Landgoed Grote Noordijk, Wilp

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In de IJsselvallei ten zuiden van de kern Twello bevindt zich het Landgoed Grote Noordijk. Het landgoed kwam in 1740 in handen van de familie Van Loghem en de huisplaats is sindsdien door vererving altijd binnen de familie gebleven. Onlangs is het landgoed wat betreft eigendomssituatie door vereving opgesplitst. Een deel van de erfgenamen heeft zich verenigd in De Grote Noordijk NSW B.V. en zet zich actief in voor een duurzame instandhouding van het grootste gedeelte van het oorspronkelijke landgoed.

Gelet op de hoge cultuurhistorische waarden van het landgoed en de gehele landgoederenzone waarvan het landgoed deel uitmaakt, is die duurzame instandhouding zeer gewenst. Dat is geen vanzelfsprekende zaak gezien de toestand waarin het landgoed door omstandigheden verkeert. Er is sprake van veel achterstallig onderhoud aan de gebouwen, de tuin, het park en de bossen.

Om het landgoed te kunnen behouden en de aanwezige gebouwen zijn de volgende ruimtelijke ontwikkelingen nodig:

• Het splitsen van het landhuis in drie wooneenheden;
• Het restaureren en opnieuw voor bewoning geschikt maken van de tuinmanswoning;
• Het restaureren van het koetshuis en geschikt maken voor bed & breakfast en sociale doeleinden;
• Het bouwen van een kapschuur ten behoeve van parkeren en stalling voor de nieuwe bewoners;
• De bouw van drie nieuwe woningen in het oostelijk deel van het landgoed;
• Het ontwikkelen van nieuwe natuur;
• De aanleg van een voedselbos in het oostelijk deel van het landgoed;
• Het terugbrengen van oude wandelpaden en het aanleggen van nieuwe.

Een deel van deze nieuwe ontwikkelingen past niet binnen het geldende bestemmingsplan Buitengebied. Nader is onderzocht hoe het landgoed tot een duurzame ontwikkeling kan komen. Daarvoor is de 'Landgoedvisie De Grote Noordijk' opgesteld. De visie geeft inzicht in de geschiedenis van het landgoed, de randvoorwaarden voor herontwikkeling en een beschrijving van de nieuwe plannen waaronder de realisering van extra woningen in het landhuis en de bouw van 3 nieuwe woningen in combinatie met het behoud, herstel en versterking van de cultuurhistorische waarden en de versterking van het landschap. Deze landgoedvisie vormt de basis van onderhavig bestemmingsplan.

1.2 Doel

Dit bestemmingsplan heeft tot doel de nieuwe ontwikkelingen op Landgoed Grote Noordijk planologisch mogelijk te maken zodat het landgoed stappen kan zetten naar een duurzame instandhouding.

1.3 Het plangebied

Landgoed Grote Noordijk ligt in de gemeente Voorst en centraal binnen de Stedendriehoek Apeldoorn, Deventer en Zutphen. Het gebied waarop het bestemmingsplan betrekking heeft, ligt ten zuiden van de kern Twello. Het landgoed bevindt zich in het buitengebied en maakt onderdeel uit van de landgoederenzone die als belangrijke schakel fungeert tussen het Veluwemassief en de IJssel.

Het plangebied bestaat uit het gedeelte dat in eigendom is van De Grote Noordijk NSW B.V., het woonperceel Noordijkpad 1a en de aan de zuidkant gelegen bossen en agrarische gronden. Op deze laatste gronden zijn geen nieuwe ontwikkelingen voorzien en de planologische mogelijkheden zijn dan ook niet anders dan die in het bestemmingsplan Buitengebied.

Globaal gezien bestaat het plangebied van dit bestemmingsplan uit twee afzonderlijke gebieden. Te onderscheiden zijn:

• Het westelijk deel

Dit gebied bestaat uit het landhuis met bijbehorende tuinmanswoning en koetshuis. Ook ligt in dit gebied de grote, deels ommuurde, moestuin. Verder bestaat dit gebied uit het landgoedpark, agrarische gronden en bos.

• Het oostelijk deel

Dit gebied ligt ten oosten van de Iordensweg en grenst deels aan het landgoed de Kleine Noordijk. In dit gebied zijn 2 bestaande woningen aanwezig: een bungalow aan het Noordijkpad 1a en een monumentale boerderij aan Wolbospad 5. De gronden worden vooral gebruikt voor agrarische doeleinden en bos.

Figuur 1: ligging plangebied

1.4 Het geldende bestemmingsplan

Het plangebied maakt nu nog onderdeel uit van het bestemmingsplan Buitengebied (inclusief de eerste en tweede herziening). In dat bestemmingsplan, komen de volgende enkelbestemmingen voor: 'Agrarisch', 'Bos', 'Wonen' en 'Wonen - Landhuis'. Daarmee is het feitelijk gebruik van de verschillende gronden vastgelegd.

Daarnaast ligt over het gehele landgoed de dubbelbestemming 'Waarde - Landgoed'. Deze dubbelbestemming is opgenomen voor het behoud en samenhangend beheer van het landgoed en het behoud van de cultuurhistorische waarden van het landgoed. Ook biedt deze dubbelbestemming een specifieke regeling voor gronden behorende tot het landgoed. Andere dubbelbestemmingen in het plangebied zijn: 'Waarde - Landschap', 'Waarde - Ecologie - EHS' en 'Waarde - Archeologie'.

De voorgenomen ontwikkelingen zoals beschreven in de 'Landgoedvisie De Grote Noordijk' passen niet binnen het huidige bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plangebied

2.1 Historie

2.1.1 Tot 1800

Het landgoed Grote Noordijk kent een grote historie die waarschijnlijk terug gaat naar de late Middeleeuwen. De naam Noordijk is waarschijnlijk afgeleid van Noirtwijck. Deze naam komt voor op een zogenaamde tijnsrol uit 1432. De Grote en Kleine Noordijk waren vroeger twee aanzienlijke boerderijen. Beide boerderijen kwamen in 1732 in handen van Hendrik Lindeman uit Deventer. In 1740 verkocht hij ze aan de Deventer koopman Hendrik van Loghem. Samen waren de boerderijen destijds ongeveer 80 hectaren groot. De Grote Noordijk is sindsdien nooit meer verkocht maar altijd vererfd.

Figuur 2: Uitsnede uit Hottinger atlas (ca 1785; noorden links)

2.1.2 19e Eeuw

In 1804 kwamen de beide Noordijken door vererving in bezit van de familie Van Marle-Van Loghem. Vervolgens werd Mr. Hendrik Willem van Marle (1768-1834), wethouder en burgemeester van Deventer, eigenaar van de Grote Noordijk. Zijn ongehuwde zuster Christina Margaretha van Marle (1770-1839) ontving de Kleine Noordijk. Hendrik Willem van Marle liet in 1807 de Grote Noordijk verbouwen. Daarbij werd voor de landheerskamer een geheel nieuw landhuis gebouwd naar ontwerp van W. van Nieuwenhuis, de latere stadsarchitect van Deventer. Tegelijkertijd werd de landheerskamer met een verdieping opgehoogd. Hendrik Willem van Marle zou ook een begin hebben gemaakt met de tuin- en parkaanleg rondom het landhuis, waarmee De Grote Noordijk van boerderij met landheerskamer tot een volwaardige buitenplaats werd. Helaas zijn geen ontwerptekeningen van de aanleg bekend. Een eerdere uitbreiding van het boerderijgedeelte was in 1875 nog aanwezig, maar verdween voor 1918.

Opmerkelijk is verder het langgerekte (hakhout)bosperceel ten zuidwesten van de Grote Noordijk. Dit bosperceel ligt min of meer evenwijdig aan de Twellosche beek en is doorsneden met een stelsel van slingerende paden. Mogelijk was dit wandelbos toen nog maar net aangelegd, wellicht in dezelfde tijd als de verbouw van de Grote Noordijk tot landhuis.

Figuur 3: Topografische kaart circa 1870

Verder zuidwaarts lagen nog meer percelen bouwland, weiland en hakhout, alsmede een kleine boerderij die eveneens tot het familiebezit behoorde. Behalve de boerderij de Kleine Noordijk in de hoek tussen de oprijlaan en de huidige H.W. Iordensweg was destijds alles eigendom van eerdergenoemde Mr. Hendrik Willem van Marle.

In het gebied ten oosten van de H.W. Iordensweg bezat de familie Van Marle geen gebouwen; het grondbezit omvatte uitsluitend de bouw- en weilanden en diverse grotere en kleinere percelen hakhout, zowel in de vorm van bossen als in meer singelachtige structuren. Zowel op de Grote als op de Kleine Noordijk werd destijds waarschijnlijk nog geboerd: op beide erven staan schuren en hooibergen.

Het midden van de 19de eeuw was een periode van grote veranderingen. Op de Grote Noordijk verrezen destijds een tuinmanswoning en een koetshuis (beide gemeentelijk monument). Het landhuis zelf werd in 1870 van een grote veranda over twee verdiepingen voorzien, welke tegen de linkerzijgevel werd gebouwd en in 1890 met een travee werd ingekort. Omstreeks deze tijd is ook de omvangrijke moestuin ontstaan ten zuiden van het landhuis.

Figuur 4: Het landhuis met veranda

2.1.3 Vanaf de 20e eeuw

Omstreeks 1911 is de oude, rechte oprijlaan inmiddels geheel verdwenen. In november 1917 werd een vergunning aangevraagd voor het afbreken van het boerderijgedeelte achter het landhuis. Met deze ingreep kreeg het landhuis zijn huidige aanzien.

In de loop van de 20e eeuw vonden op het landgoed nog verschillende ontwikkelingen plaats. Naast woningen en schuren die in deze periode worden gebouwd (waaronder een boerderij, huis en bungalow in het bosperceel tussen het Noordijkpad en de H.W. Iordensweg), is een belangrijke wijziging de aanleg van de autosnelweg A1, welke in 1972 werd geopend. Het tracé doorsnijdt de landerijen die tot De Grote Noordijk behoorden. Hierdoor veranderde ook het zicht vanuit het landhuis; eerst had men vrij zicht richting het zuidelijk landschap met weide en boerderijen, sindsdien kijkt men uit op de autosnelweg A1. Daarnaast bracht de ruilverkaveling wijzigingen in het grondbezit met zich mee.

Helaas is de laatste decennia het landhuis in verval geraakt. Krakers hebben hun sporen achtergelaten in het eens statige landhuis. De constructieve staat van het landhuis is nog goed. De onderhoudstoestand is daarentegen slecht. Ook de tuinmanswoning en het koetshuis zijn ernstig vervallen. Vooral de tuinmanswoning heeft in constructieve zin de prioriteit van restauratie. Daarnaast is sprake van (groot) achterstallig onderhoud aan de tuin- en parkaanleg. Al in 1979 werd geconstateerd dat het bomenbestand erg “sleets” is en dat met de noodzakelijke verjonging te laat is gestart.

2.2 Ligging en historisch grondgebruik

Het landschapstype rond Twello wordt gekenmerkt door akkers op hoger gelegen gronden, die gescheiden worden door houtwallen en singels. De lager gelegen delen waren meestal alleen in gebruik als weilanden. De boerderijen liggen verspreid in het landschap en het wegenpatroon is grillig van karakter. In documenten uit 1432 wordt de naam Noirtwijck al aangetroffen en in 1588 was er sprake van een ‘erf in den Noirdijck’. Vanaf dit moment is het dus aannemelijk dat omliggende gronden deels in gebruik waren voor landbouw.

De omvang van het landgoed en de ligging van de erbij horende percelen is in de loop der jaren gewijzigd. Desondanks was het overgrote deel van het huidige landgoed reeds in 1832 in het bezit van de familie. De uitstraling en het gebruik van de gronden is in de loop der jaren weinig veranderd. Zowel vroeger als nu wisselen bospercelen en open landbouwgronden elkaar af. Met name in het oostelijke deel van het landgoed - het gebied ten oosten van de H.W. Iordensweg - is door de aanleg van de autosnelweg A1 het grondbezit sterk gewijzigd. Ter plekke van de snelweg en directe omgeving is het landgoed gronden kwijtgeraakt; meer noordelijk is daarentegen door aankoop of ruilverkaveling het bezit per saldo toegenomen. In het kerngebied ten westen van de H.W. Iordensweg is het oorspronkelijke grondbezit min of meer intact gebleven. Alleen in het meest zuidelijke deel was sprake van enkele kleine verschuivingen die ertoe hebben geleid dat ter plaatse een meer op elkaar aangesloten geheel is ontstaan.

Het huidige landschap tussen de snelweg A1 en het landhuis is tegenwoordig grootschaliger en opener van karakter dan oorspronkelijk het geval was. Hoewel het altijd een relatief open landbouwgebied was met bouwland en weiden kende het gebied veel meer verspreid staande opgaande bomen langs kavelgrenzen en (nu deels verdwenen) paden.

