Dorp Lent - 12 (Hotel Van der Valk)

7.7 Platform Waalsprong

Het platform heeft bij brief van 17 januari 2013 laten weten dat zij in grote lijnen kunnen instemmen met de bestemmingsplanherziening.

Planvorming

Al vaker krijgen we - zoals nu - deelplannen voorlegd, waardoor het totaaloverzicht ontbreekt. Afstemming en integrale afweging zijn doordoor lastig. Onduidelijk is daardoor ook de inbedding van het te realiseren hotel in de omgeving. Is dit in de toekomst een landmark, dat de horizon domineert of is het één van vele hoge gebouwen in het gebied?

Gezien de voorziene hoogte van de bebouwing verzoeken wij u ook een paragraaf over bezonning in het bestemmingsplan op te nemen.

Een bestemmingsplan dient zich ons insziens te beperken tot harde feiten en meetbare conclusies. Dat ontbreekt nogal eens. Veel opvattingen en conclusies lijken geschreven vanuit een subjectieve beleving en tekst is deels gebaseerd op aannames, die in werkelijkheid wellicht anders heel anders uitpakken. Enkele voorbeelden zijn verderop beschreven. De toon in het bestemmingsplan is erg toegeschreven naar hotelfunctie voor Van der Valk. We missen een duidelijke beschrijving van realiseerbaar omgevingsgroen.

Uit de mondelinge toelichting aan ons Platform Waalsprong begrijpen wij dat uw College het ontwerpbestemmingsplan op een informatieavond begin 2013 aan de bewoners van Lent en overige belanghebbenden toelicht. Dat juichen we toe. Daarbij geven wij u dringend in overweging de gemeente niet alleen te beperken tot de voorziene huidige bestemmingsplanherziening, maar dat de gemeente ook een totaalbeeld schetst van mogelijke hoogte en bebouwing op de langere termijn. In de communicatie zou de gemeente ook een referentiepunt kunnen kiezen. Bijvoorbeeld hoe hoog is dit ten opzichte van de kerk in Lent.

Verder betreuren wij het dat de bestemmingsplanherziening voor de aan te leggen fietstunnel, zeer dichtbij (en deels in) het bestemmingsplangebied gelegen niet meteen is meegenomen. Uit de toelichting bij het onderhavige bestemmingsplan wordt diverse keren gemeld dat de fietstunnel in 2014 gerealiseerd zal worden. Daar zijn wij blij mee. Wat ons betreft heeft de veiligheid voor langzaam verkeer topprioriteit, zeker op het toekomstige knooppunt aan wegen met aanzienlijke verkeersstromen. Dat betekent ook dat er tijdig begonnen moet worden met de bestemmingsplanherziening ten behoeve van de fietstunnel.

Reactie gemeente

Het bestemmingsplan behandelt datgeen waar nu besluitvorming over is. Er is reeds een vigerend bestemmingsplan voor het splitsingspunt beschikbaar (BP Graaf Alardsingel en BP Station Lent) Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het hotel en daarbij benodigde voorzieningen nabij het station. In een later stadium zal er een bestemmingsplanwijziging ten behoeve van de fietstunnel worden voorbereid. Op dit moment is de planvorming en besluitvorming nog niet zover gevorderd dat een combinatie met het bestemmingsplan van hotel Van der Valk mogelijk is. Wij begrijpen dat de opeenvolging van bestemmingsplannen uit oogpunt van overzichtelijkheid niet ideaal is. Wij zullen er ons voor inspannen om de integraliteit zoveel mogelijk te waarborgen.

Met dit bestemmingsplan wordt de realisatie van het Van der Valk Hotel Nijmegen - Lent inclusief voorzieningen zoals (fiets-)parkeren, congreszalen en groen gerealiseerd. In de volgende fase van het bestemmingsplan zal de conclusie uit een bezonningsstudie worden toegevoegd aan de stedenbouwkundige toelichting.

Verdere vragen/opmerkingen

paragraaf 4.1.2. De inpassing van het gebouw in de omgeving

1e regel 5e alinea: 'het parkeren ...... gebouwde parkeervoorziening'. Uit de mondelinge toelichting begrepen wij dat er een parkeergarage/kelder en een parkeerdek mogelijk gemaakt wordt. Het lijkt ons van belang dat juist de auto's op het parkeerdek aan het zicht zijn onttrokken.

1e regel na 6e alinea: 'huidige opzet beantwoordt...' : Niet alleen de ruimtelijke behoefte van het hotel en de stedenbouwkundige wensen van de gemeente zijn van belang, maar ook - en dat blijft onvermeld- de ruimtelijke impact voor bewoners.

Reactie gemeente

De daadwerkelijke uitwerking van het bouwplan zal getoetst worden door de commissie Beeldkwaliteit. De parkeergelegenheid op het dak wordt voorzien van een rand om het parkeren zoveel mogelijk aan het zicht vanaf het station te onttrekken.

De gemeente is er zich van bewust dat de komst van een hotel ook ruimtelijk impact heeft voor omwonenden.

paragraaf 4.1.3 Specifieke criteria voor hoogbouw

• geen achterkant, indien mogelijk specifieker beschrijven
• bijzondere eisen. Graag meetbare kwalificaties bij windhinder en vooral schaduwwerking
• parkeren. Om hoeveel auto's gaat het hierbij?

Reactie gemeente

Bij de omgevingsaanvraag zal het bouwplan o.a. getoetst worden aan de hand van de parkeernota 2012 en het uiterlijk wordt beoordeeld door de commissie Beeldkwaliteit. Dit vindt mede plaats op basis van de notitie Hoogbouw. In de plantoelichting van het bestemmingsplan is de conclusie uit de bezonningsstudie opgenomen.

Paragraaf 4.2 Economische zaken

• opnemen dat Van der Valk het aanbod aan de bovenkant bedient (4 sterren).

Reactie Gemeente

Uit de paragraaf blijkt dat er behoefte is aan een hotel die de bovenkant van de markt bediend en van der Valk voorziet hierin.

Paragraaf 4.3.1. Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

boven 2e alinea: 'aantal verkeersbewegingen passend bij een hotel. Wat is passend? Graag meetbaar benoemen.

boven pagina 27: Het aantal kamers, het aantal m2 bvo e.d. is bekend. Dat resulteert in hoeveel parkeerplaatsen, mede gelet op deeltijdfuncties, verschillende gebruikstijden, dubbeltellingen? Worden P&R plaatsen hierin ook betrokken als het hotel dit vraagt? Er ontstaat ongetwijfeld een grote parkeerdruk en overlast in directe omgeving. Daarbij komt nog dat het plan bovendien een goede ontsluiting krijgt op de nieuwe wegenstructuur ter plaatse.

Reactie gemeente

Bij de omgevingsaanvraag zal het bouwplan o.a. getoetst worden aan de hand van de parkeernota 2012, pas dan is exact bekend hoeveel m2 er gebouwd gaat worden. Uitgangspunt van de parkeernota is dat parkeren voor bezoekers en personeel op eigen terrein wordt opgelost. Het bestemmingsplan maakt dit ook mogelijk.

Artikel 3 Horeca

Op de locatie mogen horecabedrijven komen die voorkomen in categorie 1a, 1b en 2a van de Staat van horeca-activiteiten. In bijlage 1 Staat van horeca-activiteiten staat dat dan maximaal 250m2 voor horeca ingericht mag worden. Dit lijkt ons zeer onwaarschijnlijk.

Reactie gemeente

Artikel 3 is aangepast en bijlage 1 Staat van horeca-activiteiten is komen te vervallen.