Bad Hulckesteijn

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het gehele recreatiepark Bad Hulckesteijn (voorheen camping Nieuw Hulckesteijn) wordt op dit moment herontwikkeld en ondergaat een grote kwaliteitsimpuls. Dit gebeurt in fasen. De kwaliteitsimpuls houdt onder meer in dat de huidige verkaveling wordt gewijzigd, nieuwe infrastructuur wordt aangelegd, dat de centrale voorzieningen worden vernieuwd en uitgebreid en dat de aanwezige stacaravans/chalets waar mogelijk worden vervangen door nieuwe recreatie-eenheden. Daarnaast zal het terrein in omvang uitbreiden. Onder meer de strook grond aan de noordzijde van de camping langs de oever van de werkhaven en de strook grond aan de oostzijde langs de Berencamperweg (N301) zal aan het park worden toegevoegd.

Een groot deel van de beoogde verbeteringen en ontwikkelingen passen binnen het huidige geldende bestemmingsplan. Een aantal zaken past echter niet. Om al deze zaken te kunnen uitvoeren wordt voor het gehele terrein dit bestemmingsplan voorbereid.

1.2 Ligging projectgebied

Het recreatiepark Bad Hulckesteijn ligt in de meest noordelijke punt van de gemeente Nijkerk. Het park ligt ingeklemd tussen:

• noordzijde: het Nijkerkernauw;
• westzijde: de Arkervaart;
• oostzijde: de Berencamperweg (provinciale weg N301) en het Nuldernauw;
• zuidzijde: de Zeedijk.

1.3 Opzet bestemmingsplan

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en gaat vergezeld van deze toelichting. Op de verbeelding zijn de bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Deze bestemmingsplanonderdelen vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten.

Dit plan is conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) vormgegeven volgens de SVBP 2012(Standaard voor vergelijkbare Bestemmingsplannen). Het SVBP geeft voorschriften over inrichting van de verbeelding (kleuren en tekens) en de opbouw van de regels.

Diverse facetbelangen zijn door andere regelgeving gewaarborgd, bijvoorbeeld de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de Wet milieubeheer (Wm). Het is niet nodig dat het bestemmingsplan dezelfde waarborgen nogmaals schept.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.4 Vigerend regime

In het projectgebied is het volgende planologische regime van toepassing:

• bestemmingsplan Nieuw-Hulckesteyn, vastgesteld door de gemeenteraad op 28 september 1972 en nadien enkele malen herzien, waarvan de 1e herziening, vastgesteld door de gemeenteraad op 25 mei 1978, van betekenis is voor onderhavig plangebied (van toepassing op de gronden ten noorden van het huidige recreatieterrein);
• bestemmingsplan Nieuw Hulckesteijn I, vastgesteld door de gemeenteraad op 24 april 1980 (van toepassing op de Zeeweg en de Berencamperweg);
• bestemmingsplan Nieuw-Hulckesteijn II, vastgesteld door de gemeenteraad op 10 januari 1980 (van toepassing op de gronden gelegen tussen de oostelijke begrenzing van het recreatiepark en de Berencamperweg);

• uitwerkingsplan Nieuw-Hulckesteyn - Verblijfsrecreatie 1985, vastgesteld door het college van B&W op 19 november 1985 (van toepassing op de huidige gronden van het recreatieterrein);
• bestemmingsplan Buitengebied, vastgesteld door de gemeenteraad op 12 maart 2013.

Voor het grootste deel van het plangebied geldt de bestemming 'verblijfsrecreatie'. Dit betreffen de gronden waarop het huidige park is gesitueerd. De omliggende gronden kennen verschillende bestemmingen, waaronder watersportcentrum, groenvoorzieningen, water, wegen, horecabedrijf, actieve recreatie en verkooppunt voor motorbrandstoffen.

1.5 Mer-beoordelingsprocedure

Het Besluit m.e.r.

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten wanneer mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Op grond van bijlage D (activiteit 10) uit dit Besluit is de aanleg, wijziging of uitbreiding van 'vakantiedorpen en hotelcomplexen buiten stedelijke zones met bijbehorende voorzieningen' mer-beoordelingsplichtig wanneer het een oppervlakte van meer dan 25 ha behelst, of meer dan 10 ha in een gevoelig gebied. Het bestemmingsplan vormt hierbij het mer-beoordelingsplichtige besluit.

De beoogde herontwikkeling van Bad Hulckesteijn heeft een omvang van meer dan 10 ha. Bovendien is het plangebied in de provinciale Omgevingsvisie aangeduid als Nationaal Landschap (Arkemheen-Eemland), waardoor de beoogde ontwikkeling in gevoelig gebied ligt. Voor het bestemmingsplan is dan ook een mer-beoordelingsprocedure nodig.

Geen planmer-procedure noodzakelijk

Onder omstandigheden kan het vaststellen van een bestemmingsplan ook planmer-plichtig zijn. Dit is het geval indien er vanwege de natuurbeschermingswetgeving een passende beoordeling nodig is. Dit is voor de beoogde herontwikkeling niet nodig: uit de voortoets (zie hoofdstuk 4 van de mer-beoordeling) blijkt dat er geen significante effecten optreden. Wanneer aangetoond is dat er geen significante effecten optreden is een passende beoordeling niet nodig. Voor de ontwikkeling van Bad Hulckesteijn is dus geen planmer-procedure nodig.

Relatie met het eerder opgestelde MER Nieuw Hulckesteijn

In het verleden zijn voor het gebied Nieuw Hulckesteijn plannen ontwikkeld (verplaatsen en uitbreiden van de jachthaven, vernieuwen van het dagrecreatieterrein, herontwikkeling van de verblijfsrecreatie). Hierbij werd uitgegaan van een grotere ontwikkeling (omvangrijker programma) in een groter gebied. Hiervoor is in 2010 een MER opgesteld, omdat dit onder de destijdse vigerende mer-wetgeving verplicht was. Voor de beoogde ontwikkeling uit 2010 is in het verleden een ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan is echter nooit vastgesteld, waardoor deze ontwikkeling niet planologisch is verankerd. De verschillende initiatieven zijn uiteen gevallen, mede als gevolg van de surseance van betaling van de bestaande camping.

Inmiddels is de ontwikkeling van het verblijfsrecreatieterrein (en de jachthaven, zie paragraaf 2.3) kleinschaliger van aard dan destijds was bedacht. Bovendien is het Besluit m.e.r. inmiddels gewijzigd, waardoor dergelijke ontwikkelingen – overigens ook de oude plannen – niet meer rechtstreeks mer-plichtig zijn (maar slechts mer-beoordelingsplichtig).

De beoogde ontwikkelingen anno nu zijn anders dan die uit het MER 2010. Bovendien is de milieu informatie uit het MER 2010 voor verschillende milieuaspecten niet meer actueel. Tevens worden geen onoverkomelijke milieueffecten verwacht die op voorhand een volledige mer-procedure noodzakelijk maken. Er is dan ook voor gekozen om het bestaande MER niet meer aan te vullen, maar de procedure te volgen zoals deze volgens de nu vigerende wetgeving noodzakelijk is: de mer-beoordelingsprocedure.

1.6 Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit de volgende onderdelen:

• hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie van het plangebied en licht toe waaruit de beoogde toekomstige situatie zal bestaan;
• hoofdstuk 3 toetst het plan aan de geldende beleidskaders op rijksniveau en provinciaal en gemeentelijk niveau;
• hoofdstuk 4 toetst het plan aan de geldende regelgeving op het gebied van omgevingsnormen, zoals geluid, de verkeerssituatie, milieuhinder, etc.;
• hoofdstuk 5 vormt de toelichting bij het juridische gedeelte van het bestemmingsplan: de regels en de verbeelding;
• hoofdstuk 6 beschrijft de maatschappelijke en financiële haalbaarheid van het plan;
• hoofdstuk 7 gaat in op de bestemmingsplanprocedure waarbij de ingediende vooroverlegreacties en zienswijzen worden behandeld.

Het rapport mer-beoordeling Bad Hulckesteijn (zie Bijlage 3 en 4) vormt in feite ook een uitgebreid milieuhoofdstuk voor het bestemmingsplan. Wel is in deze toelichting van dit bestemmingsplan een samenvatting van het rapport mer-beoordeling opgenomen.

Tot slot bevat deze toelichting verschillende bijlagen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

2.1.1 Het bestaande verblijfsrecreatief terrein

In het gebied is een bestaande camping met chalets aanwezig. Hier waren tot voor kort 374 stacaravans aanwezig met een kantine, een openluchtzwembad, een toiletgebouw en een sportveld. Slechts een deel van de chalets was het laatste jaar nog in gebruik.

Met de eigenaren van de nog circa 75 aanwezige stacaravans/chalets zijn afspraken gemaakt en deze zijn op kosten van de exploitant verplaatst naar het zuidoostelijk kwadrant van het park. Ook zijn reeds de volgende werkzaamheden uitgevoerd:

• de infrastructuur is verbeterd (wegen, bekabeling, riolering);
• de erven zijn heringedeeld;
• er zijn kleurenschema's toegepast om meer eenheid te verkrijgen;
• een gedeelte van de stacaravans/chalets zijn ingeruild voor nieuwe exemplaren omdat deze niet meer aan de huidige (brand/technische)veiligheidsvereisten voldeden;
• de recreatie-eenheden zijn op voldoende afstand van elkaar geplaatst;
• disproportionele aanbouwen zijn verwijderd;
• schuttingen en groene hagen die de zichtlijnen en de zichtbaarheid op het park verstoorden zijn verwijderd.

Niet alleen voor het zuidoostelijk kwadrant is nieuwe infrastructuur heringericht, dit is op het hele park gebeurd. Daarnaast is het centrale voorzieningengebouw volledig gerenoveerd. In dit gebouw bevinden zich op dit moment de receptie, een horecagelegenheid, een animatieclub, een campingwinkel en technische ruimten. Het zwembad is vanwege hygiënische en veiligheidsredenen verwijderd. Op termijn zal een nieuw overdekt-/buitenzwembad worden aangelegd. Verder zijn inmiddels milieustraten op verschillende plekken geplaatst en is vleermuisvriendelijke verlichting geplaatst.

Figuur 2.2 Impressie Bad Hulckesteijn voor en renovatie in juni 2014

2.1.2 Verkeersontsluiting

Het verkeer bereikt het recreatiepark vanaf de Zeedijk via de weg Hulckesteijn, waarop eveneens het verkeer van de jachthaven wordt afgewikkeld. Ook het verkeer van de werklocatie van Rijkswaterstaat (zie onderstaand) en vier burgerwoningen (voormalige sluiswachterswoningen) wordt via deze weg afgewikkeld richting de Zeedijk en de N301.

Figuur 2.3 Verkeersontsluiting en bestemmingen

2.1.3 Parkeren

Parkeren gebeurt in principe op de kavel bij het recreatieobject. Er is bij de centrale voorzieningen een kleine centrale parkeervoorziening aangelegd met 32 parkeerplaatsen. Ten zuidoosten van het terrein is - buiten het park zelf - een halfverharde en informeel ingericht parkeerterrein voor nog eens ruim 35 auto's gelegen. Dit parkeerterrein is direct vanaf de Zeedijk bereikbaar.

2.1.4 Water

Op het park is geen natuurlijk oppervlaktewater aanwezig.

2.1.5 Huidige parkstructuur

Tot voor kort was het park een naar binnen gericht terrein dat geen enkele visuele relatie met het omliggende terrein had. Door achterstallig onderhoud was het park deels overwoekerd door onder meer exoten als de conifeer. Vanwege het achterstallige onderhoud is door de nieuwe eigenaar fors ingegrepen. Inmiddels is er zicht vanaf het park naar de westelijk gelegen jachthaven en de werkhaven en het Nijkerkernauw. Aan de oostzijde langs de Berencamperweg (N301) en aan de zuidzijde langs de Zeedijk is het groen – veelal in de vorm van een houtwal bestaande uit bomen en struiken gehandhaafd.

