Landgoed Bruggenbosch

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De buitenplaats Den Bruggenbosch, of kortweg Bruggenbosch ligt ten noordwesten van Twello in een gebied waar vanouds veel buitenplaatsen zijn. Het betreft één van de grotere buitenplaatsen van Twello (23 ha) en heeft een geschiedenis die teruggaat tot in de 17de eeuw. In de jaren 50 van de vorige eeuw is het toen honderd jaar oude hoofdhuis, het middelpunt van de buitenplaats, gesloopt. De dienstwoningen, waaronder een boerderij en koetshuis, bleven behouden. De boerderij is in slechte staat en economisch en bouwtechnisch aan vervanging toe. Volgens het geldende bestemmingsplan mag het gebouw gebruikt worden voor dubbele bewoning (2 aaneengebouwde woningen). Het vervangen van het gebouw door nieuwe 2 onder 1 kapwoningen binnen het aangewezen bouwvlak zal tot een ongewenst beeld leiden. De woningen worden dan ook vrijstaand teruggebouwd waarbij het idee is om aan te sluiten bij de opzet van een hoofdhuis en een dienstwoning. Dit past niet in het bestemmingsplan, waardoor dit nieuwe bestemmingsplan noodzakelijk is.

1.2 Doel

Dit bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologisch kader te scheppen waarbinnen de voorgenomen ontwikkelingen op Landgoed Bruggenbosch kunnen worden uitgevoerd.

1.3 Het plangebied

Landgoed Bruggenbosch ligt ten noordwesten van Twello. Aan de noordzijde wordt het landgoed begrensd door de Blikkenweg. Aan de Westzijde ligt de grens tegen de Quabbenburgerweg. De zuidzijde en een groot deel van de oostzijde worden begrensd door agrarische percelen. Aan de oostzijde ligt ook deels de Blikkenweg. Op onderstaande afbeelding is het plangebied zwart omkaderd.

figuur 1.1: plangebied Landgoed Brugenbosch

1.4 Vigerend bestemmingsplan

Het volledige plangebied is gelegen in het bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld 28 januari 2013).

Op basis van dit bestemmingsplan, komen er de volgende enkelbestemmingen voor: 'Agrarisch', 'Bos' en 'Wonen'. Met deze specifieke bestemmingen is het feitelijk gebruik van de de verschillende gronden vastgelegd. Daarnaast ligt over het gehele landgoed de dubbelbestemming. 'Waarde-landgoed'. Deze dubbelbestemming is opgenomen voor het behoud en samenhangend beheer van landgoederen en het behoud van de cultuurhistorische waarden van de landgoederen. Ook is de onderlinge uitwisselingen van functies binnen de bestemming Waarde - Landgoed mogelijk gemaakt.

De geprojecteerde herontwikkeling van het landgoed past niet binnen dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plangebied

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden diverse aspecten van het plangebied vanuit historisch perspectief beschreven. Aan bod komen onderwerpen als bodemopbouw, landschapstype en bebouwingsgeschiedenis. De tekst in dit hoofdstuk komt grotendeels uit het Ontwikkelingsplan Bruggenbosch van 6 februari 2013 dat als bijlage 1 bij de regels is gevoegd.

2.2 Het landschap

De buitenplaats Bruggenbosch ligt in een karakteristiek landschap met veel afwisseling tussen Apeldoorn, Zutphen en Deventer. Deze afwisseling wordt in belangrijke mate bepaald door verschillen in de ondergrond.

Op de bodemkaart (figuur 2.1) is goed te zien dat er een groot aantal pleistocene zandopduikingen ligt in het verder vrij vlakke land, het zijn de amoebe-achtige licht- en donkerbruine vlekken in de groene ondergrond (onderstaande kaart). Deze zandopduikingen waren iets hogere, droge plekken in de overstromingsvlakte van de IJssel, ze werden daardoor als eerste bewoond. Op de zandopduikingen is vanaf ca. 1000 na Chr. landbouw bedreven. Door bemesting zijn de hoogteverschillen vergroot. Zo ontstonden relatief kleine enken, essen of kampen, in het zogenoemde kampenlandschap. De laagtes tussen de zandkoppen waren natter, de beken hadden er een grillig verloop. De perceelsgrenzen in dit gebied hebben al even grillige vormen en zijn soms beplant. Er is op kleine schaal een grote afwisseling van weilanden, akkers en bossen.

figuur 2.1: bodemkaart

In dit gevarieerde landschap vonden gegoede burgers van Deventer en Zutphen aantrekkelijke plekken om buitenverblijven te stichten, niet ver van hun werk in de stad. Vaak werd een buitenplaats gesticht op een plek waar eerst een boerderij stond. Zo ontstond vanaf de 17e eeuw een krans van buitenplaatsen rond Twello en Voorst. Eén van de grootste daarvan is Bruggenbosch, een buitenplaats waarvan de bebouwing en de tuinen precies op een zandopduiking liggen.

2.3 Geschiedenis Bruggenbosch

Over de geschiedenis van Bruggenbosch is ook na goed zoeken niet heel veel te vinden. Een belangrijke bron is een handgeschreven notitie van mr. M. van Doorninck (1775-1837), burgemeester van Deventer, die in 1835 eigenaar werd van de buitenplaats. Daarnaast geven oude kaarten en foto's inzicht in hoe de buitenplaats was ingericht. Verder is er een opgeschreven herinnering van de koetsier/beheerder die van het begin van de vorige eeuw tot 1921 op Bruggenbosch woonde en werkte. Van Doorninck vindt een eerste vermelding over Bruggenbosch in 1625; het goed is dan eigendom van de familie ten Bruggen die het verpacht en later verkoopt aan voorouders van van Doorninck. De naam Bruggenbosch komt van "bosch van ten Bruggen". Uit de beschrijving blijkt dat Bruggenbosch in die tijd een boerenbedrijf is. De pachters zijn naast geld jaarlijks ook goederen als een lam, een gans, hoenders en een eenjarig pachtvarken verschuldigd aan de eigenaren. Bij het boerenbedrijf zal ook bos hebben gestaan, in 1777 is er sprake van beplanting, het planten van beuken en iepen bij het huis en een "Sterrenbosch". Op de kaart van de IJssellinie uit 1783 (figuur 2.2) zien we echter geen bos, alleen een boerenerf op de plek van Bruggenbosch. Het kan zijn dat de kaart niet accuraat is, dat kwam wel meer voor bij dit soort kaarten.

Figuur 2.2 kaart IJsellinie 1783

Volgens de notities van van Doorninck heeft de architect I. van Duren (?) in 1802 de tuin en een sterrenbosch aangelegd. Op de kaart van De Man is dat niet te zien (figuur 2.3.) A. van Leusen geeft in 1819 de vijver een andere vorm; die verandering blijkt ook bij vergelijking van de kaarten uit 1812 en 1832 (figuur 2.4.). In 1835 wordt van Leusen weer genoemd bij een aantal verbouwingen en de aanleg van een pad. De tuinarchitect Albertus van Leusen is bekend uit de literatuur. Hij heeft gewerkt aan meer buitenplaatsen in deze omgeving, en maakte onder andere ook het ontwerp voor stadspark De Worp bij Deventer. Hij werd "Slingerbertus" genoemd door zijn romantische ontwerpen met slingerpaden. Ontwerptekeningen van Bruggenbosch uit die tijd en ook van later jaren zijn helaas niet aangetroffen.

figuur 2.3. kaart De Man (1812)

figuur 2.4 Kadastrale Minuut 1832

In 1850 wordt Den Bruggenbosch publiek verkocht, door de erven van mr. M. van Doorninck. De koper was Bentinck. De situatie waarin het park zich dan bevindt, is te zien op de topografische militaire kaart van 1850 (figuur 2.5). De kaart toont een bosrijk park met slingerende paden. Naast het hoofdgebouw zijn er 3 gebouwen, blijkens de kadastrale kaart van de verkoop destijds.

figuur 2.5: uitsnede topografische militaire kaart 1850

In de 2e helft van de 19e eeuw wordt op Bruggenbosch een relatief eenvoudig vierkant landhuis gebouwd met een inhoud van ruim 3000 m3 (onderstaande foto).

figuur 2.6: foto landhuis Bruggenbosch

De topografische kaart van 1911 toont een romantische parkaanleg net als in 1850, maar er zijn meer open ruimten. Op onderstaande foto uit 1902 (figuur 2.8) is de parkaanleg met slingerpaden en een gazon met solitairen te zien.

figuur 2.7: uitsnede topografische kaart 1911

figuur 2.8

De koetsier/beheerder beschrijft het leven op het landgoed tussen ca 1900 en 1921. Hij geeft o.a. aan: "de tuinarchitect Sprenger werd, op bestel van mijnheer ontboden en wees mij heel wat bomen aan die voor het aanzien van het buiten moesten verwijderd worden. Dat was een mooi en leerzaam werk".

Het zou best kunnen dat hier de bekende tuinarchitect/dendroloog L. Springer bedoeld is, maar in zijn archief is niets over Bruggenbosch te vinden. De luchtfoto's van de RAF genomen in 1944 en 1945 tonen een landgoedpark met kenmerken van Springer: goed vormgegeven slingerpaden en mooie zichtlijnen.

Ook is er een moestuin te zien in een open ruimte ten westen van het huis en een boomgaard aan de oostkant van het huis (zie onderstaande foto).

figuur 2.9

In 1921 wordt Bruggenbosch opnieuw publiek verkocht, koper is dan de DAVO van de familie Birnie.

Het hoofdgebouw van Bruggenbosch is in 1955 gesloopt, het gebouw was uitgewoond. De plek waar het huis stond is nu nog steeds leeg. Rond deze plek zijn nog wel een tweetal van de vroegere bijgebouwen aanwezig (de voormalige boerderij en de koetsierswoning). Twee andere bouwwerken, die op de kadastrale kaart van 1921 (zie blz. 18) te zien zijn, zijn gesloopt. Van één ervan, een stal, is bekend dat die in 1968 werd gesloopt. Een ander bijgebouw is vaag te zien op de foto uit 1902 en op de RAF foto uit 1945, iets ten noorden van het huis. De functie van dit gebouwtje is niet bekend. Het is er niet meer.

figuur 2.10: Kadastrale kaart 1921

Naast de bebouwing zijn er ook sporen uit het verleden herkenbaar aan het verloop van de wegen en paden. Heel opvallend in de structuur van Bruggenbosch is het zogenaamde Kerkepad (zie figuur 2.10), een kaarsrechte laan die diagonaal het landgoed doorsnijdt, en direct gericht was op het (afgebroken) landhuis. Naar alle waarschijnlijkheid is deze laan na de bouw van het landhuis in 1850 de voorname toegang tot het toen nieuwe huis geworden. Het is bijna zeker dat in de periode vóór 1850 de ontsluiting aan de Blikkenweg lag (zie ook figuur 2.1, 2.2 en 2.3).

Toen het landhuis na 1912 nauwelijks permanent bewoond werd, is de lange oprit met allure langzaam maar zeker verdwenen. De ontsluiting van Bruggenbosch is dus een aantal keren gewisseld. De hardstenen entreepaaltjes die nu aan de Blikkenweg staan stonden oorspronkelijk aan de rijksstraatweg aan het begin van de lange oprit. De laatste definitieve afwaardering van deze toegangsweg kwam met de ruilverkaveling in 1990 toen de oprit ook aan het landgoed werd onttrokken. Daarmee ging -om begrijpelijke redenen- een stuk historie verloren. Het Kerkepad is alleen nog als voetpad in gebruik, maar blijft als structuurelement herkenbaar. Het is een belangrijk historisch gegeven.

2.4 Analyse huidige situatie

Op dit moment is Bruggenbosch één van de grotere buitenplaatsen in de landgoederenzone rond Twello. Het park van 23 ha is voor het grootste deel opengesteld, één van de NS-wandeltochten voert over het Kerkepad, dat op het landgoed nog steeds een monumentale laan is. Ook het slingerende pad rondom, langs de buitenrand is als laan vormgegeven. Het deel langs de zuidrand is in de afgelopen jaren verjongd met eiken en wilde kersen.

Bruggenbosch ligt aan de weg die de buitenplaatsen De Dijkhof, Hunderen, Kruisvoorde, De Parckelaer, Oude Wezenveld en het Nieuwe Wezeveld verbindt.

Opmerkelijk is dat met uitzondering van de Dijkhof alle hoofdhuizen duidelijk van de weg af te zien zijn of waren. Bruggenbosch is hierop een uitzondering. Het gesloopte hoofdhuis was nauwelijks vanaf de weg zichtbaar. De argeloze voorbijganger krijgt eerder de indruk van een bosperceel dan van een buitenplaats. Je moet eerst 40 meter van de weg af naar binnen gaan om de open parkstructuur te beleven. Karakteristiek voor Bruggenbosch is het rechte pad - het Kerkepad- dat naar de rijksstraatweg in Twello loopt en een verre zichtlijn biedt. Ook het wandelpad rondom dat net binnen de omgrenzing ligt, biedt telkens uitzichten op de open omgeving.

Heel mooi is de afwisseling van bos en open ruimten met de oude lanen die zo kenmerkend zijn voor landgoederen en buitenplaatsen. Maar het park mist een hoofdmoment, de plek waar het hoofdhuis stond is leeg. Ook ontbreken er bijzondere ingrediënten die buitenplaatsen over het algemeen kenmerken: tuinelementen, waterpartijen, opvallende bomen, bijzondere bouwwerken e.d.

Het koetsiershuis is in erfpacht uitgegeven; het wordt goed onderhouden. De boerderij verkeert echter in zeer slechte bouwkundige staat en er is asbest aanwezig. Het erf bij de boerderij is in hoge mate ongestructureerd.

Bij een nadere beschouwing van het park is er nog een aantal relicten van het vroeger veel intensiever onderhouden terrein terug te vinden. Een decennia geleden doorgeschoten beukenhaag om het noordelijk weiland duidt erop dat hier vroeger een moestuin met boomgaard is geweest (zie figuur 2.9). Hier en daar op de buitenplaats treffen we bijzondere bomen aan, zoals een groep tamme kastanjes, rode beuken en ceders. In het centrale bosvak staan oude bomen met lage vertakkingen wat erop duidt dat ze als solitair zijn opgegroeid.

Op de foto uit 1902 (figuur 2.8) is te zien dat wat nu bos is, toen een gazon met solitairen was. Het terreinonderhoud is nu te extensief voor een buitenplaats als deze. Sporen van de parkaanleg zullen daardoor geleidelijk verder vervagen.

De beek die dwars door het park meandert (zie figuur 2.11) staat door de diepe ontwatering van het omringende landbouwgebied vrijwel het gehele jaar droog en bruggetjes zijn verdwenen. Ook is een vroegere meander in het bos rechtgetrokken. De enige plek waar het water wel zichtbaar is, is niet voor publiek toegankelijk. Er zijn recent twee poelen gegraven in de weilanden aan de zuidkant. Ook daar kan het water moeilijk op peil gehouden worden. Het onderhoud van de paden laat enigzins te wensen over, sommige paden hebben natte plekken, er zijn sluippaadjes ontstaan om de plassen te omzeilen, bosvakken staan vol bramen en doorzichten zijn dichtgegroeid.

De natuurwaarden van Bruggenbosch zijn hoog door de variatie in de ondergrond, de begroeiing en vooral het monumentale bomenbestand. De buitenplaats wordt o.a. bewoond door reeën, hazen, dassen, vossen, vleermuizen en veel vogels. In de vogeltelling van 2011 zijn op Bruggenbosch 41 soorten gesignaleerd waaronder de ijsvogel en diverse bosvogels als de fitis, tjiftjaf, holenduif, bosuil en groene specht. Een "vlinderplan" voor de zuidrand is inmiddels uitgevoerd. Verder zijn er zijn bij een buitenplaats passende bijzondere bomen en stinzenplanten.

De (cultuurhistorische) waarde van Bruggenbosch zit vooral in de ligging in het landschap met zijn kloeke contouren en het feit dat het een relatief grote buitenplaats is in het ensemble van buitenplaatsen rond Twello. Ook de sporen van de oude romantische parkaanleg maken Bruggenbosch tot een buitenplaats die gekoesterd moet worden en die een nieuwe impuls goed kan gebruiken.

figuur 2.11

2.5 Huidige bebouwing

Het oorspronkelijke landhuis was inmiddels verdwenen toen in 1972, naar een ontwerp van architect Hein Salomonson, een nieuwe hoofdwoning werd gebouwd. Dit nieuwe gebouw is a-centraal op de Buitenplaats gesitueerd, met een nieuwe zichtlijn naar het zuiden. De hoofdvorm werd getypeerd als "schuur". Het huis is ontworpen als een liggend volume, geopend naar het zuidwesten, en is opgetrokken in een lichtgrijze betonsteen op een zwarte plint. De houten kozijnen zijn donker, het dak is in een rode toon gedekt. Het volume van het huis wordt krachtig geaccentueerd door een omlopende houten donkere daklijst. De goothoogte is ca. 5,5 meter boven maaiveld, de nokhoogte ca. 7 meter. Centraal in de plattegrond van het huis ligt een grote ruimte met trap die dubbele hoogte krijgt door een vide. Twintig jaar later werd een serre aangebouwd aan de zuidwest zijde (Bron: website NAi).

