PERCEEL OP DE HAGEN 15,15a en 17 (Buitengebied)

1.2 Inhoudelijk kader

Het inhoudelijk kader beschrijft het verzoek van de aanvrager op basis waarvan de partiële herziening wordt opgestart, de achtergrond van het gebruik van het perceel, de huidige en het nieuwe planologische situatie, de effecten van het veranderde gebruik en de voorwaarden waaronder deze partiële herziening zou moeten plaatsvinden.

1.2.1 Aanleiding partiële herziening

De firma NedVastgoed BV heeft, in samenwerking met de bewoners van Op de Hagen 15, 15 a en 17, het college van burgemeesters en wethouders van de gemeente Nunspeet verzocht mee te werken aan een bestemmingsplanwijziging ten behoeve van het realiseren van 8 woningen op het perceel Op de Hagen 15, 15a en 17.

Aanleiding voor deze partiële herziening is medewerking van de huidige bewoners, de familie Van Klompenburg - Grootkarzijn, van Op de Hagen 15, 15a en 17, aan een pilotproject; "Bouwen buiten Nunspeet: functieverandering tussen Veluwe en Veluwemeer", geïnitieerd door meerdere instanties en uitgevoerd door landschapsbureau Zijaanzicht uit Arnhem. In dit pilotproject gaat het om een functieverandering, waarbij een uitgebreid stallencomplex, voorheen in gebruik als kalverenmesterij, en een tweetal permanent bewoonde noodwoningen plaatsmaken voor landschappelijk ingepaste woningbouw, gelegen in het buitengebied. Eén van deze noodwoningen heeft dienst gedaan als 2e bedrijfswoning. Er is daarnaast een bouwvergunning afgegeven voor een nieuwe 2e bedrijfswoning, die nog niet is geëffectueerd en voor vaststelling van de herziening zal worden ingetrokken. Men is blijven wonen in de noodwoning.

Zoals in het landschapsplan, behorende bij genoemd pilotproject, is bepaald, zijn in het plan 1 vrijstaande woning, 2 geschakelde woningen en 4 aaneengebouwde woningen ingepast. Daar-naast wordt de bestaande bedrijfswoning zodanig uitgebreid dat deze dubbel bewoond wordt. In eerste instantie is deze uitbreiding bedoeld als mantelzorg. De bestaande noodwoningen worden gesloopt. Het realiseren van de te bouwen woningen past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Dit maakt een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Figuur 2: topografische kaart; ligging plangebied Op de Hagen 15, 15a en 17

1.2.2 Achtergrond

Omdat de gemeente Nunspeet in het buitengebied met diverse opgaven wordt geconfronteerd, waaronder stoppende agrarische bedrijven, heeft zij het initiatief genomen een ontwerpstudie te starten voor drie pilotlocaties. Deze zijn gelegen in het gebied tussen de rand van het bosgebied van de Veluwe (de hoger gelegen zandgronden) tot aan de kust van het Veluwemeer (het zogenoemde veenweidegebied). Dit naar aanleiding van het streekplan Gelderland 2005, waarin mogelijkheden zijn geboden voor functieverandering. Aan dit pilotproject heeft ook de provincie bijgedragen, zowel in menskracht als middels een financiële bijdrage. De gemeente en de provincie hebben ieder de helft van de kosten gefinancierd. Eén van die pilotlocaties is onderhavig plangebied Op de Hagen 15, 15a en 17. Gezien de aard van deze ontwerpstudie is in dit kader sprake van maatwerk.

Het doel van dit pilotproject was concrete handreikingen en regels te ontwikkelen voor de transformatie van vrijkomende agrarische bebouwing, die de gemeente houvast bieden bij gesprekken met toekomstige initiatiefnemers. Dit pilotproject is daarom al in gang gezet voordat de streekplanuitwerking Functieverandering van de Regio Noord-Veluwe was vastgesteld. Deze studie beoogde de regionale invulling van het Streekplanbeleid concreet te maken. Het vrijkomen van agrarische bebouwing biedt kansen. Functieverandering van deze gebouwen kan het buitengebied een nieuwe impuls geven en de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied ten goede komen. Inmiddels is in het Streekplanbeleid invulling gegeven aan functieverandering, mede naar aanleiding van de ontwikkelingen op deze pilotlocatie.

