3.4.1 Inleiding
Op 29 juni 2005 is door Provinciale Staten van de Provincie Gelderland het ‘Streekplan Gelderland 2005’ (PS2005-413) vastgesteld dat de ondertitel ‘kansen voor de regio's’ draagt. In de structuurvisie wordt in § 2.3 ‘Functieverandering van gebouwen in het buitengebied’ en in § 2.11 ‘Ruimtelijk beleid voor stilte' het beleid geformuleerd waar het perceel Bulkheuvelseweg 10-12 in Neerijnen mee te maken heeft.
3.4.2 Doelstellingen bij functieverandering (§ 2.3.1)
Vanwege ontwikkelingen in sectoren als land- en tuinbouw, zorg en defensie, verliezen in de komende periode veel (vooral agrarische) gebouwen en bouwpercelen in het buitengebied hun huidige functie, of hebben die functie al verloren.
Door functieverandering kan tegemoet worden gekomen aan de aanwezige behoefte aan wonen en werken in het buitengebied, zonder daarvoor extra bouwlocaties toe te voegen. De doelen van het provinciaal ruimtelijk beleid voor functieverandering van gebouwen in het buitengebied zijn onder meer de volgende:
- de behoefte aan landelijk wonen en in tweede instantie werken accommoderen in vrijgekomen gebouwen in het landelijk gebied. Hiermee kan een impuls worden gegeven aan de leefbaarheid en vitaliteit van het landelijk gebied.
- verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door vrijgekomen gebouwen te hergebruiken en door per bouwperceel waar functieverandering plaatsvindt de resterende vrijgekomen gebouwen te slopen.
3.4.3 Verevening (§ 2.3.2)
Functieverandering van gebouwen in het buitengebied moet bijdragen aan een impuls voor de leefbaarheid, vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. De provincie acht het belang van een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling van het buitengebied zodanig hoog dat zij bij toepassing van functieverandering aandringt bij gemeenten op toepassing van een vorm van verevening. Met de verandering van de functie van gebouwen veranderen ook de ‘eisen’ die door bewoners en gebruikers aan de omgeving en publieke ruimte kunnen worden gesteld.
Uitgangspunt is dat er door de initiatiefnemer voor de functieverandering wordt bijgedragen aan de verbetering van de omgevingskwaliteit en publieke functies van het buitengebied, gerelateerd aan de locatie waar functieverandering aan de orde is.
Het bewerkstelligen van omgevingskwaliteit en verbetering van publieke voorzieningen kan op twee schaalniveaus worden bereikt: op locatieniveau en op gebiedsniveau.
Binnen de vigerende wet- en regelgeving is het mogelijk om op locatieniveau (in de directe omgeving van en gekoppeld aan de locatie waar functieverandering aan de orde is) voorzieningen te treffen ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en daarvoor met een exploitatieovereenkomst een proportionele bijdrage van de initiatiefnemer overeen te komen.
Op locatieniveau kan de ruimtelijke kwaliteit worden verbeterd door sloop van overtollige bebouwing, verkleining van het bouwvlak en herbestemming van het vrijkomende deel met een ‘groene’ bestemming, maatregelen ter verbetering van de openbare toegankelijkheid van het buitengebied, maatregelen ter verbetering van de waterhuishouding en uitvoeringsmaatregelen als gevolg van een beeldkwaliteitsplan, waaronder groenvoorzieningen en realisering natuurelementen. Vereveningsbijdragen daaraan kunnen in natura of in financiële zin worden gerealiseerd.
Dit zal zijn vertaling moeten krijgen in een door GS geaccordeerde regionale beleidsinvulling voor functieverandering (zie § 2.3.6). Totdat een dergelijke regionale beleidsinvulling heeft plaatsgevonden zal bij het toepassen van functieverandering tenminste worden uitgegaan van die vormen van verevening zoals verwoord in de navolgende paragrafen 2.3.3 en 2.3.4.
Zo gauw nieuwe wet- en regelgeving het mogelijk maakt om door middel van exploitatieovereenkomsten op gebiedsniveau ontwikkelingsbijdragen overeen te komen, kan dat betekenen dat er dan verhoudingsgewijs minder maatregelen op en rond de locatie en meer maatregelen op gebiedsniveau aan de orde zijn.
3.4.4 Algemene voorwaarden (§ 2.3.3)
Voor functieveranderingen waarbij nieuwe wooneenheden worden gecreëerd of nieuwe bedrijfsactiviteiten worden opgezet gelden de volgende algemene voorwaarden:
- functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale en vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied.
- de functieverandering van gebouwen wordt geëffectueerd door bestemmingswijziging van het gehele voormalige perceel en verkleining van het bouwvlak.
- met functieverandering van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied wordt de bedrijfsontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving niet belemmerd.
- functieverandering van vrijgekomen gebouwen mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling; mocht dit zich voordoen dan is het veroorzakersbeginsel van toepassing.
- met beeldkwaliteitsplannen wordt door de gemeenten de verschijningsvorm van de functieveranderingen afgestemd op de omgeving.
- overtollige bebouwing wordt gesloopt met uitzondering van monumentale en karakteristieke gebouwen.
3.4.5 Functieverandering naar wonen (§ 2.3.4)
Wonen is een geschikte vorm van (her)gebruik van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied. Mede in het kader van het provinciale woonbeleid verlangt de provincie dat gemeenten de regionale behoefte aan landelijk wonen in het buitengebied in beginsel in vrijgekomen gebouwen in het buitengebied accommoderen.
