De Wieken-Vinkenhoef, kavel 21

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan is een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen'. Deze partiële herziening wordt opgesteld en in procedure gebracht omdat een verkeersbestemming in dit gebied overbodig is geworden. Door het opheffen van deze verkeersbestemming kan de aangrenzende bedrijfsbestemming worden verruimd. Vanwege de beperkte wijziging ten opzichte van het geldende bestemmingsplan is gekozen voor een partiële herziening van het geldende bestemmingsplan.

De voorliggende partiële herziening 'De Wieken-Vinkenhoef, kavel 21' is volgens de IMRO-standaard (informatie model ruimtelijke ordening) opgesteld. Hierdoor is het plan in te brengen in het gemeentelijk (raadpleeg-)systeem en kan het op eenvoudige wijze worden uitgewisseld met andere overheden zoals de provincie. Deze systematiek sluit ook naadloos aan bij de huidige eisen die aan een uitwerkingsplan worden gesteld.

1.2 Bestemmingsplan

1.2.1 Ligging en begrenzing

Het plangebied van voorliggende partiële herzieining betreft een kavel gelegen in De Wieken-Vinkenhoef, tussen de Hogeweg en de Wiekenweg.

De kavel is nu nog eigendom van de gemeente. Inmiddels zijn voorbereidingen getroffen voor verkoop.

1.2.2 Geldend(e) plan(nen)

Het op dit moment geldende bestemmingsplan voor het plangebied is 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen'. In dit bestemmingsplan is de kavel feitelijk bestemd. Dit betekent dat het braakliggende terrein de bestemming 'Bedrijventerreinen 6' heeft gekregen, de verbindingsweg tussen de Wiekenweg en de Hogeweg de bestemming 'Verkeer-verblijfsgebied' en de begeleidende groenstrook de bestemming 'Groen'.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen' met aangegeven het plangebied van voorliggend bestemmingsplan

1.2.3 Totstandkoming van het bestemmingplan

Het voorliggende plan 'De Wieken-Vinkenhoef, kavel 21', betreft een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen’ dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 25 juni 2013 (bij besluitnummer 4382217). De ruimtelijke hoofdstructuur, uitgangspunten en kaders zijn in dat bestemmingsplan vastgelegd.

Gezien de beperkte wijzigingen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan wordt volstaan met verwijzing naar het bestaande plan met de daarbij behorende toelichting, regels en onderzoeken. Met voorliggende partiële herziening wordt de verbeelding voor kavel 21 aangepast. En in de regels worden uitsluitend de voor kavel 21 betreffende regels opgenomen overeenkomstig deze regels in het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen’. In feite zou er ook voor de betreffende regels een verwijzing naar dat bestemmingsplan opgenomen kunnen worden. Maar voor de leesbaarheid van deze partiële herziening is er voor gekozen om de betreffende regels over te nemen.

Inhoud partiële herziening

De verbindingsweg die door het plangebied loopt is niet meer nodig omdat er een rotonde is aangelegd in de Wiekenweg. Het verkeer kan gebruik maken van deze rotonde om van de Wiekenweg naar de Hogeweg te komen. De verbindingsweg door het plangebied, die nu nog de bestemming 'Verkeer-verblijfsgebied' heeft, krijgt met voorliggende partiële herziening de bestemming 'Bedrijventerrein 6'. Dit geldt ook voor een deel van de groenbestemming aan de noordoostzijde van het plangebied. Dit is overeenkomstig het oorspronkelijke uitwerkingsplan ‘De Wieken-Vinkenhoef, fase 1’ *, waarin de gehele kavel een bedrijfsbestemming had.

*  Het uitwerkingsplan 'De Wieken-Vinkenhoef, fase 1' was het geldende plan voordat het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen' in werking is getreden.

Overigens blijft er tussen kavel 21 en het perceel aan de noordoostzijde daarvan, wel een voetpad met groene berm gehandhaafd om voor voetgangers een directe verbinding te houden tussen de Wiekenweg en de (bestaande) bushalte aan de Hogeweg.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen' met aangegeven het plangebied van voorliggend bestemmingsplan en de bestemmingen die wijzigen

Bomen

Langs een deel van de Hogeweg staan elzen. Deze elzen vallen binnen het plangebied van voorliggend bestemmingsplan maar vallen buiten het bouwvlak. In de begeleidende groenstrook langs de voormalige verbindingsweg (oostzijde) staan meerstammige bomen langs een droge greppel en een aantal vrijstaande lindes. Deze bomen staan in het nieuwe bestemmingsplan binnen het bouwvlak. In het oorspronkelijke plan voor dit gebied (uitwerkingsplan De Wieken-Vinkenhoef, fase 1) stonden deze bomen ook binnen een bouwvlak. Het was en het is niet zeker of we de bomen kunnen handhaven. Uitgangspunt is het opleveren van bouwrijpe grond ontdaan van obstakels en begroeiingen. Desondanks zullen wij ons inspannen om de bomen bij de kaveluitgifte te behouden. Daarvoor zullen wij met toekomstige kopers van de gronden in dit bestemmingsplan onderzoeken of de bomen in het bouwplan zijn in te passen.