Uitgangspunt van deze pilot is het behoud en hergebruik van karakteristieke woon- en bedrijfsgebouwen en de sloop van de overige bedrijfsgebouwen. In ruil voor vermindering van het bebouwde oppervlak kan vervangende nieuwbouw worden gerealiseerd op de locatie of een andere daarvoor geschikte plek. Functieverandering of hergebruik moet altijd gepaard gaan met verbetering van het landschap. Dit is het principe van verevening.

De Functieverandering in deze herziening leidt tot ca. 75% reductie van het bebouwde oppervlak. Nieuwe woningen met bijgebouwen vormen tezamen met karakteristieke, inheemse beplantingen een nieuw erf.

1.2.3 Situatie

Aan Op de Hagen is de voormalige kalvermesterij gevestigd van de familie Van Klompenburg. Het erf werd vroeger ontsloten vanaf de Harderwijkerweg en dat is nog te merken; het erf ligt niet erg logisch op enige afstand van de doodlopende weg Op de Hagen.

Het bedrijf werd drie jaar geleden noodgedwongen beëindigd, en sindsdien staat het merendeel van de kalverstallen leeg. Een deel van de schuren is in gebruik als tijdelijke op- en overslag en stallingsruimte. Op het terrein staan twee noodwoningen die beide al sinds jaar en dag permanent worden bewoond. Een bouwkavel voor een tweede bedrijfswoning is toegekend maar niet gerealiseerd. Zoals in het voorgaande is vermeld, heeft één noodwoning steeds gefungeerd als 2e bedrijfswoning.

Karakteristiek zijn de rietgedekte boerderij en in mindere mate het bakhuis en de voormalige koeienstal. Bakhuis en koeienstal verkeren bouwkundig echter in zodanig slechte staat dat behoud van deze bijgebouwen onhaalbaar is. Alle leegstaande bedrijfsgebouwen worden gesloopt (ca. 4020 m2). 7 nieuwe woningen op een tweede erf en uitbreiding van de huidige bedrijfswoning, waardoor deze dubbel bewoond wordt in verband met mantelzorg, maken de functieverandering haalbaar. Door grondruil met de buren, die inmiddels heeft plaats gevonden, krijgt het nieuwe erf een eigen gezicht. Een nieuw erf is noodzakelijk om een goede ruimtelijke invulling te krijgen, waardoor kwalitatief een goede oplossing is gecreëerd. In het pilotproject is daar de nodige aandacht aan besteed.

Figuur 3: Huidige situatie Op de Hagen 15, 15a en 17

Figuur 4: Nieuwe situatie Op de Hagen 15, 15a en 17

1.2.4 Vigerend bestemmingsplan

De partiële herziening valt binnen het bestemmingsplan "Buitengebied", vastgesteld door de gemeenteraad op 17 april 1990, nr. 699. Het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland heeft het bestemmingsplan gedeeltelijk goedgekeurd bij besluit van 12 december 1990, nr. RG90.30203-RWG/G5209. In beroep bij de kroon is het plan (gedeeltelijk) goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 16 mei 1994, nr. 94.003813.

Ter uitvoering van artikel 30 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is een nieuw bestemmingsplan vastgesteld voor die gedeelten waaraan goedkeuring is onthouden en zijn de regels aangepast voor het gehele buitengebied. De vaststelling door de gemeenteraad van dit reparatieplan heeft plaatsgevonden op 25 september 1997, nr. 577 en goedkeuring door Gedeputeerde Staten van Gelderland op 28 april 1998, nr. RE97.96423. Het perceel heeft nu de bestemming "Agrarisch gebied" met een beperkt overgangsrecht. Dit beperkt overgangsrecht heeft betrekking op de beide permanent bewoonde noodwoningen, waarvan er één als 2e bedrijfswoning heeft gefungeerd.