Het koetshuis dateert uit de 19e eeuw en is in de jaren '90 van de 20ste eeuw geheel gerenoveerd en in erfpacht uitgegeven. Het is gebouwd met een rode baksteen op een donkere plint. Het dak is bedekt met een rode pan die onder de bomen stevig vervuilt waardoor het dak grijzer oogt. De goothoogte is 3,75 meter, de nokhoogte 7,5 meter, de dakhelling ca. 45º. De houten kozijnen zijn donker met witte ramen en deuren, met op de begane grond bovendien donkere luiken. Een kopgevel is boven goothoogte bedekt met donker geteerde houten delen.

De boerderij is zowel technisch als economisch aan zijn einde.Het gebouw is zwaar vervuild met asbest. Het is een niet geklasseerd gebouw.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk komt het relevante beleidskader van Rijk, provincie, regio en gemeente aan de orde.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. De SVIR heeft diverse nota's vervangen, zoals de Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit. In de SVIR is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. In de SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie rijksdoelen uitgewerkt:

• vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• verbeteren van de bereikbaarheid;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met bovengenoemde rijksdoelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in het SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van ruimtelijke ordening gekregen. Het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn. Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan ligt in één van de aangewezen nationale landschappen. In Nederland zijn 20 'nationale landschappen' die elk een unieke combinatie van cultuurhistorische en natuurlijke elementen hebben. De landschappen kenmerken zich door de specifieke samenhang tussen de verschillende onderdelen van het landschap, zoals natuur, reliëf, grondgebruik en bebouwing.

Binnen een nationaal landschap is ruimte voor sociaal-economische ontwikkelingen, mits de bijzondere kwaliteiten van het gebied behouden blijven of -beter nog- worden versterkt. Plannen voor grootschalige nieuwbouwwijken, bedrijventerreinen en infrastructurele projecten passen hier dan ook niet binnen. De bouw van woningen om de eigen bevolkingsgroei op te vangen is in principe wel mogelijk. Voor specifieke gebieden in een nationaal landschap gelden extra, al bestaande, beschermende maatregelen. Te denken valt aan de Natuurbeschermingswet voor natuurgebieden, de Natuurschoonwet voor landgoederen en de Monumentenwet voor historische gebouwen of dorpsgezichten.

Landgoed Bruggenbosch valt binnen het Nationaal Landschap Veluwe. Dit nationaal landschap heeft de volgende kernkwaliteiten:

• schaalcontrast van zeer open naar besloten;
• actieve stuifzanden;
• de grootte en aaneengeslotenheid van het bos.

De provincies zijn verantwoordelijk voor het beleid voor de nationale landschappen. Het herontwikkelingsplan voor Bruggenbosch past binnen de doelstelling van het Nationaal Landschap Veluwe.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Gelderland

Omgevingsvisie Gelderland

De Omgevingsvisie Gelderland is een integrale visie, niet alleen op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook voor waterkwaliteit en veiligheid, bereikbaarheid, economische ontwikkeling, natuur en milieu, inclusief de sociale gevolgen daarvan. De Omgevingsvisie is de vervanger van het Streekplan en enkele andere structuurvisies. Op 9 juli 2014 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• een duurzame economische structuur;
• het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.

Bij ruimtelijke initiatieven is de uitdaging de match te maken tussen de kwaliteiten van het betreffende initiatief en de kwaliteiten van de plek of het gebied waar het initiatief speelt. De Gelderse Ladder voor duurzaam ruimtegebruik wordt gebruikt als afwegingskader voor de vestigingsplek van stedelijke ontwikkelingen.

Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik

Het accent van stedelijke ontwikkelingen verschuift van nieuwbouw naar het vitaliseren van bestaande gebieden en gebouwen. Voor een goede afweging van keuzes voor locaties van nieuwe gebouwen staat de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik centraal. Met deze ladder wordt een transparante besluitvorming en een zorgvuldige ruimtelijke afweging nagestreefd. Het gaat om het tijdig afwegen van kansen en mogelijkheden om bestaande gebouwen te benutten bij overwegingen van nieuwe bebouwing.

Een goede afweging volgens de ladder vraagt om kennis van de bestaande voorraad. Gekoppeld daaraan zijn er vragen over de opgaven en kwaliteiten in een gebied:

• past de ontwikkeling bij de doelen in Gelderland? Zo ja:
• hoe voegt de ontwikkeling extra kwaliteit toe aan een gebied?

Als juridische basis gebruikt de provincie de ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In elk bestemmingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling dienen gemeenten volgens de rijksladder aan de hand van drie stappen de locatiekeuze te motiveren. Deze rijksladder is van provinciaal belang. Aangezien de juridische borging van de ladder al geregeld is in het Bro, heeft de provincie de ladder niet nogmaals opgenomen in de provinciale omgevingsverordening.

De ladder voor duurzame verstedelijking is uitgewerkt in paragraaf 3.2.2 Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat voorliggend plan op dit onderdeel niet strijdig is met de Omgevingsvisie.

Afbeelding 3.2 uitsnede Omgevingsvisie Gelderland

Het plangebied

Het plangebied ligt in meerdere gebieden waar de omgevingsvisie beleidsuitgangspunten voor beschreven heeft. Het gaat hierbij om de gebieden:

• Glastuinbouw in overige gebieden
• Windenergie
• Regio Stedendriehoek
• Natuur (Gelders Natuur Netwerk en Groene Ontwikkelingszone)
• Nationaal landschappen
• Water (als verbinder en intrekgebied)

De gebieden Glastuinbouw en Windenergie zijn voor dit plan niet relevant omdat op dit gebied geen ontwikkelingen of veranderingen worden voorgesteld.Hieronder zal wel ingegaan worden op de gebieden Regio Stedendriehoek, natuur (Gelders Natuur Netwerk en Groene Ontwikkelingszone), nationaal landschappen en water (als verbinder en intrekgebied).

Regio Stedendriehoek

Het plangebied ligt in de regio Stedendriehoek. Een goed vestigingsklimaat is een belangrijke troef van de regio Stedendriehoek. De regio is goed bereikbaar en ligt in het unieke landschap van de Veluwe, Salland, Achterhoek en de IJsselvallei. De voordelen van stad, dorp en platteland worden er gecombineerd. Maat en schaal van het gebied zijn overzichtelijk en de sociale betrokkenheid is groot.

Centrale opgave is een nog verdere versterking van het vestigingsklimaat in de regio. Daaraan liggen vier deelopgaven ten grondslag:

• innovatie krachtig maken;
• sociaal kapitaal beter benutten;
• blijven werken aan bereikbaarheid;
• de leefomgeving met kwaliteit versterken.

Uit deze speerpunten komt naar voren dat "landschappen en cultuurhistorische identiteit beter ontsluiten en beleven" een belangrijk uitgangspunt is. Het voorliggende plan voorziet in het verbeteren en versterken van het huidige landgoed, waardoor voldaan wordt aan dit uitgangspunt.

Natuur (Gelders Natuur Netwerk en Groene Ontwikkelingszone)

De provincie streeft naar een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden en naar behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap. Natuur en landschap zijn het kapitaal van Gelderland. De opgaven die de provincie hierbij ziet, zijn:

• het behouden en mogelijk vergroten van de biodiversiteit (soortenrijkdom) in de natuur;
• het verbinden van de Gelderse natuur met natuurgebieden in aangrenzende provincies en Duitsland;
• het betrekken van de mensen in een gebied bij het beheer van hun natuur en landschap.

De volgende uitgangspunten staan aan de basis van het provinciale beleid voor natuur en landschap:

• de provincie gaat zorgvuldig om met natuur en landschap;
• de provincie vergroot de maatschappelijke betrokkenheid en het eigenaarschap;
• de provincie houdt ontwikkeling en beheer van natuur en landschap haalbaar en betaalbaar;
• de provincie biedt ruimte voor ontwikkelingen die verenigbaar zijn met natuur- en landschapsdoelen.

Om de biodiversiteit nu en voor toekomstige generaties Gelderlanders veilig te stellen, beschermt de provincie het Gelders Natuurnetwerk. Het Gelders Natuurnetwerk is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuur van internationaal, nationaal en provinciaal belang. Dit Gelders Natuurnetwerk bestaat uit alle terreinen met een natuurbestemming binnen de voormalige EHS en bevat tevens een Zoekgebied nieuwe natuur van 7.300 hectare, voor 5.300 hectare nog te realiseren nieuwe natuur.

Een groot deel van de Gelderse natuurgebieden is internationaal beschermd: de Natura 2000-gebieden. Juist in deze gebieden moet de biodiversiteit worden behouden of verbeterd. De provincie geeft in het natuurbeleid prioriteit aan het behalen van de Natura 2000-doelen in de Natura 2000-gebieden. Het Gelders Natuurnetwerk en de Groene Ontwikkelingszone vervullen daarnaast een belangrijke rol bij het behoud van de biodiversiteit.

De provincie wil de natuur van het Gelders Natuurnetwerk beschermen tegen aantasting en heeft daarom regels opgenomen in de Omgevingsverordening. Centraal staat de bescherming van de kernkwaliteiten. De kernkwaliteiten bestaan uit bestaande natuurwaarden, uit nog te ontwikkelen potentiële waarden en de omgevingscondities zoals stilte.

De bossen op Bruggenbosch maken onderdeel uit van het Gelders Natuurnetwerk.

Een ander gedeelte van het plangebied is gelegen binnen de Groene ontwikkelingszone (zie afbeelding 3.2). De nieuwe bouwplannen vallen binnen deze zone.

Voor de Groene Ontwikkelingszone heeft de provincie de volgende doelstellingen geformuleerd:

• de samenhang tussen de natuurgebieden bevorderen en daarmee het Gelders Natuurnetwerk versterken en overgangen tussen natuurbestemmingen en andere functies zoneren;
• ruimte bieden voor de verdere ontwikkeling van functies die hier aanwezig zijn en passen, in het bijzonder de grondgebonden landbouw, het landgoedbedijf en extensieve openluchtrecreatie;
• kansen bieden voor creatieve functiecombinaties ter versterking van het natuurlijke systeem door een versterking van de kernkwaliteiten van natuur en landschap in combinatie met stedelijke functies waaronder verblijfsrecreatie;
• beschermen van bos;
• specifieke weidevogel- en ganzenfoerageergebieden beschermen.

De provincie nodigt de Gelderse samenleving uit om in de Groene Ontwikkelingszone (GO) initiatieven te ontwikkelen die bijdragen aan de realisatie van deze dubbele doelstelling. Vanwege de dubbele doelstelling is er in de GO ruimte voor nieuwe ontwikkelingen en voor een uitbreiding van bestaande bedrijven, woningen en bouwwerken en andere functies. Voor landbouw, het landgoedbedrijf en extensieve openluchtrecreatie ligt hier ontwikkelingsruimte, waarbij de kernkwaliteiten per saldo niet significant worden aangetast.

In een eerst ambtelijk vooroverleg tussen gemeente en provincie hebben provinciale ambtenaren gewezen op het belang dat zij hechten aan een goede argumentatie voor het meewerken aan nieuwe ontwikkelingen binnen de GO. In hoofdstuk 7 (Overleg) is deze argumentatie op een rijtje gezet.

Omgevingsverordening Gelderland

Op 24 september 2014 hebben Provinciale Staten de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. In de Omgevingsverordening staan de regels beschreven, welke er voor moeten zorgen dat de ruimtelijke visie als beschreven in de Omgevingsvisie Gelderland ook daadwerkelijk uitgevoerd wordt.De Omgevingsverordening is dan ook het juridische toetsingskader bij het opstellen van nieuwe ruimtelijke plannen zoals een bestemmingsplan. De omgevingsverordening bestaat uit een kaart met daaraan gekoppeld regels.

Al eerder is geconcludeerd dat het plangebied gelegen is binnen het Gelders Natuurnetwerk en de Groene ontwikkelingszone en dat de nieuwe bouwplannen binnen de Groene Ontwikkelingszone vallen.

Afbeelding 3.3 uitsnede kaart behorende bij de Omgevingsverordening

Bij een uitbreiding voor de overige functies gaat het om het 'per saldo' niet significant aantasten (bij een beperkte uitbreiding) dan wel om het substantieel versterken (bij een grote uitbreiding) van de kernkwaliteiten. In dat saldo zijn een vergroting van de oppervlakte natuur en versterking van de ecologische samenhang een belangrijke randvoorwaarde.

Het gaat hierbij om de volgende kernkwaliteiten:

• Overgangsgebied tussen de Veluwe en de IJsselvallei met alle gradiënten en kwelzones die daarbij horen, overwegend het lage deel
• onderdeel van Nationaal Landschap Veluwe
• ecologische verbinding Oost-Veluwe - IJssel langs de weteringen en het Apeldoorns Kanaal
• ecologische verbinding Fliert: Woudhuis - IJssel
• de ecologische verbindingen brengen samanhang in de verspreide natuurelementen, kleine en grote landgoederen en ondersteunen de Groene Mal
• Parel Noordijk: landgoedbos op relatief rijke bodem op de overgang van zand naar klei
• ook op andere landgoederen en buitenplaatsen rijke, vochtige bossen
• leefgebied das
• leefgebied kamsalamander
• groene wiggen in de stad en Groene Mal
• cultuurhistorische waarden van o.m. nederzettingen, oude ontginningen (enken) en boerderijen
• landgoederen, o.m. Woudhuis, met natte bosjes
• kleinschalig landschap met veel opgaande landschapselementen en kleinere natuurontwikkelings-gebieden (bijv. Kraaigraaf)
• abiotiek: aardkundige waarden, kwel, bodem, grondwaterreservoir
• ecosysteemdiensten: recreatie, drinkwater
• alle door de Flora- en faunawet of Natuurbeschermingswet beschermde soorten en hun leefgebieden in dit deelgebied

Voor de argumentatie om mee te werken aan de nieuwe ontwikkelingen binnen de GO wordt verwezen naar hoofdstuk 7.

3.4 Regionaal beleid

3.4.1 Regionale Structuurvisie Stedendriehoek 2030

In deze Regionale Structuurvisie heeft de regio Stedendriehoek, waar de gemeente Voorst deel van uitmaakt, ruimtelijk beleid ontwikkeld voor de lange termijn tot 2030. In deze visie worden doelen en beleidsprincipes voorgesteld op basis van een gedeelde visie op de toekomst. De Regionale Structuurvisie heeft de formele status van een Intergemeentelijk Structuurplan. Dit betekent dat de structuurvisie richtinggevend is voor de ruimtelijke ontwikkeling.

Op basis van de beleidskaart van de visie is af te leiden dat Bruggenbosch in de landgoederenzone ligt met bestaande bossen. Het beleid is gericht op natuurontwikkeling. Dit houdt bijvoorbeeld in dat gecombineerde landschapsontwikkeling met vormen van landelijk wonen hier in principe tot de mogelijkheden behoort.

3.4.2 Landschapsontwikkelingsplan "Van Veluwe tot IJssel"

De gemeenten Voorst, Heerde en Epe hebben gezamenlijk een landschapsontwikkelingsplan opgesteld (LOP). Doel van het LOP is het sturen op behoud en ontwikkeling van landschappelijke samenhang bij de autonome ontwikkeling van het landschap. Daarbij wordt ontstening gestimuleerd en is de wens de karakteristieke kenmerken van het landschap te ontwikkelen. Met het LOP wordt het landschapsbelang ingebracht in alle ruimtelijke veranderingsprojecten in het gebied. Om een zo goed mogelijk landschap te maken, is gekozen het op regionaal niveau op te pakken. Het LOP richt zich op instrumenten, partijen en een aanpak voor de uitvoering van het landschapsbeleid. Het Ontwikkelingsplan en toetsingskader dat het LOP vormt, is door de gemeente Voorst vastgesteld als structuurvisie.

Landgoed Bruggenbosch ligt in het kampenlandschap (kampenontginningen). De kampenontginningen bestaan uit een afwisselend patroon van hoge zandopduikingen en de ertussen gelegen lage delen.

De hoge delen van deze eenheid bestaan uit ‘kampen’ die liggen op kleine zandopduikingen te midden van het relatief vlakke landschap van de IJsselvallei. Vaak waren de opduikingen te laag om vroeg in gebruik te zijn. De lage zandopduikingen waren, doordat ze net iets hoger liggen dan de omgeving, relatief geschikt voor de bouw van één of enkele boerderijen en de gronden waren vaak net bruikbaar voor akkerbouw. In combinatie met erfbeplanting en beplanting langs percelen en wegen ontstonden groene ‘eilanden’ te midden van de lager gelegen graslanden.

Op de zandopduikingen zijn drie typerende bebouwingspatronen ontstaan. De eerste bestaat uit een patroon van bebouwing langs de weg, maar wel geclusterd en niet gelijkmatig verspreid. Een tweede patroon bestaat uit boerderijen in het veld, meestal in een groepje, met eigen aansluitingen op de weg.

Een derde bijzonder patroon betreft de landgoederen ten noorden van Twello, waarbij de buitenplaatsen op een kleine opduiking staan, direct omringd door lage gronden.

