Buitengebied Nijkerk 2017, 11e wijziging Weldammerlaan 6

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaar van het perceel aan de Weldammerlaan 6 te Hoevelaken heeft een verzoek ingediend voor een bestemmingsplanwijziging ten behoeve van het beëindigen van de agrarische bedrijfsactiviteit en het realiseren van een nieuwe woning op het perceel. Voor het wijzigen van de bestemming en het toevoegen van een woning, wordt gebruik gemaakt van artikel 35.6 uit bestemmingsplan 'Buitengebied 2017'.

Op 16 november 2021 heeft het college besloten onder voorwaarden medewerking te verlenen aan het beëindigen van de agrarische bedrijfsactiviteiten, het slopen van de agrarische bebouwing en het realiseren van één extra woning op het perceel Weldammerlaan 6.

Het voorliggende wijzigingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017, 11e wijziging Weldammerlaan 6' gaat nader in op de bestemmingswijziging en het toevoegen van een extra woning, alsmede op de relevante ruimtelijke en milieutechnische aspecten.

1.2 Ligging plangebied

Het perceel Weldammerlaan 6 ligt circa 300 meter ten noordwesten van de bebouwde kom van Hoevelaken. Het plangebied betreft het bouwvlak zoals is opgenomen in 'Bestemmingsplan Buitengebied 2017' met daarop één woning en een aantal schuren. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied weer.

Overzichtskaart plangebied (rood omlijnd), bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied is het bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017' van toepassing, zoals vastgesteld op 30 mei 2017. Het plangebied heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke waarden'. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. In het plangebied is de archeologische waarde 4 aanwezig.

Het plangebied is gelegen in een gebied aangeduid als 'overige zone - slagenlandschap' en direct ten westen van het perceel ligt de dubbelbestemming 'Leiding - Gas'.

In de onderstaande uitsnede van de verbeelding is het plangebied weergegeven.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Buitengebied Nijkerk 2017, perceel Weldammerlaan 6 (rood omlijnd).

Overeenkomstig artikel 35.6 uit de planregels zijn Burgemeester en wethouders bevoegd, indien is komen vast te staan dat binnen een bouwvlak geen bedrijf meer is gevestigd, de bestemmingen 'Agrarisch', 'Agrarisch - Paardenhouderij', 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke en natuurwaarden' en 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke waarden' te wijzigen ten behoeve van de bouw van maximaal twee extra woningen (ten opzichte van het bestaande aantal woningen en/of kleine woningen), met inachtneming van het volgende:

• a. bij het nieuw te bouwen woongebouw mag maximaal 70 m² bijgebouw en overkapping per woning worden gebouwd;
• b. indien het nieuwe bestemmingsvlak kleiner is dan het te wijzigen bestemmingsvlak, kan op een deel van de gronden de naastgelegen bestemming als bedoeld in de artikelen 3, 6 en 7 worden gelegd met daarbij dubbelbestemmingen en/of gebiedsaanduidingen indien en voor zover deze ook op aangrenzende gronden met de bestemming als bedoeld in de artikelen 3, 6 en 7 liggen;
• c. het terrein dient te worden voorzien van een goede landschappelijke inpassing;
• d. er moet sprake zijn van een clustering van gebouwen, waarbij de vorm van het nieuwe bestemmingsvlak is afgestemd op zowel het omringende landschap als de belangen van derden;
• e. de belangen van gebruikers en/of eigenaren van nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
• f. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de milieusituatie;
• g. er dient sprake te zijn van hetzij een combinatie van sloop en hergebruik van bestaande gebouwen, hetzij een combinatie van sloop en nieuwbouw, waarbij de te slopen oppervlakte gebouwen wordt bepaald op basis van de staffeling die in de onderstaande tabel is genoemd:

met dien verstande dat:

