Molenstraat tussen 1 en 2 te Est

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer heeft bij de gemeente Neerijnen een verzoek ingediend voor het realiseren van 2 woningen op een perceel aan de Molenstraat tussen Molenstraat 1 en 2 te Est. Hiervoor is een bestemmingswijziging van agrarisch naar wonen noodzakelijk. 

 

De bestemming van de gronden is momenteel geregeld in het bestemmingsplan 'Kern Est' van de gemeente Neerijnen, zoals vastgesteld op 29 oktober 2009. In het geldende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waardoor burgemeester en wethouders de bestemming van de agrarische grond kunnen wijzigen in een bestemming ten behoeve van de bouw van maximaal 2 woningen.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Molenstraat in de kern van Est, gemeente Neerijnen. Het perceel is kadastraal bekend onder Gemeente Est-Opijnen nummer E658.

 

Ligging plangebied in regionaal verband

 

Ligging plangebied te Est

1.3 Procedure

In het geldende bestemmingsplan 'Kern Est van de gemeente Neerijnen' is een wijzigingsbevoegdheid voor het college opgenomen. Voorliggend wijzigingsplan moet de voorgenomen bestemmingswijzing van de agrarische grond tussen Molenstraat 1 en 2 te Est, ten behoeve voor de realisatie van 2 woningen, mogelijk maken. Dit is mogelijk op basis van artikel 3.6, lid 1, onder a Wro jo. artikel 17, lid 6 van de geldende bestemmingsplanvoorschriften. 

 

Voorliggend wijzigingsplan voorziet in een toelichting, gebiedsvisie, planregels en een verbeelding. 

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 komt een beknopte gebiedsvisie aan bod. Tot slot wordt in hoofdstuk 4 de haalbaarheid van het wijzigingsplan toegelicht aan de hand van de wijzigingsbevoegdheid uit de geldende bestemmingsplanvoorschriften.

2 Het initiatief

2.1 Huidige situatie

De planlocatie is gelegen aan de Molenstraat te Est. Het betreft een perceel met de bestemming 'agrarisch' tussen twee bestaande woonpercelen (Molenstraat 1 en 2) in. Het perceel is momenteel onbebouwd en heeft vanwege de grootte en geïsoleerde ligging de agrarische functie verloren. De omgeving wordt gevormd door voornamelijk woningen, agrarisch gebied en de grote dierenspeciaalzaak / agrarische landbouwwinkel A.C. van Westrienen direct ten noordwesten van de planlocatie.

 

Planlocatie

 

Planlocatie (linkerzijde Molenstraat) gezien vanaf de kruising Molenstraat-Esterweg

 

Het lint van de Molenstraat ter plaatse kent een grote diversiteit in verschijningsvorm. Bebouwing wordt afgewisseld door openheid welke doorzicht geeft naar het achterliggende open landschap. Inmiddels wordt aan het einde van de Molenstraat, aan de westzijde, een plan gerealiseerd van vrijstaande woningen. De aanwezige woonbebouwing bestaat uit één tot anderhalve laag met een kap. De woningen staan zowel haaks als evenwijdig aan de straat en zijn veelal georiënteerd op deze weg. Sommige woningen staan relatief dicht op de straat.

2.2 Toekomstige situatie

Het voorliggende plan gaat uit van de realisatie van twee vrijstaande woningen op de planlocatie. Door de woningen met hun garages te schakelen ontstaat ruimtelijk een ontspannen beeld en wordt er meer ruimte om de woningen gecreëerd. Hierdoor ontstaat een luchtiger beeld dan wanneer twee aparte vrijstaande woningen met twee aparte garages/bergingen worden gerealiseerd. De ruimte tussen de woningen tot de erfgrens bedraagt 4 meter en biedt derhalve goede bereikbaarheid van de achterpercelen van de woningen. Daarnaast kan, afhankelijk van de terreininrichting, hierdoor de doorzicht op het achterliggende agrarische productielandschap worden behouden.

 

De voorgestelde woningen bestaan uit één laag met een kap. De tussenbouw is één laag en heeft een plat dak. Daarmee sluit het beeld stedenbouwkundig goed aan bij het beeld van de Molenstraat. Doordat de woningen verder van de straat zijn afgelegen kan eveneens een royale voortuin worden ingericht. Dit versterkt het groene karakter van het lint.

 

Hiernavolgende impressies geven een beeld van de beoogde woningen.    

