| Type plan: | bestemmingsplan |
|---|---|
| Naam van het plan: | Herziening De Flier, Nijkerk |
| Status: | ontwerp |
| Plan identificatie: | NL.IMRO.0267.BP0099-0001 |
Toelichting
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
De gemeente
Nijkerk heeft plannen om aan de zuidzijde van de kern Nijkerk het
bedrijventerrein genaamd De Flier (verder) te ontwikkelen. Het
bedrijventerrein De Flier moet ruimte bieden aan lokale en regionale
bedrijven met een verplaatsings- of uitbreidingsbehoefte. Bovendien
moet De Flier ruimte bieden aan bedrijfsverplaatsingen uit zogenaamde
'aandachtsgebieden'. De vrijkomende ruimten in deze aandachtsgebieden
bieden de mogelijkheid om hier een kwaliteitslag te maken.
Gezien de
voorgenomen ontwikkeling is voor De Flier op 25 april 2013 een
bestemmingsplan vastgesteld. Voor dit plan is het Stedenbouwkundig plan
(2012) en het Beeldkwaliteitplan De Flier (2013) als
uitgangspunt gebruikt.
Sinds 2013 heeft een aantal aspecten geleid tot hernieuwd inzicht ten aanzien van de opzet en enkele regelingen binnen De Flier:
- Aangepast Beeldkwaliteitplan en stedenbouwkundige opzet
- Omgevingsvergunning 'Nieuwbouw bedrijfspand Bieze Food Group'
- Herstellen bestemmingsregeling en positie gasleiding in het plangebied
ad 1) Met name
het Beeldkwaliteitplan uit 2013 was destijds een ambitieus plan, met
veel regels, details en eisen die ook in het bestemmingsplan geregeld
waren. Voor ondernemers en architecten werden onderdelen van het
plan als te stringent en te gedetailleerd ervaren. Door het gewijzigde
economische klimaat werd het daarnaast gewenst enkele
onderdelen van de regels te vereenvoudigen, zoals
bijvoorbeeld de hoogteregeling. In
een nieuw Beeldkwaliteitplan (mei 2015) zijn
de uitgangspunten voor De Flier vereenvoudigd. Daarnaast is
in het beeldkwaliteitplan aangegeven welke wijzingen er hebben
plaatsgevonden in de stedenbouwkundige opzet van De Flier. De
wijzigingen in het beeldkwaliteitplan en de stedenbouwkundige opzet
worden in deze herziening van het bestemmingsplan De Flier
juridisch-planologisch vastgelegd.
ad 2) Op 29
januari 2015 heeft de gemeente Nijkerk het besluit genomen een
omgevingsvergunning af te geven voor het nieuwbouwplan van Bieze Food
Group. Het bouwplan kende een aantal strijdigheden met het vigerende
plan. Middels afwijking, onderbouwd met een ruimtelijke
onderbouwing, is de vergunning verleend. De verleende
vergunning wordt opgenomen binnen de regeling van deze herziening.
ad 3) Ten
opzichte van het vastgestelde bestemmingsplan De Flier is de positie
van de gasleiding anders dan daadwerkelijk in het veld. De
correcte ligging van de gasleiding is in deze herziening opgenomen.
Bovenstaande
heeft geleid tot het opstellen van deze herziening. Het
bestemmingsplan De Flier uit 2013 is hiervoor als uitgangspunt genomen.
Dit betekent dat voorliggend bestemmingsplan vrijwel gelijk is aan dit
plan uit 2013. Alleen daar waar wijzigingen van toepassing zijn is het
plan hierop aangepast.
1.2 Ligging plangebied
Het plangebied
voor het te ontwikkelen bedrijventerrein De Flier ligt ten zuiden van
de kern Nijkerk aan de A28. De snelweg en de af- en oprit vormen
tezamen met de verbindingsweg en de Arkemheenweg de westelijke en
noordelijke begrenzing van het plangebied. Aan de oostzijde ligt de
plangrens op circa 120 meter afstand van de Fliersteeg. De
zuidwestelijke grens is minder duidelijk beleefbaar omdat deze de
verspringende perceelsgrenzen volgt. Het plangebied is circa 44 hectare
groot. Dit leidt tot circa 27 hectare netto aan bedrijventerrein.
Ligging en globale begrenzing plangebied
1.3 Geldend bestemmingsplan
De juridische
regeling voor het plangebied is momenteel vastgelegd in het
bestemmingsplan 'De Flier'. Dit plan is vastgesteld op 25 april 2013 en
is onherroepelijk.
