Stationsweg 392a

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Stationsweg 392a in Scherpenzeel is een bouwmaterialenhandel aanwezig. Op het terrein staat de romp van molen De Dankbaarheid. Deze molenromp is een gemeentelijk monument. In de bestaande situatie heeft de molen geen functie meer. De eigenaar van het bedrijf heeft het voornemen een bedrijfswoning in de molen te realiseren. Omdat dit niet in het geldende bestemmingsplan past, is een nieuw bestemmingsplan nodig.

1.2 Ligging en begrenzing

Het perceel is gelegen ten westen van de dorpskern van Scherpenzeel, tegen het bedrijventerrein 't Zwarte Land. Het centrum van Scherpenzeel ligt op circa 1200 meter ten oosten van de locatie. Kadastraal staat het perceel bekend als gemeente Scherpenzeel, sectie E, nummer 3527.

Ligging in omgeving

Het plangebied van dit bestemmingsplan wordt alleen gevormd door het genoemde perceel, voor zover dat nu een bedrijfsbestemming heeft.

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen’ en tevens het parapluplan ‘parkeernormen’.

Het bestemmingsplan Bedrijventerreinen is vastgesteld door de gemeenteraad op 27 juni 2013. Voor het plangebied geldt de bestemming ‘Bedrijf’, met de nadere aanduiding ‘detailhandel’. Hiermee zijn deze gronden in hoofdzaak bestemd voor bedrijven in categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, en detailhandel.

Bedrijfsgebouwen zijn uitsluitend toegestaan in het bouwvlak. Voor beide bouwvlakken in het plangebied geldt een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 9 meter. De bouwvlakken mogen volledig bebouwd worden. Rondom de molen is de functieaanduiding ‘cultuurhistorische waarden’ opgenomen. Een bedrijfswoning is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’.

Verder rust op het plangebied de dubbelbestemming Waarde – Archeologische verwachtingswaarde 4 (laag). Naar verwachting aanwezige, archeologische waarden worden daarmee beschermd.

Het bestemmingsplan Parapluplan parkeernormen is vastgesteld door de gemeenteraad op 13 maart 2018. Met dit bestemmingsplan zijn als het ware regels en normen voor parkeren toegevoegd aan diverse bestemmingsplannen binnen de gemeente, waar onder het bestemmingsplan Bedrijventerreinen. In het kort houden deze regels in dat bij het bouwen of aanpassen van gebouwen in voldoende parkeerruimte moet worden voorzien.

Uitsnede plankaart met het plangebied globaal in rood omkaderd

Het geldende bestemmingsplan voorziet niet in de mogelijkheid om een bedrijfswoning te realiseren. Een bedrijfswoning is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’. Deze aanduiding is niet aangegeven voor het plangebied (van dit bestemmingsplan). Aangezien in het bestemmingsplan ook geen relevante, toereikende wijzigingsbevoegdheid opgenomen is, is een herziening van het bestemmingsplan nodig voor het planvoornemen.

1.4 Leeswijzer

Deze onderbouwing vangt in hoofdstuk 2 aan met een beschrijving van het relevante beleidskader. In het daarop volgende hoofdstuk wordt de bestaande en de nieuwe situatie in het plangebied beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid aangetoond en wordt ingegaan op enkele, andere planologische aspecten. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. Afsluitend zijn de resultaten van inspraak en overleg opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt een analyse van de directe omgeving van het plangebied gegeven, alsmede een beoordeling van mogelijke belemmeringen.

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld op 11 september 2020. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies; uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. In totaal zijn er 21 nationale belangen gevormd:

• 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.
• 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties.
• 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.
• 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem.
• 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit.
• 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving.
• 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten.
• 10. Beperken van klimaatverandering.
• 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur.
• 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen.
• 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie.
• 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit).
• 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.
• 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit.
• 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie.
• 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.
• 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.
• 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij.

Om ook daadwerkelijk uitvoering te geven aan de NOVI, is de Uitvoeringsagenda 2021-2024 opgesteld. Hierin zijn vier prioriteiten benoemd:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De NOVI is een permanent en aanpasbaar proces. Er wordt uitgegaan van een terugkerende cyclus van vier jaar. Jaarlijks, in het voorjaar, is er een nationale NOVI-conferentie over de voortgang van de uitvoering, nieuwe ontwikkelingen en inzichten. Ook wordt een tweejaarlijkse monitor uitgevoerd door het Planbureau voor de Leefomgeving. Elke vier jaar vindt een uitgebreide beleidsevaluatie plaats, evenals een onderzoek naar de mening van burgers en wordt de NOVI zo nodig aangepast.

