Buitengebied - Buitenplaats Kruisstraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het plangebied, gesitueerd aan de Kruisstraat en de Ophemertsedijk Tiel, is het voornemen om een buitenplaats te realiseren met 3 woningen en omliggend landschap t.b.v. extensieve recreatie .

In de huidige situatie zijn deze percelen agrarisch in gebruik en ook als zodanig bestemd. De ontwikkeling is niet rechtstreeks mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan. Er is een wijzigingsbevoegdheid voor het (onder bepaalde voorwaarden) ontwikkelen van een buitenplaats.

Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken, dient een wijzigingsplan opgesteld te worden. Voorliggend document voorziet hierin.

1.2 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan voor het plan is 'Buitengebied Veegplan', vastgesteld op 19 oktober 2022. Het gebied is voor het grootste deel bestemd voor 'Agrarisch'. De voor 'Agrarisch' gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf en agrarisch grondgebruik met uitzondering van intensieve kwekerijen.

Daarnaast geldt de bestemming 'Water'. Deze gronden zijn onder meer bedoeld voor waterhuishoudkundige doeleinden en behoud of herstel van de landschapswaarden.

Ook gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 4' en 'Waarde - Archeologie 5'. De voor 'Waarde - Archeologie 4' en 'Waarde - Archeologie 5' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

Ook geldt de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. De hiervoor aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de aanleg, het beheer en de bescherming van de waterkering.

En er zijn twee gebiedsaanduidingen opgenomen:

• 'Vrijwaringszone - dijk': de gronden zijn tevens bestemd voor de bescherming, onderhoud en instandhouding van de primaire waterkering.
• 'Overige zone - stedelijk uitloopgebied': de gronden zijn bedoeld ter ontwikkeling van het stedelijk uitloopgebied, in de vorm van parklandschap Passewaaij. Binnen deze gebiedsaanduiding zijn burgemeester en wethouders bevoegd om het plan te wijzigen ten behoeve van het realiseren van buitenplaatsen, onder voorwaarden. Van deze wijzigingsbevoegdheid wordt gebruik gemaakt voor het planvoornemen.

Afbeelding: Begrenzing plangebied - uitsnede vigerend bestemmingsplan

1.3 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan bestaat uit de volgende hoofdstukken:

• in Hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het plangebied.
• in Hoofdstuk 3 wordt het initiatief beschreven en wordt beschreven hoe het plan aan de wijzigingsbevoegdheid voldoet;
• in Hoofdstuk 4 wordt het plan getoets aan het ruimtelijk beleidskader van de verschillende overheden.
• Hoofdstuk 5 bevat een beschrijving van de omgevingsaspecten;
• in Hoofdstuk 6 is de juridische plantoelichting van het wijzigingsplan opgenomen;
• Hoofdstuk 7 bevat de beschrijving van de economische haalbaarheid;
• Hoofdstuk 8 bevat de beschrijving van de maatschappelijke haalbaarheid.

Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving

Het plangebied ligt in Tiel, ten oosten van de wijk Passewaaij. Het bestaat uit twee kadastrale percelen, bekend als Tiel sectie K nummers 1814 en 3199. De percelen hebben een gezamenlijke oppervlakte van ruim 1,5 hectare. Het plangebied ligt landschappelijk bijzonder tussen de oude, lichtgebogen Kruisstraat en de in het groen gelegen Ophemertsedijk. Het centrumgebied van Tiel ligt op een steenworp afstand. Aan de andere kant van de dijk in de uiterwaarden van de Waal ligt het natuurontwikkelingsgebied Wetland Passewaay. Het plangebied maakt deel uit van het stroomruggebied en heeft van oorsprong een besloten en kleinschalig karakter met een onregelmatige blokverkaveling. De gronden zijn van oudsher voornamelijk in gebruik voor akkerbouw, weilanden, boomgaarden, tuinbouw en fruitteelt.

Het huidige beeld is minder kleinschalig en minder besloten. Het plangebied is op dit moment als agrarisch perceel in gebruik en fungeert als weiland. Er staan twee bomen in het plangebied en een kleine berging van ca. 20m2.

Afbeelding: plangebied in de huidige situatie met globale begrenzing bezien vanuit het noordoosten

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

In de toekomstige situatie wordt het terrein ingericht voor een buitenplaats met drie woningen rondom een hof en een landschappelijk ingericht terrein. Het geheel is in een structuur ontworpen die de richting volgt van de onderliggende agrarische verkaveling. De woningen staan op private percelen die samen een derde van het plangebied beslaan. Hier komen 3 vrijstaande woningen die als een ensemble van gebouwen rondom een hof zijn gesitueerd. Ze zijn bereikbaar via een oprijlaan, die ook de richting van de agrarische verkaveling van het plangebied volgt. De woningen krijgen parkeerplaatsen op eigen terrein en er worden enkele parkeerplaatsen langs de oprijlaan gerealiseerd.

Afbeelding: inrichtingsplan (bron: Wissing ruimtelijke denkers)

De overige 2/3 van het plangebied wordt ingericht als overdag openbaar toegankelijk terrein ten behoeve van extensieve recreatie. Dit bestaat voor het grootste deel uit opgaand (park)bos, behalve in de dijkzone, waar het terrein opener wordt ingericht. Ook lopen er door dit terrein paden die de verbinding maken tussen de Kruisstraat, de naastgelegen buitenplaatsen en vanaf daar ook naar de Ophemertsedijk. Hierdoor wordt het plangebied onderdeel van een groter geheel aan openbaar toegankelijk extensief recreatiegebied. Ook wordt positief bijgedragen aan de ecologische groenstructuur, doordat dit initiatief de Linge, via het Lingewaalpark en de Waal met elkaar verbindt.

Afbeelding: recreatieve routes in aansluiting op omgeving (bron: Wissing ruimtelijke denkers)

Afbeelding: verhouding overdag openbaar toegankelijk gebied en privéterrein (bron: Wissing ruimtelijke denkers)

In bijlage 1 is het beeldkwaliteitsplan bijgesloten en in bijlage 2 is het inrichtingsplan bijgesloten.

3.1 Invulling wijzigingsbevoegdheid

Het initiatief bestaat uit een buitenplaats met drie woningen op de kadastrale percelen 1814 en 3199. De grootte van de percelen gezamenlijk is 15.570 m2. Er wordt, voor het mogelijk maken van het planvoornemen, gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid uit het vigerende bestemmingsplan (artikel 41 uit bestemmingsplan Buitengebied - Veegplan, 2022).

In onderstaande tabel is onderbouwd hoe invulling wordt gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid. In deze tabel is in de linkerkolom de betreffende regel uit het bestemmingsplan Buitengebied - Veegplan (2022) genoemd. En in de rechterkolom is de doorwerking van de regels voor het planvoornemen benoemd.

