De Nieuwe Stad

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

het bestemmingsplan 'De Nieuwe Stad' met indentificatienummer NL.IMRO.0307.BP00171-0202 van de gemeente Amersfoort;

1.2 bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 aanduidingsvlak

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.4 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.5 achtergevel

(oorspronkelijke) gevel aan de achterzijde van een gebouw;

1.6 ander bouwwerk

een bouwwerk, geen gebouw en geen bijbehorende bouwwerk zijnde;

1.7 antenne-installatie

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

1.8 bebouwing

één of meer bouwwerken;

1.9 bebouwingspercentage

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het bebouwingsoppervlak geeft;

1.10 bedrijfsgebouw:

een niet voor bewoning bestemd gebouw, dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten;

1.11 beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis:

het verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, of het uitoefenen van een kleinschalig bedrijf aan huis die:

• a. in de van de regels deel uitmakende bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemening zijn aangeduid als categorie A, dan wel daarmee gelijk kunnen worden gesteld voor wat betreft de gevolgen voor de omgeving;
• b. geen horeca, seksinrichtingen en detailhandel zijn, behoudens detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit van de ter plaatse uitgeoefende bedrijfsactiviteit en behoudens internetwinkels;
• c. in aard en omvang van de bedrijfsuitoefening met de woonfunctie verenigbaar zijn;

1.12 bestaand bouwwerk:

een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, danwel omgevingsvergunning;

1.13 bestaand gebruik:

gebruik van grond en bouwwerken dat aanwezig is op het moment van inwerkingtreding van het plan;

1.14 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.15 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.16 Bevi-inrichtingen:

Bedrijven zoals bedoeld in artikel 2, lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

1.17 bevoegd gezag

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

1.18 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.19 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.20 bouwlaag:

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitzondering van kelder en ruimten in de kap;

1.21 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.22 bouwperceelgrens:

de grens van een bouwperceel;

1.23 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.24 bouwwerk:

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.25 bijbehorend bouwwerk

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op het perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

1.26 culturele voorzieningen:

kleinschalige musea, (muziek)theaters, filmtheaters, bibliotheek, dansscholen, ateliers, expositieruimten en naar de aard en omvang daarmee gelijk te stellen voorzieningen, met inbegrip van bijbehorende ondergeschikte horeca;

1.27 cultuurhistorische waarde:

de waarde, gevormd door de duidelijke herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van bebouwing, nederzetting en/of landschap, in de structuur, de ruimte en de ruimtevormende elementen daarvan;

1.28 dienstverlening:

het beroepsmatig verlenen van diensten, met uitzondering van prostitutie, waarbij een onderscheid kan worden gemaakt in:

• a. administratieve, financiële en zakelijke dienstverlening en dergelijke;
• b. het verrichten van administratieve en daarmede gelijk te stellen werkzaamheden, al dan niet met daaraan ondergeschikte baliewerkzaamheden;

1.29 dienstverlening publieksgericht:

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus en dergelijke;

1.30 erf:

al dan niet bebouwde perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

1.31 evenementen:

grootschalige, periodieke en/of meerdaagse manifestaties, zoals sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, shows, tentoonstellingen en thematische markten;

1.32 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.33 geluidsbelasting vanwege wegverkeer

de geluidsbelasting in Lden (zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en bepaald conform de Wet geluidhinder) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke wegverkeer op een bepaald weggedeelte of een combinatie van weggedeelten;

1.34 geluidsgevoelig gebouw

gebouw dat dient ter bewoning of een ander geluidsgevoelig gebruik als bedoeld in de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit geluidhinder;

1.35 geluidsgevoelig object

geluidsgevoelig gebouw, geluidsgevoelige ruimte, of geluidsgevoelig terrein als bedoeld in de Wet geluidhinder;

1.36 geluidsgevoelige ruimte

geluidsgevoelige ruimte als bedoeld in de Wet geluidhinder;

1.37 geluidsreducerende maatregelen

fysieke en niet-fysieke maatregelen gericht op het reduceren van de geluidsbelasting vanwege industrie-, bedrijfs- of wegverkeerslawaai op geluidsgevoelige objecten, of maatregelen die daar niet specifiek op gericht zijn doch wel tevens een geluidsreducerende uitwerking hebben, zoals bijvoorbeeld verkeersmaatregelen, het aanbrengen van geluidsarm asfalt, geluidswallen of -schermen of de aanleg van nieuwe wegen elders die tot gevolg hebben dat de verkeers- en de geluidsbelasting afneemt;

1.38 geluidzoneringsplichtige inrichting:

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging een geluidzone moet worden vastgesteld;

1.39 hoofdgebouw:

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

1.40 horeca van categorie 1

horecabedrijven waarbij de nadruk ligt op eten en minder op het serveren van alcoholische dranken ( zoals restaurant, eetcafé, lunchroom en dergelijke);

1.41 horeca van categorie 2

horecabedrijven waarbij het gebruik van etenswaren ondergeschikt is aan het gebruik van (alcoholische) dranken (zoals een café, discotheek);

1.42 horeca van categorie 3

aan de hoofdfunctie ondergeschikte horeca (bijvoorbeeld een sportkantine of buurthuis) waarbij de exploitatie niet meer dan 30% van de vloeroppervlakte van de hoofdfunctie bedraagt;

1.43 huishouden:

een vorm van wonen, zowel in de traditionele vorm van gezin als in de minder traditionele vorm, mits sprake is van nagenoeg zelfstandige bewoning met een zekere mate van onderlinge verbondenheid tussen de bewoners en continuïteit in de samenstelling;

1.44 kap

constructie ter afdekking van een gebouw waarop de dakbedekking rust, niet zijnde een muur, met tenminste 1 hellend of gebogen vlak;

1.45 kelder:

een gedeelte van een gebouw dat aan de bovenzijde wordt afgedekt door de begane grondvloer van datzelfde gebouw, danwel van een bijbehorend bouwwerk of door het afgewerkte maaiveld, en dat geheel is gelegen onder het afgewerkte maaiveld.

1.46 kunstwerk:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, ten behoeve van wegen en waterlopen, zoals een brug, duiker of viaduct, alsmede beeldende kunst;

1.47 mantelzorg:

het bieden van hulp die aanvullend, niet beroepshalve, aan bejaarden, zieken en andere hulpbehoevenden verleend wordt in of bij een woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en met een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.48 medische voorzieningen:

voorzieningen ten behoeve van de gezondheidszorg, zoals bijvoorbeeld huisartsen, tandartsen, psychologen, fysiotherapeuten;

1.49 nevenactiviteit:

een activiteit die maximaal 40% van de oppervlakte van het hoofdgebouw beslaat;

1.50 nutsvoorzieningen:

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie;

1.51 omgevingsvergunning

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

1.52 ondergeschikte bouwdelen aan de gevel:

bouwkundige elementen aan de gevels van een hoofdgebouw, die geen deel uitmaken van het volume en de massa van het hoofdgebouw en daaraan in omvang ondergeschikt zijn, zoals plinten, pilasters, kozijnen, hemelwaterafvoeren, ventilatiekanalen, rookkanalen, afvoerpijpen, overstekende daken, afdaken, lijstwerk, luifels, antennes en antenne-installaties en andere daarmee gelijk te stellen bouwdelen;

1.53 ondergeschikte bouwdelen op het dakvlak of op de kap:

bouwkundige elementen op het dakvlak of de kap van een hoofdgebouw, die geen deel uitmaken van het volume en de massa van het hoofdgebouw en daaraan in omvang en positionering ondergeschikt zijn, zoals ventilatiekanalen, rookkanalen, liftkokers, lichtkoepels en -kappen, antennes en antenne-installaties, luchtbehandelingskasten,gevelonderhoudsinstallaties, afvoerpijpen, schoorstenen, zonnepanelen en -collectoren andere daarmee gelijk te stellen bouwdelen;

1.54 ondergronds bouwwerk

een (gedeelte) van een bouwwerk dat geheel is gelegen onder maaiveld;

1.55 overig bouwwerk

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.56 overkapping

een overdekte bebouwde voorziening, die maximaal 2 eigen wanden heeft en waarvan de begrenzing wordt gevormd door gebouwen en/of ondersteuningen van het dak;

1.57 pand

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1.58 parkeereis:

het aantal parkeerplaatsen dat op basis van de in Amersfoort geldende parkeernormen nodig is voor een ruimtelijke ontwikkeling;

1.59 peil:

• a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
• b. voor de overige gebouwen: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
• c. voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat direct aan de weg grenst: de kruin van de weg;
• d. voor de overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein bij voltooiing van de bouw;
• e. de (maaiveld)hoogte van een voor een erf of erven als zodanig aangegeven punt;
• f. indien in of op het water wordt gebouwd: de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabijgelegen punt waar het water grenst aan het vaste land;

