Mgr. van de Weteringstraat 68-75

Toelichting

Hoofdstuk 1 Toelichting op het plan

1.1 Aanleiding

De percelen Mgr. van de Weteringstraat 68 en 75 hebben volgens het bestemmingsplan 'Buitengebied West' (NL.IMRO.0307.bpbgebwest-0301) een agrarische bestemming. Zo is het perceel met nummer 68 bestemd als 'Agrarisch met waarden - Slagenlandschap met perceelbegroeiing' en het perceel met nummer 75 als 'Agrarisch met waarden - Hoevenlandschap'. Er is ter plaatse geen sprake meer van een agrarisch bedrijf.

Afbeelding 1: Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied West

Het perceel met nummer 68 krijgt een nieuwe eigenaar en voor het perceel met nummer 75 wordt een nieuwe eigenaar gezocht. Door betrokkenen is een verzoek ingediend om de agrarische bestemming van nummer 68 te wijzigen naar een woonbestemming. Op dit perceel zullen in de toekomst geen agrarische activiteiten meer ontplooid worden.

In het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Buitengebied West' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de agrarische bestemming te wijzigingen naar wonen (artikel 31.10). Het voorliggende wijzigingsplan 'Mgr van de Weteringstraat 68-75' is hiervan het resultaat.

1.2 Het plangebied

De Mgr. van de Weteringstraat ligt in het 'Buitengebied West'. Dit is het agrarische gebied ten westen van Amersfoort en wordt ook wel Hoogland West genoemd.

 

Afbeelding 2: Ligging plangebied in Hoogland West

Afbeelding 3: Luchtfoto Mgr. van de Weteringstraat 68 en 75

De Mgr. van de Weteringstraat vormt de grens tussen het boomrijke slagenlandschap aan de noordzijde en het hoevenlandschap aan de zuidzijde. Nummer 68 ligt noordelijk van de Mgr. van de Weteringstraat en nummer 75 zuidelijk.

1.3 Bestaande situatie

Op dit moment staat er op het perceel aan de Mgr. van de Weteringstraat 68 een voormalige agrarische bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken. Deze woning is niet meer als bedrijfswoning in gebruik, maar wordt burger bewoond.

Afbeelding 4: Vooraanzicht Mgr. van de Weteringstraat 68

Schuin tegenover nummer 68 ligt het perceel met nummer 75. Beide percelen vormen samen één agrarisch perceel met één bouwvlak.

Afbeelding 5: Vooraanzicht Mgr. van de Weteringstraat 75

Het perceel met nummer 75 bestaat voor het grootste deel uit weiland. In het bouwvlak zijn nog 2 schuren aanwezig en een deel van het bouwvlak is voorzien van verharding.

1.4 Nieuwe situatie

De woning op nummer 68 blijft in de nieuwe situatie staan en wordt een burgerwoning met een praktijkruimte annex cursusruimte aan huis. Het betreft hier een vrijstaande woning, bestemd voor een huishouden. De woning wordt van binnen gerenoveerd, waarbij de huidige dubbele garage wordt verbouwd tot praktijkruimte.

Het bedrijf 'Parenda' vestigt zich in de praktijkruimte. Dit is een eenmanszaak, waarbij de eigenaresse werkt als personal coach (training, begeleiding en onderwijs).
De ter plaatse aanwezige schuur, nu een dubbele garage, wordt verbouwd tot een praktijk- en cursusruimte. Ter plaatse zullen - op afspraak - cliënten ontvangen worden. Een keer per maand worden er op deze locatie NLP-trainingen gegeven (neurolinguïstisch programmeren). Deze bestaan uit 2 of 3 daagse trainingen aan kleine groepen cursisten (<20).

Het perceel met nummer 75 wordt afgesplits van nummer 68 en krijgt een afzonderlijke eigenaar. Dit perceel behoud de bestemming 'Agrarisch met waarden - Hoevenlandschap'. Wel komt het bouwvlak van dit perceel te vervallen.