Artikel	Regel	Doorwerking planvoornemen
41.2	Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van het realiseren van buitenplaatsen indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:	Deze bevoegdheid is vertaald naar voorliggend wijzigingsplan.
41.2.a	de wijzigingsbevoegdheid is uitsluitend van toepassing op de met de aanduiding 'overige zone - stedelijk uitloopgebied' aangeduide gronden	Het gehele plangebied ligt binnen de aanduiding 'overige zone - stedelijk uitloopgebied'.
41.2.b	de oppervlakte van een buitenplaats dient ten minste 1,5 ha aaneengesloten gebied te zijn, waarbij doorsnijdingen door smalle wegen (maximaal 5 m verharding) en waterlopen, niet als een scheiding worden aangemerkt	Het plangebied heeft een oppervlakte van 15.570 m2 en is volledig aaneengesloten.
41.2.c	ten minste 2/3 gedeelte van de buitenplaats dient overdag openbaar toegankelijk te zijn ten behoeve van extensieve recreatie, zoals wandelen en fietsen	Van de buitenplaats is 10.435 m2 overdag openbaar toegankelijk. Dat is ruim 2/3 (10.380m2) van het volledige plangebied.
41.2.d	een door de gemeente goed te keuren landschapsinrichtingsplan moet worden opgesteld, waarin rekening gehouden wordt met de belangen van cultuurhistorie, landschap, ecologie, waterhuishouding en -berging en de belangen van eigenaren en gebruikers van aangrenzende percelen	Er is een landschapsinrichtingsplan opgesteld, waarin rekening is gehouden met genoemde belangen. Zie hiervoor bijlage 2.
41.2.e	op een buitenplaats mogen maximaal 3 wooneenheden worden gerealiseerd, naast de bestaande woningen/ wooneenheden. De nieuwe wooneenheden dienen in één hoofdgebouw of gebouwencomplex met architectonische samenhang te worden gerealiseerd. Van een gebouwencomplex is sprake indien de woningen/ wooneenheden in een complex met architectonische samenhang zijn ondergebracht (hoofdgebouw en bijgebouwen), waarvan de onderlinge afstand maximaal 15 m bedraagt	Er zijn 3 woningen opgenomen in een gebouwencomplex met architectonische samenhang rondom een hof. De onderlinge afstand tussen de gebouwen bedraagt minder dan 15 meter.
41.2.f	indien een buitenplaats groter is dan 1,5 ha mag er voor elke hectare die de buitenplaats groter is dan 1 ha een extra wooneenheid worden toegevoegd. Hiervoor kan er een tweede bouwkavel worden opgenomen, die qua omvang en situering ondergeschikt is aan het hoofdgebouw/ gebouwencomplex	Niet van toepassing.
41.2.g	ten minste de helft van de buitenplaats dient te bestaan uit opgaand (park)bos, waterpartijen en gazons hier niet onder begrepen	De kavels worden volledig omringd door het landschap (oppervlakte 10.435 m2). Het plangebied is daarnaast deels gelegen binnen de vrijwaringszone van de dijk, waar grootschalige beplanting niet zomaar mogelijk is. Desondanks is zoveel mogelijk landschappelijke invulling gegeven aan het (park)bos, met bospercelen en boomgaarden. Aan de dijk wordt het landschap opener, bestaande uit kruidenrijk grasland met eventueel enkele bomen op een leeflaag van 50cm bovenop de dijkverzwaring.
41.3	Bij het toepassen van de onder 41.2 bedoelde wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders ten aanzien van de bestaande bebouwing de volgende aanvullende regels opnemen:	-
41.3.a	indien een bestaande woning wordt aangemerkt als ontsierend in het kader van de nieuwe ontwikkelingen mag een vervangende woning met bijgebouwen worden opgenomen waarop de bepalingen van de bestemming 'Wonen' van overeenkomstige toepassing zijn. Indien dit landschappelijke waarden van het plangebied versterkt, kan de woning op een andere plaats herbouwd worden. De woning kan ook aan de woningen/ wooneenheden in het hoofdgebouw/ gebouwencomplex worden toegevoegd	Niet van toepassing.
41.3.b	indien bestaande bedrijfsgebouwen worden gesloopt en niet worden vervangen als bijgebouwen als bedoeld onder 41.2, mag bij iedere sloopactiviteit van tenminste 1.000 m² of 5.000 m³ een extra woning/ wooneenheid worden opgenomen, waarop de bepalingen van de bestemming 'wonen' van overeenkomstige toepassing zijn. Deze woning/wooneenheid kan als aparte woning/ wooneenheid worden gerealiseerd dan wel worden toegevoegd aan het aantal woningen/ wooneenheden in het hoofdgebouw/ gebouwencomplex	Niet van toepassing.
41.3.c	de woningen mogelijk op basis van dit lid dienen qua omvang en situering ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw/ gebouwencomplex op de buitenplaats	Niet van toepassing.

Tabel: Doorwerking regels wijzigingsbevoegdheid in plangebied

Uit voorgaande onderbouwing blijkt dat het planvoornemen voldoet aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. Derhalve kan deze bevoegdheid worden vertaald naar voorliggend wijzigingsplan en daarmee worden ingezet om het planvoornemen planologisch mogelijk te maken.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk zijn het integrale beleid en de regelgeving beschreven die relevant zijn voor het planvoornemen.

4.1 Nationaal Beleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), vastgesteld op 11 september 2020, is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• Afwentelen wordt voorkomen.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving met ambities. In deze NOVI worden de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• duurzaam economisch groeipotentieel;
• sterke en gezonde steden en regio's;
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Doorwerking in het plangebied

Omdat het initiatief geen relatie met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid heeft en hiermee dan ook niet conflicteert, heeft het NOVI geen doorwerking voor dit wijzigingsplan.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel de AMvB Ruimte genoemd, is op 22 augustus 2011 vastgesteld en heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), of met het vrijwaren van functies.

Van de nationale belangen die in de AMvB Ruimte zijn geregeld, zijn de volgende van toepassing op het plangebied:

• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament: gronden waarop een primaire waterkering (en beschermingszone) ligt of die de functie van een primaire waterkering hebben, worden bestemd als Waterstaat - Waterkering. Wijzigingen van bestemmingen op gronden met de functie van primaire waterkering of beschermingszone zijn alleen mogelijk als daardoor geen belemmeringen ontstaan voor het onderhoud, de instandhouding of de versterking van de primaire waterkering.

Doorwerking in het plangebied

Het plangebied ligt langs een primaire waterkering van de Waal. Ter bescherming van de waterstaatkundige functie van deze waterkering zijn de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering en de gebiedsaanduiding vrijwaringszone - dijk 1 opgenomen. Het doel hiervan is het beschermen van het functioneren van deze waterkering.

4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgelegd aan gemeenten en provincies om in de ruimtelijke onderbouwing waarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, een beschrijving op te nemen over de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Voordat een stedelijke ontwikkeling plaats kan vinden moet deze worden getoetst aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’.

Afweging

De ladder is van toepassing bij stedelijke ontwikkelingen. Op basis van jurisprudentie blijkt dat ontwikkeling van één of enkele woningen niet gezien wordt als een stedelijke ontwikkeling (Uitspraak Raad van State, ABRvS 18 december 2013, 201302867/1/R4). De realisatie van minder dan 11 woningen wordt niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling (Uitspraak Raad van State, ABRvS 16 september 2015, 201501297/1/R4).

Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van drie woningen. Er is daarom geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en een onderbouwing van de ladder voor duurzame verstedelijking is niet nodig.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel de behoefte aan het plan inzichtelijk gemaakt. Aangezien er door het (beperkt) toevoegen van woningen, ruim een hectare extra stedelijk uitloopgebied wordt gerealiseerd. De behoefte aan deze ontwikkeling blijkt onder meer uit de gemeentelijke structuurvisie (zie paragraaf 4.3.1). En blijkt ook uit het gegeven dat er een wijzigingsbevoegdheid in het vigerende bestemmingsplan Buitengebied - Veegplan is opgenomen voor de ruimtelijke ontwikkeling van een buitenplaats, zie paragraaf 1.2.

Het plangebied is aangeduid als 'stedelijk uitloopgebied' in het vigerende bestemmingsplan Buitengebied - Veegplan (zie paragraaf 1.2) In dit gebied zijn er al buitenplaatsen ontwikkeld en hebben functieveranderingen naar wonen zich voorgedaan. Dit landschap heeft de potentie om zich verder als 'stedelijk uitloopgebied' te ontwikkelen met kleinschalige plannen, zowel in de richting van wonen als recreatieve functies. Het voorgenomen plan voor een buitenplaats met drie woningen en recreatief groen, past bij de bestaande ontwikkelingen en onderzochte potentie.

Conclusie

Uit bovenstaande volgt dat het plan in overeenstemming is met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2 Provinciaal Beleid

4.2.1 Provinciale omgevingsvisie en omgevingsverordening

Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de strategische ambities voor de lange termijn.

De Omgevingsverordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is.

Toetsing

De ontwikkeling van de buitenplaats is mogelijk door (gemotiveerd) gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid. In principe is door het opnemen van deze wijzigingsbevoegdheid in het vigerende bestemmingsplan reeds het provinciaal beleid onderbouwd voor de ontwikkeling van de buitenplaats.

Desondanks worden voor het plangebied een aantal relevante regels uit de Omgevingsverordening beknopt behandeld.

Artikel 2.38 Omgevingsverordening - intrekgebied

In dit artikel is opgenomen dat een bestemmingsplan ter plaatse van een intrekgebied niet mag voorzien in een bestemming die de winning van fossiele energie mogelijk maakt. Aangezien voorliggend plan enkel de realisatie van woningbouw mogelijk maakt, is er geen sprake van de winning van fossiele energie en vormt dit verder geen belemmering ten aanzien van de drinkwatervoorziening.

