Stationsweg 371 en 373

Toelichting

behorende bij het Stationsweg 371 en 373

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Stationsweg 371 in Scherpenzeel is een (voormalige) bedrijfslocatie aanwezig. De eigenaren, die zelf wonen aan de Stationsweg 373, zijn voornemens een nieuwe woning te realiseren op de voormalige bedrijfslocatie. Daar is een functiewijziging naar een woonbestemming voor nodig. Daarvoor is dit wijzigingsplan opgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing

Het perceel is gelegen in de bebouwde kom van Scherpenzeel, circa 800 meter ten westen van de dorpskern. Kadastraal staat het perceel bekend als gemeente Scherpenzeel, sectie D, nummer 5605.

Ligging in omgeving

Het plangebied van dit wijzigingsplan wordt alleen gevormd door het genoemde perceel.

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein - woonwerklandschap' en tevens het parapluplan 'Parkeernormen'.

Het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein - woonwerklandschap' is vastgesteld door de gemeenteraad op 27 juni 2019. Voor het noordelijke deel van het plangebied geldt de bestemming 'Bedrijf - Woonwerklandschap'. Hiermee zijn deze gronden in hoofdzaak bestemd voor bedrijven in categorie 1 en 2 van de bij het bestemmingsplan opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten, met uitzondering van geluidzoneringsplichtige en risicovolle inrichtingen. Een bedrijfswoning is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'wonen'. Het bouwvlak mag voor 50% bebouwd worden. Voor bedrijfsgebouwen geldt een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter.

Het zuidelijke deel van het plangebied, aan de straatzijde, heeft de bestemming 'Tuin'. Hiermee zijn deze gronden in hoofdzaak bestemd voor tuinen behorende bij op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

Tot slot rusten op het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2 (hoog)' en 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 4 (laag)'. Naar verwachting aanwezige, archeologische waarden worden daarmee beschermd. Ook is, ter bescherming van de drinkwatervoorziening in Gelderland, de gebiedsaanduiding ‘milieuzone - beschermingsgebied grondwater’ van toepassing.

Het bestemmingsplan Parapluplan parkeernormen is vastgesteld door de gemeenteraad op 13 maart 2018. Met dit bestemmingsplan zijn als het ware regels en normen voor parkeren toegevoegd aan diverse bestemmingsplannen binnen de gemeente, waar onder het bestemmingsplan West. In het kort houden deze regels in dat bij het bouwen of aanpassen van gebouwen in voldoende parkeerruimte moet worden voorzien.

Uitsnede plankaart met het plangebied globaal in rood omkaderd

Het voornemen om een nieuwe burgerwoning te bouwen op de voormalige bedrijfslocatie is niet mogelijk. In het bestemmingsvlak is 1 bedrijfswoning toegestaan. Daar is al in voorzien en tevens is reguliere bewoning niet toegestaan binnen de bedrijfsbestemming. In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de functiewijziging naar een woonbestemming. Deze wijzigingsbevoegdheid is toereikend om te voorzien in de beoogde functiewijziging. In hoofdstuk 4 wordt op de bij de wijzigingsbevoegdheid horende voorwaarden ingegaan.

1.4 Werkwijze en opzet van de toelichting

Deze toelichting vangt in hoofdstuk 2 aan met een beschrijving van het initiatief. In het daaropvolgende hoofdstuk wordt stilgestaan bij het relevante beleidskader. In hoofdstuk 4 vindt de toetsing aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid plaats. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 de uitvoerbaarheid aangetoond en wordt ingegaan op enkele, andere planologische aspecten. In hoofdstuk 6 wordt de juridische planopzet toegelicht. Afsluitend zijn de resultaten van inspraak en overleg opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het initiatief

2.1 Omgeving

Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom van Scherpenzeel, circa 500 meter ten westen van het dorpscentrum. De bebouwing betreft hoofdzakelijk grondgebonden woningen, winkels en maatschappelijke voorzieningen. Ten noorden is bedrijventerrein Het Zwarte Land gelegen.

Luchtfoto omgeving met het plangebied globaal in rood omkaderd

2.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen langs de Stationsweg. Dit is de doorgaande weg door de bebouwde kom en het centrum van Scherpenzeel, die in het oosten aansluit op het Holevoetplein en in het westen op De Dreef. In het plangebied is een voormalig bedrijfsgebouw aanwezig. Dat gebouw heeft een omvang van circa 185 m2. Het plangebied heeft in totaal vier inritten: twee aan de Stationsweg en twee aan de Pluimenweg. Het erf rondom de bebouwing en de inritten zijn verhard. Verder is het plangebied grotendeels groen ingericht, met name met bomen, grasland, hagen en een natuurlijke poel.

