| Type plan: | wijzigingsplan |
|---|---|
| Naam van het plan: | Wijzigingsplan Lochemseweg 22 te Warnsveld |
| Status: | vastgesteld |
| Plan identificatie: | NL.IMRO.0301.wp0101Lochemsewg22-vs01 |
Toelichting
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
De voormalige boerderij op het perceel Lochemseweg 22 te Warnsveld is in een slechte bouwkundige staat. De eigenaar en tevens bewoner is voornemens het pand grondig te renoveren en de omgeving een meer natuurlijke uitstraling te geven. Daartoe worden veel oude opstallen gesloopt en veel groen toegevoegd. Een deel van het perceel wordt afgestoten en een extra woning wordt toegevoegd.
De gemeente wenst daarvoor gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid uit het vigerende Omgevingsplan. Deze wijzigingsbevoegdheid biedt de mogelijkheid aan burgemeester en wethouders om een extra woning toe te staan bij sloop van voormalige agrarische bebouwing.
Met het voorliggend Wijzigingsplan wordt de realisatie van een nieuwe woning toegestaan. De sloop van de bedrijfsbebouwing dient als verevening voor het toevoegen van 1 woning.
1.2 Ligging plangebied
Het plangebied ligt in het buitengebied van Zutphen, aan de zuidzijde van de rondweg N346 (Lochemseweg 22 te Warnsveld) en wordt ontsloten via de N346 en de bestaande parallelweg. Aan de westzijde stroomt de Warkense Laak. Aan de oost-, zuidzijde zijn weilanden aanwezig.
Ligging van locatie ten oosten van Warnsveld (bron: Openstreetmap.org)
Het erf, waar onderhavig Wijzigingsplan betrekking op heeft, betreft de kadastrale nummers 610 en 912, sectie M van de kadastrale gemeente Warnsveld. De totale oppervlakte van het plangebied is ruim 1,1 ha. Op het erf, met de bestemming ‘wonen’, staat een voormalige boerderij met diverse bedrijfsbebouwing.
Onderhavig Wijzigingsplan richt zich op het gehele erf. Een bijgevoegd inrichtingsplan voor het erf (zie bijlage 1) geeft weer hoe het geheel uiteindelijk vorm gegeven gaat worden.
Begrenzing van het plangebied (bron: kadastralekaart.com).
1.3 Omgevingsplan
Het plangebied valt onder de werking van het Omgevingsplan 'Landelijk Gebied’ van de gemeente Zutphen. Het plangebied is bestemd met de enkelbestemming 'Wonen’, waarbij één woning is toegestaan. Het perceel kent vier dubbelbestemmingen: ‘Waarde-Archeologische hoge bekende waarde’, ‘Waarde-Archeologie middelhoge verwachtingswaarde’, ‘Waarde-Cultuurhistorie’ en ‘Waarde-Kampen en Essen’.
Uitsnede van het vigerend Omgevingsplan met plangebied binnen rode contour.
Op basis van het recent vastgestelde Omgevingsplan ‘Landelijk Gebied’ is de geplande ontwikkeling niet mogelijk. In het Omgevingsplan zijn de flexibiliteitsbepalingen onder artikel 19, lid 1, wijzigingsbevoegdheid nummer 18 (onder voorwaarden) opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheid biedt de mogelijkheid aan burgemeester en wethouders om bij sloop van voormalige agrarische bedrijven 1 nieuwe vrijstaande woning mogelijk te maken. Dit was een regeling die ook in het oude bestemmingsplan voor het buitengebied was opgenomen.
In paragraaf 3.4 wordt nader ingegaan op de toetsing aan de voorwaarden in de wijzigingsbevoegdheid.
1.4 Leeswijzer
Voorliggend Wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende deel van het Wijzigingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het Wijzigingsplan zijn gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord.
De toelichting is opgebouwd uit vijf hoofdstukken. Het volgende hoofdstuk (Hoofdstuk 2) beschrijft de bestaande en toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het ruimtelijke beleidskader. Hoofdstuk 4 gaat in op de milieu- en de omgevingsaspecten van plan. In hoofdstuk 5 volgen de juridische planaspecten. Het zesde en laatste hoofdstuk is gewijd aan de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.
2 Planbeschrijving
2.1 Huidige situatie
De gronden in de omgeving zijn in gebruik voor agrarische doeleinden; grasland en akker. De ruimtelijke structuur van het landschap wordt getypeerd als "kampen- en essenlandschap" dat zich kenmerkt door de openheid van bolvormige escomplexen, met aan de rand gelegen erven.
De betreffende boerderij heeft nooit echt aan de es gelegen en relatief in een laagte. Dit resulteerde in verzakkingen en vochtproblemen.
Op het erf staan, naast de woonboerderij, een aantal schuren en een silo. Op verschillende plekken staan oude landbouwmachines, ongebruikte stukken verharding en opgeschoten groen. Er is nieuw groen aangeplant op plekken die ingepast kunnen worden in het nieuwe inrichtingsplan. Inmiddels gaat het al om circa 1.200 bomen en struiken, met name om de biodiversiteit op het erf te vergroten. Op het weitje ten noordoosten van de boerderij zijn 12 jonge fruitbomen geplant; nabij de brug over de Laak is een bosje aangeplant om het zicht vanuit het huis op een gasverdeelstation weg te nemen en langs de weg zijn 13 knotwilgen geplant ten behoeve van enige privacy op het erf.
Voor het erf en opstallen is door de gemeente Zutphen in 2021 een cultuurhistorisch advies afgegeven (zie bijlage 6). De beide eindgevels van de boerderij blijven behouden en laten de gebruiksgeschiedenis zien. De oostelijke wagenschuur wordt met zorg gedemonteerd en de bruikbare spanten worden hergebruikt. Ook de vrijkomende eiken constructiedelen van de westelijke wagenschuur krijgen een nieuwe functie op het erf.
Boerderij vanaf entree aan de Lochemseweg.
2.2 Toekomstige situatie
Ondanks de woonbestemming heeft het erf nog steeds een agrarisch karakter. Door het verdwijnen van de agrarische functie is er geen onderhoud meer gepleegd aan het erf en de bebouwing. Hierdoor is de ruimtelijke en functionele kwaliteit van het perceel achteruitgegaan. Dit biedt onvoldoende toekomstperspectief voor dit perceel en een functieverandering met sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen biedt hierin uitkomst.
Door de sloop van 1.195 m² aan schuuroppervlakte en maximaal 550 m² aan totale nieuwbouw wordt het erf opgewaardeerd met meer openheid en passende, nieuwe aanplant. Daarvoor is een inrichtingsplan opgesteld (zie bijlage 1). Dit is ook een voorwaarde voor de wijziging (zie paragraaf 3.4). Het recente inrichtingsplan moet bezien worden in combinatie met het groenplan wat al in 2020 in uitvoering is genomen (zie bijlage 2).
