Nunspeet-Kom (Lindelaan 26/Esdoornlaan 21)

1.2 Inhoudelijk kader

Het inhoudelijk kader beschrijft het verzoek van de aanvrager op basis waarvan de partiële her-ziening wordt opgestart, de huidige en het nieuwe planologische situatie, de effecten van het ver-anderde gebruik en de voorwaarden waaronder deze partiële herziening zou moeten plaatsvin-den.

1.2.1 Aanleiding partiële herziening

Slingerland Projectontwikkeling BV en Fam. H. Smienk hebben gezamenlijk het voornemen op de percelen Lindelaan 26 en Esdoornlaan 21 gelegen op de hoek Lindelaan-Esdoornlaan in Nunspeet een achttal woningen te realiseren. Van deze woningen zullen er zeven woningen door Slingerland projectontwikkeling BV worden gerealiseerd en een enkele vrijstaande woning voor en door Fam. H. Smienk.

Gezamenlijk vragen zij de gemeenteraad van de gemeente Nunspeet om planologische medewer-king middels een procedure tot partiële herziening van het bestemmingsplan. De desbetreffende percelen zijn voor het deel van de zeven woningen eigendom van Slingerland Projectontwikkeling BV en voor het overige deel (één woning) eigendom van familie Smienk en maken deel uit van het be-stemmingsplan Centrum. Op het perceel Lindelaan 26 ligt een bouwblok met de bestemming Detail-handel, op het perceel Esdoornlaan 21 ligt deels een bestemming Detailhandel (aansluitend op de bestemming van het perceel Lindelaan 26) en verder een woonbestemming voor één vrijstaande woning. In 1986 is middels een partiële herziening het bouwblok voor detailhandel op met name het perceel Lindelaan 26 verder vergroot.

De huidige bebouwing omvat een (voormalige) bloemenwinkel met bijbehorende kassen en bijge-bouwen en een vrijstaande eengezinswoning met bijgebouwen, een en ander passend binnen het geldende bestemmingsplan.

Procedure

Middels een partiële herziening van het bestemmingsplan wordt een afgebakend deel binnen een vigerend bestemmingsplan voorzien van een nieuwe bestemming. Dit gedeelte kan bestaan uit een of meerdere kadastrale percelen. De procedure heeft betrekking op de volgende zaken:

- Het wijzigen van de bestemming Detailhandel en één vrijstaande woning in de bestemming Wo-nen voor de bouw van in totaal acht woningen.

De gemeente Nunspeet wordt gevraagd om planologische medewerking te verlenen middels een procedure tot partiële herziening van het bestemmingsplan voor de bouw van 1 vrijstaande wo-ning, 4 twee-onder-één-kapwoningen (2 blokjes van twee woningen) en een blokje van 3 (senio-ren)woningen.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nunspeet heeft inmiddels in zijn collegevergadering van 17 juni 2008 besloten dat het in principe bereid is om medewerking te verlenen aan de hierboven benoemde procedure om de bouw van de desbetreffende woningen mogelijk te maken.

1.2.2 Plangebied

De desbetreffende locatie ligt op de hoek van de Lindelaan met de Esdoornlaan in het centrum van Nunspeet. Op onderstaande kaartuitsnede van de kern Nunspeet is rood omcirkeld het plangebied aangegeven.

bron: teleatlas

De percelen worden aan de noordzijde begrensd door de Lindelaan, aan de oostzijde door de Esdoornlaan en aan de zuid- en westzijde door aangrenzende woonpercelen. Op onderstaande foto is het perceel inclusief bebouwing in relatie tot de omringende bebouwing weergegeven.

uitsnede luchtfoto

Het plangebied bestaat uit de kadastrale percelen, kadastraal bekend gemeente Nunspeet, sectie A, nummers 2543 (Lindelaan 26) en 2825 (Esdoornlaan 21). Zie hiervoor onderstaande uitsnede van de kadastrale kaart.

uitsnede kadastrale kaart (bron: gemeente Nunspeet)

1.2.3 Planomschrijving

Het ligt in de bedoeling om op de betreffende locaties de bestaande gebouwen bestaande uit bebouwing ten behoeve van een (bloemen)winkel met de daarbij behorende kassen en de bestaande woning (Esdoornlaan 21) in het geheel te amoveren en te vervangen door een 8-tal nieuwe woningen. De nieuwe bebouwing is, overeenkomstig de bestaande bebouwde omgeving, gevarieerd van opzet. Hiermee wordt aangesloten bij het gevarieerde gevelbeeld van de bestaande bebouwing. De nieuwbouw wordt samengesteld uit 1 vrijstaande woning (vervanging bestaande woning), 4 twee-onder-een kapwoningen en een drietal geschakelde (senioren)woningen.