Artikel 2.65b Omgevingsverordening - klimaatadaptie

Voor zover een bestemmingsplan een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt, bevat de toelichting bij het bestemmingsplan een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico’s van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In de beschrijving worden in ieder geval de volgende aspecten betrokken:

• waterveiligheid;
• wateroverlast;
• droogte; en
• hitte.

In Hoofdstuk 3 en in paragraaf 5.2 Water wordt beschreven hoe in het planvoornemen rekening wordt gehouden met water en hoe het plangebied, ook met oog op klimaatadaptatie, zo landschappelijk mogelijk wordt ingericht.

Artikel 2.2 Omgevingsverordening - doorwerking regionale woonagenda

• 1. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda.
• 2. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden:
  • a. er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking;
  • b. de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid;
  • c. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en
  • d. Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling.

Doorwerking in het plangebied

Met voorliggend wijzigingsplan wordt voorzien in de realisatie van drie woningen op een buitenplaats. E.a. conform de opgenomen wijzigingsvoorwaarden in het vigerende bestemmingsplan. Derhalve wordt gesteld dat een dergelijke ontwikkeling reeds is afgestemd in het kader van o.a. het provinciaal woonbeleid. In paragraaf 4.1.3 is daarnaast de ladder voor duurzame verstedelijking onderbouwd.

Conclusie

Onderhavig plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

4.3 Gemeentelijk Beleid

4.3.1 Structuurvisie 2030

Op 17 februari 2010 stelde de gemeenteraad van Tiel de gemeentelijke structuurvisie vast. De locatie ligt in een zone waar ingezet wordt op het ontwikkelen van het parklandschap Passewaaij als onderdeel van de Waalfrontplannen. Er wordt geïnvesteerd in het landschap, in combinatie met woningbouw, waardoor een parklandschap ontstaat. In de structuurvisie ligt het plangebied in een zone waar nieuw landelijk wonen, compact in het groen is voorzien.

Doorwerking in het plangebied

Het voorliggend plan voegt zich door het ontwerp van een omzoomde buitenplaats, met drie woningen rondom een hofje, aan de landschappelijke waarden van de directe omgeving. Het overdag openbaar toegankelijke parkbos draagt bij aan de ontwikkeling van het parklandschap Passewaaij in combinatie met woningbouw.

4.3.2 Tielse Woonvisie 2019-2023

In de Tielse Woonvisie 2019-2023 'Wonen in fruitstad' (vastgesteld 19 juni 2019) wordt de toekomst van het wonen in Tiel uiteengezet. De woonvisie biedt kaders voor de aantallen en typewoningen, afgestemd op doelgroepen en woonwensen. Het aantal geplande woningen is afgestemd op de bevolkingsprognose waarbij een bandbreedte wordt gehanteerd.

Doorwerking in het plangebied

Middels voorliggend plan worden er drie woningen extra toegevoegd. De kwantitatieve behoefte van de woningen is reeds aangetoond in het kader van het opnemen van de wijzigingsbevoegdheid in het vigerende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Flora en fauna

Stantec heeft een ecologische quickscan uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Het rapport is als Bijlage 3 toegevoegd.

5.1.1 Beschermde gebieden

Natura 2000-gebieden

Het plangebied ligt niet binnen een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Rijntakken bevindt zich op een afstand van 0,04 km ten zuidoosten van het plangebied. Gezien de aard van de werkzaamheden, de ligging van het plangebied en de afstand tussen het plangebied en het Natura 2000-gebied, zijn negatieve effecten op Natura 2000-gebieden uitgesloten.

Wel is de stikstofemissies op omringende Natura-2000 gebieden onderzocht. Een AERIUS-berekening is voor zowel de realisatiefase als de gebruiksfase is uitgevoerd en is toegelicht in paragraaf 5.10. De Aerius-berekening is tevens toegevoegd in Bijlage 11.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Er is geen ruimtebeslag op het NNN. Gezien de aard van de werkzaamheden en afstand van tenminste 2 kilometer tussen het NNN-gebied en het plangebied, worden indirecte negatieve effecten zoals verstoring en verontreiniging op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN eveneens uitgesloten. Er is geen nadere NNN-toetsing benodigd.

Afbeelding: ligging beschermde natuurgebieden (bron: Stantec)

5.1.2 Beschermde soorten

Binnen het plangebied is een biotoop aangetroffen die geschikt is voor beschermde soorten (Wnb) waarvoor geen algemene vrijstelling geldt. Het gaat om soorten uit de volgende soortgroepen: algemene broedvogels, grondgebonden zoogdieren en vleermuizen. Uit het onderzoek is gebleken dat geen nader onderzoek nodig is en onder voorwaarden ook geen ontheffing Wnb (Wet natuurbescherming) nodig is. Er is geen ontheffing Wnb nodig, indien:

• maatregelen worden genomen om vernietiging van groeiplaatsen van vaatplanten te voorkomen;
• maatregelen worden genomen om vernietiging van nesten en verstoring van broedende vogels te voorkomen;
• er rekening wordt gehouden met de algemene zorgplicht van grondgebonden zoogdieren. Het betreft naast foerageergebieden van de bunzing ook leefgebied voor door provincie algemeen vrijgestelde dieren bij ruimtelijke ordening;
• tijdelijke verstoring van het foerageergebied van vleermuizen wordt voorkomen, door uitsluitend overdag te werken, of door gebruik te maken van gerichte verlichting waarbij het omliggende groen en het open water onverlicht blijven;
• er rekening wordt gehouden met de algemene zorgplicht van amfibieën. Het betreft namelijk leefgebied voor door provincie algemeen vrijgestelde dieren bij ruimtelijke ordening.

Maatregelen

Om negatieve effecten op algemeen beschermde soorten zoveel mogelijk te voorkomen worden in ieder geval de maatregelen voorgesteld zoals weergegeven in onderstaande tabel. Deze maatregelen dienen opgenomen te worden in een ecologisch werkprotocol.

Soortgroep	Maatregel
Algemene broedvogels	Om effecten op broedende vogels te voorkomen dienen werkzaamheden buiten het broedseizoen te worden uitgevoerd. Voor het broedseizoen geldt geen vaste periode. Het verschilt per soort. Veel vogelsoorten broeden ongeveer tussen 15 maart en 15 juli. Indien werken buiten het broedseizoen niet mogelijk is, moet voorafgaand aan de werkzaamheden door een ter zake kundige op het gebied van broedvogels worden gecontroleerd of broedende vogels aanwezig zijn. Dit geldt ook voor de periode vlak voor of na het broedseizoen, het gaat om een broedgeval ongeacht de datum. Om effecten op broedende vogels te voorkomen dienen preventieve maatregelen genomen te worden voorafgaande aan het broedseizoen waarbij de vegetatie gelegen binnen de invloedssfeer van de werkzaamheden kort gehouden wordt, door periodiek maaien en afvoeren. Indien effecten op broedende vogels niet kunnen worden uitgesloten mag er niet gewerkt worden.
Grondgebonden zoogdieren	Om effecten op algemeen beschermde kleine grondgebonden zoogdieren zoveel mogelijk te beperken dienen werkzaamheden waarbij vegetatie wordt verwijderd van één kant te worden uitgevoerd, zodat aanwezige dieren de kans krijgen om zich te verplaatsen. Deze maatregel valt onder de zorgplicht (artikel 1.11 Wnb).
Vleermuizen foerageergebied en vliegroutes	Om mogelijke indirecte effecten als verstoring door licht op naast gelegen foerageergebied te voorkomen dient gewerkt te worden tussen zonsopgang en zonsondergang. Indien toch gebruik moet worden gemaakt van kunstlicht, dient gebruik te worden gemaakt van gerichte verlichting. Hierbij dient lichtval op bomen, water, en gebouwen in de omgeving te worden vermeden om verstoring te voorkomen. Daarnaast mogen er tussen zonsondergang en zonsopkomst geen obstructies in het water worden gelegd voor dieren die het water volgen als vliegroute.
Amfibieën	Het verbreden van de sloten dient richting één kant te worden uitgevoerd zodat aanwezige dieren de kans krijgen om te vluchten. Er mag niet richting een doodlopend stuk van de watergang gewerkt worden. Deze maatregel valt onder de zorgplicht (artikel 1.11 Wnb). Eventueel aanwezige eiklompen en eisnoeren dienen overgebracht te worden naar water dat niet gedempt wordt. Er wordt aanbevolen om te voorkomen dat er ondiepe poelen, sporen van machines die met water gevuld kunnen worden en zandhopen/omgewerkte grond ontstaan tijdens werkzaamheden die mogelijk plaatsvinden in de actieve periode van amfibieën (april-oktober). Poelen kunnen functioneren als tijdelijk geschikt voortplantingswater.