Renovatie van de historische boerderij en een groener erf geven het plangebied een betere ruimtelijke uitstraling. Door de sloop van de voormalige bedrijfsbebouwing wordt als verevening, in het kader van functieverandering en Rood-voor-Rood-regeling, een nieuwe woning met een schuuruitstraling gebouwd.
Te verwijderen bebouwing op het erf.
Vóór de boerderij (A) is ruimte voor een kleine weide, boomgaard en een representatieve voortuin. De historische entree van het boerenerf blijft gehandhaafd. Het pad geeft ook de richting aan van de nieuwe bijgebouwen.
De ruimtelijke samenhang en uitstraling van het geheel verbetert. De nieuwe woning (B) krijgt een aparte ingang vanaf de ventweg van de Lochemseweg. Het nieuwe pad (‘achterom’) markeert de scheiding tussen de nieuwe en de oude boomgaard.
Detail van nieuwe inrichtingsplan (zie bijlage 1 voor totaalplan).
De boerderij krijgt een gezoneerde tuin die richting het zuiden steeds meer een natuurlijker karakter krijgt. Tegen de woning liggen bijgebouwen, parkeerruimte, terrassen en sier- of gebruiksgroen. Richting de Warkense Laak bevinden zich dichter groen en waterpartijen. Ook al is het zicht niet direct gericht op een enk, de oriëntatie van de boerderij komt meer naar het akker- en weidelandschap in het zuiden.
Met het erfinrichtingsplan en het groenplan worden de onderstaande zaken gewaarborgd waardoor het plan past in de Visie Landelijk gebied Zutphen en strookt met de bouwstenen gebiedsDNA voor het landschap Kampen en Essen:
- Erven en bebouwing compact aan de randen van de es
- Open inrichting achterzijde erf, visuele en functionele relatie met achterliggende bouwlanden
- Erf is onregelmatig van vorm
- Sprake van herkenbare afzonderlijke bouwmassa’s in een informele en losse setting
- Voorgevel zichtbaar vanaf de weg
- Achterzijde erf windsingels en Hakhoutbosjes (hogere beplanting)
- Hagen aan voorzijde erf
- Sier- en moestuin aan voorzijde erf
- Boomgaard en/ of solitaire bomen (nutsfunctie) aan voorzijde erf
3 Beleidskader
3.1 Algemeen
In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid dat betrekking heeft op het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling beschreven. Het wordt benaderd vanuit het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Uit het beleid volgen randvoorwaarden waaraan het voorliggende plan is getoetst.
3.2 Rijksbeleid
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bepaalt welke kaderstellende uitspraken van het kabinet bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het gaat onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen. Door de nationale belangen vooraf in Omgevingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.
Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek is opgenomen. In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nieuwe ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening. Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer Omgevingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een Omgevingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Voorliggend initiatief ziet toe op de sloop van niet meer in gebruik zijnde agrarische bedrijfsbebouwing en de realisatie van een nieuwe woning in het plangebied. Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woning- bouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Voorliggend initiatief zou kunnen worden aangemerkt als een woningbouwlocatie. Deze term is echter niet gedefinieerd in het Bro. Uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat woningbouwplannen met 11 of minder woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie, maar grotere woningbouwplannen wel. In voorliggend plan wordt één nieuwe woning in het plangebied gerealiseerd. Dit plan wordt dus niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Om die reden is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing.
Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling past in het Rijksbeleid. In het kader van het provinciaal beleid dient de behoefte aan een nieuwe woning aangetoond te worden. Zie hiervoor paragraaf 3.3.3.
3.3 Provinciaal beleid
De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) richt zich formeel op de komende tien jaar, maar wil ook een doorkijk bieden aan Gelderland op een langere termijn. Veel maatschappelijke vraagstukken zijn zo complex dat alleen een gezamenlijke inzet succesvol kan zijn. In de omgevingsvisie zijn de opgaven voor Gelderland daarom in nauwe samenwerking met partners uitgedacht. Daarbij kijken de provincie en partners vanuit een integraal en internationaal perspectief naar Gelderland. Met deze bestuurlijke strategie kunnen voor Gelderland toekomstbestendige keuzes worden gemaakt.
De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie Gelderland juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.
De Omgevingsverordening Gelderland (december 2018) richt zich net zo breed als de omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving.
Bij voorliggende ontwikkeling is artikel 2.2.1.1 van de Omgevingsverordening van belang. Hierin staat dat in een Omgevingsplan nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts worden toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio. In 2015 is de Regionale Woonagenda 2015-2017 voor de Stedendriehoek, waartoe Zutphen behoort, tot stand gekomen. Deze vormt een uitwerking van de provinciaal vastgestelde opgave. Eén van de opgaven is het benutten van onbenutte potentie van landelijk wonen.
Regio Stedendriehoek heeft het beleidsdocument ‘Waar de stallen verdwijnen: Oude erven, nieuwe functies-Beleidskader functieverandering van vrijkomende agrarische gebouwen’ opgesteld. Dit beleidsdocument is op 21 april 2008 door de gemeenteraad van Zutphen vastgesteld en op 7 juli 2008 geaccordeerd door Gedeputeerde Staten. Functieverandering biedt, door het toestaan van nieuwe economische dragers, belangrijke kansen voor het verbeteren van de economische vitaliteit en leefbaarheid van het landelijk gebied. En vooral ook voor het verbeteren van de kwaliteit van het landschap. Functieverandering zorgt per saldo voor minder steen door het slopen van overbodige stallen en schuren. En voor een aantrekkelijke vormgeving en (groene) inpassing van nieuwe functies ter plaatse van die stallen en schuren. In dit beleidskader is uitgewerkt onder welke voorwaarden wonen en werken in of ter plaatse van vrijkomende gebouwen mogelijk is, met het oog op winst voor economie, leefbaarheid en landschap. In onderhavig Omgevingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in functieverandering conform hiervoor genoemd beleid mogelijk te maken. De voorwaarden uit het regionaal beleidskader zijn opgenomen in een wijzigingsbevoegdheid.
Het plangebied ligt niet in de Groene Ontwikkelingszone (GO) welke onderdeel is van het Gelders Natuur Netwerk. Hier geldt dus niet dat een Omgevingsplan moet voldoen aan de restricties van de Groene Ontwikkelingszone. Het kleinschalige plan houdt wel zoveel mogelijk rekening met de ontwikkeldoelen van de GO.
