Eemnesserweg 55

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Eemnesserweg is op nummer 55 Prins Makelaars gevestigd. De panden tussen makelaardij Prins en de Nieuwstraat worden gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw.

Prins Makelaars heeft het plan opgevat om haar huidige pand te slopen en op de vrijkomende gronden nieuwbouw te realiseren, waarbij op de begane grond dienstverlenende ruimten en/of kantoren gesitueerd worden met daarboven een zestal appartementen. Hierdoor kan optimaal aansluiting gevonden worden bij de eerder genoemde nieuwbouwplannen op de belendende percelen.

De gemeente heeft op 21 februari 2018 besloten medewerking te verlenen aan het principeverzoek voor de bouw van een gebouw voor dienstverlening en appartementen op het bewuste perceel onder voorwaarde, dat aangetoond wordt dat het toekomstige plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Het voornemen past echter niet binnen het vigerend bestemmingsplan. Daarom wordt een nieuw bestemmingsplan voor dit perceel opgesteld, zodat de ontwikkeling in planologisch-juridische zin doorgang kan vinden.

1.2 Plangebied

Het plangebied bevindt zich binnen de begrenzing van Baarn Centrum. In Baarn Centrum is het kernwinkelgebied herkenbaar en compact aanwezig. Het bestaat uit de Laanstraat-Brink-Brinkstraat (tot Burg. Penstraat).

Rondom het kernwinkelgebied bevinden zich de aanloopstraten. Deze straten (het meest westelijke deel van de Laanstraat, het noordelijk deel van de Nieuwstraat, het zuidelijk deel van de Teding van Berkhoutstraat, het noordelijk deel van de Brinkstraat en het westelijk deel van de Hoofdstraat) hebben een belangrijke schakelfunctie naar het kernwinkelgebied. In deze aanloopstraten zijn de wat minder publiekgerichte functies en speciaalzaken gevestigd, maar ook woningen. De aanloopstraten hebben een gemengd functieprofiel, waarin de winkels geen dominante positie innemen.

Ook buiten het kernwinkelgebied en de aanloopstraten bevinden zich nog voorzieningen. Deze zijn vaak solitair gelegen en omvatten een grote verscheidenheid aan functies. Deze voorzieningen hebben in het vigerende bestemmingsplan "Baarn-Centrum" een bestemming "Gemengd" gekregen. Tot deze locaties behoort ook het onderhavige plangebied, dat gesitueerd is aan de Eemnesserweg en zich bevindt naast de toegangsweg tot het parkeerterrein Laanstraat. Omdat het de bedoeling is in de nieuwe situatie de begane grond (mede) te benutten voor dienstverlenende ruimten en/of kantoren, is er voor gekozen de bestemming "Gemengd" hier te handhaven.

Op de luchtfoto is de situering van het plangebied globaal aangegeven. Voor een exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de bijbehorende verbeelding.

Globale ligging plangebied (rode belijning) (Bron luchtfoto: Google-Earth)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het perceel Eemnesserweg 55 is het bestemmingsplan "Baarn-Centrum" van kracht. Dit plan is vastgesteld op 29 september 2010.

Op basis van dit bestemmingsplan is het perceel bestemd voor "Gemengd - 6". De gronden mogen benut worden voor kantoren (uitsluitend op de begane grond), terwijl de gronden tevens benut mogen worden voor wonen. Binnen het bouwvlak mag bebouwing opgericht worden met een maximum goothoogte van 4 meter en een maximum bouwhoogte van 8 meter.

Uitsnede plankaart bestemmingsplan "Baarn Centrum" (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Prins Makelaars is gevestigd naast de toegang tot het parkeerterrein Laanstraat. De begane grond is in gebruik als kantoor, terwijl de verdieping als woning gebruikt wordt. Het pand (gebouwd in 1893 en geheel gerenoveerd in 1993) markeert de entree tot dit parkeerterrein:

Het pand van Prins Makelaars

De toegangsweg naar het parkeerterrein wordt aan de andere kant geflankeerd door een fraai pand aan de Eemnesserweg:

Pand, dat de toegang tot het parkeerterrein aan de andere kant flankeert

Het naastgelegen pand (Eemnesserweg 55a-57) wordt nog benut door een drukkerij, waarvan het kantoor aan de voorzijde gesitueerd is en de drukkerij zelf ontsloten wordt via het achterliggende parkeerterrein. Op de bovenverdieping is nog een woning gesitueerd:

Belendend pand: Kantoor drukkerij en bovenwoning

Het onbebouwde gedeelte van het perceel is in gebruik als parkeerterrein ten behoeve van het makelaarskantoor:

Prive-parkeerplaatsen ten behoeve van het makelaarskantoor

Op het binnenterrein achter de bebouwing aan de Nieuwstraat en de Eemnesserweg is het parkeerterrein Laanstraat aanwezig ten behoeve van het centrum:

Parkeerterrein met op de achtergrond het witte pand van Makelaardij Prins

2.2 Voorgestelde ontwikkeling

De bestaande bebouwing op het perceel zal gesloopt worden. Daarna wordt nieuwbouw gerealiseerd, bestaande uit 2 bouwlagen met een kap.

De nieuwbouw is opgedeeld in 2 bouwvolumes:

• een bouwvolume op de hoek van de Eemnesserweg en de toegangsweg naar het parkeerterrein. De begane grond kan benut worden voor dienstverlening, terwijl de ruimte op de verdieping geschikt is voor de situering van 2 appartementen;
• een bouwvolume gelegen aan de toegangsweg naar het parkeerterrein en deels gesitueerd aan het parkeerterrein. Op de begane grond is hier ruimte aanwezig voor het stallen van een 8-tal auto's. De ruimte op de verdieping is geschikt voor de situering van 4 appartementen.

Op de volgende afbeelding is te zien, dat nagenoeg het gehele perceel voor bebouwing wordt aangewend. Ook is op deze afbeelding te zien op welke manier deze nieuwbouw aansluit op de woningbouw op het perceel Eemnesserweg 55a-59 en de nieuwbouw van de Aldi.

Situering appartementengebouw (Bron: Luijk architecten)

Op de volgende afbeelding is de plattegrond van de begane grond opgenomen. Op deze afbeelding is goed te zien, dat de toegang tot de appartementen gesitueerd is aan de zijde van de toegangsweg naar het parkeerterrein. Ook is te zien, dat er ruimte is voor 8 parkeerplaatsen.

Plattegrond begane grond (Bron Luijk architecten)

Hieronder is een impressie gegeven van de beoogde nieuwe bebouwing op deze locatie. Daarbij is ter illustratie ook de bouwmassa aangegeven van het bouwplan, dat op de naastgelegen gronden wordt ontwikkeld. Aan deze impressies mogen geen rechten ontleend worden, aangezien de plannen nog niet definitief zijn.

Impressie hoek Eemnesserweg/ toegangsweg naar het parkeerterrein (Bron: Luijk architecten)

Impressie hoek toegangsweg naar het parkeerterrein (Bron: Luijk architecten)

Op de bovenstaande impressies is te zien dat er aan de Eemnesserweg een appartementengebouw geprojecteerd is, dat zich naar 2 zijden manifesteert. Hierdoor kan het gebouw de entree naar het achterliggende parkeergebied goed markeren.

