Zeldertseweg 73-75

Toelichting

Hoofdstuk 1 Toelichting op het plan

1.1 Inleiding

Boerderij 'Pol' zoals de bebouwing op het perceel Zeldertseweg 73-75 ook wel genoemd wordt, is sinds het stoppen van de bedrijfsvoering van de melkveehouderij geen 'echte' boerderij meer. Wel is er nog sprake van bewoning van de boerderij.

Het perceel Zeldertseweg 73-75 valt binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied West' (NL.IMRO.0307.bpbgebwest-0301) en heeft op grond van dat plan een agrarische bestemming. Het gaat dan specifiek om de bestemming 'Agrarisch met waarden - Slagenlandschap met perceelsbegroeiing'. Nu de bedrijfsvoering is gestopt, voldoet deze bestemming niet meer.

Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied West

Doordat de familie zeer met deze locatie verbonden is heeft zij nagedacht over de toekomst van de boerderij en geconcludeerd dat zij hier geen afscheid van willen nemen. Dit heeft geresulteerd in een verzoek om de geldende bestemming te wijzigen naar een woonbestemming. Daarbij is ook gevraagd om het erf te mogen omvormen naar een woonlocatie voor twee huishoudens.

Het idee is om de oude boerderij te restaureren tot een moderne woning. Verder wil men eveneens de historische tabaksschuur restaureren en verbouwen tot woonhuis. Bij deze woningen komen nieuwe bijgebouwen. Alle overige bebouwing en de kuilplaten wordt verwijderd. Op dit perceel zullen in de toekomst geen nieuwe bedrijfsmatige agrarische activiteiten ontplooid worden.

In het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Buitengebied West' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de agrarische bestemming te wijzigingen naar wonen (artikel 31.10). Daarnaast kent het plan een wijzigingsbevoegdheid verbouw waardevolle panden. Bij deze bevoegdheid is het, onder voorwaarden, toegelaten een waardevol gebouw te verbouwen tot woning. Het voorliggende wijzigingsplan 'Zeldertseweg 73-75' is het resultaat van het toepassen van deze bevoegdheden.

1.2 Het plangebied

 

Ligging plangebied

De Zeldertseweg en ligt centraal in het 'Buitengebied West'. Dit is het agrarische gebied ten westen van Amersfoort en wordt ook wel Hoogland West genoemd.

Het plangebied ligt in het overgangsgebied tussen het slagenlandschap van polder Zeldert en het hoevenlandschap van Weerhorst en Coelhorst. Het landschap kan worden getypeerd als boomrijk slagenlandschap. Elzensingels op plekken waar vroegere sloten droog gevallen zijn en akkers omzoomd door houtwallen. Een landschap gekenmerkt door een rationele strokenverkaveling, waar de bebouwing voor het merendeel geconcentreerd is langs de wegen.

1.3 Bestaande situatie

Het perceel Zeldertseweg is tot 1 september 2011 in gebruik geweest als melkveehouderijbedrijf. Met het stoppen van het bedrijf is de agrarische familie wel op het perceel blijven wonen.

Op dit moment staat er op het perceel aan de Zeldertseweg 73-75 een historische boerderij, een met de woning verbonden historisch waardevolle tabaksschuur, diverse vrijstaande schuren, een noodwoning, stal en kuilplaten. De huidige groene inrichting bestaat uit houtwallen, bomen, struiken en weiland. Het erf is verhard.

Bestaande bebouwing

Het perceel ligt op ruime afstand van de Zeldertseweg en wordt ontsloten via een smalle oprijlaan. Vlak voor het erf takt hier een zijweg van af om het ten zuiden van de boerderij gelegen grasland te ontsluiten. Dit grasland heeft ook een directe uitweg naar de Mgr. van de Weteringstraat. De oorspronkelijke ontsluiting van het perceel ligt ook aan deze kant van het erf. Dit betekent dat het aanzicht vanaf de Zeldertseweg eigenlijk het achteraanzicht van het perceel is. Vanaf de weg kijk je dan ook met name tegen de stal en de schuren aan. Er is wel sprake van een groene afscherming om dit beeld wat te verzachten.