De onderhavige woningbouwontwikkeling past binnen het gestelde beleidskader voor functieverandering van vrijkomende agrarische bebouwing. Het plangebied betreft een geschikte locatie voor landelijk wonen, gelegen nabij de kernen van Warnsveld, Vorden Lochem en Zutphen.
Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling past in het Provinciaal beleid.
3.4 Gemeentelijk beleid
Voor het landelijk gebied heeft de gemeenteraad van Zutphen op 30 november 2015 de 'Visie Landelijk Gebied Zutphen' vastgesteld. De visie creëert ruimte voor initiatieven van derden (uitnodigingsplanologie), voortbordurend op de kwaliteiten van het gebied. Daarmee is de visie de basis voor het ruimtelijk beleid in onder andere Omgevingsplannen.
De visie geeft aan dat er voor nieuwe functies op vrijgekomen erven kansen zijn. Leegstand en daarmee verpaupering van erven draagt niet bij aan ruimtelijke kwaliteit en vitaliteit van het buitengebied. Over functieverandering, sloop van schuren/bouw van een woning, stelt de vastgestelde visie dat dit kan worden toegepast op locaties waarbij de huidige situatie in ernstige mate afbreuk doet aan de landschappelijke of milieukwaliteit.
In de visie wordt een nadrukkelijke relatie gelegd met het geldende gebiedsDNA. Voor deze locatie geldt dat het is gelegen binnen het Kampen- en essenlandschap. De bouwstenen voor dit gebiedsDNA/ landschap zijn:
- microreliëf met bollingen en steilranden van de escomplexen
- openheid van het escomplex
- zicht vanaf wegen op open essen
- erven gelegen aan de randen van de es
- groene omzoming van het escomplex door erfbeplantingen, houtwallen, singels en wegbeplantingen
- contrast tussen open escomplexen en kleinschalige landschappelijke overgangszone naar lagergelegen delen
- onregelmatige kavelvormen en wegenpatroon
De bouwstenen voor dit gebiedsDNA/ erven zijn:
- erven en bebouwing compact aan de randen van de es
- open inrichting achterzijde erf, visuele en functionele relatie met achterliggende bouwlanden
- erf is onregelmatig van vorm
- sprake van herkenbare afzonderlijke bouwmassa’s in een informele en losse setting
- voorgevel zichtbaar vanaf de weg
- achterzijde erf windsingels en hakhoutbosjes (hogere beplanting)
- hagen aan voorzijde erf
- sier- en moestuin aan voorzijde erf
- boomgaard en/ of solitaire bomen (nutsfunctie) aan voorzijde erf
Met het voorliggende plan, herontwikkeling van Lochemseweg 22, wordt gebruik gemaakt van de Rood voor Rood-regeling. Het past hiermee binnen de doelstellingen (o.a. uitnodigingsplanologie, voortborduren op kwaliteiten landschap, nieuwe functies op vrijkomende erven) die worden gesteld in de ‘Visie Landelijk Gebied Zutphen’.
Het Omgevingsplan ‘Landelijk gebied’ is op 4 juli 2022 door de gemeenteraad van Zutphen vastgesteld. De ontwikkeling voor de Lochemseweg kon niet tijdig worden meegenomen in de planvorming en daarom is gekozen voor een separaat Omgevingsplan.
In artikel 73, lid 4 van het Omgevingsplan ‘Landelijk gebied’ is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het bouwen van een extra woning bij sloop van voormalige agrarische bebouwing. Aan deze wijzigingsbevoegdheid zijn de volgende voorwaarden gesteld:
Burgemeester en wethouders hebben de bevoegdheid het plan te wijzigen voor het na bedrijfsbeëindiging omzetten van een agrarisch erf in de bestemming 'Wonen' waarbij de bouw van één of meerdere extra woningen wordt toegestaan, in verband met sloop van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
- bij 1.000 m² tot 2.000 m² vrijkomende voormalige agrarische bebouwing, niet zijnde de bedrijfswoning, monumentale of karakteristieke bebouwing, mestsilo's, kuilvloerplaten en erfverharding, mag één nieuwe vrijstaande woning worden gebouwd;
- de functieverandering is uitsluitend van toepassing op bestaande en legale bedrijfsbebouwing, zoals deze bestonden op 29 juni 2005;
- alle niet her te gebruiken bebouwing, waaronder in ieder geval de mestsilo's, kuilvloerplaten en erfverharding wordt verstaan, dient te worden gesloopt met een minimum van 50% van de vrijgekomen bebouwing, tenzij het monumentale of karakteristieke bebouwing betreft;
- de inhoud van de woning bedraagt minimaal 400 m³ en maximaal bovengronds 750 m³;
- de oppervlakte van bijgebouwen bedraagt maximaal 150 m² per woning.
In het plan wordt veel bestaande agrarische bebouwing (circa 1.195 m²) gesloopt. Met deze sloop worden geen monumentale en karakteristieke bebouwing verwijderd. De karakteristieke, maar vervallen, wagenschuur wordt gedemonteerd voor hergebruik op het eigen erf. In paragraaf 2.2 wordt weergegeven welke bebouwing wordt gesloopt.
De sloop van de bedrijfsbebouwing dient als verevening voor het toevoegen van 1 woning. Na toepassing van de regels van het Wijzigingsplan krijgt de woning een minimale inhoud van 400 m³ en een maximale inhoud van 750 m³. Nieuwe bijgebouwen krijgen een maximum oppervlakte van 150 m².
Ten behoeve van de ontwikkeling is een inrichtingsplan opgesteld. Het plan voorziet in natuurontwikkeling op de kavel zelf.
Het initiatief voldoet daarmee aan voorwaarden uit het Omgevingsplan ‘Landelijk gebied’.
Het toevoegen van de nieuwe woning past binnen de woningbouwopgave van Zutphen. Deze is vastgelegd in de gemeentelijke Woonvisie 2019- 2024. Daarnaast wordt voorzien in landschappelijke inpassing door middel van het opgestelde erfinrichtingsplan, dat recht doet aan de ruimtelijke en landschappelijke structuur. Realisatie van het inrichtingsplan wordt middels een voorwaardelijke verplichting gewaarborgd. Hiermee is een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap gewaarborgd.
De onderhavige woningbouwontwikkeling past binnen het gebiedsDNA van de ‘Visie Landelijk Gebied’, voldoet aan de randvoorwaarden bij functieverandering uit het vigerende Omgevingsplan en conformeert zich aan overig gemeentelijk beleid.
Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling past in het gemeentelijk beleid.
4 Milieu- en omgevingsaspecten
4.1 Bodem
Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet aangetoond worden dat de bodem- en grondwaterkwaliteit ter plaatse van het plangebied geschikt zijn voor het beoogde gebruik. In dat kader is op 24 februari 2017 door Klijn Bodemonderzoek een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen als Bijlage 3 ‘Verkennend bodem- en asbestonderzoek’. Dit rapport is voor de grondoverdracht naar de huidige eigenaar opgesteld; sindsdien zijn er geen bedrijfsactiviteiten geweest op het terrein.