Luchtfoto met het plangebied globaal in rood omkaderd

2.3 Voornemen

Het voornemen van initiatiefnemers is om een nieuwe, vrijstaande woning op de voormalige bedrijfslocatie te bouwen. Hiervoor zal circa 150 m2 van het voormalige bedrijfsgebouw gesloopt worden. De woning komt op een perceel te staan van ruim 700 m2 en krijgt zelf een omvang van circa 104 m2, en wordt op ongeveer dezelfde plek gesitueerd als de bestaande bebouwing in het plangebied. Hiermee krijgt de woning een ruimtelijk logische plek binnen het lint van woningen langs de noordzijde van de Stationsweg. Aan de achterzijde wordt de woning uitgebouwd met een bijkeuken, badkamer en slaapkamer. Deze uitbouw krijgt een omvang van ongeveer 34 m2. Tegen de uitbouw wordt nog een bijgebouw aangebouwd. Dit bijgebouw krijgt een omvang van 27 m2. De totale bebouwing op het perceel bedraagt dan circa 165 m2.

Alleen de inrit aan de Pluimenweg blijft gehandhaafd. Naast de inrit worden 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. De bestaande hagen en groenstrook aan de oostkant blijven gehandhaafd c.q. worden doorgezet. Ook de bestaande bomen blijven staan.

Inrichtingsplan

3D-impressie

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld op 11 september 2020. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies; uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. In totaal zijn er 21 nationale belangen gevormd:

• 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.
• 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties.
• 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.
• 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem.
• 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit.
• 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving.
• 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten.
• 10. Beperken van klimaatverandering.
• 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur.
• 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen.
• 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie.
• 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit).
• 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.
• 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit.
• 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie.
• 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.
• 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.
• 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij.

Om ook daadwerkelijk uitvoering te geven aan de NOVI, is de Uitvoeringsagenda 2021-2024 opgesteld. Hierin zijn vier prioriteiten benoemd:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De NOVI is een permanent en aanpasbaar proces. Er wordt uitgegaan van een terugkerende cyclus van vier jaar. Jaarlijks, in het voorjaar, is er een nationale NOVI-conferentie over de voortgang van de uitvoering, nieuwe ontwikkelingen en inzichten. Ook wordt een tweejaarlijkse monitor uitgevoerd door het Planbureau voor de Leefomgeving. Elke vier jaar vindt een uitgebreide beleidsevaluatie plaats, evenals een onderzoek naar de mening van burgers en wordt de NOVI zo nodig aangepast.

Toetsing

Uit de NOVI volgen geen uitgangspunten en/of randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het plangebied. Met onderhavige ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Met het vastgestelde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011), ook wel Barro genoemd, geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de voormalige Nota Ruimte gewaarborgd. Doel van dit besluit is bepaalde onderwerpen uit de SVIR te verwezenlijken, dan wel te beschermen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen:

• rijksvaarwegen;
• hoofdwegen en hoofdspoorwegen; elektriciteitsvoorzieningen;
• buisleidingen van nationaal belang van gevaarlijke stoffen; ecologische hoofdstructuur;
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte),

Toetsing

Gelet op de ligging van het plangebied, alsmede de aard en omvang van de beoogde planontwikkeling dat in het voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt geconcludeerd dat er geen strijdigheid is met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro. De genoemde onderwerpen hebben geen betrekking op het plangebied.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Gelderland

Met de omgevingsvisie Gaaf Gelderland wil de provincie Gelderland in de toekomst gaaf houden. In deze omgevingsvisie wordt beschreven wat de provincie wil en moet veranderen en ontwikkelen om nu en in de toekomst prettig in de provincie te kunnen wonen, studeren en ontspannen. Samen met partners wordt elke dag gewerkt aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Er wordt gericht op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Aan de hand van 7 onderwerpen wordt hier richting aan gegeven:

• Energietransitie: van fossielvrij naar duurzaam.
• Klimaatadaptie: omgaan met veranderend weer.
• Circulaire economie: sluiten van kringlopen.
• Biodiversiteit: werken met de natuur.
• Bereikbaarheid: duurzaam verbonden.
• Economisch vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio.
• Woon- en leefklimaat: dynamisch, divers en duurzaam.

In de omgevingsvisie worden geen specifieke uitgangspunten beschreven voor deze ontwikkeling.

3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

In de Omgevingsverordening Gelderland zijn regels opgenomen die door gemeenten meegenomen moeten worden bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Deze regels beschermen en waarborgen de belangen van de provincie. Deze omgevingsverordening is voor het laatst geactualiseerd op 21 december 2022. In de verordening zijn verschillende kaarten opgenomen. Hieronder worden de relevantie bepalingen voor het plangebied besproken.

Artikel 2.2 Instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda

• a. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda.
• b. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden:
  • 1. er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking;
  • 2. de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid;
  • 3. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling.

Toetsing

De provincie Gelderland heeft op 13 maart 2018 ingestemd met de intergemeentelijke verdeling van de kwantitatieve woonopgave voor de periode tot 2027 (de Regionale Woonagenda 2.0) voor de regio Foodvalley. Op basis van de kwantitatieve woonopgave 2017 t/m 2027 mag de woningvoorraad in de gemeente over de voorgenoemde periode in ieder geval met 410 woningen groeien. Jaarlijks vindt op regionaal niveau monitoring en actualisatie plaats van de woonagenda op basis van de meest recente prognoses. Dit plan maakt de ontwikkeling mogelijk van één nieuwe woning en de omzetting van een bedrijfswoning naar burgerwoning, en past binnen deze regionale afspraken.

