Landgoed Hunderen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 28 juli 2014 is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het verbouwen van het landhuis en het koetshuis op langoed Hunderen aan de Hunderenslaan 7 te Twello, tot 19 niet zelfstandige zorgeenheden. Daarnaast heeft het verzoek betrekking op het realiseren van een aanbouw aan het landhuis. De niet zelfstandige zorgeenheden zullen gebruikt worden voor een specifieke doelgroep te weten dementerende ouderen. Deze verbouwing en het gebruik is niet passend in het geldende bestemmingsplan, waardoor het noodzakelijk is een uitgebreide procedure te voeren.

Tevens is een formeel verzoek ingediend het bestemmingsplan voor dit gebied aan te passen. Naast de verbouwingen die onderdeel uitmaken van de aanvraag omgevingsvergunning staan er nog meer veranderingen op het programma. Zo wordt de tuin om de gebouwen heringericht en bestaat de wens enkele bijgebouwen ten behoeve van het woonzorgcomplex te realiseren. Ook dit is niet passend in geldende het bestemmingsplan. Aangezien de herinrichting van de tuin met de bijbehorende gebouwen nog enkel op hoofdlijnen bekend zijn, is het niet mogelijk dit mee te nemen in de aanvraag omgevingsvergunning.

In zowel de toelichting als in de ruimtelijke onderbouwing wordt op het gehele plan ingegaan. Het plan is namelijk als geheel aangevraagd en beoordeeld.

1.2 Ligging en begrezing

Het deel van het landgoed Hunderen waarop de beschreven ontwikkelingen plaats gaan vinden wordt aan de zuidzijde ontsloten door de Kruisvoorderweg. De gehele ontwikkeling ligt verder binnen de bestaande waterpartij van het landgoed (zie afbeelding 1.1). Aan de oostzijde ligt op enige afstand van de locatie, de Terwoldseweg. Tussen deze weg en de ontwikkellocatie ligt nog een vrijstaande woning en een bedrijf. Aan de westzijde is niet een duidelijke grens van bijvoorbeeld wegen. Het gebied is kadastraal bekend als VOO00 sectie P nummer 164.

Afbeelding 1.1 locatie plangebied

afbeelding 1.2 locatie ingezoomd

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied ligt in het geldende bestemmingsplan "Buitengebied". Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 28 januari 2013. Het plangebied heeft de bestemming "Wonen - Landhuis". Daarnaast liggen er nog enkele dubbelbestemmingen op het perceel. Het gaat hierbij om de bestemmingen "Waarde - Archeologie - 4", "Waarde - Ecologie - EHS", "Waarde Landgoed" en "Waarde Landschap".

Het verzoek heeft betrekking op het realiseren van meerdere onzelfstandige zorgeenheden in zowel het landhuis als het koetshuis. Op basis van de bestemming "Wonen Landhuis" zijn, vanwege een extra aanduiding maximaal 2 woningen toegestaan. Daarnaast heeft het verzoek betrekking op het realiseren van een uitbreiding aan de achterzijde van het landhuis en het realiseren van enkele bijgebouwen bij het landhuis. Op basis van deze bestemming, mag het gebouw niet worden uitgebreid. Ook is het realiseren van bijgebouwen niet toegestaan.

Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het voorliggende verzoek niet past binnen het geldende bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan "Landgoed Hunderen" bestaat uit de volgende hoofdstukken:

Hoofdstuk 2: een beschrijving van de bestaande situatie;

Hoofdstuk 3: een beschrijving van het relevante beleidskader;

Hoofdstuk 4: een beschrijving van de planopzet;

Hoofdstuk 5: een beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan, zowel wat betreft milieu en onderzoek, als in economische zin;

Hoofdstuk 6: een beschrijving van de juridische planopzet waarin de bestemmingen worden toegelicht;

Hoofdstuk 7: een beschrijving van de resultaten van overleg en inspraak.

Hoofdstuk 2 De bestaande situatie

In de actuele situatie bestaat landgoed Hunderen uit verschillende deelgebieden (de paragrafen 1 en 2 komen uit Quickscan Cultuurhistorische waarde, Landgoed Hunderen, datum 22 jan 2014, opgesteld door Stichting In Arcadië).

2.1 Landgoed als geheel

De tuin binnen de gracht dateert in opzet waarschijnlijk uit de bouwtijd van het huis 1624, maar gaat mogelijk terug op oudere structuren. De aanleg van de tuin binnen de gracht is vele malen aangepast, maar heeft haar hoofdindeling tot op heden behouden. De oeverlijn van de gracht is op enkele plaatsen vergraven als onderdeel van een wijziging van de aanleg in landschapsstijl. Het voorplein voor de voorgevel van het huis maakt deel uit van de parkcompositie van het Voorpark.

Het Voorpark tussen het hoofdhuis en de Hunderenslaan heeft een aanleg in landschapsstijl en dateert uit het midden 19e eeuw. Het deelgebied bestaat uit een groot centraal gelegen parkweide, waardoor het huis vanaf de Hunderenslaan goed zichtbaar is, een vijverachtige verbreding van de gracht voor het huis, een gebogen toegangsdreef naar de brug over de gracht. De woning Kruisvoorderlaan 1, de voormalige tuinmanwoning van Hunderen, dateert uit het midden van de 19e eeuw en ligt tegenover de ingang tot de toegangsdreef naar het huis en maakt visueel ruimtelijke deel uit aan de aanleg van het Voorpark. Een wandelpad aan de zuidzijde van de vijver vormt de aanzet voor de bossingel om de tuin binnen de gracht. Omstreeks 2008 is een stuk parkweide aan de oostzijde benut voor de aanleg van een grote parkeerplaats die door bos- en heesterbeplantingen wordt omringd.

De Bossingel om de tuin binnen de gracht bevat naast de bosbeplanting een slingerend wandelpad. De singel behoort tot in opzet tot waarschijnlijk ook de aanleg die tegelijkertijd is gerealiseerd met het huis (1624), maar is in de loop der tijd aangepast in landschapsstijl.

Ten westen van het huis liggen de restanten van een Vijverpark. De centraal gelegen vijver is voor 1827 (KMP) aangelegd in landschapsstijl en sluit aan op de gracht. De vijver heeft een voorganger gekend in geometrische stijl, die in ieder geval uit de 18e eeuw dateert (Hottingerkaart, 1785), maar de waterpartij heeft mogelijk een nog oudere oorsprong. De centrale zichtlijn over de vijver is gericht op de westelijke zijgevel van het hoofdhuis. De enige meters ten westen van de huidige wandelbrug liggen de landhoofden van een oudere voorganger. Het parkdeel kent nu een vrij jonge bosbeplanting.

Het Bosperceel ten westen van de tuin binnen de gracht is in de jaren '90 van de 20e eeuw door GLK aangelegd op een voormalige parkweide. Dit nieuwe wandelpad pad sluit aan op de wandelpaden in de Bossingel en het Vijverpark, waardoor er een eenvoudige rondwandeling is ontstaan.

De Voormalige boomgaard te westen van de boomgaard is nu een weiland. De kleine boerderij en het bijbehorende erf en moestuin dateren in aanleg uit het eerste decennium van de 20e eeuw.

Het bosperceel, het Vijverpark en de voormalige boomgaard grenzen aan het beekje De Fliert. Deze beek stroomt van het zuidoosten naar het noordwesten en voedt van oudsher grachten en waterpartijen van Hunderen. Stroomafwaarts behoren nog enige kleine bos en weidepercelen bij het bezit van GLK, maar deze behoren niet tot de tuin- en parkaanleg van Hunderen.

Tussen de Hunderenslaan en de Rijksstraatweg ligt de Laan en Parkbossen die tot de aanleg van Hunderen kunnen worden gerekend. Het gebied bevat een in onbruik geraakte laan, waarin de hoofdas van de aanleg in geometrische stijl is te herkennen, deze laan gaat in ieder geval terug tot de 18e eeuw, maar wellicht ook tot de 17e eeuw. De Parkbossen dateren in de huidige vorm waarschijnlijk uit het begin van de 20e eeuw.

Naast deze deelgebieden, die alle in bezit zijn van GLK, zijn er verschillende gebouwde objecten en percelen grond die een historische relatie hebben met Hunderen. Daaronder zijn onder andere:

• de voormalige tuinmanswoning Kruisvoorderlaan 1, die onderdeel uitmaakt van de compositie van het Voorpark,
• de (voormalige) boerderijen Klein Hunderen, Arnhems Goed, Terwoldseweg 11 en 13,
• de percelen landbouwgrond ten noorden en oosten van de bossingel.

 

2.2 Tuin binnen de gracht

De tuin binnen de gracht vormt met plangebied voor de voorgenomen herontwikkeling en wordt daarom in deze quick-scan als deelgebied nader omschreven.

Het deelgebied bevat de belangrijkste gebouwen, het Hoofdgebouw en het Koetshuis. Direct ten zuiden van het koetshuis staat een reeks schuurachtige bouwwerken/garages, kippenhokken, etc. Deze bouwwerken staan enigszins verscholen in de beplanting.

Door de positie van de gebouwen valt de tuin in te delen in deelgebieden. Direct voor het huis ligt het Voorplein dat toegankelijk is via de toegangsdreef en de brug over de gracht. De huidige brug is van recente datum. Vanaf het voorplein is er een weids zicht over het Voorpark, de Hunderenslaan en de voormalige tuinmanswoning. Het voorplein wordt aan de oostzijde afgesloten door een bergje met een boomgroep. Het bergje is mogelijk een ijskelder aanwezig. Het bergje maakt onderdeel ook uit van de parkaanleg van het Voorpark.

Tussen het hoofdhuis en het koetshuis ligt het Dienstplein. De huidige inrichting van het plein met oude baksteenklinkers en een taxushaag dateert uit de jaren '80 van de 20e eeuw.

Achter het koetshuis ligt het voormalige Diensterf. Hier is momenteel een klein gazon, dat uit de jaren 80 van de 20e eeuw dateert en er staan (resten van) kippenhokken.

Ten noorden van het huis en het koetshuis ligt een grote Tuin. Deze tuin bestaat uit een groot gazon achter het huis en een door beukenhagen omgeven tennisbaan en speelveld. De huidige tuinaanleg is ontstaan in de jaren '80 van de 20e eeuw, maar de aanleg bevat nadrukkelijke echo's van de voorgaande tuinaanleg.