Plangebied Bestemmingsplan De Flier
In het plan is
het gebied bestemd als 'Bedrijventerrein'. De belangrijkste verkeers-,
groen en waterstructuren hebben respectievelijk een eigen bestemming
'Verkeer', 'Groen' en 'Water' gekregen. Middels
hoogtescheidingslijnen is gedetailleerd aangeduid welke minimale en
maximale bouwhoogten zijn toegestaan. Middels aanduidingen is
weergegeven waar welke milieucategorie aan bedrijven maximaal is
toegestaan.
Op 26 maart 2015
heeft de gemeente Nijkerk het zogenaamde veegplan 'Bestemmingsplan
Gemeente Nijkerk 2014, 3' vastgesteld. Dit veegplan heeft
betrekking op een aantal locaties in de gemeente Nijkerk. Het
bestemmingsplan omvat enkele nieuwe ontwikkelingen, reeds vergunde
ontwikkelingen en correcties van verschillende geldende
bestemmingsplannen. Voor het plangebied De Flier is uit dit
veegplan de aangepaste regeling ten aanzien van detailhandel en het
verbod van Bevi inrichtingen van toepassing.
Binnen het plangebied is op 29 januari 2015 een omgevingsvergunning 'Nieuwbouw bedrjifspand Bieze Food Group' verleend (bijlagen bij toelichting bijlage 1).
Deze vergunning is meegenomen in deze herziening. De nieuwbouw van
Bieze Food Group is via de omgevingsvergunning mogelijk gemaakt,
daarbij rekening houdend met strijdigheid van bouwen binnen de
verkeersbestemming en het afwijken van de parkeernormen.
1.4 Leeswijzer
De toelichting
van deze herziening is zo beknopt mogelijk gehouden. Dit
aangezien de verantwoording van de beoogde ontwikkeling reeds een
plek heeft gekregen in het bestemmingsplan De Flier, zoals dat in 2013
is vagesteld. Voor hoofdstuk 2 (Beleidskader) en hoofstuk 4
(Randvoorwaarden (planologische- en milieutechnische aspecten) wordt
verwezen naar dit vastgestelde bestemmingsplan.
In Hoofdstuk 3
wordt de toekomstige situatie van het bedrijventerrein beschreven.
Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen de ruimtelijke en functionele
structuur. In hoofdstuk 5 worden de gehanteerde bestemmingen met
bijbehorende regeling beschreven. Hoofdstuk 6 heeft betrekking op de
economische uitvoerbaarheid van het plan, tevens komt in dit hoofdstuk
de maatschappelijke uitvoerbaarheid aan bod.
2 Beleidskader
Het beleidskader
in relatie tot de ontwikkeling van het bedrijventerrein De Flier is in
het op 25 april 2013 vastgestelde bestemmingsplan 'De Flier'
beschreven (kenmerk NL.IMRO.0267.BP0042 ).
Deze herziening
betreft slechts een geringe aanpassing ten opzichte van de bepalingen
in het geldende bestemmingsplan en er worden geen ontwikkelingen
mogelijk gemaakt of omstandigheden gecreëerd die aanleiding geven
voor een nieuwe toetsing aan het geldende beleid.
Voor alle
relevante beleidskaders wordt, bij deze herziening van het
bestemmingsplan, verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan
'De Flier'.
3 Planbeschrijving
In het bestemmingsplan De Flier uit 2013 en het nieuwe beeldkwaliteitplan van mei 2015 (zie bijlagen bij toelichting bijlage 2)
wordt uitgebreid ingegaan op de beschrijving van zowel de huidige
situatie van het plangebied als de toekomstige invulling. Ten behoeve
van de beschrijving van de huidige situatie en de toekomstige situatie
in het bestemmingsplan zijn de bruikbare delen uit het bestemmingsplan
uit 2013 en het beeldkwaliteitplan van mei 2015 in de onderstaande
paragrafen opgenomen.
3.1 Bestaande situatie plangebied en omgeving
Het toekomstige
bedrijventerrein De Flier ligt in een gebied met meerdere gezichten.
Het landschap is kleinschalig met watergangen en smalle langgerekte
percelen. De ligging van een oud kanaal snijdt dwars door deze
verkavelingrichting en is een voorbode voor de andere, weinig
landschappelijke, lijnen: de A28 en de spoorlijn Amersfoort-Zwolle. De
bebouwde kom van Nijkerk strekt tot net boven het plangebied aan de
noordzijde. Aan de noordoostkant ligt de woonwijk Groot Corlaer. Aan de
noordwestzijde ligt het bedrijventerrein Arkerpoort dat in ontwikkeling
is.