1.3 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan (partiële herziening) bestaat uit drie delen: een verbeelding waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, planregels waarin de regels voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin wordt aangegeven op welke onderdelen het bestaande plan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen' wordt aangepast . De verbeelding vormt samen met de planregels het bindende deel van het bestemmingsplan.

De toelichting begint met een beschrijving van de bestaande situatie in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het relevante beleid waarbij voor het grootste deel wordt verwezen naar het bestemmmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen'. In hoofdstuk 4 staat de planbeschrijving. De relevante uitvoeringsaspecten worden in hoofdstuk 5 uiteengezet, waarbij ook weer voor het grootste deel wordt verwezen naar het bestemmmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen' . De juridische planopzet wordt toegelicht in hoofdstuk 6. Tot slot behandelt hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

Voorliggend plangebied is momenteel een braakliggend terrein met een verbindingsweg van de Wiekenweg naar de Hogeweg. De grond is in eigendom van de gemeente.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders in relatie tot de partiële herziening

3.1 Inleiding

Voor een beschrijving van het ruimtelijk relevante beleid van gemeente, provincie en rijk, wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen' .

In dit hoofdstuk van voorliggende partiële herziening wordt enkel een korte beschrijving gegeven van het gemeentelijke, ruimtelijk relevante beleid ten aanzien van het voorliggende plan.

De relevante milieuwetgeving komt aan de orde in hoofdstuk 5 "Omgevingsaspecten".

3.2 Ruimtelijk beleid

3.2.1 Gemeente

Het van toepassing zijnde gemeentelijke beleid is met name gelegen in het beleid ten aanzien van de structuurvisie, het welstandsbeleid en werklocaties. Daarnaast wordt de modelkeuze voor de te volgen procedure van dit bestemmingsplan kort beschreven.Voor het overige beleid wordt verwezen naar het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen'.

3.2.1.1 Modelkeuze procedure bestemmingsplan

In de gemeente Amersfoort is de procedure voor bestemmingsplannen vastgelegd in de notitie “Rol van de Raad in RO-procedures” (vastgesteld op 10 februari 2009). In deze
notitie wordt een driedeling gemaakt in soorten bestemmingsplannen: model 1, 2 en 3 plannen. Model 1 volgt in feite de wettelijk voorgeschreven behandeling met een zo kort mogelijke procedure, model 2 voegt hieraan een extra moment van kaderstelling door
de raad toe en model 3 voorziet in de meest uitgebreide behandeling.

Voor bestemmingsplan 'De Wieken-Vinkenhoef, kavel 21', een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen', wordt de procedure behorende bij model 1 gevolgd. Model 1 wordt toegepast bij bestemmingsplannen voor ontwikkelingen met een beperkt karakter die zich in het algemeen afspelen op perceelsniveau. Er is geen strijd met andere beleidsterreinen, zoals detailhandelsvisie, monumentenbeleid etc.
Alle kenmerken behorende bij model 1 zijn van toepassing op voorliggend bestemmingsplan:

• De afwijking heeft een beperkt karakter
  Het plangebied waarvoor een bestemmingsplanprocedure wordt gestart betreft één kavel. De afwijking ten opzichte van het geldende bestemmingsplan is klein. De bestemmingen worden aangepast overeenkomst het oorspronkelijke uitwerkingsplan ‘De Wieken-Vinkenhoef, fase 1’, waarin de gehele kavel een bedrijfsbestemming had.
• Geen strijd met andere beleidsbeslissingen
  Het wijzigen van de bestemming van de verbindingsweg tussen Wiekenweg en Hogeweg en een deel van de bestemming ‘Groen’ levert geen strijd op met andere beleidsbeslissingen. Het verkeer dat van deze verbindingsweg gebruik maakte, kan inmiddels gebruik maken van de aangelegde rotonde in de Wiekenweg. Hiermee is de verbindingsweg overbodig geworden.
• Actueel bestemmingsplan
  In het geldende bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen’ heeft deze kavel de bestemmingen ‘Bedijventerrein-6’, ‘Verkeer-verblijfsgebied’ en ‘Groen’. Om de kavel in zijn geheel te kunnen verkopen krijgt de gehele kavel een bedrijfsbestemming. Dit is overeenkomstig het oorspronkelijke uitwerkingsplan ‘De Wieken-Vinkenhoef, fase 1’, dat gold voordat het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen' in werking is getreden.
  

Op 13 september 2016 heeft het presidium ingestemd met het volgen van de procedure behorende bij model 1 voor dit bestemmingsplan.

3.2.1.2 Structuurvisie Amersfoort 2030

De gemeenteraad van Amersfoort heeft de Structuurvisie Amersfoort 2030 op 9 juli 2013 vastgesteld. In de Structuurvisie geeft Amersfoort onder meer aan haar vitaliteit te willen vergroten door de kenniseconomie te versterken en het woonklimaat nog aantrekkelijker te maken.