Figuur 5: Huidige grondgebruik

2.3 Huidige bebouwing

Figuur 6: Locaties met bebouwing binnen plangebied

2.3.1 Omgeving Huize Noordijk

 

Figuur 7: Huize Noordijk, achter- en voorgevel

De kern van het landgoed wordt gevormd door het landhuis Huize Noordijk. Het huidige gebouw is mogelijk in de 16e eeuw ontstaan uit een ‘los hoes’, een type boerderij waarin bewoners en vee samen leefden in dezelfde ruimte. Later werd deze boerderij steeds uitgebreid met verschillende aanbouwen. Omstreeks 1750 wordt aan de voorzijde een landheerskamer gebouwd, die door de eigenaar wordt gebruikt als zomerverblijf. In 1804 wordt de Noordijk verkocht aan de familie van Marle, waarna H.W. van Marle in 1807 een landhuis laat bouwen aan de voorzijde van de landheerskamer. In 1918 wordt het bedrijfsgedeelte van de boerderij gesloopt. Hiermee kreeg het landhuis zijn tegenwoordige vorm. Het landhuis is gebouwd in een neoclassicistische stijl. Het bestaat uit drie aaneengebouwde volumes. Deze volumes zijn in verschillende tijden tot stand gekomen. Dit maakt het gehele gebouw tot een bijzonder ensemble.

Behalve het landhuis staan op de buitenplaats een koetshuis (gemeentelijk monument), tuinmanswoning (gemeentelijk monument), een tuinmuur (rondom de voormalige moestuin) en restanten van een tegen de tuinmuur aangebouwde kas met daarbij een tuinmansschuur/opslagplaats.

Figuur 8: Tuinmanswoning, links de huidige staat

De tuinmanswoning is waarschijnlijk in het midden van de 19e eeuw gebouwd. Op de topografisch militaire kaart van 1867 is de tuinmanswoning al te herkennen. De tuinmanswoning is voor een groot deel nog authentiek. De tuinmanswoning bestaat uit een voorhuis met daarachter gelegen de deel. Deze deel werd in het verleden gebruikt als stalruimte. In het voorhuis zijn nog twee bedsteden aanwezig. Ook kent de woning nog een kelder en zolderruimte.

 Figuur 9: Het koetshuis

Ook het koetshuis stamt uit het midden van de 19e eeuw. Waarschijnlijk is het koetshuis in dezelfde ontwikkeling als de tuinmanswoning gerealiseerd. Het koetshuis is met een tuinmuur verbonden met de tuinmanswoning. Het koetshuis bestaat uit twee delen. Aan de zuidzijde bevinden zich de paardenstallen. De noordzijde wordt gevormd door de voormalige koetsenstalling.

2.3.2 Wolbospad 5

Ook ten oosten van de H.W. Iordensweg staan gebouwen die tot het landgoed behoren en waarvan de oudste bouwwerken van cultuurhistorische waarde zijn. Daarvan is het in 1913 gebouwde boerderijtje Wolbospad 5 het oudst. Binnen het totaalensemble van de Grote en Kleine Noordijk is het gehele erf aan het Wolbospad 5 van belang, met name vanwege het fraaie zicht op deze voormalige boerderij vanaf de H.W. Iordensweg. De voormalige boerderij vormt met zijn bijgebouwen, erf het daarlangs lopende onverharde pad ook op zichzelf een waardevol ensemble, waarbinnen behalve de boerderij en naastgelegen schuur/bakhuis ook de steltenberg en graanloods/kapschuur van belang zijn. Boerderij en een deel van de schuren zijn aangewezen als gemeentelijk monument. De boerderij verkeert op het moment in een zeer slechte staat. Er zijn inmiddels maatregelen getroffen om de boerderij te behouden en in de toekomst een nieuwe functie te geven.

Figuur 10: Boerderij Wolbospad achter- en voorzijde

2.3.3 Noordijkpad

Aan het Noordijkpad 1a bevindt zich een bungalow. Deze is in de jaren 70 gebouwd en is omringd door bos. De bungalow heeft geen cultuurhistorische waarde.

Figuur 11: bungalow Noordijkpad 1a

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk komt het relevante beleidskader van Rijk, provincie, regio en gemeente aan de orde.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. De SVIR heeft diverse nota's vervangen, zoals de Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit. Ook zijn met het SVIR de ruimtelijke de ruimtelijke doelen en uitspraken vervallen die zijn benoemd in de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

In de SVIR is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een nieuw integraal kader dat de basis vormt voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie rijksdoelen uitgewerkt:

• vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• verbeteren van de bereikbaarheid;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met bovengenoemde rijksdoelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in het SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van ruimtelijke ordening gekregen. Het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn.

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan heeft geen relatie met één van de 13 nationale belangen.

3.2.2 Ladder duurzame verstedelijking

In de SVIR wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

Met ingang van 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder in werking getreden. Ongewijzigd hierin is dat in de toelichting op bestemmingsplannen de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden beschreven. De aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling zijn bepalend voor de afbakening van het gebied waarbinnen de behoefte moet worden onderzocht. In de wet is bovendien toegevoegd dat bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied goed gemotiveerd moet worden waarom deze niet in bestaand stedelijk gebied te realiseren is.

De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. In het Brod is geen ondergrens voor de minimale omvang van een stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Of er wel of geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkelingen in relatie tot de omgeving.

Figuur 12 - Schema Ladder voor duurzame verstedelijking

Gezien de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling, zijn de SVIR en de (nieuwe) Ladder voor duurzame verstedelijking op onderliggend plan niet van toepassing. Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals hierboven benoemd. Het Rijk heeft dan ook geen verdere bemoeienis met de planvorming. Nadere toetsing aan de ladder is om deze reden dan ook niet noodzakelijk.

3.2.3 Nationaal Landschap Veluwe

In Nederland zijn 20 'Nationale Landschappen' die elk een unieke combinatie van cultuurhistorische en natuurlijke elementen hebben. De landschappen kenmerken zich door de specifieke samenhang tussen de verschillende onderdelen van het landschap, zoals natuur, reliëf, grondgebruik en bebouwing.

Binnen een Nationaal Landschap is ruimte voor sociaal-economische ontwikkelingen, mits de bijzondere kwaliteiten van het gebied behouden blijven of -beter nog- worden versterkt. Plannen voor grootschalige nieuwbouwwijken, bedrijventerreinen en infrastructurele projecten passen hier dan ook niet binnen. De bouw van woningen om de eigen bevolkingsgroei op te vangen is in principe wel mogelijk.

Voor specifieke gebieden in een Nationaal Landschap gelden extra, al bestaande, beschermende maatregelen. Te denken valt aan de Wet Natuurbescherming voor natuurgebieden, de Natuurschoonwet voor landgoederen en de Monumentenwet voor historische gebouwen of dorpsgezichten.

Landgoed Grote Noordijk valt binnen het Nationaal Landschap Veluwe. Dit Nationaal Landschap heeft de volgende kernkwaliteiten:

• schaalcontrast van zeer open naar besloten actieve stuifzanden;
• de grootte en aaneengeslotenheid van het bos.

De provincies zijn verantwoordelijk voor het beleid voor de Nationale Landschappen.

3.2.4 Natura 2000

Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn. Deze gebieden worden op grond van de Wet natuurbescherming beschermd. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk (significante) negatieve effecten hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied zijn vergunningplichtig.

De gronden van het landgoed Grote Noordijk liggen niet in een Natura 2000 gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, de Rijntakken, bevindt zich op 3,5 km afstand. De nieuwe ontwikkelingen op Landgoed Grote Noordijk zijn getoetst aan het Natura 2000 beleid.

3.2.5 Waterbeleid

De nieuwe ontwikkelingen op het landgoed zijn getoetst aan de richtlijnen zoals het waterschap die heeft opgesteld, de zogenaamde watertoets. De toets is uitgevoerd op 2 juni 2020. De samenvatting is hieronder opgenomen. De volledige toets is te vinden in bijlage 1.

Algemeen

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn.

Beoordeling

In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan is door Waterschap Vallei en Veluwe voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Gelderland

De provincie heeft haar ruimtelijk beleid vastgelegd in de Omgevingsvisie die op 19 december 2018 is vastgesteld door Provinciale Staten van Gelderland. De Gelderse omgevingsvisie is een integrale visie, niet alleen op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook voor waterkwaliteit en veiligheid, bereikbaarheid, economische ontwikkeling, natuur en milieu, inclusief de sociale gevolgen daarvan. De omgevingsvisie is de vervanger van het streekplan en enkele andere structuurvisies.

De titel van de Gelderse omgevingsvisie is Gaaf Gelderland. Gaaf kent twee betekenissen. Enerzijds gaat gaaf in op de schoonheid van het landschap en de historie. Anderzijds heeft gaaf betrekking op de vernieuwing binnen Gelderland. De ambitie van Gelderland is het in stand houden van het landschap en de cultuurhistorische waarde. Deze bestemmingsplanaanpassing past binnen de uitgangspunten van de provincie.

3.3.2 Omgevingsverordening

In de Omgevingsverordening Gelderland staan regels beschreven die ervoor zorgen dat de Omgevingsvisie Gelderland ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd. De Omgevingsverordening is een juridisch instrument en beperkt zich tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. Daarmee dient de Omgevingsverordening als een toetsingskader bij het opstellen van nieuwe ruimtelijke plannen zoals een bestemmingsplan. De Omgevingsverordening Gelderland bestaat uit de volgende kaartlagen waaraan regels zijn verbonden: Windenergie, Landbouw, Glastuinbouw, Natuur, Landschap, Water en milieu en Erfgoed.

Figuur 13 - Uitsnede Omgevingsverordening Gelderland

Figuur 13 laat zien dat er verschillend provinciaal beleid van invloed is op het plangebied. Het plangebied ligt deels in en deels buiten een Nationaal landschap. In artikel 2.56 van de verordening is opgenomen dat een bestemmingsplan voor gronden binnen een Nationaal Landschap alleen bestemmingen mogelijk maakt die de kernkwaliteiten van het landschap versterken of in ieder geval niet aantasten.

Verder bestaat het plangebied voor een deel uit Gelders Natuurnetwerk (GNN) en voor een deel uit Groene Ontwikkelingszone (GO). Daarnaast is het gehele plangebied aangewezen als intrekgebied. De provincie streeft ernaar het grondwater als bron voor de drinkwatervoorziening te beschermen. Het is daarom verboden om in een intrekgebied werken tot stand te brengen of handelingen te verrichten ten behoeve van de winning van fossiele energie, zoals aardgas, aardolie, schaliegas en steenkoolgas.

Deze herziening van het bestemmingsplan maakt het mogelijk het totale aantal vierkante meters bebouwing te vergroten. Dankzij de extra ontwikkeling van nieuwe natuur en de instandhouding van de bestaande natuur wordt de kernkwaliteit van het landschap echter niet aangetast. Het plan levert ook geen problemen op wat betreft de drinkwatervoorziening. De bestemmingsplanwijziging is, op dit gebied, dus niet in strijd met het provinciale beleid.

3.3.2.1 GNN en GO

De provincie Gelderland wil een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden bereiken. Hiermee worden de verscheidenheid (biodiversiteit) en kwaliteit van de Gelderse natuur beschermd, wat bijdraagt aan een prettige leef- en werkomgeving. De bestaande natuur in het Gelders natuurnetwerk (GN) wordt beschermd en de samenhang wordt versterkt door natuurgebieden in het Gelders natuurnetwerk uit te breiden en verbindingszones aan te leggen in de Groene ontwikkelingszone. Het beleid richt zich op het versterken van de ecologische samenhang door de aanleg van verbindingszones, waaronder landgrensoverschrijdende klimaatcorridors.

Het GN bestaat enerzijds uit alle gebieden met een natuurbestemming binnen de voormalige Gelderse Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en anderzijds uit het zoekgebied voor nieuwe natuur. In deze Groene ontwikkelingszone (GO) worden natuur- en landschapselementen aangelegd ter verbetering van de migratiemogelijkheden voor planten en dieren volgens de ontwikkelingsmodellen beschreven in de atlas Kernkwaliteiten GNN en GO, of in bijlage 5 Kernkwaliteiten Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone bij deze verordening. Zowel door compensatie als verevening worden er nieuwe natuurelementen gerealiseerd. Na realisatie worden deze onderdelen toegevoegd aan het Gelders natuurnetwerk.

Figuur 14: Gelders Natuurnetwerk en Groene Ontwikkelingszone

Het plangebied valt vrijwel in zijn geheel binnen het GGN en de GO, waarbij kan worden gesteld dat het bestaande bos onder GNN valt en de agrarische gronden en bestaande bebouwing onder de GO vallen. De provincie wil de natuur van het GN beschermen tegen aantasting. Nieuwvestiging van functies binnen het GN is alleen mogelijk wanneer er geen reële alternatieven zijn en/of er een groot maatschappelijk belang in het geding is. Voor bestaande functies zijn er beperkte ontwikkelingsmogelijkheden, namelijk voor gevallen waarbij er geen reële alternatieven zijn voor verplaatsing van de functie naar een plek buiten het GN.

De GO heeft een dubbele doelstelling. Er is ruimte voor verdere economische ontwikkeling in combinatie met een (substantiële) versterking van de samenhang tussen aangrenzende en inliggende natuurgebieden. In de GO is ruimte voor nieuwe ontwikkelingen waarbij de kwaliteiten per saldo niet significant mogen worden aangetast. Voor de GO heeft de provincie de volgende kernkwaliteiten geformuleerd:

• samenhang met aangrenzende natuurgebieden;
• de aanwezige en nog te ontwikkelen natuurwaarden (in het bijzonder de ecologische verbindingszones);
• de landschappelijke, cultuurhistorische, geomorfologische en archeologische waarden;
• de abiotische kwaliteiten stilte, donkerte, openheid en 'rust' (omgevingscondities).