Artikel 2.38 Instructieregel bestemmingsplan Intrekgebied

Een bestemmingsplan voor gronden binnen een Intrekgebied maakt de winning van fossiele energie niet mogelijk.

Toetsing

Met dit plan wordt niet voorzien in werken of handelingen voor de winning van fossiele energie. Dit vormt dus geen belemmering voor dit plan.

Artikel 3.25 (boringen en graafwerkzaamheden binnen inrichtingen)

• 1. Het is verboden binnen een inrichting in een Boringsvrije zone werken tot stand te brengen of handelingen te verrichten waardoor direct of indirect warmte aan de bodem of het grondwater wordt onttrokken of toegevoegd.
• 2. Het is verboden binnen een inrichting in een Boringsvrije zone:
  • a. boringen te verrichten, in exploitatie te nemen of te hebben;
  • b. grond- en funderingswerkzaamheden uit te voeren op een diepte van meer dan drie meter onder het maaiveld.

Toetsing

Met dit plan wordt niet voorzien in werkzaamheden of handelingen waardoor direct of indirect warmte aan de bodem of het grondwater wordt onttrokken of toegevoegd. Ook worden geen boringen verricht en er zullen geen grond- en funderingswerkzaamheden uitgevoerd worden op een diepte van meer dan drie meter onder het maaiveld.

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming met de omgevingsverordening van de provincie Gelderland.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Scherpenzeel

De Omgevingsvisie Scherpenzeel is vastgesteld voor de gemeenteraad op 9 november 2021.

De omgevingsvisie geeft aan wat belangrijk gevonden wordt als het om de leefomgeving gaat: over alles wat we buiten zien, ervaren, horen en ruiken. Dit kan over gebouwen, wegen, stoepen en water gaan, maar ook over gras, bomen en monumenten. Over vergrijzing, het omgaan met het buitengebied, bereikbaarheid, en winkelaanbod. Over gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. In de Omgevingsvisie wordt gedacht vanuit de maatschappelijke opgaven voor de fysieke leefomgeving, maar ook het sociaal domein.

Scherpenzeel Bedrijventerreinen

Voor de huidige bedrijventerreinen hebben we een aantal ambities voor de toekomst, waarvoor investeringen nodig zijn op het gebied van klimaatadaptatie, duurzaamheid en verbeteren inrichting openbare ruimte (meer gelegenheid bieden om daarvan recreatief gebruik te maken). We gaan de openbare ruimte vergroenen (Groene omgeving), door bomen en planten te poten waar dit kan. Daarnaast is een ambitie om de terreinen te verduurzamen, met slimme combinaties van het verbeteren van de infrastructuur en het treffen van klimaatadaptieve maatregelen (Duurzaamheid en klimaat). Op het bedrijventerrein ’t Zwarte Land gaan we op korte termijn deze maatregelen toepassen, omdat hier de weg al in erg slechte staat is. We stimuleren initiatieven van bedrijven voor energieopwekking (Energietransitie). Daarnaast verbeteren we de verkeersveiligheid op de terreinen (Infrastructuur en mobiliteit) door onder andere een oplossing te vinden voor de losstaande trailers op de rijbaan. Voor bestaande bedrijven in de gemeente faciliteren we optimaal ruimtegebruik op de bestaande bedrijfslocatie. Daarnaast realiseren we een nieuw bedrijventerrein voor lokale bedrijven ten zuiden van de Stationsweg. We gaan met nieuwe bedrijven die zich in Scherpenzeel willen vestigen in gesprek, waarbij ook regionale afstemming plaatsvindt (‘het juiste bedrijf op de juiste plek’). Hierbij wordt gekeken naar mogelijkheden voor vestiging op één van de bedrijventerreinen binnen Scherpenzeel. Op korte termijn wordt ingezet op uitbreiding van het bedrijventerrein in het gebied ten zuiden van onze kern, waarbij we de landschappelijke en cultuurhistorische elementen en de groene longen behouden en versterken. Pas op lange termijn is ontwikkeling ten noorden van de N224 bespreekbaar. Toekomstige zoeklocaties (indien aan de orde) voor woon-werk combinaties boven de N224 plaatsen wij bij voorkeur aan de randen van de bedrijventerreinen en het woongebied.

Ondanks dat het plangebied in het gebied Scherpenzeel Bedrijventerreinen ligt, grenst het wel aan het woongebied van Scherpenzeel. Om deze reden, en gezien de aard van het plan, wordt ook dat deelgebied meegenomen.

Scherpenzeel Woongebied

Met name het thema ‘wonen' is voor dit plan van belang. Hierover beschrijft de Omgevingsvisie het volgende:

Voor de toekomst van wonen heeft de gemeente Scherpenzeel ambities. De toekomstige woningbehoefte volgt ontwikkelingen in de samenstelling van de samenleving. Daarom is het belangrijk dat er voldoende woningen zijn en komen voor (her)starters en ouderen. Door het toevoegen van appartementen, tussenwoningen en andere gelijkvloerse woningen creëren we de mogelijkheid voor ouderen om te verhuizen, als ze dit wensen. Daardoor komt de doorstroom op de Scherpenzeelse woningmarkt weer op gang. We maken ruimte in nieuwbouwplannen voor geclusterde woonvormen voor ouderen en we maken nieuwbouwwoningen meer levensloopbestendig.