• 1. van de te slopen oppervlakte minimaal 500 m² gesloopt moet worden op het perceel waarop deze wijzigingsbevoegdheid wordt toegepast;
• 2. alle bebouwing dient te worden gesloopt, behoudens de bestaande woning met daarbij behorende bijgebouwen, tenzij het een gebouw(en) betreft welke met toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid wordt ingezet voor hergebruik;
• 3. de oppervlakte van gesloopte gebouwen ter plaatse van de aanduidingen 'reconstructiewetzone -extensiveringsgebied' en 'overige zone - gelders natuurnetwerk' voor 125% meetelt in de berekening van de in het kader van deze wijzigingsbevoegdheid in te zetten sloopoppervlakte;
• 4. uitsluitend indien de sloopmogelijkheden op het betreffende perceel volledig zijn benut, mag de sloopoppervlakte van meerdere locaties worden meegerekend om aan de vereiste sloopoppervlakte te komen;
• 5. bij de berekening van de sloopoppervlakte de bestaande woning (inclusief minimaal 70 m² aan bijgebouwen) en de kleine woning ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – kleine woning' (inclusief minimaal 35 m² aan bijgebouwen) buiten beschouwing wordt gelaten;
• 6. monumentale gebouwen wel meetellen in de bepaling van de sloopoppervlakte, maar niet mogen worden gesloopt;
• 7. de te slopen gebouwen moeten zijn gelegen binnen het buitengebied van de gemeente Nijkerk, dan wel binnen het reconstructiegebied Gelderse Vallei/Utrecht-Oost, opgenomen in het Reconstructieplan Gelderse Vallei/Utrecht-Oost, vastgesteld door Provinciale Staten van Gelderland op 22 december 2004 en 26 januari 2005, voor zover dit reconstructiegebied is gelegen binnen de provincie Gelderland;
• 8. verzekerd is dat herbouw van de gesloopte gebouwen niet mogelijk is.

De realisatie van één extra woning op het perceel is in overeenstemming met bovenstaande regels. In Hoofdstuk 4 wordt dit nader onderbouwd.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van voorliggend bestemmingsplan bestaat uit de volgende hoofdstukken:

• hoofdstuk 2 Planbeschrijving bevat een beschrijving van het plangebied, waarbij zowel de bestaande situatie en de ruimtelijke beschrijving van het plan zijn opgenomen;
• de randvoorwaarden zoals waterhuishouding, milieuaspecten en ecologie zijn beschreven in hoofdstuk 3;
• in hoofdstuk 4 is de toetsing aan de wijzigingsvoorwaarden opgenomen;
• in hoofdstuk 5 volgt de verklaring van de regels;
• in hoofdstuk 6 komt kort de uitvoerbaarheid van het plan aan de orde.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het voorliggende wijzigingsplan heeft betrekking op het perceel aan de Weldammerlaan 6 te Hoevelaken. De huidige bestemming is 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke waarden'. Echter zijn de agrarische bedrijfsactiviteiten beëindigd. De bebouwing op het perceel bestaat uit een woning en vier bijgebouwen.

Het perceel wordt aan de noord- en oostzijde begrensd door graslanden. Ten zuidoosten van het plangebied is een andere woonlocatie aanwezig. Langs de Weldammerlaan ten westen van het perceel en langs de oostzijde van het perceel staan enkele bomen. Ten westen van het plangebied, Weldammerlaan 3, is een woonerf aanwezig.

Het plangebied beslaat het volledige perceel zoals aangegeven in paragraaf 1.3. In onderstaande afbeelding is de bestaande situatie schematisch te zien.

Bestaande situatie Weldammerlaan 6.

2.2 Ruimtelijke beschrijving van het plan

De bestaande woning wordt in voorliggend plan gehandhaafd. De drie schuren op het perceel worden in het plan gesloopt ten behoeve van de realisatie van één extra woning en twee nieuwe schuren. De nieuwe woning wordt circa 40 meter ten noordoosten van de huidige woning gebouwd. Tussen de Weldammerlaan en de nieuwe woning ontstaat zo ruimte voor een boomgaard en een voortuin.

Een deel van de begroeiing aan de Weldammerlaan wordt verwijderd en vervangen door twee delen boomgaard. Verder wordt een nieuwe bomenrij aangeplant aan de noordzijde van het perceel en wordt de bomenrij ten oosten van het perceel verlengd richting het westen. Zo wordt aangesloten op het open karakter met boomsingels uit de omgeving. Tussen de twee woningen wordt een nieuwe ontsluiting gemaakt.

