.

4.2 Bouwregels

• a. Voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 100 m², moet alvorens een reguliere bouwvergunning wordt verleend, door de aanvrager een rapport worden overgelegd waarin, naar het oordeel van burgemeester en wethouders:

• 1. de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; en
• 2. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.

• b. Indien uit het in sub a. genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de bouwvergunning zullen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de bouwvergunning:

• 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
• 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
• 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

• c. Het bepaalde in sub a. is niet van toepassing indien:

• 1. het bouwen gepaard gaat met bodemingrepen van ten hoogste 30 cm onder het bestaande maaiveld;
• 2. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders;
• 3. gebouwen ten hoogste 2,5 m uit de bestaande fundering worden gebouwd.

 

4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

• a. Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden) de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden d uit te voeren ongeacht het bepaalde in de regels bij de andere op deze regels van toepassing zijnde bestemmingen:

• 1. het ontgronden, afgraven (waaronder het graven van watergangen en waterpartijen), egaliseren en ophogen van gronden en/of het anderszins ingrijpend wijzigen van de bodemstructuur;
• 2. het uitvoeren van overige gronde bewerkingen;
• 3. het verwijderen en/of aanbrengen van bomen en diepwortelende beplanting;
• 4. het aanleggen van ondergrondse energie-, transport- en of communicatieleidingen.

• b. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden die:

• 1. het normale onderhoud betreffen;
• 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan;
• 3. in het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen worden uitgevoerd, mits verricht door een daartoe bevoegde instantie;
• 4. niet dieper gaan dan 0,50 m beneden het maaiveld en een kleinere oppervlakte dan 50 m² beslaan.

• c. Bij de beoordeling van de genoemde omgevingsvergunning zal vooraf, op basis van een door aanvrager in te dienen archeologisch onderzoek, advies worden ingewonnen bij een archeologische deskundige, omtrent de vraag of door het verlenen van de omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden en welke voorwaarden dienen te worden gesteld.
• d. De onder a bedoelde vergunning wordt niet verleend indien ten aanzien van het werk of de werkzaamheid sprake is van onevenredige afbreuk aan de waarden en/of de functies welke het plan beoogt te beschermen, dan wel hieraan door het stellen van voorwaarden niet voldoende tegemoet kan worden gekomen.

4.4 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de dubbelbestemming Waarde - Archeologie geheel of gedeeltelijk te verwijderen, indien:

• a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
• b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan, waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene bouwregels

Voor het bouwen gelden de aangegeven aanduidingen en het bepaalde in deze regels.

• 1. Voor de ten hoogste toelaatbare bouwhoogte van gebouwen dienen - onverminderd hetgeen in lid 5 of hoofdstuk 2 van de regels is bepaald - de aangegeven bouwhoogten in acht te worden genomen.
• 2. De ten hoogste toelaatbare bouwhoogten mogen worden overschreden door antenne-installaties, mits deze voldoen aan het bepaalde in lid 5 en door schoorstenen, liftkokers, trappenhuizen en andere ondergeschikte bouwdelen, tenzij in hoofdstuk 2 anders is bepaald. Voor zover is bepaald in lid 4 of de goothoogte is aangegeven, mag de ten hoogste toelaatbare goothoogte tevens worden overschreden door hellende dakvlakken, topgevels en dakkapellen.
• 3. Voor zover noch aangegeven noch in de regels regels zijn opgenomen ten aanzien van de afdekking van gebouwen, mogen de gebouwen zowel met een kap als plat worden afgedekt. Voor zover een platte afdekking wordt toegepast, geeft de ten hoogste toelaatbare aangegeven goothoogte de ten hoogste toelaatbare hoogte van het boeibord van het platte dak aan.
• 4. Tenzij -door middel van het gelijkstellen van de goot- en bouwhoogte - is aangegeven dat plat moet worden afgedekt, mag van een gebouw waarvoor de maximum goothoogte is bepaald, geen deel uitsteken buiten de denkbeeldige vlakken die de gevels snijden ter hoogte van de maximum goothoogte en die terugvallen onder hoeken van 60° met de horizon, uitgezonderd schoorstenen, dakkapellen en antennemasten tot een maximum van 3 m. Voor bijgebouwen geldt dat de dakvorm van het bijgebouw gelijk dient te zijn aan de dakvorm van het hoofdgebouw.
• 5. De op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan bestaande afstand, hoogte-, breedte, diepte-, inhouds- en oppervlaktematen en aantallen, die meer dan wel minder bedragen dan in het plan is voorgeschreven, mogen als ten hoogste respectievelijk ten minste toelaatbaar worden aangehouden.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

7.1 Strijdig gebruik

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval verstaan:

a. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting;

b. het gebruik van een vrijstaand bijgebouw voor zelfstandige bewoning;

c. het gebruik van een kapverdieping voor zelfstandige bewoning, indien de kap zich boven de tweede bouwlaag bevindt en uitgezonderd voor zover toegelaten in hoofdstuk 2.

7.2 Niet strijdig gebruik

Onder een gebruik, strijdig met het bestemmingsplan wordt niet verstaan het gebruiken of laten gebruiken van gronden ten behoeve van weekmarkten, jaarmarkten, evenementen, festiviteiten, manifestaties en horecaterrein, indien en voor zover daarvoor ingevolge een wettelijk voorschrift, vergunning, of ontheffing is verleend.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

• 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd - tenzij op grond van hoofdstuk 2 ter zake reeds ontheffing kan worden verleend - ontheffing te verlenen van de regels in het plan voor:

• a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
• b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot

• 2. De afwijking wordt niet verleend indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht

9.1 Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10 %.

c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

 

9.2 Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

9.3 Hardheidsclausule

Voor zover toepassing van het bepaalde in de leden 9.1 en/of 9.2 leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens één of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht ontheffing verlenen.

Artikel 10 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het

Bestemmingsplan Schoolstraat 29-35

van de gemeente Baarn.

Aldus vastgesteld door de Raad van de gemeente Baarn in de vergadering van 27 maart 2024

De Voorzitter, De Griffier,