In Scherpenzeel is er een woning voor iedereen. Daarom is betaalbaarheid en keuzevrijheid belangrijk. De gemeente Scherpenzeel wil graag dat de bewoners van Scherpenzeel toegang hebben tot verschillende types woningen die passen bij hun budget en mogelijkheden. Betaalbare woningen en specifieke types luxere woningen toevoegen aan de voorraad draagt hier optimaal aan bij.

Toetsing

Dit plan voorziet in het verwijderen van de bedrijfsbestemming en een (voormalige) bedrijfsgebouw. Vervolgens wordt er een nieuwe woning gerealiseerd. De bestaande bedrijfswoning wordt een burgerwoning. Hierdoor wordt de woningvoorraad van Scherpenzeel vergroot en zijn er meer kansen voor Scherpenzelers om een woning te vinden die past bij hun levensfase en budget.

Dit plan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie Scherpenzeel.

3.3.2 Woonvisie Scherpenzeel

De 'Woonvisie 2020 - 2030' is vastgesteld door de gemeenteraad op 30 april 2020. In deze woonvisie worden de woonopgaven voor de gemeente Scherpenzeel beschreven voor de komende jaren. De gemeente Scherpenzeel wil tegemoetkomen aan de woonwensen van haar huidige en toekomstige inwoners, zodat mensen hier naar volle tevredenheid (kunnen) blijven wonen. De gemeente kiest voor de volgende ambities:

• 1. Voldoende woningen voor (her)starters en ouderen
• 2. Wonen voor iedereen
• 3. Een duurzame leefomgeving

Toetsing

Dit plan voorziet in een nieuwe woning en de omzetting van een bedrijfswoning naar burgerwoning. Hiermee worden twee nieuwe woningen toegevoegd aan het aanbod van Scherpenzeel, waarmee bijgedragen wordt aan de ambitie 'wonen voor iedereen'.

Conclusie

Onderhavig plan is in overeenstemming c.q. niet in strijd met de woonvisie.

3.3.3 Nota Ruimtelijke Kwaliteit

De gemeente Scherpenzeel heeft de Nota Ruimtelijke Kwaliteit vastgesteld. Het plangebied ligt in het gebied Scherpenzeel Bedrijventerreinen. De ontwerprichtlijnen voor gevel, materiaal, detaillering & kleur zijn hiervoor als volgt beschreven:

Het bouwplan:

• tast de waarde en kernkwaliteiten van het deelgebied en de stedenbouwkundige of landschappelijke structuur niet aan;
• versterkt de kwaliteit van de omgeving en de openbare ruimte en levert een positieve bijdrage aan de leefbaarheid en sociale veiligheid van de omgeving;
• vormt een versterking van markante stedenbouwkundige ruimten en locaties;
• richt zich op de openbare ruimte en de toegang vanaf het openbaar gebied is duidelijk herkenbaar;
• markeert het onderscheid tussen openbaar en privégebied duidelijk;
• heeft op zichzelf een evenwichtige opzet, die tot uitdrukking komt in samenhangende maatverhoudingen van buitenruimten, bouwvolumes, massa-opbouw, kapvorm en vlakverdelingen;
• tast de kernkwaliteiten van het ensemble en/of de gebouwtypologie niet aan;
• sluit aan op de omgeving voor wat betreft positie, hoofdvorm, maat en schaal;
• heeft een herkenbaar en consequent uitgewerkt ontwerpconcept, ongeacht architectuur- of bouwstijl.

Toetsing

Het bouwplan voldoet aan de ontwerprichtlijnen. De nieuwe woning heeft namelijk een samenhangende gevelindeling. Daarnaast heeft het ontwerp kenmerkende en beeldbepalende onderdelen. Ook aan deze criteria wordt voldaan. In paragraaf 2.3 wordt verder ingegaan op het bouwplan.

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming c.q. niet in strijd met de Nota Ruimtelijke Kwaliteit.

Hoofdstuk 4 Toetsing aan de wijzigingsregels

4.1 Algemeen

Voor het beoogde gebruik van het perceel is een functieverandering nodig naar een woonbestemming. In het bestemmingsplan is binnen de bestemming 'Bedrijf - Woonwerklandschap' een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 3.6) voor het wijzigen van de bestemming 'Bedrijf' naar de bestemming 'Wonen'. Deze wijzigingsbevoegdheid wordt hierna aangehaald en getoetst.

4.2 Wijzigingsbevoegdheid

3.6 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming 'Bedrijf - Woonwerklandschap' te wijzigen in de bestemming 'Wonen', mits:

• a. geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en het woon- en leefmilieu;
• b. uit onderzoek naar geluidhinder, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geurhinder en hinder van bedrijfsactiviteiten of overig noodzakelijk geachte onderzoeken blijkt dat de gronden geschikt zijn voor de nieuwe functie;
• c. de parkeerbalans in de directe omgeving niet onevenredig nadelig wordt beïnvloed;
• d. er geen afbreuk wordt gedaan aan het stedenbouwkundig beeld en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse;
• e. aansluiting wordt gezocht bij de regels voor de bestemming 'Wonen' zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' met identificatienummer NL.IMRO.0279.BP2012Bedrijventer-vg01, aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Scherpenzeel d.d. 27 juni 2013.