De entree tot de dienstverlenende ruimten op de begane grond is gesitueerd aan de zijde van de Eemnesserweg, terwijl de bovenliggende appartementen bereikbaar zijn vanaf de zijkant (zijde entree tot parkeerterrein). In totaal voorziet het plan in een 6-tal appartementen, die qua oppervlakte varieren van ongeveer 75 m2 tot bijna 100 m2.

Door de verticale geleding van de nieuwbouw en het opsplitsen van het totale bouwvolume in twee kleinere bouwvolumes wordt aangesloten bij het karakter van de bebouwing langs de Eemnesserweg. Het verticale karakter wordt benadrukt door het toepassen van topgevels aan de voorzijde en de zijkant.

De maximale goothoogte zal 7 meter bedragen, terwijl de bouwhoogte beperkt blijft tot maximaal 12 meter. Deze hoogtematen komen vrijwel overeen met die van het plan, dat op de naastgelegen gronden wordt ontwikkeld. Op die manier kan een goede aansluiting gerealiseerd worden op de gangbare bouwwijze langs dit deel van de Eemnesserweg.

Het parkeren ten dienste van de dienstverlening op de begane grond vindt plaats aan de voorzijde van het pand, terwijl op eigen erf (inpandig) voorzien is in de benodigde parkeerplaatsen ten behoeve van de bovenliggende appartementen.

De bergingen voor de appartem,enten worden in de kelder gerealiseerd.

Daarnaast mag niet onvermeld blijven, dat er een plan wordt voorbereid voor herinrichting van het parkeerterrein Laanstraat. Het plan wordt in 2019 uitgevoerd. In deze plannen wordt effectief meer parkeercapaciteit gerealiseerd door het aantal blauwe zone-parkeerplaatsen uit te breiden.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Voor het plangebied heeft de Structuurvisie geen consequenties.

De Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

De inhoudelijke eisen, waaraan voldaan moet worden bij deze zogenaamde "duurzaamheidsladder", zijn op 1 juli 2017 gewijzigd. Vanaf die datum behoeft de "actuele" en "regionale" behoefte niet langer beschreven te worden. Afstemming op regionaal niveau is, volgens de Nota van Toelichting (2017), immers geborgd in de artikelen 3.1.1 en 3.1.6, eerste lid, onder c, van het Bro.

Wel zijn in artikel 3.1.6. lid 2 van de Bro aanvullende eisen opgenomen voor bestemmingsplannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. In het geval in het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, dient de toelichting een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.

Een dergelijke motivering is echter niet vereist voor woningbouwplannen met een maximale capaciteit van 11 woningen. Daarbij kan opgemerkt worden, dat in de Visie Wonen van de gemeente Baarn aangegeven wordt dat er tot 2030 behoefte is aan 830 à 1.150 woningen. Conform de provinciale woningbehoefteraming wordt in de Visie Wonen geconcludeerd dat er zowel een kwantitatieve – als kwalitatieve behoefte is aan meergezinswoningen. Met de ontwikkeling aan de Eemnesserweg wordt slechts een klein deel van deze behoefte ingevuld.

Dit leidt tot de volgende eindconclusie:

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling op de hoek van de Eemnesserweg en de toegang tot het parkeerterrein Laanstraat in Baarn voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Met de herontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) omvat regels waar bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het gaat daarbij om alle ruimtelijke rijksbelangen die een juridische vertaling dienen te krijgen in bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen en de Ecologische Hoofdstructuur.

Onderhavige ontwikkeling heeft geen betrekking op deze nationale belangen en het bestemmingsplan is daarmee niet in strijd met het Barro.

3.1.3 Monumentenwet

De wet- en regelgeving op rijksniveau rondom cultureel erfgoed is vastgelegd in de Monumentenwet 1988. De Monumentenwet is daarna nog verschillende malen aangepast. In de Monumentenwet 1988 is bepaald hoe monumenten kunnen worden aangewezen als beschermd monument. De wet heeft betrekking op gebouwen en objecten, stads- en dorpsgezichten, archeologische waarden en op het uitvoeren van archeologisch onderzoek. Indien een gebouw, een object of een archeologische vindplaats is aangewezen als monument, dan gelden er restricties voor het aanbrengen van wijzigingen aan dat monument.

Het plangebied is niet gelegen binnen de begrenzing van een aangewezen beschermd dorpsgezicht. Ook staat het pand zelf niet op een monumentenlijst.

3.1.4 Visie erfgoed en ruimte

In de Nota 'Kiezen voor karakter, Visie erfgoed en ruimte' schetst het kabinet haar visie op het borgen van onroerend cultureel erfgoed in de ruimtelijke ordening. Om dit te bewerkstelligen is op 1 januari 2012 artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd. Deze wijziging verplicht gemeenten nu om het aspect cultureel erfgoed expliciet mee te wegen bij de vaststelling van een bestemmingsplan. In de Richtlijnen bouwhistorisch onderzoek wordt een onderscheid in de fysieke omgeving gemaakt tussen de cultuurhistorie in de ondergrond en de bovengrond:

• het bodemarchief;
• het bouwkundig erfgoed (gebouwen en structuren);
• het cultuurlandschap.

Het bodemarchief heeft betrekking op de eventuele aanwezigheid van archeologische waarden. In paragraaf 4.2 Archeologie en cultuurhistorie wordt nader ingegaan op de aspecten, die betrekking hebben op archeologie en cultuurhistorie.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Ruimtelijke Verordening

Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) vastgesteld. Baarn maakt in de PRS deel uit van de regio Amersfoort. Deze regio maakt op haar beurt deel uit van de Noordvleugel Utrecht. Er is sprake van een hoge verstedelijkingdruk, die ook de komende jaren nog sterk groeit. In de Regio Amersfoort wordt gezocht naar ruimte voor 16.390 woningen. Het herbestemmen van de betreffende bedrijfslocatie naar een gecombineerde detailhandel en woonbestemming past binnen dit beleid.

De provincie zet in op de binnenstedelijke woningbouwontwikkeling. Gericht wordt op de realisatie van ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. De provincie stimuleert dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren. De ontwikkeling in het plangebied past binnen dit beleid.

De provincie heeft in 2016 een herijking van haar 'Provinciale Ruimtelijke Verordening' (PRV) vastgesteld. De PRV bevat regels voor gemeenten. De gemeenten moeten deze regels in acht nemen bij het opstellen van nieuwe ruimtelijke plannen. De regels zijn nodig om het provinciale ruimtelijke beleid te kunnen realiseren. De Verordening wijst het plangebied aan als 'stedelijk gebied'. Hier is verdere verstedelijking toegestaan. Het bestemmingsplan voorziet in het herontwikkelen van een bestaand bebouwd gebied. Dit past binnen de uitgangspunten van de verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Toekomstvisie/ Structuurvisie Baarn 2030

Op 10 juli 2013 heeft de gemeenteraad de Toekomstvisie / Structuurvisie Baarn 2030 vastgesteld. Met deze nieuwe visie is de gemeente beter in staat om plannen te toetsen en sturing te geven aan ontwikkelingen. Centraal staat hierbij de vraag: hoe de Baarnse identiteit en kwaliteit behouden en versterken?