Tenslotte ligt tegen de westgevel van het huis een Buxustuin, die dateert uit de jaren 90 van de 20e eeuw. De gracht is op deze plek vergraven tot een waterpartij in aansluiting op het vijverpark. Deze vergraving dateert van voor 1827 (KMP). De hoge heesterbeplanting op de oevers van blokkeert het historische zicht op het vijverpark.

2.3 Bestaand gebruik gebouwen

Op basis van het geldende bestemmingsplan moeten het landhuis en koetshuis gebruikt worden als landhuis, waar in zowel het landhuis als in het koetshuis één woning gevestigd mag zijn. Echter het pand wordt op dit moment gebruikt als multifunctionele accomodatie. Zowel in het landhuis als het koetshuis kunnen ruimten worden verhuurd voor bijvoorbeeld vergaderingen, trainingen/sessies (in-/outdoor), bruiloften, feesten, verenigingsbijeenkomst, bedrijfsuitjes e.d. Daarnaast kun men op de locatie ook overnachten. In het landhuis is er overnachtingsmogelijkheid voor 50 personen in 21 slaapkamers en in het koetshuis kunnen 20 personen in 10 slaapkamers overnachten.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden beknopt de belangrijkste ruimtelijke beleidskader beschreven, geformuleerd op de verschillende overheidsniveaus (rijk, provincie, regionaal en gemeente).

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. In deze structuurvisie geeft het kabinet aan waar het naar streeft: Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Om dat te bereiken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degene die het aangaat (burgers en bedrijven), laat het meer over aan gemeenten en provincies ('decentraal, tenzij...') en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op 3 drie hoofddoelstellingen en 13 nationale belangen. De drie hoofddoelstellingen zijn:

• 1. Concurrerend = Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de
• 2. Bereikbaar = Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij
• 3. Leefbaar & veilig = Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De daarbij behorende 13 nationale doelen zijn:

• Nationaal belang 1: een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
• Nationaal belang 2: Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;
• Nationaal belang 3: Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
• Nationaal belang 4: Efficiënt gebruik van de ondergrond;
• Nationaal belang 5: Een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor- en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
• Nationaal belang 6: Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor- en vaarweg;
• Nationaal belang 7: Het instandhouden van de hoofdnetwerken van weg, spoor- en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen;
• Nationaal belang 8: Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
• Nationaal belang 9: Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her) ontwikkeling;
• Nationaal belang 10: Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
• Nationaal belang 11: Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
• Nationaal belang 12: Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;
• Nationaal belang 13: Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Het plan heeft raakvlakken met de nationaal belangen 8, 10 en 11. Al deze belangen zijn ook doorvertaald naar het provinciale beleid (zie paragraaf 3.3.). Daarnaast wordt in het hoofdstuk uitvoerbaarheid verder ingegaan op deze aspecten. Op basis van hetgeen beschreven in de nog komende paragrafen, kan geconcludeerd worden dat het voorliggende plan niet strijdig is met de nationale belangen.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Ruimtelijke Verordening Gelderland

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) met de daarbij behorende Invoeringswet in werking getreden. Hierbij is een gewijzigd stelsel van verantwoordelijkheidsverdeling tussen Rijk, provincies en gemeenten ontstaan. Voor de formulering van het provinciale ruimtelijke beleid is de provinciale structuurvisie ingevolge artikel 2.2 Wro voor het streekplan in de plaats gekomen. Het streekplan Gelderland 2005 heeft op grond van het overgangsrecht de status gekregen van structuurvisie. Onder de Wro heeft de provincie geen bemoeienis meer met lokale belangen. Gemeenten worden vrij gelaten de lokale aspecten naar eigen inzicht te regelen. In het verleden diende ieder bestemmingsplan door GS te worden goedgekeurd. Onder de Wro is het instrument van de goedkeuring komen te vervallen en heeft dit plaats gemaakt voor algemene regels (ruimtelijke verordening). Gemeenten dienen deze algemene regels weliswaar in hun bestemmingsplannen te verwerken, maar behouden enige vrijheid in de wijze waarop zij dit doen. Deze algemene regels betreffen alleen onderwerpen met een duidelijk provinciaal c.q. nationaal belang. Gedeputeerde Staten hebben op 15 december 2010 de Ruimtelijke Verordening Gelderland vastgesteld. De volgende onderwerpen zijn hierin opgenomen:

• verstedelijking;
• wonen;
• detailhandel;
• recreatiewoningen en -parken;
• glastuinbouw;
• waterwingebied;
• grondwaterbeschermingsgebied;
• oppervlaktewater voor drinkwatervoorziening;
• (herbegrenzing) Ecologische Hoofdstructuur (EHS);
• waardevol open gebied;
• Nationale landschappen.

Het plangebied

Het plangebied is gelegen binnen de EHS-Natuur. In arikel 18.1 van de verordening staat beschreven dat er binnen de EHS geen bestemmingen zijn toegestaan waardoor de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied, significant worden aangetast. In paragraaf 5.3 is het rapport "Toetsing aan de ecologische hoofdstructuur" samengevat (het volledige rapport is opgenomen in bijlage 3). Uit dit rapport blijkt dat door de voorgenomen ontwikkeling niet zorgt voor een onevenredige aantasting van de EHS. Daarnaast is er voor de mogelijke nieuwe tuininrichting en de daarbij behorende bijgebouwen in het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Hierin staat beschreven dat voor de herinirchting en aanleg van de bijgebouwen toestemming noodzakelijk is vanuit de gemeente. Bij deze beoordeling kan afhankelijk van de werkzaamheden nog een aanvullend onderzoek op het gebied van de flora en fauna worden geeist.

Afbeelding 3.1 uitsnede ruimtelijke verordening Gelderland

3.3.2 Omgevingsvisie Gelderland

De Omgevingsvisie Gelderland is een integrale visie, niet alleen op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook voor waterkwaliteit en veiligheid, bereikbaarheid, economische ontwikkeling, natuur en milieu, inclusief de sociale gevolgen daarvan. De Omgevingsvisie is de vervanger van het streekplan en enkele andere structuurvisies. Op 9 juli 2014 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld.

De opzet van de Omgevingsvisie is opgehangen aan de termen divers, dynamisch en mooi. Gelderland is een dynamische provincie in een prachtige setting, met een grote diversiteit. Divers Gelderland heeft betrekking op de regionale verschillen in maatschappelijke vraagstukken en opgaven en het koesteren van de regionale identiteiten. Dynamisch Gelderland betreft de provinciale ambities die zich afspelen op met name ruimtelijk-economisch vlak, bijvoorbeeld wonen, werken en mobiliteit. Mooi Gelderland staat voor de kwaliteiten die bescherming of ontwikkelingen nodig hebben en die tegelijk richting geven aan ontwikkelingen, waarbij te denken valt aan cultuurhistorie, natuur en water.

Afbeelding 3.2 uitsnede Omgevingsvisie Gelderland

Het plangebied

Groene ontwikkelingszone

Het plangebied is gelegen binnen de Groene ontwikkelingszone (zie afbeelding 3.2). De Groene Ontwikkelingszone (GO) heeft een dubbele doelstelling. Er is ruimte voor verdere economische ontwikkeling in combinatie met een (substantiële) versterking van de samenhang tussen aangrenzende en inliggende natuurgebieden.

In de Groene Ontwikkelingszone heeft de provincie de volgende doelstellingen:

• de samenhang tussen de natuurgebieden bevorderen en daarmee het Gelders Natuurnetwerk versterken en overgangen tussen natuurbestemmingen en andere functies zoneren;
• ruimte bieden voor de verdere ontwikkeling van functies die hier aanwezig zijn en passen, in het bijzonder de grondgebonden landbouw, het landgoedbedijf en extensieve openluchtrecreatie;
• kansen bieden voor creatieve functiecombinaties ter versterking van het natuurlijke systeem door een versterking van de kernkwaliteiten van natuur en landschap in combinatie met stedelijke functies waaronder verblijfsrecreatie;
• beschermen van bos;
• specifieke weidevogel- en ganzenfoerageergebieden beschermen.

De provincie nodigt de Gelderse samenleving uit om in de Groene Ontwikkelingszone (GO) initiatieven te ontwikkelen die bijdragen aan de realisatie van deze dubbele doelstelling. Vanwege de dubbele doelstelling is er in de GO ruimte voor nieuwe ontwikkelingen en voor een uitbreiding van bestaande bedrijven, woningen en bouwwerken en andere functies. Voor landbouw, het landgoedbedrijf en extensieve openluchtrecreatie ligt hier ontwikkelingsruimte, waarbij de kernkwaliteiten per saldo niet significant worden aangetast.

Bij een uitbreiding voor de overige functies gaat het om het 'per saldo' niet significant aantasten (bij een beperkte uitbreiding) dan wel om het substantieel versterken (bij een grote uitbreiding) van de kernkwaliteiten. In dat saldo zijn een vergroting van de oppervlakte natuur en versterking van de ecologische samenhang een belangrijke randvoorwaarde.

Het gaat hierbij om de volgende kernkwaliteiten:

• Overgangsgebied tussen de Veluwe en de IJsselvallei met alle gradiënten en kwelzones die daarbij horen, overwegend het lage deel
• onderdeel van Nationaal Landschap Veluwe
• ecologische verbinding Oost-Veluwe - IJssel langs de weteringen en het Apeldoorns Kanaal
• ecologische verbinding Fliert: Woudhuis - IJssel
• de ecologische verbindingen brengen samanhang in de verspreide natuurelementen, kleine en grote landgoederen en ondersteunen de Groene Mal
• Parel Noordijk: landgoedbos op relatief rijke bodem op de overgang van zand naar klei
• ook op andere landgoederen en buitenplaatsen rijke, vochtige bossen
• leefgebied das
• leefgebied kamsalamander
• groene wiggen in de stad en Groene Mal
• cultuurhistorische waarden van o.m. nederzettingen, oude ontginningen (enken) en boerderijen
• landgoederen, o.m. Woudhuis, met natte bosjes
• kleinschalig landschap met veel opgaande landschapselementen en kleinere natuurontwikkelings-gebieden (bijv. Kraaigraaf)
• abiotiek: aardkundige waarden, kwel, bodem, grondwaterreservoir
• ecosysteemdiensten: recreatie, drinkwater
• alle door de Flora- en faunawet of Natuurbeschermingswet beschermde soorten en hun leefgebieden in dit deelgebied

Het betreft hier een beperkte uitbreiding, waardoor bepaald moet worden of er geen sprake is van een significante aantasting van de kernkwaliteiten van het gebied.