Inrichtingsplan van het plangebied.

De afwegingen van het inrichtingsplan zijn verwoord in het Landschappelijk inpassingsplan.

Hoofdstuk 3 Randvoorwaarden

3.1 Waterhuishouding

Algemeen

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn, zie Bijlage 2 Watertoets.

Beoordeling

Het plangebied heeft aan de oostzijde een overlap met leggerwatergangen met beschermingszones, waardoor in de digitale Watertoets naar voren komt dat er mogelijk primaire waterbelangen worden geraakt.

Met voorliggend wijzigingsplan zijn geen veranderingen aan deze watergangen voorzien.

Conclusie

De waterhuishouding vormt geen belemmering voor vaststelling van het wijzigingsplan.

3.2 Milieuaspecten

3.2.1 Bedrijven en milieuzonering

Tussen milieuhinderlijke en milieugevoelige bestemmingen gelden richtafstanden op basis van de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009).

In de nabije omgeving zijn geen bedrijven aanwezig die kunnen zorgen voor belemmeringen met betrekking tot geluid, geur of gevaar.

Op circa 70 meter afstand ten westen van het plangebied staat een paardenstal. Verder staan circa 90 meter ten westen van het plangebied (voormalige) veestallen. Op basis van artikel 14, lid 2 van de Wet geurhinder en veehouderij moet er, voor de nieuwe en bestaande woning in het plangebied, minimaal 50 m afstand zijn tussen een veehouderij en de woningen. Aan deze afstand wordt ruimschoots voldaan.

Verder zijn in de directe nabijheid van het plangebied geen (agrarische) bedrijven gevestigd die voor belemmeringen kunnen zorgen. Anderzijds zal de realisatie van één nieuwe woning ook niet voor belemmeringen zorgen voor (agrarische) bedrijven.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.2.2 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder is bij de wijziging van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek vereist naar de geluidsbelasting op geluidsgevoelige bestemmingen vanwege industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai. Dit geldt alleen voor (geplande) geluidsgevoelige bestemmingen die binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein liggen. In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones. Dit geldt niet voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

De Weldammerlaan (heeft een maximumsnelheid van 60 km/uur, daarom moet in beginsel worden aangetoond dat de geluidbelasting op de gevels van de woningen voldoet aan de wettelijke grenswaarde van 53 dB. Daarom is op 28 december 2021 akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 3).

In het onderzoek werd geconcludeerd dat de geluidsbelasting op de gevels van de nieuwe woning, met maximaal 44 dB, voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Op de bestaande woning is een geluidsbelasting van 52 dB of lager berekend. De maximale grenswaarden worden niet overschreden. Een hogere grenswaarde voor de bestaande woning is niet nodig. Wel wordt aanbevolen om de westgevel, die grenst aan de Weldammerlaan, voldoende zwaar te isoleren voor een goed binnenklimaat met betrekking tot het geluidsaspect.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.2.3 Bodem

Dit wijzigingsplan gaat uit van de sloop van alle bebouwing, met uitzondering van de bestaande woning, en de realisatie van één woning en twee bijgebouwen. Er moet worden aangetoond dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem voldoende is voor de realisatie van woningen. Op 23 maart 2021 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 4.

Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat de onderzoekslocatie deels verdacht is ten aanzien van bodemverontreiniging. Op deellocatie A1 en A2 blijkt asbest aanwezig te zijn met een hoge intentiewaarde (boven 100 mg/kg d.s.). Sanering van asbest op deze locaties is spoedeisend. Het volgende wordt geadviseerd: "Bij werkzaamheden in de grond ter plaatse van de gevallen van bodemverontreiniging met asbest is er sprake van een ‘saneringssituatie’ omdat gewerkt wordt aan/met sterk verontreinigde grond. Hiervoor dienen de nodige meldingen te worden gedaan en veiligheidsmaatregelen genomen te worden. Indien wordt overgegaan tot sanering bijvoorbeeld in het kader van een herinrichting van de onderzochte locatie dient voor de verontreinigingen met asbest een plan van aanpak c.q. busmelding opgesteld te worden. In het saneringsplan wordt een uitvoeringsmethode omschreven om de bodem op een zo efficiënt mogelijke wijze te saneren. Het saneringsplan dient goedgekeurd te zijn door het bevoegd gezag (provincie Gelderland). "

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor vaststelling van het wijzigingsplan. Initiatiefnemer dient echter wel voldoende maatregelen te treffen in lijn met de onderzoeksresultaten.