3.2 Ruimtelijke beschrijving van het plan
Het bedrijventerrein De Flier is ruimtelijk gezien in drie zones op te delen:
- Zone 1: Zichtzone A28
Aan de zijde van de snelweg liggen zichtkavels, met op de voorgrond een brede watergang aan de bedrijvenzijde. De watergang parallel aan de A28 heeft een retentiefunctie maar heeft een natuurlijke uitstraling. Een groene oever en een palissade maken samen met de presentatiezijde van de bebouwing een eenduidig en verzorgd aanzicht. Het vormt het visitekaartje van de gemeente Nijkerk.
- Zone 2: Centrale as
Deze zone vormt de hoofdentree van het bedrijventerrein De Flier en speelt een belangrijke rol in de representativiteit van het bedrijventerrein. Centraal op het terrein wordt met een plasdraszone en parkachtig groen een kwalitatief hoogwaardig hart gerealiseerd. Aan weerszijden van dit hart worden bedrijven met een kwalitatieve uitstraling gerealiseerd.
- Zone 3: Overig bedrijventerrein
Het overblijvende deel van het bedrijventerrein (zone 3) krijgt voornamelijk een invulling met bedrijfsgebouwen in de vorm van bedrijfshallen, vries- en koelhuizen, ruimte voor opslag, logistieke afhandeling en andere min of meer industriële gebouwen. De kantoorfunctie zal in deze zone minder dominant aanwezig zijn en vaker geïntegreerd in het hoofdbouwvolume.De lijnvoering van het plangebied is gebaseerd op de omgeving en de ondergrond. De lange noordzuidlijnen van het veenontginningslandschap, zijn in de ruimtelijke opzet van het bedrijventerrein verwerkt.
3.3 Functies en structuren
Ten opzichte van
het bestemmingsplan uit 2013 hebben bepaalde ontwikkelingen geleid
tot een wijziging in de stedenbouwkundig opzet. Door de komst van een
groot bedrijf in de food sector, is het noodzakelijk de oost-west as in
zuidelijke richting te verschuiven. Daarnaast is het tracé van
de gasleiding gevolgd door de weg naast het tracé te leggen.
Hoewel de ruimtelijke structuur daardoor wel is veranderd is de
verkaveling van het gebied efficiënter geworden. Ook is een
definitieve keuze gemaakt voor de ontsluiting van de bedrijven langs de
A 28. Deze parallelweg ontsluit de bedrijven voor gewoon verkeer aan de
voorzijde (de representatieve kant) en voor het vrachtverkeer is een
logistieke weg aan de achterzijde mogelijk. Deze weg kan aangelegd
worden afhankelijk van de uit te geven kavels in dat gebied.
De belangrijkste functies en structuren op het bedrijventerrein worden gevormd door:
- verkaveling;
- infrastructuur;
- waterstructuur;
- groenstructuur.
Hoewel voor de exacte invulling van het bedrijventerrein enige flexibiliteit wenselijk is, liggen grote delen van de structuur en functieverdeling al vast. In de volgende paragrafen wordt bij de verschillende structuren en functies stilgestaan.
3.3.1 Verkaveling
De voorgenomen
verkaveling in de stedenbouwkundige opzet voor De Flier gaat uit van
een grote mate van flexibiliteit. De voorgestelde verkaveling is dan
ook indicatief en kan door combinatie of verdere opdeling een grote
variëteit van kavelmaten aanbieden. Daarnaast is het mogelijk
extra ontsluitingslussen te maken om kleinere percelen bereikbaar te
maken of een alternatieve perceelsindeling te bereiken.
Het meest
oostelijke deel leent zich het best voor de ontwikkeling van een
bedrijfsstraat met centraal parkeren. Rond de gasleiding moet in een
zakelijke rechtsstrook 5m ter weerszijden van de as van de leiding
bebouwing worden uitgesloten, bestrating en hekwerken zijn wel mogelijk
mits eenvoudig verwijderbaar.
Ontwikkelingsrichting
De ontwikkelingsrichting van het bedrijventerrein is vanaf de hoofdontsluiting naar het zuiden. Uitgifte en aanleg zijn afhankelijk van de vraag naar bedrijfspercelen en het type bedrijven dat gewenst is.
De ontwikkelingsrichting van het bedrijventerrein is vanaf de hoofdontsluiting naar het zuiden. Uitgifte en aanleg zijn afhankelijk van de vraag naar bedrijfspercelen en het type bedrijven dat gewenst is.