Van de bodemkwaliteit op de onderzoekslocatie is het volgende beeld verkregen:
Voor het terreindeel:
- Zintuiglijk zijn er geen asbestverdachte materialen waargenomen;
- Analytisch zijn in de bovengrond geen verhoogde gehalten aan asbest geconstateerd;
- Analytisch is in de bovengrond een licht verhoogd gehalte aan PAK geconstateerd;
- Analytisch zijn in de ondergrond licht verhoogde gehalten aan lood, zink, PCB en minerale olie geconstateerd;
- Analytisch zijn in het grondwater licht verhoogde gehalten aan barium geconstateerd.
Ten aanzien van een voormalige ondergrondse hbo-tank
- Analytisch zijn in de ondergrond geen verhoogde gehalten met de onderzochte componenten geconstateerd;
- Analytisch zijn in het grondwater geen verhoogde gehalten met de onderzochte componenten geconstateerd.
De onderzoekslocatie opgestelde hypothese “onverdachte locatie” ten aanzien van asbest is juist. Er zijn in de bodem geen asbest verdachte materialen aangetroffen.
Voor de tanklocatie wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese “verdachte locatie”, juist is. Er zijn immers op de locatie enkele licht verhoogde gehalten aangetroffen. De geconstateerde verhoogde gehalten liggen onder het “criterium voor nader onderzoek” en vormen geen aanleiding tot het instellen van een nader bodemonderzoek.
Op basis van de onderzoeksresultaten bestaan er geen milieuhygiënische bezwaren ten aanzien van de afgifte van een omgevingsvergunning voor de bestemmingswijziging.
Ter aanvulling: Naar verwachting kan de grond niet als schone grond worden hergebruikt. Er zijn echter slechts geringe overschrijding(en) ten opzichte van de achtergrondwaarden. Daarom gelden voor grond welke op het perceel wordt toegepast geen gebruiksbeperkingen.
4.2 Geluid
De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door industrie, onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.
De Lochemseweg N346 is een 80 km/u weg met 1 rijstrook gelegen in het buitengebied. Voor deze wegen geldt een geluidszone van 250 m. De nieuwe woning valt binnen deze zone waardoor de Wgh van toepassing is en er een onderzoeksplicht geldt. Op 22 oktober 2021 is door dGmR een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen als bijlage 4. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat:
- de geluidsbelasting hoger is dan de voorkeurswaarde van 48 dB.
- de maximaal toelaatbare waarde van 53 dB niet wordt overschreden.
- op de zuidgevel geen geluidsbelasting is berekend, omdat het rekenpunt volledig is afgeschermd van de weg. De geluidsbelasting voldoet op deze gevel aan de voorkeurswaarde van 48 dB.
De geluidsbelasting van het wegverkeer van de gezoneerde Lochemseweg ligt op de noord- en westgevel boven de voorkeurswaarde van 48 dB, maar er wordt voldaan aan de maximaal toelaatbare grenswaarde van 53 dB van de Wet geluidhinder. Op basis van de berekende geluidsbelasting wordt geconcludeerd dat bij de nieuwe woning sprake is van een goed woon- en leefklimaat.
De gemeente Zutphen stelt in het geluidbeleid voorwaarden voor het realiseren van nieuwe woningen. In het beleid is opgenomen dat nieuwe woningen moeten zijn voorzien van een geluidluwe zijde en een geluidluwe buitenruimte.
Uit de berekende geluidsbelasting, blijkt dat de geluidsbelasting aan de zuid- en oostzijde en op de begane grond van de westzijde voldoet aan de voorkeurswaarde van 48 dB. Daardoor is de woning voorzien van meerdere geluidluwe gevels. Ook heeft de eigenaar de mogelijkheid om aan één van deze zijden een geluidluwe buitenruimte te creëren. De woning voldoet daarmee aan de eisen uit het geluidbeleid.
Volgens advies van de Omgevingsdienst Achterhoek is er, gelet op het akoestisch onderzoek, sprake van een goed woon- en leefklimaat. Bij het niet kunnen voldoen aan de grenswaarden bestaat onder voorwaarden de mogelijkheid hogere grenswaarden vast te stellen. Het College van Burgemeester en wethouders is hiervoor bevoegd.
De hoogst toelaatbare geluidbelasting bedraagt in dit geval 53 dB. Een hogere waarden wegverkeerslawaai kan op grond van de Wet geluidhinder worden verleend.
Er moet daarom een procedure hogere grenswaarden wegverkeerslawaai op grond van de Wet geluidhinder worden doorlopen. Dit gebeurt tegelijkertijd met de tervisielegging van het voorliggende vastgesteldwijzigingsplan.
Geconcludeerd wordt dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkelingen in het plangebied.
Wel dient een procedure hogere grenswaarden wegverkeerslawaai op grond van de Wet geluidhinder worden doorlopen.
4.3 Luchtkwaliteit
De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.
Als een project ‘niet in betekenende mate’ (nibm) bijdraagt aan de luchtverontreiniging, dan is geen toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit nodig. De nibm-bijdrage komt overeen met 3% van de norm voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof of stikstofdioxide. Dit komt neer op 1,2 μg/m³.
Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren.
In het plangebied bestaat het voornemen om een nieuwe woning te realiseren. Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan met minder dan 1.500 woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is de monitoringstool uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van de rijksoverheid geraadpleegd. De monitoringstool maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2020 en 2030 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.
In het plangebied worden geen gevoelige functies beoogd zoals bedoeld in het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Toetsing aan de grenswaarden is daarom niet noodzakelijk.
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.
4.4 Externe veiligheid
Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij het Omgevingsplan moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Dit betekent dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid.
Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:
- het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
- de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
- het Registratiebesluit externe veiligheid;
- het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
- het Vuurwerkbesluit;
- het Activiteitenbesluit;
- Circulaire effectafstanden externe veiligheid LPG-tankstations. De circulaire is van toepassing bij een besluit ten aanzien van een LPG-tankstation onder werking van het Bevi, dat het mogelijk maakt dat er (meer) personen in de omgeving van een LPG-tankstation aanwezig kunnen zijn. De effecten van bepaalde ongevalsscenario’s staan centraal.
- Circulaire opslag ontplofbare stoffen voor civiel gebruik. In deze circulaire zijn veiligheidszones (A-, B- of C-zone) vastgesteld voor de opslag van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik. Binnen deze veiligheidszones worden de aanwezigheid van activiteiten en/of objecten uitgesloten.