In de GO is voor bestaande functies ontwikkelingsruimte aanwezig, waarbij de kernkwaliteiten per saldo niet significant worden aangetast. Bij nieuwvestiging van functies (zoals bijvoorbeeld een nieuwe woning) dient naast een goede landschappelijke inpassing per saldo een substantiële versterking van de kernkwaliteiten van de GO plaats te vinden.

Om het landgoed in stand te kunnen houden wordt in dit plan de bouw van drie nieuwe woningen toegestaan. Onderzocht is waar dit zou kunnen zonder afbreuk te doen aan bestaande kwaliteiten. Hiervoor komen alleen gebiedsdelen ten oosten van de H.W. Iordensweg in aanmerking. De nieuwe kavels gaan gepaard met het verbeteren van de landschappelijke kwaliteit en natuurwaarden, waarmee voldaan kan worden aan de voorwaarde dat nieuwe ontwikkelingen gepaard gaan met een aantoonbare maatschappelijke meerwaarde.

De locatiekeuze is gebaseerd op de cultuurhistorische analyse en de randvoorwaarden vanuit het beleid. Een belangrijke beperking voor de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties wordt gevormd door de hoge – potentiële - natuurwaarden van het landgoed. Deze sluiten een groot deel van het gebied – het gebied gelegen binnen het GN - uit. Verder geldt dat een groot deel van het landgoed is gelegen binnen de invloedssfeer van de snelweg A1. Deze sluit daarmee nieuwe woonlocaties in het zuidelijk deel van het landgoed uit.

Ter compensatie voor de nieuwe ontwikkelingen binnen de GO wordt de aanwezige natuur versterkt. Aan het Voorderpad is in het plan ruimte voor twee nieuwe woningen. Ter compensatie wordt hier onder andere een (voedsel)bos ontwikkeld. Het bos draagt bij aan de landschappelijk inpassing van de nieuwe woningen en verbetert de kwaliteit van de aanwezige bosrand, die vooral uit dennen bestaat. Tevens wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan biodiversiteit en recreatief medegebruik.

De andere locatie voor de beoogde woningbouw ligt aan het Noordijkpad. Hier is in de huidige situatie al een bungalow in de bosrand aanwezig. Deze bungalow mag worden gesloopt voor een nieuwe woning op dezelfde locatie. Hij mag ook behouden blijven en verbouwd worden. Ten zuidoosten van deze bungalow wordt een woningbouwkavel toegevoegd. Rondom de nieuwe woning wordt nieuw bos toegevoegd.

Daarnaast geldt voor het gehele plangebied dat de aanwezige natuurwaarden behouden blijven en waar mogelijk worden versterkt. Ook worden verschillende wandelpaden hersteld en aangelegd. Het recreatief gebruik van het landgoed en landschap krijgt hierdoor een impuls.

3.4 Regionaal beleid

3.4.1 Landschapsontwikkelingsplan

In samenwerking met de gemeenten Epe en Heerde heeft de gemeente Voorst het 'Landschapsontwikkelingsplan van Veluwe tot IJssel' (LOP) opgesteld. Het belangrijkste doel van het LOP is in de autonome ontwikkeling van het landschap te sturen op behoud en op ontwikkeling van de landschappelijke samenhang. Daarnaast is het LOP gericht op het stimuleren van de ontstening van het buitengebied en de verdere ontwikkeling van de karakteristieke kenmerken van het buitengebied. Met het LOP wordt het landschapsbelang ingebracht in alle ruimtelijke veranderingsprocessen in het gebied.

Het LOP richt zich op instrumenten, partijen en een aanpak voor de uitvoering van het landschapsbeleid. Het ontwikkelingsplan en het toetsingskader dat het LOP vormt, is door de gemeente Voorst vastgesteld als structuurvisie.

Ten aanzien van landgoederen wordt gesteld dat landgoederen meer dan gemiddeld een toegevoegde waarde hebben voor de kwaliteit van het landschap. De inrichting van een landgoed moet de vorm van de landschappelijke overgangen versterken en beter beleefbaar maken.

Het LOP stelt verder dat bij nieuwe woningen in het buitengebied een bouwplan gecombineerd dient te worden met een erf- en landschapsplan. De omgeving en de toekomstige inrichting kunnen belangrijke invloed uitoefenen op dat bouwplan en uiteindelijk het aanzicht en de waarde van de woning. De kenmerken die in het gebied voorkomen kunnen worden versterkt door aan de randen van het perceel streekeigen beplanting aan te brengen.

Zowel bij de locatiekeuze als de erfinrichting en landschappelijke inpassing van de nieuwe woonlocaties is het LOP als input gebruikt.

3.4.2 Regionale Structuurvisie Stedendriehoek 2030

In de Regionale Structuurvisie heeft de regio Stedendriehoek, waar de gemeente Voorst deel van uitmaakt, ruimtelijk beleid ontwikkeld voor de lange termijn tot 2030. In deze visie worden doelen en beleidsprincipes voorgesteld op basis van een gedeelde visie op de toekomst. De visie heeft de formele status van Intergemeentelijk Structuurplan. Dit betekent dat de structuurvisie richtinggevend is voor de ruimtelijke ontwikkeling.

De regio Stedendriehoek legt in deze Regionale Structuurvisie de gemeenschappelijke ambities vast voor het zogenaamde bundelingsgebied: het gebied rond Apeldoorn, Deventer en Zutphen en het daarbinnen gelegen middengebied, waaronder Voorst. De structuurvisie laat zien hoe deze gemeenten samen streven naar een hoogwaardige ruimtelijke ontwikkeling van de Stedendriehoek als geheel.

Figuur 15: Beleidskaart Regionale Structuurvisie

Landgoed Grote Noordijk maakt volgens deze visie deel uit van een landgoederenzone. Landelijk wonen biedt mogelijkheden om delen van de landgoederenzone te herstellen, te versterken en te ontwikkelen tot het groene 'visitekaartje' van de Stedendriehoek.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst

De raad van de gemeente Voorst heeft op 18 december 2017 de Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst (RTV) vastgesteld.

Met deze Ruimtelijke Toekomstvisie loopt de gemeente vooruit op de nieuwe Omgevingswet. Participatie heeft een hoofdrol gespeeld bij de totstandkoming van de Ruimtelijke Toekomstvisie. Dit heeft geleid tot een Ruimtelijke Toekomstvisie die een tweeledig doel heeft:

• met de samenleving ambities bepalen en ruimte bieden om deze gezamenlijk te realiseren;
• daarnaast fungeert de visie ook als toetsingskader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

De identiteit van onze gemeente geldt als leidraad bij het maken van inhoudelijke keuzes in het ruimtelijk domein.

De visie kenmerkt zich door een combinatie van inhoud én manier van werken. De visie focust op het behoud en versterken van onze identiteit en geeft ruimte om het gesprek met de samenleving aan te gaan. Vanuit deze visie wordt gewerkt aan het opstellen van een agenda voor de komende jaren, die tussentijds wordt aangepast en herijkt als veranderende omstandigheden daarom vragen.

De visie constateert dat een belangrijk deel van de lokale economie direct verbonden is met het landelijk gebied (veeteelt, land- en tuinbouw, landgoederen, recreatie en horeca). Het Voorster landschap is letterlijk en figuurlijk de drager van haar gemeenschap. Landgoed Grote Noordijk is gelegen in het deelgebied 'Groene Carré' met daarin de bosrijke landgoederen en het recreatiegebied Bussloo. Veranderingen in het beheer van het landelijk gebied kunnen de aantrekkelijkheid voor recreanten beïnvloeden. Omgekeerd biedt de recreatiesector ook mogelijkheden aan landgoederen en agrarische bedrijven om te diversificeren en nieuwe activiteiten te ondernemen die de continuïteit van het bedrijf versterken: horeca, kampeerplaatsen, kaasmakerijen, B&B, enzovoort.

De strategische keuzes die bij de ontwikkeling van een het landgoed een belangrijke rol spelen zijn:

• de rijke cultuurhistorie van het gebied is een cruciaal onderdeel van de identiteit, dat de gemeente wil behouden en waar mogelijk versterken;
• bij alle nieuwe ontwikkelingen zijn de ruimtelijke kwaliteit en de bouwstenen uit de identiteit richtinggevend;
• kenmerkende landschapselementen blijven behouden en worden waar mogelijk versterkt;
• de gemeente is terughoudend met nieuwe bedrijvigheid in het buitengebied, bijvoorbeeld wanneer agrarische bebouwing vrijkomt. Het karakter van de plek en omgeving moet behouden blijven.

3.5.2 Notitie landgoederen

Het beleid voor de oprichting van nieuwe landgoederen en de herontwikkeling van bestaande landgoederen is verwoord in de op 6 februari 2006 vastgestelde notitie Landgoederen. Deze notitie geeft de koers van de gemeente Voorst aan ten opzichte van initiatieven tot oprichting van nieuwe landgoederen. Daarnaast biedt de notitie houvast aan eigenaren van bestaande landgoederen bij herontwikkeling van die landgoederen. Bij nieuwe ontwikkelingen staan de kwaliteiten van de bestaande landgoederen voorop. Deze bestaande landgoederen in Voorst zijn mede bepalend voor het huidige karakter van de gemeente. Ze zijn beschreven en beschermd en worden waar nodig verder versterkt. Nieuwe ontwikkelingen op bestaande landgoederen dienen een maatschappelijke meerwaarde te hebben op het gebied van landschap, natuur, milieu, recreatie en/of cultuur. De notitie is dan ook gebruikt bij het opstellen van de plannen voor landgoed Grote Noordijk.

3.5.3 Erfgoedverordening 2017

De bundelingen van wetgeving in één Erfgoedwet en de verwachte invoering van de Omgevingswet heeft de gemeente ertoe gestimuleerd een meer integraal gemeentelijk erfgoedbeleid op te stellen. Hiermee krijgt het erfgoed de erkenning dat het een integraal onderdeel is van (de kwaliteit van) de fysieke leefomgeving. Door de invoering van deze twee wetten is het bereik van de gemeentelijke Erfgoedverordening in vergelijking met de voorgaande verordening zowel breder – het betrof monumenten én cultuurgoederen – als smaller: belangrijke fysieke onderwerpen zoals de aanwijzing of bescherming van stads- en dorpsgezichten of archeologische waarden en verwachtingen worden steeds minder geregeld via een verordening en meer via het bestemmingsplan en straks, onder de Omgevingswet, het omgevingsplan. Per saldo leidt een en ander tot een vereenvoudigde Erfgoedverordening.

De Erfgoedverordening is vernieuwd vanwege de per 1 juli 2016 ingevoerde Erfgoedwet. De Erfgoedwet vervangt en integreert verschillende wettelijke regelingen op het gebied van het cultureel erfgoed. Naast de Erfgoedwet wordt besluitvorming over cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving op termijn geregeld via de Omgevingswet. De Erfgoedwet anticipeert op de invoering van de Omgevingswet door overgangsrecht als gevolg waarvan delen van de Monumentenwet 1988 van kracht blijven, tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Daarom is deze verordening zowel gebaseerd op de Erfgoedwet als op de Monumentenwet 1988.

Op 3 juli 2017 heeft de gemeente Voorst de Erfgoedverordening 2017 vastgesteld. Deze erfgoedverordening bestaat uit regels en een bijbehorende archeologische beleidskaart. De archeologische beleidskaart beschrijft het archeologisch beleid van de gemeente. De gemeente onderscheidt twee hoofdcategorieën: Archeologisch Waardevolle Gebieden en Archeologische Verwachtingszones. Deze twee hoofdcategorieën zijn weer onderverdeeld in verschillende subcategorieën.

Per categorie is in de erfgoedverordening beschreven welke beschermende regels in een bestemmingsplan opgenomen moeten worden om de archeologische resten te beschermen.

Het plangebied van het landgoed bestaat uit zones met hoge, middelmatige en lage archeologische verwachtingswaarden. Ook zijn er verschillende archeologische vindplaatsen bekend binnen het plangebied. Op grond hiervan zijn diverse archeologische dubbelbestemmingen opgenomen en is een archeologische onderzoek uitgevoerd (zie paragraaf Archeologie onder hoofdstuk Uitvoerbaarheid).

3.6 Conclusie

Dit bestemmingsplan kent een goede en gedetailleerde voorbereiding. De integraliteit van de nieuwe ontwikkelingen is uitvoerig onderzocht in de Landgoedvisie De Grote Noordijk en de nadere uitwerkingen daarvan zoals die bij de visie zijn gevoegd. Verder is het gewenste kwaliteitsniveau van de nieuwe ontwikkelingen gedetailleerd vastgelegd in een beeldkwaliteitsplan dat net als dit bestemmingsplan, door de raad zal worden vastgesteld. Landgoed en gemeente hebben tevens een overeenkomst met elkaar gesloten waarin uitvoering en instandhouding van de te nemen maatregelen gegarandeerd wordt. Bij het opstellen van de plannen zijn de beleidskaders van de diverse overheden, zoals die in dit hoofdstuk aan de orde zijn geweest, als uitgangspunt genomen. De conclusie luidt dan ook dat het bestemmingsplan in overeenstemming is met die beleidskaders.