Toetsing

• a. De gebruiksmogelijkheden van aangrenzende bedrijven zullen niet aangetast worden. In de omgeving van de aanwezige bedrijven zijn reeds burgerwoningen aanwezig die de gebruiksmogelijkheden al belemmeren. De nieuwe woning zorgt ook niet (onevenredig) voor nieuwe belemmeringen. In paragraaf 5.1.2 wordt hier verder op ingegaan.
• b. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheidsaspecten. Concreet komt hieruit naar voren dat de gronden geschikt zijn voor de nieuwe functie.
• c. Op eigen terrein wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen. Daarmee zal de parkeerbalans in de directe omgeving niet beïnvloed worden.
• d. In paragraaf 3.3.3 is ingegaan op de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. Het bouwplan voldoet aan de geldende criteria.
• e. Na wijziging gelden voor het perceel de regels voor de bestemming 'Wonen' zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen'.

4.3 Conclusie

De beoogde vormwijziging voldoet aan de voorwaarden van beschreven wijzigingsbevoegdheid.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid en overige aspecten

5.1 Milieuaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) moet de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In deze paragraaf worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Ook is een paragraaf gewijd aan het al dan niet noodzakelijk zijn van een milieueffectrapportage of milieueffectbeoordeling.

5.1.1 Bodem

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Bodemonderzoeken mogen in de regel niet ouder dan 5 jaar oud zijn. Uitzondering hierop zijn de plannen waar de bodem niet verdacht is op bodemverontreiniging en/of bodemonderzoeken de bodemkwaliteit voldoende weergeven en er geen onoverkomelijke problemen te verwachten zijn bij de bestemmingsplanwijziging.

Voor dit plan is door adviesbureau Hunneman een verkennend- en nader bodemonderzoek uitgevoerd. Dat onderzoek is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting. Alleen de gronden ter plaatse van de nieuwbouw zijn als onderzoeksgebied meegenomen. De overige gronden in het plangebied zijn namelijk altijd in gebruik geweest als erf en tuin behorende bij de bestaande woning. Dat gebruik blijft gelijk en wordt dus niet gevoeliger. Hierna worden de uitkomsten kort besproken.

In de bovengrond zijn maximaal licht verhoogde gehalten aangetoond. In het grondwater zijn geen verhoogde gehalten aangetoond. In de ondergrond [0,5~1,5 m-mv] zijn licht tot sterk verhoogde gehalten aan zware metalen aangetoond. De maximaal aangetoonde gehalten aan koper, lood en zink overschrijden de interventiewaarden. In de ondergrond > 1,5 m-mv zijn geen gehalten aangetoond boven de achtergrondwaarden.

Op basis van de onderzoeksresultaten is op de locatie sprake van een sterke bodemverontreiniging met koper, lood en zink. De verontreiniging in de vaste bodem, met gehalten aan koper, lood en zink > I-waarde, is binnen de onderzoekslocatie grotendeels ingekaderd. Op basis van de onderzoeksresultaten bedraagt de omvang van de sterk verontreinigde bodem circa 15 m3. Aangezien minder dan 25 m3 grond verontreinigd is boven de interventiewaarden en de verontreiniging naar verwachting is ontstaan vóór 1987, is er geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De Gemeente Scherpenzeel is het bevoegd gezag.

Hunneman adviseert om de aangetoonde verontreiniging met koper, lood en zink, voorafgaand aan de nieuwbouw, onder milieukundige begeleiding te verwijderen. Voorafgaand aan de saneringswerkzaamheden dient een beknopt plan van aanpak te worden ingediend bij het bevoegd gezag (Gemeente Scherpenzeel/Omgevingsdienst De Vallei).

Aan Hunneman is navraag gedaan naar de mogelijke oorzaak van de aangetoonde verontreiniging op de locatie. Deze wordt naar verwachting veroorzaakt door de aangetroffen bijmengingen aan puin. Hoe deze bijmengingen in de vaste bodem terecht zijn gekomen Hunneman niet bekend. Een mogelijke oorzaak kan liggen in de reconstructie van het wegtrace Pluimenweg en de huidige inrit. Mogelijk is hier schoven met puinhoudende grond.

5.1.2 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Dit plan voorziet in een nieuwe milieugevoelige functie: de nieuwe woningen. Daarom is alleen sprake van inwaartse zonering. De omgeving van het plangebied is aan te merken als een gemengd gebied. Daarom mag een reductie van één milieucategorie plaatsvinden.

Aan de noordkant grenst het plangebied aan een bedrijventerrein. Hier zijn bedrijven tot en met categorie 3.1 toegestaan. Na reductie geldt hiervoor een richtafstand van 30 meter tot milieugevoelige functies. De bestaande woning ligt op meer dan 40 meter vanaf het aangrenzende bedrijventerrein. De nieuwe woning is op circa 20 meter vanaf het aangrenzende bedrijventerrein geprojecteerd. Voor de nieuwe woning wordt niet aan de richtafstand voldaan. Daarom is een akoestisch onderzoek naar industrielawaai uitgevoerd. Daarvoor wordt verwezen naar paragraaf 5.1.3.