Milieuzonering
Voor het bedrijventerrein wordt een inwaartse milieuzonering gehanteerd. Dit betekent dat de bedrijvigheid nabij gevoelige bestemmingen uit een lagere milieucategorie komt dan bedrijven meer centraal op het bedrijventerrein. Voor het bedrijventerrein wordt vooralsnog uitgegaan van een milieucategorie 3.1 aan de randen tot en met categorie 4.2 centraal op het terrein.
Voor het bedrijventerrein wordt een inwaartse milieuzonering gehanteerd. Dit betekent dat de bedrijvigheid nabij gevoelige bestemmingen uit een lagere milieucategorie komt dan bedrijven meer centraal op het bedrijventerrein. Voor het bedrijventerrein wordt vooralsnog uitgegaan van een milieucategorie 3.1 aan de randen tot en met categorie 4.2 centraal op het terrein.
Bouwhoogte
In de zone langs de A28 is een hogere bouwhoogte gewenst van maximaal 20 meter. In de zone wordt tevens een minimale bouwhoogte van 9 meter aangehouden. Op deze manier wordt gewaarborgd dat hier een representatieve zone wordt gecreëerd als zichtzone.
Vanaf de centrale as richting de Fliersteeg loopt de bouwhoogte af van maximaal 20 meter in de centrale as af naar 6 meter om een geleidelijk overgang met het buitengebied te creëren. Ook aan de zuidzijde wordt gedeeltelijk een maximale bouwhoogte van 12 meter aangehouden om een goede ruimtelijke aansluiting met de omgeving te bewerkstelligen.
In de zone langs de A28 is een hogere bouwhoogte gewenst van maximaal 20 meter. In de zone wordt tevens een minimale bouwhoogte van 9 meter aangehouden. Op deze manier wordt gewaarborgd dat hier een representatieve zone wordt gecreëerd als zichtzone.
Vanaf de centrale as richting de Fliersteeg loopt de bouwhoogte af van maximaal 20 meter in de centrale as af naar 6 meter om een geleidelijk overgang met het buitengebied te creëren. Ook aan de zuidzijde wordt gedeeltelijk een maximale bouwhoogte van 12 meter aangehouden om een goede ruimtelijke aansluiting met de omgeving te bewerkstelligen.
A28
Aan de westzijde van het bedrijventerrein ligt afrit 8a van de rijksweg A28. Als gevolg van een eventuele snelheidsverhoging dan wel verbreding op dit deel van de A28 is het noodzakelijk de boogstraal van de afrit te kunnen verruimen. Om deze ontwikkeling te faciliteren is in dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
Aan de westzijde van het bedrijventerrein ligt afrit 8a van de rijksweg A28. Als gevolg van een eventuele snelheidsverhoging dan wel verbreding op dit deel van de A28 is het noodzakelijk de boogstraal van de afrit te kunnen verruimen. Om deze ontwikkeling te faciliteren is in dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
Ontsluiting
Het bedrijventerrein De Flier wordt door één hoofdentree aangesloten op het bestaande wegennet. De aansluiting wordt vormgegeven door een rotonde bij de Arkemheenweg/Verbindingsweg. Een tweede ontsluiting bevindt zich aan de noordoostzijde via de ventweg langs de Arkemheenweg. Deze weg dient ook als calamiteitenontsluiting.
Het bedrijventerrein De Flier wordt door één hoofdentree aangesloten op het bestaande wegennet. De aansluiting wordt vormgegeven door een rotonde bij de Arkemheenweg/Verbindingsweg. Een tweede ontsluiting bevindt zich aan de noordoostzijde via de ventweg langs de Arkemheenweg. Deze weg dient ook als calamiteitenontsluiting.
De interne
ontsluiting van het bedrijventerrein loopt via een centrale hoofdas die
vanaf de entree via een rotonde naar het zuidwesten afbuigt. De
centrale hoofdas ligt centraal op het bedrijventerrein. De hoofdas
bestaat uit twee rijstroken met daar tussenin een watergang met groene
taluds. Door de hoofdas op deze manier vorm te geven ontstaat een
groen-blauwhart op het bedrijventerrein. Daarnaast krijgt de hoofdas
door de natuurlijke aankleding meer allure en een herkenbaar karakter.
Wegenstructuur De Flier
Het bepalen van
de wegenstructuur is in belangrijke mate afhankelijk van de
kaveluitgifte. Omdat de uitgifte van de kavels in dit stadium nog niet
volledig te bepalen is, is in de regels van dit bestemmingsplan
voldoende flexibiliteit opgenomen.