5.1.3 Invasieve exoten

Negatieve effecten op de directe omgeving door de aanwezigheid van invasieve exoten kan worden uitgesloten. Voor deze groep zijn geen vervolgstappen benodigd.

5.1.4 Beschermde houtopstanden

Binnen het plangebied is geen beschermde houtopstand aanwezig, zoals opgenomen in hoofdstuk 4, art. 5.3 van de Wet natuurbescherming. Er worden geen bomen gekapt met de voorgenomen werkzaamheden

5.1.5 Conclusie

Door de uitvoering van de maatregelen, om verstoring van beschermde soorten te voorkomen, vormt het omgevingsaspect 'flora en fauna' geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.2 Water

Waterbeheerplan Waterschap Rivierenland 2022-2027

Het waterbeerprogramma 2022-2027 ‘Versterken, verbinden vergroenen’ beschrijft wat Waterschap Rivierenland in de planperiode 2022-2027 wil bereiken, met wie, hoe men dat wil gaan doen en waarom. In het waterbeheerprogramma zijn voor het waterbeheer de kaders gegeven en de opgaven gedefinieerd. De visie van Waterschap Rivierenland is vertaald in 8 hoofdthema’s: beschermen tegen overstromingen; water eerlijk verdelen; voorbereiden op extreem weer; streven naar schoon water van een goede biologische kwaliteit; bijdragen aan een fijne leefomgeving voor mens en natuur; kwaliteitsverbetering zwemwater; toewerken naar klimaat- en energieneutraliteit; toewerken naar circulariteit.

Toetsing

Ten behoeve van voorliggend wijzigingsplan is op hoofdlijnen bepaald in hoeverre de beoogde ontwikkeling waterbelangen raakt. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning wordt dit aspect verder uitgewerkt. Ook moet afstemming plaatsvinden met het waterschap.

Water(kering) in het plangebied

Raadpleging van de legger van het waterschap toont aan dat er twee watergangen (gedeeltelijk) in het plangebied liggen. Aan de Kruisstraat betreft dit een A-watergang en aan de zuidwestzijde van het plangebied een C-watergang. Ook ligt er aan de noordoostzijde van het plangebied een greppel/zaksloot, waar geen specifieke categorie aan is toegekend. De bestaande watergangen blijven behouden.

Raadpleging van het vigerend bestemmingsplan Buitengebied - Veegplan wijst verder uit dat een deel van het plangebied in de beschermingszone van een waterkering ligt. Deze beschermingszone wordt ook in dit wijzigingsplan opgenomen als dubbelbestemming. Het plangebied ligt daarnaast binnen de vrijwaringszone van een dijk. Deze vrijwaringszone wordt, als gebiedsaanduiding, opgenomen in het wijzigingsplan. Zie onderstaande toelichting.

Daarmee is de werking van deze waterstaatkundige functie beschermd.

Vrijwaringszone - dijk

Binnen het plangebied geldt de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - dijk'. In de bij deze aanduiding behorende regels is bepaald dat ter plaatse uitsluitend mag worden gebouwd indien het belang van de waterkering niet onevenredig wordt geschaad en nadat vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder. De relevante bepalingen van deze gebiedsaanduiding worden in het wijzigingsplan overgenomen.

Waterstaat - Waterkering

Ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' in het vigerend bestemmingsplan mogen geen bouwwerken worden opgericht, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de waterkering, waaronder merktekens en keermuren met een maximale bouwhoogte van 1,5 m. De relevante bepalingen van deze dubbelbestemming worden in het wijzigingsplan overgenomen.

Er worden ter plaatse van de dubbelbestemming geen bouwwerken geplaatst.

Afbeelding: vigerende bestemmingsplan ter plaatse van en in de buurt van het plangebied. (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Toename verharding

Voor het planvoornemen is berekend of er sprake is van watercompensatie. Voor de drie kavels geldt dat van de eerste 700m2 uitgegaan moet worden van 75% verharding. Dat betekent dat per kavel 525m2 verhard oppervlak wordt toegevoegd. Voor de drie kavels is dat gezamenlijk 1575m2. Buiten de kavels bestaan de paden uit halfverharding (1304m2), die voor 50% wordt meegerekend (toename van 652m2 verharding). Ter plaatse van de aansluiting op de Kruisstraat komt een volledig verharde inrit met een oppervlakte van 33m2. In totaal wordt er 1575 + 652 + 33 = 2260m2 verharding toegevoegd.

Het waterschap heeft een bergingseis van 436 m3/ha toename verharding bij compensatie in open water en 664 m3/ha bij andere voorzieningen (wadi's, infiltratie, zaksloten etc.). Volgens de eis van het waterschap moet voor voorliggend plan 98,5m3 aan open water of 150,0m3 aan bergingsvoorzieningen worden gerealiseerd.

Vanuit gemeentelijk beleid geldt dat hemelwater op eigen terrein verwerkt moet worden in de bodem of in open water en dat er moet worden aangesloten op het bestaande watersysteem. Op basis van de landelijke handreiking klimaatadaptief bouwen geldt 40 - 60 mm hemelwaterberging per m2 bebouwd/verhard oppervlak. Voor dit plan geldt de gemeentelijke eis dat 60mm/m2 verharding wordt gecompenseerd. Volgens deze eis moet voor het planvoornemen 135,6 m3 water worden gecompenseerd, niet gespecificeerd naar open water of andere voorzieningen.

Daarbij geldt dat de hoogste eis, van waterschap of gemeente, hier aangehouden dient te worden.

Normen*	Norm	Eenheid	Compensatie	Eenheid
Waterschap: open water	436	m3/ha	98,5	m3
Waterschap: voorziening (infiltratie, wadi, zaksloot, etc.)	664	m3/ha	150,0	m3
Gemeente	60	mm/m2	135,6	m3

* De norm die tot de grootste opgave aan waterberging leidt (waterschap of gemeente) is leidend

Het planvoornemen voorziet in 152,5 m3 aan toegevoegde waterberging in een droogvallende greppel. Daarmee wordt voldaan aan de eisen van waterschap en gemeente.

Afbeelding: thema water, situering bestaande watergangen en nieuwe waterberging in planvoornemen (bron: Wissing ruimtelijke denkers)

Grondwater

Raadpleging van de provinciale viewer wijst uit dat onderhavig plangebied ligt binnen een ‘intrekgebied’. In paragraaf 4.2.1 is reeds aangetoond dat dit plan door de realisatie van uitsluitend woningbouw geen problemen vormt ten aanzien van deze regels.

Het plangebied is mogelijk gevoelig voor kwel en wegzijging. Advies is om het plangebied op te hogen en/of kruipruimteloos /kelderloos te bouwen vanwege (toekomstig) risico op kwelwater. Als het aantrekken van kwel door de bouwactiviteiten of graafwerkzaamheden onvermijdelijk is, dan zijn compenserende maatregelen noodzakelijk. De extra kwel moet binnen het plangebied opgevangen en geborgen worden en mag niet leiden tot problemen (bijvoorbeeld het opbarsten van sloten door extra kweldruk).

Om het risico hierop te beperken wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen onder artikel 8.3 waarmee bij aanvraag omgevingsvergunning moet worden aangetoond dat er bouw- en graafwerkzaamheden grondwaterneutraal worden uitgevoerd.

Riolering

In dit gebied ligt drukriolering. Hier mag alleen vuilwater op aangesloten worden, geen hemelwater of grondwater of anders. De buitenplaats moet een eigen pompput krijgen. Voor de aansluiting op de gemeentelijke drukriolering is een aansluitvergunning nodig.

5.2.1 Conclusie

De bestaande watergangen in het plangebied worden behouden en er wordt voldoende extra waterberging toegevoegd om aan de waterbergingseisen van waterschap en gemeente te voldoen. Ten behoeve van de realisatie van voldoende waterberging is in Artikel 8, sublid 8.3.2 een voorwaardelijke verplichting toegevoegd. In deze voorwaardelijke verplichting is onder meer vermeld dat 60mm/m2 verharding moet worden gecompenseerd. Zie voor een nadere toelichting hoofdstuk 6, paragraaf 6.3.

