Houtsniplaan 1, 2022

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Houtsniplaan 1 bevindt zich een voormalig kantoorpand dat al geruime tijd leeg staat. Het voornemen is om de bestaande bebouwing ter plaatse te slopen en de locatie te herontwikkelen en ter plaatse een appartementengebouw met in totaal maximaal 85 appartementen en bijbehorende (parkeer)voorzieningen te realiseren.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Doorwerth 2013", aangezien de geldende kantoorbestemming geen woningbouw toestaat. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de benodigde juridisch-planologische kaders om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied heeft betrekking op het perceel aan de Houtsniplaan 1 in Doorwerth. Het terrein ligt op de hoek van de Houtsniplaan en de Van der Molenallee aan de oostzijde van Doorwerth. Het plangebied bestaat uit het kadastrale perceel Doorwerth sectie C, nummers 4726 en 4727. De navolgende luchtfoto's tonen het plangebied en de omgeving.

Afbeelding: globale ligging plangebied in Doorwerth

Afbeelding: ligging plangebied in Doorwerth (bron: GeoWeb, luchtfoto 2021). Voor de exacte begrenzing zie verbeelding.

Afbeelding: luchtfoto 2021 plangebied (links) met bestaand gebouw, kijkrichting naar het oosten (bron: GeoObliek, Slagboom en Peeters)

1.3 Geldend en nieuw bestemmingsplan

Geldend bestemmingsplan:

Het voorliggende plan herziet ter plaatse het bestemmingsplan 'Doorwerth 2013'. In dat geldende bestemmingsplan heeft het perceel de bestemmingen 'Kantoor'. Daarbinnen zijn alleen kantoren toegestaan met bijbehorende voorzieningen als parkeerplaatsen, wegen, tuinen en groenvoorzieningen. Rond het bestaande gebouw is een bouwvlak opgenomen. Daarbinnen is een maximale bouwhoogte van 30 meter opgenomen ter plaatse van het bestaande relatief smalle hoge gebouw. Ter plaatse van het lagere en bredere bestaande gebouw is een bouwhoogte opgenomen van maximaal 5 meter.

Omdat het nieuwe plan uitgaat van een nieuw gebouw met gestapelde woningen (appartementen) past het nieuwe plan niet in het geldende bestemmingsplan. Het overschrijft namelijk het bouwvlak, de maximaal toegestane bouwhoogte en ook de functie wonen is niet toegestaan. Om het nieuwe plan mogelijk te maken is het voorliggende nieuwe bestemmingsplan opgesteld.

Afbeelding: het geldende bestemmingsplan 'Doorwerth 2013' (rood = globaal plangebied)

Nieuw bestemmingsplan:

In het nieuwe en voorliggende bestemmingsplan, 'Houtsniplaan 1, 2022', krijgt de locatie op de plek van de nieuwe gestapelde woningen de bestemming 'Wonen' met een bouwvlak. De daarvoor te realiseren wegen en parkeerplaatsen (die hoofdzakelijk in het westen en noorden zijn gelegen) krijgen de bestemming 'Verkeer'. De tuin en de (grotendeels) ondergrondse parkeergarage (die hoofdzakelijk in het oosten zijn gelegen) krijgen de bestemming 'Tuin'. De (grotendeels) ondergrondse parkeergarage heeft de aanduiding 'parkeergarage' gekregen. Ter plaatse van het bouwvlak in de bestemming 'Wonen' en ter plaatse van de parkeergarage is een peilhoogte opgenomen in de vorm van een peilmeetvlak.

Voor de systematiek van het nieuwe bestemmingsplan wordt aangesloten op de systematiek van het huidige bestemmingsplan. De regels zijn daarbij soms wel iets aangepast aan de hier aanwezige situatie.

Afbeelding: verbeelding voorliggend nieuw bestemmingsplan 'Houtsniplaan 1, 2022'

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. Op de verbeelding zijn de te onderscheiden bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. De verbeelding en de regels vormen samen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan.

De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit 5 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 de beschrijving van het plangebied. Hierin wordt ingegaan op de huidige en nieuwe situatie van het plangebied en de planologische afwegingen die hieraan ten grondslag liggen. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. In hoofdstuk 4 komt de haalbaarheid van het plan aan de orde. Vanuit de verschillende van invloed zijnde haalbaarheidsaspecten, waaronder milieu en archeologie, wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom het voorliggend bestemmingplan kan worden uitgevoerd. In hoofdstuk 5 is de wijze van bestemmen aangegeven. Er wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan is vastgelegd juridisch wordt geregeld. Verder wordt er beschreven hoe de verbeelding en de regels zijn opgebouwd en welke bestemmingen er in het plan voorkomen. Ook wordt in dit hoofdstuk aangegeven hoe de regels moeten worden geïnterpreteerd en uitgelegd. In dit hoofdstuk worden ook alle bestemmingen uitgelegd en wat daar in hoofdlijnen is toegestaan. In het laatste hoofdstuk, hoofdstuk 6, van dit bestemmingsplan wordt ingegaan op de procedures, die voorliggend bestemmingsplan doorloopt.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Inleiding

Hierna wordt in paragraaf 2.2 een beschrijving van de bestaande gegeven. In paragraaf 2.3 wordt de toekomstige situatie beschreven.

2.2 Bestaande situatie

Het plangebied ligt aan de Houtsniplaan, op de hoek met de Van der Molenallee, in het oosten van Doorwerth. Doorwerth is pas vanaf begin van de 20e eeuw ontwikkeld. Belangrijk voor de beleving en ontsluiting van Doorwerth is de Van der Molenallee. Dit is de centrale laan die Doorwerth scheidt in een noordelijk en zuidelijk deel. Doorwerth ligt in de bossen en ook in de bebouwde kom is de 'bos-sfeer' sterk aanwezig door de vele aanwezige bomen. In de nabije omgeving van het plangebied bevinden zich zowel laagbouw in de vorm van grondgebonden woningen (vrijstaand en twee-aaneengebouwd) als hoogbouw in de vorm van gestapelde woningen en kantoorgebouwen.

Het plangebied wordt aan de noordzijde door de Van der Molenallee begrensd. Ten noorden daarvan staat een hoog en langgerekt, noord-zuid gelegen, appartementencomplex. Aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich de Houtsniplaan. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich een maatschappelijk perceel met een gebouw waar op de begane grond een huisartsenpraktijk is gevestigd. Op de twee bouwlagen daarboven bevinden zich enkele appartementen. Ten westen van het plangebied bevind zich een woonperceel met bijbehorende tuin.

In het plangebied is een kantoorgebouw (Dunoveste) aanwezig. Het noordelijke deel van het kantoorgebouw bestaat uit 9 bouwlagen, het zuidelijke deel bestaat uit één bouwlaag. De oppervlakte aan kantoorbebouwing bedraagt circa 1.150 m2. Het plangebied is grotendeels verhard en wordt op zowel de Houtsniplaan als op de Van de Molenallee ontsloten.

De volgende afbeeldingen geven een impressie van de huidige situatie van het plangebied.

Afbeelding: foto's omgeving en bestaande gebouw Houtsniplaan 1

Afbeelding: luchtfoto 2021, bestaande gebouw en omgeving; kijkrichting naar het noorden (bron: GeoObliek, Slagboom en Peeters)

Afbeelding: luchtfoto 2021, bestaand gebouw en omgeving; kijkrichting naar het zuiden (bron: GeoObliek, Slagboom en Peeters)

2.3 Toekomstige situatie

Het voornemen is de bestaande kantoorbebouwing aan de Houtsniplaan 1 te slopen en ter plaatse een appartementengebouw met maximaal 85 appartementen en bijbehorende (parkeer)voorzieningen te realiseren. Qua woningbouwprogramma wordt voorzien in een mix van huur- en koopappartementen. Er worden 16 middenhuurappartementen, 24 koopappartementen in het goedkope segment en 45 koopappartementen in het dure segment gerealiseerd. Het nieuwe appartementengebouw bestaat uit 11 verdiepingen en heeft een bouwhoogte van circa 37 meter. Op de begane grond van het appartementengebouw worden de entree van het gebouw en bergingen voor de appartementen voorzien. Op de eerste tot en met de 11e verdieping komen de appartementen.

Aan de noord- en westzijde van het plangebied worden in totaal 53 parkeerplaatsen op het terrein gerealiseerd. Daarnaast wordt er een ondergrondse parkeergarage met in totaal 64 parkeerplaatsen ten zuidoosten van het appartementengebouw gerealiseerd. Aan de Houtsniplaan bevinden zich zes bestaande parkeerplaatsen die behouden blijven. Daarnaast worden er drie extra parkeerplaatsen aan de Houtsniplaan gerealiseerd. In totaal wordt daarmee voorzien in 126 parkeerplaatsen. De ontsluiting van het plangebied zal door middel van een in- en uitrit op de Van de Molenallee plaatsvinden.

Het voornemen is het plangebied zo groen mogelijk aan te kleden. Ten behoeve van deze groene invulling wordt onder meer boven de parkeergarage voorzien in een groene aankleding. In het noordoostelijke deel van het plangebied worden twee wadi's aangelegd voor de opvang van hemelwater.

Beeldkwaliteit

Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is als Bijlage 1 bijgevoegd.

De bebouwing bestaat uit een hoog gebouw in een groene omgeving. De hoogbouw kenmerkt zich door de opzet van een eenduidige hoofdmassa met verticale geleding.

Het terrein wordt ingericht met een groene opzet passend bij het parkachtige karakter van de omgeving. Bomen met gazon vormen hierbij de basis aangevuld met beplanting en bloemen.

Het gebouw krijgt een plint en een duidelijke beëindiging. Deze beëindiging is herkenbaar in architectuur en massa opbouw. De gevel openingen zijn verticaal en kennen een duidelijke repetitie.

De gevel kent een duidelijke plasticiteit en is niet vlak van uiterlijk. Verdiept metselwerk en horizontale banden vormen hier de basis. De kleurstelling is naturel en gaat op in de
omgeving. Aardse tinten vormen hier het uitgangspunt. Het palet gaat van licht zandkleuren tot donkerantraciet.

Afbeelding: bestaand gebouw en schetsplan nieuwbouw over elkaar gelegd (bron: Peters & Lammerink Architecten)

Afbeelding: 3D afbeelding van schetsplan nieuwbouw (bron: Peters & Lammerink Architecten)

Afbeelding: inrichtingsschets nieuwbouwplan (bron: Peters & Lammerink Architecten)

Afbeelding: 3D afbeelding van schetsplan nieuwbouw (bron: Peters & Lammerink Architecten)

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een weergave van het relevante beleid op rijks-, provinciaal -, regionaal en gemeentelijk niveau gegeven. Aangegeven wordt hoe het plan zich verhoudt tot de diverse beleidskaders.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

3.2.1.1 Algemeen

Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

3.2.1.2 Vier prioriteiten

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.

• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel

Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.

• 3. Sterke en gezonde steden en regio's

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.

Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

3.2.1.3 Afwegingsprincipes

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties.

