Buitengebied Valburg - 15

3.1 Stedenbouwkundig ontwerp

3.1.1 Toekomstige situatie

Er is een ambtelijke notitie 'Griftdijk' opgesteld en deze heeft als uitgangspunt gediend voor de inrichting van het plangebied. De inrichting van het plangebied wordt bepaald door de specifieke ligging aan de Griftdijk in een recreatieve/ agrarische zone en direct grenzend aan of in de nabijheid van een bestaande woonomgeving Woonpark Oosterhout en het toekomstige woongebied Groot Oosterhout. De Griftdijk heeft naast de functie van een gebiedsontsluitingsweg ook een cultuurhistorische waarde. Het is dan ook duidelijk dat er voor deze kleine bedrijvenstrook specifiekere eisen gelden dan voor een regulier terrein zoals op bedrijventerrein de Grift.

Kenmerkend voor het plangebied is dat de kavels als het ware twee oriëntaties hebben. Zowel op de Griftdijk als op het erachter gelegen Sportpark Groot Oosterhout. De volgende aspecten spelen een belangrijke rol in wat er daadwerkelijk mogelijk wordt geacht op de strook aan de Griftdijk:

• 1. Plangebied
  Het plangebied wordt in tweeën verdeeld door een bestaande waterloop die haaks op de Griftdijk ligt. In het noordelijke deel kunnen 2 kavels gesitueerd worden en in zuidelijke deel 1 kavel. De aantallen worden enerzijds bepaald door het beperken van langgerekte volumes aan de Griftdijk en anderzijds door het beperkt aantal toelaatbare toeritten op de Griftdijk.
  De waterloop binnen het plangebied biedt de kans om een zichtrelatie te leggen tussen de Griftdijk en het Sportpark Oosterhout. Dit is in mindere mate ook aan de orde ter plaatse van de percelen waar via de toeritten een doorkijk naar het achtergelegen gebied aanwezig is.
• 2. Groen
  Groen is een belangrijk aspect in de karakteristiek van de Griftdijk. Omdat de gewenste bebouwingen een grotere massa aan de Griftdijk toevoegen dan de volumes die reeds aanwezig zijn, is gekozen om rondom de bebouwing veel groen aan te planten. Elk perceel krijgt een royaal groen voorterrein wat georiënteerd is op de Griftdijk. De zijdelingse perceelsgrenzen worden voorzien van houtwallen. Dat houdt in dat er sprake is van een rij met bomen die voorzien worden van onderbegroeiing zodat de zijkanten van de bebouwing aan het zicht onttrokken zullen worden. Aan de achterzijde wordt voorzien in hagen. Op deze manier is er ook een natuurlijk aansluiting op het Sportpark en de recreatieve route aan de achterzijde van de percelen. Het voorterrein wordt grotendeels uitgegeven met uitzondering van waterhuishoudkundige elementen.
• 3. Water
  De percelen zullen moeten voorzien in hun eigen waterberging. Dat houdt in dat er niet direct op de waterlopen aan de voorzijde of achterzijde afgewaterd mag worden. Daarom wordt voorzien in een tweetal zaksloten en een wadi aan de voorzijde van de betreffende percelen. Voor de twee noordelijke percelen betekent dat er afgewaterd wordt op zaksloten. De zaksloten zijn geïntroduceerd om een eenduidig straatbeeld beeld van een waterloop naast het fietspad te creëren. Ten behoeve van het zuidelijke perceel wordt direct ten westen van de bestaande waterloop afgewaterd op een 3 meter brede wadi. De wadi ligt op een natuurlijke wijze in het groene voorterrein.
• 4. Ontsluiting
  De twee percelen aan de noordzijde worden via één centrale toerit ontsloten. Het perceel aan de zuidzijde door middel van een toerit aan de noordkant van dit perceel. Omdat de Griftdijk hoger is gelegen dan de percelen dienen de toeritten te worden voorzien van geschikte hellingbaan en maatvoering. De Griftdijk wordt voorzien van een middengeleider. Vanuit verkeerskundige overweging zal er een plateau gecreëerd worden zodat men veilig de Griftdijk op kan rijden. Het gevolg is dat tussen de twee toeritten het fietspad op een hoger niveau ligt. Om een groen aanzicht te kunnen garanderen zal het verkeer naar de achterzijde van het perceel geleid worden waar zich ook een keermogelijkheid bevindt.
• 5. Bebouwing
  De bebouwing ligt op ruime afstand van de openbare weg om een groene setting te kunnen creëren. Om enigszins aansluiting te hebben op de bestaande beukmaten in de omgeving is er voor gekozen om de voorgevel van ieder bedrijfsgebouw te voorzien van minimaal één kop die onderdeel uitmaakt van een bredere voorgevel. Indien de breedte van de voorgevel dit toelaat zijn meerdere koppen toegestaan. Tussen de koppen dient de nodige ruimte aanwezig te zijn zodat zij zich vrijwel als zelfstandige elementen manifesteren. Achter de koppen mag over de gehele breedte en diepte van het bouwblok gebouwd worden.