Door het bepalen
van de interne wegenstructuur flexibel te regelen wordt ook de
mogelijkheid geboden om op het terrein doorsteken te maken, evenals het
aanleggen van een centrale parkeervoorziening en het realiseren van een
distibutiestraat.
Het water heeft
naast een bergende functie ook een sterke invloed voor de beleving van
het bedrijvenpark. Het water wordt als ruimtelijk kwalitatief element
ingezet aan de openbare randen en langs de centrale routes door het
gebied.
Voor het groen is
een robuuste structuur ontwikkeld, strategisch ingezet voor een
kwalitatieve uitstraling en landschappelijke inpassing. De
groenstructuur heeft een sterke relatie met de waterstructuur vooral
vanwege het groene karakter van de oevers. Alle bedrijfsstraten zijn
voorzien van een groenstrook, langs de hoofdontsluiting ter weerszijden
en langs de bedrijfsstraten aan een zijde.
Verder wordt
onderscheid gemaakt in noordzuid en oostwest gerichte lijnen. In de
noordzuidgerichte straten wordt met laanbeplanting het langgerekte
karakter van de lijnen uit het landschap benadrukt. In de oostwest
gerichte straten worden hagen aangeplant als onderscheid van de smalle
kopzijden van de percelen in het landschap.
3.4 Beeldkwaliteitparagraaf
Het beeldkwaliteitplan voor De Flier (mei 2015, bijlagen bij toelichting bijlage 2) streeft
naar een aansprekend ruimtelijk beeld, dat wervend is om
potentiële bedrijven te interesseren om zich op De Flier te
vestigen en dat verhelderend werkt om alle betrokkenen te informeren.
Voor de architectuur vormt het beeldkwaliteitplan een inspiratiebron
doordat veel referenties getoond worden die de ambitie voor het
bedrijventerrein verbeelden.
Het
beeldkwaliteitplan biedt voldoende mate van flexibiliteit om in de loop
van het proces architecten ontwerpvrijheid te geven en bij
voortschrijdend inzicht op onderdelen wijzigingen te kunnen aanbrengen,
zonder dat daarbij het totaalconcept wordt aangetast. Het
beeldkwaliteitplan geldt voor de openbare ruimte, voor de private
terreinen en voor de bebouwing.
Het
beeldkwaliteitplan is een belangrijk instrument om de beoogde ambities
te realiseren en is gericht op ontwikkeling waarbij het wordt
gehanteerd als sturend instrument om het totale ruimtelijk beeld actief
te beïnvloeden. Als zodanig moet het voldoende houvast bieden als
toetsingskader voor concrete bouwaanvragen. Daarnaast zal het
beeldkwaliteitplan ook moeten doorwerken op andere beleidsterreinen
zoals de inrichting en het beheer van de openbare ruimte en het
gemeentelijke groenbeleid.
Het
beeldkwaliteitplan formuleert voor drie zones de ambitie van de
openbare ruimte, de eisen die gesteld worden aan de openbare ruimte, de
architectuurambitie en de eisen die gesteld worden aan de architectuur
en tenslotte de ambitie voor de kavels, met de bijbehorende eisen.
Een uitgebreide
lijst van wat wel wat niet mag beperkt de mogelijkheden te veel en
verschraalt uiteindelijk de diversiteit die het terrein te bieden heeft
op het gebied van ruimtelijke en architectonische kwaliteit. De
ervaring leert dat een ambitieomschrijving gesteund door
referentiebeelden meer zegt over de gewenste en mogelijke verschijning
van het bedrijventerrein dan woorden, regels en verboden.
De regels uit het
beeldkwaliteitplan zijn voor zover mogelijk opgenomen in dit
bestemmingsplan. Hierdoor ontstaat een direct toetsingskader voor
bouwaanvragen.
4 Randvoorwaarden
Ingevolge artikel
3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in het bestemmingsplan
een beschrijving opgenomen te worden van het verrichte onderzoek naar
relevante feiten en af te wegen belangen (artikel 3.2. Algemene wet
bestuursrecht).
In het
vastgestelde bestemmingsplan 'De Flier', met kenmerk
NL.IMRO.0267.BP0042 wordt in hoofdstuk 4 van de toelichting uitgebreid
ingegaan op de milieuaspecten (o.a. geluid, bodem, etc.),
waterhuishouding, ecologie, archeologie en cultuurhistorie, kabels en
leidingen en niet-gesprongen explosieven.