De vormgeving en typologie van de nieuwbouw is evenals de bestaande omgeving gevarieerd van opzet maar zal door materiaal en kleurgebruik een samenhangend geheel gaan vormen. Voor plaatsing van de vrijstaande garages is gekozen voor plaatsing achterop de percelen waardoor er geen doorgaand bebouwd lint ontstaat, maar er telkens tussen de bouwmassa”s door een zichtlijn dieper het achterliggende gebied in ontstaat.

Bezien vanaf de Esdoornlaan worden aan de rechterzijde (hoek Lindelaan) eerst 2 twee-onder-een kap woningen gebouwd, waarbij de zijgevel van de woning richting de Lindelaan voor wat betreft vormgeving extra aandacht / uitstraling zal krijgen, deze gevel zou vanaf de Lindelaan bekeken ook gezien kunnen worden als een “voorgevel”. Vervolgens komt eerst het blokje van 3 seniorenwoningen, daarna weer 2 twee-onder-een kap woningen en het rijtje wordt afgesloten met de vrijstaande eengezinswoning.

Alle voorgevels van de woningen worden in een verspringend ritme geplaatst, enerzijds om mee te draaien met de kromming van de Esdoornlaan, anderzijds om elke individuele woning herkenbaar vorm te kunnen geven.

nieuwe situatie

1.2.4 Vigerend plan

De partiële herziening valt binnen het bestemmingsplan Centrum, dat door de gemeenteraad is vastgesteld bij besluit van 4 oktober 1977, nr. 749. Gedeputeerde Staten van Gelderland hebben het bestemmingsplan gedeeltelijk goedgekeurd bij besluit van 10 november 1978, nr. 14972/203-RO103/ldh. In beroep bij de Kroon is het plan gedeeltelijk goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 17 maart 1981, nr. 27.

In 1986 is met toepassing van artikel 19 van de Wet op de ruimtelijke ordening (WRO) de verleg-ging van het bouwvlak mogelijk gemaakt op het perceel Lindelaan 26. Door de Gedeputeerde Staten van Gelderland en is hiervoor een verklaring van geen bezwaar afgegeven op 6 mei 1987, kenmerk RO 87.12137-ROV/G5208.

Op de locatie Lindelaan 26 ligt de bestemming detailhandel (D), op het perceel Esdoornlaan 21 ligt deels de bestemming detailhandel (D) en deels de bestemming Eengezinshuizen (E).

Binnen het bestemmingsvlak Detailhandel ligt een bouwblok van ± 1530 m2 met een 100% be-bouwingsmogelijkheid, de daarbij geldende goot- en nokhoogte bedragen respectievelijk 3 en 6 meter. Op het resterende deel van het perceel Esdoornlaan 21 bevindt zich een bouwblok voor een vrijstaande eengezinswoning met een oppervlakte van 144 m2 met bijbehorende bouwmoge-lijkheid ten behoeve van bijgebouwen. Passend binnen het vigerende bestemmingsplan bestaat de huidige bebouwing uit een winkelruimte en bijbehorende kassen / bijgebouwen en een vrij-staand eengezinshuis met bijgebouw(en).

uitsnede bestemmingsplankaart, vrijstelling artikel 19 (bron: gemeente Nunspeet)

1.2.5 Wijze van bestemmen

Qua systematiek van bestemmen en het redigeren van de regels is aansluiting gezocht bij het be-stemmingsplan "Nunspeet-Kom" en bestemmingsplan "Nunspeet Centrum". Hierbij wordt gewerkt volgens de plansystematiek van de Standaard Vergelijkbaarheid Ruimtelijke Plannen (SVBP) 2008.

De aanwezige bestemmingen in de partiële herziening van het bestemmingsplan worden hieronder van een toelichting voorzien:

Wonen

beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis

Het inrichten en gebruiken van de woning met bijgebouwen als praktijkruimte voor zogenaamde vrije beroepen, zoals arts, tandarts en notaris wordt in de jurisprudentie als meest doelmatig ge-bruik aangemerkt en als recht toegestaan. Voorwaarde is dat de op wonen gerichte functie van de betreffende bebouwing in redelijke mate intact blijft. Het plan bevat daarnaast een mogelijkheid om met ontheffing, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan, een deel van de woning en bij-gebouwen te gebruiken ten behoeve van andere beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis

bouwen buiten het bebouwingsvlak

Zoals gezegd mag er buiten het bouwvlak, in de regel de voortuin van de woningen met de be-stemming 'Tuin', niet gebouwd worden.