Toetsing

Uit de NOVI volgen geen uitgangspunten en/of randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het plangebied. Met onderhavige ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Met het vastgestelde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011), ook wel Barro genoemd, geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de voormalige Nota Ruimte gewaarborgd. Doel van dit besluit is bepaalde onderwerpen uit de SVIR te verwezenlijken, dan wel te beschermen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen:

• rijksvaarwegen;
• hoofdwegen en hoofdspoorwegen; elektriciteitsvoorzieningen;
• buisleidingen van nationaal belang van gevaarlijke stoffen; ecologische hoofdstructuur;
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte),

Toetsing

Gelet op de ligging van het plangebied, alsmede de aard en omvang van de beoogde planontwikkeling dat in het voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt geconcludeerd dat er geen strijdigheid is met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro. De genoemde onderwerpen hebben geen betrekking op het plangebied.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie Gelderland

Met de omgevingsvisie Gaaf Gelderland wil de provincie Gelderland in de toekomst gaaf houden. In deze omgevingsvisie wordt beschreven wat de provincie wil en moet veranderen en ontwikkelen om nu en in de toekomst prettig in de provincie te kunnen wonen, studeren en ontspannen. Samen met partners wordt elke dag gewerkt aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Er wordt gericht op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Aan de hand van 7 onderwerpen wordt hier richting aan gegeven:

• Energietransitie: van fossielvrij naar duurzaam.
• Klimaatadaptie: omgaan met veranderend weer.
• Circulaire economie: sluiten van kringlopen.
• Biodiversiteit: werken met de natuur.
• Bereikbaarheid: duurzaam verbonden.
• Economisch vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio.
• Woon- en leefklimaat: dynamisch, divers en duurzaam.

In de omgevingsvisie worden geen specifieke uitgangspunten beschreven voor deze ontwikkeling.

2.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

In de Omgevingsverordening Gelderland zijn regels opgenomen die door gemeenten meegenomen moeten worden bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Deze regels beschermen en waarborgen de belangen van de provincie. Deze omgevingsverordening is voor het laatst geactualiseerd op 15 december 2021. In de verordening zijn verschillende kaarten opgenomen. Hieronder worden de relevantie bepalingen voor het plangebied besproken.

Artikel 2.2 Instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda

• a. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda.
• b. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden:
  • 1. er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking;
  • 2. de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid;
  • 3. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling.

Toetsing

De provincie Gelderland heeft op 13 maart 2018 ingestemd met de intergemeentelijke verdeling van de kwantitatieve woonopgave voor de periode tot 2027 (de Regionale Woonagenda 2.0) voor de regio Foodvalley. Op basis van de kwantitatieve woonopgave 2017 t/m 2027 mag de woningvoorraad in de gemeente over de voorgenoemde periode in ieder geval met 410 woningen groeien. Jaarlijks vindt op regionaal niveau monitoring en actualisatie plaats van de woonagenda op basis van de meest recente prognoses. Dit plan voorziet in slechts één nieuwe (bedrijfs)woning en past daarmee binnen de regionale afspraken.

Artikel 2.38 Instructieregel bestemmingsplan Intrekgebied

Een bestemmingsplan voor gronden binnen een Intrekgebied maakt de winning van fossiele energie niet mogelijk.

Toetsing

Met dit bestemmingsplan wordt niet voorzien in werken of handelingen voor de winning van fossiele energie. Dit vormt dus geen belemmering voor dit plan.

Conclusie

Onderhavig plan is in overeenstemming met de omgevingsverordening van de provincie Gelderland.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Omgevingsvisie Scherpenzeel

De Omgevingsvisie Scherpenzeel is vastgesteld voor de gemeenteraad op 9 november 2021.

De omgevingsvisie geeft aan wat belangrijk gevonden wordt als het om de leefomgeving gaat: over alles wat we buiten zien, ervaren, horen en ruiken. Dit kan over gebouwen, wegen, stoepen en water gaan, maar ook over gras, bomen en monumenten. Over vergrijzing, het omgaan met het buitengebied, bereikbaarheid, en winkelaanbod. Over gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. In de Omgevingsvisie wordt gedacht vanuit de maatschappelijke opgaven voor de fysieke leefomgeving, maar ook het sociaal domein.

Scherpenzeel Bedrijventerreinen

Bedrijventerrein ’t Zwarte Land is van de twee bedrijventerreinen de oudste. Vanaf de jaren ‘70 van de 20e eeuw is dit bedrijventerrein in fases tot stand gekomen. De laatste grote uitbreiding heeft plaatsgevonden in de jaren ‘90, waarna nieuwe ontwikkelingen alleen nog via verdere verdichting mogelijk zijn. Door de aanleg van De Dreef (N224) ten noorden van Scherpenzeel is bovendien ook aan de noord- en westzijde een logische grens van ’t Zwarte Land ontstaan. De buurt Wittenberg en de Stationsweg vormden reeds de begrenzing aan de oost- en zuidzijde.