3.2.1.4 Toetsing van het initiatief aan de NOVI

Het betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconstateerd is dat de woonfunctie de meest logische vervolgfunctie is voor deze locatie. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen herontwikkeling.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het kabinet heeft in de SVIR (Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, voorloper van de NOVI) vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wro, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, d.w.z. door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het 'Besluit algemene regels ruimtelijke ordening' (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening in werking getreden. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (de artikelen worden later aan het Barro toegevoegd) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Voor één onderwerp geregeld in dit besluit, voorziet het besluit niet in de (definitieve) begrenzing. Dit betreft de EHS. Ten aanzien van deze begrenzing is bepaald dat de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Een deel van het Barro is gebaseerd is op eerdere pkb's en beleidsnota's die in de SVIR worden herbevestigd. Deze onderdelen kunnen na vaststelling van de structuurvisie de procedure volgen en vervolgens in werking treden.

Het betreft de volgende onderdelen:

• Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie, en
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Het plangebied is op basis van het Barro aangemerkt als 'Radarverstoringsgebied maximale hoogte 90 meter t.o.v. NAP'. Ter plaatse geldt dat de maximale hoogte van bouwwerken 90 meter boven NAP mag bedragen. De bouwhoogte van het gebouw bedraagt maximaal 87,05 meter ten opzichte van NAP.

Conclusie

Dit bestemmingsplan past binnen het Barro. Met het plan zijn namelijk geen nationale belangen gemoeid.

3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Besluit ruimtelijke ordening

Op 1 oktober is het 'Besluit van 28 augustus 2012, houdende wijziging van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in verband met de toevoeging van enkele onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang' (Stb. 2012, nr. 388) in werking getreden. Door dit wijzigingsbesluit is ook het Bro aangepast. In artikel 3.1.6 is het tweede lid toegevoegd. Dit lid heeft betrekking op de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Deze ladder stelt eisen aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwing die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De wettelijke regeling gaat vergezeld van een handreiking die andere overheden ondersteunt bij de praktische toepassing van de juridische verplichting.

Artikel 1.1.1, lid 1 onder i Bro definieert een 'stedelijke ontwikkeling' als: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Artikel 3.1.6 tweede lid Bro (tot 1 juli 2017):

De ruimtelijke onderbouwing bij een omgevingsvergunning of de toelichting bij een bestemmingsplan die/dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Naar aanleiding van deze Ladder Duurzame verstedelijking heeft de provincie Gelderland een regionale Woonagenda opgesteld, waarin de verschillende plannen regionaal op elkaar worden afgestemd.

Per 1 juli 2017 is artikel 3.1.6 tweede lid Bro aangepast. De drie losse treden zijn losgelaten en (in aangepaste vorm) in één zin verwerkt. Verder is de term 'regionaal' van 'regionale behoefte' vervallen. Dat wil echter niet zeggen dat de behoefte niet meer regionaal kan worden onderbouwd. Desondanks wordt het bestemmingsplan wel nog getoetst aan de ladder van voor die tijd. Met als argument, dat wanneer het aan die oude ladder voldoet, het zeker voldoet aan de nieuwe ladder. Inhoudelijk verandert er voor de onderbouwing van de Ladder in de Regio Arnhem-Nijmegen niet veel. De (navolgende) regionale (en daarmee) provinciale afspraken over woningbouw en behoefte blijven bestaan.

Artikel 3.1.6 tweede lid Bro luidt nu (vanaf 1 juli 2017) als volgt:

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.'

Toetsing van het initiatief aan de Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder is van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen of en hoe de Ladder moet worden toegepast, zijn de volgende vragen van belang:

Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

In voorliggend geval is er sprake van het realiseren van een appartementengebouw met maximaal 85 appartementen. De voorgenomen ontwikkeling is hiermee aan te merken als een 'stedelijke ontwikkeling'. De laddertoets wordt hierna doorlopen.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Wanneer sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', moet de ruimtelijke onderbouwing of toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en de omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Voor woningbouwontwikkelingen kan dit schaalniveau de gemeentegrens overstijgen. Verhuisbewegingen geven hiervoor een goede indicatie. De 'ladder' verplicht niet in alle gevallen tot regionale afstemming. Op basis van de aard en de omvang van het woningbouwplan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig.

Voor woningbouwontwikkelingen kan dit schaalniveau de gemeentegrens overstijgen. Verhuisbewegingen geven hiervoor een goede indicatie. De 'ladder' verplicht niet in alle gevallen tot regionale afstemming. Op basis van de aard en de omvang van het woningbouwplan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig.

Gelet op de verhuisbewegingen in de afgelopen 5 jaar naar Doorwerth, zal zo’n 35% van de nieuwe bewoners uit de gemeente Renkum komen. De doelgroepen die hiermee aangesproken worden zijn met name mensen die een huis achterlaten. Dit is gunstig voor de doorstroming binnen de gemeente.

Omdat het een ontwikkeling betreft die meer dan 11 woningen mogelijk maakt en sprake is van een woningbouwontwikkeling met regionale aantrekkingskracht, is er bovengemeentelijke afstemming nodig. Het plan is subregionaal afgestemd en akkoord bevonden.

Wat is de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?

De behoefte bij een woonplan wordt bepaald door de confrontatie van de lange termijn prognose van de vraag naar woningen, met het woningaanbod in de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. In veel provincies en regio's zijn prognosemodellen beschikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen. Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Bij woningen kan daarbij vooral worden gedacht aan specifieke woontypen, wooncategorieën en woonmilieus.

Uit onderzoek blijkt dat er zowel in de regio Arnhem Nijmegen als in de subregio Arnhem nog veel behoefte is aan nieuwe woningen. Vooral in de grote steden is de behoefte aan woningen groot. Voor de subregio is behoefte voor de periode 2017-2027 naar een netto toevoeging van circa 13.500 te realiseren woningen zoals opgenomen in de Subregionale Woonagenda. In dit aantal zit nieuwbouw maar ook woningen die worden gerealiseerd in bijvoorbeeld bestaande leegstaande panden (transformatie). Het aantal wordt niet gezien als hard maximum. Om de twee jaar wordt dit aantal geactualiseerd naar aanleiding van de meest recente provinciale huishoudens- en bevolkingsprognose.

Dit bestemmingsplan maakt maximaal 85 woningen mogelijk. Dit plan is subregionaal afgestemd en akkoord bevonden.

Ondanks dat er volgens de Nota Wonen 2019 niet direct behoefte is aan appartementen in Doorwerth, zorgt deze ontwikkeling wel voor een toename in het aantal goedkope koopwoningen. Dit geeft invulling aan de woningdeal en de bredere behoefte in de gehele woningmarkt van de gemeente Renkum. Dit is een gunstige ontwikkeling, die de Renkumse doorstroming ten goede zal komen.

Al met al wordt geconcludeerd dat zowel kwantitatief als kwalitatief sprake is van vraag naar de te realiseren appartementen. Voor een verdere onderbouwing wordt naar paragraaf 3.4.1 en paragraaf 3.5.2 verwezen waar wordt ingegaan op het regionale en gemeentelijke woonbeleid.

Vindt de stedelijke ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied plaats?

Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied. De locatie wordt nagenoeg volledig omsloten door het bestaand bebouwd gebied, ligt binnen de bebouwde kom van Doorwerth, maakt onderdeel uit van een bestemmingsplan voor het stedelijk gebied en is in de huidige situatie reeds bestemd voor een kantoorfunctie, wat een stedelijke functie is.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de principes van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Gelderland

3.3.1.1 Algemeen

De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland, vastgesteld door Provinciale Staten van Gelderland op 19 december 2018 is samen met de geactualiseerde Omgevingsverordening op 1 maart 2019 in werking getreden. Op 31 maart 2021 is de geactualiseerde versie vastgesteld.

3.3.1.2 Stadsregio Arnhem-Nijmegen

Arnhem-Nijmegen wordt gekenmerkt door:

• het grootste stedelijke netwerk van Oost-Nederland;
• hoge kwaliteit van het voorzieningenniveau;
• kennisinstellingen: universiteit en hogescholen;
• de strategische ligging halverwege de Randstad en het Ruhrgebied;
• economische kracht: brede basis en topsectoren;
• goede bereikbaarheid over weg, water en spoor;
• de combinatie van stedelijke kwaliteiten en een mooie natuurlijke omgeving.

De kwaliteiten van de regio bepalen in belangrijke mate de ontwikkelingsmogelijkheden en daarmee ook de concurrentiepositie van Gelderland in internationaal en nationaal verband. De innovatieve kwaliteiten bepalen de potenties van de regio.

De inzet van gemeenten, maatschappelijke organisaties, ondernemers en provincie is nodig om in te kunnen spelen op de opgaven in de in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. De gezamenlijke inspanningen richten zich op vier speerpunten:

• Innovatie en economische structuurversterking;
• Bereikbaar en verbonden;
• Sociaal economische vitaliteit en verstedelijking;
• Gebiedskwaliteiten benutten.

Ten aanzien van voorliggend bestemmingsplan is met name het speerput 'Sociaal economische vitaliteit en verstedelijking' van belang.

3.3.1.3 Sociaal economische vitaliteit en verstedelijking

Er zijn nog veel nieuwe woningen nodig in de regio. In relatie tot versterking van de stedelijke structuur is het echter van groot belang welke bouwplannen als eerste gerealiseerd worden. Concentratie op de as Nijmegen-Arnhem (het stedelijk kerngebied), in relatie tot de OV-knooppunten, heeft hierbij voor de provincie prioriteit boven ontwikkeling op de flanken, omdat dat het beste bijdraagt aan versterking van de stedelijke structuur (met name afronding van Vinex-locaties in het middengebied). Naast nieuwbouw is de bestaande woningvoorraad minstens zo belangrijk.

3.3.1.4 Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie Gelderland

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van 85 appartementen in Doorwerth, nabij de stad Arnhem. Het betreft een binnenstedelijke herontwikkeling die bijdraag aan het speerpunt 'sociaal economische vitaliteit en verstedelijking'. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Gelderland.

3.3.2 Omgevingsverordening Gelderland

3.3.2.1 Algemeen

De Omgevingsverordening Gelderland wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De laatste versie van de verordening is op 1 februari 2022 in werking getreden.

De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal.

De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem.

3.3.2.2 Relevante artikelen

Dit bestemmingsplan voorziet in een binnenstedelijke ontwikkeling waarbij woningen worden toegevoegd. Hierdoor is met name artikel 2.2 van belang. Daarnaast zijn ook artikel 2.38 en artikel 3.26 relevant.

Artikel 2.2 instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda

• 1. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda.
• 2. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden:
  • a. er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking;
  • b. de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid;
  • c. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en
  • d. Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2 van de Omgevingsverordening

Dit bestemmingsplan maakt maximaal 85 woningen mogelijk. Dit plan staat beschreven in de woningbouwplanningslijst die jaarlijks aan de provincie Gelderland wordt aangeboden. De woningen passen binnen de plancapaciteit, zoals binnen de subregio is afgestemd (circa 13.500 woningen). Een en ander wordt in 3.4.1 en 3.5.2 nader onderbouwd.