In deze
herziening worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt of
omstandigheden gecreëerd die aanleiding geven voor een nieuwe
toetsing aan het geldende beleid. Voor de beschrijving van de
milieu- en omgevingsaspecten en de daarbijbehorende uitgevoerde
onderzoeken wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van de toelichting
van het bestemmingsplan 'De Flier'.
5 Verklaring van de regels
In voorliggend
bestemmingsplan wordt de planologisch-juridische basis gelegd voor het
bedrijventerrein De Flier te Nijkerk. Het bestemmingsplan heeft een
belangrijke functie als toetsingskader voor aanvragen van
omgevingsvergunningen en het (toekomstige) gebruik van de gronden en
gebouwen.
Het
bestemmingsplan 'De Flier' (2013) heeft als basis gediend voor deze
herziening. De twee plannen lijken vrij veel op elkaar, alleen de
betreffende wijzigingen die voortvloeien uit de aanpassingen van de
stedenbouwkundige opzet en het beeldkwaliteitplan zijn doorgevoerd.
Sinds 1 juli 2008
is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening van toepassing. Onderdeel van de
nieuwe wetgeving is de ministeriële Regeling standaarden
ruimtelijke ordening 2008. In deze regeling wordt beschreven hoe het
bestemmingsplan er uit moet zien en welke benamingen worden gehanteerd.
Ook het kleurgebruik op de kaart is voortaan vastgelegd in de
landelijke standaarden evenals de technische vereisten. Vanzelfsprekend
voldoet het bestemmingsplan aan deze nieuwe standaarden.
Het plan is
opgezet als een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet
ruimtelijke ordening, een plan met directe bouw- en gebruiksdoelen. Het
plan bestaat uit de bestemmingen die in de paragrafen toelichting paragraaf 5.1 worden behandeld.
Op de
bijbehorende verbeelding is te zien waar en welke bestemmingen van
toepassing zijn. Eveneens is op de verbeelding de exacte omvang en
ligging van het plangebied vastgelegd. De regels behorende bij
onderhavig bestemmingsplan zijn gebaseerd op de gemeentelijke standaard.
Opbouw regels
De regels zijn als volgt gestructureerd:
De regels zijn als volgt gestructureerd:
- hoofdstuk 1 van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de begripsbepalingen (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 "wijze van meten" wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering (zoals goothoogte, bouwhoogte inhoud en oppervlakte) in het plan gemeten moet worden;
- in hoofdstuk 2 zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen. Uitgangspunt daarbij is geweest om de bestaande planologische situatie te bestemmen. Deze worden in paragraaf toelichting paragraaf 5.1 waar nodig nader toegelicht;
- in hoofdstuk 3 staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
- hoofdstuk 4 van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.
5.1 Specifieke verklaring van dit bestemmingsplan
In de bestemming Bedrijventerrein zijn bedrijven toegestaan die zijn vermeld in bijlagen bij de regels bijlage 1
Staat van Bedrijfsactiviteiten, die deel uitmaakt van de regels. Verder
zijn binnen deze bestemming diverse vormen van openbaar gebied
toegestaan, zoals wegen en groenvoorzieningen.
Door middel van
aanduidingen op de verbeelding is bepaald welke categorie bedrijven
waar is toegestaan (maximaal categorie 4.2). In de Staat van
Bedrijfsactiviteiten zijn bij de diverse bedrijven voor de diverse
milieufactoren, zoals geur, stof en geluid, afstandsmaten aangegeven.
Het gaat daarbij om afstanden van bedrijven tot woonbebouwing die is
gelegen in een "rustige woonwijk" (of uiterlijk op de rand daarvan). De
bij een bepaald bedrijf aangegeven grootste afstand is bepalend voor de
categorie indeling:
| grootste afstand | categorie |
| 10 m | 1 |
| 30 m | 2 |
| 50 m | 3.1 |
| 100 m | 3.2 |
| 200 m | 4.1 |
| 300 m | 4.2 |
Zo zijn binnen een bestemmingsvlak in de directe nabijheid van woonbebouwing bedrijven toegestaan die in de Staat van Bedrijfsactiviteiten in categorie 2 vallen. Op een afstand van 50 m tot 100 m zijn bedrijven in de categorieën 3.1 of 3.2 toegestaan en op nog grotere afstand bedrijven uit categorie 4.
"Mogelijk zwaar geluidhinderlijke inrichtingen" Wet geluidhinder en bevi's
De vestiging van "mogelijk zwaar geluidhinderlijke inrichtingen", in de zin van de Wet geluidhinder is in het plangebied niet toegestaan. Dergelijke bedrijven zouden een te groot beslag leggen op de milieuruimte in het gebied en daarmee op de vestigingsmogelijkheden van andere bedrijven.
