Bestemmingsplan Buitengebied, De Veenhuis 7

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor het perceel De Veenhuis 7 te Nijkerk is een verzoek ingediend voor een functieverandering van een agrarische bestemming naar twee woonbestemmingen, waarvan één de voormalige bedrijfswoning betreft.

Voor de aanpassing van de bestemmingen is een herziening van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2009' nodig. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

De locatie ligt ten westen van Nijkerk, in het bebouwingscluster 'De Veenhuis', gelegen in het open polderlandschap.

Het plangebied omvat het huidige erf inclusief huidige bebouwing.

Ligging plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Nijkerk 2009’ van toepassing, zoals vastgesteld op 26 maart 2009 en onherroepelijk geworden op 10 augustus 2011.

Voor het bedrijf gelegen aan De Veenhuis 7 geldt de bestemming 'Agrarisch - Landschappelijke waarden'. Het perceel kent de aanduidingen 'openheid' en 'karakteristieke verkaveling' en ligt nét niet in weidevogelgebied. De agrarische bebouwing is binnen het bouwblok gelegen. Tevens zijn over het plangebied de aanduidingen 'Gebied met archeologische waarde of verwachtingswaarde' en 'boringsvrije zone' opgenomen.

Uitsnede plankaart bestemmingsplan ‘Buitengebied Nijkerk 2009’

1.4 Leeswijzer

Voorliggend bestemmingsplan gaat in hoofdstuk 2 in op het relevante beleidskader. Hoofdstuk 3 beschrijft de huidige en toekomstige situatie. In hoofdstuk 4 wordt het voornemen getoetst aan de randvoorwaarden vanuit water, milieu, ecologie, verkeer en parkeren, cultuurhistorie en kabels en leidingen. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 een juridische toelichting gegeven op de regeling van dit bestemmingsplan. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Provinciaal beleid

Algemene Structuurvisie Ruimtelijke Ordening Gelderland

De provincie heeft haar ruimtelijk beleid vastgelegd in het Streekplan Gelderland 2005. Het Streekplan Gelderland 2005 is door Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld op 29 juni 2005. Een streekplan geeft de beleidskaders aan voor de ruimtelijke ontwikkelingen in de komende 10 jaar. Dit streekplan is er op gericht de verschillende functies in regionaal verband een zodanige plek te geven dat de ruimtelijke kwaliteiten worden versterkt en er zuinig en zorgvuldig met de ruimte wordt omgegaan. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het Streekplan Gelderland 2005 de status van een structuurvisie gekregen. Dat betekent dat de inhoud van het streekplan voor de provincie de basis blijft voor haar eigen optreden in de ruimtelijke ordening.

De hoofddoelstelling van het Gelders ruimtelijk beleid voor de periode 2005-2015 is om de ruimtebehoefte zorgvuldig in regionaal verband te accommoderen en te bevorderen dat publieke (rijk, provincie, gemeenten, waterschappen) en private partijen de benodigde ruimte vinden, op een wijze die meervoudig ruimtegebruik stimuleert, duurzaam is en de regionale verscheidenheid versterkt, gebruik makend van de aanwezige identiteiten en ruimtelijke kenmerken.

Hierbij hanteert de provincie de volgende doelen als uitwerking van de hoofddoelstelling:

• sterke stedelijke netwerken en regionale centra bevorderen;
• versterken van de economische kracht en de concurrentiepositie van Gelderland;
• bevorderen van een duurzame toeristische-recreatieve sector in Gelderland met een bovengemiddelde groei;
• de vitaliteit van het landelijk gebied en de leefbaarheid van daarin aanwezige kernen versterken;
• de waardevolle landschappen verbeteren en de Ecologische Hoofdstructuur realiseren;
• de watersystemen veilig en duurzaam afstemmen op de veranderende water aan- en afvoer en de benodigde waterkwaliteit;
• een gezonde en veilige milieu(basis)kwaliteit bewerkstelligen;
• met ruimtelijk beleid bijdragen aan de verbetering van de bereikbaarheid van en in de provincie;
• bijdragen aan een evenwichtige regionaal gedifferentieerde ruimtelijke ontwikkeling, door de cultuurhistorische identiteiten en ruimtelijke kenmerken als inspiratiebron te hanteren in de ruimtelijke planning.