Met name het thema ‘werken en ondernemen’ is voor dit plan van belang. Naast het faciliteren van optimaal ruimtegebruik voor bestaande bedrijven, beschrijdt de Omgevingsvisie daarover het volgende:

“In de toekomst zetten we in op het behouden, versterken en stimuleren van werkgelegenheid in Scherpenzeel, het (verder) verbeteren van het ondernemingsklimaat en het (blijvend) onderhouden van goede relaties met ondernemers en het bedrijfsleven. Op korte termijn zetten we in op het ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein ten zuiden van de Stationsweg. Tegelijkertijd liggen er kansen om de bestaande bedrijventerreinen toekomstbestendig te maken, bijvoorbeeld door de kwaliteit van het bedrijventerrein ’t Zwarte Land te verbeteren en de verduurzaming van de bedrijventerreinen te stimuleren. We kijken samen met ondernemers en belanghebbenden naar duurzaamheidsmaatregelen.”

Verder is over cultureel erfgoed het volgende beschreven:

"Overal in onze gemeente komen bijzondere gebouwen/objecten voor zoals woonhuizen en kerken. Cultuurhistorisch waardevolle of beeldbepalende panden zijn op de cultuurhistorische inventarisatiekaart vastgelegd. We streven naar een zorgvuldige omgang met ons erfgoed. Het biedt kansen voor het ontwikkelen van de gemeente en het versterken van de lokale identiteit. We geven richting aan hoe we omgaan met erfgoed, stellen prioriteiten en maken keuzes zodat we erfgoed kunnen beschermen en benutten. We stimuleren het behouden, beleven en beschermen van ons erfgoed voor huidige en toekomstige generaties. Cultureel erfgoed is voor gemeente Scherpenzeel de basis voor de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast houden we bij ruimtelijke plannen rekening met erfgoed. Bij de aanvang van (ruimtelijke) planvorming voor nieuwe ontwikkelingen staan we bewust en verantwoord stil bij de optie van het toepassen van culturele planologie. Erfgoed is daarbij het vertrekpunt en inspiratiebron voor plannen."

Toetsing

Dit plan voorziet in een bedrijfswoning voor het bestaande bedrijf in het plangebied. Hierdoor wordt het ondernemingsklimaat voor de eigenaar verbeterd, aangezien hij dan bij zijn bedrijf kan wonen. Daarnaast wordt de bedrijfswoning gerealiseerd in de bestaande, monumentale molen(romp), wat zorgt voor een optimaal ruimtegebruik en wat ervoor zorgt dat een in onbruik geraakt monument weer een nieuwe functie krijgt. Hiermee draagt dit plan bij een aan duurzame instandhouding van het monument.

Dit plan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie Scherpenzeel.

2.3.2 Woonvisie Scherpenzeel

De 'Woonvisie 2020 - 2030' is vastgesteld door de gemeenteraad op 30 april 2020. In deze woonvisie worden de woonopgaven voor de gemeente Scherpenzeel beschreven voor de komende jaren. De gemeente Scherpenzeel wil tegemoetkomen aan de woonwensen van haar huidige en toekomstige inwoners, zodat mensen hier naar volle tevredenheid (kunnen) blijven wonen. De gemeente kiest voor de volgende ambities:

• 1. Voldoende woningen voor (her)starters en ouderen
• 2. Wonen voor iedereen
• 3. Een duurzame leefomgeving

Met deze ambities wil de gemeente woningen voor starters en ouderen toevoegen, wonen met aanpassingen en/of zorg reguleren.

Toetsing

Onderhavig plan voorziet in één bedrijfswoning, zodat de eigenaar bij zijn bedrijf kan wonen.

Conclusie

Onderhavig plan is in overeenstemming c.q. niet in strijd met de woonvisie.

2.3.3 Nota Ruimtelijke Kwaliteit

De gemeente Scherpenzeel heeft de Nota Ruimtelijke Kwaliteit vastgesteld. Het plangebied ligt in het oude dorpslint. De ontwerprichtlijnen voor gevel, materiaal, detaillering & kleur zijn hiervoor als volgt beschreven:

Het bouwplan:

• heeft een samenhangende gevelindeling en kleurgebruik en een materialisering waarvan de kwaliteit ook op langere termijn behouden blijft;
• heeft een detaillering die ondersteunend is aan de architectuur;
• heeft indien gelegen in de dorpskern, kenmerkende en beeldbepalende onderdelen, zoals dakranden, kozijnprofileringen en raamindelingen, die de architectuur ondersteunen.