Hoofdstuk 4 Planopzet

4.1 Inleiding

Landgoed Grote Noordijk heeft in haar huidige verschijningsvorm grote cultuurhistorische en landschappelijke waarde. De laatste decennia is het verval echter ingetreden. Zowel de bebouwing als de natuur, heeft niet meer de uitstraling die waardig is aan het landgoed. De Grote Noordijk NSW B.V. wil de (oorspronkelijke) waarden van het gedeelte van het landgoed dat in haar bezit is, herstellen en waar mogelijk uitbreiden. Hierbij is de insteek om ook een maatschappelijke meerwaarde te creëren. Volgens de van toepassing zijnde beleidsdocumenten kan die maatschappelijke meerwaarde gevonden worden in het behoud, herstel en de ontwikkeling van cultuurhistorische waarden, versterking van de kwaliteit van het landschap, duurzame versterking van de natuurwaarden, aanleg recreatieve wandel- en fietspaden en openstelling daarvan.

4.1.1 Doelstellingen landgoed

De doelstelling voor de lange termijn is het duurzaam instandhouden van het landgoed de Grote Noordijk met behoud en daar waar mogelijk het versterken van de aanwezige cultuurhistorische en landschappelijke waarden. Dit sluit aan bij het beleid van de verschillende overheden voor het waardevolle landgoederenlandschap waarbinnen de Grote Noordijk is gelegen.

Vanuit het landgoed is daarbij een belangrijke voorwaarde dat de opbrengsten uit landbouw (verpachting percelen), bosbouw (houtverkoop) en opstallen (huur / erfpacht) aangevuld met eventuele subsidies de instandhoudingskosten dekken dan wel per saldo overtreffen.

Voor de korte termijn staan de doelen vooral in het teken van de restauratie en herbestemming van de gebouwen, het herstel van de tuin- en parkaanleg en het wegwerken van het achterstallig onderhoud.

De Grote Noordijk is van hoge cultuurhistorische en landschappelijke waarde, op zichzelf, maar ook in samenhang met de Kleine Noordijk en als onderdeel van de hele landgoederenzone rondom Twello. De cultuurhistorische en landschappelijke waarden blijven behouden voor toekomstige generaties en worden daar waar noodzakelijk hersteld. In het beheer wordt rekening gehouden met de onverbrekelijke eenheid van landhuis en park.

De kwaliteit van het landschap wordt verbeterd door herstel en ontwikkeling van karakteristieke landgoedelementen en een meer op natuur- en landschapswaarden afgestemd beheer van de percelen in agrarisch gebruik. Belangrijke uitgangspunten daarbij zijn de oorspronkelijke landschapsstructuur en onderlinge afstemming met het landschapsbeheer voor de Kleine Noordijk, eigendom van de Stichting Geldersch landschap & Kasteelen.

Ook in de toekomst zullen inkomsten uit de opstallen, landbouw en bosbouw moeten voorzien in de instandhouding van het landgoed.

4.2 Plantoelichting

In dit hoofdstuk worden de plannen beschreven die voor het landgoed zijn opgesteld. Voor het overzicht is het landgoed hierbij opgedeeld in tweeën: het gedeelte ten westen van de H.W. Iordensweg en het gedeelte ten oosten daarvan. De plannen zijn zeer compleet en ambitieus en vormen een stip aan de horizon van hoe het landgoed er uiteindelijk uit moet gaan zien. Een deel van de plannen zal door de huidige generatie uitgevoerd kunnen gaan worden en een ander deel door volgende generaties. Gestart zal worden met de meest noodzakelijke projecten zoals de restauratie en revitalisatie van de bewoonde kern van het Landgoed.

De maatregelen die nodig zijn voor de kwaliteitsvergroting van de bossen, landerijen en het park zijn verder uitgewerkt in een Landschapsbeheerplan. Dit plan maakt onderdeel uit van de landgoedvisie. Datzelfde geldt voor het plan voor het park en de tuin: Landgoed De Grote Noordijk, Historisch onderzoek & restauratie en revitalisatieplan voor de tuin– en parkaanleg, 27 januari 2020, Stichting in Arcadië en het beeldkwaliteitsplan dat zich voornamelijk richt op de beeldkwaliteit van de nieuwe woningen en hun directe omgeving: Landgoed De Grote Noordijk Wilp, november 2020, Buro Lubbers. Delen van teksten en beelden van deze plannen zijn in dit hoofdstuk opgenomen. Voor het complete verhaal wordt verwezen naar de plannen zelf. Deze maken onderdeel uit van de bij de regels gevoegde Landgoedvisie De Grote Noordijk.

4.3 Het westelijk deel

Om het overzichtelijk te maken is het Westelijk deel verdeeld in een aantal delen. Zie de figuur hieronder. De delen zijn: De Bewoonde kern, Grote Parkweide, Noordelijk Parkbos, Oostelijk parkbos, Zuidelijk parkbos en Zuidelijke parkweide. De stippellijn geeft de grens van deze gebieden aan.

Per deel worden de plannen toegelicht.

Figuur 16: Overzicht van de verschillende delen van het westelijk deel van De Grote Noordijk. Stichting In Arcadië, 2019

4.3.1 De bewoonde kern

De plannen met de meeste urgentie hebben betrekking op de bewoonde kern van het Landgoed. De bewoonde kern bestaat uit Het Grote Huis met Voorpark, het Koetshuis en Tuinmanshuis en het Achtererf en de Moestuin.

Figuur 17: Schetsontwerp voor de Bewoonde Kern van De Grote Noordijk. Het noorden is rechts. Stichting In Arcadië, 2019

4.3.1.1 Het Grote Huis

Het Grote Huis is sinds 1971 een Rijksmonument. Het bestaat uit drie verschillende bouwdelen. Op grond van deze reeds bestaande driedeling – een voorhuis en een achterhuis met twee bouwdelen - ligt een opdeling in drie afzonderlijk te bewonen eenheden het meest voor de hand. Hierdoor kunnen de ingrepen die nodig zijn voor de opsplitsing tot een noodzakelijk minimum beperkt blijven. Vanuit cultuurhistorisch oogpunt blijft een woonfunctie voor het grote huis wenselijk.

De twee achterhuizen, het Melkhuis en het Keukenhuis, zijn momenteel niet voor bewoning geschikt en worden na verbouwing gebruikt voor bewoning.

4.3.1.2 Tuinmanshuis

Het voormalige tuinmanshuis, gemeentelijk monument, werd tot 1970 door de tuinman bewoond. Sindsdien heeft de tijd hier stil gestaan en zijn in het huis alle originele oude details bewaard gebleven. Het huis wordt zo gerestaureerd dat de oorspronkelijke functies van de vertrekken zoveel mogelijk intact gehouden worden en dat de historische elementen zo veel mogelijk bewaard blijven.

4.3.1.3 Koetshuis

Het koetshuis, gemeentelijk monument, bestaat uit twee delen. Het voorste gedeelte is gebruikt om koetsen te stallen, in het achterste gedeelte zitten de paardenstallen. Alle oude details zijn nog aanwezig en zullen tijdens de restauratie bewaard blijven. In het voorste gedeelte wordt alleen het hoognodige restauratiewerk verricht en zal een multifunctionele functie krijgen om de bewoners, de buurt en de vrijwilligers een mogelijkheid te geven om samen te komen. Het achterste gedeelte van het Koetshuis kan in de zomermaanden gebruikt worden door de gasten van de bewoners van het erf als logeerplek of als Bed & Breakfast.

4.3.1.4 Voorpark, Achtererf en Moestuin

Het Voorpark, Achtererf en de Moestuin worden opgeknapt. Hieronder volgen de plannen.

Voorpark 

In het voorpark zijn de volgende ingrepen voorzien:

• Het herstellen van de aanleg in het Voorpark (de aanleg aansluitend op het hoofdhuis) als het 'deftigste' deel van de aanleg; zoveel mogelijk in de oorspronkelijke, tamelijke eenvoudige aanleg in landschapsstijl, bestaande uit: solitaire parkbomen, heestergroepen, bloemperken, gazons, een stelsel van gebogen paden, kuipplanten en de herbouw van het verdwenen prieel/ theehuisje. De beschikbare historische afbeeldingen zijn bij het herstel richtinggevend;

• Het herstellen van de zichtlijnen tussen het hoofdhuis, de tuinmanshuis, de Grote parkweide, de H.W. Iordensweg en De Kleine Noordijk. Dit in samenhang met het verwijderen van de verstorende beukenlaan voor het huis;

• Herstel van de gesloten heestervakken langs de Moestuinmuur en de lage zijgevel van het koetshuis. Deze bouwwerken zijn van oudsher niet zichtbaar vanuit het hoofdhuis. De beplantingen versterken de oorspronkelijke sfeer en opzet en het parkachtige karakter van het Voorpark.

Achtererf

Op het achtererf zijn de volgende ingrepen voorzien:

• Het herstellen van functie en inrichting als gemeenschappelijk diensterf (letterlijk 'achter de schermen') in samenhang met de herstelde en herbestemde dienstgebouwen, door middel van een eenvoudige, verzorgde en praktische terreininrichting passend bij een historische buitenplaats;

• Herstel van de toegang aan de Zonnenbergstraat als dagelijkse en gemeenschappelijke in- en uitgang voor de bewoners;

• De inpassing van een privézone (tuin) voor het 'Melkhuis' met een bescheiden omvang;

• De inpassing van een privézone (tuin) voor het 'Keukenhuis' in samenhang met het herstel van de parkaanleg om de poel als onderdeel van deze privétuin;

• Het schonen van de poel;

• Het inrichten van een eigen privézone (tuin) aan de achterzijde van het 'Tuinmanshuis' met uitzicht over de zuidelijke parkweide;

• De aanleg van een kleine buitenruimte aansluitend aan de gastenkamers van het achterste deel van het Koetshuis;

• Het integreren van gemeenschappelijke parkeervoorziening (overdekt en niet overdekt) en de stalling van materiaal en machines t.b.v. parkonderhoud.

Figuur 18: Referentiebeeld van eenvoudige wagenschuur als gemeenschappelijke parkeervoorziening.

Moestuin 

Bij de moestuin ligt de nadruk op het herstel van de cultuurhistorische waarde en het gebruik als gemeenschappelijke voorziening voor de bewoners van het complex. De plannen zijn:

• De noordelijke helft van de oorspronkelijke ommuurde moestuin wordt in ere hersteld. De oorspronkelijke sfeer, opzet en functies (bv. druivenkas, rozentuin, moes- en kweektuin, leifruit, boomgaard) worden teruggebracht als integraal onderdeel van het buitenplaats ensemble;

• De moestuin wordt, zoals in de historische situatie, omgeven door een aaneengesloten omheining in de vorm van de te restaureren aanwezige moestuinmuur, aangevuld met de herbouw van de verdwenen muren of de aanplant van een haag (verstevigd met een hekwerk);

• De boomsingel blijft behouden als afscherming van de tuinmuur, gezien vanuit de Grote parkweide en de Zuidelijke inrit.

4.3.2 Parklandschap en landerijen

Het Parklandschap bestaat uit het Noordelijk parkbos, de Grote Parkweide, Zuidelijke parkweide, Zuidelijk parkbos en Oostelijk parkbos.

Parkbossen zijn landschappelijk aangelegde bossen op landgoederen en buitenplaatsen. De meest voorkomende boomsoorten in parkbossen zijn inheemse soorten als eik, beuk, linde, es, esdoorn en els, maar we treffen ook oude monumentale exemplaren aan van parkbomen als rode beuk, tamme kastanje en naaldbomen. Oude parkbossen zijn een schatkamer voor bijzondere oud-bos planten zoals salomonszegel, bosanemoon, daslook, varens en veel verwilderde stinzenplanten. Ook komen in parkbossen bijzondere mossoorten en paddenstoelen voor. Parkbossen kennen eveneens een rijke fauna met veel vogelsoorten, amfibieën, vleermuizen en andere kleine zoogdieren en insecten.

De plannen voor het Noordelijk Parkbos zijn:

• Het herstellen van de allure en de beleving van het parkbos met een padenstelsel in vroege landschapsstijl, een kom en de gebogen Noordelijke oprit vanaf de H.W. Iordensweg naar het hoofdhuis;

• Openstelling van het grootste deel van het parkbos;

• Het wegwerken van achterstallig onderhoud.

 

Parkweiden zijn graslanden met enkele (solitaire) parkbomen. Ze vormen grote open ruimten in een van een grotere parkaanleg en zijn belangrijk vanwege de zichten en zichtlijnen tussen verschillende parkdelen. De zuidelijke oprit van de H.W. Iordenweg naar het grote huis vormt de zuidgrens van de Grote Parkweide. De grasvegetatie wordt beheerd door een combinatie tussen hooiland en begrazing. Parkweiden hebben doorgaans geen intensieve productiefunctie, maar een landschappelijke sierwaarde en een ecologische kwaliteit. Parkweiden zijn matig tot redelijk voedselrijk. Naast grassen komen kruiden als pinksterbloem, boterbloem en zuring massaal voor.