Artikel 2.38 (Instructieregel bestemmingsplan Intrekgebied)

Een bestemmingsplan voor gronden binnen een intrekgebied maakt de winning van fossiele energie niet mogelijk.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.38 van de Omgevingsverordening

Voorliggend bestemmingsplan voorziet niet in het realiseren van fossiele energie en is daarmee in overeenstemming met artikel 2.38 van de Omgevingsverordening.

Artikel 3.26 (boringen en graafwerkzaamheden buiten inrichtingen)

Het is verboden in een Boringsvrije zone buiten inrichtingen werken tot stand te brengen of handelingen te verrichten waardoor direct of indirect warmte aan de bodem of het grondwater wordt onttrokken of toegevoegd.

Toetsing van het initiatief aan artikel 3.26 van de Omgevingsverordening

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt geen warmte of grondwater aan de bodem onttrokken, danwel toegevoegd.

3.3.2.3 Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsverordening Gelderland

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de Omgevingsverordening Gelderland.

3.4 Regionaal beleid

3.4.1 Subregionale woonagenda Arnhem e.o. 2017-2027

In deze woonagenda geven de samenwerkende gemeenten in de subregio Arnhem aan waar zij de komende jaren op willen inzetten. Uitgangspunten zijn:

• 1. 'Betaalbaar en beschikbaar'
  • Sociale huur;
  • Middeldure huur;
  • Bijzondere doelgroepen.
• 2. 'Op en top duurzaam'
  • verduurzaming bestaande voorraad;
  • gasloze nieuwbouw bij nieuwe plannen;
  • Naar een energieneutrale en klimaatbestendige woonomgeving;
  • faciliteren zelfstandig thuis blijven wonen en realiseren 'tussenvormen' (tussen intramuraal en extramuraal wonen);
• 3. 'Verschil maken'
  • Naar een kleurrijker palet aan woonmilieus en woonvormen.

Bij de nieuwbouw gaat het om meer dan enkel bouwen en ligt de focus meer op de kwaliteit. In de woonagenda zijn dan ook kwalitatieve toetsingscriteria opgenomen en spelregels voor de woningbouwprogrammering. De kwantitatieve behoefte blijft onderdeel van de overweging en argumentatie, maar meer als een richtsnoer. Verantwoord versnellen en wendbaar sturen zijn daarbij het motto. Versnellen is nodig om het huidige woningtekort in te lopen en – op een verantwoorde wijze – in te kunnen spelen op de huidige druk op de regionale woningmarkt.

In de subregionale woonagenda zijn de volgende kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw opgenomen:

• 1. De behoefte (speelt het plan in op geconstateerde mismatches, juiste woning op de juiste plek).
• 2. Inspelen op behoefte bijzondere doelgroepen
• 3. Ambities m.b.t. duurzaamheid en levensloopbestendigheid (gasloos vanaf nu!)
• 4. Inspelen op behoefte aan nieuwe woonvormen (waaronder flexibele, tijdelijke concepten) en innovatieve woonmilieus
• 5. Hergebruik bestaand vastgoed
• 6. Herontwikkeling rotte plekken
• 7. Versterken verzorgingsstructuur, bijdrage een gevarieerde wijkopbouw (kwetsbare wijken)
• 8. Vroegtijdige betrokkenheid doelgroepen/ woonconsument
• 9. Inbreiding gaat voor uitbreiding, tenzij het ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit van wijk of kern. Uitbreiding aan de randen van bestaand stedelijk gebied is onder voorwaarden acceptabel, mits het de ruimtelijke kwaliteit van het gebied vergroot, er geen acceptabele alternatieven binnen de bebouwde kom aanwezig zijn en er een bijzonder, vernieuwend woonmilieu wordt toegevoegd dat regionaal toegevoegde waarde heeft. We gaan spaarzaam om met de groene ruimte in de regio. Dit is namelijk een kwaliteit van het vestigingsklimaat in de regio.
• 10. Eventueel: beoordeling financieel/juridische gevolgen

Voor de uitvoering van de woonagenda is begin december 2018 het uitvoeringsprogramma 2018- 2019 vastgesteld. Daarin zijn de spelregels voor de woningbouw verder afgestemd. Eén van de afspraken is dat nieuwe initiatieven in de subregio worden afgestemd, indien sprake is van een omvang van meer dan 50 woningen (stad Arnhem) respectievelijk meer dan 10 woningen (overige gemeenten). Dit zodat er subregionaal een kwalitatieve afstemming plaatsvindt op het gebied van nieuwbouw.

Toetsing

• 1. Er wordt voldaan aan een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte.
• 2. Met het plan wordt gezien de verscheidenheid aan woonvormen ingespeeld op een breed palet aan doelgroepen. Daarmee wordt geacht dat ook wordt beantwoord aan de wensen van bijzondere doelgroepen (bijvoorbeeld mogelijkheid tot levensloopbestendige woningen en sociale huur);
• 3. Er wordt gasloos gebouwd. Ontwikkeling met duurzame materialen is uitgangspunt;
• 4. Het plan voorziet in een groen woonmilieu, waarbij zoveel mogelijk van het huidige groen wordt behouden;
• 5. N.v.t.;
• 6. Het plan draagt bij aan een toekomstbestendig en groen woonmilieu en voorziet in de sloop van een verouderd en leegstaand pand;
• 7. Zie punt 2 en punt 6;
• 8. Aan de basis van voorliggend plan ligt een stedenbouwkundig plan, dat is opgesteld in samenspraak met omwonenden;
• 9. Het plan heeft betrekking op inbreiding.

Het voornemen voorziet in het realiseren van 85 appartementen en is daarom subregionaal afgestemd en akkoord bevonden.

Conclusie

Het plan voldoet aan de ambities en criteria zoals gesteld in de Subregionale Woonagenda Arnhem e.o. 2017-2027.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Omgevingsvisie Renkum 2040

Op 26 januari 2022 is Omgevingsvisie Renkum 2040 vastgesteld.

De omgevingsvisie biedt een vooruitblik op de leefomgeving van de gemeente op de lange termijn. De visie is opgesteld vanuit een integraal perspectief. Dat wil zeggen dat het niet alleen om ruimtelijke vraagstukken gaat, maar ook over sociale en economische vraagstukken en ontwikkelingen. Sociale ontwikkelingen en karakteristieken hebben, evenals economische ontwikkelingen namelijk invloed op de invulling van de leefomgeving. Alles wat je ziet, voelt en ruikt komt terug in deze visie. Hieronder wordt verstaan het geheel van onder andere ruimte, water, bodem, milieu, natuur, landschap, verkeer en vervoer, infrastructuur, sociale cohesie, sociaal domein en cultureel erfgoed. Deze onderdelen zijn in samenhang bekeken en vertaald naar de leefomgeving van de toekomst.

Het doel en beoogde effect is meervoudig. De visie wil een ambitie en een kansrijke ontwikkelingsrichting geven voor Renkum als basis voor ons eigen handelen en het handelen van partijen uit de samenleving. De gemeente wil in de geest van de omgevingswet meer ruimte bieden aan initiatiefnemers en meer het gesprek voeren over de toegevoegde waarde van een initiatief voor de samenleving in plaats van het toetsen van een initiatief aan allerlei regels.

Daarnaast wil de gemeente de omgevingsvisie intern gebruiken om de al ingezette praktijk verder door te ontwikkelen om overeenkomstig de mogelijkheden van de Omgevingswet te handelen. De nieuwe omgevingsvisie moet de aanleiding vormen om onze werkwijze, processen, structuren, regels en organisatiecultuur te bespreken en verder in te richten.

Afbeelding: visiekaart 'Omgevingsvisie Renkum 2040'

Afbeelding: dorpskaart 'Omgevingsvisie Renkum 2040'

Conclusie

De Omgevingsvisie Renkum 2040 geeft in het algemeen aan de woningbouw in de bebouwde kom gewenst is om te voldoen aan de woningbehoefte. Herontwikkeling van bestaand vastgoed is daarbij een reële mogelijkheid. Ook is buiten de bebouwd gebied bouwen onder voorwaarden mogelijk (ja, mits-benadering). In de omgevingsvisie zijn daarnaast ook nog specifieke zoekgebieden voor woningbouw aangegeven en ook daadwerkelijke geplande en bekende woningbouwlocaties. De locatie Houtsniplaan 1 is in de omgevingsvisie als woningbouwlocatie aangewezen. Daarmee voldoet het plan aan de Omgevingsvisie.

3.5.2 Nota Wonen 2019

De Nota Wonen 2019 is opgesteld om goed wonen te bevorderen voor de huidige en toekomstige inwoners van de gemeente Renkum. De actuele situatie is het vertrekpunt voor het woonbeleid. De nota is de gemeentelijke agenda voor samenwerking met andere partijen en vormt de basis voor de gemeente om de regie te kunnen voeren.

Speerpunt 1: Focus op de bestaande woningvoorraad

De leefbaarheid van de dorpen en aantrekkingskracht van de gemeente op de lange termijn heeft prioriteit in het woonbeleid. Omdat het merendeel van de woningen binnen de gemeente er al staat en de nieuwbouw relatief beperkt is, wordt er vooral gericht op het verbeteren van de kwaliteit van bestaande woningen. Daarbij gaat het vooral over toekomstbestendigheid en de energetische kwaliteit van de woning. Dat laatste wordt gezien als de overgang naar een klimaatneutrale woonomgeving de komende tijd. Dit is een grote opgave voor zowel de overheden, inwoners en bedrijven. Daarnaast is er nog steeds ruimte voor nieuwbouw. De toevoeging van de woningen moet een meerwaarde zijn voor de wijk en de wijk versterken.

Speerpunt 2: Inspelen op kwalitatieve woonwensen en versnelling woningbouw

Ondanks de beperkte kwantitatieve behoefte, blijft er in de toekomst vraag naar nieuwbouw. Met de subregio Arnhem e.o. is voor de komende 10 jaar een kwantitatieve horizon afgesproken: kwantitatief streven de gemeenten in de subregio Arnhem e.o. in de periode 2017-2027 naar een netto toevoeging van circa 13.500 woningen. Het richtsnoer voor de gemeente Renkum is een toevoeging van ongeveer 900 woningen tot 2027. Er wordt veel waarde gehecht aan een duurzame, groene ontwikkeling van de te bebouwen omgeving en een goede toekomstbestendigheid van het woningaanbod. Daarom is het van belang om het juiste toe te voegen. De komende periode is het devies om de productie te versnellen (gebruik maken van het economisch momentum), maar wel onder een goede regie op kwaliteit. Versnellen is nodig om het huidige woningtekort in te lopen en – op een verantwoorde wijze – in te kunnen spelen op de huidige druk op de lokale én regionale woningmarkt.