Vanuit de hogere, en dus eerder in gebruik genomen (bewoonde) kampen werden de lager gelegen broekgronden tussen de kampen in gebruik genomen. Vaak ging dit lukraak en zijn perceelsgrenzen ‘toevallig’ ontstaan waardoor nu veelal een beeld heerst van onregelmatige perceelsbegrenzingen. Bijzonder aan deze broekontginningen is de samenhang met de buitenplaatsen op de hoge delen. De buitenplaats staat op de zandopduikingen,

In de visie staan de volgende punten voor het landgoed beschreven voor behoud en ontwikkeling van dit landschap:

• De uit zandopduikingen bestaande kampen worden beter herkenbaar gemaakt, door ze te verdichten met weg-, erf- en randbeplantingen.
• De lage delen van het kampenlandschap moeten in contrast met de kampen zoveel mogelijk hun openheid behouden. Uitzondering zijn de lage delen bij nieuwe landgoederen, waar bossen in de lage delen kunnen worden aangelegd.

Het voorliggende plan betreft het herontwikkelen van een bestaand landgoed. De daarvoor opgestelde plannen zijn afgestemd op het beleid beschreven in dit landschapsontwikkelingsplan.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst

De Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst geeft op hoofdlijnen de ruimtelijke koers van de gemeente Voorst tot 2030 weer. Eén van de doelen van de ruimtelijke toekomstvisie is het bieden van een kader voor toekomstig gemeentelijk ruimtelijk beleid. Dit kader geeft de bestaande ambities weer ten aanzien van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en is daarmee een handvat voor onder meer nieuwe bestemmingsplannen. Op basis van de Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst worden deelgebieden onderscheiden, met elk hun eigen ontwikkelingsvisie. Het plangebied is gelegen in het deelgebied Groene Carré.

Gezien de ligging van het deelgebied, centraal in de gemeente, en de grote ruimtelijke druk wordt hier gezocht naar het mengen van ‘rode’, ‘groene’ en ‘blauwe’ functies. Het Groene Carré als landschapspark biedt hiervoor ruimte waar grondgebonden landbouw, recreatie, landschap en water nevengeschikt aan elkaar zijn.

Het voorliggende plan, dat voorziet in het herontwikkelen en behouden van het huidige landgoed, dat naast verbetering van landschap ook voorziet in een recreatieve functie en een opwaardering van de waterhuishoudkundige functie past binnen deze visie.

3.5.2 Landgoederen

In de notitie "Landgoederen" (januari 2006) heeft de gemeente beleid uiteengezet voor de oprichting van nieuwe landgoedereren en de herontwikkeling van bestaande landgoederen. Landgoederen kunnen een bijdrage leveren aan versterking van landschappelijke, cultuurhistorische, ecologische en recreatieve waarden van een gebied. Voor het herontwikkelen van een bestaand landgoed heeft de gemeente in de notitie uitgangspunten opgenomen die voor een initiatiefnemer als leidraad dienen voor het opstellen van een landgoedplan. De gemeente hecht veel belang aan de cultuurhistorische inpasbaarheid van nieuwe ontwikkelingen, waarbij alleen plannen voor medewerking in aanmerking komen als die tevens een concrete bijdrage leveren aan de groene, blauwe en gele beleidsdoelstellingen. Bij het opstellen van het Ontwikkelingsplan voor het landgoed is met deze uitgangspunten rekening gehouden.

3.5.3 Erfgoedverordening 2010

Op 29 november 2010 heeft de gemeente Voorst de Erfgoedverordening 2010 vastgesteld. Deze erfgoedverordening bestaat uit regels en een bijbehorende archeologische beleidskaart. De archeologische beleidskaart beschrijft het archeologisch beleid van de gemeente. De gemeente onderscheidt twee hoofdcategorieën: Archeologisch Waardevolle Gebieden en Archeologische Verwachtingszones.

De hoofdcategorie Archeologisch Waardevolle Gebieden (AWG) is onderverdeeld in de volgende subcategorieën:

• AWG-categorie 1: wettelijk beschermd archeologisch rijksmonument of gemeentelijk monument met rondom een bufferzone van 50 m;
• AWG-categorie 2: terrein van (hoge, zeer hoge) archeologische waarde met rondom een bufferzone van 50 m;
• AWG-categorie 3: bekende archeologische vindplaats met rondom een bufferzone van 25 m (landweer), 50 m (vindplaats) of 200 m (historisch erf);
• AWG-categorie 4: historische dorpskern of historisch bekende verhoogde woonplaatsen.

De hoofdcategorie Archeologische Verwachtingszone is onderverdeeld in de volgende subcategorieën:

• AV-categorie 5: zone met hoge archeologische verwachting;
• AV-categorie 6: zone met een middelmatige archeologische verwachting;
• AV-categorie 7: zone met een lage archeologische verwachting;
• AV-categorie 8: zone met een lage archeologische verwachting, verhoogde kans op (mogelijk goed geconserveerde) archeologische off-site resten;
• AV-categorie 9: diep vergraven gebieden en diep ingegraven waterpartijen;
• AV-categorie 10: onbekende archeologische verwachting.

Per categorie is in de erfgoedverordening beschreven welke beschermende regels in een bestemmingsplan opgenomen moeten worden om de archeologische resten te beschermen.

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan heeft ter plaatse van de locatie van Bruggenbosch de AWG-categorieën 5 en 6. Op grond hiervan zijn diverse archeologische dubbelbestemmingen opgenomen (zie hoofdstuk 5.5 van deze toelichting). Archeologische waardevolle gebieden zijn binnen het plangebied niet aanwezig.

Hoofdstuk 4 Planopzet

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de plannen die ten grondslag liggen aan de beoogde ontwikkeling binnen het landgoed Bruggenbosch. Allereerst is in februari 2013 een Ontwikkelingsplan opgesteld voor het totale landgoed. Dit Ontwikkelingsplan is daarna verder uitgewerkt in een terreinonontwerp rond de geplande nieuwbouw. Deze toelichting bij het terreinontwerp rond de nieuwbouw dateert uit maart 2015.

Hieronder worden allereerstde de nieuwe ontwikkelingen voor het totale landgoed beschreven, daarna wordt kort ingegaan op het terreinontwerp rond de nieuwbouw van het landhuis en vervolgens komen de tekeningen voor de gebouwen zelf aan de orde.

4.1 Het Ontwikkelingsplan Bruggenbosch

Zoals eerder verwoord, zijn de sporen uit het verleden op het landgoed in de loop van de jaren vervaagd. De belangrijkste opgave is dan ook om er voor te zorgen dat naar aanleiding van de vervanging van de verouderde gebouwen, Bruggenbosch weer meer als buitenplaats herkend kan worden, zowel voor de wandelaar op de buitenplaats als voor passanten in de omgeving. De buitenplaats dient zich naar buiten beter onderscheiden van de gewone productiebossen en de agrarische bedrijven die rondom in het landschap liggen. Verder worden de elementen die Bruggenbosch als buitenplaats herkenbaar maken zoveel mogelijk hersteld en aangevuld met nieuwe accenten die het karakter van de buitenplaats versterken. Dat gebeurt door weer een duidelijk hoofdmoment te maken - een landhuis - en door andere bijna verdwenen sporen uit de geschiedenis: paden, waterlopen en zichtlijnen te herstellen en door delen van het landgoed intensiever te beheren zoals het park, de tuinen en de boomgaard/moestuin.

Hoofdlijnen ontwikkelingsplan

Het Ontwikkelingsplan bevat in hoofdlijn drie voorstellen die in nauwe samenhang met elkaar gestalte krijgen:

• 1. Bruggenbosch krijgt een herkenbare uitstraling aan de Blikkenweg. In de laatste honderd jaar is de orientatie van het landgoed van het zuiden naar het noorden gedraaid. Het hoofdhuis met lange oprit is verdwenen en de ontsluiting en ingang zijn aan de noordkant aan de Blikkenweg komen te liggen zonder dat er een echte entree naar een buitenplaats is ontstaan. In het Ontwikkelingsplan wordt de ligging aan de Blikkenweg ruimtelijk geexpliciteerd: door het opnieuw introduceren van het eivormige grasperk als "verdeelgebied" naar de huizen, door het formaliseren van de entree van de buitenplaats en door het beter zichtbaar maken van de bebouwing vanaf de Blikkenweg.
• 2. Er komt nieuwbouw die het karakter van de buitenplaats onderstreept, namelijk een nieuw hoofdhuis en een kleiner huis, duidelijk herkenbaar als bijgebouw. De bestaande boerderij wordt gesloopt. In het gepresenteerde voorstel komt op de vroegere locatie van het landhuis een nieuw voornaam huis. In de voormalige moestuin komt een woning met als ontwerptypologie "oranjerie" die qua volume, materiaalgebruik en ligging duidelijk ondergeschikt is aan het hoofdhuis.
• 3. Op de gehele buitenplaats worden niet-bouwkundige ingredienten hersteld en toegevoegd die Bruggenbosch als buitenplaats herkenbaar en aantrekkelijk maken. Concreet betreft dit:
  • a. Herstel van het vroegere parklandschap door het opschonen van de dichtgegroeide boomgroepen en bossen.
  • b. Het tot leven brengen van de oude moestuin. Dit wordt de tuin bij de nieuwe oranjeriewoning, met de verplichting tot het aanplanten van een boomgaard.
  • c. De rudimentair aanwezige waterlopen verbreden en uitdiepen, zodat er weer zichtbaar water is. Door de aanleg van een nieuw pad langs de hoofdwaterloop is dit straks ook goed beleefbaar.

4.1 inrichtingsschets landgoed

Voor het gehele Ontwikkelingsplan wordt verwezen naar bijlage 1 van de regels.

4.2 Toelichting bij terreinontwerp rond de nieuwbouw van het landhuis

In 2013 werd het Ontwikkelingsplan voor Bruggenbosch opgesteld. Inmiddels zijn de bouwtekeningen voor het nieuwe landhuis met garage in een vergevorderd stadium en is er een meer gedetailleerd inrichtingsplan gemaakt voor de directe omgeving van het landhuis. Dit document is als bijlage 3 bij de regels opgenomen. De hoofdopzet van de terreininrichting wijkt op een aantal punten af van de inrichting als opgenomen in het Ontwikkelingsplan als gevolg van de woonwensen van de toekomstige bewoners van het landhuis en de wensen van de bewoners van het voormalige koetshuis ten aanzien van privacy. Onderstaand de definitieve tekening van de terreininrichting.

4.2 terreininrichting rondom landhuis

Hoofdtoegang en ontsluiting van de woningen

Het nieuwe hoofdhuis komt in het zicht zodra men de poort van Bruggenbosch inrijdt. Op die manier is het huis duidelijk "geadresseerd" aan de Blikkenweg. De hoofdtoegang vanaf de Blikkenweg wordt verruimd en geaccentueerd door bredere bermen.

De oprijlaan zal geflankeerd worden door een rij forse rhododendrons. Er is afgezien van het planten van een nieuwe laan, omdat daartoe te veel gekapt zou moeten worden in het bestaande bos. Langs de oprijlaan staan al fraaie rhododendrons, daarom ligt het voor de hand om die rijen aan te vullen tot een toegang van allure. De twee grote linden blijven behouden.

Voor het huis is het ovaal uit het verleden weer geintroduceerd, symmetrisch voor het huis en uitgevoerd in gebakken klinkerverharding met gras in het midden. Het ovaal is zorgvuldig ingepast tussen de bestaande monumentale bomen. Het ovaal onderscheid zich van de overige paden rond het hoofdhuis door een ander legverband. De overige huizen op het landgoed worden ontsloten via een aftakking van de toegangslaan. De toegangslaan en de overige ontsluitingswegen zijn uitgevoerd in halfverharding (grauwacke), die nu daar ook aanwezig is.

Terreinafbakening

Het nieuwe huis is onderdeel van het geheel van de buitenplaats, het past dan ook niet om publieke en prive-gedeelten te scheiden door hekken. Tegelijk moet de privacy van de bewoners gewaarborgd zijn en duidelijk zijn waar de bezoekers van het landgoed wel en waar niet mogen wandelen. Door een zorgvuldig geplaatste groep rhododendrons en door een bijzondere haag van ca 1,20m hoog worden de publieke en privé-gedeelten gescheiden. De haag heeft sculpturale vormen, het sortiment is nader te bepalen bijvoorbeeld beuk of haagbeuk. In het gras wordt het prive-gedeelte in zekere zin afgebakend.

De afscheiding richting de koetsierswoning moet dicht zijn, de buren maken zich zorgen over hun privacy. Door hoge hagen, dichte struwelen en door het zorgvuldig positioneren van het bijgebouw is die privacy aan weerszijden van de afscheiding gewaarborgd.

Bijgebouw

Er komt een fors bijgebouw. Het is vanuit het programma nodig en past ook bij de omvang van het huis. Het moet ruimte bieden aan 4 auto's, aan de apparatuur t.b.v. het terreinonderhoud en er moet ruimte zijn voor de opslag van terrasmeubilair e.d. Het bijgebouw zal vanaf de ovaal worden ontsloten, over een klinkerpad langs het huis naar achteren. Door het in een L-vorm te bouwen kan de verharde manouvreerruimte die er voor ligt beperkt blijven.

Zichtbaarheid vanaf de Blikkenweg

Vanaf de Blikkenweg is het nieuwe huis op twee plaatsen te zien: over de oprijlaan en via een te maken opening in het bos, gericht op de zijgevel. De opening is groot genoeg om het nieuwe huis te zien. Er zal daarbij wel wat ondergroei worden opgeschoond. De zijgevel krijgt een representatieve uitstraling net als de voorgevel en de zuidgevel die in het zicht liggen vanuit het landgoed.

Tuininrichting

Het nieuwe huis krijgt een klassiek, formele uitstraling. De tuin rondom het huis heeft daarom een formele opzet, waarvan de plantvakken en padenstructuur nog nader uitgewerkt zal worden. Het mag een kleurrijke tuin zijn, zoals de huidige tuin van de nieuwe bewoners. Aan weerszijden gaat de tuin over in een landschappelijke aanleg met gazons en bomen, als overgang naar de rest van het landgoed.

In het programma van de nieuwe bewoners is ook een bescheiden zwembad vermeld, vooral voor de kinderen. Het bad moet in het zicht van het huis liggen vanwege het toezicht, maar ook niet te dichtbij. Een positie terzijde van het bijgebouw past het beste. Er is uit praktische, financiele en esthetische overwegingen niet gekozen voor een landschappelijke vorm van het zwembad, maar voor een rechthoekig bad met een terughoudende kleurstelling. Sculpturaal gesnoeide hagen zorgen voor rugdekking. Het zicht naar de bestaande vijver wordt vanuit het huis enigzins vrijgemaakt

Sortimentskeuze van de bomen

Het beplantingsplan van de borders e.d. wordt in een later stadium gemaakt. De exacte uitvoering van de privetuin is een prive-aangelegenheid.

Het sortiment van de nieuw te planten bomen die goed in het zicht zijn vanuit de rest van het landgoed heeft wel een algemeen belang. Het bestaat uit soorten met een mooie bloei en/of herfstkleur. Bijvoorbeeld: linde, moeraseik, bruine beuk, prunus, liquidambar e.d.

4.3 Nieuwbouw landhuis en oranjeriewoning

Landhuis

Voor het landhuis zijn inmiddels gedetailleerde tekeningen gemaakt. Voor de oranjerie is dit nog niet gebeurd omdat voor deze woning nog geen koper is.

Voor de nieuwbouw zijn in het Ontwikkelingsplan en het uitwerkingsplan voor de terreininrichting richtlijnen opgnomen. Daarvoor wordt verwezen naar de plannen in bijlagen 1 en 3 van de regels. Op basis van de richtlijnen is onderstaand landhuis ontworpen. Deze tekeningen zijn nog niet de definitieve tekeningen in de aanvraag omgevingsvergunning. Daarvoor zal nog een paar 'puntjes op de i' gezet moeten worden.

4.3 tekeningen landhuis en garage

oranjerie-woning

De verschijningsvorm is die van een "dienstgebouw" sober en ambachtelijk met een eigentijdse vormgeving. Het moet een specifiek gebouw op deze specifieke plek worden, een lang smal volume, dat zich voegt naar de vorm van de met een haag omheinde tuin. Het stelt zich bescheiden op in deze open ruimte. Door het gebouw laag te houden, als een paviljoen, wordt het ondergeschikt aan het landhuis. De begane grondvloer ligt op maaiveldniveau. Gevelopeningen lopen tot op de grond aan de zuidelijke tuinzijde (typologie van een oranjerie) voor een vloeiende overgang tussen binnen en buiten. De lange gevel langs de noordzijde zal vrij gesloten zijn. De bijgebouwen staan in het verlengde van de woning.

De oranjerie-woning krijgt een langwerpige tuinkavel. Het weiland in het bos is daartoe in tweeën gedeeld, min of meer zoals dat in 1944 het geval was. De woning staat in de noordoost hoek van de open ruimte, goed op de zon georienteerd. Het zuidelijk deel blijft weiland en krijgt een agrarische bestemming. Dat geldt ook voor de boomgaard om te voorkomen dat hier een tuin aangelegd wordt.