Aanzicht vanaf de Zeldertseweg

Vogelvlucht vanaf de Zeldertseweg

Vogelvlucht oorspronkelijke voorzijde Zeldertseweg 73-75

1.4 Nieuwe situatie

1.4.1 Bebouwing

De toekomstige bewoners willen het erf graag weer een traditioneel karakter geven. Hiervoor is het nodig om veel bebouwing en verharding te slopen. Zo worden alle schuren, de stal, noodwoning en kuilplaten verwijderd. De aanwezige tabaksschuur is van monumentale waarde en blijft behouden. Wel wordt deze losgekoppeld van de boerderij door de sloop van het tussenlid.

Te slopen bebouwing

De overgebleven historische boerderij en de waardevolle tabaksschuur worden gerestaureerd, waarbij deze laatste eveneens wordt verbouwd tot woning. Daarbij krijgen beide een eigen nieuwe garage/berging. Dit betekent dat de huidige agrarische bestemming definitief verdwijnt en gewijzigd wordt naar wonen.

Boerderij Tabaksschuur

Voor de inrichting van het nieuwe erf is het beeld van één compact erf op de terp uitgangspunt geweest. Als thema's daarbij zijn gehanteerd: oriëntatie, ontsluiting, uitzicht en beschutting. Dit heeft geresulteerd in het navolgende plaatje.

Nieuwe situatie

1.4.2 Landschappelijke inrichting

Het plangebied ligt in het overgangsgebied tussen het slagenlandschap van polder Zeldert en het hoevenlandschap van Weerhorst en Coelhorst. Dit landschap kan worden getypeerd als boomrijk slagenlandschap. Elzensingels op plekken waar vroegere sloten droog gevallen zijn en akkers omzoomd door houtwallen. Een landschap gekenmerkt door een rationele strokenverkaveling, waar de bebouwing voor het merendeel geconcentreerd is langs de wegen.

Het nieuwe erf dient een landschappelijke inrichting te krijgen waarmee die positief bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van dit bestaande landschap. Om hier goed invulling aan te geven heeft de initiatiefnemer aan de hand van de opbouw en historie van het landschap een inrichtingsplan laten maken.

Met dit plan is rekening gehouden met het karakteristieke beeld van het aanwezige landschapstype. Ook is rekening gehouden met de belangrijkste structuurbepalende elementen van het landschap.

1.5 Bestemmingsplan Buitengebied West

Op 20 december 2011 heeft de gemeenteraad van Amersfoort het bestemmingsplan 'Buitengebied west' vastgesteld. Het voorliggende wijzigingsplan 'Zeldertseweg 73-75' is een wijziging van het bestemmingsplan 'Buitengebied West'.

In het bestemmingsplan 'Buitengebied West' zijn diverse wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Voor dit plan is gebruik gemaakt van de 'Wijzigingsbevoegdheid Wonen' (artikel 31.10) en de 'Wijzigingsbevoegdheid verbouw waardevolle panden' (artikel 31.7). De plannen voor de Zeldertseweg 73-75 passen binnen de voorwaarden van beide wijzigingsbevoegdheden.

De agrarische bedrijfsvoering van het perceel is sinds 2011 gestopt en er worden in de toekomst ook geen nieuwe activiteiten meer ontplooid. Hierover is een schriftelijke verklaring overlegd. De wijziging van de agrarische bestemming naar de bestemming wonen is hiermee gerechtvaardigd.

De huidige bedrijfswoning wordt gerestaureerd en als burgerwoning opgenomen binnen de bestemming wonen. Daarbij wordt de Amersfoortse standaard regeling voor bijbehorende bouwwerken opgenomen. Uit de tekeningen blijkt dat de nieuwe bijgebouwen in overeenstemming zijn met deze regeling. De omliggende weilanden behouden de nu geldende bestemming, met dien verstande dat op deze gronden niet mag worden gebouwd.

De aanwezige historisch waardevolle tabaksschuur wordt verbouwd tot een tweede woning op het erf. In het bestemmingsplan Buitengebied zijn zowel de boerderij als tabaksschuur aangeduid als 'cultuurhistorische waarden'. In het bestemmingsplan staat dit als volgt omschreven:

'Het gaat om een in het land gelegen boerderijcomplex, waarbij de voorgevel van de boerderij van de weg is afgelegen. De verhoogde ligging doet een vermoeden dat de boerderij uit de 18de, wellicht 17de eeuw, dateert. Naast de boerderij staat een bijschuur, een kleiner gebouw en een aantal panden van recente datum. Door de ligging en de ouderdom zijn de boerderij, bijschuur en de entreepartij van bakstenen metselwerk aan de weg van bijzonder grote landschappelijke en cultuurhistorische waarde'.