3.1.2 Beeldkwaliteit

Bebouwing

De bebouwing bestaat uit een serie van maximaal drie (bedrijfs)gebouwen op maximaal drie verschillende percelen die georiënteerd zijn op de Griftdijk.

Koppen van de hoofdgebouwen

De koppen van de bedrijfsgebouwen dienen op de gronden met de aanduiding 'sba-ba' gerealiseerd te worden. De koppen bepalen het aanzicht van de bedrijfsgebouwen en hebben een representatief en open karakter. Minimaal één kop per bedrijfsgebouw wordt over de volledige diepte van de gronden met de aanduiding 'sba-ba' geprojecteerd. De diepte bedraagt 7 meter. De kop heeft een maximale breedte van 15 meter en indien er meerdere koppen gerealiseerd worden, staan ze minimaal 15 meter uit elkaar. Minimaal één kop staat op de grens van het bouwvlak aan de zijde van de Griftdijk Noord en heeft een minimale goothoogte van 7 meter.

• Materialisering: Overwegend hout, baksteen en/of glas.
• Het kleurgebruik is ingetogen en afgestemd op bestaande bebouwing aan de Griftdijk.

Figuur: Inmpressie van bebouwing in de bedrijvenstrook. Het rode gearceerde gedeelte betreft het gebied waar de koppen van de hoofdgebouwen opgericht dienen te worden.

Hoofdgebouw

De hoofdgebouwen, de resterende bebouwingen achter de kop(pen), zijn veel forser maar hebben een ingetogen karakter ten opzichte van de koppen. Het laden en lossen vindt plaats aan de achterzijde en eventueel aan de zijkant om laad- en losdeuren aan de voorzijde te voorkomen. De maximale bouwhoogtes voor de bedrijfsbebouwing bedragen 7 meter voor de goten en 9 meter voor nokken.

• Materialisering: Overwegend hout, baksteen en/of glas
• Het kleurgebruik is ingetogen en afgestemd op bestaande bebouwing aan de Griftdijk.

Inrichting terrein Bedrijvenstrook

Vanwege de situering aan een cultuurhistorisch lint en temidden van een recreatieve zone en woonbuurten zijn bijzondere eisen ten aanzien van de perceelsinrichting noodzakelijk. Kenmerkend voor het terrein is dat het wordt doorsneden door een A-watergang en er sprake is van een tweetal vastgelegde inritten die de verkaveling bepalen. De Griftdijk heeft een verhoogde ligging t.o.v. de bedrijfsterreinen. Dit heeft consequenties voor de wijze waarop de percelen ontsloten worden.

Groen / Water

De voorzijde van de percelen zijn die delen van de percelen waarin zich de koppen bevinden. Ze worden gekenmerkt door een groen en transparant karakter. Het beeld van het bedrijf zal op deze manier bestaan uit een bedrijfspand die met de voorgevel in het groen staat waardoor de inbedding van de bedrijvenstrook een groen karakter krijgt.

De inrichting van deze zone aan de voorzijde is als volgt. Direct naast het fietspad wordt voorzien in diverse waterinfiltratiestroken. Ten noorden van de A-watergang zijn dat zaksloten en ten zuiden van de A-watergang een reeds bestaande watergang met aangrenzend aan de westzijde een wadi. De zaksloten en de wadi worden aangelegd ten behoeve van de hemelwaterafvoer van de bedrijfspercelen. De overige watergangen zijn ten behoeve van de waterhuishouding in de omgeving. De waterberging blijven in eigendom en beheer van de gemeente.