In paragraaf 5.3 is het rapport "Toetsing aan de ecologische hoofdstructuur" samengevat (het volledige rapport is opgenomen in bijlage 3). Uit dit rapport blijkt dat door de voorgenomen ontwikkeling niet zorgt voor een onevenredige aantasting van de EHS. Daarnaast is er voor de mogelijke nieuwe tuininrichting en de daarbij behorende bijgebouwen in het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Hierin staat beschreven dat voor de herinirchting en aanleg van de bijgebouwen toestemming noodzakelijk is vanuit de gemeente. Bij deze beoordeling kan afhankelijk van de werkzaamheden nog een aanvullend onderzoek op het gebied van de flora en fauna worden geeist.

Stedendriehoek

Daarnaast ligt het plangebied in de stedendriehoek. Een goed vestigingsklimaat is een belangrijke troef van de regio Stedendriehoek. De regio is goed bereikbaar en ligt in het unieke landschap van de Veluwe, Salland, Achterhoek en de IJsselvallei. De voordelen van stad, dorp en platteland worden er gecombineerd. Maat en schaal van het gebied zijn overzichtelijk en de sociale betrokkenheid is groot.

Centrale opgave is een nog verdere versterking van het vestigingsklimaat in de regio. Daaraan liggen vier deelopgaven ten grondslag:

• innovatie krachtig maken;
• sociaal kapitaal beter benutten;
• blijven werken aan bereikbaarheid;
• de leefomgeving met kwaliteit versterken.

Uit deze speerpunten komt naar voren dat het afstemmen van wonen, werken en voorzieningen belangrijk is. Met betrekking tot wonen wordt het volgende geschreven.

De kwalitatieve vraag op de woningmarkt zal de komende jaren flink veranderen. De vraag naar wonen met zorg en commerciële huurwoningen zal bijvoorbeeld toenemen als gevolg van de vergrijzing en veranderend rijksbeleid. In die vraag zal steeds minder kunnen worden voorzien door nieuwe woningen bij te bouwen. Vanwege de demografische ontwikkelingen neemt de vraag naar groei van de woningvoorraad immers al jaren geleidelijk af. De kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt zal steeds vaker moeten worden aangepakt door kansen en mogelijkheden te benutten in (het aanpassen van) de bestaande woningvoorraad en in vrijkomend of leegstaand vastgoed, zoals kantoren en agrarische complexen. De provincie wil via de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik stimuleren om bij de locatiekeuze voor woningbouw de kansen en mogelijkheden in de bestaande voorraad en in vrijkomend of leegstaand vastgoed mee te wegen. De provincie kiest hier een rol als inspirator.

Kortom het is noodzakelijk een goede afweging te maken in het aantal woningen dat gerealiseerd worden, ook als het gaat om niet zelfstandige woonzorgeenheden. Uit de gemeentelijke woonvisie (paragraaf 3.5.2) blijkt dat er vraag is naar de zorgwoningen waarbij 24 uurs begeleiding aanwezig is. Er wordt zelfs specifiek aangegeven dat er behoefte is aan kleinschalige beschermde woonvormen voor ouderen. Hierbij kan dan ook gedacht worden aan een complex voor ouderen met dementie.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het voorliggende verzoek niet strijdig is met het provinciale beleid.

3.3.3 Omgevingsverordening Gelderland (ontwerp)

In de Omgevingsverordening Gelderland staan regels beschreven, welke er voor moeten zorgen dat de visie beschreven in de Omgevingsvisie Gelderland ook daadwerkelijk uitgevoerd kunnen worden. Omgevingsverordening dient dan ook als het toetsingskader bij het opstellen van nieuwe ruimtelijke plannen zoals een bestemmingsplan of een uitgebreide afwijkingsprocedure in het kader van de omgevingsvergunning. De omgevingsverordening bestaat uit een kaart met daaraan gekoppeld de regels. Op basis van onderstaande afbeelding kan geconcludeerd worden dat het plangebied ligt in zowel het Gelders natuurnetwerk en de Groene ontwikkelingszone

In artikel 2.7.1.1 is het beschermingsregiem voor het Gelders Natuur Netwerk (GNN) opgenomen. Het komt er hierbij op neer dat er in de gebieden die als GNN zijn aangegeven geen ontwikkelingen plaats mogen vinden waardoor de kernkwaliteiten van het gebied, significant worden aangetast. Er wordt daarbij wel onderscheid gemaakt in grootschalige en kleinschalige ontwikkelingen. Onder voorwaarden is het mogelijk een ontwikkeling toe te staan in het GNN, die leiden tot een beperkte aantasting van de kernkwaliteiten, een vermindering van de oppervlakte van het GNN, of een vermindering van de samenhang van het GNN, indien:

• 1. de negatieve effecten op de kernkwaliteiten, samenhang en oppervlakte zoveel mogelijk worden beperkt; en
• 2. de overblijvende effecten op de kernkwaliteiten, oppervlakte en samenhang gelijkwaardig worden gecompenseerd.

In paragraaf 5.3 is het rapport "Toetsing aan de ecologische hoofdstructuur" samengevat (het volledige rapport is opgenomen in bijlage 3). Uit dit rapport blijkt dat door de voorgenomen ontwikkeling niet zorgt voor een onevenredige aantasting van de EHS. Op basis daarvan kan geconcludeerd worden dat ook de beschreven kernkwaliteiten oneveredig worden aangetast.

In 2.7.2.2. in het beschermingsregiem opgenomen voor de Groene Ontwikkelingszone (GO) met betrekking tot de uitbreiding van een stedelijke ontwikkeling. Het komt er hierbij op neer dat een uitbreiding mogelijk is mits is aangetoond en verzekerd dat:

• de de activiteit ruimtelijk aanvaardbaar is en landschappelijk wordt ingepast
• de activiteit de kernkwaliteiten van de GO, per saldo versterkt.

In paragraaf 5.3 is het rapport "Toetsing aan de ecologische hoofdstructuur" samengevat (het volledige rapport is opgenomen in bijlage 3). Uit dit rapport blijkt dat door de voorgenomen ontwikkeling niet zorgt voor een onevenredige aantasting van de EHS. Daarnaast is er voor de mogelijke nieuwe tuininrichting en de daarbij behorende bijgebouwen in het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Hierin staat beschreven dat voor de herinirchting en aanleg van de bijgebouwen toestemming noodzakelijk is vanuit de gemeente. Bij deze beoordeling kan afhankelijk van de werkzaamheden nog een aanvullend onderzoek op het gebied van de flora en fauna worden geeist.

3.4 Regionaal beleid

3.4.1 Regionale Structuurvisie Stedendriehoek 2030

De gemeenten in de regio Stedendriehoek, met daarin de steden Apeldoorn, Deventer en Zutphen, hebben gezamenlijk een regionale structuurvisie opgesteld. Deze visie vormt de integrale afstemming tussen de ruimtelijke opgaven binnen de regio en is beleidsmatig tevens vertaald in het streekplan. Voor de gemeente Voorst is van belang de expliciete opname van een woningbouwprogramma voor de dorpen. Een programma dat de lokale behoefte te boven kan gaan. Het gaat om in totaal 1.300 woningen, die ingezet worden voor een geleidelijke groei van de dorpen. Zo wordt een bijdrage geleverd aan de vitaliteit van deze dorpen en aan het vergroten van het woonmilieu 'landelijk en dorps wonen'.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst

De Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst (RTV) is in januari 2005 door de gemeenteraad vastgesteld. In de RTV zijn ambities geformuleerd ten aanzien van wonen, die vertaald zijn in een kwantitatief en kwalitatief woonprogramma. De volgende speerpunten en ambities worden hierin genoemd:

• er is een woningbouwprogramma van 440 woningen voorzien tot 2030, waarvan circa 225 woningen tot 2015;
• het instandhouden van het landelijke karakter: Voorst wil woonmilieus aanbieden met een landelijk karakter;
• het streven naar leefbare wijken en kernen, met een goede ruimtelijke kwaliteit;
• het doorbreken van de monotonie door meer gevarieerde woonmilieus;
• het bevorderen van een duurzame stedelijke ontwikkeling;
• het ervoor zorgen dat iedere burger zo lang mogelijk optimaal kan functioneren in een zelfgekozen woning en woonomgeving;
• Voorst wil betrekken en betrokken zijn.

De gewenste ontwikkeling betreft een functieverandering van een bestaand gebouw met de daarbij behorende verbouwing en een kleine aanbouw. Op deze manier worden zowel een rijksmonument als ook een gemeentelijk monument behouden en wordt een gebouw gerealiseerd met een functie welke binnen de gemeent Voorst nog niet aanwezig is. Hierdoor wordt voldaan aan de doelstelling van duurzame stedelijke ontwikkeling en wordt er voor gezorgd dat een doelgroep die eerder niet goed terecht kon in de gemeente Voorst, hier nu kan blijven wonen.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het verzoek past in de RTV.

3.5.2 Woonvisie

Op 10 oktober 2011 is de "Woonvisie: diversiteit in wonen 2011-2015" als structuurvisie vastgesteld.

De woonvisie geeft antwoord op de volgende vragen:

• Wat is de woningbehoefte (kwantitatief en kwalitatief) van de inwoners van de gemeente Voorst?
• Wat zijn de belangrijkste vestigingsredenen voor mensen die in de gemeente Voorst komen wonen, en wat waren vertrekredenen van mensen die weggingen?
• In het verlengde van de vorige vraag: wat is de wervingskracht van de gemeente Voorst?
• Op welke vraag van bijzondere (zorg)doelgroepen moet de gemeente de komende jaren inspelen, en hoe pakt zij haar (regie)rol hiervoor op?
• Welke keuzes moeten in het licht van voorgaande vragen gemaakt worden bij de verdeling van woningbouw (Kwalitatief Woningbouw Programma / KWP)?
  • 1. Over dorpen.
  • 2. Over categorieën.

In paragraaf 2.4. van de woonvisie wordt ingegaan op de huisvesting van mensen met een beperking.