3.2.4 Externe veiligheid

Er is in de directe omgeving van het plangebied geen sprake van risico's vanwege de nabijheid van inrichtingen of vervoer van gevaarlijke stoffen. De snelweg (A28) en sporen (lijn Amersfoort-Zwolle) voor vervoer van gevaarlijke stoffen bevinden zich op meer dan 800 meter afstand van het plangebied. Langs de westzijde van de Weldammerlaan ligt een aardgasleiding. Deze leiding bevindt zich op circa 38 meter van de nieuwbouwlocatie. Er mogen geen gebouwen of bouwwerken worden gerealiseerd op gronden waar gasleidingen aanwezig zijn. Gezien de afstand tussen de locatie van de aardgasleiding en de nieuwbouwlocatie, zijn als gevolg van de werkzaamheden geen effecten op de gasleiding te verwachten.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan

3.2.5 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer. Hierin is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor woningbouwlocaties geldt dat voor maximaal 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden.

Voorliggend wijzigingsplan heeft betrekking op de sloop van de bestaande bebouwing, met uitzondering van de bestaande woning, en realisatie van één nieuwe woning met twee bijgebouwen op het perceel aan de Weldammerlaan 6 te Hoevelaken. Het voorgestelde bouwplan kan gezien worden als een 'nibm' project. Daarom hoeft er niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Nader onderzoek op het gebied van luchtkwaliteit is daarom ook niet nodig.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.2.6 Geurhinder

Het is in principe niet toegestaan nieuwe geurgevoelige objecten te bouwen binnen de geurcontour van een bestaand bedrijf. Bij het bouwen van geurgevoelige objecten moet rekening worden gehouden met geurcontouren van bijvoorbeeld bestaande veehouderijen. Hiervoor bieden het Activiteitenbesluit en de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) een toetsingskader.

Voorliggend wijzigingsplan voorziet in de herinrichting van het plangebied aan de Weldammerlaan 6. Het betreft de bouw van één nieuwe woning en twee bijgebouwen. Dit zijn geurgevoelige objecten.

Zoals benoemd in paragraaf 3.2.1 valt de nieuwbouw onder artikel 14, lid 2 Wet geurhinder en veehouderij, dus wordt het plan qua geur niet beperkt door de paardenstal en (voormalige) veestallen ten westen van het plangebied. Verder zijn er in de directe omgeving geen bedrijven of activiteiten aanwezig die geurhinder kunnen veroorzaken.

Er kan derhalve sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat in de nieuwe woning.

Conclusie

Het aspect geur levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.3 Ecologie

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. De Wet natuurbescherming vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en Faunawet en de Boswet. Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wnb. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

Op 12 november 2021 is een Ecologische quick scan uitgevoerd naar de aanwezige natuurwaarden in het plangebied, zie Bijlage 5. Tijdens het locatiebezoek is een nest van huismus in het dak van de woning waargenomen. Mogelijk zijn meerdere jaarrond beschermde nesten van huismus in de woning aanwezig. De aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten of verblijfplaatsen van andere soorten is uit te sluiten. In aanvulling op de quickscan is nader onderzoek naar huismus gedaan door, buiten de broedperiode, dakpannen van de woning te lichten en eventueel aanwezige nesten te tellen. In de rapportage van het Nader onderzoek huismus wordt gesteld dat in totaal vier nesten van huismus aanwezig zijn in de woning.

Het is dus nodig om een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming aan te vragen voor het verwijderen van nesten van huismus. Deze ontheffing is op 3 december 2021 aangevraagd.