Aangename woonwijken blijven onverminderd aantrekkelijk voor jong en oud, gezin en alleenstaand. Wijken worden aantrekkelijker door werken en voorzieningen waar dat kan meer te mengen. Wijken bieden uiteraard ook rustig en veilig woongenot waar dat hoort. De openbare ruimte biedt voor mensen mogelijkheden om elkaar te ontmoeten. Vanuit de wijken willen we optimale verbindingen met het groen in de stad en het landschap buiten de stad. Werklocaties zijn voor Amersfoort vitaal en multifunctioneel. De bereikbaarheid daarvan verbeteren we door optimalisering van de infrastructuur. Zo ontstaat een nieuw en duurzaam evenwicht tussen economische dynamiek, de kwaliteit van de leefomgeving en de bereikbaarheid.

Uitgangspunten

In de structuurvisie wordt ingezet op uitnodigingsplanologie. Uitnodigingsplanologie vraagt om uitgangspunten. Die worden in de structuurvisie dan ook meegegeven. Bijvoorbeeld dat plannen een bijdrage moeten leveren aan duurzaamheid, aan de fysieke, sociale of economische kwaliteit van de stad, aan de diversiteit van de stad of voortbouwen op bestaande cultuurhistorische kwaliteiten.

Amersfoortse principes
Naast de uitgangspunten zijn er negen Amersfoortse principes die voor bepaalde plekken in meer of mindere mate van toepassing zijn. Die principes hebben te maken met leefklimaat, bereikbaarheid en economie. Het gaat dan bijvoorbeeld om levendigheid, een goed netwerk van winkels, scholen en ontmoetingsplekken, een gevarieerd woningaanbod, ruimte voor de fiets, keuzevrijheid in vervoermiddelen en mogelijkheden voor functiemenging van wonen en werken.

Bedrijventerreinen in de structuurvisie

Voorliggend plan heeft met name een relatie met de tekst in de structuurvisie over bedrijventerreinen.

Binnen de regio Amersfoort is nog een grote restcapaciteit aan bedrijventerreinen vastgelegd in bestemmingsplannen, met name op de locaties Vathorst en De Wieken.

Structuurvisie in relatie tot voorliggend plangebied

Voorliggend bestemmingsplan wordt niet opgesteld om een nieuwe bedrijfslocatie mogelijk te maken. De bestaande bedrijfsbestemming wordt enigszins uitgebreid omdat een naastgelegen verbindingsweg komt te vervallen. De grond ter plaatse van deze weg, inclusief een deel van de aangrenzende groenstrook, wordt toegevoegd aan de reeds bestaande bedrijfsbestemming.

3.2.1.3 Welstandsnota

De welstandsnota Amersfoort (maart 2008) voorziet in criteria met betrekking tot bebouwing. Amersfoort is in de welstandsnota in gebieden verdeeld. Voorliggend plangebied ligt in het gebied Bedrijventerrein De Wieken Vinkenhoef.

Het bedrijventerrein zal gekenmerkt worden door een efficiënte sobere inrichting van de openbare ruimte en de kavels. Het karakter van de Hogeweg, met veel verschillende functies en (half-) vrijstaande traditionele bebouwing in een verspringende rooilijn, zal binnen het bedrijventerrein goed herkenbaar blijven. De zone langs de randboulevard en de A28 gaat het gezicht vormen van het bedrijventerrein. Hier worden aan ontwerp en uitvoering van gebouwen en buitenruimte hogere eisen gesteld.

Het gebied Bedrijventerrein De Wieken Vinkenhoef is voor de aanvullende criteria weer opgedeeld.

Kaart uit de welstandsnota met deelgebieden binnen Bedrijventerrein De Wieken Vinkenhoef

Voorliggend plangebied ligt in het deelgebied 'de Groene Boorden Noordzijde (bedrijvenkant)'. Onderstaande deelgebied specifieke criteria zijn hiervoor opgenomen.

Relatie met voorliggend bestemmingsplan

Toekomstige omgevingsvergunningen worden getoetst aan het geldende welstandsbeleid.

3.2.1.4 Visie Werklocaties 2030

Op 26 april 2011 heeft de gemeenteraad de Visie Werklokaties 2030 vastgesteld.

In deze visie wordt de ambitie uitgesproken om nadrukkelijk een woon- én werkstad te blijven met een goede balans tussen wonen en werken, regionaal. Met de Visie Werklokaties wordt de koers aangegeven voor het verbeteren van randvoorwaarden om een aantrekkelijke woon- en werkstad te blijven.

Bedrijventerreinen

Binnen Regio Amersfoort hebben we met onze buurgemeenten (Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest, Woudenberg, en Nijkerk, Barneveld) een Samenwerkingsagenda Werklocaties opgesteld. Belangrijk onderdeel hierin is het beleid voor bedrijventerreinen, in het bijzonder de herstructurering en de ontwikkeling van nieuwe locaties.