De woning is duidelijk kleiner dan het hoofdgebouw, maar is ook goed zichtbaar vanaf de hoofdtoegang. Een bescheiden deel van de tuin wordt weer boomgaard. De ruimte blijft zoveel mogelijk een open geheel. In een erfpachtcontract zullen afspraken over het beheer op de lange termijn worden vastgelegd. Het uit te geven perceel omvat ca. 6000 m2.

gevel noordzijde

gevel zuidzijde

westgevel oostgevel

terreininrichting met ligging woning en bijgebouwen

Dit betreffen principe-ontwerpen die verdere uitwerking behoeven. Daarbij is het volgende van toepassing:

- er geldt een hoog ambitieniveau;

- de woning gaat een duidelijke relatie aan met de (voormalige) moestuin. Het is een lang en smal volume, langs en gericht op de tuin. Dat komt verder tot uiting in de geslotenheid van de noordgevel en de zeer grote openheid van de zuidgevel. Deze gerichtheid wordt ondersteund door de kapvorm: lessenaarsdak die als het ware 'licht vangt' aan de tuinzijde. In de verdere uitwerking is een aangepaste kapvorm denkbaar, waarbij de gerichtheid op de open ruimte van de tuin uitgangspunt moet zijn;

- de zuidgevel is een expressie van ritme en openheid. Zonweringen (zonfiltering) is integraal onderdeel van het ontwerp;

- in de architectonische uitwerking zullen ritmiek, openheid en detaillering elkaar op een krachtige wijze versterken;

- uitgangspunt is een eenduidige, heldere en niet samengestelde hoofdvorm. Mogelijk kunnen berging en kas onder hetzelfde dak worden ondergebracht, waardoor de lengte van het volume groter wordt en een interessante veranda kan ontstaan tussen de bijgebouwen en de woonkamer;

- deze woning richt zich primair op de tuin, waarbij wel aandacht is voor het beeld vanaf de centrale route over het landgoed;

- de uitwerking en detaillering hoeft niet aan te sluiten op de stijl van het landhuis. Om toch voldoende relatie daarmee te houden wordt dezelfde steen toegepast en worden kleuren afgestemd;

- de inrichting van het bijbehorende terrein – voor wat de structuurbepalende elementen betreft – zal voorafgaande aan de vergunningverlening voor woning en bijgebouwen aan de gemeente worden voorgelegd.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Inleiding

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet de gemeente in de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Daarnaast wordt ingegaan op de thema's water, flora en fauna, archeologie en cultuurhistorie en economische uitvoerbaarheid

5.2 Milieu-onderzoeken

5.2.1 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Hieronder wordt verstaan het aanbrengen van voldoende ruimte tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen de milieubelastende en milieugevoelige functies. Voor wat betreft de onderbouwing van te hanteren afstanden dient in eerste instantie te worden uitgegaan van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering. De brochure geeft minimale afstanden vanaf de grens van een bedrijf tot een gevoelige functie die aangehouden moeten worden. De aan te houden afstanden van de brochure zijn opgezet voor inwaarts zoneren en bevatten vanuit de milieugevoelige functie gezien een bufferzone.

Aan de Quabbenburgerweg 4 is een agrarisch loonwerkersbedrijf aanwezig. Op basis van de VNG brochure moet de afstand van een dergelijk bedrijf ten opzichte van gevoelige objecten minimaal 50 meter bedragen. De afstand van dit bedrijf tot aan de woningen is meer dan 50 meter. Hierdoor bestaan er tegen dit plan, op het gebied van de milieuzonering geen bezwaren.

5.2.2 Akoestisch onderzoek

Wegverkeerslawaai

Artikel 76 van de Wet geluidhinder (Wgh) verplicht ertoe om bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen een geluidzone ter zake van de geluidsbelasting van de gevel van geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) de grenswaarden uit de Wgh in acht te nemen. Bij het voorbereiden van de vaststelling van zo'n bestemmingsplan moet akoestisch onderzoek worden gedaan naar die geluidsbelasting.

Op grond van artikel 74 Wgh heeft iedere weg van rechtswege een geluidzone, met uitzondering van:

• 1. wegen die liggen binnen een tot woonerf bestemd gebied;
• 2. wegen waarop een wettelijke snelheid geldt van ten hoogste 30 km per uur.

Uit een verkennend onderzoek blijkt dat vanwege de lage verkeersintensiteit van de Blikkenweg (circa 800 motorvoertuigen per etmaal) de 48 dB contour op ongeveer 20 meter vanaf de weg is gelegen. De nieuwe bebouwing komt op een grotere afstand te staan, waardoor verder akoestisch onderzoek niet noodzakelijk is.

Luchtvaartlawaai

Het landgoed is deels gelegen binnen de invloedssfeer van luchthaven Teuge. Voor het vliegveld geldt het Besluit burgerluchthavens dat is opgesteld in het kader van de Regelgeving burgerluchthavens en militaire luchthavens (RBML). Dit Besluit vervangt het oude Besluit Geluidsbelasting Kleine Luchtvaart (BGKL) dat als dosismaat voor geluid de BKL-waarde hanteert. In dat kader zijn twee zones van belang, te weten de 47- en de 57- BKL-zone:

• 47-BKL is de voorkeursgrenswaarde*. Binnen de 47- BKL-zone kan alleen onder voorwaarden worden gebouwd;
• 57-BKL is de uiterste grenswaarde. Binnen deze zone is geen woningbouw mogelijk (tenzij sprake is van vervangende woningbouw).

* Bij deze waarde liggen de hinderpercentages dicht in de buurt van de hinderpercentages die in Nederland voor railverkeer en industrielawaai toelaatbaar worden geacht.

Per 1 januari 2011 is de Omzettingsregeling luchthaven Teuge van kracht, die gebaseerd is op de RBML. De provincie Gelderland moet nog een nieuw Luchthavenbesluit nemen gebaseerd op de RBML en de Wet Luchtvaart. De termijn van orde (1 november 2014) voor het nemen van dat besluit is inmiddels verstreken.

Ook in de Omzettingsregeling is het beperkingengebied in de twee genoemde zones (BKL) weergegeven. In de nieuwe, nog vast te stellen regeling zal vanuit de EU een andere (meer uniforme) dosismaat: Lden worden gehanteerd. Hierbij wordt uitgegaan van de geluidscontouren van 48, 56 en 70 dB:

• binnen de 48 dB geldt geen specifiek ruimtelijk regime;
• binnen de 56 dB is alleen onder voorwaarden nieuwbouw van woningen mogelijk;
• binnen de 70 dB is geen woningbouw mogelijk.

Onderzoeksbureau Adecs heeft vooruitlopend op het nieuwe Luchthavenbesluit een 'berekeningsrapport 'geluid, externe veiligheid en luchtkwaliteit Teuge' uitgevoerd om alvast een doorkijk te geven naar de toekomst. Het concepteindrapport geeft een overzicht van de ligging van de 48, 56 en 70 dB Lden contouren. Uit onderstaande kaart uit het rapport blijkt dat een gedeelte van het landgoed Bruggenbosch is gelegen binnen de 48 dB Lden contour. Gelet op de toekomstige regelgeving levert ligging binnen deze contour echter geen belemmeringen op ten aanzien van woningbouw.

Omdat er nog geen nieuw Luchthavenbesluit van kracht is, geldt momenteel nog steeds de zone-indeling van het BGKL. Volgens deze indeling ligt het plangebied binnen de 47- BKL-zone.

Het BGKL stelt voorwaarden waaronder bouw van nieuwe geluidsgevoelige objecten zoals woningen mogelijk is. Het gaat in dit bestemmingsplan uitsluitend om vervanging van bestaande woningen; het aantal woningen wordt niet groter. Het BGKL stelt ten aanzien van vervangende woningbouw geen randvoorwaarden.

Op grond van de geldende regelgeving moeten in bestemmingsplannen de zones vanuit het BGKL op de verbeelding en in de regels worden opgenomen. In onderhavig bestemmingsplan geldt dat uitsluitend voor de 47- BKL-zone die als 'Luchtvaartverkeerszone-2' is aangegeven.

Geconcludeerd kan worden dat zowel de huidige als de toekomstige geluidscontouren geen problemen opleveren voor vervangende woningbouw op deze locatie.

5.2.3 Bodemonderzoek

Voor het bouwen van het landhuis met bijbehorende bijgebouwen is een bodemonderzoek uitgevoerd. Doel van het bodemonderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de locatie en nagaan of er mogelijk gebruiksbeperkingen bestaan in relatie tot het beoogde gebruik.

De bodem op de onderzoekslocatie bestaat uit zand. Het zand is matig fijn, zwak tot uiterst siltig en plaatselijk zwak humeus. De kleri van het zand is tot 1,0 m -mv overwegend bruin en daaronder grijsbruin of lichtgrijs.

Tijdens de monsterneming is de grondwaterstand aangetroffen op een diepte van 1,05m -mv.

In de bodem is op zintuigelijke wijze geen asbestverdacht materiaal aangetroffen. Opgemerkt dient te worden dat er geen verkennend asbestonderzoek conform NEN-5707 "Monsterneming en analyse van asbest in bodem" of NEN-5897 "Monsterneming en analyse van asbest in bouw- en sloopafval en puingranulaat" heeft plaatsgevonden.

Verkennend onderzoek

Uit de analyseresultaten kan geconcludeerd worden dat:

• In het mengmonster van de puinhoudende bovengrond (BG01) licht verhoogde gehalten aan cadmium, kwik, lood, zink en zijn aangetood;
• in het ondergrondmengmonster (OG01) geen van de onderzochte stoffen in verhoogde mate is aangetoond;
• het grondwater uit peilbuis 1 (1,8 - 2,8m -mv) licht verontreinigd is met xylenen en naftlaleen. Of deze lichte verhoogde concentraties aan xylenen en naftaleen veroorzaakt is door de voormalige ondergrondse voor HBO, is niet bekend.

Op basis van het aantreffen van licht verhoogde gehalten in de grond en het grondwater, dient de hypothese "locatie is onverdacht" formeel verworpen te worden. De aangetroffen gehalten zijn van dien aard, dat de onderzoeksinspanning niet hoeft te worden herzien.

De bovengrond ter plaatse van de onderzoekslocatie voldoet aan de kwaliteitsklasse Industrie, de ondergronde aan de kwaliteitsklasse Achtergrondwaarde. Naar aanleiding van de analyseresultaten is een nader onderzoek niet noodzakelijk. De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geeft ons inziens geen belemmering voor de nieuwbouwplannen op de locatie.

Het onderzoeksrapport is als bijlage 1 bij de toelichting opgenomen.

5.2.4 Luchtkwaliteit

De eisen voor de kwaliteit van de buitenlucht zijn sinds november 2007 vastgelegd in de Wet milieubeheer, in titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen (ook wel bekent als de 'Wet luchtkwaliteit').

In zijn algemeenheid kan worden gestelde dat de Wet luchtkwaliteit bestaat uit in Europees verband vastgestelde normen voor maximumconcentraties voor een aantal luchtvervuilende stoffen. In Nederland kunnen met name fijn stof (PM10) en stikstofoxiden (NO2) problemen opleveren met betrekking tot overschrijding van de grenswaarden. Fijn stof wordt grotendeels veroorzaakt door grote industriële bronnen en het wegverkeer, stikstofoxiden worden voornamelijk veroorzaakt door wegverkeer.

Indien het uitoefenen van bevoegdheden zoals het vaststellen van bestemmingsplannen of het afwijken van het bestemmingsplan op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 1 van de Wabo gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, kunnen bestuursorganen die bevoegdheden uitoefenen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• 1. het bestemmingsplan c.q. de afwijking niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden;
• 2. de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan c.q. de afwijking per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
• 3. het bestemmingsplan c.q. de afwijking niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen.

Sinds 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Volgens het NSL draagt een project 'niet in betekenende mate' (Nibm) bij zo lang de concentratie fijn stof of stikstofdioxide niet meer dan 3% bedraagt. Volgens de regeling Nibm wordt die grens pas overschreden bij bijvoorbeeld woningbouwprojecten van meer dan 1500 woningen. Voor ontwikkelingen die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van twee vrijstaande woningen mogelijk en kan daarmee worden aangemerkt als ontwikkeling die in niet betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

De locatie is daarnaast niet gelegen binnen een gebied waarin de normen van luchtkwaliteit of fijnstof worden overschreden. Het is daarom niet noodzakelijk verder onderzoek uit te voeren.

Geconcludeerd wordt dat de Wet luchtkwaliteit en het Besluit Nibm geen belemmering vormen voor onderhavige ruimtelijke ontwikkeling.

5.2.5 Externe veiligheid

Bij het opstellen of wijzigen van ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• 1. bedrijven waar opslag en/ of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt zoals een lpg station;
• 2. vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor en water;
• 3. vervoer van gevaarlijke stoffen via buisleidingen;
• 4. propaantanks bij particulieren.

Deze risicobronnen moeten getoetst worden aan de huidige wet- en regelgeving. Hieronder wordt een puntsgewijze toelichting gegeven.

ad 1 en 4. Op 28 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. In dit besluit zijn regels gesteld om risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Bedrijven die onder dit besluit vallen zijn onder meer chemische bedrijven, lpg-tankstations en bedrijven die 10.000 kilo of meer aan chemicaliën opslaan. Het besluit verplicht gemeenten en provincies voortaan met veiligheidsnormen rekening te houden.

5.1 risicokaart provincie Gelderland

Op basis van de "Risicokaart provincie Gelderland" blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven gevestigd zijn die vallen onder het Bevi. Daarnaast bevinden zich in de omgeving van het plangebied geen propaantanks op het terrein van een particulier. Ook is er geen sprake van vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water of via buisleidingen.

Een ander aspect dat hier speelt, is de ligging nabij Luchthaven Teuge.

Ten behoeve van het nog te nemen Luchthavenbesluit is door het Nationaal Lucht- en Ruimtevaartlaboratorium luchthaven een risicoanalyse uitgevoerd volgens de in de Regeling Burgerluchthavens en Militaire Luchthavens vastgelegde methodiek. De berekende risico’s zijn hoofdzakelijk gebaseerd op de verkeersgegevens zoals recent zijn toegepast in het Omzettingsbesluit van de luchthaven. De risico’s worden gepresenteerd in de vorm van plaatsgebonden risicocontouren met de waarden die in de RBML vastgelegd zijn als basis voor de beleidsmatige analyse van de externe veiligheid rondom de luchthaven.

De risicocontouren zijn gepresenteerd in onderstaande figuur. Hierin zijn eveneens de grenzen van het luchtvaartterrein Teuge aangegeven.

Uit deze figuur blijkt dat het plangebied buiten de risicocontouren lgt.

Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat op het gebied van externe veiligheid geen bezwaren zijn tegen de herontwikkeling van Bruggenbosch.

5.3 Waterparagraaf

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn.

Er zijn geen bijzondere aandachtspunten van toepassing. Wel geldt een aantal algemene aandachtspunten.

Algemene aandachtspunten

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen / randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. De ontwikkelaar wordt geadviseerd de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het waterschap toe te passen.

5.4 Boringsvrije zone

De nieuwe bebouwing is gesitueerd binnen de boringsvrije zone om het waterwingebied ten noordwesten van het landgoed. Zie figuur 5.2.

Figuur 5.2: ligging waterwingebied en boringsvrije zone.

Uit het tweede lid van artikel 3.3.4.5 van de provinciale Omgevingsverordening volgen de mogelijkheden voor grondwerkzaamheden binnen een boringsvrije zone. Belangrijk is dat er geen beschermende kleilaag of andere slechtdoorlatende laag wordt doorboord. Uit het Gebiedsdossiers Gelderland, Winning Twello van de provincie Gelderland (17 februari 2014) blijkt dat er een slecht doorlatende laag is tussen -6 en -8 NAP.

Belangrijk is dat bij bouw- en andere werkzaamheden deze slechtdoorlatende laag niet wordt doorboord of doorgraafd. Dit zal bij de aanvraag om omgevingsvergunning worden getoetst.

Figuur 5.3 Schematische weergave van de ondergrond ter plaatse van de drinkwaterwining Twello

5.5 Flora en Fauna

Quickscan Flora en fauna

Het voorliggende verzoek voorziet in de sloop van een boerderij en enkele lage stalletjes en een gefaseerde bouw van twee nieuwe huizen. Tevens een gedeeltelijke parkachtige, natuurrijke herinrichting van de directe omgeving van de bebouwing. In het kader van deze plannen heeft Bureau Loo Plan B.V. een quickscan uitgevoerd om de aanwezigheid van beschermde flora en fauna in te schatten (kenmerk 2014-604-08236, datum 10 december 2014, zie ook bijlage 5).

Op basis van een veldbezoek door een ecoloog is de (kans op) aanwezigheid van wettelijk beschermde soorten onderzocht. Tevens is een algemene inschatting gemaakt of de aangrenzende terreinen geschikt zijn als leefgebied voor beschermde soorten.