Conclusie

Het aspect ecologie levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.4 Verkeer en parkeren

In de nota Parkeernormen van de gemeente Nijkerk wordt aangegeven dat voor een vrijstaande woning in het buitengebied wordt uitgegaan van 2,2 parkeerplaatsen per woning. Voor elke nieuwe vrijstaande woning moet minimaal 1 netto parkeerplaats op eigen terrein aanwezig zijn. Bovendien moet de parkeerbehoefte voor bezoekers van 0,3 parkeerplaats per woning voorzien worden. Er zal dus minimaal 0,6 parkeerplaats per woning in de openbare ruimte - of in een openbaar toegankelijk gebied - gerealiseerd moeten worden.

Op de nieuwe erven is voldoende ruimte om het parkeren op eigen terrein te kunnen oplossen.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.5 Cultuurhistorie

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2023 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

3.5.1 Archeologie

Op de archeologische waarden- en verwachtingskaart van de gemeente Nijkerk heeft het plangebied verwachtingswaarde 4, zoals vermeld in paragraaf 1.3.

Dit betekent dat het plangebied een hoge archeologische verwachting heeft. Voor de zone met hoge verwachting (afgedekt) geldt dat archeologisch onderzoek nodig is in plangebieden waarbij meer dan 250 m2 terrein 30 cm of dieper onder het maaiveld verstoord wordt.

Voor een eventuele inrit aan de oostzijde van de bestaande woning, is, afhankelijk van de aard van de werkzaamheden, mogelijk archeologisch onderzoek nodig.

De nieuwe woning en bijgebouwen komen volgens de aangeleverde schets in een zone te liggen met hoge archeologische verwachting. De woning en bijgebouwen staan echter geprojecteerd ter plaatse van de huidige stallen. De bodem is hier op zijn minst reeds deels verstoord door de aanwezigheid van mestkelders onder een deel van de schuren. Verwachting is enerzijds dat het te verstoren oppervlak voor de bouw van woning en bijgebouwen minder dan 250 m2 zal zijn, anderzijds dat een groot deel van de beoogde locatie al verstoord is.

Archeologisch onderzoek is nodig wanneer bodemingrepen dieper dan 30 centimeter én een oppervlakte groter dan of gelijk aan 250 m2 worden uitgevoerd.

Dit laat onverlet dat er onverwacht toch archeologische vondsten kunnen worden gedaan. Wanneer het te verstoren oppervlak toch groter wordt dan 250 m2 of buiten de contouren van de huidige bebouwing komt te liggen, moet het plan opnieuw archeologisch worden beoordeeld.

3.5.2 Cultuurhistorie

De Beleidsnota cultuurhistorie van de gemeente Nijkerk heeft als belangrijkste doel het bieden van een kader waarbinnen het toekomstige cultuurhistorische beleid in de gemeente kan worden uitgezet. Op basis van het hierin uiteengezette beleid zullen meerdere cultuurhistorische projecten kunnen worden opgezet. In de nota worden de ontwikkelingsgeschiedenis en de belangrijkste cultuurhistorische kenmerken en waarden binnen de gemeente beschreven. Hieruit komen de speerpunten voor het cultuurhistorische beleid naar voren.

Weldammerlaan 6 ligt in het slagenlandschap vlakbij Hoevelaken. De Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) geeft aan dat het huis in 1911 in gebruik is genomen. Er is geen bouwvergunning bewaard gebleven, maar het jaartal stemt overeen met het verschijnen van bebouwing op de topografische kaart. Voordien was er ter plaatse geen bebouwing, hier zijn althans geen schriftelijke of cartografische bewijzen van.

De situatie rond 1931. Bron: www.topotijdreis.nl.

De historische kavelgrenzen gaan minstens terug tot 1850 (www.topotijdreis.nl).

Vanuit cultuurhistorisch oogpunt zorgen deze kavelgrenzen voor de leesbaarheid van het middeleeuwse ontginningslandschap. Ter plaatse van Weldammerlaan 6 is dat de perceelscheidingen met de Weldammerlaan en met de agrarische percelen ten oosten van de Weldammerlaan 6

Kavelgrens met Weldammerlaan

Het karakter van de kavelscheiding met de Weldammerlaan niet meer oorspronkelijk. Sinds minstens 1850 heeft hier een hoofdweg gelegen, alleen scheidde deze weg verschillende destijds stukken bos van elkaar. Vanaf circa 1890 zijn graslanden in de plaats gekomen voor grote delen van dit bos. Sinds 1890 is het karakter van de kavelscheiding met de Weldammerlaan weinig veranderd.

