Kortendijk 2, Bergharen

7.1 Toetsing plan aan wijzigings- en afwijkingsregels

Zoals in paragraaf 1.3 vermeld, bevat voorliggend wijzigingsplan de onderbouwing voor de functieverandering van een agrarisch bouwvlak naar een woonbestemming, alsmede het behoud van een deel van de aanwezige tunnels als bijgebouwen bij de woning.

De voorwaarden voor het toepassen van de wijzigings- en afwijkingsbevoegdheid zijn beschreven in de artikelen 4.8.3 en 21.3.4 van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Wijchen. Hieronder zijn beide artikelen geciteerd:

"Artikel 4.8.3 - Wijziging in bestemming Wonen

Burgemeester en wethouders kunnen deze bestemming wijzigen in de bestemming Wonen, waarbij na bedrijfsbeëindiging de verbouw van een voormalige bedrijfswoning kan worden toegestaan, één en ander mits aan de volgende bepalingen wordt voldaan:

• a. de bebouwde oppervlakte van de voormalige bedrijfswoning inclusief de inpandige stal / deel, mag niet worden vergroot, behoudens de reguliere bebouwingsmogelijkheden van Artikel 21 Wonen - 1;
• b. de agrarische verschijningsvorm van een voormalige boerderij mag niet worden aangetast;
• c. de bestaande situering van de voormalige bedrijfswoning mag niet worden gewijzigd;
• d. de bebouwde oppervlakte van vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 120 m² per woning;
• e. de omvang van het bestemmingsvlak voor wonen wordt afgestemd op de functie en is doorgaans kleiner dan het bouwvlak voor het agrarisch bedrijf; voor de gronden die niet binnen het bestemmingsvlak wonen vallen, is er uitsluitend sprake van het verwijderen van het bouwvlak;
• f. indien sprake is van een reductie van minimaal 50% van de oppervlakte van voormalige bedrijfsgebouwen, is hergebruik in de vorm van maximaal twee woongebouwen met maximaal 3 wooneenheden per woongebouw - naast de reeds bestaande (voormalige) bedrijfswoning - toegestaan. Bij hergebruik dient in ieder geval het voormalige agrarische hoofdgebouw waarin de voormalige bedrijfswoning is gelegen, te worden gebruikt. Alle gebouwen die niet voor woondoeleinden worden gebruikt dienen te worden gesloopt;
• g. indien alle voormalige bedrijfsgebouwen - met uitzondering van het voormalige hoofdgebouw waarin de voormalige bedrijfswoning is gesitueerd en karakteristieke gebouwen als bedoeld onder f - worden gesloopt, is nieuwbouw in de vorm van maximaal twee woongebouwen met maximaal 3 wooneenheden per woongebouw - naast de reeds bestaande (voormalige) bedrijfswoning - toegestaan, waarbij sprake dient te zijn van een reductie van de bebouwde oppervlakte van het bouwvlak van minimaal 50%;
• h. sloop van karakteristieke gebouwen is niet toegestaan;
• i. de woningen moeten een inhoud hebben van minimaal 300 m³ per wooneenheid;
• j. de wijziging kan mede betrekking hebben op het toestaan van een woon-/werkeenheid in de vorm van een aan huis verbonden beroep danwel na omgevingsvergunning als bedoeld in 21.5.4 een aan huis verbonden bedrijfsactiviteit;
• k. de wijziging kan mede betrekking hebben op het hergebruik van bedrijfsbebouwing ten behoeve van inpandige opslag, hierbij wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • 1. de aanduiding "opslag" wordt opgenomen;
  • 2. de activiteit dient plaats te vinden binnen de aanwezige gebouwen; er vindt geen uitbreiding van bebouwing ten behoeve van de activiteit plaats;
  • 3. de opslag mag niet plaatsvinden in kassen;
  • 4. er mag geen opslag buiten de gebouwen plaatsvinden;
  • 5. detailhandel is niet toegestaan;
• l. er is sprake van een zorgvuldige landschappelijke inpassing. De initiatiefnemer dient hiertoe een door burgemeester en wethouders goed te keuren landschapsplan en realisatie overeenkomst te overleggen;
• m. uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit dient te blijken dat de bodem geschikt is voor de nieuwe functie;
• n. voldaan wordt aan de bepalingen bij of krachtens de Wet geluidhinder;
• o. er wordt voldaan aan de geurnormen krachtens de Wet geurhinder en veehouderij, dan wel krachtens een op deze wet gebaseerde verordening;
• p. de verkeersaantrekkende werking dient te zijn afgestemd op de feitelijke ontsluitingssituatie;
• q. de wijziging mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de in 4.1 omschreven waarden;
• r. het gebruik mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieu- en dierenwelzijnswetgeving;
• s. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
• t. het bestaande bouwvlak dient te worden verkleind;
• u. de regels van Artikel 21 Wonen - 1 worden van overeenkomstige toepassing verklaard;
• v. parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden.