Beschermde soorten zijn in de wet ingedeeld in drie tabellen. Voor soorten van de zogenoemde tabel I geldt een vrijstelling van de verboden bij ruimtelijke ontwikkeling, mits de zorgplicht in acht genomen wordt. Deze soorten worden daarom niet verder behandeld. De quickscan spitst zich toe op de beschermde soorten van tabel II en tabel III en op broedvogels.

Op basis van één veldbezoek wordt de (kans op) aanwezigheid van wettelijk beschermde soorten onderzocht. Dit gebeurt aan de hand van de terreingesteldheid, een brede ecologische kennis en bekende gegevens over de mogelijke aanwezigheid van beschermde soorten. Tevens wordt een algemene inschatting gemaakt of de aangrenzende terreinen geschikt zijn als leefgebied voor beschermde soorten. Immers, bepaalde werkzaamheden kunnen uitstralingseffecten hebben op aanliggende terreinen. Bovendien kunnen de dieren die in omliggende terreinen aanwezig zijn ook het onderzoeksgebied benutten

Beoordeling biotoop

De te slopen boerderij heeft een grote, weinig gebruikte zolder. De dakpannen zijn flink bemost en liggen deels scheef. Tussen dakgoot en dakpannen bevindt zich geen vogelschroot. Aan de binnenkant is de zolder afgedekt met eternieten platen. De boerderij biedt potentieel geschikte verblijfplaatsen aan de beschermde soorten huismus en vleermuizen.

De omgeving is parkachtig. De te verwijderen beplanting is tijdens het veldbezoek ook beschouwd. De bomen die op de nominatie staan om te verdwijnen zijn relatief jong en bevatten geen holten. Hier zijn geen beschermde soorten waargenomen en worden ook niet verwacht.

Ten westen van de boerderij is in een volgende fase nieuwbouw gepland op een deel wat nu nog grasland is. Deze nieuwbouw komt langs de bosrand waar mogelijk in deze tweede fase ook kap van enkele bomen noodzakelijk is. Hier zijn oudere bomen aanwezig die deels in verval zijn. Tijdens de quickscan zijn hier geen holten of andere mogelijke verblijfplaatsen van beschermde soorten in waargenomen. Langs de oprijlaan is nog wel een oude beuk met een holte gezien (coördinaten 202.849-473.485).

Beoordeling soortgroep specifiek

Bij de beoordeling naar de mogelijke effecten op soortgroepen wordt enkel gekeken naar soorten die strikt beschermd zijn (tabel II en tabel III). Vanwege de strikte bescherming van alle soorten vleermuizen, en het verschil in handelen tussen nesten en jaarrond beschermde nesten van vogels, zijn deze groepen apart onderscheiden.

Soortgroep	Biotoop geschikt	Beschermde soorten aanwezig	Effect op soort
Planten	Ja	Nee	Nee
Vogels algemeen	Ja	Mogelijk	Nee, mits buiten broedtijd gewerkt wordt
Vogels jaarrond beschermde nesten	Ja	Mogelijk	Door sloop verdwijnen waarschijnlijk bestaande nesten van de huismus
Zoogdieren	Ja	Nee	Nee
Vleermuizen	Ja	Mogelijk	Door sloop verdwijnen mogelijk verblijfplaatsen van vleermuizen
vissen	Nee	Nee	Nee
Amfibieën	Nee	Nee	Nee
Reptielen	Nee	Nee	Nee
Overige soorten	Nee	Nee	Nee

Het plangebied is geen biotoop voor beschermde vissen, amfibieën en reptielen. Op de schoorstenen van de boerderij zouden beschermde muurgebonden varens als steenbreekvaren en tongvaren voor kunnen komen; deze zijn echter tijdens het veldbezoek niet aangetroffen. Overige beschermde flora is niet te verwachten.

Het plangebied ziet er eveneens geschikt uit voor de beschermde steenmarter. Tijdens de quickscan zijn echter geen sporen aangetroffen die wijzen op de aanwezigheid van de steenmarter in het plangebied.

Het plangebied is bosrijk en structuurrijk. Dit staat meestal garant voor een relatief grote vogelrijkdom, wat ook hier het geval is. Tijdens het veldbezoek zijn ook veel vogels gehoord en foeragerend gezien.

Ongetwijfeld nestelen dus vogels binnen het plangebied. De te verwijderen bomen en overige beplanting herbergen geen jaarrond beschermde nesten.

De boerderij is wel geschikt als nestplaats voor de jaarrond beschermde huismus. De overgang van dak naar dakgoot is toegankelijk voor mussen. Ook liggen er dakpannen los en sluit het lood plaatselijk niet goed aan. Aan de binnenkant is op zolder ook een veer van een huismus aangetroffen en volgens de huidige eigenaar komen om de huizen veel huismussen voor. Dit alles maakt het waarschijnlijk dat zich jaarrond beschermde nesten van de huismus in de boerderij bevinden.

De zolder lijkt ook zeer geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen. Er zijn voldoende openingen voor vleermuizen om binnen te kunnen komen. Verder is de zolder grotendeels onverwarmd en vrijwel ongebruikt. Tijdens de quickscan zijn ook losse vlindervleugeltjes op de zolder aangetroffen. Dit zouden prooiresten van een gewone grootoorvleermuis kunnen zijn. Verder is de parkachtige omgeving met diverse oude boomgroepen en lanen in trek bij meerdere soorten vleermuizen.

Conclusie

De te slopen boerderij herbergt mogelijk nestlocaties van huismussen en verblijfplaatsen van vleermuizen. Naar het voorkomen van deze soorten zal in 2015 nader onderzoek gedaan moeten worden om de aanwezigheid van deze beschermde soorten te kwalificeren en te kwantificeren. Uit dit nader onderzoek komt naar voren of voor de werkzaamheden een ontheffing aangevraagd moet worden in het kader van de Flora- en faunawet. Aanbevolen wordt om bij een eventueel nader onderzoek ook de aangetroffen boomholte te onderzoeken op de aanwezigheid van vleermuizen of holtebroeders.

De quickscan is als bijlage 2 bij de toelichting gevoegd.

Worstcase scenario Huismus en Vleermuis Landgoed Bruggenbosch BV Twello

Uit bovenstaande quickscan komt naar voren dat het te slopen pand mogelijk gebruikt wordt door de huismus om er te broeden en dat vleermuizen mogelijk gebruikmaken van het pand als een vaste rust- en verblijfplaats. Nader onderzoek is hierdoor noodzakelijk.

Voor de plannen van Bruggenbosch BV is het noodzakelijk om het bestemmingsplan te wijzigen. Dit betekent de wijziging pas kan worden ingediend op het moment dat duidelijk is dat de (vermoedelijke) aanwezige huismus en vleermuizen geen schade oplopen door de plannen. Gezien de tijdstippen van onderzoek die voor beide soorten zijn aangegeven zou het bestemmingsplan op zijn vroegst in het najaar 2015 (oktober) in procedure kunnen worden gebracht. Dit is een aanzienlijke vertraging van het proces temeer de woning vanaf maart 2015 niet meer bewoond wordt en de woning asbest bevat.

Voor de wijzigingsprocedure van het bestemmingsplan is het slechts noodzakelijk dat wordt aangetoond dat de aanwezige soorten geen risico lopen. Door op voorhand uit te gaan van de aanwezigheid van deze beide soorten kan een worstcase scenario worden opgesteld. Dit scenario beschrijft het zorgvuldig handelen, de compensatie en mitigatiemaatregelen, voor, tijdens en na het realiseren van de plannen. Doel van de maatregelen is dat de aanwezige soorten geen risico lopen. Wordt dit scenario nauwgezet uitgevoerd dan kan de bestemmingsplanwijziging eerder worden ingediend. Immers de huismus en de vleermuis lopen geen risico een overtreding van de flora en faunawet is uitgesloten.

Het scenario gaat uit van de slechts denkbare omstandigheden, te weten:

• 1. het volledige benutten van het dak door de huismus;
• 2. de aanwezigheid van vleermuizen in elke muur van de woning.

Huismus

Omvang

Omdat het biotoop voor de huismus niet optimaal is zal niet het gehele dak worden bezet door de huismus. Uitgegaan wordt dat maximaal 50% lengte van het dak door de huismus wordt benut. onderstaande afbeelding laat een schets zien met daarop aangegeven de lengte van het dak dat in potentie door de huismus wordt gebruikt.

5.2 maatvoering dak boerderij

In totaal is 37 meter dak ter beschikking. Nesten in een kolonie bevinden zich ongeveer 50 cm uit elkaar. Dit betekent maximaal 72 broedparen indien alles is benut. Vanwege de aftrek door het matige biotoop blijven hiervan nog 37 broedparen over. Waarschijnlijk is dit nog steeds aan de hoge kant. 5-10 broedparen komt eerder in de buurt. Omdat dit een worstcase scenario betreft moet worden uitgegaan van de 37 broedparen.

Functionaliteit van het habitat

De functionaliteit van het habitat wordt niet aangetast. De woning wordt afgebroken en een nieuwe woning wordt gebouwd. Bij het afbreken zal enig groen verdwijnen maar rondom de nieuwe woning zal ook weer een tuin worden ingericht. Per saldo verdwijnt er niets. De grasvelden en watergangen blijven intact evenals de bosranden. Ook voor de op het landgoed aanwezige akker zijn geen plannen die de situatie wijzigen. De bestaande functionaliteit van het habitat wordt niet aangetast.

Mitigatie en compensatie

Vooraf gaande aan de sloop:

• 1. Per direct ophangen van 72 nestgelegenheden voor de huismus. Per verloren nest moeten 2 nesten worden teruggebracht. Uitgaande van zogenaamde mussenflats met 3 nesten zijn dit 24 kasten.
• 2. De kasten dienen minimaal onderling zo te worden opgehangen dat mussen elkaar niet kunnen zien bij het in en uitvliegen van de kast.
• 3. De kasten worden opgehangen in de buurt van voldoende dekking, tegen een rand met struiken aan een begroeide gevel etc.
• 4. De kasten blijven aanwezig zolang de permanente voorzieningen niet zijn gerealiseerd en worden gedurende deze tijd onderhouden.

Sloop:

• 1. Voorkomen moet worden dat de huismus opnieuw onder de pannen gaat broeden. Dit kan eenvoudig worden uitgevoerd door de pannen tijdig van het dak te verwijderen. Het verwijderen van de pannen mag pas nadat de nestkasten zijn opgehangen. Pannen mogen verwijderd worden tot aan het moment dat de huismus eieren heeft gelegd, dit is ongeveer begin april. Bij voorkeur worden de pannen direct verwijderd nadat de bewoners zijn vertrokken. Is dit niet mogelijk dan moet voorkomen worden dat de huismus nog onder het dak kan kruipen. Dit kan doormiddel van het afzeilen van het dak.
• 2. Sloopwerkzaamheden moeten buiten het broedseizoen worden uitgevoerd indien het dak niet ontoegankelijk is gemaakt. Is het dak ontoegankelijk gemaakt dan vervalt deze aanwijzing.
• 3. Betreden van schuilgelegenheden / struikenranden/ nieuwe nestlocatie van mussen moet worden voorkomen door het plaatsen van een bouwhek en het compact bouwen.

Definitieve nestgelegenheid:

• 1. In het nieuw te bouwen landhuis moet onder het dak nestgelegenheid voor de huismus worden aangebracht. Dit moet voor 37 broedparen voor de huismus gedaan worden. Dit betekent ook weer 72 nestgelegenheden Dit kan op twee wijzen. Het meest eenvoudige is om de vogelschroot te verplaatsen van de eerste pan naar de derde of de vierde pan. De mussen kunnen dan gewoon onder de eerste twee of drie pannen nestelen. Een lengte van 37 meter toegankelijk dak volstaat. Als alternatief kunnen onder de pannen vogelvides worden aangebracht.
• 2. De positie van de nestgelegenheden in het nieuwe dak moet overeenkomen met de bestaande situatie. Dus niet aan één zijde een toegang maken maar aan minimaal driezijden van het dak;
• 3. De tijdelijke nestkasten mogen pas 1 jaar nadat de definitieve nestgelegenheden zijn aangebracht worden verwijderd. Tot deze tijd worden de tijdelijke kasten in stand gehouden.

Leefgebied:

Geconstateerd is dat het functionele leefgebied van de huismus niet wezenlijk veranderd. Om het voortbestaan van de huismus te waarborgen worden toch enkele maatregelen noodzakelijk geacht.

• 1. Open houden van enkele kale plekken waar huismussen stofbaden kunnen nemen. Dit kunnen onbegroeide randen van heestergroepen zijn.
• 2. Aanplanten van heesters langs randen die als schuilgelegenheid kunnen dienen. Dit kan doormiddel van het herstellen van de rand tussen de te handhaven woning en de te slopen woning. Op het landgoed wordt op dit moment al een vogelvriendelijk terrein aangelegd dat ook als compensatie/mitigatie kan worden gezien voor de huismus.

Algemeen:

• 1. Er moet een ecologisch werkprotocol opgesteld worden waarin alle ten behoeve van de huismus te nemen maatregelen worden vastgelegd. Dit ecologisch werkprotocol moet op de locatie aanwezig te zijn en onder alle betrokken partijen bekend zijn. Werkzaamheden moeten aantoonbaar conform dit protocol worden uitgevoerd. Dit document dient als basis van het protocol. Op het moment dat d wijze van sloop definitief bekend is wordt dit document hierop aangepast inclusief de tijdsplanning.
• 2. De werkzaamheden moeten worden uitgevoerd onder begeleiding van een deskundige op het gebied van de huismus.
• 3. Deze worstcase scenario moet onderdeel worden van de bouwvergunning en op de navolging hiervan moet worden getoetst.

Conclusie huismus

Als de werkzaamheden conform de hier opgeschreven maatregelen worden uitgevoerd dan zal de huismus geen schade ondervinden van de voorgenomen werkzaamheden en wordt de flora en faunawet niet overtreden.

Vleermuizen

Omvang

Het is niet bekend waar zich exact vleermuizen in het gebouw ophouden. Dit betekent dat moet worden uitgegaan van een jaarrond benutting van het gebouw. Het gebouw biedt daarom maximaal ruimte aan vier vaste rust- en verblijfplaatsen in de muren. Aan elke zijde van de woning één plek.

Het pannendak is voor de vleermuizen niet geschikt als vaste rust- en verblijfplaats. Het type pan ligt zeer los waardoor de wind tussen de pannen vrij spel heeft. Hierdoor tocht het in de ruimte tussen de pannen en de cementgebonden platen. Daarnaast kan in de zomer de temperatuur zo hoog oplopen dat vleermuizen hier niet kunnen verblijven. Het dak heeft geen andere ruimten waarna de vleermuizen kunnen uitwijken.

Bij de sloop gaan maximaal vier vaste rust- en verblijfplaats verloren. Dit betekent dat deze vier locaties moeten worden gecompenseerd met ieder vier verblijfplaatsen. Bomen worden er niet gekapt zodat eventuele verblijfplaatsen in bomen niet verloren gaan.

Functionaliteit

De functionaliteit van de omgeving verandert niet door de sloop van de woning. Voor het nieuw bouwen van de woning worden geen bomen gekapt. Het landgoed blijft donker. Vliegroutes van en naar de locatie blijven intact.

Bij de positie van de verlichting rondom het nieuwe te bouwen huis moet aandacht worden gegeven aan het niet onnodig verlichten van de omgeving. Uitstraling moet worden voorkomen.

De zolder van de woning is mogelijk als foerageergebied in gebruik. Dit is een dusdanig klein deel van het foerageergebied van eventuele vleermuizen dat het verdwijnen van deze zolder niet van wezenlijke invloed is op de functionaliteit.

Door de aanleg van een vogel- en vlinder strook zal de insectenrijkdom ter plaatse van de strook toenemen wat gunstig is voor de vleermuizen. Dit kan gezien worden als een kwalitatieve verbetering en compensatie voor het verlies van de zolder om te jagen.

Rondom de nieuwe woning zal ook weer een tuin worden aangelegd. Deze tuin zal op termijn weer extra mogelijkheden bieden voor vleermuizen om er te jagen.

Mitigatie en compensatie

Voorafgaande aan de sloop:

• 1. Per direct ophangen van 16 vleermuisverblijven waarvan 4 geschikt als winterverblijf;
• 2. De kasten moeten geclusterd worden opgehangen op een minimale hoogte van 3 meter;
• 3. De kasten moeten minimaal 1 maand aanwezig zijn vanaf het moment dat de vleermuizen actief zijn tot aan de sloop;
• 4. De aanvliegroute moet vrij zijn van obstakels;
• 5. De kasten mogen niet worden verlicht door lampen;
• 6. De kasten moeten binnen een cirkel van 200-300 meter worden aangebracht;
• 7. De kasten blijven aanwezig zolang de permanente voorzieningen niet zijn gerealiseerd en worden gedurende deze tijd onderhouden.