Voor bijbehorende bouwwerken en overkappingen zijn de volgende criteria beschreven:

• Minimaal 1 meter terug gelegen ten opzichte van de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw;
• Duidelijk ondergeschikt aan de maat en schaal van het hoofdgebouw;
• Niet hoger dan het hoofdgebouw;
• Eenvoudig en passend bij de ondergeschikte functie;
• Eén bouwlaag met een rechthoekig plattegrond;
• Passend bij de architectuur van het hoofdgebouw en/of reeds bestaande bijgebouw;
• Afgedekt met een plat dak of met een kap;
• Gevelgeleding en kozijnindeling is afgestemd op de functie en passend bij de architectuurstijl van het hoofdgebouw;
• Overeenkomstig het hoofdgebouw en bijdragend aan het ondergeschikte karakter of afgestemd op het tuinkarakter en bijdragend aan het ondergeschikte karakter (metselwerk of hout);
• Binnen de bebouwde kom geen toepassing van golfplaat, betonplaten damwandprofielen of daarmee vergelijkend materiaal;
• Hoogte boeiboord maximaal 25 centimeter of gelijk aan boeiboord hoofdgebouw.

Toetsing

Het bouwplan voldoet aan de ontwerprichtlijnen. De molenromp- en schuur hebben namelijk een samenhangende gevelindeling. Daarnaast heeft het ontwerp kenmerkende en beeldbepalende onderdelen. In paragraaf 3.2 wordt verder ingegaan op het bouwplan.

Conclusie

Onderhavig plan is in overeenstemming c.q. niet in strijd met de Nota Ruimtelijke Kwaliteit.

Hoofdstuk 3 Bestaande en nieuwe situatie

3.1 Bestaande situatie

Omgeving

Het plangebied is gelegen aan de rand van de dorpskern van Scherpenzeel, De omgeving bestaat dan ook uit de bebouwde kern van Scherpenzeel. De bebouwing betreft hoofdzakelijk grondgebonden woningen, bedrijventerrein 't Zwarte Land en, in het zuiden, agrarische gronden.

Luchtfoto omgeving

Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Stationsweg. Dit is een lokale weg door het centrum van Scherpenzeel, die in het oosten aansluit op De Dreef (N224) en in het westen op de Dorpsstraat.

Het plangebied is ingericht ten behoeve van het bouwmaterialenbedrijf. In de noordelijke hoek is een (geschakeld) bedrijfsgebouw aanwezig, met een omvang van ruim 1400 m2. In de zuidelijke hoek is de molenromp aanwezig. De molen heeft een omvang van circa 78 m2. Tegen de molen is een bijgebouw van circa 115 m2 aangebouwd. Verder bestaat het plangebied grotendeels uit een verhard erf, met beplanting voornamelijk langs de perceelsranden.

Luchtfoto plangebied

Molen De Dankbaarheid

3.2 Nieuwe situatie

In het plangebied staat molen De Dankbaarheid. Deze molen werd in 1912 gebouwd nadat zijn voorganger, van hetzelfde type, namelijk een achtkante stelling-korenmolen met een gemetselde onderbouw, ten gevolge van blikseminslag in 1911 was verbrand. De molen werd op 13 mei 1940 door oorlogsgeweld verwoest. In de huidige situatie is alleen de romp/onderbouw nog aanwezig. De onderbouw wordt gebruikt als opslagplaats voor het bouwcentrum, maar kent verder geen echte functie meer. De molenromp is aangewezen als gemeentelijk monument.

Omdat het gebruik van de molen als opslag niet meer noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering, is de eigenaar voornemens de molen een nieuwe invulling te geven. Het voornemen is om van de molen een bedrijfswoning te maken. Zo wordt weer een zinvolle functie gegeven aan de molen. Dit is de beste borging voor het behoud van het monument.

Om van de molen een bedrijfswoning te maken, liggen er een aantal opgaven:

• Zorgen voor een passende dakafwerking.
• Gevel- en gevelopeningen herstellen.
• Schoonvegen van de context.
• Balans tussen privacy en zichtbaarheid.
• Voldoende ruimte voor een volwaardige gezinswoning.