Verder zijn ten oosten van het plangebied nog bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 aanwezig c.q. toegestaan. De maximale, gereduceerde richtafstand bedraagt 10 meter. Deze bedrijven liggen op meer dan 15 meter vanaf de nieuwe woning en meer dan 30 meter vanaf de bestaande woning. Er wordt dan ook aan de richtafstand voldaan.

Milieuzoneringen staan de uitvoerbaarheid van onderhavig plan niet in de weg.

5.1.3 Geluid

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de planologische medewerking aan nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het plangebied is alleen gelegen binnen de invloedssfeer van verkeerswegen en bedrijven. Daarom is door adviesbureau AWG Geluidadvies een akoestisch onderzoek naar wegverkeers- en industrielawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 2. Hierna worden de uitkomsten kort besproken.

De geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woning is berekend op Lden = 52 dB of lager en incl. aftrek 5 dB (GES score Redelijk). Hiermee wordt niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB.

Maatregelen in bron en overdracht zijn hier niet reëel te treffen. Daarom wordt de gemeente gevraagd een hogere waarde vast te stellen van Lden=50 dB op de begane grond en 52 dB op de verdieping van de zuidgevel. De andere gevels voldoen wel aan de voorkeursgrenswaarde. Er zijn daarmee geluidluwe gevels en een geluidluwe buitenruimte.

De karakteristieke geluidwering van de zuidgevels moet voldoen aan GA;k=22-24 dB, de overige gevels aan de minimum eis uit het Bouwbesluit van GA;k=20 dB.

Voor de omliggende bedrijven geldt dat overal woningen of woonfuncties dichterbij zijn gelegen dan de aangevraagde nieuwe woning. Ook is een klein rekenmodel opgesteld waaruit blijkt dat is te voldoen aan de richtwaarden voor gemengd gebied. De bedrijven worden daarmee niet onevenredig in de bedrijfsvoering belemmerd. Omgekeerd is daarmee ook te stellen dat ter plaatse van woningen sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat voor wat betreft het geluidaspect. Ook gezien de aard van de bedrijvigheid is dat overigens de verwachting.

De aspecten wegverkeersgeluid en bedrijfsgeluid vormen daarmee geen belemmering voor realisatie van het plan.

5.1.4 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (verder: Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waaraan in de toekomst moet worden voldaan. De meest kritische stoffen zijn stikstofdioxide en fijn stof. Aan de andere stoffen die in de Wet worden genoemd wordt in Nederland, behoudens bijzondere situaties, overal voldaan.

Op grond van artikel 5.16 Wm kan de gemeenteraad een bestemmingsplan met mogelijke gevolgen voor de luchtkwaliteit alleen vaststellen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• het bestemmingsplan niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden, of
• de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft, of, bij een beperkte toename, door een met de ontwikkeling samenhangende maatregel of effect, per saldo verbetert, of
• het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen, of
• de ontwikkeling is opgenomen of past in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn categorieën van gevallen aangewezen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Wanneer een ontwikkeling valt onder één van die categorieën is het niet nodig een onderzoek naar de luchtkwaliteit uit te voeren.

Toetsing

Dit plan voorziet in de bestemmingswijziging van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming waardoor een bedrijfswoning wordt omgezet naar burgerwoning en een nieuwe woning wordt gerealiseerd. Daarmee valt dit onder de Regeling niet in betekende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)', namelijk in de categorie '1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg'. Daarom is het niet nodig luchtkwaliteitsonderzoek uit te voeren voor dit bestemmingsplan.

Uit Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland van het RIVM blijkt dat de luchtkwaliteit in het plangebied en de omgeving ruimschoots aan de grenswaarden voldoet. De kaarten voor 2025 en 2030 laten zien dat dit nog verder gaat verbeteren. Ook vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening en gelet op de luchtkwaliteit gaat dan ook sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat in de nieuwe, reeds gerealiseerde woning in het plangebied.

5.1.5 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (verder: Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico van zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het beleid voor externe veiligheid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer, de Wet ruimtelijke ordening en de Wabo de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt in het externe veiligheidsbeleid het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

• Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen die kans 10-6 (één op 1.000.000) bedraagt (verder: PR-contour).
• Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Uitsnede risicokaart met de locatie van het plangebied in de rode cirkel aangeduid

Toetsing

Uit bovenstaande uitsnede van de risicokaart blijkt dat het plangebied niet binnen de invloedsfeer van Bevi-bedrijven of transportassen van gevaarlijke stoffen gelegen is.

5.1.6 Milieueffectrapportage

Dit bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk die is opgenomen in onderdeel C of D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. De milieueffecten zijn onderzocht in deze paragraaf. Daaruit volgt geen aanleiding om tot een (vormvrije) m.e.r.--beoordeling over te gaan.