 

 

Impressie nieuwe woningen (straatzijde)

 

Impressie nieuwe woningen (achterzijde)

         

   

Impressie situering nieuwe woning

3 Haalbaarheid van het wijzigingsplan

3.1 Wijzigingsbevoegdheid

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan 'Kern Est' van de gemeente Neerijnen. Het bij besluit van de gemeenteraad van Neerijnen d.d. 29 oktober 2009 vastgestelde bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om toepassing van artikel 3.6, lid 1, onder a Wro de bestemming te wijzigen.

 

 

In artikel 17 lid 6 van de geldende bestemmingsplanvoorschriften is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. In het betreffende artikel is aangegeven dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn om de gronden met bestemming 'Agrarisch' te wijzigen in een bestemming ten behoeve van de bouw van maximaal 2 woningen, met dien verstande dat:

1. voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein, waarbij voor woningen een norm wordt aangehouden van minimaal 1,6 parkeerplaats per woning;
2. de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer van de woningen wordt niet hoger dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde;
3. vooraf dient uit onderzoek met betrekking tot de archeologische en cultuurhistorische waarden van het gebied te zijn gebleken, dat eventuele archeologische en/of cultuurhistorische waarden niet onevenredig worden aangetast;
4. vooraf dient uit onderzoek met betrekking tot de flora en fauna te zijn gebleken, dat eventueel benodigde ontheffingen op grond van de Flora- en faunawet redelijkerwijs zullen kunnen worden verleend;
5. vooraf dient uit onderzoek met betrekking tot de bodemkwaliteit, de luchtkwaliteit, geluidhinder, de externe veiligheid en geurhinder te zijn gebleken, dat voor de woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat verzekerd is;
6. vooraf dient overleg met het waterschap plaats te hebben in het kader van de watertoets;
7. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
8. vooraf dient te zijn aangetoond dat de planwijziging in financieel-economische zin haalbaar moet worden geacht, waarbij aandacht wordt besteed aan de grondexploitatie, eigendommen, planschade en andere haalbaarheidsaspecten;
9. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.
   

3.2 Toetsing aan de wijzigingsbevoegdheid

3.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het initiatief voldoet aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. Het college van burgemeester en wethouders kan dan ook door middel van het voorliggende wijzigingsplan de bestemming wijzigen.

3.4 Woonvisie 2012-2020

Op 28 juni 2012 heeft de gemeente Neerijnen de Woonvisie 2012-2020 en het woningbehoefte onderzoek (2011) vastgesteld. De Woonvisie 2012-2020 is gebaseerd op het woningbehoefte onderzoek dat begin 2011 is uitgevoerd.

De woonvisie rust op vier uitgangspunten:

1. Behoud van identiteit en het rustieke en landelijke karakter van onze gemeente.
2. Voldoen aan de woningbehoefte van degenen die graag in onze gemeente willen wonen.
3. Afstemming van het beleid op wat per kern nodig is, rekening houdend met maat en schaal van de dorpen, de noodzaak van koppeling van (zorg)voorzieningen aan het wonen en de ruimtelijke context.
4. Beleidsontwikkeling in samenspraak met Woonstichting De Kernen en woningbouw vereniging De Goede Woning Neerijnen. 

Daarnaast zijn er op basis van het (regionaal) Kwalitatief Woningbouw Programma afspraken gemaakt met de provincie over het aantal te realiseren woningen.

Neerijnen mag in de periode 2012 tot 2020 niet meer dan 730 woningen in de planning hebben.

Voorliggend plan is opgenomen in deze planning.

 

Gezien het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat voorliggend plan voldoet aan de uitgangspunten uit de woonvisie en de regionale afspraken rondom afstemming van woningbouwplannen.

3.5 Duurzaamheidsladder

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening moet bij ruimtelijke ontwikkelingen sprake zijn van zorgvuldig ruimtegebruik en overprogrammering worden voorkomen. Middels de 'ladder voor duurzame verstedelijking' (kortweg: duurzaamheidsladder) vindt een toetsing plaats. De ladder bestaat uit drie treden:

1. Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan.
2. Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties.
3. Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

ad 1.	In het bestemmingsplan werd een behoefte onderkent. Derhalve is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. De initiatiefnemer voorziet een concrete vraag en wenst derhalve uitvoering te geven aan deze bevoegdheid.
ad 2.	Het plan betreft een vorm van inbreiding binnen bestaand stedelijk gebied.
ad 3.	Het plangebied is voldoende goed bereikbaar.

Conclusie

Het plan voldoet aan de duurzaamheidsladder.