Het optimaliseren en waar nodig herstructureren van bestaande werklocaties heeft prioriteit boven de aanleg van nieuwe locaties. Dit uitgangspunt staat bekend als de SER-ladder . Ook de provincie Utrecht en het Rijk hanteren dit. Dit betekent dat we inzetten op herstructurering, dat we Bedrijvenpark Vathorst, De Wieken Zuid en De Wieken Noord ontwikkelen en geen nieuwe planlocaties tot 2020 aanwijzen:

• Herstructurering: wij geven tot 2020 prioriteit aan Isselt, De Hoef en Kop van Isselt. Hier zijn de opgaven het grootst.
• Planning 2010-2020: in de periode 2010-2020 is voor de regio Amersfoort berekend dat er nog behoefte is aan ongeveer 80 hectare bedrijfsruimte (exclusief eventuele niet-bedrijfsruimte die op bedrijventerreinen kan landen). De werklocaties die momenteel in ontwikkeling zijn (voor Amersfoort gaat het om Bedrijvenpark Vathorst en De Wieken Zuid) en de werklocaties die in de planning staan (voor Amersfoort gaat het om De Wieken Noord) voorzien in de berekende behoefte tot 2020. Nieuwe planlocaties tot 2020 zijn naar de huidige inzichten niet nodig.
• Planning na 2020: voor de locaties na 2020 kijken we in Regio Amersfoort vooral naar nut en noodzaak van nieuwe locaties, waarbij we nu nog geen nieuwe locaties als bedrijventerrein bestemmen. Immers, naar de huidige inzichten is er na 2020 nauwelijks vraag naar nieuwe bedrijventerreinen (indicatief: 10 hectare voor de regio) en mogelijk zullen nieuwe locaties die voor 2020 in uitgifte zijn gebracht, nog na 2020 in ontwikkeling zijn. Wel houden we Vathorst West en Nijkerkerstraat voor na 2020 als reserve open, zonder hierin nu definitieve keuzes te maken.

Voor onze huidige locaties (bestaand en in ontwikkeling) staan wij positief tegenover het geven van nieuwe impulsen door meer ruimte voor functiemenging te bieden (zie Economisch Toetsingskader).

Economisch toetsingskader

Het vestigingsbeleid per werklocatie hebben we concreet gemaakt in het economisch toetsingskader. We onderscheiden naar typen bedrijvigheid drie hoofdcategorieën: kantoren, bedrijfsruimte en voorzieningen, met daarbinnen deelcategorieën. Daarnaast is wonen een aparte categorie. Aan de hand van onderstaande tabel gaan wij nieuwe initiatieven op werklocaties beoordelen. Deze tabel is relevant als een nieuw initiatief door de functie niet past in het bestemmingsplan.

Tabel B1: nieuwe vestigingsmogelijkheden per werklocatie

Relatie met voorliggend bestemmingsplan

Voorliggende bestemmingswijziging voor kavel 21 is onderdeel van bedrijventerrein De Wieken. De geringe aanpassing van de bestemmingen is in overeenstemming met de ontwikkeling van het bedrijventerrein De Wieken en past binnen het beleid uit de Visie Werklocaties 2030.

3.3 Conclusie

Met voorliggend bestemmingsplan wordt de planologische situatie weer in overeenstemming gebracht met het uitwerkingsplan dat voorheen voor deze locatie gold. Er is geen strijd met het gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving - ruimtelijke opbouw

Het gebied ten noorden van de Hogeweg, waar ook voorliggend plangebied ligt, is begin 17e eeuw gebruikt voor de aanleg van tabaksplantages met de typerende strokenverkaveling van elzenhagen, met een onderverdeling in vakken. Het plan dat in het verleden is opgesteld voor De Wieken-Vinkenhoef, borduurt voort op de oorspronkelijke kleinschalige bebouwing- en verkavelingskarakteristiek. Hierbij vormt de landschappelijke onderlegger de basis voor de verkavelingsstructuur, de situering en oriëntatie van bebouwing en de erfscheidingen.

Om het karakter van het gebied zo goed mogelijk in stand te houden mag bijvoorbeeld de bebouwing uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gerealiseerd. De bebouwing mag een maximale bouwhoogte hebben van 9 meter, waarbij de goothoogte van de bedrijfsbebouwing aan de zijde van de Hogeweg maximaal 6 meter mag bedragen. En het bouwvlak mag voor maximaal 35% worden bebouwd. Hiermee wordt voorkomen dat de percelen te vol worden gebouwd en houd het gebied een relatief open karakter.

Wat betreft de situering is opgenomen dat de afstand van de bedrijfsgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens met een ander bedrijfsperceel, aan de ene zijde minimaal 3.00 meter bedraagt en aan de andere zijde minimaal 10 meter. De zijgevels van de bedrijfsgebouwen dienen in de richting van de oorspronkelijke kavelrichting te worden gebouwd. Vanwege de gewenste beeldkwaliteit is het van belang dat bedrijfsgebouwen zich met hun representatieve zijde richten op de Hogeweg.