Bij functieverandering kan hergebruik van de aanwezige gebouwen met meerdere wooneenheden plaatsvinden. De wooneenheden komen zoveel mogelijk in één gebouw, en hoogstens in twee gebouwen die bij elkaar staan. Met de meerdere wooneenheden per gebouw kan gedifferentieerd worden voorzien in de regionaal aanwezige kwalitatieve woonbehoefte.
Er wordt uitgegaan van een reductie van tenminste 50% van de bebouwing (alle opstallen, exclusief de bedrijfswoning) per bestemmingswijziging. Het resterend oppervlak aan gebouwen kan worden hergebruikt voor wonen. De gebouwen die niet voor wonen en bijgebouw worden hergebruikt, dienen te worden gesloopt. Als hergebruik van de aanwezige gebouwen voor wonen niet mogelijk is, kan na sloop van alle bedrijfsgebouwen vervangende nieuwbouw plaatsvinden in de vorm van meerdere wooneenheden in één gebouw, met een omvang van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing.
Voor functieverandering naar wonen gelden de algemene voorwaarden van § 2.3.3. Alleen ingeval van de uitvoering van de ‘ruimte voor ruimte’-regeling op basis van het Pact van Brakkestein kan er bij complete bedrijfsbeëindiging sprake zijn van een vervangende woning voor reeds gesloopte of te slopen bedrijfsgebouwen, zonder verdere toepassing van verevening.
Functieverandering van vrijgekomen gebouwen naar wonen door middel van bestemmingswijziging van het perceel naar een kleiner perceel ‘wonen’ zal door toepassing van verevening per saldo een positieve bijdrage aan de omgevingskwaliteit leveren. De wezenlijke kenmerken en waarden van de omgeving worden met functieverandering van vrijgekomen gebouwen naar wonen niet aangetast. Derhalve is functieverandering naar wonen ook toepasbaar in het groenblauwe raamwerk.
3.4.6 Regionale beleidsinvulling (§ 2.3.6)
Van de in § 2.3.4 gehanteerde maatvoering kan worden afgeweken, mits passend in een door Gedeputeerde Staten geaccordeerde regionale beleidsinvulling voor functieverandering. De regionale beleidsinvulling zal na definitieve en unanieme vaststelling door alle gemeenten in de regio en na accordering door Gedeputeerde Staten door middel van een afwijkingsprocedure in de plaats treden van het in dit streekplan verwoorde generieke beleid voor functieverandering in de betreffende regio.
Voor een dergelijke regionale beleidsinvulling gelden de volgende randvoorwaarden:
- De doelstellingen, definitie van functieverandering en algemene randvoorwaarden, zoals weergegeven in de paragrafen 2.3.1, 2.3.2 en 2.3.3. zijn uitgangspunten voor de regionale invulling.
- De beleidsinvulling dient een genormeerd kader te bieden wat betreft de vereveningsaanpak zoals verwoord in paragraaf 2.3.2, dat door gemeenten kan worden vertaald in bestemmingsplanvoorschriften (o.a. maatvoering, slooppercentages, e.d.).
- Het beleid voor functieverandering naar wonen moet passen binnen de uitgangspunten van het kwalitatief woonprogramma, wat ondermeer inhoudt dat nieuwe wooneenheden op vrijkomende/vrijgekomen bouwpercelen moeten voorzien in de regionale woonbehoefte.
- Het regionale beleid moet in ieder geval rekening houden met de omgevingskwaliteiten door tenminste te differentiëren naar groen/blauw raamwerk, multifunctioneel gebied en de waardevolle landschappen. Tevens kunnen regionale gebiedsindelingen aanleiding zijn voor gedifferentieerde invulling van het beleid.
- In de uitwerking van de regionale beleidsinvulling dient aangegeven te worden op grond van welke natuur en/of landschapsplannen er vereveningsmaatregelen kunnen worden overeengekomen. Van belang daarbij is dat voor de initiatiefnemer van de functieverandering direct duidelijk is hoe en waar zijn vereveningsbijdrage wordt ingezet voor de kwaliteit van zijn omgeving.
- Ook moet worden aangegeven voor welke vormen van functieverandering provinciale instemming niet meer nodig geacht wordt.
3.4.7 Ruimtelijk beleid voor stilte (§ 2.11)
De behoefte aan rust en stilte bij mensen neemt toe, terwijl er sprake is van toenemende geluidsverstoring. Ook voor de dierenwereld is stilte van groot belang. In aansluiting op het Gelders Milieuplan kiest de provincie in het streekplan voor koppeling van het beleid voor stilte aan het beleid voor de natuur. Concreet gebeurt dat door handhaving van de acht bestaande stiltegebieden en toevoeging van vijf grote aaneengesloten delen van de Ecologische Hoofdstructuur van Gelderland (zie themakaart 21 'Stilte').
Met dit beleid speelt Gelderland in op de recent ingezette beleidsvernieuwing op Europees en nationaal niveau (de EU-richtlijn Omgevingslawaai). Bij ruimtelijke initiatieven in deze gebieden zal de provincie deze voor wat betreft het aspect stilte beoordelen volgens het principe van 'stand still - step forward'. Dat wil zeggen dat het geluidsniveau niet mag toenemen en bij voorkeur dient af te nemen. Gebiedseigen activiteiten, zoals normale agrarische bedrijfsvoering, ondervinden hiervan geen belemmering.