Speerpunt 3: De sociale huursector, betaalbaar en beschikbaar

Gemeente en corporaties hebben een maatschappelijke taak om voor voldoende, betaalbare huurwoningen te zorgen voor mensen die daar zelf (gezien hun inkomen) niet in kunnen voorzien. Voor deze doelgroep zijn er op dit moment circa 3.100 sociale huurwoningen in de gemeente Renkum. Het betreft het bezit van Vivare, Woonzorg Nederland en Mooiland samen. Dat is ongeveer 21% van de totale woningvoorraad. 92% van de huurwoningen zijn van de woningcorporatie Vivare.

Speerpunt 4: Wonen voor ouderen (langer zelfstandig thuis wonen)

Er is al jaren sprake van vergrijzing binnen de gemeente Renkum. Tevens neemt de groep 75 plussers toe de komende jaren. Daarnaast stuurt de rijksoverheid aan op extramuralisering van de zorg. Met als gevolg dat oudere mensen steeds vaker en langer zelfstandig thuis blijven (of moeten blijven) wonen. Door deze vergrijzing is het zaak om voor deze groep de voorraad levensloopgeschikte woningen te vergroten. Dat moet voor het grootste gedeelte gebeuren in de bestaande voorraad, met name door het aanpassen van de bestaande woningen.

Speerpunt 5: Woonvormen voor bijzondere doelgroepen

De extramuralisering van de zorg betekent niet alleen dat mensen met lichamelijke beperkingen en/of (beginnende) dementie langer thuis moeten blijven wonen. Het geldt ook voor mensen die als gevolg van psychische problemen tot dusver terecht konden in een beschermde woonvorm. Ook deze mensen zijn, als ze willen uitstromen uit het beschermd wonen, aangewezen op een sociale huurwoning van de woningcorporatie, waarin ze met ambulante begeleiding zelfstandig moeten wonen. Zonder goede begeleiding om te leren weer zelfstandig te kunnen wonen, zouden mensen met psychische problemen voor overlast in hun omgeving kunnen zorgen. Dat dient voorkomen te worden.

Speerpunt 6: Duurzaamheid en klimaat

Duurzaamheid en klimaat zijn steeds belangrijkere thema’s. Daaraan dient een bijdrage geleverd te worden door te streven naar klimaatneutraal in 2040. Dat betekent ook het een en ander op het gebied van wonen. Bijvoorbeeld dat alle woningen uiterlijk in 2050 van het aardgas af moeten.

Doorwerth

Voor Doorwerth geldt dat het dorp veel goedkopere koopwoningen (appartementen), huurwoningen (particulier en sociaal) en dure koopwoningen kent. Het middensegment ontbreekt nagenoeg. In Doorwerth is de vraag naar woningen tot €300.000 / €350.000 fors. Boven de €350.000 loopt de vraag terug. De kern bestaat voor 56% uit meergezinswoningen dan wel appartementen. Het betreft dus een overkill aan appartementen. De gemeente wil in principe dan ook geen toevoeging van appartementen in de kern Doorwerth. Met uitzonderingen zoals een transformatie van een bestaand pand waar geen mogelijkheid is voor het realiseren van grondgebonden woningen of gelet op gemaakte afspraken. Daarnaast zijn er in de kern veel huurwoningen (dat betreft particuliere huurwoningen en sociale huurwoningen). Daarom legt de gemeente de nadruk op het toevoegen van grondgebonden koopwoningen vooral in de prijsklasse tussen de €200.000 en €350.000.

Toetsing

De voorgestelde ontwikkeling bestaat uit het vervangen van een bestaand pand met een kantoorfunctie voor een nieuw pand met appartementen. Hiermee wordt een toekomstbestendige en duurzame invulling gegeven aan een inbreidingslocatie. Er zal zowel sprake zijn van huur- als koop appartementen in een mix aan prijsklassen.

Ondanks dat er volgens de Nota Wonen 2019 niet direct behoefte is aan appartementen in Doorwerth, zorgt deze ontwikkeling wel voor een toename in het aantal goedkope koopwoningen. Dit geeft invulling aan de woningdeal en de bredere behoefte in de gehele woningmarkt van de gemeente Renkum. Dit zal de doorstroming op de Renkumse woningmarkt ten goede komen. Ten slotte wordt voorzien in een aardgasloze ontwikkeling, waarmee wordt bijgedragen aan de grote klimaatopgave.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Inleiding

In het kader van het bestemmingsplan dient de uitvoerbaarheid van het plan te worden aangetoond ten aanzien van verschillende sectorale aspecten, zoals bodem, lucht, geluid, water en archeologie en cultuurhistorie.

4.2 Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.)

Voor plannen en activiteiten, die mogelijk belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, kan het noodzakelijk zijn dat een milieueffectrapport wordt opgesteld. In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is dit geregeld. Er is een m.e.r.-plicht voor plannen (planMER) en een m.e.r.-plicht voor besluiten. Een plan is plan-m.e.r.-plichtig als het plan kaders stelt voor m.e.r.-plichtige activiteiten.

Toetsing

Het plan voorziet in de ontwikkeling van circa 85 woningen binnen de bebouwde kom van Doorwerth. Het plan kan worden gekwalificeerd als de wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen als genoemd in onderdeel D.11.2 van de bijlage van het Besluit m.e.r.. Bij de uitleg van de Europese m.e.r.-richtlijn wordt immers aangegeven dat 'stedelijke ontwikkelingsprojecten' breed moet worden geïnterpreteerd en een herontwikkeling wordt als wijziging in de zin van het Besluit m.e.r. beschouwd.

Bij de activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk:

• a. een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• b. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen;
• c. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Het totale plangebied is circa 2 hectare groot. Hiermee blijft het project ver onder de indicatieve drempelwaarden kan in eerste instantie met een vormvrije m.e.r.-beoordeling worden volstaan. In de vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt beoordeeld of de activiteit belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben. Hierbij moet in het bijzonder worden nagegaan of er sprake is van de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de Europese Richtlijn betreffende de milieueffectbeoordeling. Daarbij dient te worden ingegaan op de volgende onderdelen:

• a. de kenmerken van het project;
• b. de plaats waar de activiteit plaatsvindt;
• c. de kenmerken van het potentiële effect.

Conclusie

Er is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd, die als Bijlage 2 is bijgevoegd. Hieruit volgt dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het plan, die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Voor de meeste milieuaspecten geldt dat er geen effect optreedt. Uitsluitend voor wat betreft natuur (soortenbescherming) zijn er mogelijk (tijdelijk) negatieve milieueffecten, maar die zijn zeer gering en niet als een belangrijk negatief milieueffect te kwalificeren. Het volgen van een m.e.r.-(beoordelings-) procedure is daarom niet nodig. Het college van burgemeester en wethouders van Renkum heeft op basis hiervan (en de vormvrije m.e.r.-beoordeling) op 5 juli 2022 besloten (m.e.r.-beoordelingsbesluit) dat geen milieueffectrapportage nodig is.

4.3 Bodem

In het kader van de te verlenen omgevingsvergunning moet zijn aangetoond dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Hiertoe is het uitvoeren van een verkennend milieukundig bodem- en grondwateronderzoek noodzakelijk.

Toetsing

Ter plaatse van het plangebied is in januari 2021 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 3 bijgevoegd. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten en conclusies ingegaan.

In het bovengrondmengmonster (BM1) is een lichte verhoging PAK aangetroffen. In het bovengrondmengmonster (BM2) en ondergrondmengmonster (OM1) zijn geen verhogingen aangetroffen. In het ondergrondmengmonster (OM2) is een lichte verhoging PAK aangetroffen. Omdat er binnen een boordiepte van 5 m -mv geen grondwater is aangetroffen, is de plaatsing van de peilbuis met daarbij behorende grondwateranalyse achterwege gebleven.

Daarmee kan geconcludeerd worden dat de milieuhygiënische kwaliteit van de grond geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.4 Explosieven

In de Tweede Wereldoorlog hebben in Nederland oorlogshandelingen plaatsgevonden. Als gevolg hiervan is het mogelijk dat er in en/of om het plangebied nog niet gesprongen explosieven (NGE) in de bodem aanwezig zijn.

Toetsing

Ter plaatse van het plangebied is door in juni 2021 een vooronderzoek Conventionele Explosieven uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 4 bijgevoegd. Uit het vooronderzoek kan worden geconcludeerd dat er feitelijke indicaties voor de aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten binnen het plangebied aangetroffen. Op basis hiervan is binnen het plangebied verdacht gebied afgebakend voor verschoten geschutmunitie minimaal 20 mm, maximaal 4,2 inch van diverse nationaliteiten tot 2,5 meter beneden maaiveld (NAP +46,5 m).

Het volgende wordt voorafgaand aan de geplande werkzaamheden geadviseerd:

• Het opstellen van een vooronderzoek na-conflictperiode, waarin de invloed van naoorlogse bodemroerende ingrepen op de verdachte gebieden nader kan worden bepaald;
• Het opstellen van een Risicoanalyse Ontplofbare Oorlogsresten waarin het risico op het aantreffen van OO en de relatie tussen de voorgenomen werkzaamheden en het resterende verdachte gebied nader wordt vastgesteld;
• Afhankelijk van de werkzaamheden kan tevens worden gekozen direct over te gaan tot de uitvoering van een opsporingsproces, zoals omschreven in het CS-OOO. Middels een opsporingsproces wordt de bodem waarin zal worden gewerkt, ingemeten/gedetecteerd op de aanwezigheid van OO. In geval verdachte verstoringen worden waargenomen, dan zullen deze benaderd en indien nodig worden verwijderd.

Conclusie

Met inachtneming van het voorgaande vormt het aspect explosieven geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.5 Lucht

Eisen met betrekking tot luchtkwaliteit zijn verankerd in de Wet milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2 en vormen een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het plan tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het plan op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het plan 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen, zoals scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

Toetsing

Onderliggend plan voorziet in de realisatie van 85 woningen. Het plan draagt daarom 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Raadpleging van de NSL-monitoringstool heeft aangetoond dat er geen sprake is van (dreigende) grenswaarde-overschrijdingen. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's. Vanuit zowel de Wet milieubeheer als vanuit een goede ruimtelijke ordening vormt het plan op het gebied van luchtkwaliteit daarom geen belemmering.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.6 Geluid

De mate waarin het geluid onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). In het kader van de te verlenen omgevingsvergunning moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.

Toetsing

Het plangebied ligt niet in de nabijheid van spoorwegen of gezoneerde industrieterreinen. Akoestisch onderzoek naar railverkeerslawaai of industrielawaai is dan ook niet benodigd. Het plangebied ligt wel binnen de wettelijke geluidszone van de Van der Molenallee en nabij de Houtsniplaan,een niet gezoneerde weg in het kader van de Wgh. Er is dan ook een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 5 bijgevoegd. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten en conclusies ingegaan.

De geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai van de Van der Molenallee bedraagt hoogstens 57 dB ter plaatse van het appartementengebouw. De geluidsbelasting als gevolg van de Houtsniplaan bedraagt hoogstens 42 dB. De cumulatieve geluidbelasting bedraagt maximaal 62 dB.