Figuur 5: Luchtfoto Op de Hagen 15, 15a en 17

1.2.5 Opzet van de herziening

In deze partiële herziening is het gebied beschreven dat betrekking heeft op het perceel waarop de nieuwe bebouwing zal worden gerealiseerd, de bijbehorende erven en gronden en de gronden waarop een gedeelte van een agrarisch bouwperceel valt. Voor realisatie van de woningen worden alle aanwezige leeggekomen agrarische bedrijfsgebouwen op het perceel gesloopt (ca. 4020 m2), ook wanneer deze buiten het plangebied vallen van de te bouwen woningen. In de systematiek van bestemmen wordt inhoudelijk aangesloten bij de systematiek van het bestemmingsplan "Buitengebied". Wel wordt voor zover mogelijk ingespeeld op het bestemmen volgens de SVBP 2008.

Het plangebied krijgt de bestemmingen 'Wonen', 'Agrarisch', 'Groen', 'Tuin' en 'Verkeer', die als zodanig op de plankaart zijn aangegeven, met in voorkomend geval bouw- en functieaanduidingen. De bouwregels zijn afgestemd op de maatvoering en situering van de te realiseren woningen en bijgebouwen, zoals deze door de architect zijn ontworpen en door de Welstandscommissie van een positief advies zijn voorzien. Dat houdt in dat bij het vastleggen van de bouwvlakken op de plankaart rekening is gehouden met de verschijningsvorm, oppervlakte, (goot)hoogte. Uitbreidingsmogelijkheden in de toekomst zijn dan ook niet of nauwelijks aanwezig. Op de bestemming 'Tuinen' mag niet worden gebouwd, tenzij het gaat om vergunningsvrije bouwwerken achter de voorgevel van de woning(en). Het bouwvlak van de agrarische bestemming is volledig komen te vervallen en daar waar dat nodig is bestemd als 'Agrarisch' zonder bebouwingsmogelijkheden. Verder zijn de noodwoningen eveneens vervallen, omdat deze worden gesloopt.

Voor de sloop van ca 4020 m2 komt een vrijstaande woning terug met gedeeltelijk een goothoogte van 3 m en gedeeltelijk van 5 m en een nokhoogte van 9 m, met een interne garage/berging. Verder een dubbele woning met een gedeeltelijke goothoogte eveneens van 3 m en 5 m en een nokhoogte van 9 m, met ook een interne garage/berging. Daarnaast is een aaneengesloten bouwvlak gepland voor 4 aaneengesloten woningen met een goothoogte van 3 m en een nokhoogte van 8 m. Bij dit blokje van 4 woningen is maximaal 50 m2 aan bijgebouwen per woning toegestaan. Tot slot is aan de voormalige bedrijfswoning een uitbreiding toegekend en bestemd als dubbele burgerwoning. Deze uitbreiding is op dit moment bedoeld als mantelzorg. Bij dit oorspronkelijke boerenerf blijft de boerenerfgedachte in takt.

Op het bestaande boerenerf mag maximaal 350 m2 aan bijgebouwen worden geplaatst. Eén bijgebouw is ter vervanging van de oude boerenstal en het ander bijgebouw is bedoeld voor het hobbymatig houden van enkele paarden. Bij dit voormalige boerenerf blijft in ieder geval enkele hectares aaneengesloten grond. Om een boerenerf in ere te kunnen houden moet er in ieder geval een hoofdgebouw aanwezig zijn en tenminste twee bijgebouwen. Dit is overeenkomstig het pilotproject zoals dat is voorgesteld door bureau Zijaanzicht in samenwerking met onder andere een vertegenwoordiger van de provincie.

Om de extra landschappelijke kwaliteit juridisch te borgen zijn een aantal aan te leggen houtsingels aangeduid met de functieaanduiding houtsingel (hs). Een klein gedeelte heeft de bestemming 'Groen' gekregen. Op dit gedeelte wordt de mogelijkheid geboden om een speelplek te kunnen creëren, als daar behoefte aan is. Uiteraard zal deze speelplek op een verantwoorde manier ingepast moeten worden aan deze landelijke omgeving.