Een groeiende groep mensen met een (intensieve) zorgvraag (waaronder mensen met en verstandelijke of lichamelijke beperking) zal de komende jaren in een zo normaal mogelijke leefsituatie zorg krijgen. Dit noemen we 'vermaatschappelijking van de zorg'.

Door minder zorg in grootschalige instellingen (extramuralisering) en meer in kleinschalige woonzorgeenheden (deconcentratie) moet beter ingespeeld worden op de wensen van zorgvragers. In het kader van de woonvisie richten we ons primair op toevoeging van woonzorgarrangementen.

In de visie worden drie vormen van zorgwoningen beschreven:

Verzorgd wonen: Dit zijn zelfstandige woningen in een complex, waarbij de zorg 24 uur per dag op afroep beschikbaar is. Deze woningen liggen bij voorkeur in een woonservicegebied en een zorgunit is in de nabije omgeving of binnen het complex aanwezig (zorgverleners moeten immers voortdurend paraat zijn). Het wonen, kan individueel of samen zijn).

Kleinschalig beschermd wonen: Individuele, maar niet zelfstandige wooneenheden, met 24-uurs begeleiding, zorg en toezicht, gemeenschappelijke ruimte en zorgruimte.

Voorbeelden: kleine geclusterde woonvormen voor dementerende ouderen, gezinsvervangende tehuis, woonboerderij waar onder 24-uurstoezicht ook kan worden gewoond, beschermde woonvormen voor GGZ-cliënten, beschermde woonvormen voor lichamelijk / verstandelijk gehandicapten. Omvang 12-24 woningen (dorpse maatvoering).

Grootschalig beschermd wonen: Wonen in een intramurale instelling, met 24-uurs begeleiding, zorg en toezicht. Voorbeelden: verzorgingshuizen, verpleeghuizen, instellingen voor gehandicapten, psychiatrische tehuizen, etc.

In de visie staat vervolgens beschreven dat:

• In de gemeente Voorst is aanvullend behoefte aan ‘verzorgd wonen’; zelfstandig wonen in de directe nabijheid van zorgaanbod.
• Daarnaast zijn kleinschalige beschermde woonvormen voor ouderen gewenst; bijvoorbeeld voor mensen met dementie.
• Voor mensen met een lichamelijk of verstandelijke beperking is er in de gemeente Voorst een groot aanbod, met een regionale functie.

Het verzoek betreft een woonzorgcomplex voor dementerende ouderen, waar 24 uurs begeleiding aanwezig is. Hierdoor voldoet het aan de beschreven behoefte in de visie.

Hoofdstuk 4 Planopzet

4.1 Inleiding

Het ingediende verzoek heeft betrekking op de functieverandering van een gedeelte van het terrein gelegen aan de binnenzijde van de gracht (zie afbeelding 1.2). De twee bestaande gebouwen, het landhuis en het koetshuis worden zodanig omgebouwd dat ze geschikt worden voor de huisvesting van dementerende ouderen. Daarnaast wordt het omliggende terrein ook aangepakt, deze zal zodanig worden ingericht dat deze geschikt is voor de nieuwe bewoners van de gebouwen.

4.2 De beide hoofdgebouwen

4.2.1 Het landhuis

Het landhuis zal omgebouwd worden naar 10 onzelfstandige woonzorgeenheden met een oppervlakte van tussen de 20 en de 30 m2. Verder komt er in het gebouw een gemeenschappelijke woon- en eetkamer, een spreekkamer, een kantoor en ruimte voor het personeel. Aan de achterzijde van het landhuis wordt op begane grond een serre aangebouwd. Hieronder staan enkele gevelaanzichten.

Afbeelding 4.1 impressies landhuis

4.2.2 Het koetshuis

Het koetshuis zal omgebouwd worden naar 9 onzelfstandige woonzorgeenheden met een oppervlakte van tussen de 20 en de 30 m2. Verder komt er in het gebouw een gemeenschappelijke woonkamer en een kantoor. Hieronder staan enkele gevelaanzichten.

Afbeelding 4.2 impressie koetshuis

4.3 De tuininrichting

Zoals in de inleiding van dit hoofdstuk al beschreven staat zal ook de tuin rond de beide gebouwen worden aangepakt. De tuin binnen de gracht zoals aangeven in afbeelding 1.2 van deze toelichting zal dusdanig worden ingericht dat deze geschikt is voor de doelgroep dementerende ouderen. Dit betekent dat er rond het gehele terrein een informele houten afscheiding gerealiseerd gaat worden van ca 90 cm hoog. Daar waar mogelijk zal deze afrastering opgenomen worden in de beplanting.

Gezien de ligging buiten de bebouwde kom, is het wenselijk dat de medewerkers binnen de gracht kunnen parkeren en hun fietsen kunnen stallen. Voor het parekeren van de auto's is aan de voorzijde van het gebouw ruimte gereserveerd. De fietsparkeerplaatsen zullen overdekt gemaakt worden.Er wordt ruimte geboden aan 11 fietsen, ook zullen er oplaadpunten zijn voor de elektrische fiets.

Achterin de tuin wordt ook nog een nieuw gebouw gerealiseerd. Het gaat hierbij om een combinatie van een kas en een werkplaats en opslagplaats voor werktuigen, welke verbonden zijn met elkaar door middel van een prieel.

afbeelding 4.3 nieuwe inrichting tuin

afbeelding 4.4: fietsenberging

afbeelding 4.5: kas en werktuigberging.opslag 

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de randvoorwaarden vanuit de aspecten milieu, flora en fauna, archeologie, cultuurhistorie, water, verkeer en parkeren behandeld. Als er onderzoeken zijn uitgevoerd, dan worden de betreffende onderzoeksresultaten hieronder beknopt weergegeven. Tenslotte wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid.

5.2 Milieu-onderzoeken

5.2.1 Geluid

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden moet worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Artikel 76 Wgh verplicht ertoe om bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen een geluidzone ter zake van de geluidsbelasting van de gevel van geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen de grenswaarden uit de Wgh in acht te nemen. De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige bestemmingen:

• woningen
• onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal);
• ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken medische kleuterdagverblijven etc.

Een weg heeft een zone die zich uitstrekt vanaf de as van de weg tot de volgende breedte aan weerszijden van de weg:

• a. in stedelijk gebied:
  • 1. voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken of een of twee sporen: 200 meter;
  • 2. voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken of drie of meer sporen: 350 meter;
• b. in buitenstedelijk gebied:
  • 1. voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken of een of twee sporen: 250 meter;
  • 2. voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken of drie of meer sporen: 400 meter;
  • 3. voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter.

Geluidgevoelige objecten die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied, of langs wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km per uur geldt zijn uitgezonderd van deze verplichting.

De bestaande gebouwen (het landhuis en het koetshuis) liggen zowel binnen de zone van de Hunderenslaan en de Terwoldseweg. Echter gezien de afstand tot de Hunderenslaan (150 meter) en de verkeersintensiteiten op deze weg (maximaal 500 mvt/etm.) kan worden gesteld dat voor deze weg voldaan kan worden aan de grenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder. Dit geldt ook voor de Terwoldseweg, ondanks dat de verkeersintensiteiten op deze weg beduidend hoger liggen (ruim 4.000 mvt/etm.). De 48 dB contour van de Terwoldseweg ligt op ongeveer 80 meter van de as van de weg. De afstand van het koetshuis tot de aan de Terwoldseweg bedraagt ongeveer 180 meter.

Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat nader onderzoek niet noodzakelijk is.

5.2.2 Luchtkwaliteit

De eisen voor de kwaliteit van de buitenlucht zijn sinds november 2007 vastgelegd in de Wet milieubeheer, in titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen (ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'). In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de Wet luchtkwaliteit bestaat uit in Europees verband vastgestelde normen voor maximumconcentraties voor een aantal luchtvervuilende stoffen. In Nederland kunnen met name fijn stof (PM10) en stikstofoxiden (NO2) problemen opleveren met betrekking tot overschrijding van de grenswaarden. Fijn stof wordt grotendeels veroorzaakt door grote industriële bronnen en het wegverkeer, NO2 wordt voornamelijk veroorzaakt door wegverkeer.

Indien het uitoefenen van bevoegdheden zoals het vaststellen van bestemmingsplannen of het afwijken van het bestemmingsplan op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 1 van de Wabo gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, kunnen bestuursorganen die bevoegdheden uitoefenen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• het bestemmingsplan c.q. de afwijking niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden;
• de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan c.q. de afwijking per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
• het bestemmingsplan c.q. de afwijking niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen.

Sinds 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Volgens het NSL draagt een project 'niet in betekenende mate' (Nibm) bij zo lang de concentratie fijnstof of stikstofdioxide niet meer dan 3% bedraagt. Volgens de regeling Nibm wordt die grens pas overschreden bij bijvoorbeeld woningbouwprojecten van meer dan 1500 woningen of kantoorlocaties met meer dan 10.000 m2 bruto vloeroppervlak. Voor ontwikkelingen die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden.

De ontwikkeling in voorliggend bestemmingsplan kan worden aangemerkt als ontwikkeling die in niet betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. De locatie ligt niet binnen een gebied waarin de normen van luchtkwaliteit worden overschreden. In het totaal worden 19 woonzorgeenheden toegevoegd. Dit is ruim minder dan het toevoegen van 1500 woningen. Ondanks dat zorgwoningen en gewone woningen niet volledig te vergelijken zijn, kan wel geconcludeerd worden dat de Wet luchtkwaliteit en het Besluit Nibm geen belemmering vormen voor de ontwikkeling.

5.2.3 Bodem

Door Buro Omgeving in juli 2014 een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie Hunderenslaan 7 te Twello (gemeente Voorst). Het volledige bodemonderzoek is als bijlage 1 bijgevoegd.

De aanleiding tot de uitvoering van het bodemonderzoek is de voorgenomen uitbreiding aan het hoofdgebouw.

Doel van het verkennend bodemonderzoek is een indicatie te krijgen van huidige milieuhygiënische kwaliteit van de bodem.

Het verkennend bodemonderzoek is gebaseerd op de in de NEN 5740 genoemde strategie voor een onverdachte locatie (paragraaf 5.1, NEN 5740) alhoewel er sprake kan zijn van (enig) puin in de grond.