Er is dan ook een hogere waarde voor het appartementengebouw benodigd ten aanzien van de Van der Molenallee, aangezien niet aan de voorkeurswaarde voldaan wordt. Ten aanzien van de Houtsniplaan wordt aan de voorkeurswaarde voldaan. Bron- en overdrachtsmaatregelen kunnen rekenen op zwaarwegende bezwaren. Als een gevelwering van 29 dB wordt toegepast, wordt een binnenniveau van 33 dB gerealiseerd.

Gelet op het vorenstaande is er, met het verlenen van het hogere waarde en het realiseren van een binnenniveau van 33 dB, sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de te realiseren appartementen wat betreft het aspect wegverkeerslawaai.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.7 Milieuzonering

Indien door middel van een ruimtelijke ontwikkeling nieuwe, gevoelige functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat een goed leefmilieu mogelijk kan worden gemaakt. Hierbij moet rekening worden gehouden met omliggende functies met een milieuzone. Anderzijds mogen omliggende bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast door de realisatie van een nieuwe gevoelige functie.

Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies is de VNG publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009)'' als leidraad voor milieuzonering gebruikt. In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: 'rustige woonwijk', 'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'.

In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen direct naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningenhoreca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf het op de verbeelding aangeduide deel voor de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande gevoelige functies gelegen buiten betreffend perceel.

Toetsing

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van een appartementengebouw met bijbehorende parkeervoorzieningen. De directe omgeving van het plangebied kent grotendeels een woonbestemming, waardoor het gebied op basis van de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering (2009)' wordt getypeerd als een 'rustige woonwijk'. De dichtstbijzijnde bedrijvigheid is in de navolgende tabel opgenomen inclusief de bijbehorende omschrijving uit de VNG-publicatie en de daaruit volgende grootste richtafstanden.

Functie	Adres	Functie VNG-publicatie	Grootste richtafstand (aspect)	Afstand tot appartementen- gebouw
Maatschappelijke voorzieningen	Houtsniplaan 3	o.a. Kinderopvang/ Verpleeghuizen/ Scholen voor beroeps-, hoger en overig onderwijs	30 m (geluid)	45 m
Museum	Van der Molenallee 14	Bibliotheken, musea, ateliers, e.d.	10 m (geluid)	15 m
Centrumvoorzieningen	o.a. Van der Molenallee 119	o.a. Bibliotheken, musea, ateliers, e.d.	30 m (geluid)	70 m

Uit voorgaande tabel blijkt dat voor alle omliggende functies kan worden voldaan aan de grootste richtafstanden. Daarmee worden de functies niet onevenredig geschaad in hun ontwikkelingsmogelijkheden en is een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoering van onderhavig project.

4.8 Externe veiligheid

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (chemische fabriek, lpg-vulpunt) en de mobiele bronnen (route gevaarlijke stoffen). Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Er wordt bij externe veiligheid onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde.

Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand/het invloedsgebied van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp.

Toetsing

Met de beoogde ontwikkeling is sprake van de realisatie van nieuwe kwetsbare objecten. Uit de inventarisatie van de risicokaart blijkt dat het plangebied niet nabij risicobronnen ligt. Een nadere verantwoording van het plaatsgebonden risico en/of groepsrisico is dan ook niet benodigd.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.9 Water

Rijksbeleid

Het Nationaal Waterplan 2016-2021 is op 10 december 2015 vastgesteld. Het Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het kabinet speelt proactief in op de verwachte klimaatveranderingen op lange termijn, om overstromingen te voorkomen.

In het Nationaal Waterplan 2016-2021 staan de volgende ambities centraal:

• Nederland blijft de veiligste delta in de wereld.
• Nederlandse wateren zijn schoon en gezond en er is genoeg zoetwater.
• Nederland is klimaatbestendig en waterrobuust ingericht.
• Nederland is en blijft een gidsland voor watermanagement.
• Nederlanders leven waterbewust.

Het kabinet zet de veranderingen in het waterveiligheidsbeleid voort en zal hiertoe een wetsvoorstel met nieuwe normen voor de primaire keringen voorbereiden.

Nieuwe normen zijn nodig, omdat de huidige eisen aan primaire keringen grotendeels uit de jaren zestig van de vorige eeuw dateren. Sindsdien zijn het aantal mensen en de economische waarde achter de dijken toegenomen. Ook is nieuwe kennis beschikbaar gekomen over de werking van de keringen en de gevolgen van overstromingen. De doelen op het gebied van waterveiligheid zijn omgerekend naar normspecificaties voor de keringen. Deze zijn niet meer gebaseerd op dijkringen, maar op dijktrajecten. Elk dijktraject krijgt een norm-specificatie die past bij de gevolgen in dat specifieke gebied. De normspecificaties zijn ingedeeld in zes klassen, waarbij de overstromingskans varieert van 1/300 per jaar tot 1/100.000 per jaar.

Het Rijk onderkent het belang van verbinden van ruimte en water. Bij het aanpakken van wateropgaven en de uitvoering van watermaatregelen vindt daarom afstemming plaats met andere relevante ruimtelijke opgaven en maatregelen in het gebied, zodat scope, programmering en financiering zo veel mogelijk op elkaar aansluiten of, beter nog, elkaar versterken. Het kabinet streeft daarbij ook naar integrale combinaties, waarbij ruimtelijke inrichting een belangrijke rol speelt bij het oplossen van wateropgaven. Omgekeerd is het van belang om bij ruimtelijke opgaven vroegtijdig rekening te houden met wateropgaven en de veerkracht van watersystemen. De gewenste betere verbinding tussen water en ruimte geldt voor alle opgaven op het gebied van waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit.

Provinciaal beleid

In de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen met betrekking tot het aspect water. Het gaat onder meer om de onderwerpen Grond- en drinkwater (artikel 2.6 en artikel 3.3) en vaarwegen (hoofdstuk 4). Het plangebied en de wijde omgeving zijn aangewezen als 'intrekgebied' (reserveringsgebied voor potentiële, toekomstige waterwinning). In artikel 2.6.3 van de verordening is opgenomen dat in een intrekgebied geen bestemming mag worden opgenomen die het mogelijk maakt fossiele energie, zoals aardgas, aardolie, schaliegas en steenkoolgas, te winnen.

Afbeelding: Uitsnede kaart Omgevingsverordening, Water en milieu (arcering = intrekgebied)

Beleid Waterschap

Vanaf 1 januari 2016 is het Waterbeheerprogramma van het Waterschap Vallei en Veluwe van kracht. Het is bewust neergezet als een programma en niet meer als een waterbeheerplan. De maatregelen zijn op hoofdlijnen uitgewerkt, het “hoe” volgt bij het jaarlijks vaststellen van de begroting.

De zorg voor de kerntaken “beschermen tegen overstroming”, “schoon en voldoende oppervlaktewater” en “zuiveren van afvalwater” blijft voorop staan. Daarbij wil het waterschap wel meer toe naar een integrale benadering van de gezamenlijke opgave. Het waterschap wil haar ambities en doelen steeds sterker bereiken samen met de waterpartners. De ambities zijn:

• We beschermen ons gebied tegen overstromingen.
• We zorgen voor de juiste hoeveelheid water.
• We zorgen voor de goede oppervlaktewaterkwaliteit.
• Schoon en vuil water worden zo veel mogelijk gescheiden.
• We halen de hoogst mogelijke waarde uit water.
• We beheren afvalwaterketen en watersysteem als één geheel samen met onze partners.

Samen met gemeenten wil het waterschap schoon hemelwater en afvalwater zoveel mogelijk aan de bron scheiden. Dit om de negatieve effecten van extreme buien (lagere waterkwaliteit door overstorten) en droogte (lagere waterkwaliteit door geen watertoevoer, hittestress), als gevolg van klimaatverandering, te voorkomen. Hiertoe stelt het waterschap een beleidsplan op en voert dit uit.

Binnen de verantwoordelijkheden van de waterpartners voor grondwaterbeheer wil het waterschap de samenwerking initiëren en als grondwaterloket fungeren. De start betreft het vormen van een gezamenlijk grondwaterkennisteam.

Binnen de jaarcyclus wordt door het waterschap verantwoording afgelegd over de inhoudelijke doelen en resultaten. In de cyclus wordt een moment ingebouwd om op collegiale basis met de waterpartners de programmering voor het komende jaar af te stemmen.

Toetsing

Er is de digitale watertoets doorlopen. In Bijlage 6 is de watertoets bijgevoegd. Hemelwater zal in het plangebied worden opgevangen door het aanleggen van twee wadi's. Daarnaast wordt het plangebied groen ingericht. De groene delen van het plangebied worden eveneens gebruikt voor de opvang van hemelwater. Het appartementengebouw wordt op het bestaande rioleringsstelsel aangesloten.

Conclusie

Met inachtneming van het voorgaande vormt het aspect water geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.10 Archeologie en cultuurhistorie

Bij elk ruimtelijk initiatief wordt een beschrijving gevraagd over de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Bij het maken van plannen kan rekening gehouden worden met elementen die er vroeger wel waren, maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

4.10.1 Archeologie

Archeologie gaat over de verwachte cultuurhistorisch waarde in de bodem. In 1992 is op Malta het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlands parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet 1988.

Op basis van deze wet zijn mogelijke vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van waardevolle zaken. In het kader van de een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden. Ook de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) uit 2007 is in dit kader van belang. De verantwoordelijkheid voor cultuurhistorische waarden ligt bij de gemeente.

Afbeelding: Archeologische verwachtingskaart Renkum, gebied heeft een 'middelhoge' verwachting

Toetsing

Ter plaatse van het plangebied geldt een archeologische dubbelbestemming, namelijk 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting'. Op basis van deze dubbelbestemming is archeologisch onderzoek noodzakelijk bij bodemingrepen met een grotere omvang dan respectievelijk 500 m2, die dieper reiken dan 30 centimeter.

Ter plaatse van het plangebied is een archeologisch bureau- en booronderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 7 bijgevoegd. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten en conclusies ingegaan.

Op basis van het uitgevoerde booronderzoek is de kans klein dat het plangebied archeologische sporen bevat. Onder een verstoord pakket van wisselende dikte is alleen nog een C-horizont aangetroffen. Tijdens de bouw van de huidige opstallen en de aanleg van de omliggende zone hebben grootschalige bodemingrepen plaatsgevonden. Onder de bestaande hoogbouw is met zekerheid sprake van diepe bodemverstoring. Vermoedelijk is het tijdens de inrichting van het terrein vrijgekomen zand elders (al dan niet binnen het plangebied) hergebruikt. De kans dat nog intacte resten aanwezig zijn wordt daarom laag geacht, al kunnen ze op basis van booronderzoek nooit geheel uitgesloten worden.

Er wordt geadviseerd geen vervolgonderzoek uit te voeren en het plangebied vrij te geven.

Gezien de resultaten van het archeologische onderzoek is de archeologische dubbelbestemming uit het geldende bestemmingsplan "Doorwerth 2013" niet in voorliggend bestemmingsplan overgenomen.