Voorliggende partiële herziening sluit aan bij deze bebouwings- en verkavelingsstructuur.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Inleiding

Voor een beschrijving van de omgevingsaspecten wordt verwezen naar het bestemmingplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen'. Hieronder volgt uitsluitend een beschrijving van de watertoets voor de voorliggende partiële herziening.  

5.2 Watertoets

Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf/watertoets. De watertoets is één van de pijlers van het Waterbeleid voor de 21 eeuw, waarin aan water een meesturende rol in de ruimtelijke ordening is toegekend. Met de watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn.

Het doel van een waterparagraaf is een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met duurzaam waterbeheer en de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Dan pas komen inrichtingsmaatregelen en compensatie in beeld.

5.2.1 Water in relatie tot het plangebied

In 2000 heeft Witteveen+Bos het waterhuishoudingsplan De Wieken en Vinkenhoef voor de gemeente Amersfoort opgesteld. Tijdens het ontwikkelen van het bedrijventerrein zijn problemen ondervonden in de afvoer van het riool- en drainagestelsel waarna in 2012 het ontwerp van de waterhuishouding door Witteveen+Bos is aangepast. Op 26 juni 2013 is de notitie "controle waterberging uitbreiding De Wieken Vinkenhoef" opgesteld en is als bijlage 1 opgenomen bij de toelichting.

Het te ontwikkelen bedrijventerrein De Wieken Vinkenhoef is groter dan het terrein waar in het waterstructuurplan vanuit is gegaan. Ook de terreinen ten zuiden van de Hogeweg worden ontwikkeld. De gemeente wil deze terreinen laten afwateren op het Horstmoeras. In de notitie "controle waterberging uitbreiding De Wieken Vinkenhoef" is geanalyseerd of er in het Horstmoeras nog voldoende waterberging aanwezig is om het afstromend hemelwater van de terreinen ten zuiden van de Hogeweg op te vangen. Hiervoor is eerst nagegaan hoeveel berging in het Horstmoeras beschikbaar is. Vervolgens is met het hydraulisch model (gebruikt voor het ontwerp van de waterhuishouding voor De Wieken en Vinkenhoef) nagegaan of het Horstmoeras het extra afstromend hemelwater kan opvangen.

Conclusie van de notitie is dat het Horstmoeras voldoende capaciteit heeft om het afstromend hemelwater van de percelen ten zuiden van de Hogeweg op te vangen. De peilstijgingen in het Horstmoeras overschrijden niet de normen van het Waterschap. Hierbij is er wel vanuit gegaan dat alleen het water van de twee meest westelijk gelegen percelen op het westelijk deel van het Horstmoeras afstromen. Het water van de andere percelen stromen af op het oostelijk deel van het Horstmoeras. Voor de percelen ten zuiden van de Hogeweg kan de berging op het eigen perceel van 10 mm achterwege gelaten worden.

Hemelwater

Het is van belang dat grond- en oppervlaktewater wordt beschermd tegen vervuiling. Uitloogbare materialen zoals koper, lood, zink en geïmpregneerd hout mogen niet worden gebruikt op plekken waar die met regenwater in aanraking kunnen komen. Verder moet aandacht worden besteed aan het gebruik van andere belastende stoffen.

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater wordt voorkomen.

Grondwater

De grondwaterstand in de omgeving van Bloeidaal varieert tussen de 1,5 en 0,7 meter beneden maaiveld. Onderzoek naar klimaatgevolgen heeft uitgewezen dat de grondwaterstand ten gevolge van klimaatontwikkelingen op verschillende locaties in Amersfoort nog zo'n 20 tot 30 cm gaat stijgen.

Om problemen door grondwateroverlast in de toekomst te voorkomen moeten eventuele kelders en parkeergarages bij nieuwbouwplannen waterdicht worden aangelegd. Tevens wordt er sterk geadviseerd kruipruimteloos te bouwen. Poldersystemen zijn niet toegestaan.

Oppervlaktewater

In de omgeving van het plangebied bevinden zich verschillende beken en sloten. Langs het gebied stromen de Hoevelakense beek en de Barneveldse beek. Het peil van beide beken zit in de winter rond de 0,60m boven NAP en in de zomer rond de 0,80m boven NAP. Deze peilsituatie is precies omgekeerd van de natuurlijke situatie en wordt voor de landbouw in stand gehouden.

Het natuurgebied Bloeidaal fungeert als een hydrologische buffer voor het bedrijventerrein Wieken-Vinkenhoef en als inundatiegebied. Bij hoog water mogen de gebieden de Schammer en Bloeidaal onder water lopen zodat Amersfoort droge voeten houdt.