Voorbereidende maatregelen voor sloop:

• 1. Vijf dagen voorafgaande aan de sloop wordt de woning ongeschikt gemaakt voor vleermuizen de nacht temperatuur moet minimaal 10 graden bedragen.
• 2. In de geïsoleerde binnenmuren worden handmatig gaten gemaakt aan zowel de boven als de onderzijde;
• 3. De spouwmuur aan de westzijde van de woning (achterhuis) wordt voorzien van gaten aan zowel de boven als de onderzijde;
• 4. Langs de kozijnen worden gaten gemaakt in de spouwmuur westzijde van de woning (achterhuis);
• 5. In aanwezige plafonds worden gaten gemaakt;
• 6. Geveldelen langs het dak worden handmatig verwijderd;
• 7. Luiken worden handmatig verwijderd;
• 8. Het pannendak wordt handmatig gesloopt.

Slopen:

• 1. De sloop vindt plaats buiten de periode dat de vleermuizen jongen kunnen hebben dus ofwel tussen 1 april en 15 mei ofwel 15 september en 1 5 november;
• 2. De geïsoleerde binnenmuren worden handmatig verwijderd;
• 3. Plafonds worden handmatig verwijderd;
• 4. Alle overige betimmeringen worden handmatig verwijderd;
• 5. Sloop vindt plaats vanaf een richting waarbij de andere zijde als vluchtroute kan dienen;
• 6. Als tijdens de werkzaamheden toch vleermuizen worden aangetroffen moeten de werkzaamheden onmiddellijk stopgezet worden en moet direct een vleermuisdeskundige ingeschakeld worden.

Bouwproces:

Tijdens de bouw mag geen veiligheidsverlichting worden opgesteld die de omgeving verlicht. In het bijzonder de bosranden, de laanstructuren, de locatie van de tijdelijke verblijfplaatsen en de omgeving van de solitaire bomen moeten donker blijven.

Definitieve verblijven:

• 1. De definitieve verblijven liggen in de bebouwing;
• 2. In totaal worden 16 verblijfplaatsen gerealiseerd. Deze zijn voorzien in het nieuw te bouwen koetshuis. Het meest eenvoudig is dit te doen door aan alle zijden van het koetshuis vier kleine vleermuiskasten in te metselen of vier bredere stootvoegen aan te brengen die een doorgang verlenen naar de achtergelegen spouwmuur;
• 3. De verblijfplaatsen zijn aan alle zijden van het nieuw te bouwen koetshuis aangebracht;
• 4. De invliegopeningen worden niet verlicht;
• 5. De invliegopeningen liggen boven de drie meter hoogte;
• 6. De tijdelijke verblijven mogen pas 1 jaar nadat de definitieve verblijven zijn aangebracht worden verwijderd. Tot deze tijd worden de tijdelijke verblijven in stand gehouden.

Leefgebied:

Ten aanzien van het leefgebied is er een aanwijzing die noodzakelijk is. Dit betreft de terreinverlichting.

• 1. De terreinverlichting of de verlichting van de woning mag de omgeving niet onnodig met licht belasten. Tijdschakelaars of bewegingssensoren kunnen hierbij helpen evenals de keuze van armaturen;
• 2. De invliegopeningen in de muren mogen niet worden aangelicht;
• 3. Lanen en andere structuren die als vliegroute kunnen dienen mogen niet worden verlicht.

Algemeen:

• 1. Er moet een ecologisch werkprotocol opgesteld worden waarin alle ten behoeve van de vleermuis te nemen maatregelen worden vastgelegd. Dit ecologisch werkprotocol moet op de locatie aanwezig te zijn en onder alle betrokken partijen bekend zijn. Werkzaamheden moeten aantoonbaar conform dit protocol worden uitgevoerd. Dit document dient als basis van het protocol. Op het moment dat d wijze van sloop definitief bekend is wordt dit document hierop aangepast inclusief de tijdsplanning;
• 2. De werkzaamheden moeten worden uitgevoerd onder begeleiding van een deskundige op het gebied van de vleermuis;
• 3. Deze worstcase scenario moet onderdeel worden van de bouwvergunning en op de navolging hiervan moet worden getoetst.

Conclusie vleermuis

Als de werkzaamheden conform de hier opgeschreven maatregelen worden uitgevoerd dan zal de vleermuis geen schade ondervinden van de voorgenomen werkzaamheden en wordt de flora en faunawet niet overtreden.

Het rapport met het worstcase scenario is als bijlage 3 toegevoegd.

5.6 Archeologie

Onderzoeks- en adviesbureau BAAC bv heeft een archeologisch bureauonderzoek en karterend booronderzoek uitgevoerd voor een drietal deelgebieden op het landgoed ‘Bruggenbosch’ aan de Blikkenweg 15 te Twello waar de nieuwe gebouwen zijn geprojecteerd.

5.3 ligging deelgebieden

deelgebied A: locatie van de oranjerie-woning

deelgebied B: locatie van het landhuis

deelgebied C: locatie van de garage

Op basis van het bureauonderzoek is geconcludeerd dat de deelgebieden zich in een gebied met een middelhoge tot hoge archeologische verwachting bevinden. Uit het karterende booronderzoek blijkt echter dat de bodem ter plaatse van de deelgebieden A en B tot in de C-horizont is verstoord. Aangezien niet kan worden vastgesteld tot welke diepte de C-horizont is verstoord, kan op basis van de verstoring alleen niet worden uitgesloten dat zich ter plaatse nog diepe grondsporen bevinden. Ter plaatse van deelgebied A zijn echter in het geheel geen archeologische indicatoren aangetroffen die kunnen duiden op de aanwezigheid van een vindplaats, ondanks het feit dat met een boordichtheid van 290 boringen/hectare is geboord. Een dergelijk boorgrid is, conform de gemeentelijke richtlijnen, ruim voldoende om een eventueel aanwezige (steentijd) vindplaats te kunnen prospecteren. De archeologische verwachting is derhalve op basis van het veldonderzoek voor deelgebied A naar beneden toe bijgesteld naar een lage verwachting. Vervolgonderzoek is ons inziens niet noodzakelijk.

Ondanks dat de bodem ter plaatse van deelgebied B tot relatief grote diepte is verstoord, kan, gezien het vondstmateriaal en de wetenschap dat het 19de eeuwse landhuis op deze locatie heeft gestaan, niet worden uitgesloten dat zich hier nog resten van het 19de eeuwse landhuis in de ondergrond bevinden. Ter plaatse van deelgebied C zijn mogelijk resten van een 19de eeuws bijgebouw aangeboord. Ook voor dit deelgebied kan derhalve niet worden uitgesloten dat zich hier nog archeologische resten bevinden. Derhalve is voor de deelgebieden B en C een vervolgonderzoek geadviseerd in de vorm van een archeologische begeleiding (protocol opgraving). Dit houdt in dat een archeoloog aanwezig zal zijn bij de uitvoering van de geplande graafwerkzaamheden, zodat eventueel aanwezige archeologische resten gedocumenteerd kunnen worden.

Het archeologisch onderzoek is als bijlage 4 toegevoegd aan deze toelichting.

5.7 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. De gemeenteraad kan hiervan afwijken indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen kosten anderszins is geregeld. Aangaande de grondexploitatie over de in voorliggend plan begrepen gronden is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig. Eventuele kosten van planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de regels van het plan nader toegelicht. Er wordt inzicht gegeven in de opbouw van de planregels, de gebruikte bestemmingen en de inzet van zogenaamde flexibiliteitinstrumenten.

6.2 Planregels

Een bestemmingsplan kent aan gronden een bestemming toe en verbindt regels aan deze bestemming. Deze regels betreffen het gebruik van de gronden, maar onder meer ook de bouwmogelijkheden. De regels zijn nader onder te verdelen in

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

6.2.1 Inleidende regels

In deze regels staan de begrippen verklaard, die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld een goot- of bouwhoogte te bepalen

6.2.2 Bestemmingsregels

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

• Agrarisch met waarden-Landschap;
• Bos;
• Groen-Park;
• Tuin;
• Wonen-1;
• Wonen-2;
• Wonen-Landhuis.

Het komt regelmatig voor dat er twee functies op één perceel plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld een leiding. De aanwezigheid van deze leiding brengt de nodige beperkingen met zich mee. Deze beperkingen kunnen ook gelegen zijn onder het maaiveld. In het geval dat er twee functies tegelijk op één perceel geregeld moeten worden in een bestemmingsplan wordt er wel gesproken van een 'dubbelbestemming'. In dit bestemmingsplan komen de volgende dubbelbestemmingen voor:

• Waarde – Archeologie-3;
• Waarde – Archeologie-5;
• Waarde – Archeologie-6;
• Waarde-Ecologie-EHS;
• Waarde-Landgoed.

De bestemmingsregels kennen een vaste opbouw in bestemmingsomschrijving (toegestaan gebruik), bouwregels, nadere eisen, afwijking van de bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijking van de gebruiksregels, omgevingsvergunning en wijzigingsbevoegdheden.

Bestaande situatie

In de bestemmingsregels, veelal de bouwregels, kan worden verwezen naar de bestaande situatie. Dit vindt veelal plaats om van het plan afwijkende maten en oppervlakten niet onder het overgangsrecht te plaatsen. De bestaande situatie is de situatie zoals deze naar voren komt uit de (digitale) gegevens van het gemeentelijk bouwdossier aangevuld met de GBKN, het kadaster, de luchtfoto's en de cyclomedia, zoals deze bestaan op het moment van het in werking treden van het plan.

6.2.3 Algemene regels

De algemene regels hebben betrekking op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regels te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel. Zo zijn er algemene bouwregels, gebruiksregels, aanduidingsregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels.

Anti-dubbeltelbepaling

De anti-dubbeltelbepaling is ook onder de algemene regels opgenomen. Hiermee blijven gronden, die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, buiten beschouwing bij de beoordeling van latere bouwplannen.

Strijdig gebruik

In het verleden werd strijdig gebruik (gebruik in strijd met de bestemming) expliciet vermeld bij elke bestemming. Nu is dit strijdig gebruik bij wet (artikel 2.1 Wabo) verboden en wordt het niet langer vermeld in het bestemmingsplan. Al het gebruik dat niet past binnen de doeleindenomschrijving van de betreffende bestemming wordt daarom gezien als strijdig gebruik, uitgezonderd geluidszoneringsplichtige en risicovolle inrichtingen en detailhandel in volumineuze goederen en/of grootschalige detailhandel. Deze worden expliciet genoemd als strijdig gebruik bij de desbetreffende bestemmingen.

Algemene aanduidingsregels

Binnen het bestemmingsplan is als algemene aanduidingsregel de gebiedsaanduiding 'luchtvaartverkeerzone-2' opgenomen voor de 47-BKL-contour van het vliegveld. Deze contouren geven de geluidsbelasting aan ten gevolge van het starten, landen en vliegen.

Een andere gebiedsaanduiding die op een gedeelte van het landgoed ligt, is de 'boringsvrije zone'. Deze zonering is opgenomen om doorboring van de afsluitende kleilaag te voorkomen waardoor de kwaliteit van het grondwater aangetast zou kunnen worden. Gelet op de aanwezigheid van een waterwingebied ten noordwesten van het landgoed dient de kwaliteit van het grondwater beschermd te worden.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Hieronder zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. De eerste regels beschermen een bestaand bouwwerk of gebruik dat afwijkt van de regels. De slotregels geven aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

6.3 Bestemmingen

6.3.1 Agrarisch met waarden-Landschap

Deze bestemming geldt voor de agrarische gronden binnen het plangebied. De bestemmingsregeling is erop gericht om bestaande waarden te handhaven en eventueel te versterken. Binnen deze bestemming liggen geen bouwvlakken. Er zijn uitsluitend andere bouwwerken toegestaan in de vorm van terreinafscheidingen tot een hoogte van maximaal 1 meter. Voor het beschermen van de landschappelijke waarden is een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden in het artikel opgenomen.

6.3.2 Bos

De bestemming 'Bos' wordt gebruikt ten behoeve van de aanleg, instandhouding en ontwikkeling van bosbeplanting en het behoud, beheer en/of herstel van de landschappelijke en bosbouwkundige waarden. Een groot deel van het landgoed heeft deze bestemming gekregen. Bij het opstellen van de verbeelding is zowel gekeken naar de vigerende bestemmingsplannen als naar luchtfoto's en naar het uitvoeringsplan dat aan het landgoedplan is gekoppeld. Binnen de bestemming ´Bos' zijn alleen terreinafscheidingen, bruggetjes en bankjes met een hoogte van maximaal 1 meter toegestaan. Ter bescherming van de aanwezige landschappelijke en bosbouwkundige waarden is een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, opgenomen.

6.3.3 Groen-Park

De bestemming 'Groen-Park' wordt gebruikt ten behoeve van de aanleg, ontwikkeling en instandhouding van parkachtige groenvoorzieningen zoals bosranden, heestervlakken, grasvelden, boomgroepen, solitaire bomen en laanbeplanting.

Binnen deze bestemming zijn alleen terreinafscheidingen met een hoogte van maximaal 1 meter toegestaan.

Om de cultuurhistorische waarde van het park te beschermen is een omgevingsvergunningplicht opgenomen voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden.

Binnen de gronden met de aanduiding 'specifieke vorm van groen-park-tennisbaan is een tennisbaan toegestaan waarbij de maatvoering van de huidige tennisbaan met hekwerken als maximum geldt.

6.3.4 Tuin

Een deel van de gronden nabij het nieuwe landhuis heeft de bestemming 'Tuin' gekregen. Gronden met deze bestemming dienen zoveel mogelijk onbebouwd te blijven. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd en zijn alleen andere bouwwerken met een hoogte van maximaal 1 meter toegestaan. Het bouwen van overkappingen is niet toegestaan.

6.3.5 Wonen-1

Woningen die reeds aanwezig zijn in het plangebied zijn bestemd tot 'Wonen-1'. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor het wonen, beroepen en bedrijven aan huis, alsmede voor tuinen en erven. Ook ondergeschikte voorzieningen als bed & breakfast, groen, paden, water en parkeren zijn binnen deze bestemming toegestaan.

Aan huis verbonden beroep en - bedrijf

Voor alle woningen geldt dat aan huis verbonden beroepen en/of bedrijven zijn toegestaan welke zijn genoemd in categorie 1 van de in de regels opgenomen 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'. Hierbij gelden de volgende voorwaarden:

• a. maximaal 100 m2 aan bebouwing hiervoor mag worden gebruikt;
• b. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage niet zijn toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
• c. opslag van risicovolle onderdelen is niet toegestaan;
• d. buitenopslag is niet toegestaan;
• e. de activiteit leidt niet tot belemmeringen voor omliggende functies;
• f. de activiteit heeft geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer;
• g. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bestemmingsvlak.

Bed & breakfast

Uitsluitend de woningen mogen worden gebruikt voor het voeren van een bed & breakfast. Hiervoor mogen maximaal drie kamers worden gebruikt met in totaal maximaal acht slaapplaatsen. Op deze wijze wordt invulling gegeven aan de recreatieve potentie van de gemeente Voorst. De activiteit mag geen belemmering vormen voor de omgeving of voor de normale afwikkeling van het verkeer en er moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bestemmingsvlak.

Bouwregels

Er is gekozen voor een systematiek die overeenkomt met de planologische regeling uit het bestemmingsplan Buitengebied, waarbij de woningen en bijbehorende bijgebouwen binnen de bestemmingsvlakken, tevens bouwvlakken dienen te worden gebouwd. Per bestemmingsvlak is 1 woning toegestaan. De inhoud van een woning bedraagt maximaal 750m3 waarbij geldt dat als de bestaande maatvoering meer bedraagt, deze als maximaal toelaatbaar geldt (artikel 15).

Voor wat betreft de overige gebouwen geldt een maximale oppervlaktemaat van 100 m2 per bestemmingsvlak.

6.3.6 Wonen-2

De westelijk gelegen nieuwbouwlocatie binnen het landgoed heeft de bestemming 'Wonen-2' gekregen. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor het wonen, beroepen en bedrijven aan huis, alsmede voor tuinen en erven. Ook ondergeschikte voorzieningen als bed & breakfast, groen, paden, water en parkeren zijn binnen deze bestemming toegestaan.

Aan huis verbonden beroep en - bedrijf

Voor ade woning geldt dat aan huis verbonden beroepen en/of bedrijven zijn toegestaan welke zijn genoemd in categorie 1 van de in de regels opgenomen 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'. Hierbij gelden de volgende voorwaarden:

• a. maximaal 100 m2 aan bebouwing hiervoor mag worden gebruikt;
• b. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage niet zijn toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
• c. opslag van risicovolle onderdelen is niet toegestaan;
• d. buitenopslag is niet toegestaan;
• e. de activiteit leidt niet tot belemmeringen voor omliggende functies;
• f. de activiteit heeft geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer;
• g. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bestemmingsvlak.

Bed & breakfast

Uitsluitend de woning mag worden gebruikt voor het voeren van een bed & breakfast. Hiervoor mogen maximaal drie kamers worden gebruikt met in totaal maximaal acht slaapplaatsen. Op deze wijze wordt invulling gegeven aan de recreatieve potentie van de gemeente Voorst. De activiteit mag geen belemmering vormen voor de omgeving of voor de normale afwikkeling van het verkeer en er moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bestemmingsvlak.