De plannen voor de Grote Parkweide zijn:

• Het herstellen van de allure en de beleving van het huis De Grote Noordijk, gelegen aan de parkweide met gebogen parkbosranden en de Zuidelijke inrit en laan. Parkbosranden bestaan uit oude en jongere bomen, struik- en kruidlaag, met inheemse en uitheemse soorten en verspreid staande solitaire bomen en boomgroepen;

• Dit herstel gaat de ensemble werking met het landgoed De Kleine Noordijk versterken, omdat de Grote Parkweide een eenheid zal vormen met de parkweide van De Kleine Noordijk aan de overkant van de H.W. Iordensweg.

• Het geschikt maken voor beweiding van de Grote Parkweide.

• Het verwijderen van de beukenlaan uit 1994.

Ook voor de Zuidelijke Parkweide en het Zuidelijk Parkbos vormt kwaliteitsverbetering het uitgangspunt. Beide behoren maar voor een klein gedeelte tot het plangebied en het eigendom van de besloten vennootschap. Afstemming van uitgangspunten en maatregelen voor de inrichting en het beheer met de eigenaar van de overige delen is gewenst.

Ook in het Oostelijk Parkbos vormt kwaliteitsverbetering en herstel van het bos het uitgangspunt. Dit versterkt de ensemble-werking met het landgoed De Kleine Noordijk, omdat de gebogen parkbosrand het blikveld van De Kleine Noordijk over de Zuidelijke parkweide begeleidt en omdat er voor het publiek een aantrekkelijke wandeling over beide Noordijken te maken is.

De maatregelen die nodig zijn voor de kwaliteitsverbetering van de bossen zijn uitgewerkt in het Landschapsbeheerplan dat bij de Landgoedvisie De Grote Noordijk is gevoegd.

4.4 Het oostelijk deel

Het deel van het Landgoed De Grote Noordijk NSW B.V. dat is gelegen ten oosten van de H.W. Iordensweg bestaat uit bos, verpachte agrarische landbouwgronden en uit het boederijcomplex Wolbospad 5.

De opgave in dit oostelijk deel bestaat uit het ontwikkelen van 3 bouwkavels om de financiering van de restauratie van de bewoonde kern mogelijk te maken. Hiernaast zal een voedselbos worden ontwikkeld om maatschappelijke meerwaarde te creëren.

4.4.1 Bestaande bebouwing

Boederijcomplex Wolbospad 5 is het enige gebouwde complex ten oosten van de H.W. Iordensweg dat in eigendom is van Landgoed De Grote Noordijk NSW B.V. Het complex is een ensemble van voormalig agrarische gebouwen waarvan boerderij, bakhuis, steltenberg, schuur en kapschuur in 2019 zijn aangemerkt als gemeentelijk monument. Begin 2020 is het gemeentelijk monument veiliggesteld voor de komende 10 jaar doordat het complex wind en waterdicht gemaakt is. Op termijn wordt een plan voor restauratie gemaakt voor dit complex.

 

Figuur 19: Boederijcomplex Wolbospad 5

Het perceel Noordijkpad 1a behoort inmiddels toe aan een andere eigenaar. In het beeldkwaliteitsplan staan wel de voorwaarden voor de verbouw/ nieuwbouw beschreven waar de eigenaar zich aan dient te houden. Uitgangspunt is dat bungalow en schuur op termijn qua uitstraling een geïntegreerd en herkenbaar onderdeel van het Landgoed zijn.

Figuur 20: Bungalow Noordijkpad 1a

4.4.2 Nieuwe woningbouwkavels

Zoals eerder aangegeven, zijn voor de financiële haalbaarheid van het hele herontwikkelingsplan een drietal woningbouwkavels toegekend. Hiervoor heeft Buro Lubbers na gedegen onderzoek een locatie- en beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit plan is als bijlage bij de Landgoedvisie De Grote Noordijk gevoegd en zal gelijktijdig met onderhavig bestemmingsplan ter vaststelling aan de raad worden aangeboden. In deze paragraaf volgt een korte uiteenzetting van de belangrijkste conclusies en schetsen uit dit plan.

Locatiekeuze

De locatiekeuze is gebaseerd op de cultuurhistorische analyse en de randvoorwaarden vanuit het beleid. Onderzocht is waar dit zou kunnen zonder afbreuk te doen aan bestaande kwaliteiten. Hiervoor komen alleen gebiedsdelen ten oosten van de H.W. Iordensweg in aanmerking en dan wel langs het Noordijkpad en de Voorderpad.

De eerste zoeklocatie voor nieuwe woningbouw ligt nabij de bestaande bungalow, Noordijkpad 1a, die in de bosrand staat en uitkijkt over het omliggende agrarische landschap. De bungalow is ontsloten met een eigen weg vanaf het Noordijkpad.

De tweede zoeklocatie voor nieuwe woningbouw betreft een perceel gelegen tussen het Voorderpad en het bos van landgoed de Grote Noordijk. De ontsluiting loopt via het Voorderpad. Ten zuiden van deze locatie staat een aantal woningen. Kenmerkend voor deze woningen is dat de kavels afgewisseld worden met een bosstrook.

Beide woningbouwlocaties maken onderdeel uit van de Groene Ontwikkelingszone.

Figuur 21: De twee zoeklocaties; aan het Noordijkpad (links) en het Voorderpad. Bureau Lubbers, 2020

Inrichting van de kavels

Buro Lubbers heeft de inrichting van de kavels op basis van een zorgvuldige landschappelijke analyse geschetst en ontworpen. Hierbij heeft het verbeteren van de landschappelijke kwaliteit en natuurwaarden vooropgestaan zodat voldaan kan worden aan de voorwaarde dat nieuwe ontwikkelingen gepaard gaan met een aantoonbare maatschappelijke meerwaarde.

4.4.2.1 Kavel Noordijkpad

De uitgangspunten voor deze kavel zijn:

• toevoeging van 1 nieuwe vrijstaande woning met een kavelgrootte van 1.500 m2;
• vorming van een nieuwe bosstrook;
• een hoge beeldkwaliteit van zowel de bestaande als de nieuwe woning passende bij het omliggende landschap en familie van gebouwen op het landgoed;
• een erfinrichting passende bij het omliggende landschap.

Figuur 22: De kavel aan het Noordijkpad met het nieuw te vormen compensatiebos. Bureau Lubbers, november 2020

In het Beeldkwaliteitsplan van Bureau Lubbers staan de hoofdvolumes, de gerichtheid op het landschap, maar ook de materialen, textuur en detaillering, de bijgebouwen en de terreininrichting nader beschreven.

4.4.2.2 Kavels Voorderpad

De uitgangspunten voor deze kavels zijn:

• 2 nieuwe vrijstaande woningen met een kavelgrootte van ca. 2.000 m2;
• Een nieuw te vormen bosje met mantelzoomvegetatie tussen de bestaande bebouwing en de nieuwe kavels;
• Een hoge beeldkwaliteit van de nieuwe woningen passende bij het omliggende landschap en familie van gebouwen op het landgoed;
• Erfinrichtingen passende bij het omliggende landschap.

Figuur 23: De kavels aan het Voorderpad. Bureau Lubbers, november 2020

De nieuwe woningen voegen zich in de reeks van de bestaande woningen door toevoeging van een bosje tussen de meest noordelijke bestaande woning en de nieuwe kavels. Van de twee nieuwe woningen staat de zuidelijke woning met de kopgevel naar de straat en kijkt uit richting de Fliert.

De noordelijke woning (schuurwoning) ligt meer naar achteren, verholen achter losse bomen die in een brede berm langs de weg geplaatst zijn. De schuurwoning heeft uitzicht op de brede diepe tuin en profiteert bovendien van het uitzicht op het aan de noordzijde van de kavel aan te planten voedselbos.

Het verschil in rooilijn en volumetrie brengt een duidelijke hiërarchie aan tussen de twee woningen, waarbij het beeld van een bebouwingslintje voorkomen wordt.

In het Beeldkwaliteitsplan van Bureau Lubbers staan de hoofdvolumes, de gerichtheid op het landschap, maar ook de materialen, textuur en detaillering, de bijgebouwen en de terreininrichting nader beschreven.

4.4.3 Bossen en landerijen

Ook in de bossen en landerijen ten oosten va de H.W. Iordensweg moet een kwaliteitsslag gemaakt worden.

Aan het Noordijkpad wordt tussen de nieuwe kavel/woning en het Noordijkpad een extra stuk bos ontwikkeld met een brede bosrandzone. Hierdoor ontstaat aan de zuidzijde na realisatie van de plannen een meer geleidelijke overgang van bos naar cultuurlandschap. Ten noorden van de bestaande bungalow ligt het bos duidelijk hoger dan de weide. Deze stijlrand is waardevol en blijft ongewijzigd.

Aan het Voorderpad worden naast de bouwkavels met tuinen landschappelijke beplantingen en bospercelen aangeplant. Het bos draagt bij aan de landschappelijk inpassing van de nieuwe woningen en verbetert de kwaliteit van de aanwezige bosrand, die vooral uit dennen bestaat. De huidige overgang is hard. Het bos heeft geen bosrand maar is tot op de rand van de akker aangeplant. Alleen een ondiepe greppel scheidt het bos van de akker. In het landschapsplan wordt deze rand verzacht en uitgebreid tot aan het Voorderpad.

Aan de noordzijde van de noordelijke kavel aan het Voorderpad zal landbouwgrond worden omgevormd tot voedselbos. Hierdoor wordt naast de compensatie voor bouwen in de Groene Ontwikkelingszone een belangrijke bijdrage geleverd aan biodiversiteit en recreatief medegebruik.

De maatregelen die nodig zijn voor de kwaliteitsverbetering van de bossen zijn uitgewerkt in het Landschapsbeheerplan dat als bijlage bij de Landgoedvisie De Grote Noordijk is gevoegd.

Voedselbos 

Onder meer ter compensatie van het bouwen in de Groene Ontwikkelingszone is de aanleg van een nieuw te vormen voedselbos op een bestaande akker van ca 1 hectare aan het Voorderpad bedacht. Hiervoor is een schetsplan opgesteld. De precieze uitwerking van dit plan in soorten bomen en locaties wordt momenteel opgesteld door Foreest Groen Consult.

Uitgangspunt is dat het voedselbos een belangrijke bijdrage gaat leveren aan de biodiversiteit en een maatschappelijke meerwaarde creëert door recreatief medegebruik.

Hiervoor zullen naast eetbare vruchten en noten van de boomsoorten, een struikenlaag en een kruidenlaag aangeplant worden. Een pluktuin met een picknickbank zullen de recreatieve waarde van het voedselbos extra interessant maken. Het op termijn plaatsen van bijenkasten voor de opbrengst van Voedselboshoning behoort tot de ideeën.

Uitgangspunt bij de aanleg van het voedselbos is dat ook zonder intensief beheer het bos kan uitgroeien tot een volwaardig bos. Voor het spaarzame beheer is plaatsing van een schuur en aanleg van een aantal parkeerplaatsen nodig.

Figuur 24: Schets van het Voedselbos, Buro Lubbers, november 2020

4.5 Uitgangspunten toekomstig beheer

In het Landschapsbeheerplan is zowel de wijze van beheer van de tuin- en parkaanleg als die van de percelen in agrarisch gebruik en de bosgebieden verder uitgewerkt en in de tijd uitgezet. Het beheer van de agrarische percelen is behalve op het agrarisch gebruik tevens gericht op het behoud en herstel van natuur- en landschapswaarden. In het beheerplan wordt tevens aandacht besteed aan het beheer van wegen en paden.

Hier zal worden volstaan met de samenvatting van dit plan dat als bijlage bij de Landgoedvisie De Grote Noordijk is gevoegd.

De bossen op landgoed De Grote Noordijk bevinden zich op relatief rijke gronden (rondom huis hoge lemig fijn zand, langs Noordijkpad aan de andere zijde van de Iordensweg betreft dit zavel en lichte klei, de bossen langs Voorderpad liggen op lemig fijn zand). Dit is te zien aan de (potentie) tot rijke onderbegroeiing. De laatste jaren is er nauwelijks aan bosbeheer gedaan, behoudens het opruimen van gevallen bomen. De overgang naar de omliggende weilanden is vrij hard, er is geen overgang met mantelzoom vegetatie, die ecologisch interessant is.

Door een actief bosbeheer, gericht op verbetering van de natuurkwaliteit en het omvormen van de randen naar een mantelzoomvegetatie, kan de natuurwaarde van deze bossen op termijn aanzienlijk toenemen. Dit is van belang voor zangvogels, vlinders zoals de Kleine IJsvogelvlinder en kleine zoogdieren en marterachtigen. Dit bosbeheer wordt uitgevoerd op basis van principe van geïntegreerd bosbeheer, waarbij voor de bosontwikkeling zoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van natuurlijke processen en wordt gestuurd op houtkwaliteit als bijproduct in die boszones die daarvoor geschikt zijn.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het bestemmingsplan getoetst aan de randvoorwaarden vanuit diverse omgevingsaspecten (onder andere milieu, flora en fauna, archeologie en water). Hierbij wordt ook ingegaan op de resultaten van uitgevoerd onderzoek ten behoeve van genoemde aspecten.