En er is een bepaling opgenomen dat het afgewerkte begane grondvloer minimaal 30 cm boven straatpeil wordt gerealiseerd. Dit ten behoeve van klimaatadaptatie en minder risico op (grond)wateroverlast

De relevante bepalingen van de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk' en de dubbelbestemming 'waterstaat - waterkering' worden in het wijzigingsplan overgenomen.

5.3 Bodem

Door Stantec is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Het rapport is in Bijlage 4 opgenomen.

5.3.1 Bevindingen

Op basis van de onderzoeksresultaten worden de volgende conclusies getrokken:

• De bodemopbouw ter plaatse van de onderzoekslocatie bestaat van maaiveld tot de maximale boordiepte geheel uit klei.
• Aan het maaiveld is geen asbestverdacht materiaal aangetroffen. Visueel is in het opgeboorde materiaal geen asbestverdachte bijmengingen of (plaat)materialen waargenomen.
• De bodem is heterogeen verontreinigd met sporen tot zwakke bijmenging van baksteen.
• In de baksteenhoudende bovengrond is plaatselijk een licht verhoogd gehalte kwik aangetoond. In de zintuiglijk schone ondergrond is plaatselijk een licht verhoogd gehalte nikkel aangetoond. De overige grondmonsters zijn niet verontreinigd. In geen van de grondmonsters zijn verhoogde gehalten OCB aangetoond.
• In het grondwater zijn licht verhoogde concentraties Minerale olie, barium en tetrachlooretheen (Per) aangetoond. De verhoogde concentraties hebben een onbekende oorsprong.
• Op basis van de onderzoeksresultaten is de kleiige boven- en ondergrond indicatief in te delen in bodemkwaliteitsklasse 'Altijd toepasbaar'.
• Eventueel vrijkomende grond kan waarschijnlijk op of buiten de locatie worden hergebruikt.
• Op basis van de CROW 400 geldt dat binnen het gehele projectgebied bij eventuele graafwerkzaamheden gewerkt kan worden volgens voorlopige veiligheidsklasse 'Basishygiene'.

Resume

Op basis van de onderzoeksresultaten wordt de locatie in milieuhygienisch opzicht geschikt geacht voor de huidige en toekomstige bestemming.

Er is geen vervolgonderzoek noodzakelijk en zijn er geen sanerende maatregelen van toepassing.

Aanbevelingen

Op basis van de onderzoeksresultaten gelden de volgende aanbevelingen:

• Het verdient de aanbeveling om tijdens grondwerkzaamheden alert te zijn op een eventuele onvoorziene verontreiniging van de bodem.
• Indien vrijkomende grond elders wordt hergebruikt kunnen partijkeuringen conform het Besluit bodemkwaliteit noodzakelijk zijn om de uiteindelijke hergebruiksmogelijkheden van de grond vast te stellen.

5.3.2 Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de ontwikkeling

5.4 Luchtkwaliteit

Stantec heeft een onderzoek naar de luchtkwaliteit uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Het rapport is in Bijlage 5 opgenomen.

Het planvoornemen is een ontwikkeling dat is aan te merken als een project dat NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Toetsing aan de grenswaarden van de Wet luchtkwaliteit is zodoende niet benodigd. Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen oplevert voor de realisatie van de nieuwe woningen (artikel 5.16, lid 1 aanhef en onder c Wm). Daarnaast is in het kader van een goede ruimtelijke ordening ter plaatse van het plan de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 bepaald. Deze waarden zijn veel lager dan de gestelde grenswaarden uit bijlage 2 van de Wet luchtkwaliteit. Vanwege de algemene trend dat de emissies en achtergrondconcentraties zullen dalen worden er ook in de toekomst geen overschrijdingen verwacht.

5.4.1 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.5 Wegverkeerslawaai

Door Stantec is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Het rapport is in Bijlage 6 toegevoegd.

De nieuwe woningen zijn gelegen binnen de geluidzone van een drietal wegen: de Kruisstraat, de Jonkheer P.A. Reuchlinlaan en de route Doctor J.M. den Uyllaan - Waalbandijk. Om deze reden is vanuit de Wet geluidhinder een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Daarnaast is het wenselijk om het cumulatieve geluidniveau te beoordelen of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening vanuit akoestisch oogpunt.

Door het wegverkeer op de drie wegen met geluidszones wordt de hoogst toelaatbare geluidbelasting niet overschreden en is het vaststellen van hogere waarden niet benodigd.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de cumulatieve geluidbelasting berekend, welke varieert van <25 dB tot maximaal 46 dB. Dit betekent dat de MKM Lden geclassificeerd is als “Goed”, waardoor ter plaatse van de nieuwe woningen sprake is van een akoestisch goed woon- en leefklimaat.

Afbeelding: 3d model wegverkeerslawaai (bron: Stantec)

5.5.1 Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid (EV) heeft betrekking op het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer (over weg, water en spoor en door buisleidingen) van gevaarlijke stoffen. Bij een grootschalige calamiteit met deze gevaarlijke stoffen kunnen personen die geen directe relatie hebben tot die risicovolle activiteit komen te overlijden.

Bij een ruimtelijke besluit voor het toelaten van (beperkt) kwetsbare objecten moet worden getoetst aan risiconormen en veiligheidsafstanden. Dit is met name relevant op korte afstand van risicobronnen. Indien een (beperkt) kwetsbaar object wordt toegelaten binnen het invloedsgebied van een belangrijke risicobron, moet ook het groepsrisico worden verantwoord. Bovendien is het van belang om af te wegen in hoeverre nieuwe risicobronnen binnen een plangebied worden toegestaan.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van specifieke risicovolle inrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante buisleidingen. Toetsingskaders zijn het "Besluit externe veiligheid inrichtingen” (Bevi), het "Besluit externe veiligheid transportroutes" (Bevt) en het "Besluit externe veiligheid buisleidingen" (Bevb). Daarnaast zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een inrichting die valt onder het Bevi, moeten worden aangehouden.

5.6.1 Planspecifiek

Nabij het plangebied liggen twee relevante risicobronnen, waar rekening mee moet worden gehouden bij het vaststellen van het bestemmingsplan (overige risicobronnen zijn niet relevant voor het plan). Het betreft:

• de Waal, transportroute van gevaarlijke stoffen over het water;
• de Betuweroute, transportroute van gevaarlijke stoffen over het spoor.

Personen in het plangebied kunnen komen te overlijden als rechtstreeks gevolg van een zwaar ongeval met toxische stoffen op die transportroutes. Het plangebied ligt namelijk binnen het invloedsgebied van de Betuweroute en de Waal, maar buiten een veiligheidszone, een plasbrandaandachtsgebied en buiten de meest relevante zones voor het groepsrisico (de 200 meter zones).

Het is voor de beoogde ontwikkeling verder relevant dat het ruimtelijke besluit geen betrekking heeft op het mogelijk maken van een (nog niet aanwezig) "zeer kwetsbaar gebouw", bestemd voor verminderd zelfredzame personen.

Voor het planvoornemen is een onderzoek externe veiligheid uitgevoerd, zie Bijlage 7.

Op grond van artikel 7 en 8 van het Bevt moet in dergelijke gevallen worden ingegaan op de mogelijkheden voor:

• de bestrijdbaarheid van een zwaar ongeval op deze transportroute en
• de zelfredzaamheid met betrekking tot nog niet aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten binnen het plangebied.

Volgens artikel 9 van het Bevt moet de veiligheidsregio in de gelegenheid worden gesteld om hierover een advies uit te brengen.

Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval

Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, zal de brandweer inzetten op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.

Mogelijkheden tot zelfredzaamheid

Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij dat incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NLalert. Bij een toxisch scenario is het advies om te schuilen in een gebouw en de ramen, deuren en ventilatieopeningen te sluiten. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt voorgesteld om een centraal afschakelbare mechanische ventilatievoorziening aan te laten brengen. Deze effectieve maatregel om de zelfredzaamheid te vergroten, wordt onder de Omgevingswet een verplichte maatregel voor alle nieuwe woningen. De voorziening is ook al benoemd in de Memo externe veiligheid van Stantec Bijlage 7. In het plangebied zijn voldoende mogelijkheden aanwezig om relevante adviezen tijdig op te volgen.