4.10.2 Cultuurhistorie

Om de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afwezig van het belang van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Een verantwoorde verankering van de cultuurhistorie in structuurvisie, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages is gewenst. Het voornaamste doel is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. De aandacht voor cultuurhistorie is ook wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 onder 2).

Op de locatie zijn geen erkende cultuurhistorische waarden aanwezig.

Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.11 Natuurwaarden

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de aanwezige natuurwaarden in en om het plangebied. Vanaf 1 januari 2017 geldt hiervoor de Wet natuurbescherming. Deze wet beschermt bepaalde plant- en diersoorten, natuurgebieden en bossen. Voordat ontwikkelingen mogen plaatsvinden, moet worden aangetoond dat in het kader van de huidige natuurwet- en regelgeving van een negatief effect geen sprake is, dan wel dat daarvoor respectievelijk een vergunning of ontheffing kan worden verkregen.

Toetsing

Adviesbureau Mertens B.V. heeft in januari 2021 met een quick scan soortenbescherming onderzocht of er beschermde flora en fauna, volgens de nu geldende natuurwet- en regelgeving aan- of afwezig zijn in het plangebied. Het onderzoek is als Bijlage 8 bijgevoegd. Naar aanleiding van de bevindingen in de quickscan soortenbescherming is in de periode mei - september 2021 door Natuurbank Overijssel nader onderzoek uitgevoerd naar vleermuizen, eekhoorns en rugstreeppadden. Dit onderzoek is als Bijlage 9 bijgevoegd. Ten aanzien van de effecten op Natura 2000-gebied is in januari 2022 een stikstofberekening door BJZ.nu uitgevoerd. Dit onderzoek is in september 2022 geactualiseerd waarbij, ondanks dat het wettelijk niet noodzakelijk is, volledigheidshalve ook de aanlegfase meegenomen is. Uit dat onderzoek blijkt dat er geen toename plaatsvindt van stikstof. Dit geactualiseerde onderzoek is als Bijlage 10 bijgevoegd.

Bomen

Ten aanzien van de te vellen bomen is een bomeneffectanalyse uitgevoerd. Deze is als Bijlage 11 bijgevoegd. In totaal worden er vooralsnog 8 bomen geveld, waarvan er bij twee bomen sprake is van beschadiging aan de boom. Ter compensatie worden er vooralsnog 19 nieuwe bomen aangeplant. Bij de realisatie van het nieuwe gebouw bouw / aanvraag omgevingsvergunning zal dit nog nader bekeken worden. Mogelijk dat hier nog iets op wijzigt, maar in principe niet veel. Feit blijft dat er meer bomen zullen terugkomen dan er weg moeten. Daarnaast wordt het plangebied natuurinclusief ingericht, waardoor het ook aantrekkelijker wordt voor vogels, insecten en andere diersoorten. Er wordt dan ook geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling een positief effect heeft op de (in de omgeving) aanwezige natuur en bomen.

Soortenbescherming

Resultaten quickscan soortenbescherming

In verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels is het noodzakelijk om de werkzaamheden te starten buiten het broedseizoen of op een manier te werken dat de vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken). Op deze manier kan worden voorkomen dat verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden. Er zijn daarnaast mogelijk algemene nationaal beschermde zoogdieren en amfibieën aanwezig. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in de Provincie Gelderland. Het voorkomen van en negatieve effecten op broedvogels met vaste rust- en verblijfplaatsen wordt uitgesloten.

Verder kan de aanwezigheid van vleermuizen (verblijfplaatsen, vliegroutes en foerageergebied) en eekhoorn (leefgebied) en de rugstreeppad niet worden uitgesloten, effecten kunnen dan ook niet worden uitgesloten. Er is een kleine tot zeer kleine kans op de aanwezigheid van vleermuizen, eekhoorn en de rugstreeppad. Op grond hiervan is een gerichte veldinventarisatie van belang om eventuele effecten en maatregelen op een adequate manier in te kunnen schatten. Pas na afronding van deze inventarisatie kan worden bepaald of verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden en of ontheffing van de Wet natuurbescherming is vereist.

Mogelijk verblijft een egel in de cotoneaster. Op basis van de zorgplicht van de Wet natuurbescherming wordt aangeraden om deze struiken buiten de winter en zomer te verwijderen. Voor deze egel, overige kleine zoogdieren en amfibieën bestaat een algemene vrijstelling van de Wet natuurbescherming. Het voorkomen van beschermde planten, vissen en reptielen en overige beschermde soorten (ongewervelden) is uitgesloten.

Resultaten nader onderzoek

Het onderzoek naar de functie van de te slopen bebouwing voor vleermuizen, de functie van de vijver voor rugstreeppadden en de functie van de te vellen bomen voor eekhoorns, is uitgevoerd conform de geldende richtlijnen/protocollen. De bezoeken zijn allen volledig en zonder problemen uitgevoerd, onder gunstige weersomstandigheden.

Het slopen van de bebouwing, het vellen van de bomen en het dempen van de vijver leidt niet tot overtreding van de Wet natuurbescherming. Er hoeft geen ontheffing aangevraagd te worden om de voorgenomen activiteiten uit te kunnen voeren.

Beschermde houtopstanden

In het plangebied zijn geen beschermde houtopstanden aanwezig.

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een beschermd natuurgebied, maar grenst wel direct aan zowel Natura 2000-gebied 'Veluwe' als Gelders NatuurNetwerk/Groene Ontwikkelingszone (zie navolgende afbeeldingen). Voor het GNN en GO geldt dat er geen sprake is van externe werking. Dit betekent dat voor de ruimtelijke ontwikkeling in het plangebied geen toetsing is vereist aan de regels ten aanzien van het GNN en GO. Voor Natura 2000 ligt dit anders en dient wel beoordeeld te worden of de beoogde ruimtelijke ontwikkeling tot significant negatieve effecten kan leiden op het Natura 2000-gebied. Gelet op de aard, omvang en duur van de voorgenomen activiteiten en het feit dat voorliggend bestemmingsplan een vermindering aan bouwmogelijkheden met zich meebrengt, wordt in voorliggend geval een direct negatief effect op instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebied uitgesloten.

Ten aanzien van het aspect stikstof blijkt uit de stikstofberekening dat in de gebruiksfase van de voorgenomen ontwikkeling er sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. ten aanzien van de stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden ‘Veluwe’. Na analyse blijkt dat intern salderen tot de mogelijkheid behoort. Uit de resultaten van de vergelijkingsberekening blijkt dat er een netto positief effect is op de stikstofdepositie. Er is namelijk sprake van een afname van maximaal 0,04 mol/ha/j op bepaalde hexagonen in het Natura 2000-gebied ‘Veluwe’.

Geconcludeerd wordt dat wanneer intern salderen wordt toegepast er een significant positief effect is op het Natura 2000-gebieden ‘Veluwe’. De ontwikkeling draagt dan ook positief bij aan de instandhoudingsdoelstelling van de Natura 2000-gebieden, waardoor het uitvoeren van een passende beoordeling niet aan de orde is. Het project is in het kader van de Wet natuurbescherming, ten aanzien van de effecten van de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden niet vergunningplichtig.

Afbeelding: ligging Natura 2000-gebied 'De Veluwe' (arcering) ten opzichte van plangebied

Afbeelding: Omgevingsverordening, ligging GeldersNatuurNetwerk (donkergroene kleur) ten opzichte van plangebied

Conclusie

Het aspect natuurwaarden vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.12 Verkeer en parkeren

4.12.1 Verkeer

Er is door BJZ.nu een notitie opgesteld ten aanzien van de verkeersgeneratie. De notitie is als Bijlage 12 bijgevoegd. Uit de notitie blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling gepaard gaat met een toename van 533 verkeersbewegingen per weekdagetmaal ten opzichte van de huidige situatie. Het plangebied wordt op de Van de Molenallee ontsloten door middel van het realiseren van een verkeersveilige in- en uitrit. De Van de Molenallee kan deze toename veilig en vlot afwikkelen. Er hoeven geen aanpassingen aan de Van der Molenallee worden gedaan. Daarnaast blijkt dat er sprake is van een acceptabele wachttijd als gevolg van deze ontwikkeling.

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen de voorgenomen ontwikkeling.

4.12.2 Parkeren

De gemeente Renkum heeft specifiek parkeerbeleid in de vorm van de 'Parkeernota 2014-2020' (vastgesteld op 26 februari 2014). Op basis van deze documentatie wordt de gemeente Renkum gecategoriseerd als zijnde 'weinig stedelijk gebied'. Gezien de ligging van het plangebied aan de westelijke rand van de bebouwde kom van Doorwerth worden tevens de normen voor 'rest bebouwde kom' aangehouden. Voor de normering hanteert de gemeente Renkum de meest recente versie met parkeernormen van het CROW. Het beleid gaat daarbij uit van het gemiddelde kencijfer. Daarom moet voor het bepalen van de parkeerbehoefte van dit plan gebruik worden gemaakt van de CROW publicatie 381: Toekomstbestendig parkeren.

Het parkeren wordt in het stedenbouwkundig plan opgelost op het eigen terrein en op bestaande openbare parkeerplaatsen rondom het plangebied. Uit het als Bijlage 13 bijgevoegde parkeeronderzoek blijkt dat de parkeerdruk in de omgeving niet boven de 85% uitkomt.

In de regels van voorliggend bestemmingsplan is een regeling opgenomen die inhoudt dat een omgevingsvergunning voor bouwen of een omgevingsvergunning voor het afwijking van het bestemmingsplan slechts wordt verleend indien voldoende parkeergelegenheid is gerealiseerd.

Conclusie

Met inachtneming van het voorgaande vormen de aspecten verkeer en parkeren geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.13 Kabels en leidingen

Er bevinden zich geen planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe nabijheid van het plangebied.

4.14 Economische uitvoerbaarheid

Aangezien het hier een particulier initiatief betreft, zullen de kosten voor de bestemmingsplanprocedure en het bouwplan voor rekening zijn van de initiatiefnemer. Om dit te regelen is een samenwerkingsovereenkomst met de initiatiefnemer gesloten. In deze overeenkomst zijn ook bepalingen ten aanzien van planschade opgenomen, zodat eventuele planschadeclaims op de initiatiefnemer worden afgewikkeld. Het initiatief wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemeen

5.1.1 Wat is een bestemmingsplan?

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft uit te oefenen. Dit houdt in dat:

• 1. de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en
• 2. de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (het overgangsrecht is hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (voorheen: bouwvergunning) en regels voor het verrichten van 'werken' (voorheen: aanlegvergunning).

Een bestemmingsplan regelt derhalve:

• het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen);

en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

• het bebouwen van de gronden;
• het verrichten van werken (aanleggen).