2.1.6 Werklocatie Rijkswaterstaat

Aan de noordoostkant van het plangebied is een werkeiland met werkhaven van Rijkswaterstaat aanwezig. Dit is een landtong die vanaf de zijde van de Berencamperweg wordt ontsloten. In de kop van de werkhaven is een ligplaats waar de natuurinspectieboot van de Omgevingsdienst Flevoland & Gooi- en Vechtstreek is afgemeerd. Daar bevindt zich ook een kleine werkloods die als kantoor in gebruik is. In de werkhaven ligt in aan de zuidzijde van het werkeiland een aanlegsteiger. Tevens staan daar twee kleine kantoortjes. Het werkeiland, de aanlegsteiger en de kantoortjes zijn momenteel niet meer in gebruik.

Figuur 2.4 Aanlegsteiger natuurinspectieboot Omgevingsdienst

Langs de zuidoever van de werkhaven, net ten noorden van het huidige recreatieterrein waren langs het Nijkerkernauw kleine aanlegsteigers aanwezig met zo'n 50 clandestiene ligplaatsen. Gelet op de slechte staat van deze steigers en de hiermee gepaard gaande veiligheidsrisico 's, zijn deze onlangs verwijderd en vooralsnog tijdelijk vervangen door een drijvend ponton.

Figuur 2.5 Clandestiene ligplaatsen langs zuidoever werkhaven Rijkswaterstaat

Figuur 2.6 (Tijdelijk) drijvend ponton

Vanuit de inham wordt tevens illegaal gerecreëerd met jetski's: direct ten oosten van het terrein van de jachthaven is een clandestiene boothelling aanwezig.

Figuur 2.7 Boothelling

2.1.7 Gevoelige gebieden en waarden

Ten zuiden van het plangebied, aan de overzijde van de Zeedijk, ligt het Natura 2000-gebied Arkemheen. Ten oosten van de sluis ligt het Natura 2000-gebied Veluwerandmeren. De Veluwerandmeren zijn tevens aangewezen als 'wetland'. Het plangebied zelf ligt buiten de Natura 2000-gebieden en buiten het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en Groene Ontwikkelingszone zoals deze door de provincie is aangegeven. Verwezen wordt naar de figuren 2.8 en 2.9.

Het plangebied behoort conform de provinciale Omgevingsvisie tot het Nationaal Landschap Arkemheen-Eemland.

Vanwege de (voormalige) ligging in het water heeft het plangebied volgens de gemeentelijke archeologische beleidskaart een lage waarde.

Figuur 2.10 Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Nijkerk

Figuur 2.11 Schetsvoorstel inrichting recreatiepark

Figuur 2.12 Faunaflat

2.2 Kenmerken van het project: de beoogde ontwikkeling

2.2.1 Het parkconcept

Het parkconcept gaat uit van een toekomst voor het park die een voortzetting is van de bestaande potentiële kwaliteiten. De unieke en sterke punten van Bad Hulckesteijn zijn de aanwezigheid van het Nijkerkernauw, de nautische bedrijvigheid van de jachthaven en de Arkersluis, als ook het natuurlijke landschap van het Nuldernauw en het weidelandschap van de polder Arkemheen.

Bad Hulckesteijn wil haar gasten een tijdelijke vervanging van de dagelijkse werkelijkheid bieden door een andere, harmonieuze en vriendelijke omgeving. De basis hiervoor ligt in drie concepten die gezamenlijk het plan en de ruimtelijke kwaliteit bepalen. Het zijn:

• het type vakantiepark dat hier past: harmonieus, authentiek, natuurlijk, veilig en geborgen;
• de beoogde landschappelijke sferen: een open landschap dat contact maakt met het water, de nautische bedrijvigheid en (zij voorzichtig) het weidelandschap;
• eenheid in verscheidenheid: ruimte voor verschillen, architectonische verwantschappen per cluster, aansluitend bij het natuurlijke karakter van omgeving en terrein.

2.2.2 Herontwikkeling met respect voor natuurwaarden

De natuurlijke omgeving in en om het park dient als basis en als nadrukkelijk onderdeel van de beleving die Bad Hulckesteijn wil oproepen bij haar gasten. De herinrichting houdt dan ook rekening met het leefgebied van de aanwezige flora en fauna. In potentie biedt de herinrichting ook mogelijkheden om het leefgebied van de aanwezige en andere soorten te versterken. Dit sluit aan bij de visie en ambitie om Bad Hulckesteijn verder te ontwikkelen tot een recreatieterrein met bijzondere natuurwaarden waar de natuurlijke omgeving optimaal kan worden beleefd.

Voor Bad Hulckesteijn is een Natuurplan opgesteld. Dit plan beschrijft de mogelijkheden die benut zullen worden om de natuurbeleving op het recreatiepark te versterken. Dit Natuurplan is opgenomen in bijlage 2 van de mer-beoordeling. De belangrijkste elementen uit dit plan betreffen:

• toepassen vleermuisvriendelijke verlichting (70% van de bestaande verlichting is inmiddels door deze vleermuisvriendelijke verlichting vervangen);
• om de uitstraling van de verlichting zo veel mogelijk te beperken kent het verlichtingsplan de uitgangspunten dat langs de randen van het recreatieterrein lichtmasten worden toegepast van maximaal 1,5 m hoog. De overige lichtmasten zijn maximaal 3,00 à 3,25 m hoog, met uitzondering van de lichtmasten langs de centrale as;
• voor alle verlichting geldt dat deze gedurende de nacht (bijvoorbeeld tussen 12:00 en 05:00 uur) zoveel mogelijk wordt uitgeschakeld. Het streven is 75% van de verlichting uit te schakelen. Een en ander onder voorbehoud dat veiligheid voldoende kan worden gewaarborgd;
• toepassen inheems groen. Exoten zijn of worden zoveel mogelijk verwijderd (hoewel enige coniferen behouden blijven om dekking te bieden aan de op het park aanwezige mussenpopulatie);
• bloemrijk grasland rond de woningen trekken vlinders, libellen en andere soorten aan. Deze vormen weer een voedselrijk aanbod voor vogels en vleermuizen;
• behouden rietkraag langs werkhaven. Aanleg rietkraag aan noordzijde werkeiland Rijkswaterstaat;
• mogelijkheid oeverzwaluwwand op kop werkeiland onderzoeken;
• broedkasten, vleermuiskasten, bijenhotels toepassen;
• faunaflat plaatsen, welke een verblijfplaats vormt voor vleermuizen, vogels en muurplanten;
• monitoringsprogramma;
• informatie en educatieplan.

regels parkreglement: alleen aangelijnde dieren zijn toegestaan; katten zijn niet toegestaan; er komen twee hondenuitlaatplaatsen (bij de rotonde en de zijde van de jachthaven), waarmee wandelen met de hond langs de vogelgebieden wordt beperkt. Ook buiten het park zal een aanlijngebod van kracht worden (te regelen door de gemeente).

Figuur 2.13 Ontwerp nieuwe parallelweg

2.2.3 Verruiming grenzen

Het recreatiepark zal zijn grenzen in enige mate verruimen in oostelijke en noordelijke richting. De grenzen sluiten dan aan op de N301 en het Nijkerkernauw. Waar het terrein tot voor kort geheel naar binnen gekeerd was, wordt – met name door de gronden ten noorden van het terrein bij het park te betrekken – contact gemaakt met het water van het Nijkerkernauw. Ook de gronden tussen het huidige park en de N301 worden betrokken om het park verder uit te breiden.

2.2.4 Werklocatie Rijkswaterstaat

Ten noorden van de werkhaven ligt een werkeiland van Rijkswaterstaat. Over de mogelijke ontwikkeling van deze landtong wordt momenteel nog overleg gevoerd met Rijkswaterstaat en het Rijksvastgoedbedrijf. Het werkeiland kan ruimte bieden aan een aantal chalets. Daarnaast kunnen in de werkhaven een aantal drijvende recreatieverblijven worden geplaatst. Ten noorden van het werkeiland kan de rietkraag worden versterkt, zodat een goede landschappelijke inpassing is gewaarborgd en wordt bijgedragen aan de natuurontwikkeling.

2.2.5 Recreatie-eenheden

Het terrein zal plaats bieden aan recreatie-eenheden met een grondoppervlak van 45 tot 70 m² en tot een hoogte van 5 m. Voor het totale programma wordt verwezen naar de alinea vóór paragraaf 2.3. Langs de N301 zijn eenheden voorzien met een hoogte tot 6 m. Indien de woonkamer op de eerste verdieping wordt gesitueerd is er prachtig zicht over het Nuldernauw mogelijk. Bij de inpassing van deze eenheden zal bijzonder aandacht worden besteed aan de landschappelijke inpassing. Door de eenheden strategisch in het groen te plaatsen kan een te grote visuele verstoring worden voorkomen.

Verder worden een vijftal groepsaccommodaties voorzien voor 12 tot 16 personen.

2.2.6 Voorzieningen

In juni en juli van 2014 is reeds een belangrijke impuls gegeven aan de kwaliteitsverbetering die het park ondergaat, onder andere door de renovatie van de centrale voorzieningen (zie paragraaf 2.1). Deze voorzieningen zullen verder worden uitgebreid met circa 1.250 m², waarbij wordt gedacht aan indoorfaciliteiten zoals wellness, een nieuw zwembad, in fase 1 als openluchtzwembad, in fase 2 als overdekt zwembad en aangevuld met een kleine wellness en sportfaciliteiten.

Figuur 2.14 Grondgebruikkaart

2.2.7 Bebouwingsdichtheid, uitstraling en inrichting openbare ruimte

Om de ruimtelijke kwaliteit op het park te waarborgen geldt in aansluiting op het nu vigerende bestemmingsplan uit 1985 voor elke standplaats dat deze voor ten hoogste 25% mag worden bebouwd. Binnen dat percentage zal in de meeste gevallen ook een klein bijgebouw worden geplaatst, o.a. voor het opbergen van de (elektrische) fietsen en tuinmeubilair.

Zowel de openbare ruimte als de standplaatsen worden zodanig ingericht dat op het park zichtlijnen en doorzichten worden gecreëerd. Schuttingen en hoge opgaande groenhagen zijn niet toegestaan. Percelen worden met (laag) groen omzoomd en privacy wordt geborgd door de recreatie-eenheden op de juiste wijze te schakelen via perceelsinrichting.

2.2.8 Nieuwe parallelweg en onttrekken weg Hulckesteijn uit openbaarheid

In de huidige situatie wordt Bad Hulckesteijn vanaf de Zeedijk ontsloten via de weg 'Hulckesteijn' samen met de direct ten westen aan het verblijfsrecreatieterrein jachthaven 'De Zuidwal'. De weg 'Hulckesteijn' loopt aan de noordzijde van het recreatiepark langs de werkhaven van Rijkswaterstaat om aan de oostzijde van het park in noordelijke richting verder te gaan als parallelweg van de Berencamperweg (N301). Via deze parallelweg worden verder ontsloten:

• de werklocatie van Rijkswaterstaat (op het schiereiland) met de ligplaats van de natuurinspectieboot van de Omgevingsdienst Flevoland & Gooi- en Vechtstreek;
• vier burgerwoningen (voormalige sluiswachterswoningen);
• het sluisgebouw van de Nijkerkersluis (de verbinding tussen het Nijkerkernauw en het Nuldernauw).

Als de strook ten noorden van het huidige terrein bij het recreatiepark wordt betrokken, zal deze weg binnen het park vallen. Om die reden zal de ontsluiting van de vier woningen, het werkterrein en de sluis in de toekomst plaatsvinden via een nieuwe weg die vanaf de Zeedijk parallel langs de Berencamperweg (N301) zal lopen. Deze weg maakt onderdeel uit van de ontwikkeling.