5.6.2 Conclusie

Het aspect externe veiligheid is alleen relevant vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Betuweroute de Waal. Er wordt voldaan aan de normen voor het plaatsgebonden risico. Gelet op de hiervoor genoemde overwegingen, de voorgeschreven voorziening en het toepassen van risicocommunicatie, zijn er in het plangebied voldoende mogelijkheden voor de zelfredzaamheid bij een zwaar ongeval op deze transportroutes. Dit betekent dat daarboven geen nadere eisen aan het plan hoeven te worden gesteld in het kader van het aspect externe veiligheid.

5.7 Archeologie en cultuurhistorie

5.7.1 Archeologie

Door Transect is een archeologisch onderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Het rapport is in Bijlage 8 opgenomen.

Bevindingen

Op basis van het bureauonderzoek is vastgesteld dat het plangebied zich op oeverafzettingen van de Waal stroomrug bevindt.

Op basis van de resultaten van het onderzoek is de middelhoge tot hoge archeologische verwachting op resten uit de periode IJzertijd-Late Middeleeuwen bevestigd. De boringen laten op een diepte van 100-130 cm -Mv de aanwezigheid van een vegetatieniveau zien dat op grond van bodemkenmerken in het hele plangebied droog genoeg moet zijn geweest om bewoning te kunnen dragen (3,5 tot 4,0 m NAP). Deze bodem (vegetatieniveau) heeft zich kunnen vormen in de top van de oeverafzettingen van de Waal. In het zuiden van het plangebied zijn in en onder dit vegetatieniveau resten houtskool aanwezig, zelfs in relatief grote hoeveelheden. Gezien de vermeende ligging van een Romeins grafveld hier betekent de vondst van houtskool dat de kans op resten in het plangebied groot is (boring 11 en 12). De zone waar het houtskool gevonden is komt overeen met de zone met een hoge archeologische verwachting op de beleidskaart. Het vegetatieniveau ligt begraven onder een laag overslagafzettingen. Voor de overige perioden behoudt het plangebied een lage archeologische verwachting. Er zijn namelijk onder de oeverafzettingen overwegend komafzettingen en veen gevonden. Deze zijn niet als bewoonbaar te duiden.

5.7.2 Cultuurhistorie

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het plangebied.

In het plangebied zijn geen cultuurhistorische waardevolle elementen aanwezig. In de omgeving van het plangebied ligt het Inundatiekanaal, dat aangemeld is als Unesco werelderfgoed. De ontwikkeling staat echter buiten de context van het Inundatiekanaal en op te grote afstand om hier invloed op uit te oefenen.

Wel is het plangebied in het vigerende bestemmingsplan aangeduid als 'stedelijk uitloopgebied'. Dit gebied heeft de potentie zich te ontwikkelen tot een stedelijk uitloopgebied in de vorm van verbrede landbouw, recreatieve routes en dagrecreatieve functies in vrijkomende agrarische bebouwing. Ook nieuwe buitenplaatsen zijn hier passend. Het voorgenomen plan voldoet hier aan door een buitenplaats te maken, met nieuwe recreatieve routes door het plangebied. Het bos en de ruime erven met overwegend tuinbestemming, dragen bij aan de landelijke uitstraling en het behoud van cultuurhistorische waarden.

5.7.3 Conclusies

Archeologie

Uit het archeologisch onderzoek blijkt dat vanaf een diepte van 100 cm -Mv een hoge archeologische verwachting geldt. Voor de verdere ontwikkeling wordt aanbevolen om bij bodemingrepen beneden 70 cm -Mv in het kader van de vergunningverlening archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren naar de aanwezigheid van eventuele resten (Inventariserend veldonderzoek, karterende fase, met inbegrip van een buffer van 30 cm boven het relevante niveau). Dit kan het beste plaatsvinden in de vorm van een proefsleuvenonderzoek (IVO-P, protocol 4003), waar bij het onderzoek zich richt op de gebiedsdelen die daadwerkelijk door bodemingrepen worden verstoord. Voor een dergelijk onderzoek is op voorhand een door de gemeente goedgekeurd Programma van Eisen (PVE) nodig, waarin de randvoorwaarden voor het onderzoek zijn vastgelegd.

Aangrenzend aan het plangebied worden grondroerende werkzaamheden uitgevoerd voor een dijkverzwaring. Het archeologisch onderzoek dat hiervoor plaatsvindt wordt uitgebreid naar het plangebied van het wijzigingsplan, conform de bovenstaande aanbevelingen.

De mogelijk aanwezige archeologische waarden worden in elk geval beschermd door het opnemen van archeologische dubbelstemmingen.

Afbeelding: ligging archeologische waarden ten opzichte van plangebied

Cultuurhistorie

Vanuit het aspect cultuurhistorie gezien zijn er geen belemmeringen voor het plan.

5.8 Bedrijven en milieuzonering

5.8.1 Kader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is. De in de handreiking opgenomen afstanden indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast.

5.8.2 Beoordeling

In de omgeving van het plangebied bevinden zich diverse bestemmingen. Ten noorden zijn al bestemde buitenplaatsen, met rondom 'bos' en 'groen'. Ten westen van het plangebied zijn agrarische gronden met voornamelijk de bestemming 'Wonen' aan de Kruisstraat. In de bestemming 'Agrarisch' is het niet toegestaan boomgaarden aan te leggen, binnen een afstand van 50 meter tot de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' of bedrijfswoningen, uitgezonderd voor zover:

• het de vervanging van bestaande boomgaarden betreft;
• het de eigen bedrijfswoning betreft.

Binnen 50 meter van het plangebied staan geen bedrijfsmatige boomgaarden. Ook is het, vanwege de bestaande woningen in de directe omgeving niet mogelijk tussen nu en vaststelling van het wijzigingsbesluit een boomgaard binnen deze afstand aan te leggen. Er is geen risico als gevolg van drift van gewasbeschermingsmiddelen. De overige agrarische gronden, in de buurt van het plangebied, zijn weilanden en zijn niet in gebruik als veehouderij, of intensieve kwekerijen. Dit aspect levert geen belemmering op voor het wijzigingsplan.

5.8.3 Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit bedrijven- en milieuzonering.

5.9 Explosieven

Risicoanalyse

In de hele gemeente is door T&A Survey in 2016 historisch vooronderzoek explosieven uitgevoerd. De mogelijk verdachte gebieden zijn onderverdeeld in verschillende deelgebieden, dit naar gelang de impact die de mogelijk aanwezige munitie bij detonatie zou hebben. Deelgebied 2 is daarvan qua munitie het lichtste deelgebied, waarbij het gaat om munitie die tot een diepte van 2 meter onder het toenmalige (WOII) maaiveld kan liggen. De verdenking op het theoretische risico reikt dus tot deze diepte; daar voorbij is de bodem onverdacht. Het plangebied ligt volledig in deelgebied 2.

Een belangrijk aspect voor de bepaling van het mogelijk aanwezige risico, zijn eventuele grondroeringen die na de tweede wereldoorlog hebben plaatsgevonden. In het plangebied heeft in de na-oorlogse periode een hoogstam kersengaard gestaan. De wortelkluit van een boom is qua omvang een afspiegeling van de kroon. De kluit van een volwassen hoogstam kersenboom gaat zodanig diep de bodem in dat deze tot in onverdachte diepte zal hebben gereikt. Als deze bomen met de kluit zijn gerooid, kan de grond op deze plekken tot die diepte als na-oorlogs geroerd c.q. onverdacht worden beschouwd.

Notitie Explosieven

Door T&A Survey is in 2023 een aanvullend bureauonderzoek uitgevoerd naar ontplofbare oorlogsresten ter plaatse van het plangebied. Het gedane onderzoek betreft een bureaustudie, waarbij op basis van archiefonderzoek een inschatting wordt gemaakt van het mogelijke risico dat er onontplofte oorlogresten in de bodem liggen, en om welke munitie dat dan zou gaan. Het gaat hierbij dus om een theoretische verdenking op een mogelijk risico.

Proportioneel omgaan met OO

De gemeente hanteert voor ontplofbare oorlogsresten een 'proportioneel risicobeleid' (Proportioneel omgaan met OO), dat een onderbouwing vormt voor het afwegen tussen de kosten en baten van beheersmaatregelen. Op veel domeinen, zoals overstromingsgevaar, en externe veiligheid worden veiligheidsrisico's al gekwantificeerd, zodat risico's in perspectief geplaatst kunnen worden en getoetst aan een veiligheidsnorm. Ten grondslag voor dit beleid, ligt de verhouding in de praktijk, tussen de kans van optreden en het mogelijke effect van de uitwerking, dat maatschappelijk nadelige gevolgen kan hebben.