In de bodem zijn tot een diepte van circa 1,5 m –mv bodemvreemde materialen aangetroffen in de vorm van puin en baksteen. Asbestverdacht materiaal is op en onder maaiveld niet geconstateerd. Geconcludeerd wordt dat de hypothese ‘onverdachte locatie’ op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek verworpen dient te worden. Uit de resultaten van het verrichte bodemonderzoek blijkt dat er sprake is van matig verhoogd gehalte (> tussenwaarde) aan lood in een onderzocht grondmengmonster. Verder worden er licht verhoogde gehaltes kwik, zink en som PAK gemeten. In het grondwater worden slechts licht verhoogde gehalten aan barium en nikkel aangetroffen.

Uit resultaten van het aanvullend onderzoek (aanvullende analyses) blijkt dat er in de bovengrond ter plaatse van de boringen 2 en 3 (traject 0,1 – 0,6 m-mv) sprake is van loodgehaltes die de interventiewaarde overschrijden. In de ondergrond van boring 1 (traject 0,4 – 0,7 m –mv) en de ondergrond van boring 3 (traject 0,6 – 1,1 m –mv) wordt lood aangetroffen in een gehalte boven de tussenwaarde. In de ondergrond van boring 2 (traject 0,6 – 1,0 m –mv wordt de achtergrondwaarde overschreden.

Op basis van de beschikbare onderzoeksresultaten kan nog niet worden geconcludeerd dat er op de onderzoekslocatie sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming. Er is sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging wanneer tenminste voor een stof de gemiddelde gemeten concentratie van minimaal 25 m3 bodemvolume in het geval van grondverontreiniging of 100 m3 bodemvolume in het geval van grondwaterverontreiniging, hoger is dan de interventie-waarde.

De aangetroffen matig tot sterke verontreiniging met lood is nog niet afgeperkt. De exacte omvang van de bodemverontreiniging is daarom nog niet vastgesteld. Aangezien de verontreiniging niet is afgeperkt kan bij bouwactiviteiten een nader bodemonderzoek worden geëist teneinde de geconstateerde verontreiniging verder af te perken. De verontreiniging kan worden toegeschreven aan de aanwezigheid van puin en baksteen in de onderzochte grond.

Naar aanleiding van bovenstaande resultaten is er een nader bodemonderzoek uitgevoerd. Hieronder is een samenvatting van dit nader bodemonderzoek te vinden. In bijlage 3 is het onderzoek opgenomen.

Het doel van het nader bodemonderzoek is de afperking van de aangetroffen sterke verontreiniging met lood.

Omvang verontreiniging

De omvang van de geconstateerde verontreiniging met lood is voor wat betreft de interventiewaarde contour vastgesteld. Afperking tot de achtergrondwaarde heeft niet plaatsgevonden.

De sterk verhoogde loodgehaltes (> interventiewaarde) beperken zich tot een gedeelte van de bovengrond van de locatie waar de uitbreiding van het landhuis plaats gaat vinden (globaal 0,1 m tot 0,5 à 0,6 m -mv). In de laag daaronder is ten hoogste sprake van een tussenwaarde overschrijding. De matig tot sterk verhoogte loodgehaltes kunnen worden toegeschreven aan de aanwezigheid van puin en baksteen in de onderzochte bodemlagen.

De horizontale omvang van de sterke loodverontreiniging is geschat op circa 40 m2. Uitgaande van een dikte van de verontreinigde laag van circa 0,5 m is circa 20 m3 grond sterk verontreidingd met lood.

Herkomst en ernstig geval

De verontreiniging met lood is voor 1987 ontstaan. Gezien de resultaten van de verrichte bodemonderzoeken is er geen sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging met lood.

Conclusie

Aangezien het een niet ernstig geval van bodemverontreiniging betreft, is de gemeente het bevoegde gezag. Aangezien voor de nieuwbouw graagwezaamheden nodig zijn in de sterk verontreinigde grond zal een plan van aanpak worden opgesteld. De gemeente zal dit plan van aanpak beoordelen.

Omdat de oppervlakte en diepte van de vervuiling dusdanig beperkt is, kan geconcludeerd worden dat via het plan van aanpak voldoende zekerheid kan worden geboden dat de grond geschikt gemaakt zal worden voor de gevraagde uitbreiding. De gevraagde bestemmingsplanwijziging is derhalve geen probleem.

5.2.4 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Hieronder wordt verstaan het aanbrengen van voldoende ruimte tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen de milieubelastende en milieugevoelige functies. Voor wat betreft de onderbouwing van te hanteren afstanden dient in eerste instantie te worden uitgegaan van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering. De brochure geeft minimale afstanden vanaf de grens van een bedrijf tot een gevoelige functie die aangehouden moeten worden. De aan te houden afstanden van de brochure zijn opgezet voor inwaarts zoneren en bevatten vanuit de milieugevoelige functie gezien een bufferzone.

In de buurt van Hunderenslaan 7 (de planlocaties) liggen verschillende bedrijven. hieronder een tabel met de bedrijven die het dichtsbij zijn gelegen.

Op basis van deze tabel kan geconcludeerd worden dat geen van de bedrijven een hindercirkel heeft die over de woonzorgeenheden ligt. Hierdoor bestaan er, tegen de functieverandering van het perceel en de uitbreiding van het landhuis, op het gebied van de milieuzonering geen bezwaren.

5.2.5 Externe veiligheid

Bij het opstellen of wijzigen van ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• 1. bedrijven waar opslag en/ of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt zoals een lpg station;
• 2. vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor en water;
• 3. vervoer van gevaarlijke stoffen via buisleidingen;
• 4. propaantanks bij particulieren.

Deze risicobronnen moeten getoetst worden aan de huidige wet- en regelgeving. Hieronder wordt een puntsgewijze toelichting gegeven.

ad 1 en 4. Op 28 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. In dit besluit zijn regels gesteld om risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Bedrijven die onder dit besluit vallen zijn onder meer chemische bedrijven, lpg-tankstations en bedrijven die 10.000 kilo of meer aan chemicaliën opslaan. Het besluit verplicht gemeenten en provincies voortaan met veiligheidsnormen rekening te houden.

afbeelding 5.1: uitsnede risicokaart provincie Gelderland

Op basis van de "Risicokaart provincie Gelderland" blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven gevestigd zijn die vallen onder het Bevi. Daarnaast bevinden zich in de omgeving van het plangebied geen propaantanks op het terrein van een particulier. Ook is er geen sprake van vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water of via buisleidingen.

Wel blijkt dat er in de directe omgeving van het plangebied een opslagplaats voor vuurwek aanwezig is. De afstand tussen deze opslag en de zorgwoningen bedraagt ca 130 meter.

De opslag van vuurwerk wordt geregeld in het vuurwerkbesluit. Hierbij is gekozen voor een effectbenadering. Dit betekent dat er afstanden aangehouden moeten worden tot objecten in de omgeving. Buiten deze afstanden zijn er geen (levensbedreigende) effecten te verwachten naar aanleiding van een calamiteit met vuurwerk binnen de inrichting. In onderstaand figuren zijn de effectafstanden rond het vuurwerkbedrijf weergegeven:

Bovenstaande figuren zijn afkomstig uit het veiligheidsrapport van Wolff vuurwerk die in het kader van de BRZO regelgeving moet worden opgesteld. ('Veiligheidsrapport Wolff Vuurwerk BV, Terwoldseweg 9 te Twello', AVIV, 6 december 2011)

Uit bovenstaande figuren blijkt dat de veiligheidsafstanden van de vuurwerkopslag slechts zeer beperkt de inrichtingsgrens overschrijden. Er hoeven derhalve geen maatregelen genomen te worden voor objecten die op ca 130 meter afstand van deze vuurwerkopslag zijn gelegen.

Omdat het gaat om verminderd zelfredzame personen die zullen worden gehuisvest in het landhuis is het verstandig aandacht te hebben voor mogelijkheden om adequaat te kunnen handelen bij calamiteiten in de omgeving, is ook gekeken naar de afstand waarbij de Alarmeringsgrenswaarde (AGW) wordt bereikt in verband met mogelijke rookontwikkeling. Deze bedraagt 100 meter. Ook deze afstand is derhalve ruimschoots kleiner dan de afstand waarop de beide hoofdgebouwen zijn gelegen.

Conclusie

Vuurwerkopslag Wolff levert geen belemmering op voor de ontwikkeling van het landhuis tot onzelfstandige woonunits voor demente ouderen.

ad 2. De basis voor de risicobenadering bij het vervoer van gevaarlijke stoffen (over weg, water en spoor) ligt in "Omgaan met risico's". De algemene uitgangspunten zijn uitgewerkt in de "Nota risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen" (RNVGS). Sinds augustus 2004 is er sprake van een "Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen". Met deze circulaire wordt het beleid als vervat in de RNVGS verder geoperationaliseerd en verduidelijkt. Als verplichte route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen kunnen rijks-, provinciale en gemeentewegen worden aangewezen. Het plangebied ligt niet in de nabijheid van een transportroute voor gevaarlijke stoffen. Om die reden wordt hier verder geen aandacht aan besteed.

ad 3. Binnen het onderhavige plangebied liggen geen drukleidingen van aardgas of aardolieproducten zoals bedoeld in de Regeling externe veiligheid buisleidingen. Conclusie Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat er vanuit oogpunt van externe veiligheid geen bezwaren zijn tegen de voorgenomen ontwikkeling.

5.3 Flora en Fauna

Omdat de voorgenomen nieuwbouw plaatsvindt in de Groene Ontwikkelingszone (GO, voorheen de Ecologische Hoofdstructuur, EHS), is het noodzakelijk om door middel van een effecten onderzoek aan te tonen of er sprake is van significante aantasting van de kernkwaliteiten van het betreffende gebied. Dit onderzoek is als bijlage 3 bijgevoegd. In dit onderzoek wordt nog gesproken over de EHS in plaats van over het Gelderse Natuurnetwerk en Groene Ontwikkelingszone, zoals inmiddels in de Omgevingsvisie Gelderland is opgenomen. Echter het doel blijft hetzelfde namelijk beschermening van de kernkwaliteiten. Hieronder is een samenvatting van dit onderzoek te vinden.