5.2 Omgevingsaspecten

5.2.1 Akoestisch onderzoek

Wegverkeerslawaai

Artikel 76 van de Wet geluidhinder (Wgh) verplicht ertoe om bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen een geluidzone ter zake van de geluidbelasting van de gevel van de geprojecteerde geluidgevoelige bestemmingen (zoals woningen) de grenswaarden uit de Wgh in acht te nemen.

Kavel Noordijkpad

Kavel 1 ligt op circa 100 meter afstand van de H.W. Iordensweg en daarmee binnen de geluidzone van deze weg (250 meter). Uit het geluidmodel van de gemeente Voorst1 blijkt dat de geluidbelasting (Lden, incl. aftrek art. 110 Wgh, toetsjaar 2030) op kavel 1 meer dan de voorkeursgrenswaarde (48 dB) is, maar minder dan de maximale ontheffingswaarde buitenstedelijk (53 dB). Dit betekent dat het realiseren van een nieuwe woonbestemming op deze locatie mogelijk is, maar dat hiervoor een Besluit hogere grenswaarde genomen wordt. Dit besluit wordt genomen gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan.

Het Noordijkpad heeft een verwaarloosbare verkeersintensiteit inzake wegverkeerslawaai.

Figuur 25: Kavel Noordijkpad ten opzichte van 48- en 53 dB-contour H.W. Iordensweg

Kavels Voorderpad

Kavel 2 en 3 liggen op circa 700 meter afstand van de A1, en daarmee buiten de geluidzone van deze weg (600 meter). Ook blijkt uit het geluidmodel van de gemeente Voorst dat de geluidsbelasting voldoet aan de voorkeursgrenswaarde (48 dB). Het Voorderpad heeft een verwaarloosbare verkeersintensiteit inzake wegverkeerslawaai. Er is geen belemmering voor een nieuwe woonfunctie.

Figuur 26: Kavels Voorderpad ten opzichte van 48 dB-contour A1

Luchtverkeerslawaai

Het plangebied ligt niet in nabijheid van een vliegveld of aanvliegroute en ondervindt dan ook geen hinder van luchtverkeer.

Railverkeerslawaai

Het plangebied ligt niet in nabijheid van een spoorweg en ondervindt dan ook geen hinder van railverkeer.

5.2.2 Bodem

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan onderzoek te worden verricht naar de geschiktheid van de gronden voor het beoogde doel. In het geval van een verontreiniging moet de omvang ervan worden vastgesteld, zodat beoordeeld kan worden of, en zo ja welke, kosten zijn gemoeid met het verwijderen of verminderen van die verontreiniging, zodat voldaan wordt aan de eisen van de milieuwetgeving.

In opdracht van Landgoed de Grote Noordijk NSW B.V. is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op twee locaties op het Landgoed De Grote Noordijk te Wilp. In het uitgevoerde bodemonderzoek is door middel van de bemonstering en analyse van grond en grondwater de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocaties vastgesteld.

Conclusies en aanbevelingen

Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocaties opgestelde hypothese “niet verdachte locaties”, formeel gezien niet juist is. Er zijn immers op de locaties enkele licht verhoogde gehalten in het grondwater aangetroffen.

De geconstateerde (verhoogde) gehalten liggen onder de indexwaarde van 0,5 en/of interventiewaarde en vormen géén aanleiding tot het instellen van een nader bodemonderzoek.

Op basis van de onderzoeksresultaten bestaan er, vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien, geen belemmeringen ten aanzien van het gebruik van het terrein en de afgifte van een omgevingsvergunning ten behoeve van de geplande bouwactiviteiten op het terrein.

Asbest

Op basis van de historie van het perceel, de uitgevoerde maaiveldinspectie en de zintuiglijke waarnemingen tijdens de boorwerkzaamheden -waarbij geen asbestverdachte materialen zijn aangetroffen is het aannemelijk dat er geen sprake is van een verontreiniging van de bodem met asbest. Indien hierover echter meer zekerheid is gewenst, wordt geadviseerd een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5707 of NEN 5897 uit te laten voeren.

Hergebruik van grond

Voor de volledigheid kan nog worden vermeld dat de grond van beide percelen naar verwachting als schone grond kan worden hergebruikt. Hierbij dient te worden opgemerkt dat dit een indicatieve toetsing aan de Regeling en het Besluit Bodemkwaliteit betreft; het uitgevoerde onderzoek betreft immers geen partijkeuring conform BRL SIKB 1000, protocol 1001.

Het onderzoeksrapport is toegevoegd als bijlage 1 van de toelichting.

5.2.3 Luchtkwaliteit

De eisen voor de kwaliteit van de buitenlucht zijn sinds november 2007 vastgelegd in de Wet milieubeheer, in titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen (ook wel bekend als de Wet luchtkwaliteit). De wet heeft tot doel het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging, onder meer als gevolg van het verkeer. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de Wet luchtkwaliteit bestaat uit in Europees verband vastgestelde normen voor maximumconcentraties voor een aantal luchtvervuilende stoffen. In Nederland kunnen met name fijn stof (PM10) en stikstofoxiden (NO2) problemen opleveren met betrekking tot overschrijding van de grenswaarden. Fijn stof wordt grotendeels veroorzaakt door grote industriële bronnen en het wegverkeer, NO2 wordt voornamelijk veroorzaakt door het wegverkeer.

Indien het uitoefenen van bevoegdheden, zoals het vaststellen van een bestemmingsplan en afwijken van het bestemmingsplan op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, kunnen bestuursorganen die bevoegdheden uitoefenen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• het bestemmingsplan c.q. de afwijking niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden;
• de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan c.q. de afwijking per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft;
• het bestemmingsplan c.q. de afwijking niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen.

Sinds 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Volgens het NSL draagt een project 'niet in betekenende mate' (Nibm) bij zo lang de concentratie fijn stof of stikstofdioxide niet meer dan 3% bedraagt. Volgens de Nibm wordt die grens pas overschreden bij bijvoorbeeld woningbouwprojecten van meer dan 1.500 woningen of kantoorlocaties met meer dan 10.000 m2 brutovloeroppervlak. Voor ontwikkelingen die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden.

Voorliggend bestemmingsplan leidt niet tot een ontwikkeling die in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Om die reden wordt niet verder op het aspect luchtkwaliteit ingegaan.

5.2.4 Externe veiligheid

Bij het opstellen of wijzigen van ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• 1. bedrijven waar opslag en/ of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt zoals een lpg station;
• 2. vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor en water;
• 3. vervoer van gevaarlijke stoffen via buisleidingen;
• 4. propaantanks bij particulieren.

Deze risicobronnen moeten getoetst worden aan de huidige wet- en regelgeving. Hieronder wordt een puntsgewijze toelichting gegeven.

ad 1 en 4. Op 28 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. In dit besluit zijn regels gesteld om risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Bedrijven die onder dit besluit vallen zijn onder meer chemische bedrijven, lpg-tankstations en bedrijven die 10.000 kilo of meer aan chemicaliën opslaan. Het besluit verplicht gemeenten en provincies voortaan met veiligheidsnormen rekening te houden.

Figuur 27: Uitsnede risicokaart Gelderland voor plangebied

Op basis van de "Risicokaart provincie Gelderland" (zie figuur 15.) blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven gevestigd zijn die vallen onder het Bevi. Daarnaast bevinden zich in de omgeving van het plangebied geen propaantanks op het terrein van een particulier. Ook is er geen sprake van vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water of via buisleidingen

5.2.5 Milieuzonering

In zowel de ruimtelijke ordening als in het milieubeleid wordt een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en bevorderen tot doel gesteld. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Hieronder wordt verstaan het aanbrengen van voldoende ruimte tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies.

Op het landgoed zijn geen in bedrijf zijnde agrarische bedrijven aanwezig. De buiten het landgoed gelegen agrarische bedrijven betreffen melkveehouderijen waarbij een vast afstand van 50 m geldt tot aan geurgevoelige objecten als woningen. Geconcludeerd kan worden dat de afstanden van de woningen (zowel bestaand als nieuw) dermate groot zijn dat de bedrijfsvoering van de betreffende agrarische bedrijven niet door dit bestemmingsplan wordt belemmerd. Voor het overige zijn binnen de grenzen van dit bestemmingsplan en in de nabije omgeving geen milieubelastende bedrijven aanwezig.

5.2.6 Stikstof

De afstand van het plangebied tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op 2,9 km afstand. Bij de restauratie van de bestaande gebouwen en de nieuwbouw van de drie woningen is er zowel in de bouwfase als in de gebruiksfase sprake van extra stikstofuitstoot. De AERIUS calculator is recent ingezet bij een woningbouwlocatie bedoeld voor 42 woningen, op een vergelijkbare afstand van Natura 2000-gebieden. Uit de berekening voor deze 42 woningen volgt dat de gecumuleerde bouw- en gebruiksfase van dit plan geen depositieresultaten oplevert boven 0,00 mol/ha/jr. Onderhavig plan behelst slechts de verbouw van bestaande gebouwen en de nieuwbouw van 3 woningen. De stikstofuitstoot tijdens de gebruiksfase van deze gebouwen is ondergeschikt aan de stikstofuitstoot tijdens de gebruiksfase van 42 woningen. Geconcludeerd kan worden dat de Wet natuurbescherming, vanuit stikstof gezien, geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

5.3 Wet Natuurbescherming

5.3.1 Inleiding

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met de natuurwetgeving. De Wet natuurbescherming heeft de verbodsbepaling uit de Flora- en faunawet overgenomen dat activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten, verboden zijn. De verboden activiteiten zijn het op enige wijze verwijderen van beschermde inheemse planten van hun groeiplaats, een beschermde inheemse soort opzettelijk te verontrusten en/of nesten, holen of andere vaste rust- en verblijfplaatsen van deze dieren te verstoren. Opzettelijk verstoren van vogels is in sommige situaties wel toegestaan. Verstoren zonder dat er van tevoren een goed onderzoek naar beschermde soorten is uitgevoerd blijft strafbaar.

5.3.2 Flora- en fauna

In opdracht van de initiatiefnemer heeft Foreest Groen Consult quickscans flora en fauna opgesteld voor de verschillende locaties binnen het landgoed waar ontwikkelingen plaatsvinden. Deze quickscans hebben als doel in te schatten of er op de onderzoekslocaties planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn die volgens de Wet natuurbescherming een beschermde status hebben.

5.3.2.1 Locatie rondom Huize Noordijk

Quickscan

In de quickscan wordt geadviseerd om nader onderzoek uit te voeren naar het voorkomen van de vleermuis en de gierzwaluw. Dit onderzoek behelst Huis Grote Noordijk en het koetshuis. Voor de herbestemming van de tuinmanswoning is geen nader onderzoek nodig.

Daarnaast wordt geadviseerd de werkzaamheden buiten het broedseizoen voor vogels als de merel en de kauw uit te voeren.

Nader onderzoek

Op de locatie rondom het huis De Grote Noordijk zijn een aantal soorten vleermuizen aanwezig. Bij de vijf momenten van onderzoek zijn geen in of uitvliegende vleermuizen waargenomen. Het huis De Grote Noordijk maar ook de tuinmanswoning en het koetshuis zijn van geen belang als vaste rust- en verblijfplaats voor vleermuizen. Bij de renovatie en herinrichting gaan geen verblijfplaatsen verloren. De Wet natuurbescherming wordt niet overtreden.

Het gehele gebied wordt door de vleermuizen gebruikt om te jagen op prooidieren. Afhankelijk van de wind en de hoeveelheid kunstlicht jagen de dieren rondom het huis of in de donkere bosranden. De renovatie en herinrichting hebben geen gevolgen voor de omgeving. Het foerageergebied blijft intact. De Wet natuurbescherming wordt niet overtreden.

Echte vliegrouten zijn niet aangetroffen. De vleermuizen gebruiken feitelijk elke rand langs het bos en ook langs de gebouwen als oriëntatiepunt. De plannen voor de renovatie en de herinrichting hebben geen gevolgen voor deze randen. De randen blijven intact. De renovatie en herinrichting hebben geen gevolgen voor een vliegroute. Vliegrouten blijven intact. De Wet natuurbescherming wordt niet overtreden.

Bij de onderzoeken zijn geen gierzwaluwen aangetroffen. Op geen enkel moment zijn gierzwaluwen in de omgeving van het huis De Grote Noordijk aangetroffen. Het huis is van geen belang voor de gierzwaluw.

5.3.2.2 Locatie Noordijkpad

Voor de locatie van de nieuw te bouwen woning aan het Noordijkpad is ook een quickscan uitgevoerd. Voor deze locatie wordt geadviseerd de werkzaamheden buiten het broedseizoen van de broedvogels uit te voeren. Ook moet een werkprotocol worden opgesteld voor de omgang met vleermuizen. Er is geen nader onderzoek nodig.

5.3.2.3 Locatie Voorderpad

Quickscan

Voor de locatie aan het Voorderpad is nader onderzoek vereist. Dit onderzoek richt zich op de dassenburcht en twee aanwezige roofvogelhorsten. Daarnaast dient een werkprotocol te worden opgesteld voor de omgang met vleermuizen.