Vanuit deze opgaven is een ontwerp gemaakt. De molenromp wordt weer in goede staat gebracht en voorzien van een kap. Aan de westzijde van de molen wordt, na de sloop van de bestaande schuren, een nieuwe molenschuur gebouwd. De molenschuur wordt met een trappenhuis geschakeld aan de molenromp. In de molenschuur wordt, over twee verdiepingen, voorzien in een berging/bijkeuken en woonkamer. De begane grond van de molenromp zal dienen als entree en woonkeuken. Op de eerste en tweede verdieping wordt voorzien in slaapkamers, een badkamer en een werkruimte. De gronden ten zuiden van de molen worden ingericht als privétuin bij de bedrijfswoning.

De nieuwe molenschuur is landschappelijk goed in te passen. Bezien vanaf de inrit tot het terrein ligt de molenschuur verscholen achter de molenromp. Daarnaast zijn de vormgeving van de nieuwe kap en de molenschuur gelijk.

Situatietekening

Schets nieuwe situatie

Doorsnede

Impressie vanaf de houtloodsen

Impressie vanaf achterzijde

Bovenaanzicht

Impressie binnenkant molenromp

Impressie binnenkant molenschuur

Hoofdstuk 4 Planologische en milieutechnische randvoorwaarden

4.1 Milieu

4.1.1 Inleiding

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) moet de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In deze paragraaf worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Ook is een paragraaf gewijd aan het al dan niet noodzakelijk zijn van een milieueffectrapportage of milieueffectbeoordeling.

4.1.2 Bodem

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Bodemonderzoeken mogen in de regel niet ouder dan 5 jaar oud zijn. Uitzondering hierop zijn de plannen waar de bodem niet verdacht is op bodemverontreiniging en/of bodemonderzoeken de bodemkwaliteit voldoende weergeven en er geen onoverkomelijke problemen te verwachten zijn bij de bestemmingsplanwijziging.

Voor dit plan is door adviesbureau Hunneman een verkennend en nader bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting. Hierna worden de uitkomsten kort besproken.

In de bodem is zintuiglijk en analytisch geen asbest aangetroffen.

In de bovengrond zijn licht tot sterk verhoogde gehalten aan zware metalen, en licht verhoogde gehalten aan PAK en minerale olie aangetoond. De maximaal aangetoonde gehalten aan lood overschrijden de interventiewaarde. In de ondergrond en het grondwater zijn geen verhoogde gehalten aangetoond.

Op basis van de onderzoeksresultaten is op de locatie sprake van een sterke bodemverontreiniging met lood. De verontreiniging in de vaste bodem, met gehalten aan lood > I-waarde, is binnen de onderzoekslocatie grotendeels ingekaderd. Op basis van de onderzoeksresultaten bedraagt de omvang van de sterk verontreinigde bodem circa 24 m3. Aangezien minder dan 25 m3 grond verontreinigd is boven de interventiewaarde en de verontreiniging na verwachting is ontstaan vóór 1987, is er geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De Gemeente Scherpenzeel is het bevoegd gezag.

Hunneman adviseert om de aangetoonde verontreiniging met lood, voorafgaand aan de nieuwbouw, onder milieukundige begeleiding te verwijderen. Voorafgaand aan de saneringswerkzaamheden dient een beknopt plan van aanpak te worden ingediend bij het bevoegd gezag (Gemeente Scherpenzeel/Omgevingsdienst De Vallei).

4.1.3 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Dit plan voorziet in een bedrijfswoning voor het bestaande bouwcentrum. Aan de bedrijfsvoering van het bouwcentrum verandert niets door dit plan. Een bedrijfswoning is vanuit milieuwetgeving niet beschermd tegen de milieubelasting vanwege het bijbehorende bedrijf. Er wordt enkel bescherming geboden tegen overlast van bedrijven van derden. Om te zorgen dat er, ter plaatse van de nieuwe bedrijfswoning, sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat, wordt hierna ingegaan op de inwaartse zonering vanwege omliggende bedrijven van derden.

Aan de Stationsweg 416a is een autobedrijf aanwezig. Hiervoor geldt milieucategorie 2, met een richtafstand van 30 meter. Dit bedrijf ligt op ruim 85 meter vanaf de molen.

Verder is ten noorden van de Stationsweg een bedrijventerrein aanwezig. Daar zijn bedrijven tot en met milieucategorie 3.2 toegestaan. Daarbij hoort een richtafstand van 100 meter. De molen ligt op meer dan 115 meter vanaf dit bedrijventerrein.

Milieuzoneringen staan de uitvoerbaarheid van onderhavig plan niet in de weg. Ter plaatse van de bedrijfswoning zal sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat.

4.1.4 Geluid

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de planologische medewerking aan nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het plangebied is alleen gelegen binnen de invloedssfeer van verkeerswegen. Derhalve wordt alleen wegverkeerslawaai beschouwd.