Bij het ontwerp van de parallelweg is van de volgende uitgangspunten uitgegaan:

• De huidige vrijliggende fietsvoorzieningen langs de Berencamperweg blijven gehandhaafd.
• De parallelweg komt daarnaast te liggen, gescheiden van het fietspad door een ruime berm waarin haagbeplanting wordt geplaatst die het licht van de koplampen afdekken. Dat is enerzijds om verblinding tegen te gaan en anderzijds om desoriëntatie van het verkeer op de N301 als gevolg van verkeer op de parallelweg te voorkomen.
• De parallelweg komt op een dusdanig afstand van de huidige N301 dat er voldoende ruimte is om de Berencamperweg te zijner tijd eventueel geheel in westelijke richting te verdubbelen. Daarbij zal het fietsverkeer dan gebruik gaan maken van de nieuwe parallelweg.
• Bij deze verbreding wordt de N301 gereconstrueerd van een 1x2-strooks Gebiedsontsluitende weg (80 km/h) naar een Stroomweg (100 km/h). Dat betekent dat de parallelweg in de toekomst gebruikt zal worden door landbouwverkeer en langzaam verkeer. Binnen Flevoland ligt momenteel voor dit verkeer ook ten westen van de N301 een dergelijke parallelweg, een westelijke parallelweg op Geldersgebied sluit hier dus logisch op aan. Bovendien is verbreding van de brug over het sluizencomplex in westelijke richting ook logisch gezien de gebouwde voorzieningen van de spuisluizen.
• De rotonde N301/Zeedijk kent in de huidige situatie afwikkelingsproblemen. Deze rotonde zal naar verwachting al eerder dan de verbreding worden omgebouwd tot een met verkeerslichten geregeld kruispunt. De ligging van de parallelweg wordt hierop afgestemd. Daarbij wordt rekening gehouden met de benodigde configuratie van de detectielussen op de Zeedijk (aanmeldlus en verlenglussen). De parallelweg takt in principe buiten de voor deze lusconfiguratie benodigde ruimte op de Zeedijk aan.
• Voor de N301 is uitgegaan van een lengte van 60 m voor voorsorteervakken. Binnen het gepresenteerde ontwerp zijn deze eventueel te verlengen tot 100 m lengte.
• De parallelweg en bochten zijn afgestemd op de rijcurves van een 18 m lange trekker-opleggercombinatie.

In figuur 2.13 is het ontwerp van de parallelweg opgenomen. In bijlage 10 van de aanmeldingsnotitie mer-beoordelingsprocedure is nadere informatie over het wegontwerp opgenomen. Het ontwerp is in afstemming tussen Bad Hulckesteijn, de gemeente Nijkerk, de provincies Gelderland en Flevoland en Rijkswaterstaat Midden-Nederland tot stand gekomen. De betrokken instanties hebben ingestemd met het ontwerp. De contouren van het ontwerp zijn opgenomen in de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding.

2.2.9 Aansluiting van het terrein op de jachthaven

De weg Hulckesteijn scheidt het recreatiepark van de jachthaven. De jachthaven wordt van deze openbare weg gescheiden door een circa 2,5 m hoog hek dat over de volledige hoogte is voorzien van schrikdraad. Dit hek is geplaatst nadat de jachthaven in het verleden veel met diefstal werd geconfronteerd.

Om het recreatieterrein en de jachthaven visueel meer met elkaar te verbinden is gezocht naar een oplossing waarbij het zicht niet wordt onderbroken door het hekwerk en tegelijkertijd toch de veiligheid van de jachthaven kan worden gewaarborgd. Hiertoe zal het hek tussen Brasserie De Vuurtoren en het Nijkerkernauw worden vervangen door een vier m brede watergang. Om een fraaie landschappelijke overgang te creëren wordt de nieuwe watergang vormgegeven met een robuuste harde zijde aan de jachthaven en een natuurlijk vormgegeven begroeide oever met een flauw talud aan het recreatiepark die overgaat in een groene zone tot aan de tuinen van de recreatiewoningen. Het toepassen van een kademuur heeft nog een andere belangrijke reden. Doorwaden van de watergang is hierdoor niet zonder meer mogelijk. Samen met een middendiepte van de watergang van 1,5 m wordt ongewenste betreding van het terrein van de jachthaven optimaal voorkomen en vormt de watergang eenzelfde garantie voor de veiligheid als het huidige hekwerk met schrikdraad. Nabij de Zeedijk wordt in een nieuwe schepenstalling voorzien ten behoeve van het stallen van schepen die anders het zicht vanaf Bad Hulckesteijn op de haven zouden verhinderen.

Verder wordt voorzien in een directe voetgangersverbinding tussen het park en de jachthaven. Deze is voorzien ter hoogte van het verenigingsgebouw van de jachthaven. De toekomstige uitbreiding van jachthaven De Zuidwal ligt deels voor de kust van Bad Hulckesteijn. Om hier het zicht op de werkhaven en het Nijkerkernauw te behouden wordt hier geen kade voorzien, maar een steiger. De huidige weg 'Hulckesteijn' zal aan de openbaarheid worden onttrokken.

Jaarrond, maar met name in het winterseizoen worden er schepen gestald op de kade van de jachthaven. Deze schepen staan op bokken. Met name de grotere schepen belemmeren het zicht vanaf het recreatieterrein op de activiteiten van de jachthaven. Met de jachthaven is afgesproken dat grote schepen die het zicht vanaf Bad Hulckesteijn op de jachthaven erg zouden verhinderen zoveel mogelijk op de nieuwe schepenstalling worden gestald. Deze schepenstalling komt op het huidige terrein van Bad Hulckesteijn te liggen nabij de Zeeweg. Dat biedt de mogelijkheid om het kadedeel tussen het parkeerterrein van Brasserie De Vuurtoren en de werkhaven van RWS, als ook het deel van de nieuwe uitbreiding van jachthaven De Zuidwal (voor zover gelegen voor de kust van Bad Hulckesteijn) zoveel mogelijk vrij van te houden van stalling van grote zichtbelemmerende schepen. Het nieuwe terrein van de schepenstalling wordt omzoomd door een hekwerk dat landschappelijk wordt ingepast door begroeiing met liguster of laurier.

2.2.10 Aansluiting op het Nijkerkemauw en de werkhaven

Door de oever van de werkhaven bij het park te betrekken ontstaat de mogelijkheid om waterrecreatie (kleine watersport voor de gebruikers van het park, zoals het aanmeren van sloepjes aan vlonders/pontons) aan te bieden. Het aantal aanlegplaatsen zal gelijk, dan wel kleiner zijn dan voorheen. De objecten langs de zuidoever van de werkhaven krijgen niet per definitie een dekkende kleur. Wel wordt de rietkraag langs deze oever zoveel mogelijk gesloten.

Mocht de werklocatie van Rijkswaterstaat uiteindelijk bij de ontwikkeling kunnen worden betrokken, dan wordt een goede landschappelijke inpassing gewaarborgd door de recreatieobjecten van een gedekte tint te voorzien, op het werkeiland hoogkronende bomen te plaatsen en ten noorden van het werkeiland een brede natuurlijke gesloten rietkraag te realiseren. Op deze wijze wordt ook bijgedragen aan de landschappelijke inpassing van de recreatieobjecten langs de zuidoever van de werkhaven.

Onderstaand visualisaties geven een beeld van de landschappelijke inpassing.

Figuur 2.15 Zichtpunten landschappelijke inpassing

Figuur 2.16 Landschappelijke inpassing aan de zijde van het Nijkerkernauw

2.2.11 Aansluiting op de polder Arkemheen

Aan de zuidzijde, aan de zijde van de Zeedijk en polder Arkemheen ligt de ontwikkeling achter bestaand opgaand groen. Deze afscherming zal grotendeels in stand worden gehouden om verstoring van weidevogels in de polder Arkemheen te voorkomen en een goede landschappelijke inpassing te waarborgen. Daar waar de centrale vijver op het park de rand van het park raakt, zal over een lengte van circa 25 m de beplanting worden verwijderd ten behoeve van de aanleg van deze waterpartij. Omdat het een waterpartij betreft, treedt geen visuele verstoring.

Rond de schepenstalling van De Zuidwal zijn de vijf groepsaccommodaties gepland. Omdat recreatieobjecten een grotere inhoud hebben, is een grotere bouwhoogte nodig om deze kubieke ms te realiseren en bedraagt de bouwhoogte circa 8 m. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke inpassing is een grote bouwhoogte echter ongewenst. Om deze hoogte terug te dingen is een oplossing gezocht. De groepsaccommodaties die direct langs de Zeedijk zijn geprojecteerd krijgen een maximale bouwhoogte van 6 m, die wordt gecompenseerd door een 50 m² groter grondoppervlak (200 m² totaal). De groepsaccommodaties die op grotere afstand van de Zeedijk zijn geprojecteerd krijgen een maximale bouwhoogte van 7 m en behouden een grondoppervlak van 150 m². Deze beperking van de hoogte wordt gecompenseerd door toepassing van een onderkeldering (mits het waterschap hier mee in kan stemmen; gemeente is reeds akkoord).

Verder is van belang dat de houtwal waar nodig steviger wordt ingeplant om zicht op objecten vanuit het open landschap verder te beperken, dat riet in de bermsloot wordt gepland als het waterschap hiermee akkoord is en dat ter plaatse van de schepenstalling en de groepsaccommodaties hoger opgaande beplanting dan de huidige houtwal wordt geplaatst. Ook aan de parkzijde wordt rond de schepenstalling hogere beplanting geplaatst.

Figuur 2.17 Landschappelijke inpassing aan de zijde van de polder Arkemheen

In onderstaande figuur zijn de uitgangspunten met betrekking tot de bouwhoogte en landschappelijke inpassing vastgelegd.

Figuur 2.18 Uitgangspunten met betrekking tot de bouwhoogte en landschappelijke inpassing

2.2.12 Aansluiting op het Nuldernauw

Langs de Berencamperweg (N301) zullen recreatieobjecten worden geplaatst die zicht hebben op de pleisterende watervogels op het Nuldernauw. De recreatieobjecten worden dusdanig landschappelijk ingepast dat een verstoring (visueel en door licht) zo veel mogelijk wordt voorkomen. De visuele verstoring wordt voorkomen door de bouwhoogte te beperken tot 4,5 m plus een dakterras. Het dakterras wordt afgeschermd met een doorzichtig scherm van 1,50 m hoog (boven de 4,5 m bouwhoogte). Aan de zijde van de Berencamperweg krijgen de recreatieobjecten (zichtzijde) een gedekte kleur en de eenheden worden verder strategisch in het groen geplaatst. De afschermende beplanting biedt wel zicht op het Nuldernauw, maar voorkomt een inkijk richting het park: een soort 'luiken' in een groene wand. De verstoring door licht zal beperkt zijn. Overigens treedt reeds enige verstoring op als gevolg van de aanwezig openbare verlichting langs de Berencamperweg bij de rotonde met de Zeedijk en bij de brug over de Nijkerkersluis, als door langsrijdende auto's op de drukke Berencamperweg. Op het park en rond de objecten wordt uiteraard vleermuisvriendelijke verlichting toegepast.

De visualisaties laten zien dat een goede landschappelijke inpassing mogelijk is. In de visualisatie is uitgegaan van objecten met een gedekte lichtgrijze kleur van 8 x 8 m en 4,5 m hoog, plat afgedekt en afgeschermd door de bestaande houtwal langs de Zeedijk en een nieuw in te planten houtwal langs de Berencamperweg.

Figuur 2.19 Landschappelijke inpassing aan de zijde van het Nuldernauw

2.2.13 Waterhuishouding

Midden op het terrein wordt een grote vijver aangelegd tussen grofweg de oever van de werkhaven in het Nijkerkernauw en de bermsloot van de Zeedijk. Aan de zijde van de Zeedijk is een poel met een cascade die uitwatert in de retentievijver. Daarnaast zal een vier meter brede watergang het recreatiepark scheiden van jachthaven De Zuidwal. Rond de nieuwe schepenstalling en de groepsaccommodaties is een helofytenfilter voorzien. De vijver en de watergang dienen als retentiebekken voor regenwater. De vijver enerzijds en het stelsel van watergangen anderzijds krijgen elk middels een overstort een afzonderlijke afvoermogelijkheid naar het Nijkerkernauw. Hoewel het systeem in principe voldoende kan worden gevoed met relatief schoon afstromend hemelwater en er voldoende water en oeverplanten aanwezig zullen zijn, wordt in een systeem voor wateraanvoer voorzien zodat het waterpeil en de waterkwaliteit te allen tijde zijn gegarandeerd. Dit permanente systeem voor wateraanvoer pompt water uit de Arkervaart naar enerzijds de brede watergang en anderzijds naar een helofytenfilter. Nadat het water het helofytenfilter is gepasseerd wordt dit naar de poel die de cascade voedt gepompt van waaruit het naar de retentievijver stroomt.