1.60 plint:

de bouwwlaag op maaiveldniveau die meestal hoger is dan andere bouwlagen en meer levendig is. De plint is vaak visueel anders uitgevoerd en kan uit meerdere etages bestaan;

1.61 publieksgerichte beroeps- en bedrijfsactiviteiten aan huis:

beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten aan huis bestaande uit hoofdzakelijk baliewerkzaamheden of andere diensten die publiek aantrekken, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus, kinderopvang, ateliers en dergelijke; in tegenstelling tot niet-publieksgerichte beroep- en bedrijfsactiviteit aan huis;

1.62 shortstay:

het structureel aanbieden van een zelfstandige woning voor tijdelijke bewoning aan één huishouden voor een aaneensluitende periode van tenminste één week en maximaal zes maanden;

1.63 slopen:

geheel of gedeeltelijk afbreken;

1.64 sociale huurwoning:

huurwoning, waarbij de aanvangshuurprijs ligt onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarvan de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname verzekerd is;

1.65 souterrain:

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 meter boven het (straat)peil is gelegen;

1.66 speeltoestel

ander bouwwerk ten behoeve van het spelen, zoals wipkippen en schommels;

1.67 verbeelding:

de geometrisch bepaalde planobjecten (voorheen plankaart genoemd);

1.68 voorgevel:

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan kennelijk als zodanig aangemerkt diende te worden;

1.69 voorgevelrooilijn:

denkbeeldige dan wel op de plankaart aangegeven grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd, die loopt tot aan de perceelsgrenzen;

1.70 werkplaats

een plaats waar een specifiek ambacht of vak wordt uitgeoefend, waarbij veelal gebruik wordt gemaakt van gereedschap en/of machines;

1.71 woning:

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij de toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten:

2.1 afstand tot de perceelgrens:

de kortste afstand van enig punt van een bouwwerk tot een bepaalde grens van het erf;

2.2 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.3 de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.4 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.5 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.6 de lengte, breedte en de diepte van een bouwwerk:

tussen de lijnen, getrokken door de buitenzijde van de gevelvlakken en/of het hart van de scheidsmuren;

2.7 oppervlakte van bijbehorende bouwwerken:

bij de berekening van de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken worden niet meegerekend (gedeelten van) bijbehorende bouwwerken gelegen binnen het bouwvlak, met dien verstande dat erkers, etc. voor de voorgevel niet meetellen bij de berekening van de oppervlakte;

2.8 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
 

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Gemengd - 1

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

In de plint:

• a. medische voorzieningen;
• b. kantoren;
• c. woon-zorginstellingen;
• d. bedrijven;
• e. culturele voorzieningen in de vorm van een bioscoop, bibliotheek, museum;
• f. levensbeschouwelijke en religieuze voorzieningen;
• g. horeca van categorie 1, waarbij geldt dat:
  • 1. er maximaal 8 horecabedrijven binnen het plangebied van De Nieuwe Stad zijn toegestaan (het poppodium valt hier niet onder);
  • 2. deze 8 horecabedrijven gezamenlijk een maximaal BVO mogen hebben van 4000 m2;
• h. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 2' is, in afwijking van het bepaalde onder g., ook horeca van categorie 2 toegestaan. Deze horeca is onderdeel van het maximum aantal van 8 horecabedrijven;
• i. een stadsstrand;
• j. terrassen zijn toegestaan mits:
  • 1. hiervoor een vergunning is verleend op basis van de Verordening fysieke leefomgeving Amersfoort;
  • 2. het terras grenst aan en behoort bij een horecabedrijf waarvoor vergunning is verleend;
  • 3. het terras voldoet aan de voorwaarden uit het terrassenbeleid zoals dit geldt op het moment van indienen van de aanvraag omgevingsvergunning;
  • 4. op het terras geen muziek ten gehore wordt gebracht;
  • 5. in uitzondering op punt 4, mag maximaal 3 keer per jaar een festiviteit (een bruiloft of soortgelijke festiviteit) plaatsvinden waarvoor een vergunning op basis van de APV (waarbij geluidnormen niet van toepassing zijn) noodzakelijk is;
• k. onderwijs en opvang voorzieningen;
• l. een jongerencentrum;
• m. een wijkcentrum;
• n. horeca van categorie 3 als ondergeschikte nevenactiviteit bij de mogelijke functies in de plint;
• o. recreatie, wellness en maatschappelijke sportvoorzieningen;
• p. ondergeschikte detailhandel als nevenactiviteit bij de mogelijke functies in de plint;
• q. opslag en overslag voorzieningen (niet zijnde grootschalige logistieke voorzieningen);
• r. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' (w) tevens woningen in de plint;
• s. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' (dh) tevens detailhandel, met uitzondering van detailhandel in volumineuze goederen, bouwmarkten en grootschalige detailhandel in meubelen en woninginrichting;
• t. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - shortstay' (sh-ss) zijn shortstay verblijven toegestaan, waarbij geldt dat:
  • 1. binnen de kamers 1 en 5 maximaal de oppervlakte van 1 bouwlaag van beide gebouwen samen mag worden gebruikt voor shortstay verblijven. Deze verblijven mogen worden geclusterd of verspreid over kamer 1 en 5 maar mogen niet op de begane grond worden gesitueerd (een overzicht van de kamers is te vinden in bijlage 21 Kamers in De Nieuwe Stad);
  • 2. binnen kamer 4 mag maximaal de oppervlakte van 1 bouwlaag ter plaatse van de aanduiding (sh-ss) worden gebruikt voor shortstay verblijven (een overzicht van de kamers is te vinden in bijlage 21 Kamers in De Nieuwe Stad);
• u. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' (cw): de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden;
• v. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, nutsvoorzieningen, wegen en paden, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en erven;
  

Op de verdiepingen:

• w. wonen, waarbij geldt dat:
  • 1. van de woningen in het plangebied minimaal 35% bestemd is voor sociale huurwoningen;
  • 2. van de woningen in het plangebied minimaal 20% bestemd is voor woningen uit het midden segment.

3.2 Vergunningverlening

Een aanvraag omgevingsvergunning op basis van dit artikel wordt tevens getoetst aan artikel 9 Duurzaamheid en circulariteit.

3.3 Voorwaardelijke verplichting ten aanzien van geluid nieuwe functies

Vanwege het levendige gebied, de vele mogelijke functies en de 18 uurs dynamiek van De Nieuwe Stad met daarbij ook veel woningen, dient:

• a. bij de aanvraag omgevingsvergunning voor functies in de plint met een akoestisch onderzoek te worden aangetoond dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wanneer:
  • 1. het bekend of aannemelijk is dat in enig vertrek van het bedrijf het equivalente geluidsniveau veroorzaakt door muziek meer bedraagt dan:
    • 70 dB(A), als dit vertrek in- of aanpandig is gelegen met geluidsgevoelige gebouwen, of;
    • 80 dB(A), als dit vertrek niet in- of aanpandig is gelegen met geluidsgevoelige gebouwen;
  • 2. in de buitenlucht muziek ten gehore zal worden gebracht;
  • 3. sprake is van onderwijs en opvang activiteiten in de buitenlucht;
• b. bij het onder 3.3, lid a genoemde akoestisch onderzoek moet uitgegaan worden van de feitelijk aanwezige functies;
• c. het bevoegd gezag kan besluiten dat het overleggen van het onder 3.3, lid a genoemde akoestisch onderzoek niet is vereist, indien aannemelijk is dat aan de (voor)waarden genoemd in het Omgevingsplan Amersfoort (tot 1 januari 2024 de voorwaarden uit het Activiteitenbesluit), zoals dit geldt op het moment van indienen van de aanvraag omgevingsvergunning, kan worden voldaan.

3.4 Voorwaardelijke verplichting ten aanzien van geluid van de houtgestookte installatie

Woningen binnen de bestemming Gemengd-1 mogen worden gebouwd maar mogen pas in gebruik worden genomen als met een akoestisch onderzoek is aangetoond dat het geluid van de houtgestookte installatie in kamer 8 niet leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat (de locatie van kamer 8 is te vinden in bijlage 21 Kamers in De Nieuwe Stad).