De vestiging van "mogelijk zwaar geluidhinderlijke inrichtingen", in de zin van de Wet geluidhinder is in het plangebied niet toegestaan. Dergelijke bedrijven zouden een te groot beslag leggen op de milieuruimte in het gebied en daarmee op de vestigingsmogelijkheden van andere bedrijven.
Bedrijven vallende onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zijn niet toegestaan
Wegen en andere bijbehorende voorzieningen
Op de gronden binnen deze bestemming zijn naast bedrijfsvestigingen ook wegen met bijbehorende voorzieningen toegestaan, ter ontsluiting van de betreffende bedrijven. Tevens zijn fiets en voetpaden, water, groen, parkeervoorzieningen, nutsgebouwtjes e.d. toegestaan.
Op de gronden binnen deze bestemming zijn naast bedrijfsvestigingen ook wegen met bijbehorende voorzieningen toegestaan, ter ontsluiting van de betreffende bedrijven. Tevens zijn fiets en voetpaden, water, groen, parkeervoorzieningen, nutsgebouwtjes e.d. toegestaan.
Bouwregels
Aan het bouwen van gebouwen op het bedrijventerrein zijn alleen die eisen betreffende situering, oppervlakte en andere maatvoeringen gesteld, die nodig zijn om een ruimtelijk en planologisch verantwoorde invulling van het gebied te verkrijgen. In dat kader dienen gebouwen binnen bestemmingsvlakken te worden gebouwd, op een bepaalde afstand tot wegen en tot een van de zijdelingse perceelsgrenzen. Daarnaast zijn minimum en maximum bebouwingspercentages gegeven.
Aan het bouwen van gebouwen op het bedrijventerrein zijn alleen die eisen betreffende situering, oppervlakte en andere maatvoeringen gesteld, die nodig zijn om een ruimtelijk en planologisch verantwoorde invulling van het gebied te verkrijgen. In dat kader dienen gebouwen binnen bestemmingsvlakken te worden gebouwd, op een bepaalde afstand tot wegen en tot een van de zijdelingse perceelsgrenzen. Daarnaast zijn minimum en maximum bebouwingspercentages gegeven.
De hoogtematen van de gebouwen is zoveel mogelijk gelijkgesteld en op de verbeelding weergegeven.
Afwijken van de bouwregels
Als zich een bedrijf voor vestiging aandient dat in de Staat van Bedrijfsactiviteiten in een hogere categorie valt dan ter plaatse is toegestaan, bijvoorbeeld in categorie 4.1, waar categorie 3.2 is toegestaan, dan kan dat bedrijf mogelijk toch worden ingepast. Via een afwijkingsbevoegdheid kan dat bedrijf worden toegestaan, mits het, gezien de gevolgen daarvan voor de omgeving, redelijkerwijs kan worden gelijkgesteld met bedrijven die op de betreffende plaats als recht, in dit geval dus 3.2, zijn toegestaan. In de daartoe opgenomen afwijkingsprocedure kan worden bezien of eventuele maatregelen mogelijk en toereikend zijn. Deze procedure zal in de praktijk gelijk oplopen met de toetsingsprocedure van de beoogde bedrijfsactiviteiten in het kader van de Wet milieubeheer.
Als zich een bedrijf voor vestiging aandient dat in de Staat van Bedrijfsactiviteiten in een hogere categorie valt dan ter plaatse is toegestaan, bijvoorbeeld in categorie 4.1, waar categorie 3.2 is toegestaan, dan kan dat bedrijf mogelijk toch worden ingepast. Via een afwijkingsbevoegdheid kan dat bedrijf worden toegestaan, mits het, gezien de gevolgen daarvan voor de omgeving, redelijkerwijs kan worden gelijkgesteld met bedrijven die op de betreffende plaats als recht, in dit geval dus 3.2, zijn toegestaan. In de daartoe opgenomen afwijkingsprocedure kan worden bezien of eventuele maatregelen mogelijk en toereikend zijn. Deze procedure zal in de praktijk gelijk oplopen met de toetsingsprocedure van de beoogde bedrijfsactiviteiten in het kader van de Wet milieubeheer.
Verder kan afgeweken worden van bijvoorbeeld de maximale bouwhoogte van gebouwen of het voorgeschreven bebouwingspercentage.