Geadviseerd wordt het groene karakter van de omgeving te behouden en bij voorkeur te versterken. Door nieuw bomenrijen aan te planten en de huidige bomenrijen te versterken wordt dit ook gedaan.

Kavelgrens met agrarisch perceel aan de oostzijde

Voor wat betreft de grensscheiding met het agrarische perceel ten oosten van Weldammerlaan 6, wordt geadviseerd de kavelscheiding een groen karakter te laten behouden en geen bebouwing toe te staan binnen 5 m uit de kruin van de kavelsloot.

Scheiding tussen erf oude woning en erf nieuwe woning

Het versterken van de groene scheiding tussen de oude en nieuwe woning heeft vanuit cultuurhistorisch oogpunt een toegevoegde waarde. De bomenrij die als sinds minstens 1850 aanwezig is, wordt hiermee versterkt.

Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.6 Kabels en leidingen

Langs de westzijde van de Weldammerlaan ligt een aardgasleiding. Deze leiding bevindt zich op circa 38 meter van de nieuwbouwlocatie. Er mogen geen gebouwen of bouwwerken worden gerealiseerd op gronden waar gasleidingen aanwezig zijn. Gezien de afstand tussen de locatie van de aardgasleiding en de nieuwbouwlocatie, zijn als gevolg van de werkzaamheden geen effecten op de gasleiding te verwachten.

Hoofdstuk 4 Toetsing aan de wijzigingsregels

Voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 35.6 van het geldende bestemmingsplan Buitengebied Nijkerk 2017' dient te worden voldaan aan de in de wijzigingsbevoegdheid genoemde wijzigingsregels. Hieronder zijn deze opgenomen en is getoetst of voorliggend plan past binnen deze regels:

• a. bij het nieuw te bouwen woongebouw mag maximaal 70 m² bijgebouw en overkapping per woning worden gebouwd;

Hier wordt aan voldaan.

• b. de inhoud van de nieuw te bouwen woning mag maximaal 600 m3 bedragen;

Hier wordt aan voldaan.

• c. indien het nieuwe bestemmingsvlak kleiner is dan het te wijzigen bestemmingsvlak, kan op een deel van de gronden de naastgelegen bestemming als bedoeld in de artikelen 3, 6 en 7 worden gelegd met daarbij dubbelbestemmingen en/of gebiedsaanduidingen indien en voor zover deze ook op aangrenzende gronden met de bestemming als bedoeld in de artikelen 3, 6 en 7 liggen;

• d. het terrein dient te worden voorzien van een goede landschappelijke inpassing;

Het Landschappelijk inpassingsplan is door de gemeente getoetst aan landschappelijke en stedenbouwkundige voorwaarden. Er is dus sprake van een goede landschappelijke inpassing.

• e. er moet sprake zijn van een clustering van gebouwen, waarbij de vorm van het nieuwe bestemmingsvlak is afgestemd op zowel het omringende landschap als de belangen van derden;

Zoals toegelicht in paragraaf 2.2 Ruimtelijke beschrijving van het plan wordt de bebouwing geclusterd gerealiseerd op het erf.

• f. de belangen van gebruikers en/of eigenaren van nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;

Het wijzigingsplan gaat om de toevoeging van één extra woning op het perceel ten opzichte van meerderen bestaande gebouwen. In Hoofdstuk 3 Randvoorwaarden is aangetoond dat de belangen van gebruikers en/of eigenaren van nabijgelegen gronden, bijvoorbeeld in het kader van bedrijven en milieuzonering, niet onevenredig worden geschaad.

• g. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de milieusituatie;

In paragraaf 3.2 zijn de effecten van het wijzigingsplan getoetst aan wettelijke grenswaarden van verschillende milieuaspecten.