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Monumentenwet 1988, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet Milieubeheer, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van het ruimtelijke beleid. Een bestemmingsplan kan echter niet alles regelen. Via het Besluit omgevingsrecht is het bijvoorbeeld mogelijk om in bepaalde situaties vergunningvrij te bouwen ondanks dat het bestemmingsplan die bebouwing niet toestaat. In die gevallen gaat hetgeen bij wet vergunningvrij gebouwd kan worden voor op de bepalingen van het bestemmingsplan.

5.1.2 Verbeelding, regels en toelichting

Een bestemmingsplan moet worden opgezet volgens de eisen die de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) daaraan stelt en de wettelijk voorgeschreven opzet en vormgeving van de 'RO standaarden 2012'.

Een bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen, te weten een 'toelichting', de 'regels' en een 'verbeelding'. De verbeelding (voorheen bekend als 'plankaart') en de regels (voorheen bekend als 'voorschriften') vormen samen het juridische deel van het bestemmingsplan. Alleen deze twee zijn bindend voor de burger en de overheid. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

Op de verbeelding is aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemming met een bestemmingsvlak en soms via aanduidingen. De planregels van het bestemmingsplan bevatten de juridische verklaring, middels maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden, van de op de verbeelding weergegeven bestemmingen en aanduidingen.

Die toegekende gebruiks- en bouwmogelijkheden aan gronden kunnen, naast de rechtstreekse bestemming, op de verbeelding op twee manieren nader worden ingevuld:

• 1. Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één 'enkelbestemming' (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regel van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen.
• 2. Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de verbeelding dat betrekking heeft op een vlak op die kaart. Via een aanduiding wordt in de regels 'iets' geregeld. Dat 'iets' kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van een bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan, alleen indien de regels en de verbeelding nog onduidelijkheden bevatten.

5.1.3 Hoofdstukopbouw van de regels

De regels zijn, zoals voorgeschreven in de 'RO standaarden 2012', verdeeld over 4 hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2). Zo moet onder 'bouwperceel' verstaan worden: 'een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten'. Het moet dus gaan om gronden met dezelfde bestemming die ook in eigendom zijn van dezelfde persoon, dan wel gronden die gehuurd worden door die persoon.
• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouw- en gebruiksregels en, eventueel, ook een regels voor het 'uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden' opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsbepalingen.
  Ieder artikel van de hoofdbestemmingen kent, eveneens conform de 'RO standaarden 2012', een vaste opzet. Per hoofdbestemming is een bestemmingsregeling, opgenomen, voor zover van toepassing bestaande uit:
  a. bestemmingsomschrijving: waarvoor mogen de gebouwen en gronden gebruikt worden in die bestemming;
  b. bouwregels: een beschrijving van de toelaatbare bouwwerken;
  c. nadere eisen;
  d. afwijken van de bouwregels;
  e. specifieke gebruiksregels;
  f. afwijken van de gebruiksregels;
  g. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
  h. wijzigingsbevoegdheid.
  De situering van de toegelaten gebouwen is bepaald door bouwvlakken op de verbeelding en door de bepalingen (soms in combinatie met aanduidingen) in de planregels.
  Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsbepalingen ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo is een volledig beeld te verkrijgen van hetgeen is geregeld.
• 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens:
  • a. anti-dubbeltelregel: Deze bepaling regelt dat grond die reeds eerder bij een verleende bouw- of omgevingsvergunning is meegenomen, niet nog eens bij de verlening van een nieuwe omgevingsvergunning mag worden meegenomen. Deze regel is wettelijk verplicht om op te nemen in een bestemmingsplan en is rechtstreeks overgenomen uit het Bro;
  • b. algemene bouwregels: Hierin worden algemene bouwregels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. Zo wordt hierin het ondergronds bouwen geregeld en worden bouwwerken die afwijken van de regeling in het bestemmingsplan, maar wel met een vergunning zijn gebouwd, 'positief' bestemd;
  • c. algemene gebruiksregels: In dit artikel wordt een algemeen gebruiksverbod gegeven, wat geldt voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan, voor gebruik in strijd met de bestemming;
  • d. algemene afwijkingsregels: In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het plan voor algemene en geringe afwijkingen van de bouwregels (maatvoering) voor zover al elders in de planregels in afwijkingen is voorzien. Hiermee kan in specifieke situaties maatwerk worden geboden en biedt het bestemmingsplan voldoende flexibiliteit.
• 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen.
  • a. overgangsregels: Deze regel is wettelijk verplicht om op te nemen in een bestemmingsplan en is rechtstreeks overgenomen uit het Bro. Dit artikel bevat regels die als doel hebben bestaande situaties (gebruik of bouwwerken), welke niet in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan, te regelen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebruik en bouwen. Het overgangsrecht met betrekking tot bouwen en bouwwerken regelt dat bouwwerken die aanwezig waren ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, maar in strijd zijn met het bestemmingsplan, onder overgangsrechtelijke bescherming vallen. Dat wil zeggen dat deze bouwwerken mogen blijven bestaan. Deze bescherming geldt ook voor bouwwerken die op deze peildatum legaal kunnen worden gebouwd, maar nog niet zijn gebouwd.
    De regeling bevat voorts een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders om bij een omgevingsvergunning af te wijken ten behoeve van een beperkte uitbreiding (maximaal 10%) van het niet in het nieuwe bestemmingsplan passende bouwwerk.
    Bouwwerken die wel bestonden op de genoemde peildatum, maar zijn gebouwd zonder (omgevings)vergunning, zijn expliciet uitgesloten van de beschermende werking van het overgangsrecht.
    Het overgangsrecht voor met het nieuwe bestemmingsplan strijdig gebruik regelt dat het gebruik van gronden dat bestaat op het moment dat het nieuwe bestemmingsplan van kracht wordt, mag worden voortgezet. Het bestaande gebruik dat (ook) in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan, is echter van deze beschermende werking van het overgangsrecht uitgesloten, indien het op grond van het recht nog mogelijk is om hiertegen op te treden.
  • b. slotregel: Dit artikel bevat de titel (naam) van het vast te stellen bestemmingsplan.

5.2 Planregels

5.2.1 Bestemmingen in dit bestemmingsplan

Voorliggend bestemmingsplan kent de volgende eindbestemmingen: Tuin, Verkeer en Wonen. Qua inhoud van de bestemmingen is zoveel mogelijk aangesloten bij de bestemmingen uit het bestemmingsplan "Doorwerth 2013".

5.2.2 Bestemmingen

Tuin - 4

De bestemming 'Tuin - 4' is toegekend aan de tuin bij het gestapelde woningen. Het betreft het oostelijke deel van het plangebied. De tuin ligt ook bovenop de (deels) ondergrondse parkeergarage. Ter plaatse van de (deels) ondergrondse parkeergarage is een aanduiding opgenomen voor de parkeergarage. Hier is een aanduiding voor een peilmeetvlak opgenomen die aangeeft vanaf welke hoogte boven N.A.P. de genoemde bouwhoogte van de (deels) ondergrondse parkeergarage gemeten moet worden.

Op percelen met de bestemming 'Tuin - 4' zijn verder alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en uitbouwen, die aan de voorgeschreven maatvoeringseisen voldoen, toegestaan.

Verkeer

De bestemming 'Verkeer' is voornamelijk toegekend aan de ontsluitingsweg (in-/uitrit) en de parkeerplaatsen en wandelpaden op het eigen terrein bij de gestapelde woningen. Daarnaast liggen hier ook kleine groenstroken. Daarnaast zijn in deze bestemming ook andere functies toegestaan zoals waterhuishoudkundige voorzieningen en groenvoorzieningen. Op de percelen met deze bestemming zijn alleen wat bouwwerken toegestaan ten behoeve van deze bestemming, zoals straatverlichting en (overdekte) fietsenstallingen.

Wonen

De bestemming 'Wonen' is toegekend aan het nieuwe appartementengebouw in het plangebied. Het maximaal aantal woningen in een bouwvlak (85 in dit geval) is aangeduid op de verbeelding. Hier is ook een bouwvlak opgenomen.

Hoofdgebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak. Een bouwvlak mag geheel worden bebouwd. Binnen het bouwvlak geldt de op de verbeelding opgenomen maximale bouwhoogte. Hier is een aanduiding voor een peilmeetvlak opgenomen die aangeeft vanaf welke hoogte boven N.A.P. de genoemde bouwhoogte van de maximale bouwhoogte gemeten moet worden.

In deze bestemming zijn onder bepaalde voorwaarden, conform het gemeentelijke beleid, aan-huis-verbonden beroepen (alleen door de bewoners van de woning) toegestaan.

Om voldoende flexibiliteit te houden in het bestemmingsplan en om snel, via maatwerk, in te kunnen spelen op veranderende behoeftes in het gebruik van de woningen zijn de gemeentelijke standaardregels voor de bestemming Wonen opgenomen voor afwijkingen om bijvoorbeeld eventueel kamerbewoning, bed & breakfast of mantelzorg mogelijk te maken in de woningen.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het overleg op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden bestemmingsplannen verzonden aan de gebruikelijke partners, waaronder de provincie. Echter hier zijn geen belangen van de partners aanwezig, want gelegen in de bebouwde kom en bestaand bebouwd gebied. De provincie heeft aangegeven dat plannen waar geen provinciale belangen aanwezig zijn niet toegezonden hoeven worden. Daarom is dat nu ook niet gedaan. Indien partners van mening (zouden) zijn dat dit wel het geval is kunnen zij een zienswijze indienen over het ontwerpplan.

6.2 Inspraak

Er is een participatieverslag opgesteld ten aanzien van de participatie van omwonenden. Deze is als Bijlage 14 bijgevoegd.

6.3 Zienswijzen

6.3.1 algemeen

Op woensdag 13 juli 2022 is in het Gemeenteblad, in het huis-aan-huis-blad 'Rijn en Veluwe' en op de gemeentelijke website de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan 'Houtsniplaan 1, 2022' bekend gemaakt. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 13 juli 2022 tot en met 23 augustus 2022 ter inzage gelegen. In die periode heeft het ontwerpbestemmingsplan zowel analoog in het gemeentehuis, in pdf-vorm op de gemeentelijke website en digitaal op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl ter inzage gelegen. In de genoemde periode(s) is over het bestemmingsplan één (pro-forma) zienswijze ingediend. Deze zienswijze is op 9 september 2022 aangevuld.

Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is op 5 juli 2022 de kennisgeving op grond van artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening gepubliceerd in het Gemeenteblad en in de 'Rijn en Veluwe' en op de gemeentelijke website. Daarin is aangegeven dat het ontwerpbestemmingsplan naar verwachting halverwege juli (dus binnen één tot twee weken) weken ter inzage gelegd zal worden.

6.3.2 zienswijze 1

Stichting Environmental Justice
Ontvangst zienswijze:	23 augustus 2022 (pro-forma), 9 september 2022 (inhoudelijk)
Inboeknummer:	162802

samenvatting:

pro-forma:

De pro-forma zienswijze heeft betrekking op het bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan.