De kernkwaliteiten van de gemeente zijn onder andere het afwisselende landschap, de extensieve recreatie, de overal aanwezige cultuurhistorie, de bereikbaarheid en het hoogwaardig wonen.

In de Structuurvisie wordt ingezet op 'hoogwaardig wonen'. Zoals in de Toekomstvisie is aangegeven, staat wonen in Baarn voor 'hoogwaardig wonen'. Dit is één van de kernkwaliteiten waar Baarn op bouwt. De gemeente wil deze identiteit verder ontwikkelen, om Baarn zo ook voor komende generaties een prettig en leefbaar dorp te laten zijn. Inbreidingen zullen in typologie en architectuur moeten aansluiten bij de omgeving en de dorpse identiteit versterken.

Bij de kwalitatieve invulling van het woningbouwprogramma gaat het om de juiste woningen voor verschillende doelgroepen en om een aantrekkelijke omgeving waar wonen, werken, spelen en recreëren hand in hand gaan. Om dit te bereiken zet de gemeente volgens de Visie Wonen in op de volgende thema's:

• kwaliteit van wonen en woonomgeving;
• inzet voor jonge huishoudens op de woningmarkt;
• senioren;
• wonen met zorg.

Zoals in paragraaf 2.2 Voorgestelde ontwikkeling is aangegeven, is de planontwikkeling op zorgvuldige wijze ingepast in de bestaande omgeving en past daarmee binnen de bestaande natuurlijke en cultuurhistorische waarden. Er wordt geen afbreuk gedaan aan de leefomgeving van omwonenden. Het woningbouwprogramma sluit goed aan op de hedendaagse wensen voor huishoudens op de woningmarkt.

Uitsnede plankaart Structuurvisie (plangebied ligt binnen rode cirkel)

Op de plankaart van de structuurvisie is het plangebied aangewezen als 'dorpscentrum'. Om maximaal te profiteren van recreanten die op de parels van Baarn afkomen en om het winkelgebied teweer te stellen tegen de digitale bedreigingen (internetverkoop), is het belangrijk het centrum te versterken en te verfraaien. Het centrum moet een hoogwaardige openbare inrichting krijgen. Door een logische en compacte structuur moet worden gezorgd dat het winkelend publiek zowel boodschappen als voor het recreatief winkelen in Baarn terecht kan.

In de Structuurvisie zijn "Potentiële inbreidingslocaties voor transformatie/herstructurering" aangegeven. Tot deze inbreidingslocaties behoort het plangebied op de hoek van de Eemnesserweg en de Nieuwstraat:

Potentiële inbreidingslocaties voor transformatie/herstructurering (het plangebied is gesitueerd binnen de contouren van locatie nr 13 parkeerterrein Laanstraat)

In het uitvoeringsprogramma is de gehele locatie 13 (parkeerterrein Laanstraat) met een hoge prioriteit aangewezen voor herstructurering bij het thema 'Hoogwaardig wonen'. De herstructurering past derhalve binnen de uitgangspunten van de visie.

Daarnaast is in het uitvoeringsprogramma het Laanplein ook met een hoge prioriteit aangegeven bij het thema "Levendig centrum met hoog voorzieningenniveau".

Geconcludeerd kan worden, dat de voorgenomen ontwikkelingen passen binnen het kader, dat door de Nota Wonen 2016 is aangegeven.

3.3.2 Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn is op 26 februari 2014 door de gemeenteraad van Baarn vastgesteld. De nota verwoordt ambities en biedt inspiratie voor ontwikkelende partijen, particulieren die (bouw)plannen hebben en voor de gemeente zelf. Deze nota vervangt de Welstandsnota uit 2004 maar heeft een bredere opzet. Het gaat daarbij niet alleen om de beoordeling van gebouwen maar om het totale beeld en de samenhang binnen een (openbaar) gebied.

De "Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn" kan worden onderscheiden in 3 delen, dit zijn:

• 1. Inleiding;
• 2. Inspiratie en
• 3. Toetsingskader.

Het zwaartepunt van de nota is gelegd bij deel 2, Inspiratie.

In de "Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn" is de gemeente verdeeld in 6 kerngebieden met totaal 27 deelgebieden.

Het onderhavige plangebied ligt in het kerngebied Baarn Centrum en daarbinnen in het deelgebied Dorpskern (A1).

De ruimtelijke kenmerken van dit deelgebied kunnen als volgt samengevat worden:

• Het stratenpatroon is historisch gegroeid, met de Brink als middelpunt;
• De bebouwing is afwisselend en klein van schaal;
• De bouwhoogte varieert van 1 tot 3 bouwlagen;
• Door verschillende bouwstijlen zijn de gebouwen individueel herkenbaar;
• De bouwstijl is overwegend traditioneel (baksteen met pannendaken);
• De gebouwen zijn hoofdzakelijk van de periode 1850-1940;
• Aan de noordzijde van de Eemnesserweg bevinden zich afwijkende gebouwen (schaal, materiaalgebruik) ter hoogte van de Dalweg (Albert Heijn) en Teding van Berkhoutstraat (kantoren);
• Er is weinig openbaar groen, met uitzondering van de Oude Algemene Begraafplaats aan de Eemnesserweg;
• De groene uitstraling wordt voornamelijk door tuinen bepaald;
• Parkeren vindt overwegend plaats op straat.

Op basis van deze riuimtelijke kenmerken worden voor dit deelgebied de volgende aandachtspunten en ambitie geformuleerd:

Gebouwen

• Stel de ambitie hoog; dit is een deel van Baarns visitekaartje;
• Neem de bestaande en beoogde omgeving als referentiepunt voor alle aanpassingen en toevoegingen;
• Ga door op de herkenbaarheid van individuele panden;
• Zorg voor een evenwichtige opbouw in de gevelindeling; rust in de variatie;
• Neem bestaande karakteristieke en historische details als uitgangspunt bij aanpassing van het gebouw;
• Zorg dat bouwkundige toevoegingen of aanpassingen passen in de stedenbouwkundige structuur en aansluiten op de typologie, de detaillering en het materiaalgebruik

Percelen

• Laat zoveel mogelijk groen toe in de voortuin; op straat is nauwelijks ruimte voor groen;
• Laat verharding in de voortuin achterwege;
• Houd de ruimte open, gebruik lage open erfscheidingen langs de straten met groen of lage open hekwerken.

Openbare ruimte

• Zorg voor een rustige en eenduidige vormgeving in bestrating en aansluitingen;
• Streef naar een zorgvuldige aansluiting van de materialisering van de openbare ruimte op de privé percelen.