Nader onderzoek

Bij de dassenburcht hebben gedurende 8 weken twee cameravallen gestaan. Op de beelden zijn geen dassen waargenomen. De burcht lijkt hiermee verlaten. Dit komt overeen met de uitgevoerde quickscan waarbij de oude ingangen van de burcht naar voren kwamen. Omdat op relatief korte afstand tot de burcht een woning wordt gebouwd was het noodzakelijk om hierover zekerheid te verkrijgen. Deze burcht is op dit moment verlaten en de bouw van de woning heeft op dit moment geen invloed op de aanwezigheid van deze verlaten burcht. De Wet natuurbescherming wordt door de bouw van de woning voor dit onderdeel niet overtreden.

De roofvogelnesten zijn tussen 1 april en 1 juli meerdere malen bezocht en geobserveerd. Onder de nesten zijn geen sporen van bewoning aangetroffen. Ook zijn er geen roofvogels in de directe omgeving van deze nestlocaties waargenomen. De buizerd broedt wel in het gebied maar niet in het bos naast de beoogde bouwlocatie. Van een eventuele aanwezigheid van een wespendief is niets gebleken. De twee roofvogelnesten zijn op dit moment verlaten. De bouw van de woning heeft geen invloed op de functionaliteit van deze nestlocatie. De Wet natuurbescherming wordt niet overtreden.

De conclusie van het nader onderzoek is dat de potentiële rust- en verblijfplaatsen verlaten zijn. De bouw van de woningen aan het Voorderpad heeft geen nadelige invloed op deze potentiële rust- en verblijfplaatsen.

5.3.2.4 Eindconclusie

Geconcludeerd wordt dat met het bestemmingsplan de Wet natuurbescherming niet wordt overtreden. Wel geldt ten allen tijde dat de algemene zorgplicht in acht dient te worden genomen voor alle soorten planten en dieren die tijdens werkzaamheden onverwacht worden aangetroffen, ongeacht of deze soorten beschermd zijn.

De diverse flora- en faunaonderzoeksrapporten zijn toegevoegd als bijlagen bij deze toelichting.

5.4 Cultuurhistorie en Archeologie

5.4.1 Cultuurhistorie

Op het landgoed zijn de volgende monumentale panden aanwezig:

Huize Noordijk

Het landhuis is in zijn huidige verschijningsvorm het resultaat van een complexe ontwikkelingsgeschiedenis. De eerste bebouwing stamt waarschijnlijk uit de 16e eeuw. Vanaf 1918 kent het landhuis zijn huidige vorm. Er zijn drie hoofdvolumes te onderscheiden. Aan de voorzijde het feitelijke landhuis met een duidelijk front naar de weide en de H.W. Iordensweg. Aan de achterzijde twee vergelijkbare volumes met elk een eigen kap. Het hoofdhuis van De Grote Noordijk is in december 1971 aangewezen als beschermd rijksmonument

Figuur 28: De Grote Noordijk; links voorgevel en linker zijgevels, rechts achtergevels en linker zijgevels

Bijgebouwen

Vlakbij het landhuis staan op de buitenplaats twee gemeentelijke monumenten. Dit betreft de tuinmanswoning en het koetshuis. Beide gebouwen stammen uit het midden van de 19e eeuw.

Figuur 29: Tuinmanswoning (links) en koetshuis (rechts) in september 2015

Wolbospad 5

De boerderij aan het Wolbospad 5 vormt met de bijgebouwen, waaronder een bakhuis, schuurberg en kapschuur een fraai ensemble waarvan de onderhoudstoestand inmiddels veel te wensen overlaat, hetgeen ook geldt voor de erfinrichting en -beplanting. Het boerderijcomplex heeft de status van gemeentelijk monument toegekend gekregen.

Figuur 30: Wolbospad 5 voorzijde en achterzijde

5.4.2 Archeologie

In 1992 is het Verdrag van Malta tot stand gekomen en in 1998 is dit Verdrag door Nederland geratificeerd. De Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz), die op 1 september 2007 in werking is getreden, is de Nederlandse uitwerking van het Verdrag van Malta. De wet regelt hoe overheden bij hun ruimtelijke plannen rekening moeten houden met het erfgoed in de bodem. Sinds 2016 is tevens de Erfgoedwet van kracht, als vervanging van de Monumentenwet 1988.

De huidige wetgeving beoogt het cultureel erfgoed te beschermen: alle fysieke overblijfselen, zowel in als boven de grond, die bijdragen aan het verkrijgen van inzicht in menselijke samenlevingen uit het verleden.

De uitgangspunten van de wetgeving zijn:

• Archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren en alleen opgraven als behoud in de bodem (in situ) niet mogelijk is;
• Vroeg in de ruimtelijke ordening al rekening houden met archeologie. Initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen moeten in een vroegtijdig stadium aangeven hoe met eventuele archeologische waarden bij bodem verstorende ingrepen wordt omgegaan. Dat betekent dat vooronderzoek moet plaatsvinden;
• Bodemverstoorders betalen archeologisch onderzoek en mogelijke opgravingen (het principe van 'de verstoorder betaalt').

Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Voorst uit 2017 kent het bestemmingsplangebied meerdere verwachtingszones. Het hoofdhuis, koetshuis en de daar achterliggende grond zijn daarnaast aangeduid als bekende archeologische vindplaatsen, met een bufferzone van 25 m.

Figuur 31: Uitsnede Archeologische beleidskaart

Voor het grootste gedeelte van het bestemmingsplangebied is de archeologische beleidskaart beleidsneutraal vertaald naar bijbehorende archeologische dubbelbestemmingen. In drie deelgebieden echter, waar op korte termijn concrete ontwikkelingen worden voorzien, is in de loop van de bestemmingsplanprocedure een archeologisch bureau- en verkennend booronderzoek uitgevoerd door BAAC (zie bijlage 9 van de toelichting voor het volledige rapport). De resultaten van dit onderzoek hebben geleid tot specifieke verwachtingskaarten voor deze drie deelgebieden:

Deelgebied 1: het gebied waar de wagenloods komt (achter koetshuis)

Deelgebied 2: het gebied waar de bouwkavel komt aan het Noordijkpad

Deelgebied 3: het gebied waar de twee bouwkavels komen aan het Voorderpad

Op basis van het onderzoek van BAAC heeft de gemeente Voorst een selectiebesluit genomen, waarvan de eisen vigerend zijn boven de verbeelding en planregels behorend bij dit bestemmingsplan. Waar relevant heeft ofwel versoepeling of aanscherping van de vrijstellingsgrenzen plaatsgevonden, gebaseerd op de concrete onderzoeksresultaten:

• Deelgebied 1:
  • 1. Hoge archeologische verwachting (250 m2 en 30 cm -Mv).
• Deelgebied 2:
  • 1. Hoge archeologische verwachting (250 m2 en 30 cm -Mv);
  • 2. Lage archeologische verwachting (2500 m2 en 30 cm -Mv).
• Deelgebied 3:
  • 1. Hoge archeologische verwachting (250 m2 en 30 cm -Mv);
  • 2. Middelhoge archeologische verwachting (1000 m2 en 30 cm -Mv).

In alle gevallen geldt, zowel ter plaatse van deze drie onderzochte deelgebieden alsook daarbuiten, dat eventueel archeologisch (vervolg)onderzoek alleen zal worden verbonden aan een omgevingsvergunningsplicht (m.a.w. bij vergunningsvrij bouwen geldt enkel de meldingsplicht voor toevalsvondsten, zie navolgende paragraaf) als beide desbetreffende vrijstellingsgrenzen worden overschreden. Het daadwerkelijk opleggen van een archeologische onderzoeksplicht door de gemeente Voorst ten tijde van een omgevingsvergunningsaanvraag volgt enkel na een toets o.b.v. het bestemmingsplan en de meest recente informatie (waaronder het onderzoek van BAAC voor deelgebieden 1-3).

Meldingsplicht toevalsvondsten
Aangezien het nooit volledig is uit te sluiten dat tijdens eventueel grondverzet een archeologische toevalsvondst wordt gedaan, ook in gebieden die zijn vrijgegeven, is het wenselijk de uitvoerder van dit grondwerk te wijzen op de plicht voortvloeiend uit de Erfgoedwet om hiervan zo spoedig mogelijk melding te doen bij het bevoegd gezag (de gemeente Voorst en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed).

5.5 Water

Nieuwbouwlocaties

Sinds 1 november 2003 is voor ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het bestemmingsplan relevant zijn.

De watertoets is op 15 september 2017 uitgevoerd (zie bijlage 10). Het Waterschap Vallei en Veluwe heeft beoordeeld dat er binnen het plangebied een of meerdere belangrijke oppervlaktewateren, waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor waterberging liggen. Dit betekent dat mogelijk daarmee primaire waterbelangen worden geraakt.

Uit nader overleg met het waterschap blijkt dat het plan echter geen waterbelang raakt. Wel blijven de algemene aandachtspunten van toepassing.

Algemeen

Er is sprake van een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten waarmee rekening dient te worden gehouden bij alle nieuwe ontwikkelingen. Toetsing aan deze aandachtspunten vindt plaats bij de beoordeling van de aanvragen om omgevingsvergunningen voor deze nieuwe ontwikkelingen.

Algemene aandachtspunten

Vasthouden - bergen - afvoeren:
Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegengegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen.

Grondwaterneutraal bouwen:
Om grondwateroverlast te voorkomen wordt geadviseerd om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken/draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer om voorafgaand aan de uitvoering van de plannen een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de perceelseigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken:
Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen, is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door bij de realisatie van de bouwplannen geen uitlogende bouwmaterialen toe te passen.

Gebiedsspecifieke aandachtspunten

Het regenwater van het landhuis wordt direct afgevoerd op de achtergelegen vijver. Deze staat niet in verbinding met andere sloten en maakt dan ook geen onderdeel uit van een groter watersysteem. Het regenwater van koetshuis en tuinmanswoning zal alleen bij piekbelasting een overlopen op deze vijver.

5.6 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. De gemeenteraad kan hiervan afwijken indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen kosten anderszins is geregeld. Aangaande de grondexploitatie over de in voorliggend plan begrepen gronden zijn enkele anterieure overeenkomsten met de initiatiefnemer gesloten. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig. Eventuele kosten van planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de regels van het plan nader toegelicht. Er wordt inzicht gegeven in de opbouw van de planregels, de gebruikte bestemmingen en inzet van zogenaamde flexibiliteitsinstrumenten.

De planregels zijn als volgt opgebouwd.

• In hoofdstuk 1 komen de Inleidende regels aan bod.
• In hoofdstuk 2 Bestemmingsregels zijn de regels, behorende bij de verschillende bestemmingen, opgenomen.
• Hoofdstuk 3 Algemene regels, bevat verschillende algemene bepalingen die van toepassing zijn op elke bestemming uit hoofdstuk 2
• De Overgangs- en slotregels zijn opgenomen in hoofdstuk 4.

6.2 Planregels

6.2.1 Inleidende regels

In deze regels staan de begrippen verklaard die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld goot- en bouwhoogte te bepalen.

6.2.2 Bestemmingsregels

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd.

Per bestemming is een bestemmingsregeling opgenomen, bestaande uit:

• 1. bestemmingsomschrijving: waarvoor mogen de gebouwen en gronden worden gebruikt;
• 2. bouwregels: een beschrijving van de toelaatbare bouwwerken en indien van toepassing:
• 3. nadere eisen: de nadere eisen die aan het bouwen gesteld worden;
• 4. afwijken van de bouwregels: bevoegdheid van het bevoegd gezag;
• 5. specifieke gebruiksregels: verbod op bepaald gebruik van gronden
• 6. afwijken van de gebruiksregels: bevoegdheid van het bevoegd gezag;
• 7. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• 8. wijzigingsbevoegdheden: mogelijkheden om de bestemming te wijzigen.

In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

• Agrarisch met waarden - Landschap
• Bos
• Groen - Park
• Tuin
• Verkeer
• Wonen - 1 en - 2
• Wonen - Landhuis

In dit bestemmingsplan komen de volgende dubbelbestemmingen voor:

• Waarde - Archeologie - 2 t/m - 5
• Waarde - Ecologie - Gelders Natuurnetwerk
• Waarde - Ecologie - Groene Ontwikkelingszone
• Waarde - Landgoed
• Waarde - Landschap

In paragraaf 6.3 worden de bestemmingen en dubbelbestemmingen nader toegelicht.

6.2.3 Algemene regels

De algemene regels hebben betrekking op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regels te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel. Zo zijn er algemene bouwregels, gebruiksregels, aanduidingsregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

In dit deel van de regels zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. De eerste regels beschermen een bestaand bouwwerk of gebruik dat afwijkt van de regels. De slotregel geeft aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

6.3 Bestemmingen

6.3.1 Agrarisch met waarden - Landschap

Deze bestemming geldt voor de agrarische gronden binnen het plangebied. De bestemmingsregeling is erop gericht om bestaande waarden te handhaven en eventueel te versterken. Binnen deze bestemming is geen bouwvlak aanwezig en zijn dan ook geen gebouwen toegestaan. Andere bouwwerken zijn alleen toegestaan in de vorm van terreinafscheidingen tot een hoogte van maximaal 1 meter. Voor het beschermen van de landschappelijke waarden is een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden in het artikel opgenomen. Deze vergunningplicht geldt niet voor de werkzaamheden die in overeenstemming met de Landgoedvisie De Grote Noordijk worden uitgevoerd of tot het normale onderhoud behoren.