Bouwregels

Voor de nieuwe oranjeriewoning is gekozen voor een systematiek waarbij alle bouwwerken (woning, overige gebouwen en andere bouwwerken) binnen het bestemmingsvlak, zijnde zowel het bouwvlak worden gebouwd. Per bouwvlak is 1 woning toegestaan. De maatvoering van de bouwwerken zijn in de regels genoemd.

Voorwaardelijke verplichting

Binnen de bestemming 'Wonen-2' is in de speficieke gebruiksregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. De bouwmogelijkheid voor deze woning die door voorliggend bestemmingsplan ontstaat, is gekoppeld aan een kwaliteitsimpuls van het plangebied en wel voor de gronden gelegen binnen de bestemming Wonen-2 als binnen het aangrenzende bestemmingsvlak Agrarisch met waarden-Landschap. Binnen 2 jaar na afgifte van de omgevingsvergunning bouwen voor deze woning dient voor genoemde gronden uitvoering te zijn gegeven aan de aanleg en instandhouding van de erfinrichtings- en landschapsmaatregelen conform het in de bijlage 1 van de regels opgenomen plan en het bij de omgevingsverguning behorend erfinrichtingsplan. Worden de erfinrichtings- en landschapsmaatregelen niet uitgevoerd of niet in stand gehouden, dan is het gebruik van bebouwing ter plaatse van voorwaardelijke verplichting in strijd met de bestemming. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om in plaats van de maatregelen zoals deze zijn opgenomen in het plan van bijlage 1 en het bij de omgevingsvergunning behorend erfinrichtingsplan, andere maatregelen te treffen die bijdragen aan een hoger kwaliteitsniveau van landschappelijke en/ of cultuurhistorische waarden. Deze afwijkingsmogelijkheid is opgenomen om enige flexibiliteit te creëren als bij de uitvoering blijkt dat bepaalde maatregelen om welke reden dan ook in de praktijk (gedeeltelijk) niet uitvoerbaar blijken te zijn. Ook is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen ten behoeve van uitstel van termijnen waarbinnen deze verplichtingen gerealiseerd moeten worden.

6.3.7 Wonen-Landhuis

De bestemming 'Wonen-Landhuis' wordt gebruikt voor aanzienlijke woningen of buitenverblijven met een parkachtige aanleg. In dit bestemmingsplan hebben de gronden ter plaatse van het nieuw te bouwen landhuis de bestemming 'Wonen-Landhuis' gekregen. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor het wonen, beroepen en bedrijven aan huis, bed & breakfast, herstel en de bescherming van landschappelijke waarden alsmede voor groen, paden, water, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen.

Aan huis verbonden beroep en - bedrijf

Binnen de bestemming 'Wonen - Landhuis' is een beroep of bedrijf aan huis uit ten hoogste categorie 1 van de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' mogelijk tot een gezamenlijk maximum oppervlak van 100 m2, onder de volgende voorwaarden:

• a. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage zijn niet toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom van de desbetreffende bijlage;
• b. opslag van risicovolle onderdelen is niet toegestaan;
• c. de activiteit mag niet leiden tot belemmeringen voor de omliggende functies;
• d. er mag geen nadelige invloed worden uitgeoefend op de normale afwikkeling van het verkeer;
• e. er dient in voldoende parkeergelegenheid binnen het bestemmingsvlak te worden voorzien;
• f. buitenopslag is niet toegestaan.

Bed & breakfast

Uitsluitend de woning mag worden gebruikt voor bed & breakfast. Hiervoor mogen maximaal drie kamers worden gebruikt met in totaal maximaal acht slaapplaatsen. Op deze wijze wordt invulling gegeven aan de recreatieve potentie van de gemeente Voorst. De activiteit mag geen belemmering vormen voor de omliggende functies en geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. Bovendien moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bestemmingsvlak.

Bouwregels

Voor het nieuwe landhuis is gekozen voor een systematiek waarbij alle gebouwen (woning en overige gebouwen) binnen een bouwvlak worden gebouwd. Per bouwvlak is 1 woning toegestaan mits anders is aangegeven op de verbeelding. Andere bouwwerken mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden opgericht. De maatvoering van de bouwwerken zijn in de regels genoemd.

Voorwaardelijke verplichting

Binnen de bestemming 'Wonen-Landhuis' is in de speficieke gebruiksregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. De bouwmogelijkheid van een nieuw landhuis die door voorliggend bestemmingsplan ontstaat, is gekoppeld aan een kwaliteitsimpuls van het plangebied. Voor het nieuwe landhuis geldt dat binnen 3 jaar na afgifte van de omgevingsvergunning bouwen uitvoering dient te zijn gegeven aan de aanleg en instandhouding van de erfinrichtings- en landschapsmaatregelen conform de in de bijlagen 1, 2 en 3 opgenomen plannen. Worden de erfinrichtings- en landschapsmaatregelen niet uitgevoerd of niet in stand gehouden, dan is het gebruik van bebouwing ter plaatse van voorwaardelijke verplichting in strijd met de bestemming. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om in plaats van de maatregelen zoals deze zijn opgenomen in de betreffende bijgevoegde plannen, andere maatregelen te treffen die bijdragen aan een hoger kwaliteitsniveau van landschappelijke en/ of cultuurhistorische waarden. Deze afwijkingsmogelijkheid is opgenomen om enige flexibiliteit te creëren als bij de uitvoering blijkt dat bepaalde maatregelen om welke reden dan ook in de praktijk (gedeeltelijk) niet uitvoerbaar blijken te zijn. Ook is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen ten behoeve van uitstel van termijnen waarbinnen deze verplichtingen gerealiseerd moeten worden.

6.3.8 Waarde - Archeologie (3, 5 en 6)

Om de archeologische waarden veilig te stellen, gelden er op gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie - 3', 'Waarde - Archeologie - 5' en 'Waarde - Archeologie - 6' beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden. De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover in geval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen geldt per archeologische dubbelbestemming een specifieke regeling. Deze regeling is van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing groter dan een bepaald oppervlak en dieper dan een bepaalde diepte. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, is niet noodzakelijk voor werken en werkzaamheden die betrekking hebben op normaal beheer en onderhoud en die passen binnen het 'Ontwikkelingsplan Bruggenbosch d.d. 6 februari 2013' inclusief het overzicht van de 'Maatregelen 2014-2016' en de 'Toelichting bij het tereinontwerp rond de nieuwbouw d.d. 12 maart 2015' zoals opgenomen in de bijlagen bij de regels.

6.3.9 Waarde - Ecologie - EHS

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor gronden die in de provinciale Omgevingsvisie zijn aangewezen zijn als 'Gelders Natuurnetwerk' of 'Gelderse Groene Ontwikkelingszones' (in het Streekplan Gelderland bekend als Ecologische Hoofdstructuur - EHS). Om te voorkomen dat ontwikkelingen het Gelders Natuurnetwerk of de Gelderse Groene Ontwikkelingszones in de weg staan, dient bij alle ontwikkelingen getoetst te worden aan de aanwezige waarden binnen gebieden met de bestemming 'Waarde - Ecologie - EHS'. Binnen deze dubbelbestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming onder voorwaarden te wijzigen in de bestemming Natuur.

6.3.10 Waarde - Landgoed

Voor het gehele landgoed is de dubbelbestemming 'Waarde - Landgoed' opgenomen. Deze dubbelbestemming is opgenomen voor het behoud en samenhangend beheer van landgoederen. Daarnaast biedt deze dubbelbestemming een wijzigingsbevoegdheid om de op het landgoed voorkomende bestemmingen onder voorwaarden onderling te wijzigen.

6.4 Flexibiliteit in het bestemmingsplan

6.4.1 Flexibiliteit in het bestemmingsplan

Flexibiliteit in een bestemmingsplan is handig om ervoor te zorgen dat een bestemmingsplan voldoende beleidsruimte biedt om ontwikkelingen in de toekomst mogelijk te maken. Deze ontwikkelingen zullen ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan vaak niet bekend zijn. Een bestemmingsplan zonder flexibiliteit kan te star zijn. Indien gebruik wordt gemaakt van de flexibiliteitbevoegdheden (art. 3.6, Wro), dienen in het bestemmingsplan zelf de grenzen te worden aangegeven door het stellen van nadere eisen, het verlenen van afwijkingen, het wijzigen van het plan of het uitwerken van een plan.

6.4.2 Afwijking

Deze bevoegdheid biedt de mogelijkheid af te wijken van een in het plan opgenomen regeling. Het is mogelijk van geval tot geval ruimtelijk relevante voorwaarden te stellen en belangen nader af te wegen. Een afwijking mag alleen op relatief ondergeschikte onderdelen betrekking hebben en mag niet tot een bestemmingswijziging leiden.

 

In dit bestemmingsplan zijn de volgende afwijkingsmogelijkheden opgenomen:

• bestemmingen Wonen-1, Wonen-2 en Wonen-Landhuis: ten behoeve van de vestiging van aan huis verbonden beroepen die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten staan;
• bestemmingen Wonen-1, Wonen-2 en Wonen-Landhuis: ten behoeve van aan huis verbonden beroepen in categorie 2, mits deze naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woongebieden kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven behorende tot categorie 1;
• bestemming Wonen-2: ten behoeve van flexibiliteit ten aanzien van situering, vormgeving en maatvoering van de (uitbreiding van de) gebouwen mits sprake is van een goede landschappelijke en cultuurhistorische invulling;
• bestemming Wonen-2: ten behoeve van de mogelijkheid om andere maatregelen te treffen die voorzien in een verhoging van het kwaliteitsniveau van de landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden dan die in het 'Ontwikkelingsplan Bruggenbosch d.d. 6 februari 2013' voor de gronden binnen de genoemde bestemmingsvlakken en het van de omgevingsvergunning deel uitmakende erfinrichtingsplan zijn opgenomen;
• bestemming Wonen-2: ten behoeve van uitstel van de termijn waarbinnen uitvoering dient te zijn gegeven aan de aanleg en instandhouding van de landschappelijke maatregelen;
• bestemming Wonen-Landhuis: ten behoeve van van flexibiliteit ten aanzien van situering, vormgeving en maatvoering van de (uitbreiding van de) gebouwen mits sprake is van een goede landschappelijke en cultuurhistorische invulling;
• bestemming Wonen-Landhuis: ten behoeve van de mogelijkheid om andere maatregelen te treffen die voorzien in een verhoging van het kwaliteitsniveau van de landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden dan die in het 'Ontwikkelingsplan Bruggenbosch d.d. 6 februari 2013' inclusief het overzicht van de 'Maatregelen 2014-2016' en de 'Toelichting bij het tereinontwerp rond de nieuwbouw d.d. 12 maart 2015';
• bestemming Wonen-Landhuis: ten behoeve van uitstel van de termijn waarbinnen uitvoering is gegeven aan de aanleg en instandhouding van de landschappelijke maatregelen;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor de aangegeven of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages. Deze afwijking geldt alleen voor maten, afmetingen en percentages die binnen het bouwvlak passen, omdat anders sprake is van een wijzigingsbevoegdheid vanwege een te grote impact op de omgeving;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes kunnen worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje niet meer dan 75 m³ bedraagt;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het gebruik voor bewoning uit het oogpunt van mantelzorg. Er is voor gekozen om mantelzorg niet bij recht toe te staan maar te regelen via een afwijking, zodat er voorwaarden gesteld kunnen worden. Een van de voorwaarden bij deze afwijkingsmogelijkheid is dat een goede woonsituatie binnen deze bestemming in stand gehouden c.q. gegarandeerd moet worden. Ook moet binnen één maand na beëindiging van het gebruik van overige gebouwen als afhankelijke woonruimte ten behoeve van de mantelzorg hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan burgemeester en wethouders. Tenslotte moet binnen drie maanden na beëindiging van het gebruik ten behoeve van mantelzorg de bewoning zijn beëindigd

6.4.3 Wijzigingsbevoegdheid

Meer ingrijpende functieveranderingen en meer ingrijpende afwijkingen van de regels kunnen mogelijk worden gemaakt met een in het bestemmingsplan op te nemen wijzigingsbevoegdheid. Dit mag er niet toe leiden dat de structuur en de ruimtelijke opzet van het plan ingrijpend worden gewijzigd. De wijziging treedt in werking na de vaststelling van een afzonderlijk wijzigingsplan.

In dit bestemmingsplan zijn de volgende wijzigingsbevoegdheden opgenomen:

• bestemming Wonen-Landhuis: de mogelijkheid om de bestemming te wijzigen ten behoeve van sociale, culturele, kunstzinnige, medische, therapeutische, maatschappelijke functies, horeca tot en met categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten ter behoud van de cultuurhistorische en landschappelijke waarden en de uiterlijke verschijningsvorm van het landhuis;

• bestemming Waarde-Landgoed: ten behoeve van het onderling wijzigen van de binnen deze dubbelbestemming voorkomende bestemmingen met dien verstande dat de rangschikking als bedoeld in het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928 niet wordt aangetast;
• een algemene wijzigingsbevoegdheid om de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot;
• een algemene wijzigingsbevoegdheid om de bij dit plan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten te wijzigen voor wat betreft de categorie-indeling van bedrijven, indien en voor zover ten gevolge van technische en/of milieuhygiënische ontwikkelingen de milieubelasting van de desbetreffende typen bedrijven wijzigt;
• een algemene wijzigingsbevoegdheid om de luchtvaartverkeerszone zoals opgenomen door middel van de aanduiding 'luchtvaartverkeerszone-2' te wijzigen indien er een Luchthavenbesluit wordt genomen waarin nieuwe geluidscontouren worden vastgelegd.

Hoofdstuk 7 Overleg

7.1 Overleg provincie over Ontwikkelingsplan

Conform de procedure voor herontwikkelingsplannen voor bestaande landgoederen als vastgelegd in het gemeentelijk beleidskader Landgoederen, heeft de gemeente Voorst het 'Ontwikkelingsplan Bruggenbosch d.d. 6 februari 2013', de 'Toelichting bij het tereinontwerp rond de nieuwbouw d.d. 12 maart 2015' en de concept bouwtekeningen van de nieuwe gebouwen voorgelegd aan de provincie. Daar is het plan onder meer besproken in het 'kwaliteitsteam overleg'.

De provincie heeft de volgende vragen bij de gemeente neergelegd:

• Hoe past landgoed Bruggenbosch in de totale 'collectie' aan landgoederen in dit deel van de IJsselvallei?

• Waarom is gekozen voor sloop en niet voor renovatie of restauratie van de voormalige boerderij?
• Hoe is op dit moment het eigendom geregeld? Is er nu of in de toekomst sprake van exclaveren? Vragen naar eigenaarschap is weliswaar niet ruimtelijk relevant, maar geeft meer inzicht in motivaties en mogelijkheden, die op hun beurt wel weer ruimtelijke implicaties kunnen hebben
• Op welke wijze speelt de NSW-status van het landgoed een rol bij de doorontwikkeling van Bruggenbosch?
• Neemt de toegankelijkheid van het landgoed, met name voor extensieve recreatie voor bewoners en bezoekers, met de nieuwe plannen toe of af of blijft deze gelijk en waar blijkt dat uit?
• Welke motivatie zit er achter het 'vierde woonerf': zijnde de nieuw te bouwen 'oranjeriewoning'?
• Waarom is bij de oranjeriewoning gekozen voor een specifieke inkadering?
• Hoe verliep het 'keuzeproces' ten aanzien van met name de architectuur van het nieuw te bouwen landhuis en hoe waren de reacties van o.a. het Gelders Genootschap?
• Hoe verhoudt de boomgaard zich tot de veel meer ecologisch ingestoken beleidscategorie Groene Ontwikkelingszone?

Daarnaast zijn vanuit de medewerkers 'ecologie' van de provincie nog de volgende opmerkingen gemaakt:

• is er aandacht besteedt aan het versterken van het gebied als onderdeel van de verbindingszone, in het bijzonder door het aanleggen van een stapsteen kamsalamander?
• is er een duidelijke balans te maken van de effecten op de kernkwaliteiten van het GNN en GO?
• komt de versterking van de natuurwaarden terug in het inrichtings- en beheerplan en is die gekoppeld aan het bestemmingsplan?

In onderstaande paragrafen wordt vanuit de gemeente de zorgvuldige totstandkoming van het plan, de inhoud van de herontwikkeling, de eigendomssituatie en de gevolgen van geplande bouw in de Groene Ontwikkelzone (nogmaals) beschreven en verbeeld. De gemeente is van mening dat hiermee de vragen van de provincie worden beantwoord.

Met de provincie is afgesproken dat het concept van het ontwerpbestemmingsplan voor vooroverleg aan de provincie zal worden voorgelegd waarna de provincie binnen enkele weken haar reactie aan de gemeente zal doen toekomen.

7.1.1 Totstandkoming landgoedplan

De eigenaar van het landgoed Bruggenbosch, de heer G.F. Boreel, heeft in 2011 een eerste visie laten opstellen voor de herontwikkeling van zijn landgoed. De aanleiding was de slechte staat van de op het landgoed staande 'boerderij'. Herstel van de boerderij is financieel onhaalbaar. Het gebouw is erg slecht en er zit veel asbest in.