5.9.1 Conclusie

Uit een (nadere) risicoanalyse m.b.t. het plangebied is gebleken dat het plangebied na-oorlogs geroerd is en redelijkerwijs als onverdacht kan worden beschouwd. De geplande herinrichting van het terrein kan plaatsvinden met in achtneming van het 'werkprotocol spontane vondst explosief'.

Werkprotocol

In de praktijk is het niet ongebruikelijk om grondroerende werkzaamheden in locaties die zijn aangemerkt als Deelgebied 2 uit te voeren onder het 'werkprotocol spontane vondst explosief''. Dit protocol is opgenomen in Bijlage 9. Hierin zijn de te nemen stappen opgenomen, bij de vondst van (vermoedelijke) explosieven, zoals het direct stil leggen van de werkzaamheden, het ontruimen van de vindplaats en het oproepen van de technische explosievenverkenner (politie) en het informeren van de OvD-Bz.

5.10 Stikstof

Stantec heeft een onderzoek naar de stikstofdepositie voor het planvoornemen uitgevoerd. Het rapport is in Bijlage 10 bijgesloten. De bijbehorende AERIUS calculatie is in Bijlage 11 toegevoegd. Het betreft een verschilberekening, waarbij de bestaande situatie, in agrarisch gebruik en gebruikt voor bemesting, is vergeleken met de bouw- en gebruiksfasen.

Voor activiteiten waarbij stikstof vrijkomt moet worden onderzocht wat de effecten zijn op de beschermde Natura 2000-gebieden. Doel van dit onderzoek is om te bepalen wat de bijdrage van het plan aan stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden is. Vervolgens is bepaald of deze resultaten leiden tot mogelijk significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden en of een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming noodzakelijk is.

5.10.1 Conclusie

Uit de verschilberekening blijkt dat bouw- en gebruiksfase van de nieuwe woningen leiden tot een afname van stikstofdepositie ter plaatse van de stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden ten opzichte van de referentiesituatie. Op grond van de Wet Natuurbescherming geldt een vrijstelling van de vergunningplicht en is nader onderzoek niet noodzakelijk. Voorwaarde is wel dat er AdBlue toegepast dient te worden tijdens de bouw van de woningen, om de luchtvervuiling door dieselmotoren te verminderen.

5.11 Mobiliteit

5.11.1 Verkeer

Het plangebied wordt middels één nieuw aan te leggen erftoegangsweg ontsloten op de Kruisstraat. Aangezien dit slechts drie extra woningen op de Kruisstraat betreft, heeft dit geen significante betekenis in het verkeersbeeld.

5.11.2 Parkeren

Het plan dient te voldoen aan de door de gemeente Tiel gestelde parkeernormen. Aangehouden zijn de geldende normen uit de Nota Parkeernormen Tiel 2022, voor het buitengebied. De aan te houden norm per vrijstaande woning in het buitengebied bedraagt 2,7, waarvan 0,3 voor bezoekers. Voor parkeren op eigen terrein zijn de berekeningsaantallen van de CROW gebruikt. Dit houdt in dat voor een garage met dubbele inrit, waar in theorie 3 parkeerplaatsen worden gemaakt, slechts als 1,8 parkeerplaatsen gerekend mag worden.

Het plan bestaat uit drie vrijstaande woningen rondom een hof. Elke woning krijgt op eigen terrein twee opstelplaatsen naast elkaar en een garage. Verder zijn er 3 parkeerplaatsen in de openbare ruimte ingetekend. Dit leidt tot de onderstaande parkeerbalans:

Parkeervraag
Type	Aantal	Norm	Aandeel bezoekers	Parkeervraag
Vrijstaande woning (buitengebied)	3	2,7	0,3	8,1
Totaal				8,1

Parkeeraanbod
Type	Berekeningsaantal		Parkeer aanbod
Eigen terrein	3x1,8		5,4
Openbaar gebied	3		3
Totaal		8,4

Parkeerbalans

+0,3

Tabel: parkeerbalans

De parkeerberekening resulteert in een positieve balans. Er zijn voldoende parkeerplaatsen om te voldoen aan de gemeentelijke parkeernorm.

5.11.3 Conclusie

Het aspect mobiliteit leidt niet tot belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.12 MER

Plannen en activiteiten kunnen nadelige gevolgen hebben voor het milieu. In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is geregeld dat in zulke gevallen een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Er is een m.e.r.-plicht voor plannen (planMER) en een m.e.r.-plicht voor besluiten. Een plan is m.e.r.-plichtig als het plan kaders stelt voor m.e.r.-plichtige activiteiten. Een bestemmingplan (of wijzigingsplan) kan plan m.e.r.-plichtig zijn. Daarnaast kan een plan ook m.e.r.-plichtig zijn als er een concreet (bouw)plan ter uitvoering ligt.

In de bijlage van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het de ruimtelijke onderbouwing plan-m.e.r.-plichtig (onderdelen C en D), project-m.e.r.-plichtig (onderdeel C) of m.e.r.-beoordelingsplichtig (onderdeel D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. In de bijlage van het Besluit m.e.r. is in categorie D (11.2), de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. De drempelwaarde voor een formele m.e.r.-beoordeling in het Besluit m.e.r. ligt op:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied met 2000 of meer woningen;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Het planvoornemen voor drie woningen binnen de buitenplaats ligt ruimschoots onder de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. en is daarmee niet rechtstreeks plan-m.e.r.-, project-m.e.r. of m.e.r.-beoordelingsplichtig.

Omdat het planvoornemen wel een activiteit betreft zoals genoemd in lijst D is een vormvrije m.e.r. beoordeling nodig.

Vormvrije m.e.r. beoordeling

Kenmerken van het project

Het bouwplan betreft de realisatie van drie woningen en de realisatie van een buitenplaats. De omvang van het project in relatie tot de drempelwaarden in lijst D is relatief klein.

Plaats van het project

Het plangebied ligt in Tiel, ten oosten van de wijk Passewaaij. Het bestaat uit twee kadastrale percelen, bekend als Tiel sectie K nummers 1814 en 3199. Het plangebied ligt nabij een Natura 2000-gebied. Daarom is een stikstofberekening uitgevoerd. Hieruit volgt dat dit aspect de realisatie van het plan niet belemmerd.

En het plangebied ligt nabij een beschermingszone van een waterkering. Er worden hier geen ontwikkelingen voorzien. En de werking van deze waterkering is geborgd in de planregels.

Kenmerken potentiële effecten

Uit de beoordelingen en onderzoeken van de omgevingsaspecten blijkt dat, met uitzondering van de aspecten archeologie, en flora en fauna, geen belemmeringen zijn voor de realisatie van het plan.

De benodigde vervolgmaatregelen, uitvoering van archeologisch nader onderzoek en het opstellen van een ecologisch werkprotocol worden meegenomen bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het project en staan de planologische haalbaarheid van het project niet in de weg.

Conclusie

Op basis van de voorgaande vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt geconcludeerd, gelet op de aard en relatieve omvang van het project, de plaats hiervan en de kenmerken van de potentiële effecten, dat er geen negatieve milieugevolgen aan de orde zijn. Daarmee hoeft er geen m.e.r.-procedure te worden doorlopen.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Algemeen

Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit plan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het plan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan.

6.2 Algemene toelichting op de regels

De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 bevat inleidende regels; In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Deze bepalingen beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen. Ook wordt de wijze van meten verklaard.
• Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels. Dit tweede hoofdstuk bevat de regels in verband met de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk bouw- en gebruiksregels, die specifiek voor die bestemming gelden.
• Hoofdstuk 3. Algemene regels. Het gaat daarbij om bouwregels en afwijkingsregels die op alle bestemmingen betrekking hebben. Tevens is in dit hoofdstuk een anti-dubbeltelbepaling opgenomen.
• Hoofdstuk 4 bevat 2 artikelen, het overgangsrecht en de slotregel.

6.3 Juridische plantoelichting

Binnen dit wijzigingsplan komen de volgende bestemmingen en gebiedsaanduidingen voor.