Figuur 2.20 Schets watersysteem

2.2.14 Bedrijfsmatige exploitatie

Bad Hulckesteijn wordt door de ondernemer ontwikkeld met als doel in de toekomst langdurig een exploitabel bedrijf te kunnen voeren in de recreatieve sfeer. Het bedrijfsmodel van Bad Hulckesteijn richt zich op jaarrond exploitatie en is gebaseerd op exploitatie van onderkomens en de hiermee samengaande bestedingen binnen het park, gebaseerd op de volgende elementen:

• 1. verkoop en verhuur van stacaravans/chalets;
• 2. verhuur van groepsaccommodaties;
• 3. het beheren van infrastructuur en ondergrond door middel van onder andere het verkrijgen van servicekosten van eigenaren;
• 4. het exploiteren van centrale voorzieningen zoals horeca en een slechtweervoorziening in de vorm van een kleinschalig overdekt zwembad en een kleine wellness.

De verblijfsrecreatie op het recreatiepark zal op bedrijfsmatige wijze geëxploiteerd blijven. Het park zal worden beheerd door een nog te contracteren professionele beheerorganisatie, hoogstwaarschijnlijk een organisatie met landelijke bekendheid. Deze organisatie is verantwoordelijk voor alle facilitaire diensten en benodigdheden op het park. Zij verzorgen het onderhoud van o.a. de infrastructuur, groen, de centrale voorzieningen, etc. Ook zijn zij verantwoordelijk voor de verhuur van de recreatie-eenheden. Op deze wijze is voldoende controle aanwezig is op veiligheid en het voorkomen van oneigenlijk gebruik (zoals verhuur ten behoeve van arbeidsmigranten of (semi-)permanente bewoning).

Particulieren kunnen een recreatie-eenheid op het park kopen of huren. Met deze particulieren worden contracten afgesloten waarin o.a. is opgenomen dat (semi-)permanente bewoning van de recreatie-eenheden is verboden. Naast een verbod in het bestemmingsplan is op deze wijze ook privaatrechtelijk geborgd dat het park volledig toeristisch/recreatief wordt benut. Ook verhuur van de particuliere recreatie-eenheden gebeurt verplicht via deze centrale organisatie. Evenals beheer en onderhoud van particuliere eenheden.

Bedrijfsmatige exploitatie en een verbod van permanente bewoning zal ook via het bestemmingsplan worden geregeld.

2.2.15 Programma en bebouwingsdichtheid

In onderstaande tabel is het huidige en toekomstige programma opgenomen.

Het oude recreatieterrein omvatte circa 8,6 ha en bood volgens de verkavelingstekening plaats aan 374 eenheden. Dit leidde tot een dichtheid van 43 eenheden/ha.

In de toekomstige situatie breidt het terrein tot maximaal 12,1 ha. Figuur 2.14 geeft het grondgebruik weer gebaseerd op de masterplankaart. Circa 65% van het terrein is beschikbaar voor kavels. 35% van de grond wordt benut voor de centrale voorzieningen, water, openbaar gebied en groen en blijft in eigendom van Bad Hulckesteijn. Uitgangspunt voor de verkaveling is dat maximaal 25% van elke kavel in het kader van ruimtelijke kwaliteit mag worden bebouwd. Uitgaande van een grondoppervlak van gemiddeld 55 m² bedraagt de gemiddelde kavelgrootte 220 m². Uitgaande van het oppervlak van het te verkavel terrein kan vervolgens worden berekend dat het programma 354 eenheden zal omvatten. 75 daarvan betreffen objecten van de huidige jaargasten die nog voor overname van het bedrijf een standplaats huurden. Ten opzichte van de 374 eenheden op het huidige terrein, zal ondanks uitbreiding van het terrein het maximaal aantal met 20 dalen. De dichtheid daalt van 43,3 eenheden/ha naar 29,1 eenheden/ha.

Tabel 2.1 Huidig en toekomstig programma

	aantal huidige situatie	aantal toekomstige situatie
verblijfseenheid bad Hulckesteijn	374	354
verblijfseenheid werkeiland RWS	0	42
groepsaccommodatie (12-16 slaapplaatsen)	0	5
totaal aantal plaatsen	374	401
m2 centrale voorzieningen	1.250	2.500
bedrijfswoning	1	2
aantal slaapplaatsen	2.057	2.014

2.2.16 Samenhang met andere projecten

Jachthavenuitbreiding

De bestaande jachthaven 'De Zuidwal' heeft uitbreidingsplannen, waarbij in een nieuwe diepere havenkom 75 nieuwe ligplaatsen worden gerealiseerd. Doordat de huidige diepstekende (grotere) schepen worden verplaatst naar de nieuwe havenkom, ontstaan er in de bestaande jachthaven circa 24 extra ligplaatsen voor kleinere, ondiepe schepen. De netto uitbreiding bedraagt hiermee 99 ligplaatsen. Voor deze beoogde ruimtelijke ontwikkeling wordt een separaat bestemmingsplan opgesteld en een separate mer-beoordelingsprocedure doorlopen. In zowel de mer-beoordelingsprocedure voor uitbreiding van de jachthaven als die voor de herontwikkeling van Bad Hulckesteijn zullen de cumulatieve milieueffecten van beide ontwikkelingen worden beoordeeld voor de milieueffecten die elkaar in samenhang versterken. Deze zullen niet op alle vlakken optreden. Bij de volgende milieuthema's kunnen cumulatieve effecten optreden:

• 1. verkeerseffecten en verkeersgerelateerde effecten (wegverkeerslawaai, luchtkwaliteit): zowel de jachthavenontwikkeling als de verblijfsrecreatieve ontwikkeling heft gevolgen voor de verkeersbewegingen in en naar het gebied;
• 2. landschap: gelet op de status als Nationaal Landschap wordt zekerheidshalve bepaald of sprake kan zijn van cumulatieve effecten;
• 3. ecologie/Natura 2000; hoewel kan worden gesteld dat significante effecten van de projecten niet optreden, moet wel worden onderbouwd dat dergelijke significante effecten ook uitblijven in cumulatie met andere projecten;
• 4. externe veiligheid: over de N301 vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Zekerheidshalve wordt beoordeeld of sprake kan zijn van samenhang in effecten;
• 5. water, waar het de watergang betreft die de jachthaven van het verblijfsrecreatieterrein scheidt.

Hier zal in deze mer-beoordeling dan ook aandacht worden besteed. Bij de overige milieuaspecten wordt in de beoordeling geen verdere aandacht besteed aan de beoogde jachthavenontwikkeling.

Werkterrein Rijkswaterstaat met natuurinspectieboot van de Omgevingsdienst

Ten noorden van de werkhaven ligt een werklocatie van Rijkswaterstaat, bestaande uit een schiereiland dat vanaf de zijde van de Berencamperweg bereikbaar is. Omdat dit terrein buiten gebruik is, wordt overleg gevoerd over de ingebruikname van deze landtong met Rijkswaterstaat en het Rijksvastgoedbedrijf. Het werkeiland biedt plaats aan ongeveer 42 recreatieve verblijfseenheden. Aan de zijde van Berencamperweg ligt in de kom van de werkhaven een natuurinspectieboot van de Omgevingsdienst Flevoland & Gooi en Vechtstreek aan een steiger met een bijbehorende kantoorloods. Bij herinrichting van de werklocatie kunnen de steiger en kantoor in gebruik blijven. De kantoorloods zal een parkeerplaats krijgen die vanaf de nieuwe parallelweg ontsloten wordt. Een indicatieve impressie van de inrichting van het werkeiland is hieronder opgenomen.

Figuur 2.21 Indicatieve impressie inrichting werkeiland Rijkswaterstaat

De eventuele ontwikkeling hiervan loopt via een apart traject en maakt geen deel uit van deze ruimtelijke procedure. Bij het in beeld brengen van mogelijke milieueffecten in de verdere planvormingsfase wordt met mogelijke ontwikkeling van dit terrein echter wel rekening gehouden in verband met een mogelijk cumulatief effect.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de voor het plangebied relevante beleidskaders uiteengezet, voor zover deze betrekking hebben op, of van invloed zijn op de functie en de beoogde herstructurering (inclusief beperkte uitbreiding) van het recreatieterrein.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte & Barro

In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

3.2.2 Nationale belangen

De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke Rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen en andere ruimtelijke besluiten. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Uit de regels en kaarten behorende bij het besluit kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit.

In de SVIR en Barro zijn met betrekking tot het ruimtelijk beleid geen relevante passages opgenomen voor de ontwikkelingen in het projectgebied.

3.2.3 Actuele regionale behoefte (3.1.6 lid 2 Bro)

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat sprake is van een actuele regionale behoefte. Hierbij dienen de volgende vragen te worden beantwoord:

• 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Ad. 1 Actuele regionale behoefte

De provincie en regio willen door kwaliteitsverbetering van het toeristisch product haar landelijk marktaandeel vergroten. Voor een kwaliteitsverbetering is het onder andere belangrijk te investeren in innovatieve en duurzame concepten.

De behoefte aan de herstructurering is met name gelegen in de opwaardering van het terrein in zijn geheel voor zowel recreatieve doeleinden als natuurdoeleinden. Het park is immers al in gebruik voor verblijfsrecreatie en dit zal niet veranderen. Wel wordt het nachtrecreatieve aanbod verbreed met groepsaccommodaties. Door deze verbreding wordt ingespeeld op de marktvraag naar o.a. kwalitatief hoogwaardige recreatieverblijven en parken waarop een breed aanbod van activiteiten en faciliteiten aanwezig is.

Het plan past daarmee binnen de genoemde doelstelling om te streven naar een kwaliteitsverbetering van de sector en beter in te spelen op veranderende omstandigheden.

Ad 2. Binnen bestaand gebied

Bij nieuwe initiatieven voor complexen van recreatiewoningen dienen eerst bestaande planologische restcapaciteiten binnen de regio te worden betrokken alvorens nieuwvestiging of uitbreiding aan de orde is. In dit geval is geen sprake is van nieuwvestiging, maar van een wijziging van de invulling van het bestaande terrein. Wel is er sprake van uitbreiding, doch deze is beperkt en houdt verband met doorvoeren van een kwaliteitsverbetering waarbij wordt uitgegaan van grotere kavels en een minder grote bebouwingsdichtheid. De uitbreidingsgronden laten nauwelijks aanwending voor andere doeleinden toe, zodat op dit punt de beschikbare gronden duurzaam worden benut.

Ad 3. Goed ontsloten alternatieve locaties

Deze stap behoeft geen bespreking nu sprake is van herstructurering en beperkte uitbreiding van het bestaande park. Overigens is de ontsluiting van het park voor autoverkeer uitstekend. De ontsluiting voor langzaam verkeer is vanwege de afstanden tot de omliggende kernen uiteraard minder goed, maar zeker niet slecht gezien de wijze waarop het park via fietsvoorzieningen en autoluwe wegen bereikbaar is. De ontsluiting per openbaar vervoer is vanwege de ligging in het buitengebied minder goed dan een stedelijke ligging, maar evenmin slecht als gevolg van de bediening van een op 700 m afstand gelegen bushalte die met een halfuursfrequentie verbinding geeft met Nijkerk, Zeewolde en Harderwijk.