Ruimtelijke Verordening Gelderland

In december 2010 hebben Provinciale Staten van Gelderland de Ruimtelijke Verordening Gelderland (RVG) vastgesteld. Met de RVG stelt de provincie regels aan bestemmingsplannen van gemeenten. De voorschriften in de RVG zijn gebaseerd op de provinciale structuurvisie (voorheen Streekplan Gelderland 2005), streekplanuitwerkingen en –herzieningen. De verordening is slechts een juridische vertaling van dit beleid, er is geen nieuw beleid aan toegevoegd. De onderwerpen die de provincie belangrijk vindt en waarvoor regels in de verordening zijn opgenomen, zijn onder andere verstedelijking, wonen, detailhandel, waardevol open gebied en het nationaal landschap.

Van belang is dat bestemmingsplannen waarbij een provinciaal belang in het geding is, dit provinciaal belang niet in strijd is met de voorziene ruimtelijke ontwikkeling.

Het plangebied ligt in het 'Nationaal landschap' en 'Waardevol landschap binnen nationaal landschap'. Het plangebied ligt niet in de ecologische hoofdstructuur.

In gebieden binnen een nationaal landschap, met de aanduiding waardevol landschap, kunnen slechts bestemmingen worden toegestaan, voor zover deze de kernkwaliteiten van het gebied, zoals vastgelegd in de streekplanuitwerking 'Kernkwaliteiten waardevolle landschappen' behouden of versterken.

Ruimtelijke plannen.nl: kaart RVG EHS

Het plangebied ligt in een 'boringsvrije zone' en 'intrekgebied'. Voor deze gebieden geldt een verbod op het tot stand te brengen of handelingen te verrichten waardoor direct of indirect warmte aan de bodem en/of het grondwater wordt onttrokken of toegevoegd.

Ruimtelijke plannen.nl: kaart RVG Milieu

Op 14 januari 2014 stelde het college van Gedeputeerde Staten van Gelderland de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening vast. Daarin is onder andere de EHS omgezet in Gelders Natuurnetwerk (was EHS Natuur) en Groene ontwikkelingszone. Het plangebied ligt in het Nationaal landschap buiten GNN, GO, NHW.

Kaart Ontwerp Omgevingsverordening Gelderland

Mede vanwege de ligging in een kwetsbaar landschap is voor het functieveranderingsinitiatief een landschappelijk erfinrichtingsplan opgesteld. In dat plan is aangesloten op de karakteristieken van het omliggende landschap.

Vanwege de ligging in de boringsvrije zone is de gebiedsaanduiding 'milieuzone - boringsvrije zone' opgenomen in voorliggend bestemmingsplan.

2.2 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Nijkerk-Hoevelaken 2030

Op 30 juni 2011 heeft de gemeenteraad van Nijkerk de Structuurvisie Nijkerk / Hoevelaken 2030 vastgesteld. In deze structuurvisie geeft de gemeente haar ambities voor de toekomst weer. Deze visie gaat uit van de bestaande kracht van de kernen Nijkerk, Nijkerkerveen en Hoevelaken onder de noemer 'Ontwikkelen, koesteren, verwelkomen'.

De belangrijkste pijler van de structuurvisie is de keuze voor drie herkenbare en door het landschap met elkaar verbonden woonplaatsen met elk hun eigen cultuur en samenleving. In het cultuurlandschap behouden de agrarische bedrijven hun traditionele plaats, waarin ruimte wordt gemaakt voor vernieuwing zoals landschapsbeheer en de ontwikkeling van nevenactiviteiten. Verrommeling wordt zoveel mogelijk tegengegaan en na de ontwikkeling van de nieuwe bedrijventerreinen De Flier en Arkerpoort wordt ruimte voor nieuwe bedrijvigheid geboden door herstructurering.

Landbouw en landschap moeten in balans zijn in nauwe samenwerking met de agrarische gemeenschap. Hierbij is het doel verrommeling tegengaan, toekomstgerichte ondernemers maatwerk te bieden en innovatie in de landbouw te stimuleren. In het buitengebied dienen landbouw, landschap, recreatie en natuur zoveel mogelijk verweven te worden.

Ten aanzien van onderhavig bestemmingsplan valt op te merken dat in het bebouwingscluster De Veenhuis al enkele woningen in het buitengebied aanwezig zijn. De structuurvisie doet geen specifieke uitspraken over woningen in het buitengebied.

Op basis hiervan is te concluderen dat onderhavig plan aansluit bij de beleidsambities uit de gemeentelijke structuurvisie.

Landschapsontwikkelingsplan Nijkerk (2005)

Het door de gemeenteraad vastgestelde Landschapsontwikkelingsplan van de gemeente Nijkerk heeft een visie op hoofdlijnen opgenomen, genaamd 'De rode draad'.