• h. er dient sprake te zijn van hetzij een combinatie van sloop en hergebruik van bestaande gebouwen, hetzij een combinatie van sloop en nieuwbouw, waarbij de te slopen oppervlakte gebouwen wordt bepaald op basis van de staffeling die in de onderstaande tabel is genoemd:

met dien verstande dat:

• 1. van de te slopen oppervlakte minimaal 500 m² gesloopt moet worden op het perceel waarop deze wijzigingsbevoegdheid wordt toegepast;
• 2. alle bebouwing dient te worden gesloopt, behoudens de bestaande woning met daarbij behorende bijgebouwen, tenzij het een gebouw(en) betreft welke met toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid wordt ingezet voor hergebruik;
• 3. uitsluitend indien de sloopmogelijkheden op het betreffende perceel volledig zijn benut, mag de sloopoppervlakte van meerdere locaties worden meegerekend om aan de vereiste sloopoppervlakte te komen;
• 4. bij de berekening van de sloopoppervlakte de bestaande woning (inclusief minimaal 70 m² aan bijgebouwen) en de kleine woning ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – kleine woning' (inclusief minimaal 35 m² aan bijgebouwen) buiten beschouwing wordt gelaten;
• 5. monumentale gebouwen wel meetellen in de bepaling van de sloopoppervlakte, maar niet mogen worden gesloopt;
• 6. de inzetbare sloopmeters afkomstig moeten zijn uit het buitengebied van de gemeente Nijkerk, dan wel uit het buitengebied van een andere gemeente die het Functieveranderingsbeleid Regio Food Valley 2016 heeft vastgesteld;
• 7. verzekerd is dat herbouw van de gesloopte gebouwen niet mogelijk is.

Voorliggend wijzigingsplan heeft betrekking op sloop en nieuwbouw. Bijlage 1 geeft een overzicht van de bestaande bebouwing die gesloopt wordt ten behoeve van het plan. De sloop betreft alle bestaande bebouwing op het perceel, met uitzondering van de bestaande woning. Dus worden de sloopmogelijkheden volledig benut.

Op het perceel zijn onvoldoende sloopmeters aanwezig om de ontwikkeling mogelijk te maken. Daarom worden voor dit plan 464 sloopmeters vanaf het perceel aan de Luntersekade 8 te Ederveen ingezet.

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het planvoornemen, voor het toevoegen van één extra woning, voldoet aan de wijzigingsregels van artikel 35.6 van het bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017'.

Hoofdstuk 5 Verklaring van de regels

In de Wet ruimtelijke ordening is vastgelegd dat een wijzigingsplan deel uitmaakt van het bestemmingsplan. Dat betekent onder andere dat voor het plangebied de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017’ van toepassing zijn en blijven. Dat betekent ook dat de regels van het wijzigingsplan beperkt kunnen blijven. De regels van het wijzigingsplan zijn als volgt opgebouwd:

• in artikel 1 zijn de noodzakelijke begrippen opgenomen;
• in artikel 2 is het ter zake gestelde in de regels van het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017' van toepassing verklaard;
• in aanvulling op de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat op het erf dient te worden gesloopt en het erf dient te worden ingericht overeenkomstig het erfinrichtingsplan.
• in artikel 3 is de slotbepaling opgenomen.

Op de verbeelding is voor zowel de bestaande woning, als de nieuw te bouwen woning een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen' opgenomen. Door middel van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden (1)' is vastgelegd dat per bestemmingsvlak er één woning is toegestaan.

Daarnaast zijn de gronden voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', met de aanduidingen 'specifieke vorm van waarde - 4'. Ook zijn de kwaliteiten van landschap en natuur vastgelegd in de aanduiding 'overige zone - veenontginningslandschap'.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening en artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is er een grondslag voor het vaststellen van een exploitatieplan of het anderszins verhalen van kosten van de grondexploitatie. De plankosten zijn verhaald op de initiatiefnemer in de vorm van een anterieure overeenkomst. Daarin zijn o.a. planschade en leges getegeld. Daarmee is het kostenverhaal anderszins verzekerd. Daarnaast zijn de onderzoeken door de initiatiefnemer zelf betaald.

Daarmee is de economische uitvoerbaarheid van het plan verzekerd.

6.2 Maatschappelijk uitvoerbaarheid

Conform de Wet ruimtelijke ordening heeft het ontwerp van het wijzigingsplan gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.