3.5 Voorwaardelijke verplichting ten aanzien van geur

De in artikel 3.1 genoemde functies in de plint zijn uitsluitend toegestaan wanneer bij de betreffende vergunningaanvraag (omgevingsvergunning, horeca exploitatievergunning of andere benodigde vergunning), voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. wanneer bij de betreffende functie sprake is van het vervaardigen of bewerken van voedingsmiddelen voor niet eigen gebruik, dient door middel van een beschrijving aangegeven te worden dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en hoe voldaan wordt aan de geur regels in het Omgevingsplan Amersfoort zoals dit geldt op het moment van indienen van de aanvraag omgevingsvergunning;
• b. bij de onder 3.5, lid a genoemde beschrijving ten aanzien van geur, moet uitgegaan worden van de feitelijk aanwezige functies;
• c. het bevoegd gezag kan besluiten dat het overleggen van de onder 3.5, lid a genoemde beschrijving ten aanzien van geur niet is vereist, indien aannemelijk is dat aan de (voor)waarden genoemd in het Omgevingsplan Amersfoort (tot 1 januari 2024 de voorwaarden uit het Activiteitenbesluit), zoals dit geldt op het moment van indienen van de aanvraag omgevingsvergunning, kan worden voldaan.

3.6 Voorwaardelijke verplichting ten aanzien van stikstofdepositie

Gewaarborgd moet worden dat de aanlegfase van De Nieuwe Stad niet leidt tot een toename van stikstofdepositie in stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Dit is mogelijk door:

• a. bij werkzaamheden in het gebied, de bouw van de gebouwen en de inrichting van het openbaar toegankelijk gebied, uitsluitend gebruik te maken van elektrisch materieel;
• b. wanneer het niet mogelijk is uitsluitend elektrisch materieel in te zetten, moet bij de aanvraag omgevingsvergunning worden aangetoond dat er geen sprake is van een toename van stikstofdepositie in stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Dit zal tevens als voorwaarde worden opgenomen in omgevingsvergunningen die worden verleend tijdens de aanlegfase van het gebied.

3.7 Voorwaardelijke verplichting ten aanzien van bezonning

Een aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van kamer 1 en kamer 5 wordt slechts verleend als is gewaarborgd dat het stadsstrand (de ruimte voor het bouwvlak op de kavel in kamer 4) van 27 april tot 1 september, tussen 12.00 en 19.00 uur maximaal 10% extra schaduw krijgt, naast de schaduw die veroorzaakt wordt door de eigen bouwmogelijkheden van kamer 4 (de locatie van de kamers is te vinden in bijlage 21 Kamers in De Nieuwe Stad).

3.8 Bouwregels

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

3.8.1 Gebouwen - algemeen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:

• a. gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
• b. het aantal bouwlagen of de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse op de verbeelding is aangegeven;
• c. wanneer een gevel op de grens van het bouwvlak wordt gebouwd, moet 75% van het deel boven de plint minimaal 2 meter terugliggen. Deze regels geldt niet voor de gevels van kamer 3 aan de zijde van de Oliemolenhof en Kleine Koppel, de opbouw op kamer 2 en voor de oostgevel van kamer 8 (de locatie van de kamers is te vinden in bijlage 21 Kamers in De Nieuwe Stad);
• d. ter plaatse van de aanduiding 'kap' [kap] moeten de gebouwen afgedekt worden met een kap;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' [ond] moet de ruimte op de begane grond vrij blijven van bebouwing waarbij geldt dat:
  • 1. bij kamer 4 de vrije hoogte 5 meter moet zijn en de breedte minimaal 7 meter;
  • 2. de onderdoorgang tussen kamer 8 en 9 is optioneel;
  • 3. de vrije hoogte bij de overige onderdoorgangen moet minimaal 4,2 meter zijn als deze boven een rijbaan ligt en minimaal 2,2 meter als deze boven een voetpad ligt;
• f. ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - lift/trappenhuis is een lift/trappenhuis toegestaan.

3.8.2 Ondergrondse bouwwerken

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels:

• a. ondergrondse bouwwerken die zijn gelegen geheel onder maaiveld zijn toegestaan binnen het bouwvlak;
• b. de gevels van ondergrondse bouwwerken mogen niet zichtbaar zijn, met uitzondering van een koekoek en de in/uitrit van ondergrondse bouwwerken;
• c. een in/uitrit van een ondergronds bouwwerk is zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan;
• d. het realiseren van ondergrondse bouwwerken mag geen nadelige invloed hebben op de bodem- en waterhuishouding en op eventueel aanwezige archeologische waarden.

3.8.3 Andere bouwwerken

Voor andere bouwwerken gelden de volgende regels:

• a. verlichtingsmasten mogen niet hoger zijn dan de plinten van de direct omliggende bebouwing;
• b. beeldende kunstwerken mogen niet hoger zijn dan 10 meter;
• c. ondersteunende uitgiftepunten ten behoeve van horeca bij kamer 2 en 4 met een maximale hoogte van 3 meter en een maximale oppervlakte van 16 m2  (zie voor een overzicht van de kamers in De Nieuwe Stad bijlage 21 van de toelichting);
• d. parasols en palen ten behoeve van het bevestigen van schaduwdoeken mogen niet hoger zijn dan 3 meter;
• e. overige andere bouwwerken mogen niet hoger zijn dan 3 meter.

3.9 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot de plaats en afmetingen van gebouwen en andere bouwwerken, voor zover nodig ter voorkoming van:

• a. onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige en cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied;
• b. onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

3.10 Specifieke gebruiksregels

3.10.1 Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten

Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis zijn toegestaan, met inachtneming van de volgende regels:

• a. het beroep of bedrijf door de bewoner van de woning wordt uitgeoefend welke bewoner maximaal 2 medewerkers mag hebben;
• b. het gebruik van de woning en de bijbehorende bouwwerken voor beroep of bedrijf niet mag leiden tot een (onevenredige) afbreuk of aantasting van:
  • 1. het woonkarakter van de woning;
  • 2. de ruimtelijke uitwerking of uitstraling van de (primaire) woonfunctie;
  • 3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing;
  • 4. het woongenot en de woonsituatie van de aangrenzende gronden en bebouwing;
  • 5. het woonkarakter en woonmilieu van de straat, buurt of wijk.
• c. er geen sprake is van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis;
• d. maximaal 35% van de bebouwde oppervlakte van de woning en de bijbehorende bouwwerken mag worden benut voor het beroep of bedrijf, met een maximum van 75 m²;
• e. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige invloed heeft op de parkeerbehoefte in de openbare ruimte;
• f. er geen beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in de openbare ruimte rond de woning mogen plaatsvinden, met uitzondering van in- en uitladen;
• g. het geen milieuvergunningsplichtige of meldingsplichtige bedrijven in het kader van de Wet milieubeheer betreft, zoals deze luidt op het tijdstip van het verkrijgen van rechtskracht van dit plan, met dien verstande dat in ieder geval zijn toegestaan de activiteiten in de van deze regels deel uitmakende bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten tbv Regeling beroep en bedrijf aan huis dan wel daarmee gelijk kunnen worden gesteld voor wat betreft hun ruimtelijke uitwerking voor de omgeving;
• h. geen buitenopslag plaatsvindt
• i. reclame-uitingen maximaal 0,15 m² zijn en plat tegen de gevel worden gemonteerd of vrijstaand op een maximale hoogte van 1 meter op eigen terrein.

3.11 Afwijken van de gebruiksregels

3.11.1 Wonen in de plint

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.1 ten behoeve van wonen in de plint, met dien verstande dat:

• a. voldaan wordt aan de in Amersfoort geldende parkeernormen, waarbij de parkeereis binnen het plangebied De Nieuwe Stad wordt opgelost;
• b. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de stedenbouwkundige en cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied;
• c. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken.
  

3.11.2 Publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.10.1 onder c ten behoeve van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis, met dien verstande dat:

• a. voldaan wordt aan de in Amersfoort geldende parkeernormen, waarbij de parkeereis op eigen terrein wordt opgelost;
• b. voor het overige wordt voldaan aan de onder lid 3.10.1 genoemde voorwaarden.
  

3.11.3 Kamerverhuur

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.1 Bestemmingsomschrijving ten aanzien van wonen, voor het gebruiken van een woning voor kamergewijze verhuur, waarbij omgevingsvergunningen ook worden getoetst aan de 'beleidsregels kamerverhuur gemeente Amersfoort' zoals die geldt ten tijde van de ontvangst van de aanvraag.

3.12 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

• a. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' (cw) is het verboden om zonder omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen. Dit verbod heeft geen betrekking op werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud dan wel werken en werkzaamheden waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
• b. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning, als bedoeld in lid 3.12 onder a, indien het belang van cultuurhistorie hierdoor niet nadelig wordt beïnvloed;
• c. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld in lid 3.12 onder a vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de gemeentelijke Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit.

3.13 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

3.13.1 Omgevingsvergunning voor cultuurhistorische waarden

Behoudens het bepaalde in sublid 3.13.3, is het ter waarborging van cultuurhistorische waarden ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' (cw), verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:

• a. het geheel of gedeeltelijk wijzigen van gevels;
• b. het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de dakconstructie.
  