- Beleidsvisie externe veiligheid Zutphen. Deze visie beschrijft hoe de gemeente Zutphen omgaat met externe veiligheid.
Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de ‘Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen’ (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:
- het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
- de Regeling basisnet;
- de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).
Voor het transport van gevaarlijke stoffen per buisleiding geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld, vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten, tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten, het plaatsgebonden en het groepsrisico.
Voor de bestemmingswijziging van veehouderij naar wonen is in 2017 onderzoek verricht door Frans Geurts en daarna geadviseerd door de Omgevingsdienst Achterhoek (ODA) en de Veiligheidsregio Noord- Oost-Gelderland (zie bijlage 5). Sindsdien zijn er geen wijzigingen geweest in de omstandigheden.
Om het plangebied heen liggen zes buisleidingen met aardgas. Het plangebied valt voor een deel binnen de 100% letaliteit en geheel binnen de 1% letaliteit grens. De spoorlijn Zutphen-Delden is gelegen op 410 meter. Door het geringe risico zijn de hogedruk aardgasleidingen en de spoorlijn Zutphen-Delden niet nader beschouwd.
De bereikbaarheid is goed, het plangebied is vanaf twee zijden bereikbaar en vanaf het plangebied kan naar twee zijden gevlucht worden.
In de nabijheid van het plangebied is een brandkraan met een diameter van 150 mm aanwezig. Voor dit plangebied is de bluswatervoorziening voldoende.
Ten aanzien van de zelfredzaamheid ligt het gebied niet binnen het bereik van een WAS-paal (waarschuwings- en alarmeringssysteem). Er kan wel gebruik gemaakt worden van NL-ALERT (http://www.crisis.nl/nl-alert). Burgers zullen dan zelf het initiatief moeten nemen om hun mobiele telefoon hiervoor geschikt te maken.
Het aspect veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.
4.5 Bedrijven en milieuzonering
Als door een plan nieuwe, gevoelige functies of milieuhinder veroorzakende functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat een goed leefmilieu binnen en buiten het plangebied mogelijk is. Anderzijds mogen omliggende bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast door de realisatie van nieuwe gevoelige functies.
Om te voorkomen dat bedrijven of functies een gevaar vormen voor woningen of andere functies in de nabije omgeving, heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een indeling van bedrijven opgesteld, die bestaat uit zes categorieën: 1 t/m 6. Hoe hoger de categorie, des te intensiever is de belasting van het bedrijf of de functie op het milieu en zijn omgeving. Deze milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven op een verantwoorde afstand tot andere functies worden gerealiseerd en dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven worden gebouwd. Hoe hoger de categorie; des te groter de afstand tot andere functies moet zijn. Bij de indeling in milieucategorieën worden 4 aspecten meegewogen: geluid, geur, stof en gevaar (brand- en explosiegevaar).
Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies is de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' als leidraad voor milieuzonering gebruikt. De richtafstanden zijn opgenomen voor de thema’s geur, stof, gevaar en geluid. Wettelijke afstanden hebben voorrang op de richtafstanden. In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen.
Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: 'rustige woonwijk', 'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'. In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen direct naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningen, horeca en kleine bedrijven.
Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd.
Voor gemengde gebieden kunnen de aanbevolen richtafstanden met één (afstand)stap worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf de grens van de locatie van de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande gevoelige functies.
Richtafstand | Bedrijfscategorie |
10 | 1 |
30 | 2 |
50 | 3.1 |
100 | 3.2 |
200 | 4.1 |
300 | 4.2 |
500 | 5.1 |
700 | 5.2 |
1000 | 5.3 |
1500 | 6 |
Tabel met richtafstanden per bedrijfscategorie
Voor de Lochemseweg 22 is de functie ‘agrarisch’ in 2017 veranderd naar ‘wonen’. In het Activiteitenbesluit (artikel 3.116, lid 1 onder c)/ Wet geurhinder en veehouderij (artikel 14) is opgenomen dat, indien een woning wordt gebouwd in samenhang met het stoppen van de veehouderij en in samenhang met de sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen, dat er een vaste afstand van 50 meter (buiten bebouwde kom) geldt.
In dit geval is de rood-voor-rood regeling in tweeën gesplitst. In eerste instantie is de veehouderij gestopt en heeft het perceel de bestemming wonen gekregen. 3 jaar na dit besluit wordt de vergunning aangevraagd voor het slopen van de agrarische bedrijfsgebouwen en ter compensatie wordt de woning opgericht.
Daarom kan de nieuw te bouwen woning niet onder de specifieke artikelen vallen dat er alleen een vaste afstand geldt. In dit geval wordt uitgegaan van een worst-case met een gewone woning met een maximale bescherming en niet een woning behorende bij een voormalige veehouderij. Het oprichten van de nieuw te bouwen woning gaat nu namelijk niet gepaard met het feit dat de veehouderij stopt. De formele afstand van 100 meter moet aangehouden worden.
In dit geval maakt het niet veel uit. Er zijn andere woningen dichter bij de veehouderijen aan Lochemseweg 21 en 22a en Lage Lochemseweg 4(a) gelegen dan de nieuwe woning. Die zullen dus in de huidige situatie maatgevend en beperkender zijn.
In het plangebied worden geen functies gerealiseerd die milieuhinder veroorzaken. Vanuit het Activiteitenbesluit geldt een wettelijke afstand van 50 meter. De (nieuwe) woning wordt aangeduid als een gevoelige bestemming. Het plangebied en haar omgeving maakt gezien de aanwezige functies deel uit van een 'rustig buitengebied'.
Onderzocht moet worden of de functie in het plangebied hinder ondervindt van hinder veroorzakende functies in de omgeving.
In de omgeving van het plangebied zijn veehouderijen gelegen. Voor veehouderijen is met name het aspect geur van belang. Bij veehouderijen wordt voor het aspect geur getoetst aan de wettelijke bepalingen uit de Wet geurhinder en veehouderij (zie paragraaf 4.6).
De maximale richtafstanden van de functie Melkrundveehouderij (Lochemseweg 21 en 22a), die volgen uit de VNG- brochure, bedraagt 100 m. De afstand tussen de nieuwe woning en deze functie bedraagt circa 200 m. De afstand tussen de woning en de omliggende functie is daarmee voldoende groot. Hierbij wordt opgemerkt dat de veehouderij onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit valt wat derhalve als beoordelingskader geldt voor geur.
Ook de afstand tussen de nieuwe woning en de functie Horeca (Restaurant Lochemseweg 16) bedraagt circa 200 m. De afstand tussen de woning en de omliggende functie is daarmee voldoende groot.