Artikel 21.3.4 - Omgevingsvergunning bebouwde oppervlakte vrijstaande bijgebouwen

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 21.2.3 teneinde de toegestane bebouwde oppervlakte aan bijgebouwen te vergroten, mits voormalige bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Hierbij geldt het volgende:

• a. indien niet meer dan 750 m² aan voormalige bedrijfsgebouwen wordt gesloopt, mag 60% van de gesloopte oppervlakte worden teruggebouwd als bijgebouw;
• b. in aanvulling op het gestelde onder a geldt: indien meer dan 750 m² maar minder dan 1500 m² aan voormalige bedrijfsgebouwen wordt gesloopt, mag 40% van de gesloopte oppervlakte, voor zover dit meer dan 750 m² is, worden teruggebouwd als bijgebouw;
• c. in aanvulling op het gestelde onder a en b geldt: indien meer dan 1500 m² aan voormalige bedrijfsgebouwen wordt gesloopt, mag 20% van de gesloopte oppervlakte, voor zover dit meer dan 1500 m² is, worden teruggebouwd als bijgebouw;
• d. onverminderd het bepaalde in a, b en c mag de totale oppervlakte, dat mag worden teruggebouwd als bijgebouw, niet meer bedragen dan 500 m²;
• e. sloop van cultuurhistorisch waardevolle en monumentale panden is niet toegestaan;
• f. er is sprake van een zorgvuldige landschappelijke inpassing, dat wordt onderbouwd en gevisualiseerd in een terrein-/ beplantingsplan;
• g. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
• h. het gebruik mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieu- en dierenwelzijnswetgeving."
  

Hieronder wordt het plan aan de voorwaarden getoetst.

Artikel 4.8.3

ad a.	De bestaande woning wordt niet vergroot. De regels van de bestemming 'Wonen - 1' worden van toepassing verklaard.
ad b.	De bestaande woning betreft geen boerderijgebouw.
ad c.	Van verplaatsing van de woning is geen sprake.
ad d.	De toegestane oppervlakte wordt overschreden. Dit is mogelijk op basis van artikel 21.3.4 van het bestemmingsplan Buitengebied Wijchen.
ad e.	Gezien de situering van de te behouden voormalige agrarische bedrijfsgebouwen is het verkleinen van het bestemmingsvlak niet mogelijk.
ad f.	Van deze mogelijkheid wordt geen gebruik gemaakt.
ad g.	Van deze mogelijkheid wordt eveneens geen gebruik gemaakt.
ad h.	Binnen het plangebied staan geen karakteristieke gebouwen.
ad i.	Deze voorwaarde is niet van toepassing.
ad j.	Van deze mogelijkheid wordt niet specifiek gebruik gemaakt. Binnen de bestemming 'Wonen - 1' zijn onder voorwaarden een aan huis verbonden beroep en bedrijf wel toegestaan.
ad k.	Er is geen sprake van een inpandige opslag.
ad l.	De wijze van landschappelijke inpassing is opgenomen in paragraaf 3.3. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer zal een realisatieovereenkomst worden gesloten.
ad m.	Er wordt geen woning toegevoegd. Het uitvoeren van een bodemonderzoek is niet nodig.
ad n.	Omdat er geen woning wordt toegevoegd is het uitvoeren van een akoestisch onderzoek niet nodig.
ad o.	In de omgeving van het plangebied liggen geen agrarische bedrijven waarvan de geurhinder tot over het plangebied reikt.
ad p.	Ten opzichte van het huidige gebruik neemt de verkeersaantrekkende werking af.
ad q.	De in 4.1 omschreven waarden betreffen het karakteristieke landschapstype en de aardkundige, cultuurhistorische, landschappelijke en natuurlijke waarden. Het plan leidt niet tot aantasting van deze waarden.
ad r.	In de directe omgeving liggen geen agrarische bedrijven waarvoor het plan een beperking zou kunnen betekenen.
ad s.	Er is geen sprake van het aantasten van het woon- en leefmilieu.
ad t.	zie opmerking onder e.
ad u.	Aan deze voorwaarde wordt voldaan.
ad v.	Het parkeren vindt plaats op het eigen terrein.

Artikel 21.3.4

ad a. t/m d.	Binnen het plangebied is thans 1690 m² agrarische bedrijfsbebouwing aanwezig. Op basis van het onder a., b. en c. bepaalde is maximaal 788 m² bijgebouwen toegestaan. Het bepaalde onder d. is niet aan de orde.
ad e.	Binnen het plangebied staan geen cultuurhistorisch waardevolle of monumentale panden.
ad f.	De wijze van landschappelijke inpassing is opgenomen in paragraaf 3.3.
ad g.	zie opmerking onder artikel 4.8.3, onder s.
ad h.	zie opmerking onder artikel 4.8.3, onder r.

Conclusie
Samenvattend kan worden gesteld dat aan de alle voorwaarden voor zowel de wijziging als de afwijking wordt voldaan.