Dit leidt tot de volgende toetsingscriteria:

• De bestaande en beoogde omgeving zijn het referentiepunt voor alle bouwwerken. Een bouwkundige toevoeging of verandering moet passen in de stedenbouwkundige structuur en aansluiten bij de typologie van gebouwen, de detaillering, de kleur en het materiaalgebruik ervan;
• Aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdvolume;
• Gevelindelingen zijn evenwichtig en samenhangend;
• Hoofdgebouwen zijn op de openbare ruimte georiënteerd;
• Individuele uitstraling, heldere hoofdvorm;
• Oorspronkelijke parcelering is uitganspunt voor het vormgeven van de straatgevel in de winkelstraten;
• Gebouwen hebben een verticale geleding / zijn verticaal gericht;
• Toepassing van hoogwaardige en duurzame materialen, die niet snel verouderen;
• Baksteen, pleisterwerk voor gevels en royale kappen met pannen;
• Zorgvuldige detaillering van gevels en dak(randen);
• Beluifeling is op oorspronkelijke parcelering afgestemd en mag geen scheiding aanbrengen tussen de plint en de bovenbouw die de verticale geleding aantast;
• Terughoudend kleurgebruik afgestemd op omgeving, maar niet identiek als belendende  gebouwen.

De commissie Ruimtelijke Kwaliteit (welstandscommissie) zal het plan hieraan toetsen.

3.3.3 Visie Wonen 2016

De Visie Wonen 2016 is door de raad vastgesteld op 23 november 2016.

De kernpunten van de Woonvisie zijn opgenomen in de Samenvatting. Deze Samenvatting is hieronder nagenoeg onverkort opgenomen:

Woningmarktopgaven in een notendop

De woningmarkt staat onder druk. Met name nieuwkomers vinden in Baarn moeilijk een woning, in het bijzonder omdat in het segment tussen huur en koop op dit moment aanbod mist. Dan gaat het om goedkope koopwoningen, en in beperkte mate vrije-sectorhuurwoningen.

Baarn kent momenteel al een relatief vergrijsde bevolking. De vergrijzing gaat de komende jaren verder. Hierdoor komt een aantal voorzieningen voor jongere groepen, zoals (sport)verenigingen, onder druk te staan. Hierdoor wordt de woonaantrekkelijkheid van Baarn minder. Om de woonaantrekkelijkheid te ondersteunen zet de gemeente met prioriteit in op vestiging van gezinnen met kinderen.

Voor de zeer diverse groep senioren zien we de huisvestingsopgave vooral in de bestaande woningvoorraad, en veel minder in nieuwbouw. Mensen zijn vaak zeer gehecht aan hun omgeving. Aanpassen van de bestaande woning aan veranderende woonwensen verdient dan ook de voorkeur.

Tot slot zien we de komende jaren een groeiende behoefte aan sociale huurwoningen: van 2.840 woningen in 2015 naar ruim 3.000 sociale huurwoningen in 2020; vooral in het goedkopere huursegment (onder de aftoppingsgrens van circa €600).

Perspectief Wonen in Baarn

In Baarn, Lage Vuursche en Eembrugge is het goed wonen in een landschappelijke groene omgeving. Elke generatie en inkomensgroep vindt een passend thuis in Baarn. Mensen vinden in Baarn een plek om de hectiek van de stad te ontvluchten.

Wij geven invulling aan dit perspectief vanuit de volgende ontwikkelingsrichtingen:

• Een meer evenwichtige bevolkingsopbouw.
• Toegankelijke, comfortabele woningen nabij voorzieningen voor de vergrijzende bevolking.
• Verduurzaming van woningen.
• Invullen van de sociale huisvestingsopgave en het opvullen van het segment tussen sociale huur en koop.

In het vervolg gaan we in op de prioriteiten die we stellen om aan dit perspectief inhoud te geven.

Huisvestingskansen jonge huishoudens vergroten

Door voldoende en gerichte nieuwbouw de huisvestingskansen voor jonge huishoudens vergroten, waaronder voor gezinnen met kinderen (ouders 30 tot 40 jaar, kinderen tot 5 jaar).

Om dit te realiseren zetten we de komende jaren in op voldoende nieuwbouw om de woningbehoefte in Baarn op te kunnen vangen (830 à 1.150 woningen tot 2030). Bij nieuwbouw geven we vervolgens prioriteit aan koopwoningen voor gezinnen tot € 220.000 en in beperkte mate woningen in de vrije huursector; woningen die in trek zijn bij jonge huishoudens. Om dit te kunnen realiseren is wel eerst onderzoek nodig naar nieuwe locaties om de ambitie te realiseren.

Woonaanbod dat aansluit bij de veranderende vraag

Bestaande woningvoorraad kwalitatief beter laten aansluiten bij de veranderende woonwensen en kwaliteitsnormen, onder meer ten aanzien van levensloopgeschiktheid, wonen met zorg, en duurzaamheid.

Deze opgave valt in twee delen uiteen: in de eerste plaats de toekomstkwaliteit in relatie tot de veranderende bevolkingssamenstelling, in de tweede plaats duurzame toekomstkwaliteit.

Met de vergrijzing wint de woningvraag van ouderen aan belang. De meeste mensen blijven wonen in hun huidige woning, ook als zij minder goed ter been worden. De gemeente wil mensen stimuleren hun woning tijdig geschikt te maken voor de oude dag. Dit vraagt bewustwording door informatievoorziening. Een deel van de senioren wil wel verhuizen naar een passende woning. Zij ervaren emotionele en praktische belemmeringen. Een goede informatievoorziening in combinatie met gevarieerd passend aanbod kan deze belemmeringen beperken. Daarnaast is flexibele en aanpasbare nieuwbouw nodig, om op toekomstige vragen te kunnen blijven inspelen. Dit geldt nu in het bijzonder voor mensen die met een zwaardere zorgvraag (langer) zelfstandig wonen.

Er ligt bovendien een opgave om het woningaanbod toekomstbestendig te maken door verduurzaming. De gemeente hanteert hiertoe bij nieuwbouw aanvullende eisen ten aanzien van de energieprestatie van woningen. De grootste winst is echter te halen in de bestaande woningvoorraad. In de bestaande voorraad is het verduurzamen primair de verantwoordelijkheid van de woningeigenaar; particulier of verhuurder. De gemeente ondersteunt dit door informatievoorziening. Voor de sociale huursector geldt als ontwikkelingsrichting gemiddeld label B in 2020. Voor de langere termijn formuleert de gemeente haar ambitie in de Visie Duurzaamheid die in 2017 wordt opgesteld.

Verbeteren slaagkansen in sociale huurvoorraad

Slaagkansen in de sociale huurvoorraad voor de verschillende inkomensgroepen (ondanks beperkende regelgeving) minimaal gelijk houden en waar mogelijk verbeteren.

Vanuit de Woningwet wordt van de gemeente gevraagd expliciet richting aan te geven voor de ontwikkeling van de sociale huurvoorraad in de gemeente. Het volkshuisvestingsbeleid is daarmee de basis voor te maken prestatieafspraken met corporaties.