Riolering

In De Wieken Vinkenhoef ligt voor het grootste deel een gemengd rioolstelsel. Dit houdt in dat zowel het vuilwater als het regenwater door dezelfde leiding wordt afgevoerd. In enkele straten ligt echter na vernieuwing van het riool een gescheiden stelsel. Het vuilwater wordt via een aparte leiding afgevoerd en het regenwater wordt in het achterliggende natuurgebied geïnfiltreerd. Het streven is om in de toekomst bij rioolvervangingen zoveel mogelijk een gescheiden rioolstelsel aan te leggen.

Conclusie water

Alle aspecten met betrekking tot water in dit plangebied zijn beschreven in bovenstaande paragrafen. De conclusie is dat water geen belemmerende factor is voor het voorliggende bestemmingsplan met de daarin opgenomen bestemmingen.

5.2.2 Reactie Waterschap Vallei en Veluwe

Op 13 september 2016 is voorliggend plan besproken met het Waterschap Vallei en Veluwe. Vervolgens is het conceptontwerp naar hen opgestuurd. Op 10 oktober 2016 heeft het Waterschap in een reactie aangegeven in te kunnen stemmen met het plan en geen noodzaak te zien voor aanvullende maatregelen.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

6.1.1 Wat is een bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bepaalt hoe de gronden gebruikt mogen worden, of er ergens gebouwd mag worden en wat voor bebouwing dat mag zijn. Het gaat om het toelaten van bepaalde gebruiksmogelijkheden (toelatingsplanologie). De grondgebruiker (zoals eigenaar, huurder) mag de functie die het bestemming geeft uitoefenen. Dit houdt in dat de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een aangewezen bestemming daadwerkelijk te realiseren, maar ook dat de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen die in strijd is met de gegeven bestemming, of in strijd met het bestemmingsplan mag bouwen.

Het is belangrijk om voor de toekomstige en bestaande bebouwing en functies een bestemmingsregeling te ontwerpen die zo veel mogelijk ruimte biedt voor verandering en aanpassing aan veranderende wensen. Het plan dient, met andere woorden, flexibel en doelmatig te zijn, en dient rechtszekerheid te bieden omtrent de ruimte voor verandering. Daar staat tegenover, dat het plan de nodige bescherming moet bieden tegen ontwikkelingen die schadelijk zijn voor anderen. Bescherming tegen een zodanige ontwikkeling wordt samengevat in de term rechtsbescherming.

6.1.2 Waaruit bestaat een bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bestaat uit:

• De verbeelding
• De regels
• De toelichting
  

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. Hierin staat hoe een plan tot stand is gekomen, een beschrijving van het gebied en wat de bedoelingen van de gemeente zijn in het plangebied.

6.1.3 Principe-opzet plangebied

In het voorliggende plan, een partiële herziening, heeft een en ander geleid tot de volgende principe-opzet:

Aan de gebruiker van gronden en opstallen worden zo veel mogelijk vrijheden gegeven om zijn eigen beleid te voeren, zonder dat de overheid daarin regels stelt. Deze vrijheden worden zonder beperking als recht in het plan geformuleerd.

Als in bepaalde gevallen een mogelijke beschadiging van de belangen van andere burgers wordt verwacht, geeft het plan als recht iets beperktere mogelijkheden. Voor uitzonderingssituaties biedt het plan in dat geval wel verruimde mogelijkheden; het is in dit soort situaties niet goed mogelijk om vooraf te bepalen onder welke voorwaarden en in welke situaties deze extra mogelijkheid zal kunnen worden toegekend. Daarom zijn ze voorwaardelijk in het plan opgenomen, in de vorm van een “afwijkingsbevoegdheid”. Het kan in uitzonderlijke gevallen wenselijk zijn nadere eisen te stellen om bepaalde, met name genoemde, waarden te beschermen. De procedure is gelijk aan die voor een afwijking.

6.1.4 Procedurebepalingen bij afwijking en wijziging

De Algemene wet bestuursrecht (Awb) bevat in afdeling 3.4 bepalingen over de openbare voorbereidingsprocedure van een groot aantal uiteenlopende besluiten van bestuursorganen. De procedure is van toepassing als dat bij wettelijke regel is bepaald, of als het bestuursorgaan (in casu het gemeentebestuur) dit zelf heeft bepaald.

Uit praktische overwegingen is het zinvol zoveel mogelijk die uniforme openbare voorbereidingsprocedure te volgen in de gevallen dat een procedure, met o.a. publicatie van het ontwerp-besluit en bezwaarmogelijkheden, nodig wordt geacht.

Het voorliggende bestemmingsplan bevat enige afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden die qua “zwaarte” en reikwijdte directe gevolgen kunnen hebben voor andere belanghebbenden dan de aanvrager van de afwijking.

6.2 Dit bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan, een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen', bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang en in samenhang met het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen' te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. In de volgende paragraaf wordt nog een nadere uitleg gegeven over de regels in het bestemmingsplan.