bouwvlak

Alle woningen in het plangebied zijn bestemd tot 'Wonen'. Elk perceel is voorzien van een 'bouw-vlak'. Binnen dit bouwvlak mogen de Woningen worden gebouwd. Vanzelfsprekend betekent dit dat buiten het bouwvlak in principe geen woningen gebouwd mogen worden, maar wel bijgebou-wen ten dienste van de woningen. De voortuinen en in sommige gevallen ook de zijtuinen zijn gelegen buiten de bestemming 'Wonen'. Tevens is in de bouwvlakken middels een aanduiding aangegeven welke woningsoort binnen dat bouwvlak gebouwd mag worden.

bijgebouwen

Binnen de bestemming 'Wonen' mogen de bijgebouwen worden gebouwd. Hierbij geldt de regel dat de bijgebouwen uitsluitend op 3 m achter de voorgevel van de woning mogen worden ge-bouwd, tenzij anders op de plankaart is aangegeven, zoals in deze herziening. Deze regel is op-genomen om een duidelijk onderscheid te maken tussen de hoofdbebouwing en de bijgebouwen in het straatbeeld. Voorkomen dient te worden dat één lange straatwand ontstaat. Daarom zijn in deze herziening de bijgebouwen nog verder teruggelegd tot op de achtergevel van de woningen. De goothoogte en bouwhoogte van bijgebouwen is beperkt tot 3 respectievelijk 5 m. Ook aan de oppervlakte van de te bouwen bijgebouwen is een maximum verbonden. Maximaal 50% van de gronden binnen de bestemming 'Wonen', niet meegerekend die binnen het bouwvlak, mag wor-den bebouwd. Hiervoor geldt een maximum van 60 m². Ontheffing kan worden verleend tot een maximum van 75 m2, wanneer de oppervlakte van de bij de betreffende woning behorende gron-den meer dan 600 m2 bedraagt.

Tuin

De voor- en waar nodig zijtuinen van de woningen zijn bestemd als 'Tuin'. Binnen deze bestem-ming zijn gebouwen niet toegestaan. Op grond van de regels is het onder voorwaarden toege-staan om een ontheffing te verlenen voor het bouwen van aan- en uitbouwen, zoals erkers, aan de woningen. Met dien verstande dat deze aan- en uitbouwen uitsluitend voor de voorgevel aan de voorkant van woningen zijn toegestaan.

Verkeer

Een klein gedeelte van de Esdoornlaan maakt onderdeel uit van het plangebied, omdat hier de benodigde parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Binnen de bestemming 'Verkeer' zijn wegen, inclusief de daarvan deel uitmakende groenstroken, trottoirs, fiets- en voetpaden, speel- en groenvoorzieningen en parkeerplaatsen toegestaan.

1.2.6 Ruimtelijke effecten

Het onderhavige plan ligt ingesloten in een bestaande woonwijk in het centrum van Nunspeet en is goed inpasbaar. Voor wat betreft verkaveling, typologie e.d vinden de nieuwe woningen aansluiting op de diverse opzet van de bestaande woningen in de omgeving. Het realiseren van een achttal woningen zal naar verwachting een minder verkeersaantrekkende werking hebben dan een winkel-/detailhandelsbestemming.

De vormgeving en typologie van de nieuwbouw is evenals de bestaande omgeving gevarieerd van opzet maar zal door materiaal en kleurgebruik toch een samenhangend geheel gaan vormen. Voor plaatsing van de bijbehorende garages / bergingen is gekozen voor een plaats achterop de bij de betreffende woning behorende perceel, hierdoor ontstaat er geen doorgaand bebouwd lint maar zal er telkens tussen de bouwmassa"s door een zichtlijn dieper het achterterrein in zijn.

Alle voorgevels van de woningen worden in een verspringend ritme geplaatst, enerzijds om mee te draaien met de kromming van de Esdoornlaan, anderzijds om elke individuele woning herkenbaar vorm te kunnen geven.

1.2.7 Groen

Het project heeft geen nadelige consequenties voor het groen en / of beplanting op het perceel of de directe omgeving.

Door sloop van de bijna het gehele terrein beslaande kassen, woning en bijbehorende bijgebouwen en deze percelen te gebruiken voor nieuwbouw van een 8-tal woningen zal er meer ruimte ontstaan voor groen en groenvoorzieningen in de vorm van tuinen en zal er een ruimtelijk opener beeld ont-staan door de telkens tussen de bouwmassa's door opduikende zichtlijnen het achtergebied in.