Er is dus geen sprake van belemmering van omliggende bedrijven door de realisatie van de woning. Anderzijds is er ter plaatse van de woningen in het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat;
Geconcludeerd wordt dat vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen aanwezig zijn voor de uitvoerbaarheid van het plan
4.6 Geur
De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt in eerste instantie het wettelijk kader bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor dierenverblijven van veehouderijen. De Wet geurhinder en veehouderij geeft hiervoor geurbelastings- en afstandsnormen in relatie met geurgevoelige objecten in de nabijheid van de (geprojecteerde) veehouderij. Ten aanzien van onderhavig initiatief vormt naast de Wgv het Activiteitenbesluit een wettelijk kader in verband met de melkveehouderij aan de Lage Lochemseweg 4.
Het beleid heeft betrekking op twee aspecten. Ten eerste speelt de geurbelasting een rol bij de beoordeling of er in het kader van een goede ruimtelijke ordening een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Ten tweede moet bij de belangenafweging voor een zorgvuldige besluitvorming worden nagegaan of een partij niet onevenredig in haar belangen wordt geschaad.
In dit geval is sprake van één nieuw te bouwen woning. Er geldt een wettelijke, minimale afstand van 50 m tussen de (nieuwe) woningen en het emissiepunt (stal) van omliggende veehouderijen. De dichtstbijzijnde veehouderij tot het plangebied betreft een melkrundveebedrijf aan de Lochemseweg 22a (afstand circa 200 meter tot plangebied). De melkveerundbedrijven Lochemseweg 21 en Lage Lochemseweg 4 liggen op grotere afstanden (respectievelijk 308 en 294 meter).
De nieuwe woning ligt ruim buiten de zone van 50 m rondom de stallen van het genoemde melkrundveebedrijven.
De geldende geurnorm voor woningen ten opzichte van veehouderijen (met dieren met een geuremissiefactor) is 14 odour units/m3. Voor omliggende veehouderijen wordt gezien de ruime afstand tot het plangebied, voldaan aan de geldende geurnorm van 14 odour unit/m³.
De minimumafstanden voor agrarische bedrijfsopslagen als mest en voer (voor grotere mestopslagen geldt bijvoorbeeld een minimumafstand van 100 meter) zijn van belang om aan te houden in verband met de bedrijfsvoering van het bedrijf en het waarborgen van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De afstand tot het bedrijf is dermate ruim dat er ter plaatse van het plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
De bestaande veehouderijen in de omgeving van het deelgebied worden door de realisatie van onderhavig initiatief niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden belemmerd.
Het aspect geur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan waarbij de bestaande, omliggende veehouderijen niet in hun ontwikkeling worden beperkt en er is binnen het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
4.7 Water
Waterbeheerplan 2016-2021 Waterschap Rijn en IJssel
Het Waterschap Rijn en IJssel heeft in het Waterbeheerplan 2016-2021 haar beleid uiteengezet. De opdracht van de waterschappen in deelstroomgebied Rijn-Oost, waar het Waterschap Rijn en IJssel deel van uit maakt, is te zorgen voor een goede bescherming tegen hoog water, voor een goed functionerend regionaal watersysteem en voor het zuiveren van afvalwater. Het waterschap houdt daarbij rekening met agrarische, economische, ecologische en recreatieve belangen. Aandachtspunten zijn het verbeteren van ecologische en chemische waterkwaliteit (terugdringen van oppervlaktewatervervuiling) en het voorkomen van wateroverlast, waarbij rekening wordt gehouden met het veranderende klimaat. In zowel landelijk als stedelijk gebied kunnen ruimtelijke ontwikkelingen een positief maar ook een negatief effect hebben op het watersysteem.
Waterplan Zutphen
Het gemeentelijke waterbeleid is vastgelegd in het Waterplan Zutphen, Visie op water, voor nu en later, opgesteld door de gemeente Zutphen, het Waterschap Rijn en IJssel (WRIJ) en het Waterschap Veluwe. Het waterplan formuleert de streefbeelden en aandachtsthema's voor het waterbeheer en oplossingen voor aanwezige knelpunten. Voor stedelijke watergangen in de gemeente zijn vier verschillende streefbeelden opgesteld: basiswater, gebruikswater, kijkwater en natuurwater. Bij elk streefbeeld horen eisen voor de waterkwaliteit en de inrichting. Zo staat bij 'kijkwater' de visuele beleving van de watergang in kwestie centraal. Het water ziet er aantrekkelijk uit en is goed bereikbaar. Beelden, bruggen en andere kunstwerken kunnen de belevingswaarde versterken. Sinds 2016 wordt het waterbeleid geregeld in het
Afvalwaterketenplan Lochem-WRIJ-Zutphen 2016-2020.
Voorliggend plan past binnen de doelstellingen die worden gesteld in het waterplan van Zutphen.
In de watertoets wordt op grond van het Besluit ruimtelijke ordening concreet ingegaan op de relevante waterthema's en het effect van het plan daarop.
Watertoets
De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.
Watertoetsprocedure
Het waterschap Rijn en IJssel is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets en de watertoetstabel. De beantwoording van de vragen heeft ertoe geleid dat de normale procedure van de watertoets van toepassing is. Er is nader contact geweest met het waterschap. Daaruit komen de volgende conclusies:
- Aan beide zijden van de Warkense Laak moet een schouwpad blijven.
- In overleg zijn voorzieningen mogelijk voor het in- en uitnemen van kano’s of andere vaartuigen (steiger, trapje, etc.).
- In overleg is zelfs een open verbinding met het erf mogelijk. Maar dit wordt afgeraden. Door de Laak stroomt veel voedingrijk water. Als dit stil komt te staan in een vijver of iets dergelijks is veel algengroei mogelijk.
- Er wordt vanuit gegaan dat alle gebouwen (oud en nieuw) voor het hemelwater afgekoppeld zijn/worden van het riool. Gezien het grote erf zal dit geen probleem geven.
Met onderhavig plan wijzigt er weinig ten aanzien van de waterhuishoudkundige situatie. Het waterschap Rijn en IJssel heeft dan ook geen bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling. In nader overleg worden extra voorzieningen doorgenomen.
4.8 Archeologie
Op basis van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, van het Bro moet in een toelichting van een Omgevingsplan bij ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst, hoe er wordt omgegaan met de aspecten archeologie en cultuurhistorie. De bescherming van archeologische waarden is verankerd in de Erfgoedwet. Het belangrijkste doel van deze wet is de bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.
In het Omgevingsplan ‘Landelijk gebied’ kent het grootste deel van het plangebied voor archeologie een ‘middelhoge verwachtingswaarde’. Voor twee vlakken geldt een ‘hoge bekende waarde’. In het Wijzigingsplan zijn deze dubbelbestemmingen en gekoppelde regels overgenomen. Afhankelijk van de omvang en diepte van de bodemingrepen in deze zones kunnen deze pas plaatsvinden nadat archeologisch onderzoek (vooronderzoek of archeologische begeleiding van de graafwerkzaamheden) is verricht.