6.2.1 Regels

De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. Voor het grootste deel van de inleidende regels wordt verwezen naar het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen'. De inleidende regels van dat bestemmingsplan zijn overeenkomstig van toepassing op voorliggende partiële herziening. In de inleidende regels worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels.
• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Elk artikel kent de volgende opzet: eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot bouw-en/of gebruiksregels.
• 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het gehele plan. Het zijn achtereenvolgens een antidubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels en een bepaling uitsluiting aanvullende werking bouwverordening.
• 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.
  

Hieronder volgt een uitleg van de bestemmingen die deze partiële herziening kent.

Naast de bestemmingen kent het bestemmingsplan ook dubbelbestemmingen. Een dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik voor het behoud en de bescherming van de in de dubbelbestemming aangegeven waarden. De dubbelbestemming functioneert naast de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.

Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Functieaanduidingen en bouwaanduidingen worden opgenomen in het artikel van de bestemming waarin ze voorkomen. Gebiedsaaanduidingen hebben een eigen artikel omdat deze aanduidingen zich meestal over meerdere bestemmingen uitstrekken.

6.2.1.1 Bestemming Bedrijventerreinen 6

Met het opnemen van de bestemming Bedrijventerrein 6 is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen' dat onder andere voor het bedrijventerrein De Wieken geldt. Dat bestemmingsplan kent 11 verschillende bestemmingen "bedrijventerreinen", om de kenmerken van de verschillende bedrijventerreinen tot zijn recht te laten komen. Voor kavel 21, het plangebied van voorliggend bestemmingsplan, is de bestemming 'Bedrijventerreinen 6' opgenomen.

Binnen deze bestemming mogen gebouwen worden gebouwd binnen het bouwvlak waarbij voldaan moet worden aan onder andere het bebouwingspercentage, de maximale bouwhoogte en de toegestane categorieën van bedrijven, zoals benoemd in de bij de regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Om te voorkomen dat de Staat van Bedrijfsactiviteiten als een bestemmingenlijst gebruikt wordt is de begripsbepaling van "bedrijf" opgenomen. De op de Staat van Bedrijfsactiviteiten voorkomende activiteiten zijn toelaatbaar als voldaan wordt aan de begripsbepaling van bedrijf (een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen). Verder zijn alleen die bedrijfsactiviteiten toegestaan als de categorie overeenkomt met de betreffende categorie op de verbeelding of in de bestemmingsomschrijving.

Ook voor de andere bouwwerken, zoals palen, masten en perceelsafscheidingen zijn regels opgenomen.

Per bedrijf dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen.

Om de nodige flexibiliteit mogelijk te maken is functieverruiming mogelijk. Rechtstreeks is functieverruiming mogelijk ten behoeve van vrije tijdsvoorzieningen (fitness, dansschool, leisure, sport, cultuur e.d.), vergaderfaciliteiten/hotel/congres/persoonlijke dienstverlening en maatschappelijke functies. Functieverruiming is ook mogelijk door een afwijking van de regels bij een omgevingsvergunning. Het gaat hier om de zogenaamde binnenplanse afwijkingsmogelijkheden en om de wijzigingsbevoegdheden. Een afwijkingsmogelijkheid is opgenomen voor bijvoorbeeld het toestaan van perifere detailhandel op sommige bedrijventerreinen, het toestaan van een zwaardere categorie bedrijvigheid, maar ook voor het afwijken van de hoogte. Een wijzigingsbevoegdheid is bijvoorbeeld opgenomen voor het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven in de Staat van Bedrijfsactiviteiten.

6.2.1.2 Waarde - archeologie (dubbelbestemming)

Het voorliggende plangebied is een gebied met een archeologische verwachting binnen de bebouwde kom. In de regels en op de verbeelding is hiervoor de dubbelbestemming "Waarde-Archeologie 2" opgenomen.

Bouwen en/of het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden, ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemming(en), is uitsluitend toegestaan - al dan niet onder bepaalde voorwaarden - nadat overleg heeft plaatsgevonden met een gemeentelijk archeoloog.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

Bij de beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan gaat het zowel over het overleg dat bij de voorbereiding van het plan gevoerd is, als om de economische uitvoerbaarheid. Bij de uitvoerbaarheid speelt ook de handhaving een belangrijke rol.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan 'De Wieken-Vinkenhoef, kavel 21' is een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen'. Op deze kavel worden de bestemmingen aangepast. Het gaat om een dusdanig kleine aanpassing dat er voor gekozen is een partiële herziening van het bestemmingsplan in procedure te brengen.

Gelet op het stelsel van de Wet ruimtelijke ordening moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur (= Besluit ruimtelijke ordening) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Hiermee worden de bouwplannen bedoeld, die zijn omschreven in het Besluit ruimtelijke ordening. Het vaststellen van een exploitatieplan kan achterwege blijven als de kosten ‘anderszins verzekerd zijn’.