3.13.2 Verlening omgevingsvergunning

• a. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning als bedoeld onder 3.13.1 onder a en b, indien geen aantasting plaatsvindt van de cultuurhistorische waarden;
• b. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld onder 3.13.1, vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de gemeentelijke Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit.
  

3.13.3 Uitzonderingen omgevingsvergunningplicht

Het in sublid 3.13.1 vervatte verbod geldt niet voor het uitvoeren van de volgende andere werken en werkzaamheden:

• a. werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud;
• b. werken en werkzaamheden, waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
• c. werken en werkzaamheden aan percelen/panden die reeds op basis van de Monumentenwet 1988 zijn beschermd.
  

3.13.4 Toelaatbaarheid werken en werkzaamheden

Werken en werkzaamheden als bedoeld in de voorgaande leden, zijn niet toelaatbaar, indien door die werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, één of meer waarden of functies van de in voorgaande leden bedoelde gronden, welke het plan beoogt te beschermen, onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden of functies onevenredig worden of kunnen worden verkleind.

Artikel 4 Gemengd - 2

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

In de plint:

• a. medische voorzieningen;
• b. kantoren;
• c. woon-zorginstellingen;
• d. bedrijven;
• e. culturele voorzieningen in de vorm van een bioscoop, bibliotheek, museum;
• f. levensbeschouwelijke en religieuze voorzieningen;
• g. horeca van categorie 1, waarbij geldt dat:
  • 1. er maximaal 8 horecabedrijven binnen het plangebied van De Nieuwe Stad zijn toegestaan;
  • 2. deze 8 horecabedrijven gezamenlijk een maximaal BVO mogen hebben van 4000 m2;
• h. terrassen zijn toegestaan mits:
  • 1. hiervoor een vergunning is verleend op basis van de Verordening fysieke leefomgeving Amersfoort;
  • 2. het terras grenst aan en behoort bij een horecabedrijf waarvoor vergunning is verleend;
  • 3. het terras voldoet aan de voorwaarden uit het terrassenbeleid zoals dit geldt op het moment van indienen van de aanvraag omgevingsvergunning;
  • 4. op het terras geen muziek ten gehore wordt gebracht;
  • 5. in uitzondering op punt 4, mag maximaal 3 keer per jaar een festiviteit (een bruiloft of soortgelijke festiviteit) plaatsvinden waarvoor een vergunning op basis van de APV (waarbij geluidnormen niet van toepassing zijn) noodzakelijk is;
• i. onderwijs en opvang voorzieningen;
• j. een jongerencentrum;
• k. een wijkcentrum;
• l. horeca van categorie 3 als ondergeschikte nevenactiviteit bij de mogelijke functies in de plint;
• m. recreatie, wellness en maatschappelijke sportvoorzieningen;
• n. ondergeschikte detailhandel als nevenactiviteit bij de mogelijke functies in de plint;
• o. opslag en overslag voorzieningen (niet zijnde grootschalige logistieke voorzieningen);
• p. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' (dh) tevens detailhandel, met uitzondering van detailhandel in volumineuze goederen, bouwmarkten en grootschalige detailhandel in meubelen en woninginrichting;
• q. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning- poppodium' (sco-pp) tevens een poppodium, waarbij geldt dat dit poppodium niet valt onder de horecabedrijven zoals genoemd onder lid g van dit artikel;
• r. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - ontwerpbureau met werkplaats' (sb-ow) tevens een ontwerpbureau met een werkplaats;
• s. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' (pg) tevens een parkeergarage/parkeerhuis;
• t. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - houtgestookte installatie' (sb-hi) tevens een houtgestookte installatie;
• u. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' (cw): de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden;
• v. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, nutsvoorzieningen, wegen en paden, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en erven.
  

4.2 Vergunningverlening

Een aanvraag omgevingsvergunning op basis van dit artikel wordt tevens getoetst aan artikel 9 Duurzaamheid en circulariteit.

4.3 Voorwaardelijke verplichting ten aanzien van geluid

Vanwege het levendige gebied, de vele mogelijke functies en de 18 uurs dynamiek van De Nieuwe Stad met daarbij ook veel woningen, zijn de in artikel 4.1 genoemde functies uitsluitend toegestaan wanneer bij de aanvraag omgevingsvergunning voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. wanneer bij de betreffende functie sprake is van één of meer van de volgende situaties:
  • 1. als, mede op basis van de aard van het bedrijf, aannemelijk is dat in enig vertrek van het bedrijf het equivalente geluidsniveau veroorzaakt door muziek meer bedraagt dan:
    • 70 dB(A), als dit vertrek in- of aanpandig is gelegen met geluidsgevoelige gebouwen, of;
    • 80 dB(A), als dit vertrek niet in- of aanpandig is gelegen met geluidsgevoelige gebouwen, of;
    • in de buitenlucht muziek ten gehore zal worden gebracht;
  • 2. als er sprake is van onderwijs en opvang activiteiten in de buitenlucht;

dient door middel van een akoestisch onderzoek te worden aangetoond dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat wordt voldaan aan de geluidregels uit het Omgevingsplan Amersfoort zoals dit geldt op het moment van indienen van de aanvraag omgevingsvergunning;

• b. bij het onder 4.3, lid a genoemde akoestisch onderzoek moet uitgegaan worden van de feitelijk aanwezige functies;
• c. het bevoegd gezag kan besluiten dat het overleggen van het onder 4.3, lid a genoemde akoestisch onderzoek niet is vereist, indien aannemelijk is dat aan de (voor)waarden genoemd in het Omgevingsplan Amersfoort, zoals dit geldt op het moment van indienen van de aanvraag omgevingsvergunning, kan worden voldaan.

4.4 Voorwaardelijke verplichting ten aanzien van geur

De in artikel 4.1 genoemde functies in de plint zijn uitsluitend toegestaan wanneer bij de betreffende vergunningaanvraag (omgevingsvergunning, horeca exploitatievergunning of andere benodigde vergunning), voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. wanneer bij de betreffende functie sprake is van het vervaardigen of bewerken van voedingsmiddelen voor niet eigen gebruik, dient door middel van een beschrijving aangegeven te worden dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en hoe voldaan wordt aan de geur regels in het Omgevingsplan Amersfoort zoals dit geldt op het moment van indienen van de aanvraag omgevingsvergunning;
• b. bij de onder 4.4, lid a genoemde beschrijving ten aanzien van geur, moet uitgegaan worden van de bestemde functies en niet enkel van de feitelijk aanwezige functies;
• c. het bevoegd gezag kan besluiten dat het overleggen van het onder 4.4, lid a genoemde beschrijving ten aanzien van geur niet is vereist, indien aannemelijk is dat aan de (voor)waarden genoemd in het Omgevingsplan Amersfoort (tot 1 januari 2024 de voorwaarden uit het Activiteitenbesluit), zoals dit geldt op het moment van indienen van de aanvraag omgevingsvergunning, kan worden voldaan.

4.5 Voorwaardelijke verplichting ten aanzien van stikstofdepositie

Gewaarborgd moet worden dat de aanlegfase van De Nieuwe Stad niet leidt tot een toename van stikstofdepositie in stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Dit is mogelijk door:

• a. bij werkzaamheden in het gebied, de bouw van de gebouwen en de inrichting van het openbaar toegankelijk gebied, uitsluitend gebruik te maken van elektrisch materieel;
• b. wanneer het niet mogelijk is uitsluitend elektrisch materieel in te zetten, moet bij de aanvraag omgevingsvergunning worden aangetoond dat er geen sprake is van een toename van stikstofdepositie in stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Dit zal tevens als voorwaarde worden opgenomen in omgevingsvergunningen die worden verleend tijdens de aanlegfase van het gebied.

4.6 Voorwaardelijke verplichting parkeerhuis

Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het parkeerhuis in kamer 8 dient aangetoond te worden dat een goed woon- en leefklimaat wordt gewaarborgd voor de omliggende bebouwing, onder andere ten aanzien van geluid, geur, licht afkomstig van koplampen van auto's die gebruik maken van het parkeerhuis (een overzicht van de kamers is te vinden in bijlage 21 Kamers in De Nieuwe Stad).