Afbeelding 6: Inrichtingsplan uit advies Landschap Erfgoed Utrecht

Om beide percelen in de nieuwe situatie zoveel mogelijk landschapelijk in te passen heeft het Landschap Erfgoed Utrecht advies uitgebracht. Dit advies zit als Bijlage 1 bij deze toelichting. Via een overeenkomst hebben betrokkenen zich vastgelegd tot uitvoering van dit advies.

Het inrichtingsplan houdt concreet in dat de knotbomenrij bij de woning langer gemaakt wordt en aangevuld met elzen zodat een knotbomenrij met elzensingel ontstaat. Op nummer 75 worden elzensingels geplant om de schuren en erfverharding in te passen.

1.5 Bestemmingsplan Buitengebied West

Op 20 december 2011 heeft de gemeenteraad van Amersfoort het bestemmingsplan 'Buitengebied west' vastgesteld. Het voorliggende wijzigingsplan 'Mgr. van de Weteringstraat 68-75' is een wijziging van het bestemmingsplan 'Buitengebied West'.

In het bestemmingsplan 'Buitengebied West' is 'Wijzigingsbevoegdheid Wonen' in artikel 31.10 opgenomen'.

Afbeelding 7: Artikel 31.10 uit bestemmingsplan 'Buitengebied West'

Uit de beschrijving van de nieuwe situatie in paragraaf 1.4 blijkt dat het toekomstige gebruik past binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.

Om van de woning met nummer 68 een burgerwoning te maken, wordt de bestemming 'Agrarisch met Waarden - slagenlandschap met percelsbegroeiing' gewijzigd naar de bestemming 'Wonen'. Hierbij blijft sprake van één woning. Alle opstallen op dit perceel worden binnen de bestemming wonen ondergebracht. Hiermee komt het teveel aan bijbehorende bouwwerken onder het overgangsrecht te vallen. Dit is in lijn met het beleid dat 'ontstening' van het buitengebied nastreeft. Met het overgangsrecht wordt beoogd dat het teveel aan bebouwing binnen de planperiode verdwijnt.

Dit geldt ook voor de bebouwing op nummer 75. Ook deze bouwing valt met het verdwijnen van het bouwvlak automatisch onder het overgangsrecht. Wel is het toegestaan om ter plaatse vee te weiden en/of gewassen te verbouwen.

Praktijkruimte

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten onder voorwaarden toegestaan (artikel 16.1 onder e1.). De praktijk-/cursusruimte past binnen de voorwaarden van deze regeling.

De praktijkruimte is bestemd voor het bedrijf van (mede)eigenaresse en bewoonster van de woning. Het betreft een eenmanszaak, wat betekent dat er geen sprake is van personeel. Doordat de praktijk in een gedeelte van de schuur komt die achter de woning staat, wordt geen afbreuk gedaan aan het woonkarakter van de woning en behoudt deze de uitstraling van de woonfunctie. Ook omdat de activiteiten zich binnen afspelen.

Het perceel Mgr. van de Weteringstraat 68 betreft een groot perceel in een open gebied met een lage bebouwingsdichtheid. Het gaat hier om een praktijk van waaruit de eigenaresse haar werkzaamheden verricht. Eén keer per maand vinden er gedurende 2 tot 3 dagen trainingen plaats en er worden -op afspraak - cliënten ontvangen. Gelet op deze (inpandige) activiteiten en op de afstand van de praktijk tot de omliggende bebouwing, kan gesteld worden dat er geen sprake is van afbreuk of aantasting van het woongenot en de woonsituatie van die aangrenzende gronden en bebouwing. Ook het woonkarakter en woonmilieu van de straat, buurt en wijk worden met deze activiteiten op geen enkele wijze aangetast.

De praktijk wordt niet groter dan de maximaal toegestane 75m² en blijft daarmee ook binnen het maximum van 35% van de van de bebouwde oppervlakte van de woning.

