| Plan: | Dorp Lent - 12 (Hotel Van der Valk) |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0268.BP141W12-VG01 |
Dit bestemmingsplan maakt een bouwontwikkeling mogelijk nabij het nieuwe station Nijmegen-Lent. Het gebied waarin dit bouwplan wordt mogelijk gemaakt wordt aangeduid met de stedelijke Knoop Lent.
De noordelijke entree van de stad Nijmegen vanaf Prins Mauritssingel dient te voorzien in een representatieve functie en hoogwaardige architectuur. Vanuit het noorden vormt het gebouw een blikvanger. Ten eerste door de aanwezigheid van de hoogbouwtoren. In stedenbouwkundige zin markeert deze hoogbouwtoren het nieuwe splitsingspunt tussen de Prins Mauritssingel en de nieuwe stadsring die gevormd wordt door de Graaf Alardsingel en de Prins Mauritssingel zuid.
In de Hoogbouwnotitie heeft de gemeente Nijmegen haar beleid ten aanzien van hoogbouw vastgelegd. Het beleid is gericht op de realisatie van hoogbouw bij de stedelijke knopen en langs stedelijke vervoersassen. De locatie voldoet aan de criteria die worden gesteld in de hoogbouwnotitie. Enerzijds is sprake van de nabijheid van het station en anderzijds ligt het plangebied direct aan de stedelijke hoofdwegen; Prins Mauritssingel en de toekomstige Graaf Alardsingel.
Een belangrijk uitgangspunt is dat hoogbouw dient te worden beoordeeld in relatie tot bestaande hoogbouw als onderdeel van het silhouet van Nijmegen. Hoogbouw dient een verrijking van dit silhouet op te leveren. Een ander belangrijk uitgangspunt is dat de hoogbouw met respect voor het bestaande dorp wordt gesitueerd. Daarom is er voor gekozen om vanaf het maaiveld een gebouw te realiseren van 2 lagen. Dit gebouw past bij de schaal van het dorp Lent. De slanke toren wordt enigszins teruggelegen gesitueerd op dit gebouw van twee lagen.
De opgave is om enerzijds aansluiting te zoeken bij de kleinschalige, dorpse bebouwing Lent en anderzijds de uitstraling van de nieuwe stedelijke knoop vorm te geven.
Om aan te haken op de bestaande omgeving dient de bebouwing zich te verhouden tot de bestaande bebouwing aan de Prins Mauritssingel. De bestaande bebouwing aan de Prins Mauritssingel wordt gekenmerkt door een grote mate van variatie en bestaat uit kerken, horeca, verschillende woningen zoals villa's, vrijstaande en tweekappers. Deze gebouwen komen sinds de onlangs uitgevoerde transformatie van snelweg naar stadsweg beter tot hun recht en krijgen weer het respect die ze verdienen. De bebouwing is bepalend voor de beleving van de weg richting Nijmegen Centrum. Ten noorden van het splitsingspunt langs de Prins Mauritssingel, wordt een nieuwe stedelijke wand ontwikkeld die onderdeel uitmaakt van het plan Laauwik. Hier is gekozen voor een meer stedelijke invulling dan ten zuiden van het splitsingspunt. In deze wand wordt variatie en een rijke detaillering nagestreefd. De T-splitsing vormt een keuzemoment voor een route via 'de oversteek' of via de Waalbrug. Het stedenbouwkundig plan stelt dan ook een verbijzondering /accent voor in de bebouwing die georiënteerd is op de kop van de T-splitsing. Het uitgangspunt is een alzijdig georiënteerd gebouw.
Een minstens even belangrijke relatie is de verbinding van de Laauwikstraat via het stationsplein naar het toekomstige voorzieningengebied van de Waalsprong.
De Passage die wordt gemaakt met de bouw van het nieuwe station is een onderdoorgang ofwel een extra coupure naast de samengestelde coupures ter hoogte van de Graaf Alardsingel. De Passage heeft in stedenbouwkundige context primair een verbindende functie tussen de toekomstige Citadel en Dorp Lent. Daarbinnen worden er andere functies in geïntegreerd. Namelijk een perronverbinding en een langzaamverkeerverbinding voor fietsers en voetgangers. Het hotel vormt hierin een belangrijke schakel. Het is dan ook van belang dat het gebouw een positieve uitstraling heeft aan de zijde van het stationsplein.
De ontsluiting van het gebouw loopt via het stationsplein. Het is gewenst om zoveel mogelijk activiteit aan het stationsplein te creëren waardoor de ontmoetingsfunctie van het plein tot haar recht komt. Tussen de bebouwing en de doorgaande route (Graaf Alardsingel, Splitsingspunt en Prins Mauritssingel) wordt voorzien in een groene zone waarin een bomenrij wordt aangebracht. De bebouwing zal omzoomd worden door de laanbeplanting van het Splitsingspunt/Prins Mauritssingel-zuid .
In de toekomst zal aan de zijde van het stationsplein een tunnelingang worden gerealiseerd, die een ongelijkvloerse kruising van de Prins Mauritssingel mogelijk maakt. Deze tunnel maakt geen onderdeel uit van onderhavig bestemmingsplan.