Het plangebied is gelegen binnen de invloedsfeer van de Stationsweg. De maximumsnelheid bedraagt hier 50 km/u. Voor deze weg geldt een geluidzone van 200 meter. Omdat de nieuwe woning binnen de geluidzone gelegen is, is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai noodzakelijk.

Voor dit plan is door AWG Geluidadvies een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 2 bij deze toelichting. Hierna worden de uitkomsten kort besproken.

De geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woning vanwege de Stationsstraat is berekend op Lden=44 dB of lager (incl. aftrek 5 dB). Dit voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van Lden= 48 dB (incl. aftrek 5 dB).

Het aspect wegverkeersgeluid vormt hiermee geen belemmering voor realisatie van het plan. De karakteristieke geluidwering van de gevels moet voldoen aan de minimum eis uit het Bouwbesluit van GA;k=20 dB.

4.1.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (verder: Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waaraan in de toekomst moet worden voldaan. De meest kritische stoffen zijn stikstofdioxide en fijn stof. Aan de andere stoffen die in de Wet worden genoemd wordt in Nederland, behoudens bijzondere situaties, overal voldaan.

Op grond van artikel 5.16 Wm kan de gemeenteraad een bestemmingsplan met mogelijke gevolgen voor de luchtkwaliteit alleen vaststellen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• het bestemmingsplan niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden, of
• de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft, of, bij een beperkte toename, door een met de ontwikkeling samenhangende maatregel of effect, per saldo verbetert, of
• het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen, of
• de ontwikkeling is opgenomen of past in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn categorieën van gevallen aangewezen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Wanneer een ontwikkeling valt onder één van die categorieën is het niet nodig een onderzoek naar de luchtkwaliteit uit te voeren.

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een bedrijfswoning. Daarmee valt dit onder de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)', namelijk in de categorie '1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg'. Daarom is het niet nodig luchtkwaliteitsonderzoek uit te voeren voor dit bestemmingsplan.

Uit Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland van het RIVM blijkt dat de luchtkwaliteit in het plangebied en de omgeving ruimschoots aan de grenswaarden voldoet. De kaarten voor 2025 en 2030 laten zien dat dit nog verder gaat verbeteren. Ook vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening en gelet op de luchtkwaliteit zal dan ook sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat.

4.1.6 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (verder: Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico van zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het beleid voor externe veiligheid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer, de Wet ruimtelijke ordening en de Wabo de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt in het externe veiligheidsbeleid het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

• Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen die kans 10-6 (één op 1.000.000) bedraagt (verder: PR-contour).
• Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Uitsnede risicokaart

Het plangebied ligt niet binnen de invloedsfeer van Bevi-bedrijven. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van de N224 en hogedruk aardgasleiding W-520-01 waarover en waardoor het transport van gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Op deze weg en aan deze buisleiding kan een ongeval plaatsvinden waarvan de effecten tot op een afstand van 355 m en 95 m dodelijk kunnen zijn. De molen ligt op ruim 400 meter vanaf de N224 en 300 vanaf de buisleiding. Dit is ruim buiten de invloedsgebieden van deze risicobronnen.

Externe veiligheidsrisico's staan de uitvoerbaarheid van dit plan niet in de weg.

4.1.7 Milieueffectrapportage

Dit bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk die is opgenomen in onderdeel C of D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. De milieueffecten zijn onderzocht in deze paragraaf. Daaruit volgt geen aanleiding om tot een vormvrije m.e.r.--beoordeling over te gaan.

4.2 Archeologie, cultuurhistorie en monumenten

Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. De uitgangspunten van het Verdrag van Malta vormen de basis voor de omgang met archeologie in deze wet. Naast archeologie op het land en onder water heeft de Erfgoedwet betrekking op museale objecten, musea en monumenten. Samen met de in 2022 in te voeren Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van het Nederlandse cultureel erfgoed mogelijk. In de Omgevingswet worden alle onderdelen rond de omgang met cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving samen gebracht. Tot de invoering van deze wet zullen alle over te nemen delen van de Monumentenwet uit 1988 van kracht blijven. Ze zijn opgenomen in het overgangsrecht in de Erfgoedwet. Op grond van de Monumentenwet is de raad verplicht bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

Op de archeologische waarden- en verwachtingskaart van de gemeente Scherpenzeel is het plangebied gelegen binnen de archeologische verwachting 'laag'. Het beleid hiervoor is dat een archeologisch onderzoek noodzakelijk is in plangebieden groter dan 10.000 m2 en bij bodemingrepen dieper dan 30 cm. Verder is de molen aangewezen als gemeentelijk monument.