4.7 Bouwregels

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

4.7.1 Gebouwen - algemeen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:

• a. gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
• b. het aantal bouwlagen of de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse op de verbeelding is aangegeven;
• c. voor de opbouw op kamer 12 is een maximale bouwhoogte opgenomen op de verbeelding van 16 meter. Dit betekent dat boven de nok van de bestaande bebouwing maximaal 7 meter mag worden toegevoegd;
• d. wanneer een gevel op de grens van het bouwvlak wordt gebouwd, moet 75% van het deel boven de plint minimaal 2 meter terugliggen;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'kap' [kap] moeten de gebouwen afgedekt worden met een kap;
• f. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' [ond] moet de ruimte op de begane grond vrij blijven van bebouwing waarbij geldt dat:
  • 1. de vrije hoogte tussen kamer 8 en 9 zeven meter moet zijn;
  • 2. de vrije hoogte bij de overige onderdoorgangen moet 4,2 meter zijn als deze boven een rijbaan ligt en 2,2 meter als deze boven een voetpad ligt.

4.7.2 Ondergrondse bouwwerken

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels:

• a. ondergrondse bouwwerken die zijn gelegen geheel onder maaiveld zijn overal toegestaan waar gebouwen zijn toegestaan;
• b. de gevels van ondergrondse bouwwerken mogen niet zichtbaar zijn, met uitzondering van een koekoek en de in/uitrit van ondergrondse bouwwerken;
• c. een in/uitrit van een ondergronds bouwwerk is zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan;
• d. het realiseren van ondergrondse bouwwerken mag geen nadelige invloed hebben op de bodem- en waterhuishouding en op eventueel aanwezige archeologische waarden.

4.7.3 Andere bouwwerken

Voor andere bouwwerken gelden de volgende regels:

• a. verlichtingsmasten mogen niet hoger zijn dan de plinten van de direct omliggende bebouwing;
• b. beeldende kunstwerken mogen niet hoger zijn dan 10 meter;
• c. ondersteunende uitgiftepunten ten behoeve van horeca bij kamer 2 en 4 met een maximale hoogte van 3 meter en een maximale oppervlakte van 16 m2  (zie voor een overzicht van de kamers in De Nieuwe Stad bijlage 21 van de toelichting);
• d. overige andere bouwwerken mogen niet hoger zijn dan 3 meter.

4.8 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot de plaats en afmetingen van gebouwen, voor zover nodig ter voorkoming van:

• a. onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige en cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied;
• b. onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

4.9 Specifieke gebruiksregels

4.9.1 Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten

Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis zijn toegestaan, met inachtneming van de volgende regels:

• a. het beroep of bedrijf door de bewoner van de woning wordt uitgeoefend welke bewoner maximaal 2 medewerkers mag hebben;
• b. het gebruik van de woning en de bijbehorende bouwwerken voor beroep of bedrijf niet mag leiden tot een (onevenredige) afbreuk of aantasting van:
  • 1. het woonkarakter van de woning;
  • 2. de ruimtelijke uitwerking of uitstraling van de (primaire) woonfunctie;
  • 3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing;
  • 4. het woongenot en de woonsituatie van de aangrenzende gronden en bebouwing;
  • 5. het woonkarakter en woonmilieu van de straat, buurt of wijk.
• c. er geen sprake is van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis;
• d. maximaal 35% van de bebouwde oppervlakte van de woning en de bijbehorende bouwwerken mag worden benut voor het beroep of bedrijf, met een maximum van 75 m²;
• e. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige invloed heeft op de parkeerbehoefte in de openbare ruimte;
• f. er geen beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in de openbare ruimte rond de woning mogen plaatsvinden, met uitzondering van in- en uitladen;

het geen milieuvergunningsplichtige of meldingsplichtige bedrijven in het kader van de Wet milieubeheer betreft, zoals deze luidt op het tijdstip van het verkrijgen van rechtskracht van dit plan, met dien verstande dat in ieder geval zijn toegestaan de activiteiten in de van deze regels deel uitmakende bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten tbv Regeling beroep en bedrijf aan huis gelijk kunnen worden gesteld voor wat betreft hun ruimtelijke uitwerking voor de omgeving;

• g. geen buitenopslag plaatsvindt
• h. reclame-uitingen maximaal 0,15 m² zijn en plat tegen de gevel worden gemonteerd of vrijstaand op een maximale hoogte van 1 meter op eigen terrein.

4.10 Afwijken van de gebruiksregels

4.10.1 Wonen in de plint

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.1 ten behoeve van wonen in de plint, met dien verstande dat:

• a. voldaan wordt aan de in Amersfoort geldende parkeernormen, waarbij de parkeereis binnen het plangebied De Nieuwe Stad wordt opgelost;
• b. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de stedenbouwkundige en cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied;
• c. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken.
  

4.10.2 Publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.9.1 onder c ten behoeve van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis, met dien verstande dat:

• a. voldaan wordt aan de in Amersfoort geldende parkeernormen, waarbij de parkeereis op eigen terrein wordt opgelost;
• b. voor het overige wordt voldaan aan de onder lid 4.9.1 genoemde voorwaarden.
  

4.10.3 Kamerverhuur

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.1 Bestemmingsomschrijving ten aanzien van wonen, voor het gebruiken van een woning voor kamergewijze verhuur, waarbij omgevingsvergunningen ook worden getoetst aan de 'beleidsregels kamerverhuur gemeente Amersfoort' zoals die geldt ten tijde van de ontvangst van de aanvraag.

4.11 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

• a. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' (cw) is het verboden om zonder omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen. Dit verbod heeft geen betrekking op werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud dan wel werken en werkzaamheden waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
• b. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning, als bedoeld in lid 4.11 onder a, indien het belang van cultuurhistorie hierdoor niet nadelig wordt beïnvloed;
• c. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld in lid 4.11 onder a vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de gemeentelijke Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit.

4.12 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

4.12.1 Omgevingsvergunning voor cultuurhistorische waarden

Behoudens het bepaalde in sublid 4.12.3, is het ter waarborging van cultuurhistorische waarden ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' (cw), verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:

• a. het geheel of gedeeltelijk wijzigen van gevels;
• b. het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de dakconstructie.
  

4.12.2 Verlening omgevingsvergunning

• a. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning als bedoeld onder 4.12.1 onder a en b, indien geen aantasting plaatsvindt van de cultuurhistorische waarden;
• b. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld onder 4.12.1, vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de gemeentelijke Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit.
  

4.12.3 Uitzonderingen omgevingsvergunningplicht

Het in sublid 4.12.1 vervatte verbod geldt niet voor het uitvoeren van de volgende andere werken en werkzaamheden:

• a. werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud;
• b. werken en werkzaamheden, waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
• c. werken en werkzaamheden aan percelen/panden die reeds op basis van de Monumentenwet 1988 zijn beschermd.
  