Het hotel zal gelegen zijn aan het stationsplein en zorgt voor levendigheid op het stationsplein. Het plein wordt op het terrein van het hotel doorgetrokken tot aan de ingang van het hotel. In grote lijnen zal het hotel bestaan uit een basement van 2 lagen (ongeveer 12 meter hoog) en een hoteltoren van maximaal 14 lagen, zijnde 43 meter hoog. De totale bouwhoogte zal dus maximaal 55 meter bedragen.
De toren die op het basement geplaatst is, huisvest alle hotelkamers en enkele ondersteunende functies. Het volume meet ongeveer 19x28 meter en is met zijn kopgevel ook georiënteerd naar het stationsplein. Hiermee wordt bereikt dat de toren vanaf de Prins Mauritssingel een interessant volume wordt.
Ook dient het gebouw op de eerste twee lagen een oriëntatie te hebben op het voornoemde kruispunt. De inrichting van de buitenruimte aan de zijde van het splitsingspunt dient naadloos aan te sluiten op de inrichting van het stationsplein.
Het basement is alzijdig georiënteerd. De voorzijde van het hotel is gerelateerd aan het lijnenspel van het stationsplein en legt hiermee een direct verband tussen hotel en plein. Door vervolgens de oostzijde en de noordzijde te relateren aan respectievelijk de Prins Mauritssingel en de Graaf Alardsingel gaat het basement een relatie aan met zijn omgeving. Doelstelling is bovendien de gevelstructuur zodanig op te zetten dat geen van deze gevels als een 'achtergevel' getypeerd kan worden.
Van belang bij deze aanpassing is het situeren van het fietsparkeren. Het gebouw voorziet in een openbare fietsenstalling ten behoeve van het station.
Het parkeren wordt op eigen terrein opgelost in een gebouwde parkeervoorziening, zodat het parkeren grotendeels aan het zicht onttrokken wordt. De ontsluiting van de parkeervoorziening loopt via het stationsplein richting de Prins Mauritssingel. Dit geldt eveneens voor expeditieverkeer. Aan de zijde van het stationsplein is een mogelijkheid voor 'kort'parkeren.
De huidige opzet beantwoordt aan de ruimtelijke behoefte van het hotel en de stedenbouwkundige wensen van de gemeente. De doelstelling is in ieder geval een hoogwaardige architectuur toe te passen met een zorgvuldige detaillering en uitstraling. Hierbij speelt ook de toekomstige stationsomgeving een rol.
Vanuit de hoogbouwnotitie zijn de volgende aanvullende criteria van toepassing.
De inbedding van het hotel Van der Valk dient enerzijds gezien te worden in relatie met het te ontwikkelen centrumgebied aan de westzijde van het station. Deze functie loopt vooruit op de voorgenomen stedenbouwkundige ontwikkelingen van de Citadel. Daarvan vormt station Lent een essentieel onderdeel. Dit is een kooppunt van vervoersbewegingen: openbaar vervoer, stedelijk wegennet voor auto- en langzaam verkeer.
Anderzijds is de locatie een belangrijk oriëntatiepunt bij de benadering van Nijmegen vanuit het Noorden. De Prins Mauritssingel sluit hier aan op de nieuwe stadsring.; Graaf Alardsingel als verlengde van de Oranjesingel. Deze eigenschap rechtvaardigt een markant gebouw. Komend vanuit het noorden wordt de functie van oriëntatiepunt versterkt door dit gebouw als hoogbouw uit te voeren. Daarbij blijft evenwel uitgangspunt dat het zicht op de Stevenstoren niet wordt belemmerd.
Stedenbouwkundig is het uitgangspunt dat hoogbouw altijd ingebed moet worden in de omgeving. Het ontwikkelingsbeeld Waalsprong 2007 en de notitie Hoogbouw 2005 zijn daarbij uitgangspunt. Vanuit deze kaders zijn er voorlopig geen voornemes om in de directe omgeving van het geplande hotel Van der Valk hoogbouw te projecteren. In het ontwikkelgebied "de Citadel wordt voorzien in een compact stedelijk gebied in een overwegende laagbouwsetting.
Door bureau Peutz is een bezonningsonderzoek (H4466-7-RA, 10 juni 2013) gedaan naar de mogelijke invloed van de hoogbouw op de bezonning van de omliggende woonbebouwing.
Uit de resultaten van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden:
Bij enkele woningen in de omgeving is sprake van enige verslechtering van de bezonning als gevolg van de geplande hoogbouw. Bij de dichtst bij het bouwplan gelegen woning aan de Spoorstraat is in februari /oktober een afname van de bezonningsduur vastgesteld van minder dan een uur. Bij enkele woningen aan de Pastoor van Laakstraat en de achterliggende woningen neemt afhankelijk van de ligging en het moment in het jaar de bezonningsduur af met een kwartier tot maximaal circa twee uur. Doordat het invloedsgebied zich gedurende het jaar verplaatst wordt bij geen van de woningen gedurende het hele jaar een verslechtering van de bezonning verwacht.
Door bureau Peutz is een windhinderonderzoek (H4466-6-RA, 10 juni 2013) gedaan naar de mogelijke invloed van de hoogbouw op het windklimaat in de directe omgeving.
Uit de resultaten van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden:
Bij de verdere planuitwerking (omgevingsaanvraag) dient rekening gehouden te worden met het treffen van windafschermende maatregelen ter plaatse van de hoofdentree en het terras van de nieuwbouw.