Met het verbouwen van het de tabaksschuur tot woning wordt het monumentale karakter van het gebouw gerestaureerd. Op deze manier kan het pand behouden blijven. Wanneer er geen woning van gemaakt wordt, loont restauratie niet en bestaat er risico tot verval dan wel tot het verdwijnen van dit cultuurhistorisch waardevolle gebouw. Dit is gelet op de bijzonder waarde niet gewenst.

De verbetering van de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van het perceel, is met de uitvoering van het inrichtingsplan (zie 1.4.2) gegarandeerd. Deze uitvoering is vastgelegd in een overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer. Ook de sloop van verschillende schuren en kuilplaten (zie 1.4.1) draagt voor een belangrijk deel aan bij aan de kwaliteit.

De restauratie van de tabaksschuur en de boerderij gebeurt in nauwe samenspraak met het team monumentenzorg van de gemeente Amersfoort. Daarbij wordt met name getoetst aan het doel: het behouden van de cultuurhistorische waarden. In dit kader stelt monumentenzorg voorwaarden waaraan moet worden voldaan. Het gaat hierbij om voorwaarden over het volume, de indeling, het behoud van diverse karakteristieken, daglichttoetreding, de constructie en het materiaalgebruik. Het uiteindelijke verbouwplan wordt getoetst door de gemeentelijke Monumentencommissie.

1.6 Omgevingsaspecten

Het bestemmen van het perceel Zeldertseweg 73-75 naar wonen, is mogelijk nadat gebleken is dat er geen belemmeringen zijn vanuit de omgevingsaspecten. In deze paragraaf worden de onderzochte aspecten die relevant kunnen zijn voor de ontwikkeling kort besproken.

Flora en fauna

Door middel van een quickscan in het kader van de Flora- en faunawet is onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde plant- en diersoorten in het plangebied. Deze quickscan is toegevoegd als Bijlage 1 bij deze toelichting. Hierna een korte weergave van de relevantie conclusies waarbij wordt aangegeven hoe daar invulling aan gegeven wordt.

Uit de quickscan blijkt dat op de planlocatie een roestplaats van een kerkuil aanwezig is. Om de functionaliteit van de planlocatie voor de kerkuil te behouden en daarmee overtreding van de Flora- en faunawet te voorkomen, dienen er mitigerende maatregelen getroffen te worden. Hierom wordt er voorzichtigheidshalve direct gemitigeerd door een kerkuilenkast aan of in een van de nieuw te realiseren bijgebouwen te plaatsen. De nieuwe roestplaats zal gereed zijn voordat de schuur met oude roestplaats gesloopt wordt. Gelet hierop is een ontheffing van de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet niet noodzakelijk.

Naast de roestplaats van de kerkuil is ook een broedlocatie van een steenuil aanwezig. De nestlocatie van de steenuil welke jaarrond is beschermd, bevindt zich in de houtsingel. Deze houtsingel blijft gehandhaafd met de bouwwerkzaamheden, de opslag van bouwmaterialen e.d. wordt voldoende afstand bewaard tot de nestlocatie. Hiermee blijft de functionaliteit van de planlocatie voor de steenuil behouden en daarmee wordt overtreding van de Flora- en faunawet te voorkomen. Een ontheffing van de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet is niet noodzakelijk.

Er dient rekening gehouden te worden met de mogelijke aanwezigheid van broedvogels, waarvan de nesten niet jaarrond beschermd zijn. Om verstoring van broedvogels zoveel mogelijk uit te sluiten wordt de velling van houtige beplanting en de sloop van stallen en schuren buiten het broedseizoen uitgevoerd. Wanneer er tijdens de uitvoer van werkzaamheden toch onverhoopt op broedende vogels gestuit worden, worden de werkzaamheden stilgelegd en naar een later tijdstip te worden opgeschort.

Er hoeft geen rekening gehouden te worden met beschermde grondgebonden zoogdieren of vleermuizen. Vaste verblijfplaatsen van vleermuizen in de te slopen gebouwen zijn niet aanwezig. De verwachting is dat de ontwikkeling de geschiktheid als foerageergebied onveranderd laat. Negatieve effecten op mogelijke vliegroutes zijn evenmin aan de orde. Wel wordt rekening gehouden met de zorgplicht. Deze geldt altijd en voor alle planten en dieren, onafhankelijk van beschermingsstatus en/of ontheffing of vrijstelling is verleend.