Vertaling naar dit bestemmingsplan

De ontwikkeling waarop dit plan ziet voldoet op zichzelf reeds aan de vereisten van duurzame stedelijke ontwikkeling, zodat het beleid niet tot een gewijzigde invulling van het bestemmingsplan hoeft te leiden.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Algemeen

Het provinciale ruimtelijke beleid is vastgelegd in de provinciale structuurvisie Streekplan Gelderland 2005 (hierna: structuurvisie) en verschillende uitwerkingen en herzieningen daarvan. Voorts gelden er verschillende thematische structuurvisies.

Een gedeelte van het provinciale beleid is op grond van de Wro-Agenda vastgelegd in de Ruimtelijke verordening Gelderland. Hierin staan de regels die de provincie Gelderland stelt aan de bestemmingsplannen van gemeenten. De meest actuele regeling van de Ruimtelijke Verordening is de geconsolideerde versie. Provinciale Staten stelden in december 2010 de RVG vast. Op 29 mei 2013 is een derde herziening van de ruimtelijke verordening vastgesteld. Deze en eerdere herzieningen zijn verwerkt in de geconsolideerde versie.

In een provinciale ruimtelijke verordening ex artikel 4.1 Wro worden regels gesteld ten aanzien van de inhoud, toelichting of onderbouwing van bestemmingsplannen. De Ruimtelijke Verordening Gelderland vormt een beleidsneutrale vertaling van het in het Streekplan Gelderland 2005 en de beleidsuitwerkingen daarvan verwoorde beleid. Hier is verder geen nieuw beleid aan toegevoegd.

3.3.2 Ruimtelijke verordening en Omgevingsvisie Gelderland

Ruimtelijke plannen en besluiten dienen te voldoen aan het bepaalde in de Ruimtelijke verordening Gelderland. Voor onderhavig plangebied zijn verschillende bepalingen relevant. Deze worden hieronder besproken.

• Intrekgebied: op gronden aangewezen als intrekgebied mag een bestemmingsplan de winning van fossiele energie, zoals aardgas, aardolie, schaliegas en steenkoolgas, niet mogelijk maken. Het plan voorziet niet in deze activiteiten, zodat op dit punt aan de verordening wordt voldaan.
• Nationaal landschap buiten de groene Ontwikkelzone (GO), Gelders NatuurNetwerk (GNN) en Noord Hollandse Waterlinie: wijzigingen van bestemmingen is alleen toegestaan indien deze wijzigingen de kernkwaliteiten van het gebied behouden of versterken. In de verordening is het begrip van nationaal landschap als volgt opgenomen: 'gebied met internationaal zeldzame of unieke en nationaal kenmerkende landschapskwaliteiten, en in samenhang daarmee bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten'. Voor het onderhavige plangebied geldt met name dat de recreatieve kwaliteit kwalificerend is om deze gronden als nationaal landschap aan te merken. De kenmerken van deze gronden sluiten aan bij de kenmerken die voor het Arkenheem gelden, waarvoor de volgende kernkwaliteiten zijn vastgelegd:
  • 1. extreme openheid: deze kwaliteit is niet van toepassing op onderhavig projectgebied. Het Recreatieterrein is al lange tijd bebouwd en begroeid, zodat er praktisch geen sprake is van enige openheid. Nu de recreatie-eenheden (praktisch) binnen de bouwhoogte, als ook de maximale verkavelingsvereisten (maximaal 25% van de kavel bebouwd) vallen zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan, wordt de openheid niet verder aangetast. Bovendien voorziet de herkaveling en het laag houden van erfafscheidingen voor nieuwe doorzichten en zichtlijnen;
  • 2. deels grillige, deels regelmatige verkaveling: alhoewel de huidige verkaveling in enige mate wordt aangepast, wijzigt deze niet wezenlijk van de reeds aanwezige verkaveling, zodat op dit punt de kernkwaliteit niet wordt aangetast;
  • 3. kronkelende sloten: in het projectgebied zijn geen sloten aanwezig. wel zal in een vervolgstadium een vijver in meanderende vorm worden aangelegd;
  • 4. gebruik als grasland, hoog waterpeil: in de huidige situatie is geen sprake van grasland, ook in de toekomstige situatie is geen sprake van grasland. Dit aspect wordt niet aangetast.

• Permanente bewoning: in plannen voor recreatiewoningen en recreatieterreinen wordt permanente bewoning uitgesloten. In casu wordt geen permanente bewoning toegestaan, enkel recreatief gebruik van de recreatiewoningen, zodat aan de doelstelling van de verordening wordt voldaan.
• Bedrijfsmatige exploitatie: uitbreiding van recreatiewoningen is alleen toegestaan indien hieraan de eis van bedrijfsmatige exploitatie is verbonden. In casu wordt aan dit vereiste voldaan. Verwezen wordt naar paragraaf 2.2.14.

Omgevingsvisie

De hoofddoelen vanuit de visie voor de provincie zijn als volgt:

• een duurzame economische structuur, waarbij de provincie zich o.a. richt op een gezonde vrijetijdseconomie;
• het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving, hetgeen o.a. het volgende betekent: een gezonde vrijetijdseconomie en aandacht voor beleving, bereikbaarheid en toegankelijkheid van cultuur, natuur en landschap.

Het projectgebied ligt op de grens van de regio Noord-Veluwe en de regio Food-Valley. De speerpunten waarbinnen de ontwikkeling in dit bestemmingsplan kan worden geschaard zijn:

• gastvrije regio (Noord-Veluwe);
• bedrijven en bedrijvigheid (Food-Valley).

De provincie benoemt de recreatiesector als een belangrijk element in de regio, mede omdat het werkgelegenheid met zich brengt, maar ook omdat het bijdraagt aan de aantrekkingskracht van de regio voor zakelijke bezoeken. Om de recreatiesector in stand te houden zijn verschillende zaken van belang:

• innovatie en modernisering;
• een divers aanbod, het hele jaar door, voor kort of lang verblijf en verschillende prijssegmenten.

De provincie wil de regio als sterk merk neerzetten: de Waterrijke Veluwe. De herstructurering en kwaliteitsimpuls die op dit moment in gang is gezet op recreatiepark Bad Hulckesteijn sluit uitstekend bij deze doelstellingen aan. Door bovendien verschillende typen recreatie-eenheden te plaatsen, voorziet het park in een divers aanbod.

Conclusie toetsing provinciaal beleid

In dit geval is geen sprake van nieuwvestiging, maar van een wijziging van de invulling van het bestaande terrein en van beperkte uitbreiding. Het terrein wordt bedrijfsmatig geëxploiteerd. Het plan voldoet aan vorengenoemd beleid.

Vertaling naar dit bestemmingsplan

Voorliggend bestemmingsplan is afgestemd op de regels uit de Ruimtelijke Verordening Gelderland. In de regels is vastgelegd dat de recreatieve verblijfseenheden bedrijfsmatig worden geëxploiteerd en dat permanente bewoning niet is toegestaan.

3.3.3 Ecologische hoofdstructuur

Het provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie is de herijkte Ecologische Hoofdstructuur (EHS) opgedeeld in twee categorieën:

• Gelders Natuurnetwerk (GNN);
• Gelderse Groene Ontwikkelingszone (GO).

De naam EHS wordt losgelaten. Het plangebied ligt niet binnen de GNN of de GO.

Vertaling naar dit bestemmingsplan

Het beleid heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

3.3.4 Natura 2000

Het plangebied ligt in de nabijheid van de Natura 2000-gebieden Arkemheen en Veluwerandmeren. Op grond van artikel 19j van de Natuurbeschermingswet 1998 dient rekening te worden gehouden met de mogelijke gevolgen van het plan op de instandhoudingsdoelstelling van het gebied. Daarnaast dient, wanneer significante effecten niet kunnen worden uitgesloten, bij Gedeputeerde Staten op grond van artikel 19d van deze wet een vergunning te worden aangevraagd voor de activiteiten die het plan mogelijk maakt.

Het plan leidt niet tot negatieve effect op de instandhoudingsdoelstelling van beide gebieden. Een vergunning in het kader van de Natuurbeschermingswet is derhalve niet aan de orde.

Vertaling naar dit bestemmingsplan

Het beleid heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Nijkerk / Hoevelaken 2030

De structuurvisie geeft richting aan de inrichting van de ruimte in Nijkerk de komende jaren, met de blik gericht op 2030. Het is een grove schets die in naarmate de tijd verstrekt verder wordt ingekleurd.

Figuur 3.1 Uitsnede Kaart 06: Integrale toekomstvisiekaart

De herontwikkeling van Bad-Hulckesteijn wordt als één van de opgaven voor de structuurvisie benoemd. De bedoeling hierbij is dat het recreatiepark, samen met de omliggende recreatieve functies de sfeer gaat uitstralen van een stadje aan de Zuiderzee, waarbij 400 recreatieve woningen (niet permanent bewoond), 100 toeristische kampeerplaatsen en dagrecreatie hun plaats krijgen.

Deze doelstellingen zijn echter inmiddels bijgesteld. Van de realisatie van een stadje aan de Zuiderzee is geen sprake meer. Desalniettemin zorgen de ontwikkelingen die op dit moment in gang zijn gezet ervoor dat het recreatieterrein een forse kwaliteitswinst boekt. De in gang gezette herstructurering past bovendien nog steeds in de beoogde uitstraling van 'stadje aan de Zuiderzee'. De plaatsing van kwalitatief hoogwaardige chalets, die bovendien op verschillende wijzen worden uitgevoerd, draagt hieraan bij. Ook wordt ervoor gezorgd dat de beplanting laag blijft om voldoende contact tussen het park en 'de Zuiderzee' te creëren.

Vertaling naar dit bestemmingsplan

Het beleid heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

3.4.2 Beleidsnotitie Recreatie en Toerisme gemeente Nijkerk (2012+)

Het gemeentelijk beleid is erop gericht om door middel van het stimuleren van toerisme en recreatie een economische spin-off te genereren waarmee een aantrekkelijker woon- en verblijfsklimaat kan worden gecreëerd. Het doel ligt niet zozeer in de inzet van grootschalige nieuwe ontwikkelingen, maar het optimaliseren en verbinden van het bestaande aanbod en de bestaande plannen. De gemeente zoekt hierbij nadrukkelijk de samenwerking me de sector.

Nieuw-Hulckesteijn wordt meerdere malen in deze notitie benoemd als gebied dat zowel vanwege de jachthaven als vanwege het recreatiepark aan de wieg staat van nieuwe ontwikkelingen. Geconcludeerd wordt dat de beleidsnotitie al voorsorteert op de herontwikkelingsplannen voor Bad Hulckesteijn.

Vertaling naar dit bestemmingsplan

Het beleid heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

3.4.3 Nota handhavingsbeleid - Onrechtmatige bewoning Recreatieverblijven Nijkerk

Het is verboden om permanent in een recreatiewoning te wonen. De gemeente houdt hierop toezicht. Personen die toch wonen in een recreatiewoning, riskeren dwangsommen van maximaal € 25.000. Dit beleid is vastgelegd in de nota Onrechtmatige bewoning Recreatieverblijven Nijkerk (april 2004).

Vertaling naar dit bestemmingsplan

Het plan kent een verbod op het permanent bewonen van recreatiewoningen.

3.4.4 Nota Externe Veiligheid gemeente Nijkerk

De Nota Externe Veiligheid gemeente Nijkerk (november 2010) is gericht op het bieden van een veilige leefomgeving aan de Nijkerkers o.a. door in bestemmingsplannen een goede zonering aan te brengen tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare functies. De planlocatie vormt geen knelpunt in het huidige veiligheidsbeleid. Hetzelfde geldt voor de gebruiksmogelijkheden waarin dit bestemmingsplan voorziet.

Vertaling naar dit bestemmingsplan

Het beleid heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

3.4.5 Welstandsnota

In Welstandsnota (1 januari 2014) is het welstandsbeleid vastgelegd. De nota hanteert als uitgangspunt dat welstandstoezicht alleen plaatsvindt op de plekken waar dat van belang is. Verder toets de commissie Ruimtelijke Kwaliteit de ingediende plannen integraal. De welstandskaart geeft een overzicht waar wél en waar géén welstandsbeleid van toepassing is.