5.2 Archeologie, cultuurhistorie en monumenten

Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. De uitgangspunten van het Verdrag van Malta vormen de basis voor de omgang met archeologie in deze wet. Naast archeologie op het land en onder water heeft de Erfgoedwet betrekking op museale objecten, musea en monumenten. Samen met de in 2022 in te voeren Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van het Nederlandse cultureel erfgoed mogelijk. In de Omgevingswet worden alle onderdelen rond de omgang met cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving samengebracht. Tot de invoering van deze wet zullen alle over te nemen delen van de Monumentenwet uit 1988 van kracht blijven. Ze zijn opgenomen in het overgangsrecht in de Erfgoedwet. Op grond van de Monumentenwet is de raad verplicht bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

Op de archeologische waarden- en verwachtingskaart van de gemeente Scherpenzeel is de geprojecteerde nieuwe woning gelegen binnen de archeologische verwachting 'laag'. Het beleid hiervoor is dat een archeologisch onderzoek noodzakelijk is in plangebieden groter dan 10.000 m2 en bij bodemingrepen dieper dan 30 cm. Deze oppervlakte wordt met dit plan niet overschreden. Een archeologisch onderzoek is niet nodig.

In het plangebied zijn geen bijzondere cultuurhistorische waarden aanwezig. Ook monumenten zijn niet aanwezig.

5.3 Ecologie

Per 1 januari 2017 zijn de Flora- en faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998 vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Bevoegdheden zijn met het ingaan van deze wet overgedragen van het rijk naar de provincie. In de Algemene zorgplicht (art. 1.11) wordt voorgeschreven dat nadelige gevolgen voor flora en fauna voorkomen moet worden. Het uitgangspunt van de Algemene zorgplicht is dat het doden, verwonden, verontrusten of beschadigen van flora en fauna wordt vermeden. Deze zorgplicht geldt voor iedereen. De soortenbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten (art. 3.1), Habitatrichtlijnsoorten (art. 3.5) en Andere soorten (art. 3.10). Hierin worden ook rust- en voortplantingsverblijfplaatsen en het functioneel leefgebied beschermd. Bij negatieve effecten op soorten in de specifieke soortenbescherming geldt een ontheffingsplicht. Naast de specifieke soortenbescherming kent Nederland ook gebiedsbescherming, waarbij bepaalde gebieden extra bescherming genieten. Het gaat hier hoofdzakelijk om Natura 2000- gebieden en het Natuurnetwerk Nederland en de Groene contour. In deze gebieden mogen in principe geen werkzaamheden binnen de grenzen uitgevoerd worden.

Voor dit plan is door adviesbureau Groenewold een quickscan in het kader van de Wet natuurbescherming uitgevoerd. Deze quickscan is opgenomen als Bijlage 3 bij deze toelichting. Hierna worden de uitkomsten kort besproken.

Soortenbescherming

De bedrijfsbebouwing van Stationsweg 371 is opgetrokken uit baksteen, met een deel plat dak en een deel met dakpannen. De bebouwing is onderzocht en niet toegankelijk of geschikt als vaste verblijfplaats voor (jaarrond) beschermde soorten. Er zijn geen open stootvoegen, de pannen liggen strak, de nokvorsten zijn afgesmeerd met cement en er zijn geen geschikte spleten achter de boeidelen. Er is fysiek gecheckt of de pannen toegankelijk zijn voor huismussen. De pannen zijn buiten het broedseizoen rondom gelicht. Hierbij zijn geen nesten aangetroffen en ook geen enkele aanwijzing daarvoor, zoals takjes, veren of mos of andere sporen. Vaste verblijfplaatsen van de huismus zijn met zekerheid uit te sluiten.

De aangrenzende garage is ook meegenomen in het onderzoek. Plan is deze te behouden. Er zijn geen voor vleermuizen geschikte spleten aanwezig of open stootvoegen. De garage is niet geschikt als nestplaats voor vogels.

In de tuin aan de wegzijde is in de vuurdoorn een oud merelnest aangetroffen. Daarmee is het dus mogelijk dat diverse soorten zangvogels zoals merel, heggenmus of roodborst broeden in de te tuin. Alle broedende vogels zijn beschermd, totdat de jongen zijn uitgevlogen. Als broedende vogels aanwezig zijn moet met de uitvoering worden gewacht tot de jonge vogels zijn uitgevlogen. Het advies is daarmee om de start van de werkzaamheden buiten de broedtijd te laten plaatsvinden.

Er geldt een vrijstelling voor de algemeen beschermde soorten (Omgevingsverordening Gelderland). Overigens blijft de algemene zorgplicht altijd van kracht.

Gebiedsbescherming

Op basis van de ligging en aard van de ruimtelijke ingrepen is de conclusie dat deze ingreep geen negatieve invloed heeft op de specifiek beschermde natuurwaarden. Het plangebied ligt in de bebouwde kom en op ruim 9 km van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied.

Voor de woning Stationsweg 373 wijzigt er verder niets. De bestaande verwarming van het pand aan de Stationsweg 371 is gasgestookt. De nieuwe woning wordt gasloos. Het aantal transportbewegingen is vrijwel gelijk. Daarmee is er in de gebruiksfase een afname van de stikstofemissie en daarmee per definitie geen toename van de stikstofdepositie. Een berekening is daarmee niet nodig.

Gezien de afstand tot Natura 2000-gebied in relatie tot de geringe omvang van het plan is een stikstofdepositie hoger dan 0.00 mol/ha/jaar sowieso uit te sluiten in zowel de gebruiksfase als de aanlegfase. Voor de zekerheid is voor de aanlegfase nog een berekening uitgevoerd. Er is geen stikstofdepositie berekend groter dan 0.00 mol/ha/jr. Daarmee zijn ook negatieve effecten en externe werking uit te sluiten.