Wanneer de ontwikkelingen worden uitgevoerd met hetgeen hiervoor is beschreven, vormt het aspect flora- en fauna geen belemmering.

Geur

Het bestemmen van het agrarische perceel tot wonen, mag de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven niet onevenredig hinderen. In dit kader is het van belang dat de nieuwe woning geen geurhinder gaat ondervinden van deze bedrijven. Nu is in het voorliggende geval de afstand tot het dichtstbijgelegen bedrijf meer dan 100 meter. Hieruit mag geconcludeerd worden dat er geen overlast van geur te verwachten is. Daar komt bij dat er in deze omgeving ook geen kippen- en varkensbedrijven aanwezig zijn. Nieuwe woningen die na 19 maart 2000 gerealiseerd worden op een perceel van een gestopt bedrijf, worden op grond van artikel 14 van de Wet geurhinder en veehouderij hetzelfde beoordeeld qua geur als een woning behorende bij een veehouderij. Geur is dan ook geen belemmerende factor voor de gewenste ontwikkeling.

Geluid

Het perceel ligt op circa 120 meter van de Zeldertseweg af. De geluidbelasting van de Zeldertseweg zal gelet op deze afstand dan ook niet boven de voorkeursgrenswaarde uitkomen. Vanuit geluid zijn er geen belemmeringen.

Bodem

In het kader van de voorgenomen ontwikkelingen op het perceel Zeldertseweg 73-75 heeft de initiatiefnemer een verkennend bodemonderzoek uit late voeren. Dit onderzoek maakt als Bijlage 3 onderdeel uit van deze toelichting. In dit uitgevoerde bodemonderzoek is door middel van de bemonstering en analyse van grond en grondwater de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vastgesteld.

Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese “niet verdachte locatie met een verdachte deellocatie”, verworpen kan worden. Er zijn immers op de onverdachte locatie enkele licht verhoogde gehalten aangetroffen, terwijl op de verdachte deellocatie geen verhoogde gehalten zijn geconstateerd. De geconstateerde verhoogde gehalten liggen onder het “criterium voor nader onderzoek” en vormen géén aanleiding tot het instellen van een nader bodemonderzoek. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Luchtkwaliteit

Er is met dit plan slechts sprake van het toevoegen van 1 extra woning op dit perceel. Nu er ruimschoots onder de NIBM-grens (niet in betekende mate), draagt de voorgenomen ontwikkeling niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging.

Archeologie

Het perceel Zeldertseweg 73-75 bevindt zich in een gebied met een hoge archeologische verwachting. Hiervoor geldt dat voor bodemingrepen met een oppervlakte van meer dan 100 m² en dieper dan 30 cm, vooraf een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. In dit specifieke geval is vinden er voor zover bekend geen bodemingrepen plaats met een oppervlakte van meer dan1500 m², dieper dan 30 cm. Verder archeologisch onderzoek is voor dit plan daarom achterwege gebleven.

Conventionele explosieven

De gemeente Amersfoort heeft voor haar gehele beheergebied een historisch vooronderzoek laten uitvoeren voor wat betreft de mogelijk aanwezige explosieven. Uit dit onderzoek blijkt dat de Zeldertseweg niet binnen verdacht gebied gelegen is.

1.7 Conclusie

Uit hetgeen hiervoor staat beschreven, kan geconcludeerd worden dat de gewenste ontwikkelingen op het perceel Zeldertseweg 73-75 in overeenstemming zijn met de voorwaarden van de van toepassing zijnde wijzigingsbevoegdheden.

De effecten voor de omgeving zijn positief, het betreft een verbetering van ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van de omgeving. Daar waar maatregelen nodig zijn (flora- en fauna) worden deze getroffen.