4.12.4 Toelaatbaarheid werken en werkzaamheden

Werken en werkzaamheden als bedoeld in de voorgaande leden, zijn niet toelaatbaar, indien door die werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, één of meer waarden of functies van de in voorgaande leden bedoelde gronden, welke het plan beoogt te beschermen, onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden of functies onevenredig worden of kunnen worden verkleind.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. woonerven, woonstraten, ontsluitingswegen en pleinen;
• b. speeltoestellen;
• c. voet- en fietspaden;
• d. in- en uitritten;
• e. bermen en groenvoorzieningen;
• f. waterpartijen;
• g. geluidwerende voorzieningen;
• h. ter plaatse van de aanduiding 'evenementen terrein' (ev) zijn de volgende activiteiten onder voorwaarden als medegebruik toegestaan:
  • 1. evenementen (op basis van een evenementenvergunning uit de APV)
    • met versterkte muziek met een maximale geluidbelasting van 75 dB (A) gemeten voor de gevel van woningen en andere geluidgevoelige gebouwen:
      - maximaal 6 dagen per jaar;
      - maandag t/m donderdag uiterlijk tot 23.00 uur;
      - vrijdag en zaterdag uiterlijk tot 24:00 uur;
      - zondag uiterlijk tot 19.00 uur. Als na de zondag een feestdag volgt wordt de verplichte eindtijd 23.00 uur in plaats van 19.00 uur. De eindtijd van 19.00 uur geldt dan voor de dag voorafgaand aan de volgende werkdag;
    • met versterkte muziek met een maximale geluidbelasting van 70 dB (A) gemeten voor de gevel van woningen en andere geluidgevoelige gebouwen:
      - maximaal 10 dagen per jaar;
      - maandag t/m donderdag uiterlijk tot 20.00 uur;
      - vrijdag en zaterdag uiterlijk tot 22.00 uur;
      - zondag uiterlijk tot 19.00 uur;
    • met versterkte muziek met een maximale geluidbelasting van 60 dB (A) gemeten voor de gevel van woningen en andere geluidgevoelige gebouwen:
      - maximaal 10 dagen per jaar;
      - maandag t/m donderdag uiterlijk tot 22.00 uur;
      - vrijdag en zaterdag uiterlijk tot 23:00 uur;
      - zondag uiterlijk tot 19.00 uur;
    • met onversterkte muziek:
      - maximaal 10 dagen per jaar;
      - maandag t/m zaterdag uiterlijk tot 23.00 uur;
      - zondag uiterlijk tot 19.00 uur;
  • 2. markten (op basis van een markten- en standplaatsenvergunning uit de APV);
  • 3. de onder artikel 5.1.h.1 genoemde evenementen mogen maximaal 3 achtereenvolgende dagen duren, exclusief opbouw en afbouw van bijbehorende voorzieningen;
  • 4. van de onder artikel 5.1.h.1 genoemde evenementen mag één evenement per jaar maximaal 5 achtereenvolgende dagen duren, exclusief opbouw en afbouw van bijbehorende voorzieningen;
  • 5. van de onder artikel 5.1.h.1 genoemde evenementen mag één evenement per jaar maximaal 7 achtereenvolgende dagen duren, exclusief opbouw en afbouw van bijbehorende voorzieningen;
  • 6. van de onder artikel 5.1.h.1 genoemde evenementen mag de op- en afbouw van bijbehorende voorzieningen alleen tussen 07:00 en 19:00 uur plaatsvinden;
  • 7. per evenement, zoals genoemd onder artikel 5.1.h.1, geldt een maximaal bezoekersaantal van 2000 personen (tegelijkertijd aanwezig) per dag;
  • 8. verlichting (aanvullend geplaatst) ten behoeve van een evenement, zoals genoemd onder artikel 5.1.h.1, is niet toegestaan na sluiting/afloop van het evenement;
• i. terrassen zijn toegestaan mits:
  • 1. hiervoor een vergunning is verleend op basis van de Verordening fysieke leefomgeving Amersfoort;
  • 2. het terras grenst aan en behoort bij een horecabedrijf waarvoor vergunning is verleend;
  • 3. het terras voldoet aan de voorwaarden uit het terrassenbeleid zoals dit geldt op het moment van indienen van de aanvraag omgevingsvergunning;
  • 4. op het terras geen muziek ten gehore wordt gebracht;
  • 5. in uitzondering op punt 4, mag maximaal 3 keer per jaar een festiviteit (een bruiloft of soortgelijke festiviteit) plaatsvinden waarvoor een vergunning op basis van de APV (waarbij geluidnormen niet van toepassing zijn) noodzakelijk is;
• j. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, nutsvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van ondergrondse afvalinzameling, parkeervoorzieningen, laadpalen voor het elektrisch laden van motorvoertuigen, laad- en losvoorzieningen, informatieborden, terreinafscheidingen, straatmeubilair.

5.2 Voorwaardelijke verplichting ten aanzien van stikstofdepositie

Om te waarborgen dat de aanlegfase van De Nieuwe Stad niet tot een toename van stikstofdepositie leidt in stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden, mag bij werkzaamheden in het gebied, de bouw van de gebouwen en de inrichting van het openbaar toegankelijk gebied, uitsluitend gebruik worden gemaakt van elektrisch materieel. Dit zal als voorwaarde worden opgenomen in omgevingsvergunningen die worden verleend tijdens de aanlegfase van het gebied.

5.3 Bouwregels

Op en in de gronden als bedoeld in lid 5.1, mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. in- en uitrit ten behoeve van de ondergrondse bebouwing;
• b. ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van verkeer-verblijf - poortgebouw [svv-p], is een poortgebouw toegestaan met een maximale bouwhoogte van 7 meter;
• c. andere bouwwerken ten dienste van de bestemming, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:
  

bouwwerken	max. bouwhoogte
(beeldende) kunstwerken	10 m
overige andere bouwwerken	3 m

5.4 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot de plaats en afmetingen van andere bouwwerken, voor zover nodig ter voorkoming van een onevenredige aantasting van:

• a. de stedenbouwkundige en cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied;
• b. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken.
  

Artikel 6 Wonen - 4

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - 4' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. eengezinswoningen in gestapelde vorm;
• b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals tuinen en erven, groen, parkeervoorzieningen en watergangen en -partijen.

6.2 Vergunningverlening

Een aanvraag omgevingsvergunning op basis van dit artikel wordt tevens getoetst aan artikel 9 Duurzaamheid en circulariteit.

6.3 Bouwregels

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan die ten dienste staan van de bestemming.

6.3.1 Gebouwen - algemeen

Voor het bouwen van woningen gelden de volgende regels:

• a. de woningen mogen uitsluitend in gestapelde vorm worden gebouwd;
• b. het aantal bouwlagen of de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse op de verbeelding is aangegeven;
• c. van de woningen is 100% bestemd voor woningen uit het midden segment;
• d. de woningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.

6.3.2 ondergrondse bouwwerken

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels:

• a. ondergrondse bouwwerken die zijn gelegen geheel onder maaiveld zijn toegestaan binnen het bouwvlak;
• b. de gevels van ondergrondse bouwwerken mogen niet zichtbaar zijn, met uitzondering van een koekoek en de in/uitrit van ondergrondse bouwwerken;
• c. een in/uitrit van een ondergronds bouwwerk is zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan;
• d. het realiseren van ondergrondse bouwwerken mag geen nadelige invloed hebben op de bodem- en waterhuishouding en op eventueel aanwezige archeologische waarden.

6.4 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot de plaats en afmetingen van gebouwen en andere bouwwerken, voor zover nodig ter voorkoming van een onevenredige aantasting van:

• a. de stedenbouwkundige en cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied;
• b. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

6.5 Specifieke gebruiksregels

6.5.1 Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten

Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten zijn toegestaan, met inachtneming van de volgende regels:

• a. het beroep of bedrijf door de bewoner van de woning wordt uitgeoefend welke bewoner maximaal 2 medewerkers mag hebben;
• b. het gebruik van de woning en de bijbehorende bouwwerken voor beroep of bedrijf niet mag leiden tot een (onevenredige) afbreuk of aantasting van:
  • 1. het woonkarakter van de woning;
  • 2. de ruimtelijke uitwerking of uitstraling van de (primaire) woonfunctie;
  • 3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing;
  • 4. het woongenot en de woonsituatie van de aangrenzende gronden en bebouwing;
  • 5. het woonkarakter en woonmilieu van de straat, buurt of wijk.
• c. er geen sprake is van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis;
• d. maximaal 35% van de bebouwde oppervlakte van de woning en de bijbehorende bouwwerken mag worden benut voor het beroep of bedrijf, met een maximum van 75 m²;
• e. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige invloed heeft op de parkeerbehoefte in de openbare ruimte;
• f. er geen beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in de openbare ruimte rond de woning mogen plaatsvinden, met uitzondering van in- en uitladen;
• g. het geen milieuvergunningsplichtige of meldingsplichtige bedrijven in het kader van de Wet milieubeheer betreft, zoals deze luidt op het tijdstip van het verkrijgen van rechtskracht van dit plan, met dien verstande dat in ieder geval zijn toegestaan de activiteiten in de van deze regels deel uitmakende bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten tbv Regeling beroep en bedrijf aan huis dan wel daarmee gelijk kunnen worden gesteld voor wat betreft hun ruimtelijke uitwerking voor de omgeving;
• h. geen buitenopslag plaatsvindt;
• i. reclame-uitingen maximaal 0,15 m² zijn en plat tegen de gevel worden gemonteerd of vrijstaand op een maximale hoogte van 1 meter op eigen terrein.

6.6 Afwijken van de gebruiksregels

6.6.1 Publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.5.1 onder c ten behoeve van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis, met dien verstande dat:

• a. voldaan wordt aan de in Amersfoort geldende parkeernormen, waarbij de parkeereis binnen het plangebied De Nieuwe Stad wordt opgelost;
• b. wanneer de parkeereis niet (volledig) op eigen terrein kan worden opgelost, de extra parkeerbehoefte wordt opgevangen op al aanwezige parkeerplaatsen in de openbare ruimte tot een maximum van 3 parkeerplaatsen, mits het betreffende gebied de extra parkeerdruk kan opvangen;
• c. voor het overige wordt voldaan aan de onder lid 6.5.1 genoemde voorwaarden.
  

6.6.2 Kamerverhuur

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.1 voor het gebruiken van een woning voor kamergewijze verhuur, waarbij omgevingsvergunningen ook worden getoetst aan de 'beleidsregels kamerverhuur gemeente Amersfoort' zoals die geldt ten tijde van de ontvangst van de aanvraag.

6.6.3 Gemengde functies in de plint

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.1 voor het gebruiken van de plint ten behoeve van de functies die zijn opgesomd in artikel 4.1 Bestemmingsomschrijving van de bestemming Gemengd-2, waarbij voldaan moet worden aan de voorwaardelijke verplichtingen zoals die zijn opgenomen in artikel 4.3 Voorwaardelijke verplichting ten aanzien van geluid, 4.4 Voorwaardelijke verplichting ten aanzien van geur en 4.5 Voorwaardelijke verplichting ten aanzien van stikstofdepositie.