Hierin zijn een viertal aanknopingspunten opgenomen die van belang zijn voor de gemeente, namelijk:

• 1. Versterken van de drie aanwezige landschapstypen in Nijkerk.
• 2. Versterken en beleefbaar maken van het cultuurhistorische erfgoed.
• 3. Behoud en versterken van de natuurparels van Nijkerk.
• 4. Uitbreiden recreatief netwerk en benutten kansen op recreatief vlak.

Eén van de aanbevelingen in het landschapsontwikkelingsplan is het versterken, behouden en uitbreiden van de landschappelijke kwaliteiten. Het Landschapsontwikkelingsplan is als basis voor de landschappelijke inpassing gehanteerd (zie paragraaf 3.2 Ruimtelijke beschrijving van het plan).

Toetsing aan voorwaarden wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan buitengebied 2009

In het bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2009' is met artikel 29.2 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor wijziging van een agrarisch bouwperceel in een andere functie, waaronder de bestemming Wonen. Hierin staat vermeld dat bij sloop van 1.000 m2 bedrijfsbebouwing de realisatie van één woning (600 m3) binnen het voormalige bouwperceel mogelijk is. Hieraan zijn meerdere voorwaarden gekoppeld, welke feitelijk overgenomen zijn van het regionale functieveranderingsbeleid:

• 1. Bestaande bebouwing is ongeschikt voor ombouw naar een woning.
• 2. De woning moet passen binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma.
• 3. In het betreffende bouwperceel worden de overige voormalige bedrijfsgebouwen zonder cultuurhistorische waarden gesloopt, met uitzondering van voormalige bedrijfsgebouwen, die als bijgebouwen bij de woningen worden aangemerkt en, gezien de oppervlaktebepalingen ter zake in artikel 19 (Wonen), als zodanig mogen worden aangemerkt.
• 4. Er moet sprake zijn van een goede landschappelijke inpassing.
• 5. Het project moet ruimtelijk inpasbaar zijn.
• 6. De nieuwe woning mag geen onevenredige belemmering vormen voor het gebruik om omliggende percelen.
• 7. De woonpercelen mogen niet groter zijn dan 1.500 m2.

Toetsing

Ad 1. In onderhavige situatie is sprake van verouderde rundveestallen, die qua Bouwbesluit en architectuur onmogelijk geschikt zijn te maken voor bewoning.

Ad 2. Binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma is voldoende ruimte voor het toevoegen van woningen in het kader van Ruimte voor Ruimte in het buitengebied.

Ad. 3. Alle voormalige bedrijfsgebouwen worden gesloopt, met uitzondering van een deel van een werktuigenberging. Dit deel, opgeteld met het bijgebouw bij de bestaande woning, is niet groter dan de som van de oppervlakte aan bijgebouwen die ingevolge de woonbestemmingen en het functieveranderingsbeleid aanwezig mag zijn. Bij de nieuwe woning mag volgens de woonbestemming 70 m2 aan bijgebouwen gebouwd worden en bij een bestaande boerderij mag volgens het regionale functieveranderingsbeleid en volgens de woonbestemming maximaal 150 m2 aan bijgebouwen gebouwd worden. De totale oppervlakte aan bijgebouwen op beide percelen samen zal de toegestane oppervlakte aan bijgebouwen (220 m2) niet overschrijden;

Ad 4. In Bijlage 1 is een landschappelijke inpassingsschets gevoegd.

Ad 5. De benodigde onderzoeken zijn uitgevoerd die verplicht zijn in het kader van de voorbereidingsprocedure (zie Hoofdstuk 4). Daarmee is aangetoond dat de nieuwe woning ruimtelijk goed is in te passen.

Ad 6. Naast het perceel ligt een rundveehouderij. De nieuwe woning wordt op ruim 50 meter van de bouwperceelsgrens geprojecteerd. Daarmee wordt voldaan aan de eisen die ingevolge milieuwetgeving aan het planologisch mogelijk maken van een ruimte voor ruimte woning gesteld zijn.

Ad 7. Per woning is een woonbestemming van maximaal 1.500 m2 opgenomen worden, inclusief het deel van de werktuigenberging dat per woning als bijgebouw gebruikt gaat worden.