Uitsnede archeologische waarden- en verwachtingskaart

Dit plan voorziet in een bedrijfswoning, die in de bestaande molen gerealiseerd wordt. Hierbij vinden geen graafwerkzaamheden plaats groter dan 10.000 m2. Een archeologisch onderzoek is niet nodig. Bovengronds wordt met dit bestemmingsplan bijgedragen aan het behoud van een gemeentelijk monument. De op het perceel aanwezige molenromp heeft nu geen functie. Met dit bestemmingsplan een nieuwe functie: een bedrijfswoning. Een monument dat een functie heeft en houdt, is doorgaans de beste manier om de instandhouding van het monument te borgen. Om geschikt gemaakt te worden als woning zal de molenromp ook gerenoveerd worden, zodat de uiterlijke verschijningsvorm, met name het dak, beter gaat aansluiten bij de monumentale waarden.
In het plangebied zijn verder geen andere, bijzondere cultuurhistorische waarden aanwezig.

4.3 Ecologie

Per 1 januari 2017 zijn de Flora- en faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998 vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Bevoegdheden zijn met het ingaan van deze wet overgedragen van het rijk naar de provincie. In de Algemene zorgplicht (art. 1.11) wordt voorgeschreven dat nadelige gevolgen voor flora en fauna voorkomen moet worden. Het uitgangspunt van de Algemene zorgplicht is dat het doden, verwonden, verontrusten of beschadigen van flora en fauna wordt vermeden. Deze zorgplicht geldt voor iedereen. De soortenbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten (art. 3.1), Habitatrichtlijnsoorten (art. 3.5) en Andere soorten (art. 3.10). Hierin worden ook rust- en voortplantingsverblijfplaatsen en het functioneel leefgebied beschermd. Bij negatieve effecten op soorten in de specifieke soortenbescherming geldt een ontheffingsplicht. Naast de specifieke soortenbescherming kent Nederland ook gebiedsbescherming, waarbij bepaalde gebieden extra bescherming genieten. Het gaat hier hoofdzakelijk om Natura 2000- gebieden en het Natuurnetwerk Nederland en de Groene contour. In deze gebieden mogen in principe geen werkzaamheden binnen de grenzen uitgevoerd worden.

Voor dit bestemmingsplan is door adviesbureau Groenewold een quickscan in het kader van de Wet natuurbescherming uitgevoerd. Deze quickscan is opgenomen als Bijlage 3 bij deze toelichting. Uit de quickscan is het volgende naar voren gekomen.

Soortenbescherming

In de te slopen schuurtjes en in de oude molenromp zijn geen beschermde soorten of ver- blijfplaatsen aangetroffen. Specifiek is gezocht naar (potentiële) verblijfplaatsen van vleer- muizen, kleine marters en de huismus. Deze zijn niet gevonden en gezien de situatie en de biotoopeisen ook niet te verwachten. Er zijn geen open stootvoegen, geschikte daklijsten of toegangen aanwezig. Zowel de molen als de schuurtjes waren goed doorzoekbaar. Het aanvragen van ontheffing Wnb soorten of nader onderzoek is niet nodig. Er geldt een vrijstelling voor de algemeen beschermde soorten (Omgevingsverordening Gelderland). Overigens blijft de algemene zorgplicht altijd van kracht.

Gebiedsbescherming

Het plan ligt op ca. 10 km van de Natura 2000-gebieden Veluwe en Binnenveld. Het gaat om één woning. Externe werking en een stikstofdepositie groter dan 0.00 mol/ha/jaar zijn uit te sluiten. Het plan ligt buiten het Gelders Natuurnetwerk en buiten de Groene Ontwikkelzone. Voor deze gebieden geldt geen externe werking. Nader onderzoek is niet nodig.

4.4 Waterparagraaf

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. Het resultaat hiervan is opgenomen als Bijlage 4 bij deze toelichting. Hieruit is gebleken dat er geen waterbelangen geraakt worden. Een vergunning van het waterschap is niet nodig.

Met dit plan neemt het bebouwde oppervlak in het plangebied niet toe. De bestaande molen wordt verbouwd tot een bedrijfswoning. Het regenwater dat op de molen valt wordt, net als in de bestaande situatie, oppervlakkig afgevoerd richting omliggende gronden, waar het de bodem kan infiltreren. De vuilwaterafvoer van het gebouw zal worden aangesloten op de gemeentelijke vuilwaterriolering.

In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Wel ligt er ten zuiden een C-watergang. Dit plan verandert niets aan deze sloot.

Negatieve effecten op de waterhuishouding zijn niet aan de orde.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

In hoofdstuk 3 is de voorgestane invulling van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 4 toont aan dat deze invulling uitvoerbaar is. De volgende stap is het treffen van een juridische regeling die de invulling mogelijk maakt. Dit hoofdstuk beschrijft deze regeling.