Uit de welstandskaart blijkt dat Bad Hulckesteijn in het gebied valt met een regulier welstandsregime. Dat betekent dat het gebouw of het object wordt beoordeeld in relatie tot haar omgeving, maar ook als zelfstandig object (de architectonische benadering), echter niet in detail.

Beleid voor recreatiewoningen

De kleinschaligheid van de bebouwing en de besloten ligging zijn belangrijke waarden. Voorts is de functie van de recreatieve bebouwing van meer belang dan de architectonische waarde. Nieuwe ontwikkelingen vinden plaats door de toenemende druk voor de bouw van parken voor vakantiewoningen. De gemeente vindt het echter van belang het extensieve karakter van de bebouwing in het buitengebied in stand te houden. In de bungalowparken is het beleid vooral gericht op de onderlinge plaatsing van vakantiehuisjes en het behoud van een zekere bebouwingskarakteristiek met veel natuurlijke materialen.

Objectcriteria

• Algemeen:
  • 1. de bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek en de bestaande organisatie op het perceel en zijn gerelateerd aan de landschappelijke inrichting.
• Plaatsing:
  • 1. de bebouwing mag geen afbreuk doen aan het landelijke karakter van de omgeving;
  • 2. de bouwwerken hebben een gevarieerde plaatsing op de kavels.
• Detaillering, kleur- en materiaalgebruik:
  • 1. gevels hebben een neutrale en horizontale geleding;
  • 2. detailleringen worden terughoudend en sober uitgevoerd;
  • 3. het materiaalgebruik bestaat in hoofdzaak uit natuurlijke materialen: (bak)steen, pleisterwerk, hout, dakpannen en riet;
  • 4. het kleurgebruik is ingetogen, met de nadruk op aardkleuren en donkere tinten.

Beleidsregels welstandsvrij bouwen

Het bouwen van een recreatiewoning is welstandsvrij als:

• 1. deze niet op een recreatieterrein is gelegen;
• 2. deze niet zichtbaar is vanaf de weg.

Vertaling naar dit bestemmingsplan

Het beleid heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

3.4.6 Archeologiebeleid

In 2010 is door een deskundig bureau (RAAP) de voorkomende en te verwachten archeologische waarden in geheel Nijkerk gedetailleerd in kaart gebracht. Daarbij zijn de archeologische monumenten omschreven en aangeduid en is voor het hele grondgebied een categorisering gemaakt voor wat betreft de archeologische verwachtingswaarde.

Vertaling naar dit bestemmingsplan

Op basis van het beleid wordt een dubbelbestemming Archeologische waarden opgenomen.

3.4.7 Parkeerbeleid

In de Nota Parkeernormen Nijkerk 2014 (Mobycon 15 september 2014) is het gemeentelijk parkeerbeleid uitgewerkt. De gemeentelijke parkeernormen gaan daarbij uit van een volgend parkeerbeleid waarbij in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien. Daartoe wordt aangesloten bij het maximum van het landelijke parkeerkencijfer voor elke functie zoals deze zijn opgenomen in CROW-publicatie 317 (oktober 2012).

Bij het opstellen van bestemmingsplannen wordt in de regels (juridisch bindend) verankerd dat voldaan moet worden aan de parkeernormen van de gemeente. De juridisch borging vindt plaats door de volgende regeling op te nemen in de algemene gebruiksregels van een bestemmingsplan: 'Parkeernormen: Indien de ligging, de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, moet volgens de gemeentelijke parkeernormen ruimte zijn aangebracht en in stand gehouden in, op of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw hoort.'

Vertaling naar dit bestemmingsplan

De ontwikkeling ligt in het gebied dat door de Nota Parkeernormen als Buitengebied wordt aangemerkt. In de Nota Parkeernomen zijn (aansluitend bij de kencijfers van het CROW) alleen parkeernormen voor kampeerplaatsen (1,3 parkeerplaats per standplaats) en recreatiewoningen (2,2 parkeerplaats per recreatiewoning) opgenomen. Op basis hiervan zijn voor Bad Hulckesteijn parkeernormen afgeleid. Daarbij zijn de volgende overwegingen gehanteerd. Op Bad Hulckesteijn worden chalets geplaatst van verschillende omvang, als ook groepsaccommodaties. Specifiek hierop toegesneden parkeernormen zijn niet beschikbaar. Chalets zijn goedkoper en minder groot dan recreatiewoningen. Daarnaast zijn zij van verschillende omvang. Voor kleine chalets wordt daarom aangesloten bij de parkeernorm van kampeerplaatsen en voor de grootste chalets bij de parkeernorm voor recreatiewoningen. Voor de groepsaccommodaties wordt uitgegaan van 1,8 maal de parkeernorm van recreatiewoningen. Het betreft minimale parkeernormen. Voor de ondernemer is het van belang dat het aantal parkeerplaatsen bij de objecten niet te ruim wordt. De ervaring leert dat in dat geval de overmatige parkeerruimte als stallingsruimte wordt benut (stalling motor, aanhangwagen, hobby-auto e.d.), hetgeen uiteindelijk tot een verrommeling van het park leidt.

In de regels worden de volgende parkeernormen vastgelegd:

• 1. recreatieverblijven tot 55 m²: 1,3 parkeerplaats, waarvan 1 op eigen terrein en rest in openbaar gebied;
• 2. recreatieverblijven van 55 tot 70 m²: 1,8 parkeerplaats, waarvan 1 op eigen terrein, rest in openbaar gebied;
• 3. recreatieverblijven groter dan 70 m²: 2,2 parkeerplaats, waarvan 2 op eigen terrein, rest in openbaar gebied;
• 4. recreatieverblijven in de vorm van groepsaccommodaties: 4 parkeerplaatsen, waarvan 2 op eigen terrein, rest in openbaar gebied.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

De wet en de jurisprudentie stellen eisen aan de inhoud van een bestemmingsplan. De uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan moet worden aangetoond en er moet sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Daarom is het noodzakelijk te onderzoeken welke effecten een bestemmingsplan heeft op de omgeving.

Ten behoeve van dit plan is het onderzoek opgenomen in het rapport mer-beoordeling Bad Hulckesteijn (zie Bijlage 3 en 4). Uit de mer-beoordeling blijkt dat als gevolg van de beoogde ontwikkelingen in het plangebied er geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit betekent dat het doorlopen van een volledige projectmer-procedure niet noodzakelijk is.

In de volgende paragrafen is per omgevingsaspect de conclusie van het onderzoek uit de mer-beoordeling opgenomen. Daarbij is per aspect aangegeven in hoeverre het onderzoek tot bepaalde maatregelen in het plan heeft geleid. Voor een volledige inzage in de onderzoeken wordt verwezen naar de mer-beoordeling in bijlage 3 en 4.

4.2 Verkeer

• De verkeersintensiteit neemt toe met 312 mvt/etmaal (inclusief 26 mvt/etmaal als gevolg van uitbreiding van jachthaven De Zuidwal met 99 ligplaatsen. De verkeersontsluiting wijzigt in de toekomstige situatie niet. De verkeersomvang neemt niet dusdanig toe dat dit leidt tot een verslechtering van de verkeersveiligheid.
• De bereikbaarheid, verkeersveiligheid en verkeersafwikkeling blijven voldoende gewaarborgd. De herontwikkeling van Bad Hulckesteijn leidt niet tot negatieve milieueffecten op het gebied van verkeer.

Waarborgen in het bestemmingsplan:

• niet van toepassing.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

• Er zijn in de omgeving geen bedrijven aanwezig die de milieusituatie in het plangebied onaanvaardbaar beïnvloeden. De jachthaven De Zuidwal met bijbehorende activiteiten, die in de directe omgeving van het plangebied aanwezig is, past binnen en accentueert juist het watergerelateerde karakter van het gebied en zorgt voor watergebonden levendigheid. Ook in het verleden is in dit gebied verblijfsrecreatie op een zeer korte afstand van de jachthaven aanwezig geweest. Hieruit zijn geen klachten of onaanvaardbare milieusituaties ontstaan. Er is dan ook geenszins sprake van belangrijke negatieve milieugevolgen die op kunnen treden.
• De beoogde uitbreiding van de jachthaven met bijbehorende intensivering zorgt niet voor een relevant andere geluidsituatie in het gebied.
• Ter plaatse van aanwezige burgerwoningen in de omgeving is ook na de beoogde ontwikkeling nog steeds sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
• Er is dan ook geen sprake van belangrijke negatieve milieugevolgen die op zullen treden vanuit dit perspectief.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

• niet van toepassing.

4.4 Geluidhinder

• Recreatieobjecten zijn niet aangemerkt als geluidgevoelige objecten. Wel dient de aanvaardbaarheid van het optredende akoestisch klimaat te worden onderbouwd in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Om de kwaliteit van het akoestisch klimaat te waarborgen zullen de recreatieobjecten op grotere afstand dan 55 m uit de wegas worden geplaatst.
• De bedrijfswoning zal buiten de contour van de voorkeursgrenswaarde worden gerealiseerd, respectievelijk 185 m uit de wegas van de Berencamperweg en 28 m uit de as van de Zeedijk. Omdat buiten de 48 dB-contour wordt gebouwd hoeft geen hogere grenswaardeprocedure te worden doorlopen.
• Het aspect wegverkeerslawaai staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

• In het bestemmingsplan wordt geregeld dat de objecten op een grotere afstand dan 55 m uit de as van de Berencamperweg komen te staan, zodat de kwaliteit van het akoestisch klimaat is gewaarborgd. Ten behoeve van de bedrijfswoning hoeft in het bestemmingsplan niets specifiek worden geregeld, aangezien bij aanvraag van de bouwvergunning zal worden getoetst of wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.

4.5 Luchtkwaliteit

• De ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen.
• Er wordt ruimschoots voldaan aan de luchtkwaliteitsnormen.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

• niet van toepassing.

4.6 Externe veiligheid

• De enige risicorelevante bron in het plangebied en de directe omgeving betreft de N301. De beoogde ontwikkelingen vinden buiten de PR 10-6-contour plaats en hebben geen gevolgen voor het plaatsgebonden risico (PR). Omdat er 59 extra recreatie-eenheden in het plangebied worden gerealiseerd, dichter op de N301, zal het groepsrisico in beperkte mate toenemen. Ook in de toekomstige situatie zal het groepsrisico laag blijven. In bijlage 2 van deze bestemmingsplantoelichting is een verantwoording van het groepsrisico opgenomen.
• Binnen de inrichting is een propaantank ten behoeve van de gasvoorziening van de verblijfsrecreatie voorzien. De inhoud van de propaantank is echter dermate gering, dat deze valt onder het Activiteitenbesluit. Hierbij dient te worden voldaan aan de daarin opgenomen veiligheidsafstanden. De verblijfsrecreatie zelf zal daarbij op voldoende afstand van de propaantanks worden gerealiseerd. Er kunnen dan ook geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden op dit aspect als gevolg van de beoogde ontwikkeling.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

• In de planregels wordt voorgeschreven dat tussen recreatieobjecten en een (propaan)tank ten minste 25 m afstand dient te worden aangehouden. Deze maat is bepaald op basis van de RIVM afstandentabel propaanreservoirs 263/06 CEV d.d. 24 juli 2006 en gebaseerd op de grootst mogelijke bovengrondse propaantank (maximaal 13 m³) en grootste aantal bevoorradingen per jaar (20x). omdat de locatie van de reservoirs nog niet definitief vaststaat wordt geen locatie op de plankaart, maar een maat in de regels opgenomen.

4.7 Kabels en leidingen

• Er zijn geen planologisch relevante leidingen aanwezig.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

• niet van toepassing.

