Nijmegen West

5.3 Wonen in Hees

Hees kent een groenstedelijk woonmilieu, ontstaan uit het oude dorp met een kenmerkende losse structuur langs enkele mooie lanen met statige panden. De wijk is gebouwd langs oude wegen en heeft een lage bebouwingsdichtheid met veel laagbouwwoningen in de koopsector. Het is een relatief kleine wijk met in totaal 1100 woningen: 66% koop en 34% huur. Hees kent weinig goedkope huurwoningen (280). Er wonen ca. 3.000 mensen. Het aandeel ouderen ligt met 27% ruim boven het Nijmeegs gemiddelde (12%). De wijk kent behoorlijk wat variëteit, maar er zijn geen echte deelgebieden met een eigen karakter of thematiek.

Er is geen noodzaak voor ingrijpende aanpassingen in de voorraad. Wel moet de kwaliteit van de bestaande voorraad op peil blijven en energiezuiniger worden gemaakt. Op basis van de uitkomsten van WoON 2009 en de de woningmarktverkenningen 2010-2020 komen we in Hees tot het volgende aandachtspunt: Hees dient zijn groenstedelijke woonmilieu te behouden. De vraag naar woningen in een groenstedelijk woonmilieu is voornamelijk gericht op laagbouwkoop (2/3) en laagbouwhuur (1/3). In het huidige programma is het aanbod iets kleiner dan de vraag. In de etagesector is wel meer aanbod dan vraag (zowel in de etagehuur als de etagekoop). Voor nieuwe locaties in Hees zijn toevoegingen in de laagbouw en meer specifiek de laagbouwhuur richtinggevend.

Het (dorpse) karakter van Hees wordt voor een belangrijk deel bepaald door de ruimtelijke structuur. De ruimtelijke structuur van het gebeid kenmerkt zich door drie hoofdvormen:

• 1. de halfopen lintstructuur langs de Dr. De Blecourtstraat-Kerkstraat en Bredestraat. Met name de Kerkstraat en de Bredestraat hebben een karakteristiek profiel met brede groene bermen. kenmerkend zijn de onregelmatig verspreide open ruimten tussen de bebouwing met onder andere agrarische functies of grote erven;
• 2. de bouwblokken met een half open ruimtelijke structuur via erfafscheidingen tussen de bebouwing;
• 3. bebouwingselementen in groene ruimte. kenmrken: vrijstaande en over het algemeen grootschalige bebouwing zoals de kloosters, tehuizen, het sportfondsenbad en de aanwezige kassen.

Ter bescherming van deze karakteristiek was op de plankaart van het voorgaande bestemmingsplan (Hees-Heseveld) de aanduiding “karakteristiek erf” opgenomen. Deze aanduiding had als doel om de erven en tuinen, vanwege hun specifieke karakter en kwaliteit, te behouden en beschermen. Daarnaast was in het vigerende plan (binnen de bestemming Bijzondere doeleinden, artikel 7.6) een aanlegvergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het waardevolle groene karakter van enkele percelen (voormalige kloosters en een kerk). Op grond van dit stelsel werd een aanlegvergunning vereist voor het aanleggen van verharding en het verwijderen van beplanting.