Van de totale woningbouwopgave tot 2030 wordt minimaal 30% gerealiseerd in de sociale huursector. Tot 2020 wil de gemeente ruim 3.000 sociale huurwoningen (Daeb) in Baarn, met een accent op woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. Na 2020 is onvoldoende inzichtelijk hoe de behoefte zich verder ontwikkelt. Nieuwbouw in de periode na 2020 moet ook bijdragen aan de verdere ontwikkeling van de sociale huurvoorraad. Binnen de sociale voorraad moeten verschillende inkomensgroepen en doelgroepen gelijke slaagkansen hebben. Dit vraagt variatie in huurprijzen, passend bij het inkomensniveau van de doelgroepen. Veranderingen in de sociale huurvoorraad, bijvoorbeeld door verkoop of liberalisatie (van Daeb-woningen) kan alleen als dit het streven van 3.000 sociale huurwoningen niet in de weg zit.

Realisatie visie samen met partners

De Visie Wonen komt ten uitvoer in samenwerking tussen gemeente en maatschappelijke partners. De gemeente neemt verantwoordelijkheid door de uitvoering te stimuleren en in voorkomende gevallen te faciliteren. De uiteindelijke uitvoering (het hoe) ligt voor een belangrijk deel bij onze partners, zoals de corporaties. Op basis van de Visie Wonen nodigt de gemeente de corporaties uit om haar bijdrage aan de realisatie van de visie kenbaar te maken. Op basis hiervan willen we komen tot concrete prestatieafspraken.

Het bovenstaande overziend, kan geconcludeerd worden, dat de geprojecteerde woningbouw niet naadloos past binnen de doelstellingen, die in de Visie Wonen 2016 zijn verwoord. Er wordt namelijk een categorie (koop)woningen aan de markt toegevoegd, die vanuit ruimtelijk en financieel-economisch oogpunt passend zijn op deze locatie, maar waaraan geen prioriteit wordt toegekend in de Visie Wonen 2016.

Maar in het collegeprogramma wordt aangegeven, dat er ook behoefte is aan woningen in de middencategorie. Meer concreet gaat het dan om woningen in de prijsklasse tot € 350.000,- Omdat de geprojecteerde appartementen qua oppervlakte niet boven de 100 m2 uitkomen, zullen ze aangeboden worden in de prijsklasse vanaf € 300.000,- tot € 400.000,-- vrij op naam. Hierdoor vallen een aantal appartementen binnen de prijsklasse tot € 350.000,- en daarmee binnen de range van woningen, waaraan behoefte bestaat.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

4.1 Wet Natuurbescherming

Prins Makelaars is voornemens op het perceel Eemnesserweg 55 nieuwbouw te realiseren, bestaande uit dienstverlening/ kantoorruimte op de begane grond met daarboven een zestal appartementen.

Volgens nationale- en internationale regelgeving is het verplicht om voorafgaand aan deze ingreep onderzoek te doen naar de effecten op beschermde gebieden (Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland (NNN)) en het eventuele voorkomen van beschermde flora en fauna. Tevens is het volgens nationale regelgeving in sommige gevallen verplicht om melding te doen van het kappen van houtopstanden.

Bescherming van Natura 2000-gebieden, soorten en houtopstanden wordt in Nederland vanaf 1 januari 2017 geregeld via de Wet natuurbescherming. Het beleid rond NNN is vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en heet hier formeel EHS.

Door bureau Regelink is een quickscan uitgevoerd. De resultaten van deze ecologische quickscan zijn opgenomen in Bijlage 1.

Op basis van de uitgevoerde quick scan kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

Ten aanzien van beschermde gebieden (Natura 2000 en NNN):

• De ingreep leidt niet tot een verslechtering van de kwaliteit van de natuurlijke habitats of de habitats van soorten in Natura 2000-gebieden en heeft ook geen significant verstorend effect op de soorten waarvoor Natura 2000-gebieden zijn aangewezen.

Ten aanzien van beschermde soorten

Beschermingsregime soorten Vogelrichtlijn

• Binnen het plangebied zijn geen jaarrond beschermde nesten van vogelsoorten met vaste rust- en/of verblijfplaatsen te verwachten.
• Voor de andere mogelijk aanwezige soorten broedvogels geldt dat de werkzaamheden buiten het broedseizoen uitgevoerd dienen te worden. Werkzaamheden die uitgevoerd worden tijdens het broedseizoen kunnen leiden tot het verlaten van nesten met eieren of jongen en brengen de functionaliteit van de nesten in gevaar en zijn een overtreding van de Wet natuurbescherming, artikel 3.1, lid 1 en 2. Voor het broedseizoen stelt de wet geen vaste begin- of einddatum. Normaal gesproken loopt het broedseizoen voor de meeste vogelsoorten van 15 maart tot 15 juli.
• Wanneer niet buiten het broedseizoen gewerkt kan worden, moet het plangebied voorafgaande aan de werkzaamheden door een deskundige op het gebied van beschermde soorten onderzocht worden op de aanwezigheid van broedgevallen. Ook is het dan aan te raden het aanwezige snoeiafval en de vegetatie binnen het werkterrein (ruim) voor het broedseizoen te verwijderen, om de kans op broedgevallen binnen het plangebied te beperken.
• Het is niet mogelijk ontheffing te verkrijgen voor het verstoren van broedende vogels.

Beschermingsregime soorten Habitatrichtlijn

• Enkele gebouwbewonende vleermuissoorten hebben mogelijk hun vaste rust- en/of verblijfplaats in het pand. Daarom is het noodzakelijk aanvullend onderzoek naar de aanwezigheid van deze vleermuissoorten in het plangebied te verrichten. Het verdient aanbeveling dit aanvullende onderzoek uit te voeren volgens het Vleermuisprotocol 2013 van de Gegevensautoriteit Natuur.
• Bij gebruikmaking van dit protocol wordt een eventuele ontheffingsaanvraag zonder aanvullende informatie vrijwel zeker in behandeling genomen. Tevens geeft het Vleermuisprotocol invulling aan de onderzoeksinspanning voortkomend uit de Wet natuurbescherming. Aanvullend vleermuisonderzoek houdt in dat er twee bezoeken in de periode 15 mei t/m 15 juli (twee direct na zonsondergang en een direct voor zonsopkomst) en twee bezoeken in periode 15 augustus t/m 1 oktober (ruim na zonsondergang en ruim voor zonsopkomst) aan het plangebied gebracht dienen te worden. Deze bezoeken moeten met behulp van een heterodyne batdetector met time expansion uitgevoerd worden.

Samenvatting

In algemene zin kan redelijkerwijs worden gesteld dat op grond van de mogelijke effecten de uitvoering van de ingreep niet door de Wet natuurbescherming wordt verhinderd, mits tijdig aanvullend onderzoek wordt uitgevoerd naar vleermuizen en rekening wordt gehouden met het broedseizoen van vogels. Afhankelijk van de resultaten van dit aanvullende onderzoek kan een aanvraag van een ontheffing en het opstellen en uitvoeren van een mitigatieplan noodzakelijk zijn.

Naar aanleiding van deze bevindingen is door bureau Regelink een aanvullend onderzoek ingesteld naar vleermuizen. De resultaten van dit onderzoek zijn verwoord in een rapport, dat als Bijlage 2 is opgenomen bij deze toelichting.