Voor het gebied dat is aangeduid met middelhoge verwachtingswaarde geldt dat bij het oprichten van een bouwwerk groter dan 500 m² een archeologisch rapport overlegd moet worden.
Het nieuwe bijgebouw op de plaats van de stal tast geen archeologische waarden aan (niet meer aanwezig vanwege de gierkelders). De carport bij de inrit krijgt een licht gefundeerde constructie (op poeren) en geen bouwput.
De nieuw te realiseren kavel heeft een bouwvlak van 336 m² voor de woning en de schuur/bijgebouw. Daarvan wordt een groot oppervlak (circa 100 m²) ingenomen door de bestaande mestsilo die tot vrij grote diepte is ingegraven. Hier zijn geen archeologische resten meer te verwachten. Blijft over ca. 200/250 m² bouwvlak met een archeologische verwachting. Indien daar maximaal 100 m² nutssleuven bijkomen dan benadert dit nog niet het maximum van 500 m².
De conclusie is dat de ontworpen nieuwbouw op het terrein niet komt aan de maximale oppervlaktemaat en een archeologisch rapport voor de nieuwbouw niet vereist is.
Voor de twee gebieden die zijn aangeduid met een hoge bekende waarde geldt dat bij het oprichten van een bouwwerk of grondwerkzaamheden groter dan 10 m² een archeologisch rapport overlegd moet worden. Het plan voorziet niet in dergelijke ontwikkelingen binnen de twee gebieden. De boerderij wordt gerestaureerd.
Op basis van het erfinrichtingsplan (zie bijlage 1) kan geconcludeerd worden dat het aspect archeologie geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan.
4.9 Cultuurhistorie
Vanwege de Wet Ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht om cultuurhistorische waarden mee te wegen bij het ruimtelijk toetsen van nieuwe initiatieven, het vaststellen van Omgevingsplannen en bij Omgevingsplanwijzigingen.
Het bebouwde deel van het perceel kent de dubbelbestemming ‘Waarde-Cultuurhistorie’.
Voor het erf van Lochemseweg 22 Warnsveld is cultuurhistorisch onderzoek verricht naar waardevolle bebouwing en groen. Dit onderzoeksadvies (uit 2015, geactualiseerd in 2021) is opgenomen in bijlage 6.
Boerderij en erf zijn van cultuurhistorische betekenis vanwege de aanwijsbaar langdurige aanwezigheid van een boerenerf op deze locatie en het daarbij behorende agrarische gebruik. Boerderij en erf vormen daarnaast een ensemble gebouwen dat in combinatie met de boerderijen in de directe omgeving, een positieve bijdrage levert aan de beleving van het landschap. Inzoomend op de aanwezige bebouwing bezitten de historische hallehuisboerderij en de verderop gelegen voormalige graanschuur cq. wagenloods met hergebruikte eiken bergroeden de hoogste cultuurhistorische waarden in vergelijking met de overige bebouwing op het erf.
De hoofdboerderij is bovendien van monumentale waarde. Deze is reeds op de kadastrale minuut van 1832 ingetekend en is in 1910 aangepast. De hoofddraagconstructie bestaande uit vier eiken ankerbalkgebinten is vrijwel gaaf behouden gebleven, evenals de eiken sporenkap. De beide eindgevels stammen nog uit de bouwtijd van de boerderij en laten in hun bouwsporen aanpassingen zien, die de gebruiksgeschiedenis inzichtelijk maken.
Beide langsgevels zijn in de twintigste eeuw in fasen geheel vernieuwd, dan wel gesloopt. De monumentale waarde is indifferent. Hier is veel ruimte voor een nieuwe invulling. Sloop van de schuur aan de zijkant is mogelijk. Deze heeft een indifferente, zo niet verstorende waarde.
De ruimtelijke indeling van de boerderij is met de jaren grotendeels vernieuwd. Slechts twee muren in het huidige woongedeelte kunnen een hogere ouderdom hebben, met name de wand die de opkamer met ondergelegen kelder scheidt van de woonkamer. Dit gedeelte van het interieur van de boerderij heeft een positieve monumentwaarde.
- Handhaving van de boerderij met inbegrip van de beide eindgevels, kapvorm, de kapconstructie met ankerbalkgebinten en sporen. Aanpassing van het interieur en de beide zijgevels is vanwege de lage monumentale waarde van deze onderdelen goed mogelijk.
- De beoogde functiewijziging met omkeren van de woonoriëntatie van noord naar zuid (woonkamer in de deel) heeft geen gevolgen voor de ruimtelijke kwaliteit en de aanwezige cultuurhistorische waarden.
- Advies om op bij het in te richten nieuwe oostelijke huisperceel de bestaande wagenloods/voormalige graanschuur te handhaven en om de hoofddraagconstructie van de oude wagenschuur (1949) tegenover de boerderij, gemaakt van eiken stijlen, te hergebruiken.
4.10 Flora en fauna (inclusief stikstof)
Voordat ruimtelijke ingrepen mogen plaatsvinden, dienen de gevolgen voor beschermde natuurwaarden en de consequenties in het kader van de geldende natuurwet- en regelgeving in beeld te zijn gebracht. Bij de natuurwetgeving kan een tweedeling worden gemaakt in soort- en gebiedsbescherming. Soortbescherming vindt plaats via de Flora- en faunawet, de gebiedsbescherming gebeurt via de Natuurbeschermingswet.
Door Looplan is in april ‘22 een QuickScan natuurtoets uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 7 ‘QuickScan Natuurtoets ‘bijgevoegd. Onderstaand zijn de resultaten van het onderzoek samengevat.
Gebiedsbescherming
Het projectgebied ligt op 4.8 kilometer afstand van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Rijntakken (2). Effecten zoals trillingen, licht en geluid zijn op voorhand uitgesloten, maar een mogelijk effect door stikstofdepositie is niet uit te sluiten.
Aangeraden wordt om te informeren bij een specialist naar de mogelijkheden om gebruik te maken van een (gedeeltelijke) vrijstelling en voor het uitvoeren van een stikstofberekening voor (op zijn minst) de gebruiksfase van het project.
Er zijn geen effecten van de werkzaamheden op de natuurwaarden van gebieden behorend tot het Gelders Natuurnetwerk of de Groene Ontwikkelingszone.
Houtopstanden
In het projectgebied zijn geen bomen aanwezig welke vallen onder houtopstanden. Toetsing aan de verplichtingen vanuit de Wet natuurbescherming onderdeel houtopstanden is niet aan de orde.