Hoofdstuk 2 Uitvoerbaarheid

2.1 Economisch

Met de eigenaren van het perceel is een overeenkomst van grondexploitatie gesloten. Hierin is vastgelegd dat de kosten voor de planologische procedure, de gemeentelijke begeleiding van de planprocedure en alle andere kosten van de gemeente die verband houden met de grondexploitatie van dit plan, door de eigenaar van het perceel aan de gemeente worden betaald. Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

2.2 Maatschappelijk

Naast de verplichte communicatie momenten die de Wet ruimtelijke ordening vraagt, is het van belang om ook met de direct belanghebbenden te communiceren over de plannen. In dit kader hebben initiatiefnemers de buren binnen een straal van 300 meter van het toekomstige woonhuis op Zeldertseweg 75 uitgenodigd. Er is een uitleg gegeven over de voorgenomen plannen, het reeds doorlopen traject, de huidige stand van zaken, het eindbeeld en de planning. Bij de toelichting werd gebruik gemaakt van visuele ondersteuning met tekeningen, foto’s en ontwerpen van de architect. Vervolgens hebben de buren een rondje over het erf gemaakt en de tabaksschuur van binnen bekeken. Daarbij werden nog enkele aanvullende vragen gesteld, bijvoorbeeld hoe bij de bouw wordt omgegaan met behoud van oude elementen en ook de beperkingen die een bestaande schuur oplegt.

De buren waren geïnteresseerd en vonden het een “mooi project” en gaven te kennen dat de voorgenomen inspanningen en investeringen in hun ogen zouden leiden tot een mooi eindresultaat. Hieruit is af te leiden dat het plan voor de Zeldertseweg 73-75 niet op zwaarwegende bezwaren zal stuiten.

2.3 Procedure

Wettelijk vooroverleg

Het Besluit ruimtelijke ordening geeft in artikel 3.1.1 aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Het voorliggende wijzigingsplan is geheel in overeenstemming met de relevante wijzigingsbevoegdheden uit het bestemmingsplan 'Buitengebied West'. Dit plan is door de gemeenteraad vastgesteld op 20 december 2011. Over dit bestemmingsplan - en daarmee ook over de wijzigingsbevoegdheid - is uitvoerig overleg gevoerd met diverse instanties. Er zijn geen reacties ontvangen waaruit blijkt dat deze ontwikkeling onacceptabel is. Nader vooroverleg over dit wijzigingsplan wordt gelet hierop niet nodig geacht en wordt dan ook achterwege gelaten.

 

Zienswijzenprocedure

Nadat burgemeester en wethouders met het ontwerp van dit wijzigingsplan hebben ingestemd, heeft het gedurende een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens de periode van de tervisielegging is aan belanghebbenden de mogelijkheid geboden om een zienswijze over het ontwerp wijzigingsplan aan het college van burgemeester en wethouders kenbaar maken. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt. Het college heeft dit wijzigingsplan op 19 januari 2016 vastgesteld. Tot en met 10 maart 2016 bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep en/of voorlopige voorziening bij de Raad van State. Na het doorlopen van de fase van beroep en/of voorlopige voorziening wordt het plan onherroepelijk. Nadat het wijzigingsplan in werking is getreden kunnen de benodigde vergunningen worden verleend.

Het plan kan digitaal worden geraadpleegd via www.ruimtelijkeplannen.nl en onze gemeentelijke website www.amersfoort.nl.

Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving

Het wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding en bijbehorende regels en wordt vergezeld van deze toelichting. Op de verbeelding wordt de bestemming van de gronden aangegeven, via een combinatie van coderingen, arceringen en lijnen. De materiële inhoud van de bestemmingen is opgenomen in de regels.

Na het onherroepelijk worden van het wijzigingsplan, krijgen de verbeelding en de regels hetzelfde rechtskarakter als de verbeelding en de regels van het bestemmingsplan “Buitengebied West”. Zij worden dan geacht daarvan deel uit te maken.

De regels van het bestemmingsplan “Buitengebied West” zijn onverkort van toepassing op het voorliggende wijzigingsplan. Van belang zijn dan met name de bepalingen van de bestemmingen 'Wonen' en 'Agrarisch met waarden - Slagenlandschap met perceelsbegroeiing', maar ook de bestemmingspbepalingen Waarde archeologie - categorie 2' uit hoofdstuk 2, de ‘Inleidende bepalingen’ uit Hoofdstuk I en de “Algemene bepalingen” uit Hoofdstuk 3 spelen een rol.

De regels van de bestemmingen 'Wonen', 'Tuin', en 'Agrarisch met waarden - Slagenlandschap met perceelsbegroeiing' zijn als bijlagen bij de regels van dit wijzigingsplan gevoegd.