De groene zone tussen de waterbergingen en de bedrijfspanden wordt uitgegeven en maakt onderdeel uit van de bedrijfspercelen. Ze worden ingezaaid met gras en kunnen ingeplant worden met gebiedseigen bomen en/ of heesters zodat ze de groene setting van de bedrijvenstrook en de karakteristiek van de Griftdijk ondersteunen. Hekwerken zijn in deze zone niet toegestaan.

De bedrijfspercelen kunnen 9 meter achter de voorzijde van het bouwvlak worden voorzien van hekwerken en kunnen tevens gesitueerd worden tegen de rand met de bestemming "Groen".

De zijdelingse perceelsgrenzen worden nagenoeg allen voorzien van houtwallen. Deze worden op de verbeelding aangeduid met de bestemming Groen. De houtwallen bestaan uit een aaneengesloten bomenrij die wordt voorzien van onderbegroeiing. Deze erfbeplanting maakt onderdeel uit van het perceel en wordt onderhouden door de bedrijven. Om aan te sluiten op karakteristieken in de omgeving wordt gekozen voor fruitbomen die in het voorjaar voorzien in lentebloesem. Het is een verwijzing naar de fruitbomen en boomgaarden die oorspronkelijk veelal in de omgeving aanwezig waren. De bomen hebben een minimale hoogte van 8 meter zodat de bedrijfsgebouwen in het groen komen te staan en niet direct als een reeks waarneembaar zijn vanuit de Griftdijk.

Aan de achterzijde worden de percelen voorzien van een 1 meter brede haag met een hoogte van circa 1 meter. Deze haag vormt de erfafscheiding van de terreinen ten aanzien van het achterliggende recreatieve gebied. Het is mogelijk deze te combineren met een hoogwaardig hekwerk.

Hekwerken worden uitgevoerd in de kleur zwart of antraciet.

Verkeer - Bereikbaarheid, expeditie en parkeren

De inritten van de twee noordelijke kavels zijn gebundeld tot één centrale inrit. Het zuidelijke kavel beschikt over een inrit ten zuiden van de A-watergang aan de noordoostkant van het kavel. Omdat er sprake is van een groot hoogteverschil tussen de percelen en de Griftdijk, moet er ten behoeve van vrachtverkeer (mogelijk voorzien van opleggers) een zone met een rechtstand direct aan de Griftdijk gecreëerd worden en een zone met aangepaste helling naar de percelen toe. Deze aanpassing is van belang om het perceel goed en veilig te kunnen bereiken en verlaten. Om een rechtstand aan de Griftdijk te kunnen creëren dient het fietspad gedeeltelijk te worden opgehoogd tussen de twee toeritten.

De expeditie en het parkeren geschiedt voor ieder bedrijf geheel op eigen terrein aan de zij- en/of achterkant van het perceel. Vanwege de verhoogde ligging van de Griftdijk is het noodzakelijk dat er binnen het bouwplan ruimte wordt gecreëerd om voertuigen te kunnen laten keren zodat zij veilig en vooruit de Griftdijk op kunnen rijden om het perceel te verlaten. Deze keerruimte bevindt zicht op de achterzijde of zijkant van het perceel en kan geheel uitpandig of deels inpandig gezocht worden.

De parkeerbalans en wijze waarop expeditie geregeld is, is maatgevend voor de bouwmogelijkheden. In de verbeelding is ruimte gereserveerd voor haaksparkeren aan de zijkant daar waar de toerit naar het perceel zich bevindt. Voorts wordt dit aangevuld met haaksparkeren aan de achterzijde van het perceel.

Het opslaan van goederen gebeurt bij voorkeur binnen het gebouw. Buiten het gebouw kan dit alleen indien het geschiedt uit het zicht vbezien anaf de openbare ruimte. Reden daarvoor is dat de percelen aan de voorzijde georiënteerd zijn op de Griftdijk en aan de achterzijde op de recreatieve route en het Sportpark Oosterhout.