4.8 Bodem en water, watertoets

• Het grondverzet dat plaatsvindt in het kader van de realisatie van de plannen betreft beperkte ontgravingen en ophogingen. Als gevolg daarvan is de grondbalans neutraal.
• Demping en bodemafdichting zijn niet aan de orde in het kader van de ontwikkeling.
• Ontgravingen vinden plaatsvinden tot een maximumdiepte van 0,7 m ten opzichte van het maaiveld ten behoeve van funderingen en een met folie af te dichten vijver. Alle vrijgekomen grond wordt binnen de inrichting verwerkt.
• Uit het verkennend bodemonderzoek (augustus 2014) blijkt dat de vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor een de verlening van een omgevingsvergunning. De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding voor aanvullend of nader bodemonderzoek.
• Waterkwantiteit is gewaarborgd. Voor zover sprake is van een toename van verharding wordt dit gecompenseerd. Door aanleg van het watersysteem (via een systeem van inlaat vanaf de Arkervaart, helofytenfilter, retentievijver en uitlaat op het Nijkerkernauw) wordt voldoende waterbergend vermogen gecreëerd.
• De waterkwaliteit is niet in het geding, daar geen bodem- en waterverontreinigende activiteiten ter plaatse worden uitgevoerd.
• Het plangebied ligt niet binnen of in de omgeving van een boringsvrije zone, waterwinningsgebied of een grondwaterbeschermingsgebied. De gemiddelde hoogste grondwaterstand ligt op minder dan 0,4 m beneden maaiveld.
• Alle eenheden worden op de vuilwaterriolering aangesloten. Regenwater wordt afgekoppeld en infiltreert in de bodem, ook het regenwater van de halfverharde wegen en parkeerplaatsen. Een en ander verschilt niet van de huidige situatie. Bij bouw van het buitenzwembad worden (zo nodig) aanvullende voorzieningen getroffen om te voorkomen dat gechloreerd water in de bodem terecht kan komen.
• Ten zuiden van het plangebied is de Zeedijk gelegen. Delen van het plangebied liggen binnen de beschermingszone van deze kering. Ook liggen delen van het plangebied binnen de beschermingszone van de waterkering Nijkerkersluis (Berencamperweg).
• de ontwikkelingen leiden niet tot negatieve effecten op de stabiliteit en het waterafvoerend vermogen van beide waterkeringen.
• het grondwaterpeil zal in de nieuwe situatie niet wezenlijk verschillen van het huidige grondwaterpeil.
• voor de uitgebreide watertoets wordt verwezen naar hoofdstuk 3 uit de mer-beoordeling.

De beoogde ontwikkeling heeft geen negatieve milieugevolgen voor de aspecten bodem en water voor wat betreft bodemopbouw, bodemkwaliteit, veiligheid en waterkeringen, grondwater, waterkwaliteit en waterberging.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

• Op de plankaart is een beschermingszone van voor de waterkerende werking van de Zeedijk en Berencamperweg opgenomen.

4.9 Natura 2000

Op basis van de verslechteringstoets kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• Het verkeer van/naar de ontwikkeling komt niet langs/door stikstofgevoelige Natura 2000-gebied. Op het moment dat dit gebeurt, is het verkeer al opgenomen in de veel grotere reeds aanwezige verkeersstroom. Het verkeer langs het Natura 2000-gebied Arkemheen neemt wel toe. De toename van het verkeer is echter dusdanig beperkt, dat het reeds verstoorde gebied ongewijzigd blijft en er zodoende meer dan voldoende onverstoord gebied beschikbaar blijft in Arkemheen.
• Met betrekking tot recreatieve verstoring van rustende vogels op het water van de Veluwemeren en foeragerende/broedende vogels in de polder Arkemheen kan worden geconcludeerd dat de passerende (auto, fiets, voet) recreanten op de dijk een zeer voorspelbare, rustige, continue en ongevaarlijk gebleken verstoringsbron vormen waaraan de vogels reeds lang gewend zijn. Ook deze beperkte toename leidt niet tot een groter verstoord gebied. Een verstoring vanaf het water wordt niet aannemelijk geacht omdat de waterrecreatie buiten het winterseizoen plaatsvindt (dat maatgevend is in verband met overwinterende vogels) en schepen niet in de ondiepe delen komen waar de vogels met name rusten. Visuele verstoring is verder niet aan de orde, omdat er geen ingrijpende wijzigingen in de randen van het terrein plaatsvinden.
• Verstoring door bouwen is relatief beperkt, omdat het om chalets gaat die gespreid over enige jaren zullen worden geplaatst en plaatsing binnen 24 uur plaatsvindt zonder dat sprake is van bouwlawaai zoals bij traditionele bouw.
• De beperkte extra lichtverstoring uit de recreatiewoningen valt weg tegen de bestaande lichtbronnen. Lichtverstoring wordt verder voorkomen door het toepassen van vleermuisvriendelijke verlichting.

Effect op het behalen van de instandhoudingsdoelen van het Natura 2000-gebieden als gevolg van deze ontwikkeling kunnen daarom worden uitgesloten. Genoemde effecten zijn verre van significant zodat een passende beoordeling niet vereist is.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

• Ten behoeve van de ruimtelijke inpassing wordt de Zeedijk aanwezige groenstrook bestendigd en in een bestemming Groen opgenomen. Langs de Berencamperweg wordt eveneens in een bestemming Groen voorzien.

4.10 Flora en fauna, GNN en weidevogelgebied

Flora en fauna, GNN en weidevogelgebied

• De aanwezige mussenkolonie blijft in het centrale voorzieningencentrum gehuisvest. Aanvullend zullen nestkasten voor broedvogels en vleermuizen worden gerealiseerd. Foerageergebied en de baltsplaatsen van vleermuizen worden niet aangetast door de herontwikkeling. Voorts blijkt uit onderzoek dat het plangebied geen deel vormt van de vaste vliegroute voor vleermuizen. De ransuil kan eveneens in het gebied blijven foerageren. De oevers zullen geschikt leefgebied blijven voor de rivierdonderpad, ook het leefgebied van de kleine modderkruiper wordt niet aangetast. Het voorkomen van de waterspitsmuis en rugstreeppad in en direct rond Bad Hulckesteijn is niet aangetoond en kan worden uitgesloten. Er zal rekening worden gehouden met het broedseizoen van vogels.
• Het plangebied ligt buiten het Gelders Natuurnetwerk en de Groene Ontwikkelingszone. De ontwikkeling leidt dan ook niet tot aantasting van deze natuurgebieden. Het initiatief hoeft overigens niet te worden getoetst aan het beleid van het Gelders Natuurnetwerk en de Groene Ontwikkelingszone, daar het gebied hier buiten ligt en er geen externe werking geldt. De relevante tekstdelen zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van de mer-beoordelingsnotitie.
• Polder Arkemheen is ook aangewezen als weidevogelgebied. Evenals bij het Natura 2000-gebied worden negatieve effecten door verstoring (recreatie, geluid, beweging) uitgesloten. Er is geen sprake van een toename van verstoord gebied.

Negatieve effecten op matig en zwaar beschermde soorten, het Gelders Natuurnetwerk (GNN), Groene ontwikkelingszone en weidevogelgebied worden uitgesloten. Er is geenszins sprake van belangrijke negatieve milieugevolgen die het doorlopen van een volledige projectmer-procedure noodzakelijk maken.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

• het vellen, rooien en beschadigen van de bestaande houtwal binnen de bestemming Groen wordt alleen toegestaan op basis van een omgevingsvergunning.

4.11 Landschap en cultuurhistorie

• Het plangebied ligt reeds als een verdichtte, groene enclave aan de rand van de open polder Arkemheen. Vanuit de polder is het plangebied niet als een zelfstandige eenheid waarneembaar en valt het weg tegen de besloten achtergrond van de Flevokust (zie figuur 6.2). Ten behoeve van de aanleg van de waterpartij op het terrein wordt aan de zuidkant over een lengte van circa 25 m beplanting verwijderd. Vanuit de polder gezien verandert dit niks aan het beeld als besloten gebied.
• Aan de oostzijde van het plangebied worden in het groen chalets neergezet die boven de weg uitkomen. Dit leidt tot een meer verstedelijkte beleving van het plangebied vanaf de weg, het Nuldernauw en vanuit oostkant van polder Arkemheen. De waardevolle kenmerken van het nationaal landschap zelf worden niet aangetast.
• Langs de Zeeweg wordt waar nodig ook gewerkt met hogere beplanting om het zicht op de objecten verder te beperken.
• Ook de cultuurhistorisch waardevolle elementen die op enige afstand van het plangebied liggen, worden niet aangetast (fysiek/visueel) door de herinrichting van het terrein.
• Het opstellen van een volwaardig MER heeft echter inhoudelijk geen toegevoegde waarde op dit vlak.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

• niet van toepassing.

4.12 Archeologie

• Volgens de gemeentelijke archeologische beleidskaart heeft het plangebied een lage (afgedekt) en lage archeologische verwachting. Eventuele archeologische resten zijn afgedekt door klei- of veen.
• Eventuele vondsten gedaan tijdens werkzaamheden, vallen wel onder de meldingsplicht zoals vastgelegd in artikel 53 van de Monumentenwet 1988.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

• Volgens het gemeentelijke archeologiebeleid is bij:
  • 1. de lage (afgedekt) verwachting archeologisch onderzoek noodzakelijk in plangebieden groter dan 10.000 m² bij bodemingrepen dieper dan 40 cm;
  • 2. de lage verwachting archeologisch onderzoek noodzakelijk in plangebieden groter dan 10.000 m² bij bodemingrepen dieper dan 30 cm.

Dit wordt in de regels opgenomen.

4.13 Niet gesprongen explosieven

• Het recreatiepark ligt binnen de invloedssfeer van het bombardement van de sluizen. Het terrein was vroeger water voordat het in 1964 werd gedempt en opgehoogd is. Mogelijke explosieven zullen nog meerdere ms onder de ophooglaag liggen. De ophooglaag is minimaal 1,2 m dik en zal niet worden doorgraven. De voorziene waterpartij wordt niet dieper dan 0,7 tot 1,0 m. De fundering van de vijf mogelijke groepsaccommodaties en de tweede bedrijfswoning wordt niet dieper dan 0,7 m.
• De verdachte laag ligt 1,0 tot 3,0 m onder het oorspronkelijke maaiveld. Alleen als er dieper dan 2,2 m gegraven gaat worden of heipalen moeten worden geslagen, is een projectgebonden risico analyse (PRA) nodig.

Vertaling naar dit bestemmingsplan:

• Voor ontgraving dieper dan 1,2 m of heien geldt de verplichting om een projectgebonden risico analyse uit te voeren, alvorens dergelijke bodemingrepen mogen worden uitgevoerd.

4.14 Eindconclusie

De herontwikkeling van Bad Hulckesteijn veroorzaakt geen negatieve milieueffecten op de omgeving. Een volwaardige projectmer-procedure is om die reden niet wenselijk of noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan is zowel digitaal als analoog opgesteld en bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan, waarbij de digitale versie leidend is. De toelichting licht toe hoe het plan tot stand is gekomen en welke afwegingen hieraan ten grondslag liggen (hoofdstuk 2 t/m 4).

In dit hoofdstuk wordt uitleg gegeven bij de regeling en de verbeelding.

5.2 Inhoud regeling

Het bestemmingsplan is opgebouwd uit de volgende regels:

5.2.1 Hoofdstuk 1

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel zijn verschillende begrippen opgenomen. Hierdoor wordt voorkomen dat onduidelijkheid bestaat over de uitleg van deze begrippen. Voor begrippen die niet in dit artikel voorkomen, wordt aangesloten bij het normale taalgebruik.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel wordt bepaald op welke wijze onder meer de hoogte van bouwwerken wordt gemeten, maar ook de oppervlakte van bouwwerken en dergelijke.

5.2.2 Hoofdstuk 2

Artikel 3 Groen

Langs de Berencamperweg en de Zeeweg is een groenzone specifiek bestemd. Dit ter bescherming van de aanwezige houtwallen, maar ook ter versterking van deze houtwallen. Versterking is name beoogd op de gronden die direct aan de beoogde schepenstalling grenzen en de zone met de aanduiding sba-4, vanwege de toegestane hoogte van de groepsaccommodaties in deze zone. In de regeling is dan ook opgenomen dat ter plaatse opgaande beplanting (met een minimale hoogte van 6 m) moet worden gerealiseerd en in stand moet worden gehouden.