1.2.6 Effecten op omgeving

De effecten op de omgeving verbeteren significant ten gevolge van het bouwvoornemen. De agrarische bedrijvigheid, een kalvermesterij, maakt plaats voor een schone woonfunctie. De situering van de bouwblokken op het perceel verschuiven ten gunste van het landschap. De ingediende bouwplannen zijn, voor wat betreft de beeldkwaliteit van de woningen en de kwalitatieve inpassing van de woningen in de omgeving, voorgelegd aan de Welstandcommissie die een positief advies heeft gegeven. Dit aspect wordt verder behandeld bij de toetsing van de ingediende bouwaanvraag.

In de directe omgeving van de pilotlocatie bevinden zich geen functies die hinder zullen ondervinden van deze herziening. De aanwezige functies zijn woningen, verzorgingstehuis Klein Rhijnvis, een tuinder met een aantal kassen, die op voldoende afstand van de nieuw te bouwen woningen staan. Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf bevindt zich ca 270 meter van het plangebied, het betreft een boerenbedrijf met enkel extensieve veehouderij. In de directe omgeving bevinden zich geen intensieve veehouderijen.

Kwaliteit op de kavel

Reeds eerder is aangegeven dat op onderhavige locatie alle aanwezige bebouwing, inclusief 2 noodwoningen (circa 4020m²) wordt gesloopt, waardoor een reductie van bebouwing van 75% zal worden gerealiseerd. Met het verdwijnen van de agrarische activiteiten en het realiseren van vervangende woningbouw wordt het bestemmingsvlak verkleind tot enkel die oppervlakte die benodigd is voor 'Wonen'. De bouwplannen zijn in nauw overleg met de Welstandscommissie ontworpen. Goedkeuring van de welstandscommissie is aanwezig.

Gezien de ligging van het plan in het buitengebied wordt, naast een positief advies van de Wel-standscommisie op het bouwplan, ook een landschapsplan opgesteld, zodat een aantrekkelijk landschap wordt verkregen met ruimtelijke kwaliteit. Dit landschapsplan wordt in nauw overleg met de ervenconsulent van het Gelders Genootschap ontwikkeld. De notitie van uitgangspunten en randvoorwaarden van de ervenconsulent is als bijlage bij deze herziening opgenomen.

1.2.7 Voorwaarden

Aan de indeling van het terrein zal de nodige aandacht worden besteed. Voor de 7 nieuwe woningen wordt één toegang gemaakt, zodat een nieuw boerenerf ontstaat. Bovendien moeten de bijgebouwen (garage/berging) zoveel mogelijk geclusterd worden. De nieuwe woningen op het tweede erf staan geclusterd rondom een centrale open ruimte. Daarnaast wordt de nodige aan-dacht besteed aan een beplantingsplan. Er wordt een landschapsplan opgesteld, mede op basis van het rapport van het landschapsbureau Zijaanzicht, dat in het kader van het pilotproject voor functieverandering is opgesteld. Daarnaast moet circa 4020 m² aan bebouwing worden gesloopt, waaronder twee noodwoningen. Ook moet de milieuvergunning voor het plangebied worden ingetrokken. De bouwvergunning die is afgegeven voor een nieuwe 2e bedrijfswoning, maar nog niet is geëffectueerd, zal voor vaststelling van de herziening worden ingetrokken.

Om de sloop van de agrarische opstallen, de investeringen in landschapselementen en onderhoud hiervan voor een redelijke termijn zeker te stellen wordt voor terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een anterieure (privaatrechtelijke) overeenkomst gesloten tussen gemeente Nunspeet en NedVastgoed BV. Hierin wordt onder andere opgenomen dat:

• de agrarische opstallen en twee noodwoningen gesloopt moeten zijn voordat de woningen en bijbehorende bijgebouwen kunnen worden gebouwd;
• milieuvergunningen en nog niet geëffectueerde bouwvergunningen worden ingetrokken;
• het goedgekeurde landschapsplan binnen een redelijke termijn moet worden uitgevoerd en voor een redelijke termijn onderhouden moet worden.