6.3.2 Bos

De bestemming 'Bos' wordt gebruikt ten behoeve van de aanleg, instandhouding en ontwikkeling van bosbeplanting en het behoud, beheer en/of herstel van de landschappelijke en bosbouwkundige waarden. Een groot deel van het landgoed heeft deze bestemming gekregen. Binnen de bestemming ´Bos' zijn alleen terreinafscheidingen met een hoogte van maximaal 1 meter toegestaan. Ter bescherming van de aanwezige landschappelijke en bosbouwkundige waarden is een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, opgenomen. Deze vergunningplicht geldt niet voor de werkzaamheden die in overeenstemming met de Landgoedvisie De Grote Noordijk worden uitgevoerd of tot het normale onderhoud behoren.

6.3.3 Groen - Park

De gronden binnen de bestemming 'Groen-Park' worden gebruikt ten behoeve van de aanleg, ontwikkeling en instandhouding van parkachtige groenvoorzieningen zoals bosranden, heestervlakken, grasvelden, boomgroepen, solitaire bomen en laanbeplanting. De bestemming is toegekend aan het park behorend bij het landhuis 'Huize Noordijk'. Binnen deze bestemming geldt voor bebouwing dat maximaal de bestaande oppervlakte, inhoud en goot- en bouwhoogte is toegestaan. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om onder voorwaarden de oppervlakte, inhoud, goot- en bouwhoogte te vergroten.

Om de cultuurhistorische waarde van het park te beschermen is een omgevingsvergunningplicht opgenomen voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden. Deze vergunningplicht geldt niet voor de werkzaamheden die in overeenstemming met de Landgoedvisie De Grote Noordijk worden uitgevoerd of tot het normale onderhoud behoren.

6.3.4 Tuin

Een deel van de gronden van de nieuwe woningbouwlocaties heeft de bestemming 'Tuin' gekregen. Gronden met deze bestemming dienen zoveel mogelijk onbebouwd te blijven. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd en zijn alleen andere bouwwerken met een hoogte van maximaal 1 meter toegestaan. Het bouwen van overkappingen is niet toegestaan.

6.3.5 Verkeer

In het plan is voor de wegen, voet- en fietspaden de bestemming Verkeer opgenomen. Binnen de bestemming Verkeer zijn tevens bijbehorende voorzieningen toegestaan. Op deze gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

6.3.6 Wonen -1

Het woonperceel dat reeds aanwezig is in het plangebied is bestemd tot 'Wonen-1'. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor het wonen, beroepen en bedrijven aan huis, alsmede voor tuinen en erven. Ook ondergeschikte voorzieningen als bed & breakfast, groen, paden, water en parkeren zijn binnen deze bestemming toegestaan.

Bouwregels

Er is gekozen voor een systematiek waarbij het bouwvlak gelijk is aan het bestemmingsvlak. Per bouwvlak is 1 woning toegestaan. De inhoud van een woning bedraagt maximaal 750m3 (of maximaal de bestaande inhoud) en maximaal de bestaande goot- en bouwhoogte zijn toegestaan.

Voor wat betreft de overige gebouwen geldt een maximale oppervlaktemaat van 100 m2 per bestemmingsvlak. Voor erfafscheidingen geldt een bouwhoogte van maximaal 1 meter en voor overige andere bouwwerken geldt een hoogte van 3 meter. De oppervlakte van alle andere bouwwerken samen mag per bouwperceel niet meer dan 20 m2 bedragen. Er is een afwijking van de gebruiksregels opgenomen om één hogere categorie bedrijf aan huis toe te staan of een bedrijf dat niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten staat genoemd toe te staan.

6.3.7 Wonen - 2

De nieuwbouwlocaties binnen het landgoed hebben de bestemming 'Wonen-2' gekregen. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor het wonen, beroepen en bedrijven aan huis, alsmede voor tuinen en erven. Ook ondergeschikte voorzieningen als bed & breakfast, groen, paden, water en parkeren zijn binnen deze bestemming toegestaan.

Bouwregels 

Voor de nieuwe woningen is gekozen voor een systematiek waarbij binnen het bestemmingsvlak Wonen een kleiner bouwvlak is opgenomen waarin de nieuwe woningen worden gebouwd. Daar is een bebouwingspercentage van toepassing. Bijgebouwen en andere bouwwerken mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden opgericht. De hoogte van erfafscheidingen bedraagt maximaal 1m, voor overige andere bouwwerken geldt een maximale hoogte van 3m. De gezamenlijke oppervlakte van andere bouwwerken bedraagt maximaal 10 m2 per bouwperceel.

Er is een afwijking van de bouwregels opgenomen om onder voorwaarden de bouwgrens met maximaal 1 m te overschrijden. Voorwaarde is dat sprake is van een goede landschappelijke en cultuurhistorische inpassing.

Voorwaardelijke verplichtingen 

Binnen de bestemming 'Wonen-2' zijn in de specifieke gebruiksregels voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. De bouwmogelijkheden die door voorliggend bestemmingsplan ontstaan in de vorm van het toevoegen van nieuwe woningen, zijn gekoppeld aan een kwaliteitsimpuls van het plangebied. De maatregelen daarvoor zijn opgenomen onder A. en B. in het Uitvoeringsoverzicht Landgoed Grote Noordijk dat bij de regels is gevoegd. Daarin zijn ook de termijnen van uitvoering opgenomen en de van toepassing zijnde plannen. Worden de erfinrichtings- en landschapsmaatregelen niet uitgevoerd of niet in stand gehouden, dan is het gebruik van bebouwing ter plaatse van de voorwaardelijke verplichting in strijd met de bestemming.

Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om in plaats van de maatregelen zoals deze zijn opgenomen in het Uitvoeringsprogramma andere maatregelen te treffen die bijdragen aan een hoger kwaliteitsniveau van landschappelijke en/ of cultuurhistorische waarden. Deze afwijkingsmogelijkheid is opgenomen om enige flexibiliteit te creëren als bij de uitvoering blijkt dat bepaalde maatregelen om welke reden dan ook in de praktijk (gedeeltelijk) niet uitvoerbaar blijken te zijn. Ook is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen ten behoeve van uitstel van termijnen waarbinnen deze verplichtingen gerealiseerd moeten worden. Tot slot is een afwijking van de gebruiksregels opgenomen om één hogere categorie bedrijf aan huis toe te staan of een bedrijf dat niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten staat genoemd toe te staan.

6.3.8 Wonen - Landhuis

De bestemming 'Wonen-Landhuis' wordt gebruikt voor aanzienlijke woningen of buitenverblijven met een parkachtige aanleg. In dit bestemmingsplan heeft Huize Noordijk en directe omgeving de bestemming 'Wonen-Landhuis' gekregen. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor het wonen, beroepen en bedrijven aan huis, bed & breakfast, herstel en de bescherming van landschappelijke waarden alsmede voor groen, paden, water, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen. In het koetshuis zijn tevens sociale, culturele en kunstzinnige functies als nevenfunctie toegestaan.

Bouwregels 

Binnen deze bestemming geldt dat de gebouwen binnen het bouwvlak moeten zijn gebouwd. Voor de goot- en bouwhoogte van de gebouwen gelden de bestaande goot- en bouwhoogte. In het landhuis zijn 3 woningen toegestaan en in de tuinmanswoning 1. Achter het koetshuis is een gebied aangeduid waarbinnen een nieuwe wagenloods/kapschuur mag worden gebouwd ten behoeve van de bergingen en parkeervoorzieningen bij de woningen.

Voorwaardelijke verplichting

Ook binnen deze bestemming is in de specifieke gebruiksregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. De mogelijkheden die door voorliggend bestemmingsplan ontstaan in de vorm van het toevoegen van extra woningen in het landhuis, zijn gekoppeld aan een kwaliteitsimpuls van het plangebied. De maatregelen daarvoor zijn opgenomen in het Uitvoeringsoverzicht Landgoed Grote Noordijk (met uitzondering van de maatregelen genoemd onder A. en B. die gekoppeld zijn aan de nieuwe woningen aan het Noordijkpad en het Voorderpad) dat bij de regels is gevoegd. Daarin zijn ook de termijnen van uitvoering opgenomen en de van toepassing zijnde plannen. Worden de erfinrichtings- en landschapsmaatregelen niet uitgevoerd of niet in stand gehouden, dan is het gebruik van bebouwing ter plaatse van de voorwaardelijke verplichting in strijd met de bestemming.

Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om in plaats van de maatregelen zoals deze zijn opgenomen in het Uitvoeringsoverzicht andere maatregelen te treffen die bijdragen aan een hoger kwaliteitsniveau van landschappelijke en/ of cultuurhistorische waarden. Deze afwijkingsmogelijkheid is opgenomen om enige flexibiliteit te creëren als bij de uitvoering blijkt dat bepaalde maatregelen om welke reden dan ook in de praktijk (gedeeltelijk) niet uitvoerbaar blijken te zijn. Ook is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen ten behoeve van uitstel van termijnen waarbinnen deze verplichtingen gerealiseerd moeten worden. Tot slot is een afwijking van de gebruiksregels opgenomen om één hogere categorie bedrijf aan huis toe te staan of een bedrijf dat niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten staat genoemd toe te staan.

6.3.9 Waarde - Archeologie (2 t/m 5)

Om de archeologische waarden veilig te stellen, gelden er op gronden met de bestemming Waarde-Archeologie beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veilig gesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden.

6.3.10 Waarde - Ecologie - GNN

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor gronden die in de Provinciale Omgevingsvisie zijn aangewezen als 'Gelders Natuurnetwerk'. Om te voorkomen dat ontwikkelingen het Gelders Natuurnetwerk in de weg staan, dient bij alle ontwikkelingen getoetst te worden aan de aanwezige waarden binnen gebieden met de bestemming Waarde-Ecologie-GNN.

6.3.11 Waarde - Ecologie - GO

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor gronden die in de Provinciale Omgevingsvisie zijn aangewezen als 'Groene Ontwikkelingszone'. Hier liggen mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen onder de voorwaarde dat daarbij extra natuur tot stand komt. Dus ook voor stedelijke functies is zo'n ontwikkeling binnen de GO mogelijk. De reden om voor een stedelijke functie een locatie in de GO te kiezen moet gerelateerd zijn aan een impuls in de kernkwaliteiten.

6.3.12 Waarde - Landgoed

Voor het gehele landgoed is de dubbelbestemming Waarde-Landgoed opgenomen. Deze dubbelbestemming is opgenomen voor het behoud en samenhangend beheer van het landgoed. Binnen deze dubbelbestemming zijn extra bouwmogelijkheden opgenomen voor bebouwing ten behoeve van het beheer van het landgoed (onder andere bij het voedselbos), voor een prieeltje in/aan het landgoedpark en voor naamkolommen hekken en poorten. Daarnaast biedt deze dubbelbestemming een wijzigingsbevoegdheid om de op het landgoed voorkomende bestemmingen onder voorwaarden onderling te wijzigen en om een privé begraafplaats onder voorwaarden mogelijk te maken.

6.3.13 Waarde - Landschap

De voor Waarde - Landschap aangewezen gronden zijn uitsluitend bestemd voor instandhouding en ontwikkeling van landschappelijke waarden waarbij deze gronden niet mogen worden ingericht ten dienste van de nabij gelegen woning. Deze dubbelbestemming is opgenomen om te voorkomen dat op bepaalde plekken die vanuit landschappelijke belangen onbebouwd dienen te blijven, vergunningsvrij kan worden gebouwd.

Hoofdstuk 7 Overleg en inspraak

7.1 Uitkomsten vooroverleg artikel 3.1 Bro

Het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zij met de behartiging van belangen die in geding zijn.

In dit geval is sprake van ontwikkelingen op gronden die zijn gelegen in de Groene Ontwikkelingszone en deze passen binnen het provinciaal beleid. Met de provincie is afgestemd dat compensatie voor het bouwen in de Groene Ontwikkelingszone plaatsvindt. Er is geen nader vooroverleg met de provincie nodig. Bij het uitvoeren van de watertoets is overleg gevoerd met het Waterschap Vallei en Veluwe.

7.2 Inspraak

Op 4 september 2006 heeft de gemeenteraad besloten dat het college van burgemeester en wethouders in het kader van de voorbereiding op ruimtelijke procedures waarmee zij is belast, slechts inspraak verleent voorafgaand aan de zienswijzenfase, als sprake is van een plan dat een ingrijpende verandering kan hebben op de ruimtelijke structuur van de gemeente Voorst. Hiervan is in dit geval geen sprake. Inspraak is om die reden achterwege gelaten.

Bijlagen

Bijlage 1 Verkennend bodemonderzoek Landgoed Grote Noordijk

Bijlage 2 Quickscan Flora en Fauna omgeving Huize Noordijk

Bijlage 3 Aanvulling Quickscan Huize Noordijk

Bijlage 4 Nader onderzoek Flora en Fauna Huize Noordijk

Bijlage 5 Quickscan Flora en Fauna Noordijkpad

Bijlage 6 Quickscan Flora en Fauna Voorderpad

Bijlage 7 Nader onderzoek Flora en Fauna omgeving Huize Noordijk

Bijlage 8 Nader onderzoek Flora en Fauna Voorderpad

Bijlage 9 Archeologisch onderzoek Grote Noordijk

Bijlage 10 Watertoets