Artikel 4 Recreatie - Verblijfsrecreatie

Waar mogelijk is aansluiting gezocht bij de regeling die voor andere recreatieterreinen geldt in de gemeente Nijkerk. Dit betreft o.a.:

• de maximale hoogtes van verschillende bouwwerken;
• het maximum oppervlak voor recreatieverblijven (75 m² per recreatieverblijf);
• vrij laten welk type recreatieverblijf is toegestaan (chalet, bungalow, stacaravan, etc.);
• de maximum inhoud van bedrijfswoningen;
• het onder voorwaarden toestaan dat een aan huis gebonden beroep of bedrijf in de bedrijfswoning (inclusief bed& breakfast) wordt uitgeoefend.

Verder geldt een aantal specifieke regels:

• uitsluitend bedrijfsmatige exploitatie van het recreatiepark is toegestaan;
• in de regeling is expliciet benoemd dat dagrecreatie is toegestaan als ondergeschikte functie bij de verblijfsrecreatie. Vanwege de ligging aan het water, kan hierbij worden gedacht aan activiteiten in of op het water, zoals surfen, kiten, suppen, kanoën, op afstand bedienbare bootjes, vissen, zwemmen, schaatsen, varen in kleine zeil- en motorschepen en van dien aard vergelijkbare activiteiten;
• voor recreatieverblijven is in principe een bouwhoogte van 5 m toegestaan, zie de tabel verderop voor bijzondere hoogteregelingen;
• vanwege de afwijkende hoogtes van recreatieverblijven op Bad Hulckesteijn ten opzichte van andere recreatieterreinen, is ervoor gekozen geen maximale inhoudsmaat voor te schrijven bij recreatieverblijven;
• voor bedrijfswoningen is een grotere goot/bouwhoogte aangehouden om aan te sluiten bij de bestaande hoogte;
• de oppervlakte van een bijgebouw is gesteld op maximaal 8 m²;
• er zijn in principe 5 groepsaccommodaties toegestaan (via de substitutieregeling kunnen er indien wenselijk ten koste van het maximum aantal 'normale' recreatieverblijven extra groepsaccommodaties worden gebouwd (en vice versa)). Hierbij dienen te alle tijden minimaal 2 groepaccommodaties behouden te blijven;
• het oppervlak centrale voorzieningen is afgestemd op de beoogde voorzieningen, waaronder mede begrepen de bestaande kantine, maar ook nieuwe sanitaire voorzieningen, beheerloodsen, sportvoorzieningen, winkelvoorzieningen, kantoorruimtes, etc.

In het plangebied geldt een aantal specifieke bouwaanduidingen (sba-):

sba-1	maximaal 4,5 m bouwhoogte voor recreatieverblijven + 1,5 m balustrade op dakterras (dus ten hoogste 6 m in totaal)
sba-2	geen recreatieverblijven toegestaan (vanwege minimale afstand tot de Berencamperweg)
sba-3	maximaal 7 m bouwhoogte voor groepsaccommodaties en centrale voorzieningen
sba-4	maximaal 6 m bouwhoogte voor groepsaccommodaties in deze zone

Artikel 5 Verkeer

De Zeedijk valt binnen het plangebied van dit bestemmingsplan. Deze weg is aan te merken als lokale stroomweg. Voorts valt de naastgelegen berm en fietsstrook binnen deze bestemming. Deze functies – inclusief daarbij passende bouwwerken – zijn als zodanig in dit plan bestemd.

De ontsluiting van het werkeiland van Rijkswaterstaat, vier burgerwoningen en het sluisgebouw van de Nijkerkersluis verloopt in de situatie na herontwikkeling van het recreatieterrein niet meer via de Hulckesteijn, maar loopt direct evenwijdig aan de Berencamperweg en sluit dan aan op de Zeedijk. Hiervoor is ook de bestemming Verkeer opgenomen.

Artikel 6 Waarde - Waterstaat

Een deel van het recreatieterrein valt binnen de waterkering van de Zeedijk en de Berencamperweg. Vanuit de bescherming van deze waterkering geldt voor het bebouwen van deze gronden dat dit pas is toegestaan indien deze bouwwerken geen onevenredige schade kunnen toebrengen aan de waterkering. Dit betekent dat bouwen pas is toegestaan nadat hiervoor een omgevingsvergunning voor afwijken van het plan (binnenplanse afwijking) is verleend.

5.2.3 Hoofdstuk 3

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Deze regel zorgt ervoor dat bij het bepalen van het toegestane maximum oppervlak bebouwing, het opsplitsen van percelen er niet zonder meer toe kan leiden dat dit maximum oppervlak kan worden uitgebreid.

Artikel 8 Algemene bouwregels

Parkeren

Voor het recreatiepark zijn specifieke normen bepaald die in dit artikel zijn vastgelegd.

Nadere eisen

Het plan kent een nadere eisenregeling conform de gemeentelijke standaard.

Ondergeschikte bouwdelen

Dit plan staat verder – in aanvulling op de bestemmingsregeling – ondergeschikte bouwdelen toe. Hierbij kan worden gedacht aan entreeportalen, erkers, balkons, uitbouwen, luifels, etc. Ondergeschikte bouwdelen mogen maximaal 3 m vanuit de gevel van het betreffende gebouw reiken.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

Conform de gemeentelijke standaard is een aantal zaken expliciet uitgesloten, waaronder bepaalde vormen van opslag en het drijven van seksinrichtingen.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Via een binnenplanse afwijking kunnen een aantal zaken worden toegestaan – in aanvulling op hetgeen reeds rechtstreeks is toegestaan – :

• afwijken van maten tot 10%;
• toestaan van hekwerken om dakterrassen te realiseren.

Artikel 11 Overige regels

Werking wettelijke regeling

In dit artikel is een regeling opgenomen waarmee wordt vastgelegd dat daar waar het plan verwijst naar een wet, een algemene maatregel van bestuur, een verordening, een richtlijn of een andere (wettelijke) regeling, de betreffende verwijzing betrekking heeft op het bedoelde document zoals dat van kracht is op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan.

(Bouw)werkzaamheden beneden maaiveld

Het uitvoeren van bodemwerkzaamheden dieper dan 1,2 m beneden maaiveld is niet toegestaan vanwege mogelijke aanwezigheid van explosieven in de ondergrond. Via een omgevingsvergunning voor afwijken van het plan kan – nadat hiertoe onderzoek is uitgevoerd – tot grotere diepte worden gegaan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Inleiding

De uitvoerbaarheid van een plan bestaat uit de volgende elementen:

• de maatschappelijke uitvoerbaarheid: is voldoende rekening gehouden met de bij het plan betrokken belangen;
• de financiële uitvoerbaarheid: te onderscheiden in:
  • 1. voldoende financiële middelen van de private partij om het plan te realiseren;
  • 2. borging van kostenverhaal;
  • 3. afdekking van planschade.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Gebruikers Bad Hulckesteijn

Gelet op de kwaliteitsslag op het park, de afspraken die met de huidige gebruikers van het park zijn gemaakt en de extra voorzieningen die hierbij zijn gecreëerd, wordt geoordeeld dat dit initiatief geen nadelige gevolgen heeft voor de huidige gebruikers van Bad Hulckesteijn.

Watersportvereniging de Zuidwal

Tussen de gemeente, de vereniging en het recreatiepark is intensief overleg gevoerd gedurende de voorbereidingen van het bestemmingsplan. Dit heeft er onder meer toe geleid dat op het grondgebied van het recreatieterrein gronden beschikbaar worden gesteld voor het opslaan van schepen van de vereniging. Ook is in samenspraak besloten om een watergang tussen het recreatiepark en de gronden van de vereniging aan te leggen, waarbij een brug en/of dam met duiker beide gebieden met elkaar verbindt. Op die manier kunnen de recreanten op het park tevens gebruik maken van de horeca faciliteiten van de vereniging. Daarnaast zorgt de watergang ervoor dat de gronden van de vereniging voldoende zijn afgeschermd om diefstal op het terrein te voorkomen.

Bewoners, werkterrein Rijkswaterstaat en sluisgebouw ten noorden van het plangebied

Vervangende ontsluiting

Ten behoeve van de bereikbaarheid van de woningen, het werkterrein van Rijkswaterstaat, de natuurinspectieboot van de Omgevingsdienst en het sluisbouw die ten noorden van het plangebied liggen en nu via de Hulckesteijn worden ontsloten, zal een nieuwe ontsluitingsroute worden aangelegd. Deze route ligt evenwijdig aan de Berencamperweg en sluit op de Zeeweg aan, 65 m ten westen van de rotonde Zeeweg/Berencamperweg. De ontsluiting van het recreatiepark zelf vindt plaats aan de zuidzijde van het park.

Het ontwerp van de parallelweg is in afstemming tussen Bad Hulckesteijn, de gemeente Nijkerk, de provincies Gelderland en Flevoland en Rijkswaterstaat Midden-Nederland tot stand gekomen. De betrokken instanties hebben ingestemd met het ontwerp. De contouren van het ontwerp zijn opgenomen in de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding. Overdracht van de gronden waarop de huidige verbinding ligt zal pas plaatsvinden nadat de vervangende verbinding is gerealiseerd.

Hinder van het recreatieterrein voor omliggende woningen

Het recreatieterrein zal op kortere afstand van de aanwezige burgerwoningen langs de Berencamperweg komen te liggen, dan in de huidige situatie het geval is. De kortste afstand bedraagt circa 100 m. Ook zal de baai voor kleine watersport in gebruik worden genomen. Gelet op de ruime opzet van het park, de aard van het gebruik en de kleinschaligheid van de watersport activiteiten, wordt geen onoverkomelijke overlast verwacht voor de bewoners van deze woningen.

Terinzagelegging

Het ontwerpbestemmingsplan zal gedurende 6 weken worden gelegd. Een ieder kan gedurende die periode zijn zienswijze aan de gemeente kenbaar maken. Aan de hand van de verschillende zienswijzen zal de gemeenteraad beoordelen of de zienswijzen tot een wijziging van het ontwerpplan dienen te leiden.

6.3 Financiële uitvoerbaarheid

Voldoende financiële middelen

De herstructurering, uitbreiding en alle werkzaamheden die met de ontwikkeling van het recreatieterrein verband houden, zoals de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg voor de 4 woningen ten noorden van het plangebied, komen voor rekening van de exploitant van het recreatieterrein. De exploitant beschikt over voldoende financiële middelen om dit project tot uitvoering te brengen.

Kostenverhaal, nader eisen, fasering

Dit plan voorziet in nieuwe bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.12 Wro. Dit betekent dat de gemeente verplicht is om eventuele kosten die zij ten behoeve van de ontwikkeling zal maken, verhaalt bij de ontwikkelaar. Tussen de gemeente en de ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten, waardoor kostenverhaal is verzekerd.

Omdat er geen redenen aanwezig zijn om nadere eisen te stellen, dan wel een fasering aan te brengen, wordt het niet noodzakelijk geacht een exploitatieplan vast te stellen.

Planschade

Eventuele planschade als gevolg van deze ontwikkeling wordt niet, dan wel niet van dien aard ingeschat, dat dit in de weg zou moeten staan aan de herstructurering en uitbreiding van het Bad Hulckesteijn. Overigens is een planschadeovereenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar gesloten voor eventuele aanspraken op planschade, mochten deze zich voordoen.

Hoofdstuk 7 Procedure

In het kader van het overleg als bedoeld ingevolge artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het conceptontwerpbestemmingsplan 'Bad Hulckesteijn' worden voorgelegd aan de wettelijke overlegpartners. Alleen van de provincie Gelderland is een vooroverlegreactie ontvangen. Deze is gelijkluidend aan de zienswijze die zij hebben ingediend. De reactie is conform het bepaalde in de nota zienswijzen in het bestemmingsplan verwerkt.