De zienswijze heeft betrekking op de ontbrekende onderbouwing wat betreft het aantal te vellen bomen, dempen vijver, toename van het aantal (cummulatieve) verkeersbewegingen op lokale en regionale wegen en de natuur, met de negatieve gevolgen voor geluid, geur en stikstofdepositie Natura 2000-gebieden, de wijze van natuuronderzoeken dat er geen negatieve effecten zijn voor de instandhouding van natuur (vleermuizen/eekhoorns) en op de fourageermogelijkheden.

Aangezien er in dezelfde omgeving sprake is van meerdere activiteiten i.v.m. centrumplan Doorwerth is een cumulatieve effecttoetsing van belang. De cumulatieve negatieve effecten tengevolge van de ontwikkelingen masterplan Doorwerth is in bijgevoegd onderzoeken niet meegenomen.

aanvullende zienswijze:

De stichting is van mening dat onevenredig aantasting van de natuur ten onrechte niet wordt gemeden omdat alle negatieve effecten op de natuur en omgeving vanwege de bouwontwikkelingen niet in beeld zijn gebracht. Zoals bekend de gemeente in 2019 ook het masterplan Doorwerth centrum (bestemmingsplan 'Doorwerth Centrum 2019, leren ontmoeten en wonen') in procedure gebracht ( en nog niet afgerond). Dit plan veroorzaakt ook de nodige milieueffecten voor de natuur en het dorp. Aangezien de ontwikkelingen nabij zijn gesitueerd ( ook vlakbij het winkelcentrum) en gevolgen hebben op dezelfde Molenallee en de nabij gelegen bossen dienen de plannen en de gevolgen in onderlinge samenhang te worden bezien.

De cumulatieve effecten dienen als één geheel te worden onderzocht. De verslechteringen dienen opeengestapeld samen in beeld te worden gebracht, te worden beoordeeld en getoetst aan de MER Drempelwaarde. Volgens de Raad van State is het verboden om de salami tactiek toe te passen en plannen op te knippen om te ontkomen aan een MER beoordelingsplicht.

De bossen in de omgeving zijn binnen en nabij de Natura 2000 gebieden gesitueerd. Voor Doorwerth geldt dat de Natura 2000 bossen een Kritische depostiewaarde hebben, waardoor er geen hogere stikstofbelasting bij mag komen. De beiden plannen die nu in ontwikkeling zijn moeten dan ook als een geheel worden onderzocht op het vlak van stikstof, geluid, verkeersbewegingen etc..

Bestemmingsplannen dienen tegenwoordig ook te voldoen aan "goede ruimtelijke ordening". In het Provinciaal Beleid wordt nog duidelijk aangegeven dat het daarbij gaat om het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving, vooral ook door o.a. een gezonde en veilige leefomgeving (zie §3.2.1 van de Toelichting). Aangevoerd kan worden dat de gevolgen van een plan ook bekeken moeten worden voor delen grenzend aan het plan. Dus ook de gevolgen voor de gezonde leefomgeving van de bewoners en de natuur in de directe omgeving van het plan. Met name voor de toename van de verkeersintensiteiten op de Van der Molenallee. In het kader van de goede ruimtelijke ordening vraagt de stichting om uit te rekenen wat de toename van de geluidbelasting is op de bestaande woningen langs de Van de Molenallee, de Kerklaan, etc.. En dan direct ook de geluidwering van de gevels van de bestaande woningen er bij te betrekken om na te gaan of voldaan wordt aan de wettelijk voorgeschreven geluidbelastingen binnen woningen.

De gemeente heeft de gevolgen van de plannen voor de leefomgeving in de omgeving van de plannen en eventueel te nemen maatregelen ter voorkoming van verslechteringen nog niet voldoende in haar overwegingen betrokken. Een efficiënte inrichting van de Van der Molenallee als 30 km/u weg lijkt de stichting geen goede oplossing vanwege opstoppingen geluidshinder optrekkende auto's etc..

Verder ontbreekt inzicht in de aantal te vellen bomen. Tijdens de inspraak werd toegezegd dat zoveel mogelijk bomen gespaard zouden worden en de natuurlijk aanwezige beplanting op het terrein behouden zou worden. Dat blijkt nu ook niet uit het plan. Het dempen van de vijver is ook niet natuurvriendelijk gezien de aanwezige organismen. De wijze van natuuronderzoeken dat er geen negatieve effecten zijn voor de instandhouding van de natuur (vieermuizen/eekhoorns) en op de foerageermogelijkheden is ook niet juist gezien de ontbrekende cumulatieve effecten in de natuuronderzoeken.

Vanwege de cumulatieve effecten met het masterplan Doorwerth, wil de stichting eveneens naar haar eerdere zienswijzen in 2019 m.b.t. het ontwerpbestemmingsplan Doorwerth Centrum verwijzen.

reactie:

Ten behoeve van de voorgenomen woningbouwontwikkeling aan de Houtsniplaan 1 in Doorwerth zijn diverse natuuronderzoeken uitgevoerd die als bijlagen bij het ontwerpbestemmingsplan zijn opgenomen. Het gaat om:

• 5. Een quickscan soortenbescherming (Bijlage 8 bij de toelichting)
• 6. Een nader onderzoek vleermuis, rugstreeppad en eekhoorn (Bijlage 9 bij de toelichting)
• 7. Een stikstofberekening (Bijlage 10 bij de toelichting)

Uit deze uitgevoerde onderzoeken blijkt dat er geen sprake is van negatieve effecten op de natuur als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling. Zowel niet op beschermde diersoorten en hun leef- en foerageergebied, als op Natura 2000-gebieden als gevolg van stikstof. Ingevolge de bouwvrijstelling als opgenomen in de Wet stikstofreductie en natuurverbetering hoeft de aanleg/bouwfase niet te worden meegenomen in het stikstofonderzoek. Niettemin zijn recent (ten overvloede) ook de effecten als gevolg van de aanlegfase van de voorgenomen ontwikkeling in beeld gebracht. Uit dat geactualiseerde onderzoek (Aerius-berekening) volgt dat de aanlegfase ook niet zorgt voor stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. De geactualiseerde Aerius-berekening berekening van de aanlegfase is als Bijlage 10 bij het vast te stellen bestemmingsplan gevoegd en vervangt de eerdere Aerius-berekening van begin 2022, welke was opgenomen als bijlage bij het ontwerpbestemmingsplan. Dit betreft een ambtshalve wijziging die al was voorbereid.

Ten aanzien van de te vellen bomen is een bomeneffectanalyse uitgevoerd. Deze was eerder al uitgevoerd en is nu ambtshalve, puur ter informatie, toegevoegd als Bijlage 11 bij het bestemmingsplan. In totaal worden er vooralsnog 8 bomen geveld, waarvan er bij twee bomen sprake is van beschadiging aan de boom. Ter compensatie worden er vooralsnog 19 nieuwe bomen aangeplant. Dit is voor de fase van het bestemmingsplan voldoende. Bij de realisatie van het nieuwe gebouw bouw / aanvraag omgevingsvergunning zal dit nog nader bekeken worden. Mogelijk dat hier nog iets op wijzigt, maar in principe niet veel. Feit blijft dat er meer bomen zullen terugkomen dan er weg moeten. Daarnaast wordt het plangebied natuurinclusief ingericht, waardoor het ook aantrekkelijker wordt voor vogels, insecten en andere diersoorten. Er wordt dan ook geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling een positief effect heeft op de (in de omgeving) aanwezige natuur en bomen.

Het woningbouwplan Houtsniplaan 1 Doorwerth staat los van het centrumplan Doorwerth. Er is geen sprake van een ruimtelijke samenhang tussen de verschillende ontwikkelingen. Onder meer doordat beide plangebieden gescheiden worden door de Van der Molenallee en gezien de afstand met woningen, winkels en verkeersvoorzieningen (wegen en parkeerterrein) er tussen. Uit de toelichting en de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat het woningbouwplan Houtsniplaan 1 Doorwerth geen negatieve milieugevolgen heeft. Sterker, in het kader van natuur, bomen en duurzaamheid is sprake van een verbetering ten opzichte van de huidige situatie. Daarmee levert de ontwikkeling van Houtsniplaan 1 geen (extra) negatieve bijdrage aan de ontwikkeling voor het centrumplan Doorwerth. Als laatste wordt opgemerkt dat het waarschijnlijk is dat het plan Houtsniplaan 1 Doorwerth (veel) eerder wordt vastgesteld dan het centrumplan Doorwerth. Op dit moment is nog niet duidelijk of en wanneer besluitvorming over de plannen in Doorwerth Centrum gaat plaatsvinden (overigens zijn de extra verkeerseffecten van de daar geplande woningen (circa 70) op de Van der Molenallee ook beperkt). Daarnaast zijn de milieueffecten van de geplande ontwikkelingen in Doorwerth Centrum ook al beoordeeld in die procedure en is hiervoor een stikstof-vergunning voor verleend.

De zienswijze van de stichting uit 2019 over het toen ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplan 'Doorwerth Centrum 2019, leren ontmoeten en wonen' richt zich heel specifiek op de daar geplande nieuwbouw en de effecten daarvan op de betreffende locatie. Die zienswijze wordt daarom ook bij de besluitvorming over dat bestemmingsplan betrokken en t.z.t. van een reactie voorzien. Die zienswijze uit 2019 bevat geen extra argumenten ten opzichte van hetgeen de stichting ook nu naar voren heeft gebracht in de zienswijze over het bestemmingsplan 'Houtsniplaan 1, 2022' en die hier nu van een reactie voorzien zijn.

Uit het uitgevoerde verkeersonderzoek blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling gepaard gaat met 533 verkeersbewegingen. In de huidige situatie gaan er circa 5.600 verkeersbewegingen over de Van der Molenallee. Er is dus sprake van een toename van circa 10%.

Voor geluid geldt dat een toename van 10% van het verkeer zorgt voor een toename van de geluidbelasting van circa 0,4 dB. Een dergelijke geringe toename is door het menselijke oor niet waar te nemen. Er is dan ook geen sprake van aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden.

De eventuele herinrichting en aanpassing van het snelheidsregime op de Van der Molenallee staat los van het woningbouwplan Houtsniplaan 1 Doorwerth. Op dit moment is hier ook geen sprake van een eventuele aanpassing van de snelheid op de Van der Molenallee.

conclusie:

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

6.4 Wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen

De ingediende zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.  

6.5 Ambtshalve wijzigingen

Ambtshalve zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd:

• De opgestelde bomenanalyse is toegevoegd als informatieve bijlage bij het bestemmingsplan; Bijlage 11. In hoofdstuk 4.11 van de toelichting is een korte tekst opgenomen over die bomenanalyse en de te kappen en herplanten bomen in het plangebied als gevolg van de nieuwe ontwikkeling;
• De uitgevoerde Aeriusberekening (stikstof) is in september 2022 geactualiseerd. Deze geactualiseerde Aeriusberekening is als Bijlage 10 opgenomen in het bestemmingsplan ter vervanging van de Aeriusberekening van januari 2022. In hoofdstuk 4.11 van de toelichting is een korte tekst opgenomen over die geactualiseerde Aeriusberekening.