De praktijkruimte ligt op circa 1,5 km afstand van de Bunschoterstraat, waar een busdienst rijdt. De verwachting is echter dat een groot deel van de cursisten met de auto komt. Het parkeren van auto's van cursisten en van de bewoners zal volledig op eigen terrein moeten plaatsvinden. Door de aanvrager wordt aangegeven dat dit ook gebeurt. Door de aanvrager is ingeschat dat er ongeveer 10 parkeerplaatsen nodig zijn. Op het perceel is voldoende ruimte om het parkeren op te lossen. Aan de oostkant van de woning wordt een parkeerterrein ingericht voor 10 auto's. Daarbij wordt ook ruimte gereserveerd voor een eventuele overloop. Dit houdt in dat er geen sprake zal zijn van parkeeroverlast op de Mgr. van de Weteringstraat. Verder is de Mgr. van de Weteringstraat voldoende geschikt om dit geringe aantal extra auto's te kunnen verwerken.

Het gebruik van de praktijk voor de trainingen valt niet onder publieksgerichte beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten. Onder publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis wordt het volgende verstaan: beroeps-of bedrijfsmatige activiteiten aan huis bestaande uit hoofdzakelijk baliewerkzaamheden of andere diensten die publiek aantrekken, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus, kinderopvang, ateliers en dergelijk … (artikel 1.83 van het bestemmingsplan). De trainingen vinden slechts 1 keer per maand plaats. Dit wordt geborgd in de omgevingsvergunning. Verder komen de cursisten op afspraak en blijft het aantal verkeersbewegingen zeer beperkt. Van een publieksgerichte activiteit is dan ook geen sprake.

1.6 Vaststelling van het wijzigingsplan

Het ontwerpwijzigingsplan heeft voor iedereen ter inzage gelegen van 10 april tot en met 21 mei 2014, waarbij belanghebbenden de mogelijkheid hadden een zienswijze over het ontwerpwijzigingsplan kenbaar te maken. Er is binnen deze periode één zienswijze kenbaar gemaakt. Deze zienswijze was aanleiding om de toelichting van dit plan aan te vullen met de movitvering waarop de praktijkruimte past binnen de regeling voor beroeps- en bedrijfsactiviteiten aan huis. Het wijzigingsplan is daarom op 24 juni 2014 gewijzigd vastgesteld. De zienswijzennota 'Mgr. van de Weteringstraat' is als Bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd en maakt onderdeel uit van dit plan.
Het vastgestelde plan is gepubliceerd op 2 juli 2014 ter inzage gelegd. Vanaf 4 juli tot en met 14 augustus 2014 kan de belsnghebbende die een zienswijze heeft ingediend, dan wel belanghebbenden die aantoonbaar, redelijkerwijze geen zienswijze kenbaar hebben kunnen maken over het ontwerpwijzigingsplan, een gemotiveerd beroepschrift indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Hoofdstuk 2 Juridische planbeschrijving

Het wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding en bijbehorende regels en wordt vergezeld van deze toelichting. Op de verbeelding wordt de bestemming van de gronden aangegeven, via een combinatie van coderingen, arceringen en lijnen. De materiële inhoud van de bestemmingen is opgenomen in de regels.

Na het onherroepelijk worden van het wijzigingsplan, krijgen de verbeelding en de regels hetzelfde rechtskarakter als de verbeelding en de regels van het bestemmingsplan “Buitengebied West”. Zij worden dan geacht daarvan deel uit te maken.

De regels van het bestemmingsplan “Buitengebied West” zijn onverkort van toepassing op het voorliggende wijzigingsplan. Van belang zijn dan met name de bepalingen van de bestemmingen 'Wonen' en 'Agrarisch met waarden - Hoevenlandschap' maar ook de bestemmingspbepalingen 'Waarde archeologie - caterorie 1', Waarde archeologie - categorie 2' uit hoofdstuk 2, de ‘Inleidende bepalingen’ uit Hoofdstuk I en de “Algemene bepalingen” uit Hoofdstuk 3 spelen een rol.

De regels van de bestemmingen Wonen', 'Tuin, en 'Agrarisch met waarden - Hoevenlandschap' zijn als bijlagen bij de regels van dit wijzigingsplan gevoegd.