Voor de regels van dit plan zijn de regels uit het geldende bestemmingsplanen Bedrijventerreinen en Parapluplan parkeernormen als basis gebruikt. Die regels zijn vervolgens ontdaan van overbodige elementen en op onderdelen aangevuld in verband met de beoogde situatie in het plangebied.

5.1 Bedrijf

Het plangebied blijft de bestemming 'Bedrijf' behouden. De aanduiding 'bedrijfswoning' wordt toegevoegd ter plaatse van de molen. Hiermee wordt voorzien in de nieuwe bedrijfswoning. De gezamenlijke oppervlakte van aan-, uit- en bijgebouwen (inclusief erkers) buiten het bouwvlak per bouwperceel mag maximaal 50 m2 bedragen. Het bouwvlak mag, net als in de bestaande situatie, volledig bebouwd worden. De maximale goot- en bouwhoogte is aangeduid middels de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m). In principe blijft de bestaande maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 9 meter gelden. Enkel de molen krijgt, conform het bouwplan voor de renovatie van de molen, een afwijkende goot- en bouwhoogte. In dat bouwplan krijgt de molenromp namelijk een goothoogte van 9 meter en een bouwhoogte van 13 meter. De molenschuur krijgt een goothoogte van 4,7 meter en een nokhoogte van 6,7 meter.

De aanduiding 'cultuurhistorische waarden' blijft gelden.

5.2 Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 4 (laag)

Verder is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 4 (laag)' overgenomen uit het geldende bestemmingsplan. Hiermee blijven deze gronden mede bestemd voor het behoud van en de bescherming van de ter plaatse verwachte archeologische waarden.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1.1 Vooroverleg

Het concept van dit bestemmingsplan is niet toegezonden aan de provincie Gelderland en/of de Rijksoverheid in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Met dit plan zijn geen provinciale of nationale belangen in het geding. Als het plan als ontwerp ter inzage wordt gelegd, ontvangen de provincie Gelderland en het waterschap daarvan wel een kennisgeving. Zij kunnen dan desgewenst een zienswijze indienen op het ontwerpplan.

Wel is het plan toegezonden aan het Waterschap Vallei en Veluwe. Het waterschap heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben op dit plan.

6.1.2 Voorontwerp

Omdat dit plan slechts zeer beperkte gevolgen voor de omgeving heeft, is geen voorontwerp van dit bestemmingsplan voor inspraak ter inzage gelegd.

Initiatiefnemer heeft de buurtbewoners geïnformeerd over het planvoornemen. Het betreft de bewoners van de Stationsweg 392, 394, 396, 400, 402, 412 en de Rumelaarseweg 16. Op deze adressen heeft de wijziging van het bestemmingsplan (in)direct betrekking. De initiatiefnemers zullen de woning aan Stationsweg 392 namelijk passeren om de toekomstige bedrijfswoning te bereiken. De Stationsweg 392 en 394 vormen samen een twee-onder-een-kapwoning. De tuin van Stationsweg 396 grenst aan de loods van het bedrijf en de bewoners kijken vanuit hun dakraam op de molenromp. De tuinen van de bewoners aan Stationsweg 400, 402 (met een apart stuk grond) en 412 lopen door tot aan het weiland dat achter de molenromp doorloopt. De bewoners aan De Rumelaarsweg 16 te Woudenberg zijn de eigenaars van perceel SP200-E-2629, het weiland achter de molenromp. Al deze buurtbewoners hebben zeer enthousiast gereageerd op de plannen van de initiatiefnemers en hebben aangegeven een eerlijke en snelle afhandeling van de procedures te verwachten door de gemeente, aangezien zij de meerwaarde van het plan zien voor de omgeving

6.1.3 Ontwerp

Van 25 oktober 2022 tot en met 6 december 2022 heeft het ontwerp van dit bestemmingsplan ter inzage gelegen. Toen zijn geen zienswijzen ingediend.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Het plangebied is reeds bestemd als 'Bedrijf'. Met dit plan wordt alleen voorzien in een bedrijfswoning. Dit gebeurt voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Deze herziening heeft voor de gemeente geen financiële gevolgen. Aannemelijk is dat dit bestemmingsplan ook in financieel-economisch opzicht uitvoerbaar is.

Op grond van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan voorkomt dat in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is aangewezen. Onderhavige plan voorziet niet in een bouwplan zoals dat in artikel 6.2.1 Bro is benoemd; woningen zijn ter plaatse reeds toegestaan. Het is dan ook niet noodzakelijk een exploitatieplan vast te stellen.