Op basis van het vleermuisonderzoek worden door bureau Regelink de volgende conclusies getrokken:

Algemeen

• Het onderzoek heeft plaatsgevonden volgens het Vleermuisprotocol 2017 zodat gesteld kan worden dat het plangebied afdoende is geïnventariseerd;
• Voor het uitvoeren van de werkzaamheden is geen ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig.

Resultaten

• In het plangebied zijn geen verblijfplaatsen of essentiële functies van vleermuizen of andere beschermde soorten aangetroffen;
• In het naastliggende plangebied is een zomerverblijf van 2-5 gewone dwergvleermuizen aangetroffen.

Effecten

• Er zijn geen effecten op vleermuizen of andere beschermde soorten te verwachten.

Toetsing

• Met het uitvoeren van de werkzaamheden worden geen verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming overtreden.

Geconcludeerd kan worden, dat er vanuit het oogpunt van de Wet natuurbescherming geen belemmeringen zijn ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Hiermee worden de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem,de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'.

Het Verdrag van Malta regelt de omgang met het Europees archeologisch erfgoed. Nederland ondertekende dit verdrag van de Raad voor Europa in 1992. Aanleiding voor dit verdrag was dat het Europese archeologische erfgoed in toenemende mate bedreigd werd. Niet alleen door natuurlijke processen of ondeskundig gebruik van het bodemarchief, maar ook door ontwikkelingen in de ruimtelijke ordening.

In opdracht van de gemeente Baarn heeft Vestigia Archeologie & Cultuurhistorie BV in 2010 een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd in het plangebied Laanstraat te Baarn. Dit plangebied is hieronder nader aangegeven:

Het plangebied, dat onderzocht is door Vestigia (Bron: Vestigia)

Het archeologische onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 3.

Op basis van het bureauonderzoek verwachtte Vestigia bewoningsresten aan te kunnen treffen uit de vroege prehistorie (Mesolithicum – Neolithicum) en de Late Middeleeuwen tot in de Nieuwe tijd.

Tijdens het veldonderzoek zijn echter geen vondsten aangetroffen uit deze periode en ook geen intacte bodem of archeologische niveaus. De ondergrond van het parkeerterrein is vermoedelijk afgegraven bij de aanleg en destijds opgehoogd met schoon zand.

Op basis van de onderzoeksresultaten adviseert Vestigia BV Archeologie & Cultuurhistorie daarom geen nader archeologisch onderzoek en ziet geen bezwaar in de voortgang van de herontwikkeling. Indien tijdens de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, geldt een meldingsplicht conform Artikel 53 van de Monumentenwet.

In het gebied bevinden zich geen monumenten of andere beeldbepalende panden. Wel bevinden zich in de onmiddellijke omgeving van het plangebied enkele fraaie panden. Bij de nieuwe planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met voldoende zichtlijnen op deze fraaie panden.

4.3 Bodem

Door bureau ECO Reest is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd in combinatie met een verkennend onderzoek naar asbest in de bodem. De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in Bijlage 4.

Op basis van het uitgevoerde verkennende bodemonderzoek en onderzoek naar asbest in de bodem kan het volgende opgemerkt worden:

• Uit de veldwerkzaamheden blijkt dat de bodem van de onderzochte locatie tot circa 5,5 m-mv opgebouwd is uit matig fijn, zwak siltig zand. Bij de veldwerkzaamheden is geen actuele grondwaterspiegel aangetroffen binnen de maximale boordiepte van circa 5,5 m-mv.
• Tijdens het veldwerk zijn plaatselijk lichte bijmengingen met rode baksteen in de bodem waargenomen. Bij de beoordeling van het terrein en het opgeboorde materiaal is ook speciaal gelet op asbest(houdende) materialen. Deze zijn zintuiglijk niet op de bodem en in het opgeboorde materiaal ter plaatse van het onderzoeksterrein waargenomen.
• Uit de chemische analyses is het volgende naar voren gekomen:
• In de bovengrond overschrijden de gehalten aan zware metalen en PAK de achtergrondwaarden;
• In de ondergrond zijn geen gehalten aan de onderzochte parameters gemeten boven de achtergrondwaarden en/of detectiegrenzen;
• In het mengmonster van de bovengrond is geen asbest aangetoond

Dit leidt tot de volgende conclusies en aanbevelingen:

Verkennend chemisch bodemonderzoek

• Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat in de bovengrond overschrijdingen van de achtergrondwaarden uit de Wet bodembescherming zijn aangetoond;
• De onderzoekshypothese, zijnde een onverdachte locatie is hiermee verworpen;
• Gezien de aard en de concentraties van de aangetoonde parameters in relatie tot de huidige en toekomstige woonbestemming van het terrein, concluderen wij dat verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu op basis van de aangetoonde milieuhygiënische bodemkwaliteit, niet te verwachten zijn. De resultaten van het onderzoek vormen dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek en zijn geen milieuhygiënische belemmering in relatie tot de huidige en toekomstige woonbestemming van het terrein;
• Toepassing van eventueel vrijkomende de grond op het terrein zelf achten wij milieuhygiënisch verantwoord. Toepassing van eventueel vrijkomende grond elders kan eventueel plaats vinden binnen een gemeentelijke bodemkwaliteitskaart of met een aanvullend grondonderzoek conform het Besluit Bodemkwaliteit. De gemeente waar de grond eventueel wordt toegepast is hierbij het bevoegd gezag.

Verkennend asbestonderzoek

• Op basis van de onderzoeksresultaten van het asbestonderzoek concluderen wij dat in het geanalyseerde mengmonster van de grond van de locatie geen asbest is aangetoond;
• De hypothese “onverdachte locatie” wordt op grond van de resultaten van het huidige asbestonderzoek met betrekking tot de onderzochte locatie bevestigd.

4.4 Geluid

Volgens artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) is het nodig akoestisch onderzoek te verrichten naar (nieuwe) woningen die in een geluidszone vallen. Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van:

• woonerven;
• 30 km/uur-gebieden.

De Eemnesserweg en de omliggende wegen behoren tot een 30 km/uur-gebied. Om deze reden behoeft er geen akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden.

De woningen zullen echter wel aan het Bouwbesluit dienen te voldoen. Op grond van het Bouwbesluit mag het maximale binnenniveau 33 dB bedragen. Indien hieraan wordt voldaan, is er uit akoestisch oogpunt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Milieuhinder van bedrijven

In planologische procedures waarin de vestiging van woningen in de nabijheid van bedrijven mogelijk wordt gemaakt, moet rekening worden gehouden met ruimtelijk relevante milieuhygienische aspecten van die bedrijven. In het bestemmingsplan staat het begrip "een goede ruimtelijke ordening" centraal. Ook het milieubeleid beoogt handhaving en bevordering van een goede kwaliteit van het leefmilieu. Om dit te realiseren wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Milieuzonering zorgt voor een voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen en heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen: "zware" bedrijven zullen verder van gevoelige bestemmingen worden gesitueerd dan "lichte" bedrijven.