Artikel 7 Waarde - Archeologie categorie 2

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - archeologie categorie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden, waarbij geldt dat:

• a. deze bestemming primair is ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen;
• b. wanneer in het geval van een ontwikkeling - in het gebied behorende bij deze ontwikkeling - twee of meer categorieën gelden, dan is de hoogste verwachtingswaarde van toepassing op het gehele bij de ontwikkeling behorende gebied;
• c. het bepaalde in 7.1 onder b is niet van toepassing, wanneer na vooroverleg met de gemeentelijk archeoloog blijkt dat het belang van de archeologie niet onevenredig wordt geschaad.
  

7.2 Bouwregels

Op en in de gronden als bedoeld in lid 1 mogen ten dienste van de bestemming 'Waarde - Archeologie categorie 2' uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken met een maximale bouwhoogte van 4 m.

7.2.1 Archeologisch onderzoeksrapport

Op en in de gronden als bedoeld in lid 1 mag ten behoeve van de andere voor deze gronden geldende bestemming(en) slechts worden gebouwd overeenkomstig de regels van die bestemming(en) en mits de aanvrager van een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoeksrapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld.

7.2.2 Uitzondering

Het bepaalde onder 7.2.1 met betrekking tot het overleggen van een archeologisch onderzoeksrapport is niet van toepassing indien de aanvraag betrekking heeft op:

• a. normaal onderhoud in reeds geroerde gronden;
• b. vervanging, vernieuwing of verandering van de bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van bestaande fundering;
• c. de oprichting van een bouwwerk waarbij de hiermee samenhangende bodemingrepen niet dieper zijn dan 30 cm;
• d. de oprichting van een bouwwerk waarbij de hiermee samenhangende bodemingrepen wel dieper zijn dan 30 cm, maar de oppervlakte van deze bodemingrepen niet meer dan 100 m2 bedraagt;
• e. indien op voorhand is vastgesteld dat het belang van de archeologie niet onevenredig wordt geschaad.

7.2.3 Verlening vergunning

Burgemeester en wethouders verlenen de onder 7.2.1 bedoelde vergunning indien naar hun oordeel uit het daar genoemde rapport genoegzaam blijkt dat:

• a. er geen archeologische waarden kunnen worden geschaad of;
• b. schade door de met de oprichting van het bouwwerk samenhangende activiteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het aan de omgevingsvergunning verbinden van voorwaarden.

7.2.4 Voorwaarden verlening vergunning

De volgende voorwaarden kunnen door burgemeester en wethouders aan de omgevingsvergunning verbonden worden:

• a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden,
• b. de verplichting tot het doen van opgravingen, en;
• c. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.
  

7.2.5 Weigering

De onder 7.2.1 bedoelde vergunning kan worden geweigerd indien door de bodemverstoring het belang van de archeologie onevenredig wordt geschaad.

7.3 omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden

7.3.1 Werken en werkzaamheden

Het is verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:

• a. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 30 cm, waartoe ook wordt gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen en aanleggen van drainage;
• b. het ophogen van de bodem met meer dan 30 cm;
• c. het aanleggen, vergraven, verruimen en dempen van sloten, vijvers en andere wateren op een grotere diepte dan 30 cm;
• d. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden, banen of
  parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de diepte van de aan te brengen verharding meer dan 30 cm bedraagt;
• e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of andere wijze indrijven van voorwerpen in de grond op een grotere diepte dan 30 cm;
• f. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden
  verwijderd op een grotere diepte dan 30 cm en het aanleggen van diepwortelende beplanting;
• g. het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur op een
  grotere diepte dan 30 cm.

7.3.2 Archeologisch onderzoeksrapport

• a. de aanvrager van de vergunning als bedoeld in 7.3.1 legt een archeologisch onderzoeksrapport over waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld;
• b. de onder 7.3.2 onder a beschreven verplichting tot het overleggen van een archeologisch onderzoeksrapport geldt niet indien op voorhand is vastgesteld dat het belang van de archeologie niet onevenredig wordt geschaad.

7.3.3 Verlening vergunning

Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning indien naar hun oordeel uit het rapport als bedoeld in 7.3.2 genoegzaam blijkt dat:

• a. er geen archeologische waarden kunnen worden geschaad of;
• b. schade door de met de werken en werkzaamheden samenhangende activiteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het aan de omgevingsvergunning verbinden van voorwaarden.

7.3.4 Voorwaarden verlening vergunning

De volgende in 7.3.3 genoemde voorwaarden kunnen door burgemeester en wethouders aan de vergunning verbonden worden zoals:

• a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
• b. de verplichting tot het doen van opgravingen, en;
• c. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

7.3.5 Weigering

De onder 7.3.1 bedoelde vergunning kan worden geweigerd indien door de bodemverstoring het belang van de archeologie onevenredig wordt geschaad.

7.3.6 Uitzondering

Het in 7.3.1 genoemde verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden die een oppervlak beslaan van ten hoogste 100 m2.

7.4 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

7.4.1 Slopen van bouwwerken

Het is verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders een bouwwerk te slopen, ongeacht het bepaalde in de regels bij de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen.

7.4.2 Verlening vergunning

Burgemeester en wethouders verlenen vergunning voor het slopen van bouwwerken indien naar hun oordeel uit het rapport als bedoeld in 7.3.2 genoegzaam blijkt dat:

• a. er geen archeologische waarden kunnen worden geschaad, of;
• b. schade door de met de werken en werkzaamheden samenhangende activiteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk worden beperkt door het aan de omgevingsvergunning verbinden van voorwaarden.

7.4.3 Voorwaarden verlening vergunning

De volgende in 7.4.2 onder b genoemde voorwaarden kunnen door burgemeester en wethouders aan de vergunning verbonden worden, zoals:

• a. de sloopwerkzaamheden vanaf het maaiveld en dieper, worden begeleid door een gekwalificeerd deskundige wanneer deze werken of werkzaamheden dieper reiken dan 30 cm onder het maaiveld en het grondoppervlak van de werken of werkzaamheden meer bedraagt dan 100 m²;
• b. indien bij bodemverstorende werkzaamheden zaken worden aangetroffen, waarvan de vinder weet of redelijker wijs moet vermoeden dat het gaat om archeologische vondsten of sporen, dan is diegene verplicht dit direct te melden bij burgemeester en wethouders, die in het belang van de archeologische monumentenzorg

7.4.4 Weigering

De onder 7.4.2 bedoelde vergunning kan worden geweigerd indien door de bodemverstoring het belang van de archeologie onevenredig wordt geschaad.

7.4.5 Uitzondering

Het in 7.4.1 genoemde verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden die een oppervlak beslaan van ten hoogste 100 m2, of niet dieper zijn dan 30 cm.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelbepaling

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 9 Duurzaamheid en circulariteit

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of gebruiken van gronden of bouwwerken geldt dat:

• a. een omgevingsvergunning slechts wordt verleend nadat is aangetoond dat een aantoonbare bijdrage geleverd wordt aan de verduurzaming en circulariteit van de fysieke leefomgeving;
• b. om te beoordelen of er een voldoende aantoonbare bijdrage geleverd wordt aan de verduurzaming en circulariteit van de fysieke leefomgeving, wordt de aanvraag omgevingsvergunning getoetst aan de 'Beleidsregel Duurzaamheid De Nieuwe Stad';
• c. indien deze beleidsregel gedurende planperiode wordt gewijzigd, wordt rekening gehouden met de gewijzigde beleidsregel.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

10.1 Geluidzone - industrie

10.1.1 Omschrijving gebiedsaanduiding

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' geldt dat geen nieuwe geluidgevoelige gebouwen in de zin van de Wet geluidhinder mogen worden gebouwd.

10.1.2 Afwijking

Het plangebied van De Nieuwe Stad wordt niet negatief beïnvloed door het gezoneerde industrieterrein Isselt. De geluidbelastingen vanwege het gezoneerde industrieterrein Isselt liggen ruim lager dan 45 dB(A). Daarnaast zal woningbouw binnen het plangebied van De Nieuwe Stad geen belemmeringen opleveren voor de bedrijven op het gezoneerde industrieterrein.

Daarom kunnen burgemeester en wethouders bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 10.1.1 Omschrijving gebiedsaanduiding, voor het realiseren van geluidgevoelige gebouwen, onder voorwaarde dat wordt voldaan aan de Wet geluidhinder.