Toetsing kernkwaliteiten en omgevingscondities

Een ruimtelijke ingreep wordt als een significante aantasting van kernkwaliteiten en omgevingscondities beschouwd, wanneer deze kan leiden tot de onderstaande effecten, punt 1 t/m 8: (bron: Ruimtelijke Verordening versie september 2010, Provincie Gelderland). Aan de hand van de bevindingen van het veldbezoek en literatuurstudie is per punt een analyse weergeven. OP het einden wordt nog een algehele conclusie gegeven .

• 1. een vermindering van areaal en kwaliteit van bestaande natuur-, bos- en landschapselementen en gebieden die aangewezen zijn voor nieuwe natuur en agrarische natuur. Onder landschapselementen wordt verstaan o.a. heggen, houtwallen, bosjes, poelen en solitaire bomen.
  
  Analyse:
  De serre wordt gerealiseerd ter plaatste van de huidige bebouwing en verharding. Op de onderzoekslocatie zijn er geen landschapselementen aanwezig. Ten behoeve van de ingreep worden geen bomen gekapt. De situatie van terreindelen rond de onderzoekslocatie blijven ongewijzigd. Van vermindering van areaal en kwaliteit van bestaande elementen is door de ingreep op de onderzoekslocatie geen sprake. Er is daardoor geen sprake van aantasting en daarmee verlies van functionele oppervlakte aan EHS gebied.

• 2. een vermindering van de uitwisselingsmogelijkheden voor planten en dieren in verbindingszones en tussen de verschillende leefgebieden in de overige delen van de EHS;
  
  Analyse:
  De serre wordt gesitueerd tussen de huidige bebouwing. De soorten die (potentieel) voorkomen kunnen in de toekomstige situatie gebruik blijven maken van de onderzoekslocatie en de directe omgeving. Hierdoor geldt dat er geen vermindering van de uitwisselingsmogelijkheden voor planten en dieren aangaande de ingreep te verwachten zijn, zodat de onderzoekslocatie en de omliggende EHS gebieden bereikbaar zijn voor planten en dieren.
  
• 3. een vermindering van de kwaliteit van het leefgebied van alle soorten waarvoor conform de Flora- en faunawet bij ruimtelijke ontwikkelingen een ontheffing vereist is en als zodanig worden genoemd in de AMvB Vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten Flora- en Faunawet;
  
  Analyse:
  Ter plaatse van de uitbreiding zijn geen geschikte nestgelegenheden aanwezig voor broedvogels. Tijdens het veldbezoek zijn enkele vleermuizenkeutels op het muurdeel ter plaatse van de uitbreiding aangetroffen. Naar alle waarschijnlijkheid zijn de keutels afkomstig van vleermuizen die een verblijfplaats hebben onder de dakrand. Eveneens kunnen op enkele plekken rond het dak vleermuizen verblijven. De dakpannen sluiten echter grotendeels goed aan. Op een enkele plek rond het dak kan een vleermuis verblijven onder de dakpannen of daklood. Vleermuizen kunnen ook de overige delen van het dak gebruiken als verblijfplaats. De muren waartussen de serre wordt aangebouwd bieden wegens het ontbreken van openingen geen geschikte verblijfplaatsen voor vleermuizen. De aanbouw van de serre kan een tijdelijke verstoring van de verblijfplaats veroorzaken. In figuur 9 is te zien dat de verblijfplaats onder de dakrand voor vleermuizen toegankelijk blijft waardoor er geen sprake is van een vermindering van de kwaliteit van het leefgebied. Geadviseerd wordt om de werkzaamheden uit te voeren buiten de gevoelige kraamperiode van vleermuizen (buiten de periode mei t/m half juli). Verder zijn geen vaste rust- en verblijfplaats van binnen de Flora- en faunawet beschermde soorten op de onderzoekslocatie te verwachten. Op de muren zijn geen (beschermde) muurplanten aange-troffen. De directe omgeving vormt een geschikt gebied voor vleermuizen om te foerageren. Verstoring van foerageergebied is te voorkomen door rekening te houden met verlichting. Vleermuizen zijn gevoelig voor verlichting. De serre en het gebouw zullen door de nieuwe gebruiksfunctie niet worden aangelicht. Door de ingreep op de onderzoekslocatie wordt de kwaliteit van het leefgebied voor soorten binnen de EHS niet aangetast.

• 4. een vermindering van het areaal van de grote natuurlijke eenheden (aaneengeslotenheid);
  
  Analyse:
  Bij grote natuurlijke eenheden worden grote natuurgebieden bedoeld, zoals heideterreinen of bosgebieden die een eenheid vormen. Daarvan is op de onderzoekslocatie geen sprake. Van vermindering van het areaal van de grote natuurlijke eenheden is door de ingreep geen sprake.

• 5. een belemmering voor het verloop van natuurlijke processen in de grote eenheden;
  
• 6. Analyse:
  Voor de onderzoekslocatie geldt dat er geen belemmeringen voor het verloop van natuurlijke processen zijn te verwachten. De onderzoekslocatie bevindt zich ter plaatste van de huidige bebouwing. De terreindelen rond de locatie blijven ongewijzigd, waardoor er geen sprake is van aantasting van natuurlijke processen binnen de EHS.

• 7. een verstoring van de natuurlijke morfologie, waterkwaliteit, watervoering en verbondenheid met het landschap van de HEN-wateren;
  
  Analyse:
  Door de ingreep op de onderzoekslocatie worden geen HEN-wateren aangetast, deze liggen niet in de directe omgeving.

• 8. een verandering van de grond- en oppervlaktewateromstandigheden (kwaliteit en kwantiteit) die de voor de natuurdoeltypen gewenste grond- en oppervlaktewatersituatie (verder) aantasten;
  
  Analyse:
  Voor het realiseren van de serre binnen de onderzoekslocatie geldt dat er geen wijzigingen optreden ten aanzien van de hydrologie van het gebied. Ten behoeve van de nieuwbouw wordt er geen grondwaterbemaling toegepast, waardoor er geen sprake is van een verandering van de grond- en oppervlaktewateromstandigheden.

• 9. een verhoging van de niet gebiedseigen geluidsbelasting in stiltebeleidsgebieden en stiltegebieden (in geval de norm van 40 dB(A) wordt overschreden).
  
  Analyse:
  Door de provincie Gelderland zijn er stiltegebieden aangewezen. De onderzoekslocatie is niet gelegen binnen een stiltegebied. Voor ontwikkeling op de onderzoekslocatie kan eveneens gesteld worden dat dit gebiedseigen activiteiten zijn, waardoor er geen sprake is van een verhoging van de niet gebiedseigen geluidsbelasting.

Conclusie

Doordat de onderzoekslocatie geheel is verhard zijn er geen (hoge) natuurwaarden aanwezig. Door de ingreep op de onderzoekslocatie is er feitelijk geen sprake van aantasting en daarmee verlies van functionele oppervlakte aan EHS gebied. Door de bouw van de serre zullen geen wezenlijke kenmer-ken of natuur waarden worden aangetast. Daarmee is geen sprake van aantasting van de EHS waar-binnen de onderzoekslocatie is gelegen en wordt verdere toetsing niet noodzakelijk geacht.

5.4 Waterparagraaf

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn.

5.4.1 Beoordeling

In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

5.4.2 Aandachtspunten

Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water.

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen.

Geadviseerd wordt om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt.

5.4.3 Riolering

Het DWA (vuilwaterriolering) kan aangesloten worden op het gemeentelijk riool.

Het regenwater mag niet aangesloten worden op het gemeentelijk riool, omdat dit een drukriolering is. Het regenwater moet afwateren/infiltreren op eigen terrein.

5.5 Archeologie

RAAP Archeologisch Adviesbureau heeft in mei 2014 een bureau- en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd in verband met de geplande realisering van enkele bouwwerken op het landgoed Hunderen te Twello in de gemeente Voorst. Het volledige onderzoek is als bijlage 4 bijgevoegd.

Dit onderzoek diende te worden uitgevoerd omdat realisatie van de plannen zou kunnen leiden tot aantasting of vernietiging van mogelijk aanwezige archeologische resten. Doel van het bureauonderzoek was het verwerven van informatie over bekende en verwachte archeologische waarden teneinde een gespecificeerde verwachting op te stellen. Doel van het veldonderzoek was het toetsen van die gespecificeerde archeologische verwachting en, indien mogelijk, een eerste indruk geven van de aard, omvang, datering, kwal iteit (gaafheid en conservering) en diepteligging van eventueel aangetroffen archeologische resten. Op basis van de onderzoeksresultaten en de aard en omvang van de voorgenomen bodemingrepen in het plangebied is vervolgens een advies met betrekking tot archeologisch vervolgonderzoek geformuleerd.

In het plangebied geldt een hoge archeologische verwachting voor resten uit de Middeleeuwen en Nieuwe tijd. De oudst bekende vermelding van landgoed Hunderen gaat terug tot het einde van de Vroege Middeleeuwen. Gezien de ligging van het landgoed op een smalle, langgerekte dekzandrug is oudere bewoning echter niet uit te sluiten. Het landgoed heeft verschillende bouw- en afbraakfasen gekend. Hierdoor zijn in de ondergrond resten van funderingen te verwachten. Ook kunnen in de ondergrond (resten van) beerputten en waterputten worden verwacht. De natuurlijke dekzandrug is naar verwachting afgedekt met een (dik) humusrijke cultuurlaag. Met name in deze cultuurlaag zijn archeologische voorwerpen (aa rdewerk, glas, maar ook munten e.d.) te verwachten evenals de funderingen van kleinschalige bebouwing. De onderkant van de fundering van (voorgangers van) het landhuis is mogelijk tot in de top van de dekzandafzettingen aanwezig. Ook de resten van bijvoorbeeld water - en beerputten zijn tot in de pleistocene ondergrond te verwachten. Eventueel aanwezige archeologische resten ouder dan de Middeleeuwen zijn te verwachten in de top van de pleistocene afzettingen. Aangezien het landgoed ruim 1000 jaar bewoond is, is de vraag of dit pleistocene oppervlak nog intact is.

Bij het veldonderzoek zijn 10 boringen gezet. Meerdere boringen zijn gestuit op funderingsresten. Ook zijn archeologisch puin en fragmenten aardewerk aangetroffen. De top van de cultuurlaag bevindt zich op 20 tot 30 cm –Mv en heeft een dikte die varieert tussen de 90 en 140 cm. In deze laag bevinden zich funderingsresten, maar zijn even goed resten van water- en/of beerputten te verwachten, evenals resten van gebruiksvoorwerpen. Op basis van de onderzoeksresultaten en de voorgenomen bodemingrepen kan worden geconcludeerd dat bij de realisering van de plannen met zekerheid archeologische resten zullen worden verstoord.