Milieuzonering heeft met name betrekking op milieuaspecten die een ruimtelijke dimensie hebben, te weten geur, stof, geluid en gevaar. Een belangrijk hulpmiddel om hiermee rekening te houden is de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering', die voor het eerst in 1986 verscheen en voor het laatst in 2009 geactualiseerd. In deze brochure is een omvangrijke lijst van bedrijven opgenomen, waarin per bedrijf voor een aantal aspecten de mate van ruimtelijk relevante hinderlijkheid is weergegeven.

Voor dit bestemmingsplan zijn de richtafstandenlijst en omgevingstypen de belangrijkste bouwstenen van milieuzonering:

• richtafstandenlijst: In de richtafstandenlijst zijn bedrijven op grond van hun potentiële milieubelasting ingedeeld in zes categorieën. De categorie 1 staat voor de laagste potentiële milieubelastingen en de categorie 6 staat voor de hoogste potentiële milieubelasting. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden.
• omgevingstype: Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten, is onder meer afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is ingericht volgens het principe van de functiescheiding: afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor; langs de randen is weinig verstoring door verkeer. Wanneer sprake is van het omgevingstype gemengd gebied kunnen de richtafstanden tussen milieubelastende functies en richtafstanden met één afstandsstap verlaagd worden, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

In de omgeving van de het plangebied zijn diverse andere functies aanwezig. De locatie ligt daarom in een zogenaamd gemengd gebied. In de toelichting van het vigerende bestemmingsplan "Baarn-Centrum" is reeds aangegeven, dat "het centrumgebied van Baarn, de Laanstraat, de Brink en de Brinkstraat en de directe omgeving wordt gekenmerkt door een grote mate van menging van functies, te midden van de woonfunctie" (einde citaat). Om deze reden kunnen kortere afstanden worden aangehouden tussen woningen en bedrijven ten opzichte van een rustige woonwijk.

De horeca- en winkelbedrijven in de onmiddelijke omgeving van het plangebied behoren tot categorie 2 van de VNG-brochure. Hier hoort een afstand van 30 meter bij tot woningbouw in een rustige woonwijk en een afstand van 10 meter tot woningbouw in een gemengd gebied. De afstand van 10 meter wordt overal makkelijk gehaald. Dit is op onderstaande afbeelding duidelijk te zien:

Afbeelding met afstanden tot winkels en horecabedrijven

Geconcludeerd wordt dat omliggende bedrijven geen invloed hebben op de geprojecteerde woningbouw in het plangebied. Omgekeerd heeft het bouwplan geen invloed op de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven.

Uit het oogpunt van milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

4.6 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit samen met de AMvB "Niet in betekenende mate bijdragen" (NIBM), de ministeriële regeling NIBM, de ministeriële regeling Projectsaldering en de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit in werking getreden.

Projecten die "niet in betekenende mate bijdragen" aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens de nieuwe wet niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht.

Het "Besluit niet in betekenende mate" (NIBM) omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor fijn stof en NO2. Voor woningbouw ligt de 3%-grens op 1.500 woningen.

Voor wat betreft de luchtkwaliteit wordt voldaan aan een goed woon- en leefklimaat als de grenswaarden (jaargemiddelde concentratie van stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10)) niet worden overschreden. In de directe nabijheid van de locatie zijn geen activiteiten zoals veehouderijen, industrieën of/en verkeer die een extra toename NO2 of PM10 produceren, waardoor de achtergrondconcentratie bepalend is. De achtergrondconcentratie is de totale concentratie van alle bronnen per vak van 1 kilometer bij 1 kilometer. De achtergrondconcentratie wordt jaarlijks bepaald door de emissies van veehouderijen, industrieën en verkeer bij elkaar op te tellen. De jaargemiddelde achtergrondconcentratie ter plaatse van de locatie ligt ver beneden de wettelijke grenswaarde van 40 µg/m³. De concentratie fijn stof ter plaatse van de locatie is dermate laag dat uit het oogpunt van luchtkwaliteit dan ook sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Omdat er in het plangebied maximaal 6 woningen gebouwd zullen worden, blijft de toename van het woningaantal ruimschoots onder de grens van 1.500 woningen.
Op basis van artikel 5.16, lid 1 onder a van de Wet milieubeheer (Wm) kan gesteld worden dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de planontwikkeling.

4.7 Externe veiligheid

Het Bevi heeft tot doel de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in bedrijven tot het aanvaarde maximum te beperken.

Het gaat daarbij om het beperken van de kans op en effect van een ernstig ongeval vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen binnen inrichtingen. Op vergelijkbare wijze zijn de aanvaardbare risico's, verbonden aan transport van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor en het transport door buisleidingen, vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de daarbij behorende regelingen.

Het doel wordt in Bevi, Bevt en Bevb vertaald naar de begrippen plaatsgebonden risico en groepsrisico:

• Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.
• Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In Bevi, Bevt en Bevb zijn de risiconormen (plaatsgebonden risicoafstanden) wettelijk vastgelegd. Binnen deze afstanden mogen geen kwetsbare objecten worden opgericht. Beperkt kwetsbare objecten mogen alleen onder zwaarwegende motieven binnen deze risicoafstanden. Er is in Bevi, Bevt en Bevb geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

Om te bepalen of het aspect externe veiligheid belemmeringen oplevert voor de realisatie van het plangebied is de risicokaart geraadpleegd.

Uit de risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Tevens vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het water. Ter plaatse van en in de nabijheid van het plangebied bevindt zich geen infrastructuur waar gevaarlijke stoffen over worden vervoerd.

Uit het oogpunt van externe veiligheid zijn er derhalve geen belemmeringen voor de ontwikkeling van het plangebied.

4.8 Water

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd.

De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

Digitale watertoets

Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. Op 17 april 2018 is de digitale watertoets doorlopen. De resultaten van deze watertoets zijn opgenomen in Bijlage 5.

Op basis van de watertoets concludeert het Waterschap Vallei en Veluwe, dat het plan geen essentiele waterbelangen raakt. Zij komt tot deze conclusie omdat er in het plangebied geen belangrijke oppervlaktewateren liggen (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging.

Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Aandachtspunten

Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water:

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Van de zijde van de gemeente Baarn kan hierover het volgende opgemerkt worden: De gemeente Baarn hanteert een voorkeursvolgorde ten aanzien van de manier van verwerken van hemelwater van nieuw verhard oppervlak (particulier en openbaar). Deze volgorde is:

• opvangen en hergebruiken;
• infiltreren ('afvoeren naar de bodem');
• afvoeren naar oppervlaktewater (al dan niet via hemelwaterriool);
• afvoeren naar gemengd riool.

In het plangebied zal het hemelwater natuurlijk afgekoppeld worden en waar mogelijk geborgen worden op eigen terrein.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen.

Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar. De initiatiefnemer neemt dit advies ter harte en zal daar bij het ontwerp rekening mee houden.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Wij vragen de initiatiefnemer de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het waterschap toe te passen.