Op deze punten wordt voldaan aan de criteria voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid en derhalve ook aan het regionale functieveranderingsbeleid. Volgens de wijzigingsbevoegdheid dient de woning binnen het voormalige agrarische bouwperceel gebouwd te worden, maar dit is nét niet mogelijk, vanwege de te handhaven afstand van 50 meter tot de bouwperceelsgrens van omliggende bedrijven. Derhalve wordt de woning iets buiten deze 50 meter zone gebouwd, wat betekent dat de woning en een groot deel van het bestemmingsvlak 'Wonen' buiten het huidige bouwvlak vallen. Gezien de milieuwinst die bedrijfsbeëindiging op deze locatie oplevert, de ontstening die optreedt en de landschappelijke inpasbaarheid van de nieuwe structuur, is het bouwen buiten het bouwvlak ruimtelijk aanvaardbaar.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Bestaande situatie

Op de locatie De Veenhuis 7 is vele decennia lang een veehouderij geëxploiteerd. De locatie ligt ten westen van Nijkerk, in het bebouwingscluster 'De Veenhuis', gelegen in het open polderlandschap. Op de locatie staan een (recent gebouwde) bedrijfswoning met twee rundveestallen (ruim 1.200 m2) en een werktuigenberging (circa 210 m2). Aan de woning is tevens een bijgebouw gebouwd van circa 35 m2.

Huidige situatie (1 = lege rundvee stal; 2 = lege kalverenschuur; 3 = werktuigenberging; 4 = nieuwbouwlocatie)

3.2 Ruimtelijke beschrijving van het plan

Voor het initiatief worden beide rundveestallen (ruim 1.200 m2) gesloopt en zal een nieuwe woning (600 m3) worden gerealiseerd, ten noordoosten van de grootste rundveestal en aangrenzend aan de plek van de sleufsilo's Op deze plek is momenteel slecht onderhouden groen aanwezig; dit zal worden opgeruimd en het perceel zal worden voorzien van een adequate landschappelijke inpassing.

Toekomstige situatie

De bestaande werktuigenberging zal voor een groot deel worden behouden. Deze meet 210 m2. Volgens het regionale functieveranderingsbeleid mag bij de nieuwe woning 70 m2 aan bijgebouwen worden gerealiseerd en bij de voormalige agrarische bedrijfswoning 150 m2. In totaal mag derhalve 220 m2 aan bijgebouwen worden gerealiseerd. In de toekomstige situatie wordt het bestaande bijgebouw van 35 m2 blijft bestaan. Daarnaast zal 185 m2 (220 - 35) van de werktuigenberging behouden, waarvan 115 m2 gebruikt wordt ten behoeve van de bestaande woning en 70 m2 ten behoeve van de nieuwe woning.

De nieuwe woning wordt circa 45 meter ten noorden van de rundveestal gerealiseerd, zodat een langgerekt erf ontstaat, wat in lijn is met de ter plaatse aanwezige verkavelingsstructuur (langgerekte polderverkaveling). De woning wordt op 50 meter afstand van de bouwvlakgrens van het naastgelegen agrarisch bedrijf geplaatst, omdat de Wet geurhinder en veehouderijen dit voorschrijft in geval van ruimte-voor-ruimte woningen.

De woonpercelen (maximaal 1.500 m2 per stuk) worden begeleid door een beukenhaag; het totale perceel wordt aan de noordzijde begeleid met streekeigen beplanting (Zwarte Els of Wilg) en aan de zuidwestzijde wordt een bestaand groencluster versterkt met streekeigen bomen en heesters. Het perceel wordt verder open gehouden, zodat een synergie ontstaat tussen het open landschap en beide open woonpercelen.

In rood de te slopen schuren. In oranje het woonhuis met bijgebouw. De werktuigenberging in stippellijn wordt verkleind en dient als bijgebouw voor de bestaande en nieuwe woning. In blauw het bouwvlak voor de nieuwe woning waarbij rekening moet worden gehouden met voldoende afstand tot de naastgelegen bedrijf. De groene lijn geeft de ontsluiting aan.

Landschappelijke inpassing

Vanwege de ligging in kwetsbaar landschap is voor voorliggend initiatief een erfinrichtingsplan opgesteld. Daarbij is aangesloten op de karakteristieken van het omliggende landschap. Dit advies is opgenomen in Bijlage 1.

Hoewel de nieuwe woning ver van de bestaande bebouwing wordt gesitueerd, blijft deze binnen de landschappelijke contouren van het buurtschap, het groene eiland in de open polder. Het is daarom wel belangrijk met landschappelijke beplanting het beeld van één groen eiland te versterken.