Volgens het geldende bestemmingsplan mag ter plaatse een dubbele woning (2 aaneen gebouwde zelfstandige woningen) aanwezig zijn. Vervanging van het gebouw door nieuwe 2 onder 1 kapwoningen met elk een inhoud van maximaal 750m3 en elk een bijgebouw van 100 m2 binnen het aangewezen bouwvlak is planologisch mogelijk. De eigenaar, zijn landschapsarchitect en architect opteren echter voor een hiërarchie in de volumes van de twee vervangende wooneenheden. Het idee is om aan te sluiten bij het beeld van een hoofdhuis en een dienstwoning. Deze gedachtegang wordt door de gemeente ondersteund. Het gevolg daarvan is dat een nieuw bestemmingsplan nodig is. Dit geeft echter wel de vrijheid om geheel onbevangen de nieuwe inrichting van het gebied te onderzoeken. Als basis voor dit nieuwe bestemmingsplan is namens de eigenaar een herontwikkelingsplan (eerste versie augustus 2012; definitieve versie februari 2013) opgesteld.

 

Landgoed en gemeente hebben dus de insteek om het geldende bestemmingsplan los te laten en zijn van mening dat een ontwikkeling op basis van het gemeentelijk landgoederenbeleid de beste kansen geeft voor een kwaliteitsverbetering van het landgoed omdat dan integraal over de toekomst van het landgoed wordt nagedacht.

In het herontwikkelingsplan worden zowel de kwaliteiten van het landgoed als de op te lossen knelpunten benoemd. De te koesteren kwaliteiten zijn:

• de afwisseling van bos en weiden passend bij een buitenplaats;
• het kerkepad als voorname kaarsrechte laan;
• de mooie slingerlanen en monumentale bomen in het bos;
• de ecologische waarde van het gebied, met variatie in nat-droog, hoog-laag en open-dicht.

Als op te lossen knelpunten worden genoemd:

• het hoofdmoment ontbreekt;
• de rommelige bebouwing en rommelige tuin in het hart van het landgoed;
• de weinig voorname toegang;
• het water is onzichtbaar;
• de dichtgegroeide zichtlijnen waardoor de oorspronkelijke parkaanleg is vervaagd;
• de buitenplaats is van buitenaf nagenoeg onzichtbaar en niet herkenbaar als buitenplaats;
• de buitenplaats is niet rijk bedeeld met bijzondere plekken en ingrediënten die je op buitenplaatsen verwacht;
• de instandhouding kan beter, relicten uit het verleden vervagen.

Hoewel Bruggenbosch één van de grotere buitenplaatsen in Twello is en een geliefd wandelgebied, zijn de sporen uit het verleden in de loop van de jaren vervaagd. De belangrijksten opgave waar de eigenaar voor staat is dan ook om er voor te zorgen dat naar aanleiding van vervanging van de verouderde 'boerderij, Bruggenbosch weer meer als buitenplaats herkend kan worden, zowel voor de wandelaar op de buitenplaats als voor passanten in de omgeving.

Figuur 7.1.1. Ligging van Bruggenbosch in de landgoederengordel om Twello

Het plan is tot stand gekomen rekening houdend met de uitgangspunten zoals aangegeven in de gemeentelijke nota "Landgoederen, beleid voor de oprichting van nieuwe landgoederen en de herontwikkeling van bestaande landgoederen". Bij een herontwikkeling van een bestaand landgoed dient de maatschappelijke meerwaarde daarvan op het gebied van landschap, natuur, recreatie, landbouw, milieu, cultuur en waterhuishouding te worden aangetoond. Voorwaarde is dat een landgoedplan zorgvuldig wordt opgesteld met inschakeling van een geregistreerde landschapsarchitect en een geregistreerd architect in samenwerking met gemeentelijke medewerkers van verschillende disciplines en mensen van het Gelders Genootschap.

7.1.2 Inhoud van de herontwikkeling op hoofdlijnen

Er komt nieuwbouw dat het karakter van de buitenplaats onderstreept, namelijk een nieuw hoofdhuis en een kleiner huis ondergeschikt aan het hoofdhuis. Op de vroegere locatie van het landhuis komt een nieuw voornaam huis. De lege plaats in het hart vraagt om een groter volume dan de 750m3 die nu in het bestemmingsplan hiervoor aangegeven wordt. In de voormalige moestuin/boomgaard komt een kleiner huis type "oranjerie" dat duidelijk ondergeschikt is aan het hoofdhuis.

Op de gehele buitenplaats worden niet-bouwkundige ingrediënten hersteld en toegevoegd die Bruggenbosch als buitenplaats herkenbaar en aantrekkelijk maken. Concreet betreft dit:

• herstel van het vroegere parklandschap door het opschonen van de dichtgegroeide boomgroepen en bossen;
• het tot leven brengen van de oude moestuin. Dit wordt de tuin bij het nieuwe huis, de oranjerie, met de verplichting tot het aanplanten van een boomgaard;
• de rudimentair aanwezige waterlopen verbreden en uitdiepen, zodat er weer zichtbaar water is. Gecombineerd met de aanleg van een nieuw pad langs de hoofdwaterloop.

De natuurwaarden op het landgoed zijn hoog door de variatie in ondergrond, begroeiing en het monumentale bomenbestand. Nieuwe maatregelen om de ecologische waarden te versterken zijn het aanleggen van een vlinderwal, het herstellen en verbreden van waterlopen en het verrijken van de bosranden.

7.1.2.1 Nieuwbouw

Op de situering van de nieuwe woningen is uitvoerig gestudeerd. De tussenresultaten zijn een aantal keren besproken met de gemeente en het Gelders Genootschap. Toen de luchtfoto's van de RAF uit WO II in beeld kwamen, boden die nieuwe inzichten in de compositie en samenhang van landhuis en dienstwoningen. Het eivormige grasperk als vroeger verdeelpunt in het landgoed kwam uit die foto's naar voren. Bovendien wierpen ze een nieuw licht op het voormalige gebruik van de huidige weilandenclave in het bos, als moestuin/ boomgaard en kwam het idee naar voren om de tweede woning als een oranjerie bij de moestuin te situeren. Bij de nieuwe oranjerie zal de vroegere moestuin weer tot leven worden gewekt. Zo ontstaat een evenwichtig ensemble van een hoofdgebouw en twee kleinere woningen (het bestaande koetshuis en de nieuwe oranjerie) terzijde daarvan. Zowel het nieuw te bouwen landhuis als de oranjeriewoning komen precies op de zandopduiking in de ondergrond te liggen en zijn dan ook historisch gezien logische bouwlocaties.

Het landgoed heeft er voor gekozen de kavel voor het landhuis - onder erfpachtconstructie - te koop te zetten. De potentiële koper wil alleen een historiserend gebouw bouwen. Hoewel een historiserend gebouw in eerste instantie niet de voorkeur had van de gemeente en de adviseurs van het Gelders Genootschap, zijn er geen zwaarwegende argumenten tegen historiserend bouwen. Dit betekent wel dat alle detail moeten kloppen. Zo is lang gediscussieerd over de plaats en de hoogte van de toren. Moet die naast de woning staan of er meer onderdeel van uitmaken? Uiteindelijk ligt er nu een ontwerp dat op hoofdlijnen akkoord is. In het vervolgtraject moeten uitsluitend nog de puntjes op de i worden gezet.

De commissie Monumenten & Cultuurhistorie (bestaande uit een voorzitter, 3 leden vanuit het Gelders Genootschap en gemeentelijke medewerkers) heeft op 10 oktober 2012 positief geadviseerd over de moestuinlocatie. Volgens de commissie is het plan van een oranjerie-achtig bouwwerk nabij de voormalige moestuin zeer goed denkbaar. Met betrekking tot de locatie van de moestuin vindt de commissie het belangrijk dat het terrein duidelijk herkenbaar blijft als één - min of meer open met opgaand groen omzoomde - ruimte. Cultuurhistorie is hierbij belangrijker dan ecologie want cultuurhistorie biedt het houvast voor de situering van de oranjeriewoning.

Figuur 7.1.2.1 Luchtfoto RAF

7.1.2.2 Niet bouwkundige maatregelen

Een toegang met allure

De nieuwe hoofdtoegang vanaf de Blikkenweg wordt verruimd en verduidelijkt door brede bermen en een bomenrij aan weerskanten. De entree van de buitenplaats krijgt zo meer allure.

Herstel moestuin met boomgaard

Met realisering van de moestuin in de weiland-enclave wordt een oude cultuurhistorisch en landschappelijk waardevol element van het landgoed hersteld. Onderdeel van de moestuin wordt een boomgaard, tevens een eerder aanwezig element op het landgoed. De nieuw te bouwen oranjeriewoning vindt hier haar logische plek.

 

Figuur 7.1.2.2 Niet bouwkundige en ecologische maatregelen

Herstel van zichtlijnen (1)

Om de buitenplaats als eenheid te kunnen ervaren en een nadrukkelijker parksfeer tot stand te brengen, is het van belang de monumentale bomen in het bosvak tussen het hoofdhuis en de zuidwestelijk gelegen weide meer vrij te stellen zoals vroeger het geval was. Landschap en buitenplaats raken op die wijze inniger met elkaar verknoopt en het is ook historisch gezien de locatie waar verre zichtlijnen de ruimtelijke compositie bepalen. Ontsierende opslag is inmiddels verwijderd, een 8 tal lariksen is gekapt en nieuwe bomen zijn ingeplant om over enkele jaren de rol over te nemen van de oudere monumentale bomen.

Inrichting plaats van vermaak (3)

Het open gebied aangeduid met nr 3 is opgeschoond en verruimd. De tamme kastanjes zijn gesnoeid en er wordt een aantal notenbomen aangeplant. Er wordt een grote stam neergelegd om te klauteren en 2 houten banken geplaatst.

 

Zichtbaar water met natuurlijke oevers en nieuw wandelpad (4, 6.1 en 6.2)

Een andere ingreep om de identiteit van Bruggenbosch weer zichtbaarder te maken, betreft de waterloop en de vijver: water moet weer meer in het zicht komen en dit is tegelijk in ecologisch opzicht een verrijking. De beekloop wordt hersteld waarbij ook de oude loop in het bos wordt betrokken. De beekloop wordt tevens verbreed en iets verdiept. De zuidoever langs het weiland wordt flauw afgeschuind en zo ecologisch interessant. Aan de noordzijde, onder de bomen langs de beek, wordt een struinpad aangelegd, een aardig koppelstuk in het netwerk van wandelpaden. De bruggetjes worden opvallende accenten in de beekloop.

Behoud en herstel van lanen (8)

Het wandelpad langs de randen van Bruggenbosch met de monumentale eiken en beuken dient te worden gekoesterd. Vanuit de omgeving is de omranding met hoge bomen een teken van een landgoed. Het zorgt voor een heldere structuur op Bruggenbosch en zal in het niet toegankelijke deel ook weer zichtbaar en beloopbaar gemaakt worden. Ook de laanbeplanting langs het Kerkepad en langs het pad tussen beide weilanden in, is van structurele betekenis voor de ruimtelijke samenhang en zal waar nodig versterkt worden. De eiken worden onderhouden en indien nodig verjongd.

7.1.2.3 Ecologische maatregelen

Realiseren vlinder- en vogelwal (2)

Op de overgang tussen wei en bos is ingericht als een vlinderwal, met vlindervriendelijke soorten als inheemse kers, sleedoorn, vlier, hondsroos, kamperfoelie en vlinderstruik. Aanvullend wordt een vlindervriendelijk zaadmengels van wilde planten ingezaaid. Het bos achter de wal is ontdaan van populieren. Vanaf de wandelpaden (bestaande en nieuwe) zal de wal goed beleefbaar zijn.

 

Verbreding beekloop met flauwe oever (4)

De sloot is zodanig verbreed dat het water zichtbaar wordt op de grens van park, weidegebied en bos. Eren wandeling wordt hiermee extra aantrekkelijk. Er worden nog 2 bruggetjes aangelegd.

Verrijken bosranden (7)

Langs de bosrand is een mantelstrook met lijsterbes, inheemse kers, meidoorn, vlier en rhododendron ingeplant voor een aantrekkelijke overgang tussen bos en park.

7.1.3 Eigendom

Het landgoed is eigendom van Bruggenbosch BV. Er is sprake van een recht van erfpacht ter plaatse van de woonerven van de jaren 70 woning en het koetshuis. De gronden ter plaatse van het nieuwe landhuis en de oranjeriewoning zullen tevens in erfpacht worden uitgegeven.

7.1.4 Bouw in de Groene Ontwikkelingszone

Beide nieuwe woningen komen te liggen in de Groene Ontwikkelingszone. In de provinciale Omgevingsverordening zijn voorwaarden opgenomen waaronder nieuwe functies of uitbreiding van bestaande functies binnen deze zone worden toegestaan. In onderhavig plan betreft het een uitbreiding van de bestaande woonfunctie.

In de verordening is gemeld dat indien bestaande functies met meer dan 30 procent worden uitgebreid, in de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aangetoond dat de kernkwaliteiten van het betreffende gebied, in hun onderlinge samenhang bezien, per saldo substantieel worden versterkt en dat deze versterking is verankerd in het bestemmingsplan.

Een beperkte uitbreiding (tot 30 %) van een bestaande functie kan in een bestemmingsplan worden toegestaan, indien is aangetoond en verzekerd dat de betreffende activiteit landschappelijk wordt ingepast en de kernkwaliteiten per saldo niet worden aangetast.

Dat het niet zo eenvoudig is om de oppervlakte-rekensom uit te voeren, blijkt uit het volgende. Momenteel staat op het landgoed circa 813 m2 aan bebouwing. Het geldende bestemmingsplan staat echter 1375 m2 toe. In onderstaand figuur wordt een en ander per woning aangegeven, verdeeld in de huidige situatie en de planologisch maximaal toegestane oppervlakte aan bebouwing.

Vervolgens is berekend wat de oppervlakte in de toekomstige situatie (na uitvoering van de plannen) zal zijn: 1275 m2. Zie onderstaand overzicht.

Door in onderhavig bestemmingsplan (in tegenstelling tot het nu nog geldende bestemmingsplan Buitengebied) niet de maximaal toegestane inhoudsmaten van de nieuwe gebouwen op te nemen maar de maximaal toegestane oppervlakte, komt de planologisch maximaal toegestane oppervlakte aan bebouwing binnen het gehele landgoed op 1425 m2, dus 50 m2 meer dan de op basis van het geldende bestemmingsplan toegestane 1375 m2. Dit betekent een toename van de planologische ruimte van nog geen 4%.

Hoewel het formeel niet nodig is, is toch gekeken wat de herontwikkeling betekent voor de kernkwaliteiten. Eigenlijk heeft toetsing aan de kernkwaliteiten al vanaf het begin van het project plaatsgevonden. Het gemeentelijk landgoederenbeleid is immers duidelijk: bij een herontwikkeling van een bestaand landgoed dient de maatschappelijke meerwaarde daarvan op het gebied van landschap, natuur, recreatie, landbouw, milieu, cultuur en waterhuishouding te worden aangetoond. Een zorgvuldig totstandkomingsproces met inschakeling van een geregistreerde landschapsarchitect en een geregistreerd architect en samenwerking met gemeentelijke medewerkers van verschillende disciplines en mensen van het Gelders Genootschap, is daar onvermijdelijk aan gekoppeld.

Maar met de herbouw van het landhuis en de bouw van de oranjeriewoning in combinatie met de niet-bouwkundige ingrepen, is er sprake van een belangrijke versterking van de cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische kernkwaliteiten. De herontwikkeling maakt het karakter van het landgoed weer 'leesbaar'. Hiermee wordt bijgedragen aan de rijke collectie landgoederen rondom Twello.

Met Bruggenbosch BV is een privaatrechtelijke overeenkomst, met kettingbeding, gesloten om het gehele project volgens de plannen uit te voeren. Het project bestaat uit de sloop van de boerderij, bouw van een nieuw landhuis en een oranjeriewoning, verbetering van het landschap conform de bij de overeenkomst gevoegde bijlagen (Ontwikkelplan Bruggenbosch, Toelichting op het terreinontwerp rond de nieuwbouw, schetsontwerp landhuis, schetsontwerp oranjeriewoning met nadere beeldkwaliteitseisen). Uitvoering is hiermee privaatrechtelijk geborgd.

Daarnaast is uitvoering en instandhouding publiekrechtelijk gewaarborgd door de in dit bestemmingsplan opgenomen voorwaardelijke verplichtingen binnen de bestemmingen van de nieuw te bouwen woningen. Het gebruik van die woningen is uitsluitend toegestaan als de maatregelen uit het 'Ontwikkelingsplan Bruggenbosch d.d. 6 februari 2013' inclusief het overzicht van de 'Maatregelen 2014-2016' en de 'Toelichting bij het tereinontwerp rond de nieuwbouw d.d. 12 maart 2015' zijn uitgevoerd en daarna in stand worden gehouden. Hierbij is wel een overgangstermijn aangegeven.

Bijlagen

Bijlage 1 Bodemonderzoek

Bijlage 2 Quickscan flora en fauna

Bijlage 3 Worst-case scenario vleermuis en huismus

Bijlage 4 Archeologisch onderzoek