Op basis van de onderzoeksresultaten en de voorgenomen bodemingrepen kan worden geconcludeerd dat bij de realisering van de plannen met zekerheid archeologische resten zullen worden verstoord. Op basis van de resultaten van dit onderzoek wordt aanbevolen om aanvullend archeologisch onderzoek te laten verrichten in de delen van het onderzoeksgebied waar bodemingrepen dieper dan 20 cm -Mv gepland zijn. Geadviseerd wordt om dit vervolgonderzoek te laten plaatsvinden in de vorm van een archeologische begeleiding conform het protocol opgraven uit de KNA versie 3.3.

5.6 Cultuurhistorie

Het landgoed

Landgoed Hunderen omvat op het eerste gezicht een eenvoudige 19e-eeuws landhuis en een compacte parkaanleg in Landschapsstijl. Uit de door Stichting Arcadië uitgevoerde quickscan naar de ontwikkelingsgeschiedenis en cultuurhistorische waarde van landgoed blijkt dat Hunderen in feite een zeer oud landgoed is met een lange en veelomvattende ontwikkelingsgeschiedenis en een waardevolle aanleg. Deze quickscan is als bijlage 5 bij het bestemmingsplan gevoegd.

Het huidige landgoed Hunderen heeft een oude oorsprong (eerste vermelding 959) en kent een complexe ontwikkelingsgeschiedenis. Het landgoed is in de verschillende perioden sterk in omvang gewijzigd. Het landgoed kent een interessante (deels adellijke) bewoningsgeschiedenis, waarbij de status van Hunderen als Gelderse havezathe in de 17e en 18e eeuw en de nabijheid van de stad Deventer belangrijke factoren zijn.

In de huidige situatie zijn veel resten van historische tuin- en parkaanleg aanwezig: het huis, koetshuis, de omgrachte tuin en de bossingel gaan in eerste aanleg terug tot 1624. De vijver in het Vijverpark en de laan in het Parkbos naar de Rijksstraatweg zijn onderdeel van een aanleg in geometrische stijl en dateren mogelijk uit de 17e eeuw, maar met zekerheid uit de 18e eeuw.

Vanaf het begin van de 19e eeuw wordt de aanleg veranderd en uitgebreid in landschapsstijl, met bossen en wandelpaden. Hoogtepunt in de ontwikkeling vormt de aanleg van het Voorpark in landschapsstijl in het midden van de 19e eeuw. Aan het einde van de 19e en begin van 20e eeuw wordt de aanleg op Hunderen aanzienlijk verkleind en ontstaat in hoofdlijn de aanleg zoals nu nog aanwezig.

Aan het einde van de 20e eeuw en het begin van 21e eeuw worden aanzienlijke veranderingen in de aanleg doorgevoerd, zoals een nieuwe inrichting van de tuin, de nieuwe parkeerplaats en een nieuwe bosperceel), waarbij de hoofdopzet van de aanleg wordt gerespecteerd.

Op basis van de quickscan kan worden gesteld dat landgoed Hunderen heeft als geheel een hoge cultuurhistorische waarde heeft. De ensemblewaarde van de verschillende deelgebieden en objecten binnen het complex en met objecten en gebieden in de directe omgeving is hoog. De tuinhistorische waarde van de tuin- en parkaanleg is positief, omdat deze in hoofdopzet goed bewaard is gebleven; de actuele afwerking is echter veelal van recente datum en is daarmee vanuit tuinhistorisch oogpunt minder belangrijk.

5.7 Verkeer en parkeren

Het terrein is via de bestaande inritten vanaf de Hunderenslaan te bereiken. De eerste inrit komt uit bij het landhuis, de tweede inrit loopt dood in een parkeerterrein. Beide inritten zijn geschikt voor de nieuwe functie van het terrein. Er hoeven hiervoor geen aanpassingen gedaan te worden. Voor wat betreft het parkeren geldt voor dit perceel een norm van minimaal 0,5 parkeerplaatsen per onzelfstandige wooneenheid. In het totaal zijn er 19 onzelfstandige woonzorgeenheden aanwezig, waardoor er minimaal 9 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd moeten worden. Deze norm is gebaseerd op de standaardnormen op genomen is de CROW, ASVV 2004.

Direct naast koetshuis worden 6 nieuwe parkeerplaatsen aangelegd. Deze parkeerplaatsen zijn uitsluitend bedoeld voor het personeel. Middels de andere inrit is een parkeerplaats bereikbaar. Dit is een bestaande parkeerplaats waar nog ca 17 parkeerplaatsen aanwezig zijn. Deze parkeerplaatsen zijn voor de bezoekers. Hierdoor wordt ruimschoots voldaan aan de parkeerbehoefte.

5.8 Economische uitvoerbaarheid

5.8.1 Kostenverhaal via de legesverordening

Het verzoek kan niet worden aangemerkt als een een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit betekent dat het niet noodzakelijk is een exploitatieplan of anterieure overeenkomst af te sluiten. De kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan en het voeren van de daarbijbehorende procedure worden verrekend via de legesverordening van 2014.

5.8.2 Planschade

Volgens vast beleid van de gemeente Voorst wordt ten aanzien van ruimtelijke projecten waaruit tegemoetkoming in schade (planschade) kan voortvloeien, altijd een overeenkomst in tegemoetkoming in schade afgesloten danwel wordt een passage in de anterieure overeenkomst opgenomen. In dit geval is een aparte overeenkomst tegemoetkoming in schade opgesteld. Hierdoor wordt gewaarborgd dat eventuele tegemoetkoming in schade betaald wordt door de initiatiefnemer.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de regels van het plan nader toegelicht. Er wordt inzicht gegeven in de opbouw van de planregels, de gebruikte bestemmingen en de inzet van zogenaamde flexibiliteitinstrumenten.

6.2 Planregels

Een bestemmingsplan kent aan gronden een bestemming toe en verbindt regels aan deze bestemming. Deze regels betreffen het gebruik van de gronden, maar onder meer ook de bouwmogelijkheden. De regels zijn nader onder te verdelen in:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

6.2.1 Inleidende regels

In deze regels staan de begrippen verklaard, die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld een goot- of bouwhoogte te bepalen.

6.2.2 Bestemmingsregels

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. In dit bestemmingsplan komt bestemming "Maatschappelijk" voor:

Het komt regelmatig voor dat er twee functies op één perceel plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld een leiding. De aanwezigheid van deze leiding brengt de nodige beperkingen met zich mee. Deze beperkingen kunnen ook gelegen zijn onder het maaiveld. In het geval dat er twee functies tegelijk op één perceel geregeld moeten worden in een bestemmingsplan wordt er wel gesproken van een 'dubbelbestemming'. In dit bestemmingsplan komen de dubbelbestemmingen voor:

• "Waarde - Archeologie"
• "Waarde - Ecologie - EHS"
• "Waarde - Landgoed"
• "Waarde - Landschap"

De bestemmingsregels kennen een vaste opbouw in bestemmingsomschrijving (toegestaan gebruik), bouwregels, nadere eisen, afwijking van de bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijking van de gebruiksregels, omgevingsvergunning en wijzigingsbevoegdheden.

Bestaande situatie

In de bestemmingsregels, veelal de bouwregels, kan worden verwezen naar de bestaande situatie. Dit vindt veelal plaats om van het plan afwijkende maten en oppervlakten niet onder het overgangsrecht te plaatsen. De bestaande situatie is de situatie zoals deze naar voren komt uit de (digitale) gegevens van het gemeentelijk bouwdossier aangevuld met de GBKN, het kadaster, de luchtfoto's en de cyclomedia, zoals deze bestaan op het moment van het in werking treden van het plan.

6.2.3 Algemene regels

De algemene regels hebben betrekking op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regels te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel. Zo zijn er algemene bouwregels, gebruiksregels, aanduidingsregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels.

Anti-dubbeltelbepaling

De anti-dubbeltelbepaling is ook onder de algemene regels opgenomen. Hiermee blijven gronden, die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, buiten beschouwing bij de beoordeling van latere bouwplannen.

Strijdig gebruik

In het verleden werd strijdig gebruik (gebruik in strijd met de bestemming) expliciet vermeld bij elke bestemming. Nu is dit strijdig gebruik bij wet (artikel 2.1 Wabo) verboden en wordt het niet langer vermeld in het bestemmingsplan. Al het gebruik dat niet past binnen de doeleindenomschrijving van de betreffende bestemming wordt daarom gezien als strijdig gebruik, uitgezonderd geluidszoneringsplichtige en risicovolle inrichtingen en detailhandel in volumineuze goederen en/of grootschalige detailhandel. Deze worden expliciet genoemd als strijdig gebruik bij de desbetreffende bestemmingen.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Hieronder zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. De eerste regels beschermen een bestaand bouwwerk of gebruik dat afwijkt van de regels. De slotregels geven aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

6.3 Bestemmingen

6.3.1 Maatschappelijk

Bestemmingsomschrijving

Binnen deze bestemming wordt de mogelijkheid geboden voor het realiseren van 19 niet-zelfstandige woonzorgeenheden voor dementerende ouderen met de daarbij behorende ondergeschikte horeca. Bij deze horeca moet gedacht worden aan een restaurant voor zowel de bewoners als de bezoekers. Daarnaast maakt deze bestemming ook algemene maatschappelijke voorzieningen zoals sociaal-culturele, educatieve, levensbeschouwelijke, sociaal-medische en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening mogelijk.

Bebouwingsmogelijkheden

Binnen deze bestemming wordt onderscheid gemaakt tussen welke bebouwing is toegestaan binnen het bouwvlak en welke erbuiten. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. Overige gebouwen kunnen enkel binnen de aanduiding "bijgebouwen" worden gerealiseerd.

Op de verbeelding zijn twee bouwvlakken opgenomen. Deze bouwvlakken liggen strak om de bestaande bebouwing heen. Bij het landhuis is echter nog wel rekening gehouden met de uitbreiding van het gebouw aan de achterzijde.

Ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' geldt dat ter behoud van de cultuurhistorische waarden uitsluitend de bestaande oppervlakte, inhoud, goot- en bouwhoogte zijn toegestaan. Uitzondering op deze regeling is het deel dat nieuw gebouwd wordt. De maximale bouwhoogte van dit deel van het hoofdgebouw is middels een aanduiding op de verbeelding aangegeven.