Soortbescherming
De geplande sloop van gebouwen heeft mogelijk effect op gebouwbewonende vleermuizen; gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis laatvlieger en gewone grootoorvleermuis. Daarnaast is er mogelijk effect op winterverblijfplaatsen van watervleermuis of franjestaart. Tevens heeft de sloop mogelijk effect op beschermde rust- en verblijfplaatsen van kerkuil en steenmarter. Er wordt geadviseerd onderzoek uit te laten voeren naar de aanwezigheid van gebouwbewonende vleermuizen conform het vleermuisprotocol 2021, huismus, kerkuil, steenuil en steenmarter.
Het bouwrijp maken voor de geplande nieuwbouw heeft mogelijk effect op beschermde rust- en of verblijfplaatsen van boombewonende vleermuizen, kleine marterachtigen en roofvogels op horsten. Er wordt geadviseerd onderzoek uit te laten voeren naar de aanwezigheid van deze soorten.
Op het terrein kunnen algemene broedvogels broeden. Nesten van broedende vogels mogen niet verstoord worden. Er wordt geadviseerd de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. Wanneer dit niet mogelijk is, moeten potentiële nestplaatsen voor het broedseizoen ongeschikt gemaakt worden óf moet voor aanvang van de werkzaamheden een controle uitgevoerd worden door een ecoloog.
De quickscan is afdoende voor het in procedure brengen en vaststelling van het plan. De aspecten Natura2000 en stikstofdepositie vormen geen belemmering voor de uitvoering van het plan. Vóór sloop en nieuwbouw dient vervolgonderzoek naar soorten afgerond te zijn.
4.11 Verkeer en parkeren
Bij ruimtelijke plannen moet worden aangetoond dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse.
Door de bouw van de nieuwe woning ontstaat er een nieuw erf. Dit erf wordt ontsloten via de parallelweg van de Lochemseweg. Deze weg is in beheer bij de provincie Gelderland. Na kadastrale kavelsplitsing wordt een extra uitritvergunning aangevraagd. De bermsloot kan eenvoudig overkluisd worden.
De extra verkeersbewegingen door de nieuwe woning kunnen worden opgenomen in het heersende verkeersbeeld op de rustige parallelweg van de Lochemseweg.
De parkeerbehoefte als gevolg van de ontwikkeling bedraagt 3 parkeerplaatsen. Er is ruim voldoende mogelijkheid tot parkeren op eigen terrein. De globale locatie van parkeerplaatsen is weergegeven op het inrichtingsplan (zie bijlage 1).
De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan. De uitritvergunning dient bij de provincie te worden aangevraagd.
4.12 Kabels en leidingen
In het kader van het Wijzigingsplan dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van planologisch relevante kabels en leidingen.
Het plangebied ligt niet binnen enige invloedssfeer van kabels en leidingen.
De aspecten kabels en leidingen vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.
4.13 Duurzaamheid
In het beleidsplan Zutphen Energieneutraal is opgenomen dat bij ruimtelijke ontwikkelingen een onderzoek naar gebruik van duurzame energie, energiebesparing, restwarmte en duurzaam bouwen verplicht is. Bij nieuwbouw van utiliteit moet gestreefd worden naar een 10% scherpere EPC en dat 100% van het dak bedekt is met zonnepanelen.
In voorliggend initiatief wordt volgens de richtlijnen van het beleidsplan gebouwd. Zowel de boerderij als de nieuwbouw krijgen zonnepanelen. Daarnaast zijn energiebesparende en andere energieopwekkende installaties in onderzoek. Hiermee wordt op jaarbasis minimaal net zoveel energie opgewekt als er verbruikt wordt. Het spreekt voor zich dat duurzaam bouwmateriaal gebruikt wordt, bij voorkeur hergebruik en natuurinclusief.
Het aspect duurzaamheid vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit Wijzigingsplan.
5 Juridische planaspecten
De grondslag voor dit wijzigingsplan wordt gevormd door het Omgevingsplan 'Landelijk gebied’ van de gemeente Zutphen. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is de gemeente voornemens om gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 73, lid 4, wijzigingsbevoegdheid -a- uit het geldende Omgevingsplan. Daarmee wordt, bij sloop (voormalige) agrarische bebouwing, 1 extra woning mogelijk.
De regels van dit Wijzigingsplan maken in juridische zin deel uit van het geldende Omgevingsplan. Artikel 3.6 lid 1 onder a Wro bepaalt immers, dat wijzigingen worden geacht deel uit te maken van het (Omgevings)plan, met dien verstande, dat zij, zolang en voor zover de bestemming nog niet is verwerkelijkt, kunnen worden herzien op dezelfde wijze als waarop zij tot stand zijn gekomen. Het nieuwe Wijzigingsplan is dus onderdeel van en vormt een aanvulling op het Omgevingsplan. Een en ander betekent, onder meer, dat de regels van het 'moederplan' (Omgevingsplan Landelijk gebied) van toepassing zijn op de gronden binnen onderhavig plangebied. Bij Wijzigingsplannen volstaat in de regels daarom doorgaans een verwijzing naar het moederplan, in dit geval het Omgevingsplan 'landelijk gebied'. Voor dit Wijzigingsplan is ten gunste van de leesbaarheid een nieuwe set regels opgesteld op basis van het moederplan. Een en ander volgens de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid zelf.
6 Uitvoerbaarheid
6.1 Algemeen
Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij het opstellen van een Wijzigingsplan onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een project kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.
Bij het eerste gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een Wijzigingsplan, omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is. Bij het tweede gaat het erom hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen.
6.2 Economische uitvoerbaarheid
In artikel 6.12, lid 1 Wro is bepaald dat de gemeenteraad naar aanleiding van een Wijzigingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. In artikel 6.12, lid 2 is echter opgenomen dat de gemeenteraad kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, wanneer het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is.
Voorliggend project betreft een particulier initiatief dat op particulier grondeigendom plaatsvindt. Met de ontwikkeling zijn geen kosten voor de gemeente gemoeid, anders dan kosten die op basis van de gemeentelijke legesverordening in rekening zullen worden gebracht. Daarnaast is met de initiatiefnemers een planschade- en exploitatieovereenkomst gesloten, teneinde eventuele kosten voor de gemeente te kunnen verhalen op initiatiefnemers. Het verhaal van kosten is daarmee anderszins verzekerd, waarmee het opstellen van een exploitatieplan achterwege kan blijven.
6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Het vastgesteld-Wijzigingsplan heeft van <…> 2022 tot en met <…> 2022 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is eenieder in de gelegenheid gesteld zienswijzen kenbaar te maken aan het college van burgemeester en wethouders.