Afwijken van de gebruiksregels
Via een afwijkingsbevoegdheid is het mogelijk om de gronden met de bedrijventerreinbestemming te gebruiken voor verscheidene vormen van detailhandel. Om gebruik te maken van deze afwijkingsbevoegdheid moet wel voldaan worden aan enkele ruimtelijke relevante voorwaarden die gebaseerd zijn op de uitgangspunten van de beleidsregel "detailhandel op bedrijventerreinen".
Via een afwijkingsbevoegdheid is het mogelijk om de gronden met de bedrijventerreinbestemming te gebruiken voor verscheidene vormen van detailhandel. Om gebruik te maken van deze afwijkingsbevoegdheid moet wel voldaan worden aan enkele ruimtelijke relevante voorwaarden die gebaseerd zijn op de uitgangspunten van de beleidsregel "detailhandel op bedrijventerreinen".
De structurerende groengebieden in het plangebied, met name langs de randen van het bedrijventerrein zijn bestemd als Groen.
De belangrijke watergangen aan de randen van het het bedrijventerrein zijn voorzien van de bestemming Water.
Daarnaast heeft de kenmerkende waterpartij in het 'hart' van het
bedrijventerrein ook de waterbestemming gekregen. Binnen de
bestemming Water zijn natuurvriendelijke oevers toegestaan. Deze oevers kenmerken zich door het geleidelijk doorlopen van de berm in het water.
De hogedruk gasleidingen met de daarbij behorende bebouwingsvrije/risico-zone hebben een specifieke dubbelbestemming Leiding - Gas
gekregen. Aan weerszijden van de leiding ligt een bebouwingsvrije
strook (veiligheidsstrook tevens zakelijk rechtstrook) van 5 meter
waarbinnen in het geheel niet mag worden gebouwd.
Voor de andere
bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog
op de bescherming van en de veiligheidssituatie rond deze leiding. Voor
het uitvoeren van bepaalde (grond)werkzaamheden moet een
omgevingsvergunning aangevraagd worden, hiermee kan controle worden
uitgeoefend op met name grondroeringen (bijv. graafactiviteiten in het
kader van bouw en andere activiteiten).
Het plangebied
heeft voor het overgrote deel de archeologische verwachtingswaarde
'laag'. Midden in het plangebied is een klein gebied met een
middelmatige verwachting. Aan de oostelijke plangrens is een klein
deel met een hoge verwachting.
Hoog
Archeologisch onderzoek noodzakelijk in plangebieden groter dan 250 m² bij bodemingrepen dieper dan 30 cm.
Middelmatig
Archeologisch onderzoek noodzakelijk in plangebieden groter dan 1.000 m² bij bodemingrepen dieper dan 30 cm.
Laag
Archeologisch onderzoek noodzakelijk in plangebieden groter dan 10.000 m² bij bodemingrepen dieper dan 30 cm.
Door middel van
een archeologische dubbelbestemming met bijbehorende aanduidingen zijn
de archeologische verwachtingen doorvertaald in dit bestemmingsplan.
6 Uitvoerbaarheid
6.1 Financiële uitvoerbaarheid
Bij het opstellen
van een nieuw ruimtelijk plan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1
sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden
naar de economische uitvoerbaarheid van het plan.
Op basis van de
beoogde planontwikkeling van bedrijventerrein De Flier is een
exploitatieopzet opgesteld. In de exploitatieopzet is rekening gehouden
met een reservering voor bovenwijkse voorzieningen. De exploitatieopzet
levert een positief resultaat op. De gronden zijn volledig eigendom van
de gemeente Nijkerk, wat betekent dat de gemeente Nijkerk de volledige
regiefunctie kan uitvoeren bij de uitgifte van het bedrijventerrein.
Bij de
vaststelling van het bestemmingsplan De Flier is eerder aangetoond
middels een exploitatieopzet dat de beoogde planontwikkeling van het
bedrijventerrein financieel uitvoerbaar is.
6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Bij de
voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van
artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in
artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt
overleg gevoerd met relevante instanties.
Een ontwerp plan
dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd
worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in
te dienen op het plan. Na vaststelling door de gemeenteraad wordt het
vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na
bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de
mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak
van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na
afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is
ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan
ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om
een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de
inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt
afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State.
In het kader van
dit bestemmingsplan is geen vooroverleg nodig, aangezien er geen
belangen van overlegpartners in het geding zijn. Deze herziening ten
opzichte van het eerdere bestemmingsplan leidt niet tot
uitgangspunten die met hen overleg hoeven te worden
In deze
paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de
zienswijzen op het ontwerp plan en de gemeentelijke reactie hierop
opgenomen.