Verder ligt het plan ook buiten provinciaal beschermde natuur. Nader onderzoek is niet nodig.

5.4 Waterparagraaf

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

Toetsing

Voor onderhavig plan is via www.dewatertoets.nl een digitale vergunningscheck uitgevoerd. Het resultaat is opgenomen als Bijlage 4 bij deze toelichting. Hieruit is gebleken dat in het plangebied geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging liggen. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Onderhavig plan voorziet in een bestemmingswijziging waarbij niet voorzien wordt in nieuwe bouwmogelijkheden. Er worden enkel een aantal bouwwerken gesloopt. Onderhavig plan verandert dan ook niets aan de waterhuishouding. Ook aan de omliggende sloten en watergangen zal niets veranderen door onderhavig plan.

Negatieve effecten op de waterhuishouding zijn niet aan de orde.

5.5 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen dat in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is aangewezen. Onderhavig wijzigingsplan voorziet in een bouwplan in de zin van het Bro.

Met de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten. Hierin is geregeld dat alle kosten die samenhangen met het onderhavig wijzigingsplan voor rekening komen van initiatiefnemer. Deze herziening heeft derhalve voor de gemeente geen financiële gevolgen. Daarmee is het vaststellen van een exploitatieplan ook niet nodig.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

De wijzigingsbevoegdheid voor het wijzigen van de functie naar een woonbestemming voorziet alleen in het wijzen van het bestemmingsvlak. Met dit plan wordt dan ook alleen de plankaart van het bestemmingsplan Bedrijventerrein-woonwerklandschap gewijzigd. De geldende regels blijven onverkort gelden. De gegeven bestemmingen worden hierna kort besproken.

Tuin

De bestemming Tuin is opgenomen voor voortuinen en daar waar noodzakelijk voor zijtuinen. Op deze gronden mogen, met uitzondering van erkers, geen gebouwen worden gebouwd. Voor het bouwen van erkers is een regeling opgenomen. Deze regeling houdt in dat erkers, zowel aan de voorgevel als een hoekerker, zijn toegestaan. Hiervoor zijn in de regels voorwaarden opgenomen. Tevens geldt dat de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen afhankelijk is van de grootte van het perceel. Hierbij geldt onverminderd dat de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen bij elke woning niet meer mag bedragen dan 50% van het bouwperceel. Deze bepalingen zijn zowel in de bestemming Wonen als de bestemming Tuin opgenomen, zodat deze bepalingen gelden voor het gehele woonperceel.

Wonen

Deze bestemming omvat de woningen. De woningen mogen uitsluitend worden gerealiseerd binnen het bouwvlak. De maximale goothoogte en bouwhoogte van de woningen zijn op de plankaart aangegeven. Daarbij is uitgegaan van twee bouwlagen met een kap: een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter. Binnen het bouwvlak is middels de aanduiding 'vrijstaand' het nieuwe woningtype aangegeven.

Bij de woningen mogen bijgebouwen gebouwd worden. Deze mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden opgericht. Voor het bouwen van erkers is dezelfde regeling opgenomen als in de bestemming 'Tuin'.

In de regels wordt een onderscheid gemaakt tussen beroep aan huis en bedrijf aan huis. Binnen de bestemming “Wonen” is het toegestaan de woning te gebruiken voor beroep aan huis. Daarnaast is er een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om de uitoefening van bedrijf aan huis en mantelzorg onder bepaalde voorwaarden toe te laten.

Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2 (hoog) en Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 4 (laag)

Verder zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2 (hoog)' en Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 4 (laag) overgenomen. Dit beschermingsregimes is onverkort overgenomen uit het geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 7 Inspraak en overleg

7.1 Vooroverleg

Het concept van dit wijzigingsplan is toegezonden aan de provincie Gelderland in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Daarnaast is dit concept toegezonden aan de veiligheidsregio, en het waterschap Vallei en Veluwe. Dit concept is niet toegezonden aan de Rijksoverheid, aangezien er geen nationale belangen in het geding zijn.

7.2 Voorontwerp

De ontwikkeling die dit plan mogelijk maakt, heeft een beperkte invloed op zijn omgeving. Andere, bebouwde percelen zijn op ruime afstand gelegen. Daarom heeft geen voorontwerp van dit plan voor inspraak ter inzage gelegen.

Initiatiefnemer heeft de buurtbewoners ingelicht over het planvoornemen. Het gaat om de bewoners van de Pluimenweg 4, 21, 25 en de Stationsweg 375. Hieruit zijn geen bezwaren naar voren gekomen. De buurtbewoners vinden het een goed idee dat het verouderde pand een nieuwe, passende invulling krijgt.

7.3 Ontwerp

Het ontwerp van dit wijzigingsplan heeft van 20 december 2023 tot en met 30 januari 2024 ter inzage gelegen. Toen is 1 zienswijze ingediend. Voor de inhoud en beantwoording daarvan wordt verwezen naar Bijlage 5 Nota zienswijzen.