Artikel 3 Bos

Het landschap rondom de buitenplaats is bestemd als 'Bos'. De tot 'Bos' bestemde gronden zijn bestemd voor het behoud en/of herstel van bosgebied, inclusief plukbossen, en de daaraan eigen landschappelijke waarden en bosbouw. Op deze gronden mogen geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gerealiseerd.

Artikel 4 Groen

Het openbaar groen langs de Waal is bestemd als 'Groen'. De voor 'Groen' bestemde gronden zijn bedoeld voor groenvoorzieningen en waterhuishoudkundige doeleinden.

Artikel 5 Tuin

De tuinen rondom de woningen op de buitenplaats zijn bestemd als ‘Tuin’. De voor deze bestemming aangewezen gronden zijn bedoeld voor onder meer de tuinen en groenvoorzieningen bij de woningen en parkeren. Op deze gronden mogen onder voorwaarden erkers en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht.

Artikel 6 Verkeer

De verkeersontsluiting is bestemd voor 'Verkeer'. De voor deze bestemming aangewezen gronden zijn bestemd voor o.a. wegen, (fiets)parkeervoorzieningen, en groenvoorzieningen.

Artikel 7 Water

De tot 'Water' bestemde gronden (aan de voorzijde van het plangebied) zijn bedoeld voor waterhuishoudkundige doeleinden. Op of in deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.

Artikel 8 Wonen

De woningen op de buitenplaats zijn bestemd voor 'Wonen'. Binnen deze bestemming mogen de gronden onder meer gebruikt worden voor wonen, aan huis verbonden beroepen of aan huis verbonden bedrijven, tuinen en bed & breakfast.

Binnen de bestemming is per bouwvlak één vrijstaande woning toegestaan. Op de verbeelding zijn de bestemming en de bouwvlakken opgenomen. Ook zijn op verbeelding de maximale goot- en bouwhoogten opgenomen.

Woningen mogen uitsluitend worden gerealiseerd mits het vloerpeil minimaal 30 cm boven straatpeil ligt.

Binnen het bestemmingsvlak mogen naast woningen, ook bijbehorende bouwwerken worden opgericht.

Voorwaardelijke verplichtingen

Ter plaatse van het plangebied gelden twee voorwaardelijke verplichtingen:

• Voorwaardelijke verplichting - landschap

Als strijdig gebruik wordt aangemerkt het gebruik van de gronden, gebouwen en bouwwerken ter plaatse van de bestemmingen Wonen, Tuin en Bos, zonder de aanleg en instandhouding van de inrichtingsmaatregelen. De inrichtingsmaatregelen zijn beschreven in bijlage bij de regels 1 inrichtingsplan. Er is een afwijking opgenomen voor deze bepaling mits binnen 24 maanden na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen, in het plangebied de aanleg en instandhouding van de inrichtingsmaatregelen conform het betreffende inrichtingsplan zijn uitgevoerd.

In afwijking van bovengenoemde kunnen er ook vergelijkbare inrichtingsmaatregelen worden getroffen. Hiervoor dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd voor het binnenplans afwijken van deze voorwaardelijke verplichting, zie sublid 8.4.1 van de planregels. Bij deze aanvraag moeten de voorwaarden zoals opgenomen in sublid 8.4.1 worden onderbouwd.

Ook als strijdig gebruik wordt aangemerkt het gebruik van de gronden, gebouwen en bouwwerken binnen de bestemmingen Verkeer en Bos, zonder dat de wegen en paden van zonsopgang tot zonsondergang, openbaar toegankelijk zijn.

Deze regeling is opgenomen met als doel te borgen dat de buitenplaats landschappelijk wordt ingepast. En dat de buitenplaats ook deels openbaar gebruikt wordt (conform de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid).

• Voorwaardelijke verplichting - water

In het plangebied dient voldoende waterberging te worden aangelegd conform het beleid van het waterschap Rivierenland. Deze waterberging dient in samenhang met de regeling voor de landschappelijke inrichting te worden gelezen en te worden gerealiseerd.

De werkzaamheden ten behoeve van de activiteit bouwen en activiteit graven worden daarbij tenminste grondwaterneutraal worden uitgevoerd.

Artikel 9 Waarde - Archeologie 4 en Artikel 10 Waarde - Archeologie 5

Er zijn in het plangebied twee dubbelbestemmingen opgenomen om eventuele archeologische waarden in de grond te beschermen. Deze dubbelbestemmingen zorgen ervoor dat als er bodemverstorende werkzaamheden plaatsvinden er eerst een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd waaruit blijkt dat er geen beschermde waarden aanwezig zijn.

Waterkering

Ter bescherming van de waterstaatkundige functie van de waterkering zijn de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering en de vrijwaringszone - dijk 1, met bijbehorende regeling, overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan.

Met deze regeling wordt ervoor gezorgd dat als bodemverstorende werkzaamheden plaatsvinden er hiervoor vergunning wordt aangevraagd bij het bevoegd gezag.

Parkeren

Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en het wijzigen van de functie van gebouwen en gronden slechts wordt verleend, indien uit de onderbouwing bij deze aanvraag blijkt dat in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein wordt voorzien. Voldoende parkeergelegenheid is overeenkomstig de beleidsregels met betrekking tot parkeren, zoals opgenomen in het door de raad op 18 oktober 2018 vastgesteld 'paraplubestemmingsplan parkeren' of de rechtsopvolger daarvan.

Hoofdstuk 7 Economische haalbaarheid

In deze paragraaf wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven.

Op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeente verplicht bij een procedure waarin bouwplannen zijn opgenomen als aangewezen in artikel 6.12 Wro juncto artikel 6.12 Besluit ruimtelijke ordening, een exploitatieplan vast te stellen. Geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld als het verhalen van kosten anderszins verzekerd is, bijvoorbeeld doordat een anterieure overeenkomst is gesloten met de initiatiefnemer. In artikel 3.1.6 sub i van het Besluit ruimtelijke ordening is vastgesteld dat inzicht gegeven moet worden over de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt met het bouwplan moet (economisch) uitvoerbaar zijn en kunnen worden gerealiseerd.

Het plangebied is in eigendom van de particuliere initiatiefnemers. Er is een anterieure overeenkomst gesloten die de economische haalbaarheid waarborgt.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke haalbaarheid

8.1 Participatie

In mei 2023 heeft er participatie plaatsgevonden met de direct omwonenden en de naastgelegen volkstuinen. De meeste reacties op het planvoornemen waren positief. Er zijn ook aandachtspunten opgehaald:

• Er is de wens om de volkstuinen overeenkomstig huidig gebruik te behouden. Doorwerking in het planvoornemen: De bebouwing wordt zodanig ver van de volkstuinen gesitueerd dat er slechts beperkt gevolgen zijn voor de bezonning. Het gebruik van de volkstuinen wordt niet belemmerd;
• Er is de wens van de bewoners van de belending aan de zuidzijde om zicht te houden op de Ophemertsedijk. Doorwerking in het planvoornemen: de dijk blijft vrij van hoge beplanting. Het zicht op de dijk blijft in voldoende mate behouden.

Conclusie

De participatie heeft op enkele punten doorwerking in het planvoornemen. De gemaakte opmerkingen zijn verwerkt in het wijzigingsplan.

8.2 Overleg artikel 3.1.1 Bro

Op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening is het ontwerpwijzigingsplan naar verschillende ketenpartners gestuurd.

8.3 Zienswijzen

Het ontwerp wijzigingsplan heeft van 29 november 2023 tot en met 9 januari 2024 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn 2 zienswijzen. In de nota zienswijzen zijn de zienswijzen samengevat en van een passende beantwoording voorzien. De nota is toegevoegd als Bijlage 12.

De ingediende zienswijzen leiden tot een aanpassing in het vast te stellen wijzigingsplan. Ook wordt een ambtshalve wijziging doorgevoerd. In het vast te stellen bestemmingsplan worden de volgende aanpassingen doorgevoerd:

• Het inrichtingsplan en beeldkwaliteitsplan zijn aangepast en vervangen in Bijlage 1 & Bijlage 2 van de toelichting en Bijlage 1 van de regels. Ook de plaatjes in de toelichting zijn vervangen met het nieuwe inrichtingsplan;
• de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering is aangepast op de verbeelding en in de regels; en
• de naam vrijwaringszone - dijk is aangepast naar vrijwaringszone - dijk 1 en zijn de begrenzing op de verbeelding en de regels aangepast.