Andere bouwwerken (geen gebouwen) zijn over het gehele terrein mogelijk.

Voorwaardelijke verplichting

Over het gehele perceel is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting' mogen bouwwerken overeenkomstig de opgenomen bestemmingsomschrijving worden gebruikt, onder de voorwaarde dat binnen 3 jaar na inwerkingtreding van dit bestemmingsplan uitvoering is gegeven aan de aanleg van het bijbehorende terrein conform het Masterplan. Dit teneinde te komen tot een goede landschappelijke en cultuurhistorische inpassing.

6.3.2 Waarde - Archeologie

Voor het gebied is bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Op basis van dit plan blijkt dat vervolgonderzoek noodzakelijk. Dit vervolgonderzoek kan in de vorm van archeologische begeleiding en hoeft niet uitgevoerd te zijn voordat het bestemmingsplan in procedure wordt gebracht.

Door het opnemen van een dubbelbestemming voor de daar ter plaaste geldende archeologische waarden, wordt het gebied in voldoende mate beschermd. Op basis van het onderzoek blijkt dat er met zekerheid gezegd kan worden dat er archeologische resten gevonden zullen worden tijdens de uitvoer van de bouwwerkzaamheden. Op basis van het huidige bestemmingsplan Buitengebied, ligt op het perceel de dubbelbestemming "Archeologie". Deze dubbelbestemming is opgenomen voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologisch waardevol gebied zijnde een historische dorpskern of historisch bekende verhoogde woonplaats. Er is voor gekozen om deze regeling over te nemen. Echter omdat er geen andere archeologische dubbelbestemmingen zijn, heet de bestemming hier gewoon Waarde - Archeologie.

Voor deze dubbelbestemmingen geldt dat bij het indienen van een bouwaanvraag voor een bouwwerk met een oppervlakte van meer dan 30m² of met een roering van de grond dieper dan 30 cm tevens een archeologisch onderzoeksrapport moet worden ingediend. Als uit dit rapport blijkt dat de archeologische waarden door het oprichten van het bouwwerk zullen worden verstoord kunnen burgemeester en wethouders bepaalde voorwaarden aan de omgevingsvergunning verbinden. Wanneer de archeologische waarde van het terrein al uit andere informatie (bijvoorbeeld uit eerder uitgevoerd onderzoek) bij de gemeente bekend is, is het niet nodig nieuw onderzoek uit te voeren. Voor een aantal werken en werkzaamheden geldt in beide bestemmingen een omgevingsvergunningvereiste.

6.3.3 Waarde - Ecologie - EHS

Deze dubbelbestemming is opgenomen omdat het gebied op basis van de Ruimtelijke Verordening Gelderland is aangemerkt als Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en in de Omgevingsvisie Gelderland is aangemerkt als Groene ontwikkelingszone (GO). Het GO is een nieuwe benaming voor de EHS. De kernkwaliteiten van het gebied die beschermd moeten worden zijn hierdoor niet veranderd. Om te voorkomen dat ontwikkelingen de realisatie van de EHS of de GO in de weg staan, dient bij alle ontwikkelingen getoetst te worden aan de aanwezige waarden binnen de EHS. In de bestemmingsomschrijving zijn de kernkwaliteiten weergegeven die genoemd worden in de streekplanuitwerking Kernkwaliteiten en omgevingscondities van de Gelderse Ecologische HoofdStructuur (mei 2006).

6.3.4 Waarde - Landgoed

Voor het landhuis inclusief de bijbehorende gronden is de dubbelbestemming Waarde - Landgoed opgenomen. Deze dubbelbestemming is opgenomen voor het behoud en samenhangend beheer van het landgoed en het behoud van de cultuurhistorische waarden. Daarnaast biedt deze dubbelbestemming een specifieke regeling voor gronden behorende tot een landgoed. Dit betekent dat onder andere de verplichting als gevolg van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden zoals opgenomen in de enkelbestemmingen en in een aantal dubbelbestemmingen, niet van toepassing is. Ook is de onderlinge uitwisselingen van functies binnen de bestemming Waarde - Landgoed mogelijk gemaakt.

6.3.5 Waarde - Landschap

Voor de verschillende zones uit het landschapsontwikkelingsplan (LOP) is een dubbelbestemming Waarde - Landschap opgenomen. In de bestemmingsomschrijving zijn de aanwezige landschappelijke waarden omschreven. Om de aanwezige waarden te beschermen of te versterken, is een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen. Middels regels wordt het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, bepaalde werken, voor zover geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren die een aantasting van de landschappelijke en/of natuurlijke waarden dan wel de cultuurhistorische waarde betekenen. Dit vergunningenstelsel is niet van toepassing voor werken en werkzaamheden binnen het bouwvlak. Voor elke zone is dit vergunningenstelsel gelijk. De mate waarin de werken of werkzaamheden van belang zijn, dient per waarde afzonderlijk bepaald te worden op het moment van de aanvraag. Indien er ontwikkelingen plaatsvinden in het gebied die via een afwijkingsregel of een wijzigingsbevoegdheid worden mogelijk gemaakt, dient tevens te allen tijde rekening gehouden te worden met de waarden zoals opgenomen in de bestemmingsomschrijving.

6.4 Flexibiliteit in het bestemmingsplan

6.4.1 Flexibiliteit in het bestemmingsplan

Flexibiliteit in een bestemmingsplan is handig om ervoor te zorgen dat een bestemmingsplan voldoende beleidsruimte biedt om ontwikkelingen in de toekomst mogelijk te maken. Deze ontwikkelingen zullen ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan vaak niet bekend zijn. Een bestemmingsplan zonder flexibiliteit kan te star zijn. Indien gebruik wordt gemaakt van de flexibiliteitbevoegdheden (art. 3.6, Wro), dienen in het bestemmingsplan zelf de grenzen te worden aangegeven door het stellen van nadere eisen, het verlenen van afwijkingen, het wijzigen van het plan of het uitwerken van een plan.

6.4.2 Afwijking

Deze bevoegdheid biedt de mogelijkheid af te wijken van een in het plan opgenomen regeling. Het is mogelijk van geval tot geval ruimtelijk relevante voorwaarden te stellen en belangen nader af te wegen. Een afwijking mag alleen op relatief ondergeschikte onderdelen betrekking hebben en mag niet tot een bestemmingswijziging leiden.

 

• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor de aangegeven of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages. Deze afwijking geldt alleen voor maten, afmetingen en percentages die binnen het bouwvlak passen, omdat anders sprake is van een wijzigingsbevoegdheid vanwege een te grote impact op de omgeving;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes kunnen worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje niet meer dan 75 m³ bedraagt;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het toestaan van antennemasten tot een bouwhoogte van 40 meter;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het gebruik voor bewoning uit het oogpunt van mantelzorg. Er is voor gekozen om mantelzorg niet bij recht toe te staan maar te regelen via een afwijking, zodat er voorwaarden gesteld kunnen worden. Een van de voorwaarden bij deze afwijkingsmogelijkheid is dat een goede woonsituatie binnen deze bestemming in stand gehouden c.q. gegarandeerd moet worden. Ook moet binnen één maand na beëindiging van het gebruik van overige gebouwen als afhankelijke woonruimte ten behoeve van de mantelzorg hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan burgemeester en wethouders. Tenslotte moet binnen drie maanden na beëindiging van het gebruik ten behoeve van mantelzorg de bewoning zijn beëindigd

De algemene afwijkingsmogelijkheden mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- het straat- en/of bebouwingsbeeld;
- de sociale veiligheid;
- de verkeersveiligheid.

6.4.3 Wijzigingsbevoegdheid

Meer ingrijpende functieveranderingen en meer ingrijpende afwijkingen van de regels kunnen mogelijk worden gemaakt met een in het bestemmingsplan op te nemen wijzigingsbevoegdheid. Dit mag er niet toe leiden dat de structuur en de ruimtelijke opzet van het plan ingrijpend worden gewijzigd. De wijziging treedt in werking na de vaststelling van een afzonderlijk wijzigingsplan.

In dit bestemmingsplan zijn de volgende wijzigingsbevoegdheden opgenomen:

• Waarde -Ecologie -EHS': ten behoeve van het veranderen van de onderliggende bestemmingen in de bestemming Natuur indien er sprake is van realisatie van een (gedeelte van) de ecologische hoofdstructuu
• Waarde Archeologie: ten behoeve van het geheel of gedeeltelijk verwijderen van de dubbelbestemming
• Overschrijding bestemmingsgrenzen: Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Hoofdstuk 7 Overleg en inspraak

7.1 Vooroverleg artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het geding zijn.

In artikel 3.1.1. wordt bij lid 2 de mogelijkheid gegeven dat de Minister van Infrastructuur en Milieu kan aangeven onder welke omstandigheden of in welke gevallen geen overleg gevoerd hoeft te worden met de rijksdienst die betrokken is bij de zorg voor de ruimtelijke ordening. Na overleg met de betrokken departementen is besloten het overleg te beperken tot die zaken waarbij directe belangen aan de orde zijn. Overigens zijn per 1 januari 2012 de voormalige VROM-inspectie en de Inspectie van Verkeer & Waterstaat samengevoegd tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Aangezien er geen sprake is van directe rijksbelangen heeft er geen vooroverleg plaatsgevonden met het Rijk.

Het waterschap en de provincie Gelderland worden in kennis gesteld van de start van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

7.2 Inspraak

Op 4 september 2006 heeft de gemeenteraad besloten dat het college van burgemeester en wethouders in het kader van de voorbereiding op ruimtelijke procedures waarmee zij belast is, slechts inspraak verleent voorafgaand aan de zienswijzen fase als sprake is van een plan dat een ingrijpende verandering kan hebben op de ruimtelijke structuur van de gemeente Voorst. Gezien de aard en omvang van onderliggend plan is inspraak in dit geval achterwege gelaten.

7.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 23 oktober 2014 zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend.

Bijlagen

Bijlage 1 Bodemonderzoek

Bijlage 2 Aanvullend bodemonderzoek

Bijlage 3 Flora en Fauna

Bijlage 4 Archeologisch onderzoek

Bijlage 5 Cultuurhistorisch onderzoek