Kavel 21 is momenteel eigendom van de gemeente maar wordt na wijziging van de bestemmingen te koop aangeboden. Bij de verkoop van de grond wordt een verkoopovereenkomst gesloten. Het opstellen van een exploitatieplan kan daarom achterwege blijven. Inkomsten uit verkoop en plankosten lopen via de grondexploitatie.

7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.3.1 Inleiding

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. In dit geval is overleg gevoerd met het Waterschap Vallei en Veluwe. Dit is beschreven in paragraaf 5.2 Watertoets. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot de vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

7.3.2 Inspraak

De Wet ruimtelijke ordening zelf bevat geen bepalingen omtrent inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen b.v. op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Inspraak zal plaatsvinden volgens de in de "Rol van de Raad" opgenomen gevallen. In deze notitie wordt een driedeling gemaakt in soorten bestemmingsplannen; model 1, 2 en 3 plannen. Model 1 volgt in feite de wettelijk voorgeschreven behandeling met een zo kort mogelijke procedure, model 2 voegt hieraan een extra moment van kaderstelling door de raad toe en model 3 voorziet in de meest uitgebreide behandeling.

Voor bestemmingsplan 'De Wieken-Vinkenhoef, kavel 21' wordt de procedure behorende bij model 1 gevolgd. Model 1 wordt toegepast bij bestemmingsplannen voor ontwikkelingen met een beperkt karakter die zich in het algemeen afspelen op perceelsniveau. Er is geen strijd met andere beleidsterreinen, zoals detailhandelsvisie, monumentenbeleid etc.
En er is een actueel bestemmingsplan. Dit betekent dat er geen inspraak wordt gehouden over het concept-ontwerpbestemmingsplan. De eigenaren van omliggende percelen zijn op de hoogte van het opheffen van de verbindingsweg en het wijzigen van de bestemming. Daarom is het niet nodig om een inloopavond te houden over dit bestemmingsplan en zal het bestemmingsplan direct in ontwerp ter inzage worden gelegd.

7.3.3 Wettelijk (voor)overleg

Het Besluit ruimtelijke ordening geeft in artikel 3.1.1 aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Voorliggend plan is een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen'. Over dat bestemmingsplan is vooroverleg gepleegd met diverse instanties.

Voorliggende partiële herziening betreft een dusdanig kleine wijziging van bestemmingen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen', dat uitsluitend overleg gevoerd is met het Waterschap Vallei en Veluwe. Dit is beschreven in paragraaf 5.2 Watertoets. Voor het overige zijn er geen belangen in het geding en kan het vooroverleg achterwege blijven.

7.3.4 Vaststelling bestemmingsplan

Van donderdag 1 december 2016 tot en met woensdag 11 januari 2017 heeft het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen, waarbij een ieder de gelegenheid is geboden een zienswijze over het plan naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt; er zijn geen zienswijzen naar voren gebracht.

Het bestemmingsplan is daarom ongewijzigd ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Op 7 maart 2017 heeft de gemeenteraad bij besluitnummer 5414549 het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld.

7.4 Handhaving

Het bestemmingsplan is bindend voor zowel de (gemeentelijke) overheid als de burger. De primaire verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke controle en handhaving ligt op basis van artikel 7.1 van de Wet ruimtelijke ordening bij de gemeente. Daarnaast zijn ook de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) en de provincie bevoegd tot opsporing van feiten die in het bestemmingsplan strafbaar zijn gesteld.

De grondslag voor een goed werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een grondige inventarisatie van de feitelijke situatie (grondgebruik en bebouwing) van het plangebied tijdens de voorbereiding van het bestemmingsplan en een deugdelijk mutatie-registratiesysteem bij de uitvoering van het bestemmingsplan, onder andere met betrekking tot verleende vergunningen.

Handhaving kan nadrukkelijk plaatsvinden via publiekrechtelijke maar tevens via privaatrechtelijke en strafrechtelijke weg. Dit laatste is afhankelijk van het Openbaar Ministerie. In het ruimtelijk bestuursrecht is de gemeente op grond van de Gemeentewet bevoegd tot het toepassen van bestuursdwang en het opleggen van een dwangsom ten aanzien van ontwikkelingen die strijdig zijn met de belangen van het bestemmingsplan. Deze vormen van handhaving vallen onder de zogenoemde repressieve handhaving. Hiermee wordt gedoeld op de middelen en/of het instrumentarium waarmee de gemeente naleving kan afdwingen, dan wel tegen normafwijkend gedrag correctief kan optreden. De wijze van toepassing van deze bevoegdheden is geregeld in afdeling 5.3. van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

In het plan zijn instrumenten van toezicht opgenomen. Genoemd kunnen worden de afwijkingsbevoegdheden, wijzigingsbevoegdheden en de bevoegdheid om nadere eisen te stellen. Deze instrumenten maken een toetsing mogelijk voordat met de beoogde activiteit (bouwen, gebruiken, het verrichten van werken en/of werkzaamheden) een aanvang wordt gemaakt. De te nemen besluiten op basis van de genoemde bevoegdheden dienen te berusten op een deugdelijke motivering.