Artikel 11 Algemene bouwregels

11.1 Parkeren

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of het gebruiken van gronden of bouwwerken geldt dat:

• a. een omgevingsvergunning slechts wordt verleend nadat is verzekerd dat wordt voorzien in de aanleg van voldoende parkeergelegenheid in het plangebied;
• b. het gebruiken en het (doen) laten gebruiken van de gronden waarop de onder a. bedoelde omgevingsvergunning betrekking heeft, slechts toegestaan is wanneer voldoende parkeergelegenheid in stand wordt gehouden;
• c. onder voldoende parkeergelegenheid als genoemd onder a. en b. wordt verstaan dat wordt voorzien in de aanleg en instandhouding van parkeergelegenheid, zoals vastgelegd in de gemeentelijke Nota Parkeernormen zoals die geldt ten tijde van de inwerkingtreding van voorliggend plan;
• d. indien de Nota Parkeernormen als genoemd onder c. tijdens de planperiode wordt gewijzigd, geldt die betreffende wijziging bij de beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning.

11.2 Overschrijding bouwgrenzen door ondergeschikte bouwdelen aan de gevel

In uitzondering op het bepaalde in hoofdstuk 2 (Bestemmingsregels) mag de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen worden overschreden, met dien verstande dat:

• e. ondergeschikte bouwdelen aan de gevels de bouwgrens met ten hoogste 0,3 meter mogen overschrijden;
• f. bij bouwwerken die boven een openbaar voetpad worden aangebracht, een minimale doorgangshoogte van 2,2 meter dient te worden aangehouden;
• g. bij bouwwerken die boven een rijbaan worden aangebracht, een minimale doorgangshoogte van 4,2 meter dient te worden aangehouden.

11.3 Overschrijding bouwgrenzen door ondergeschikte bouwdelen op het dakvlak of op de kap

In uitzondering op het bepaalde in hoofdstuk 2 (Bestemmingsregels) zijn op het dakvlak of op de kap ondergeschikte bouwdelen toegestaan, met dien verstande dat:

• a. de oppervlakte niet meer bedraagt dan één vijde deel van de oppervlakte van het dakvlak;
• b. op een gebouw met een plat dak de afstand tot de dakrand ten minste 2 meter bedraagt;
• c. op een gebouw met een plat dak de hoogte niet meer 1,5 meter bedraagt, gemeten vanaf het dakvlak;
• d. op een gebouw met een kap de hoogte niet meer dan 1,5 meter bedraagt, gemeten vanaf de goot. Dit geldt niet voor een schoorsteen;
• e. wanneer het ondergeschikte bouwdeel een schoorsteen, ventilatiekanaal, rookkanaal of afvoerpijp betreft, op een gebouw met een kap, dan mag de hoogte niet groter zijn dan de hoogte van de nok van het gebouw;
• f. wanneer het ondergeschikte bouwdeel een zonnepaneel betreft dient, in uitzondering op het bepaalde onder a t/m d, aan de volgende voorwaarden te worden voldaan:
  • 1. op een schuin dak:
    • plaatsing binnen het dakvlak;
    • in of direct op het dakvlak,en:
    • hellingshoek gelijk aan hellingshoek dakvlak;
  • 2. op een plat dak:
    • afstand tot de zijkanten van het dak ten minste gelijk aan de hoogte van de collector of het paneel;
  • 3. indien de collector of het paneel niet één geheel vormt met de installatie voor het opslaan van het water of het omzetten van de opgewekte elektriciteit: die installatie aan de binnenzijde van een bouwwerk is geplaatst.

11.4 Laden en lossen

Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen:

• a. moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort;
• b. is laden en lossen uitsluitend toegestaan binnen de venstertijden 07.00 - 11.00 uur en 17.00 - 19.00 uur.

11.5 Afwijken

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

• a. het bepaalde in lid 11.1 Parkeren en 11.4 Laden en lossen voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien;
• b. het bepaalde in lid 11.1 Parkeren, onder a en b, indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, tot welke bijzondere omstandigheden in elk geval worden gerekend:
  • 1. een te verwachten meer dan gemiddeld aantal gehandicapte gebruikers of bezoekers van het gebouw;
  • 2. een bestemming van het gebouw als parkeergarage, dan wel garagebedrijf.
• c. de in lid 11.1 Parkeren bedoelde parkeernormen, indien door de gemeenteraad nieuwe parkeernormen, dan wel nieuwe bedragen zijn vastgesteld;
• d. het bepaalde in lid 11.3 Overschrijding bouwgrenzen door ondergeschikte bouwdelen op het dakvlak of op de kap onder f. 2:
  • 1. wanneer het ondergeschikte bouwdeel een gevelonderhoudsinstallatie betreft mag deze tot de dakrand worden geplaatst;
  • 2. wanneer het zonnepanelen betreft en het dakvlak is te klein is om voldoende zonnepanelen te kunnen plaatsen voor de benodigde hoeveelheid op te wekken energie, mogen de zonnepanelen en de daarvoor benodigde constructie buiten het dakvlak steken;
    • het ontwerp voor de zonnepanelen en de daarvoor benodigde constructie moet integraal onderdeel uit maken van de aanvraag omgevingsvergunning;
    • de aanvraag omgevingsvergunning moet om advies worden voorgelegd aan de commissie ruimtelijke kwaliteit;
• e. het bepaalde in lid 11.4 Laden en lossen onder b.:
  • 1. Wanneer dit laden en lossen is bedoeld voor een evenement kan van de venstertijden worden afgeweken met de vergunning die aangevraagd moet worden voor dat betreffende evenement.
    

Artikel 12 Algemene gebruiksregels

12.1 Parkeren

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of het gebruiken van gronden of bouwwerken geldt dat:

• a. een omgevingsvergunning slechts wordt verleend nadat is verzekerd dat wordt voorzien in de aanleg van voldoende parkeergelegenheid in het plangebied;
• b. het gebruiken en het (doen) laten gebruiken van de gronden waarop de onder a. bedoelde omgevingsvergunning betrekking heeft, slechts toegestaan is wanneer voldoende parkeergelegenheid in stand wordt gehouden;
• c. onder voldoende parkeergelegenheid als genoemd onder a. en b. wordt verstaan dat wordt voorzien in de aanleg en instandhouding van parkeergelegenheid, zoals vastgelegd in de gemeentelijke Nota Parkeernormen zoals die geldt ten tijde van de inwerkingtreding van voorliggend plan;
• d. indien de Nota Parkeernormen als genoemd onder c. tijdens de planperiode wordt gewijzigd, geldt die betreffende wijziging bij de beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning.

12.2 Strijdig gebruik

Tot een gebruik, strijdig met de bestemming, wordt in ieder geval gerekend het gebruik:

• a. van onbebouwde gronden:
  • 1. als stand- of ligplaats van onderkomens, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden;
  • 2. als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al dan niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden;
  • 3. als plaats voor sloop-, reparatie- of andere werkzaamheden aan auto's, anders dan incidentele, reguliere onderhoudswerkzaamheden op beperkte schaal;
  • 4. de opslag en verkoop van motorbrandstoffen en LPG;
• b. van gebouwen en onbebouwde gronden als seksinrichting.
  

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels

13.1 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en van het straat- en bebouwingsbeeld, bij een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels:

• a. voor het bouwen van luifels, entrees, reclametoestellen en draagconstructies voor reclame, mits:
  • 1. de bouwgrens met niet meer dan 1,5 meter wordt overschreden;
  • 2. de onder a. genoemde overschrijding vanuit stedenbouwkundig en monumentaal oogpunt verantwoord is en om advies is voorgelegd aan de commissie ruimtelijke kwaliteit;
  • 3. de bouwwerken niet lager worden aangebracht dan 4,20 meter boven een rijbaan en 2,20 meter boven een voetpad;
• b. voor het in geringe mate overschrijden van de bestemmings- of bouwgrenzen met ten hoogste 3 m, mits dit noodzakelijk is voor de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing, mits daardoor de geldende oppervlakte van de bij de afwijking betrokken vlakken met niet meer dan 10 % wordt vergroot;
• c. voor afwijkingen van eisen, gesteld ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages.

13.2 Voorwaarden

De afwijkingen als bedoeld in lid 13.1 Afwijken van de bouwregels worden geweigerd indien door het verlenen daarvan:

• a. op enig aangrenzend terrein de realisering van de bestemming wordt belemmerd;
• b. daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende terreinen;
• c. daardoor de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.
  

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 14 Overgangsrecht

14.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
• b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in sub a, voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk met maximaal 10%.
• c. Het bepaalde in sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

14.2 Overgangsrecht gebruik

• a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
• b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
• c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
• d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

14.3 Hardheidsclausule

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht vrijstelling verlenen.

Artikel 15 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'De Nieuwe Stad'.