De initiatiefnemer zal (uiteraard) bij haar materiaalkeuze uitsluitend niet uitloogbare materialen toepassen, zodat het hemelwater niet verontreinigd wordt.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

5.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Hierin worden de in de regels gebruikte begrippen gedefinieerd. Ze zijn alfabetisch gerangschikt met uitzondering van de begrippen plan en bestemmingplan die als eerste zijn genoemd.

Het doel van deze regels is om misverstanden of verschillen in interpretatie te voorkomen. Dit als aanvulling op de gevallen waarbij het woordenboek van Van Dale geen uitsluitsel geeft.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit is de handleiding voor de manier van meten van diverse in het plan bepaalde maten.

5.3 Bestemmingsregels

Hierna wordt - voor zover nog nodig - een toelichting op de bestemmingsregels gegeven:

Artikel 3 Gemengd

Aan het gehele perceel is de bestemming "Gemengd" toegekend. Voor deze gemengde bestemming is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan Baarn-Centrum. De bestemming "Gemengd" is samengesteld door goed te kijken naar de 7 gemengde bestemmingen in het vigerende bestemmingsplan en vervolgens toegewerkt naar 1 bestemming "Gemengd".

Daarbij is bepaald, dat de begane grond benut mag worden voor dienstverlenende bedrijven en/of kantoren, terwijl de verdiepingen erboven voor woondoeleinden benut mogen worden. In navolging van het vigerende bestemmingsplan "Baarn-Centrum" wordt ook in het onderhavige bestemmingsplan de mogelijkheid geboden om de begane grond uitsluitend voor woondoeleinden te gebruiken.

De maximale goothoogte is bepaald op 7 meter en de maximale bouwhoogte op 12 meter. Deze hoogten komen nagenoeg overeen met de toelaatbare hoogten voor de nieuwe ontwikkeling op het naastgelegen perceel. Op deze manier kan een goede afstemming plaatsvinden tussen de bouwplannen. Ter plaatse mogen maximaal 6 appartementen geouwd worden.

5.4 Algemene regels

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een perceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 5 Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels wordt nader ingegaan op de bepalingen ten aanzien van goot- en bouwhoogten. daarbij wordt ook aangegeven dat de ten hoogste toelaatbare bouwhoogten mogen worden overschreden door ondergeschikte bouwdelen.

Artikel 6 Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels wordt geregeld dat seksinrichtingen zijn uitgesloten, dat vrijstaande bijgebouwen niet voor zelfstandige bewoning mogen worden gebruikt en dat een kapverdieping niet mag worden gebruikt voor zelfstandige bewoning. Dat laatste geldt alleen als de kap zich boven de tweede bouwlaag bevindt, omdat dan vooral het ruimtelijke beeld in het geding is en omdat zich dan problemen met privacy en inkijk kunnen voordoen.

Artikel 7 Overige regels

In dit artikel wordt geregeld dat een bouwplan moet voorzien in voldoende ruimte voor laden en lossen.

Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien op een andere wijze voorzien kan worden in voldoende ruimte voor laden en lossen. Ten slotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken voor zover het voldoen aan de regels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

In deze regels is als eerste de op grond van vaste jurisprudentie vereiste algemene afwijking in de vorm van de zogenaamde 'toverformule' opgenomen. Bij een omgevingsvergunning moet van het gebruiksverbod worden afgeweken, indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Daarnaast wordt in deze regels de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde in het bestemmingsplan geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn.

Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen.

5.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Bro is voorgeschreven.

Tevens is een hardheidsclausule opgenomen in de vorm van persoonsgebonden overgangsrecht op de wijze zoals door de regering bij de totstandkoming van het Bro werd aanbevolen.

Artikel 10 Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen. Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van het plan, de aanhalingstitel van de regels van het plan als de vaststellingsregel van het plan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Indien sprake is van een of meerdere aangewezen bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, (hierna “een aangewezen bouwplan”), in combinatie met een bestemmingsplan, wijzigingsplan, projectuitvoeringsbesluit of omgevingsvergunning is de afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Grondexploitatiewet) van toepassing. Dit houdt in dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte dan wel, of in combinatie met, een anterieure overeenkomst de kosten in de grondexploitatie anderszins verzekerd zijn en, indien noodzakelijk, er afspraken zijn gemaakt over een tijdvak, fasering en locatie-eisen.

Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten, waardoor er geen exploitatieplan vastgesteld hoeft te worden en de economische uitvoerbaarheid van het project verzekerd is.

6.2 Communicatie

6.2.1 Overleg met de buurt/ welstand

Er is op 9 januari 2018 een inloopbijeenkomst georganiseerd voor direct omwonenden en direct betrokkenen. Tijdens deze bijeenkomst bleek, dat de situering van de balcons/ buitenruimten bij de appartementen een belangrijk item was in verband met privacy. Naar aanleiding hiervan is het bouwplan toen aangepast en zijn onder andere de balcons van de zijkant van het pand "verhuisd" naar de achterzijde.

In de loop van 2018 is uitvoerig van gedachten gewisseld met de welstand over het bouwplan. Aanleiding hiervoor waren de nieuwe plannen voor de naastliggende locatie (perceel Eemnesserweg 55a - 59). De welstand was van mening, dat het bouwplan voor het perceel Eemnesserweg 55 afgestemd diende te worden op de nieuwe plannen van "de buren". Uiteindelijk is ingestemd met deze wens door het verlagen van het bouwvolume aan de Eemnesserweg. Om toch het gewenste aantal woningen te kunnen realiseren (en daarmee het plan ook economisch haalbaar te krijgen) is het bouwvolume langs de toegangsweg naar het parkeerterrein wat vergroot. Bijkomend voordeel is, dat deze toegangsweg nu over een grotere lengte door bebouwing begeleid wordt, waardoor het zicht op de blinde buitenmuur van de Aldi beperkt kan blijven.

Dit aangepaste plan is gepresenteerd tijdens een informatiebijeenkomst op 30 januari 2019. De ongeveer 20 aanwezigen konden zich verenigen met het nieuwe plan. Vooral de verlaging van de bebouwing en het beperken van het zicht op de buitenmuur van de Aldi kon op veel bijval rekenen. Gesteld kan dan ook worden, dat de omwonenden tevreden waren over de aanpassingen van het bouwplan.

(Zie voor het uiteindelijke plan ook 2.2 Voorgestelde ontwikkeling).

6.2.2 Uitkomsten vooroverleg

De nieuwe ontwikkeling is binnen de zogenaamde rode contour geprojecteerd. Een dergelijk plan wordt in het kader van het (voor)overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening niet toegezonden aan de provincie.

Het overleg met het Waterschap heeft al plaatsgevonden in het kader van de digitale watertoets en behoeft niet herhaald te worden.

6.2.3 Van ontwerpbestemmingsplan naar vaststelling

Het ontwerpbestemmingsplan Eemnesserweg 55 heeft vanaf 5 april 2019 tot en met 16 mei 2019 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode konden er zienswijzen worden ingebracht tegen het ontwerpbestemmingsplan. Van deze gelegenheid is door niemand gebruik gemaakt. Daarom kan het bestemmingsplan ongewijzigd worden vastgesteld.