• A. De nieuwe woning komt ter plekke van het erfbosje (afspraak met gemeente). De nokrichting is afgestemd op de richting van de andere gebouwen. De bebouwing wordt vormgegeven als een robuust enkelvoudig hoofdvolume met een zadeldak. Het materiaalgebruik richt zich met name op dat wat er in de directe omgeving voor komt (baksteen, hout, pannen, glas en donkere kleuren). De woning is qua uitstraling ondergeschikt aan de hoofdwoning door vormgeving en oriëntatie op het erf.
• B. De bestaande werktuigenberging dient als bijgebouw voor beide woningen en wordt verkleind tot de maximaal toegestane grootte. De uitstraling met (lichte) groene damwandplaten is niet karakteristiek. Een wandbekleding van donker gepotdekseld hout zoals de oude varkensschuur is meer passend.
• C. De bestaande woning vormt het hoofdgebouw op het erf qua positie en uitstraling.
• D. De bestaande oprit wordt benut voor beide woningen. De hoeveelheid verharding wordt tot het hoogst nodige beperkt. Het overige wordt gesaneerd. De voorkeur gaat uit naar natuurlijke verharding, zoals gebakken klinkers.
• E. De opgaande beplanting bij de bestaande woning is waardevol en blijft behouden en waar nodig voor verjonging aangevuld met streekeigen soorten.
• F. Het lager gelegen erfbosje zal deels verdwijnen door de bouw van de nieuwe woning. Wel is het belangrijk dat op de kavelgrenzen beplanting behouden blijft en aangevuld wordt met streekeigen soorten, zodat het beeld van een groen eiland in de open polder blijft bestaan en de nieuwe woning onderdeel uitmaakt van de bebouwing op de zandrug.
• G. De kavelgrens ter hoogte van de huidige veeschuur wordt versterkt met bijvoorbeeld knotwilgen, (knot)elzen en eiken.
• H. Het middendeel wordt groen ingevuld met bijvoorbeeld een weide en boomgaard. Dit sluit ook aan bij de bestaande fruitbomen die er al staan.
• I. Met een haag kan de tuin omzoomd worden. Gebruik hiervoor streekeigen soorten zoals meidoorn of een doornloze variant; veldesdoorn. Deze soorten zijn minder formeel dan een beukenhaag die eerder past bij de positie van het hoofdgebouw.
• J. Door ook langs het pad enkele bomen te plaatsen wordt het beeld van groen eiland versterkt en komt het deel met de nieuwe woning niet los te liggen van de rest van bebouwing.

Erfadvies De Veenhuis 7, Nijkerk

De realisering van deze landschappelijke inpassing is als een zogenaamde 'Voorwaardelijke verplichting' in de regels vastgelegd. Deze houdt in dat binnen een half jaar na het verlenen van de omgevingsvergunning voor de nieuwbouw de beplanting moet zijn aangebracht.

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden

4.1 Waterhuishouding

Algemeen

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn.

Beoordeling

In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Aandachtspunten

Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water.

Algemene aandachtspunten

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen.

Tot slot

Eventueel benodigde vergunningen worden niet binnen de watertoets procedure of met deze Digitale Watertoets geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden. Een watervergunning van het waterschap is bijvoorbeeld nodig voor het dempen en/of vergraven van watergangen, het lozen van water op oppervlaktewater en het onttrekken van grondwater.

Het beleidskader

De Europese Kaderrichtlijn Water (2003)

De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed; emissies worden verbeterd; duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater.

Vierde Nota Waterhuishouding (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, 1998)

De Vierde Nota Waterhuishouding geeft het kader voor het waterbeheer voor Nederland, nu en in de toekomst. De hoofddoelstelling is "een veilig en goed bewoonbaar land en het in stand houden / versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, waarmee een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd". Om de veerkracht van de watersystemen te vergroten dient de waterconservering en buffering te worden bevorderd en de afwenteling van (water-) problemen op naastgelegen gebieden te worden beperkt.

Waterbeleid in de 21e eeuw (2000)

De hoge waterstanden in de rivieren in 1995 en 1996 en de klimaatscenario's waarin naast de zeespiegelstijging ook meer en heviger buien worden voorspeld hebben geleid tot vernieuwde aandacht voor water. Nederland is met zijn lage ligging en hoge verstedelijkingsgraad kwetsbaar voor wateroverlast en de veiligheid is in de toekomst in het geding. Maar ook door de drogere zomers is er het risico van watertekorten en verdroging. De commissie "Waterbeheer 21e eeuw" heeft in opdracht van de regering duidelijk gemaakt dat we anders moeten omgaan met water en ruimte. Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast moet ten minste behouden blijven. De aanwezige ruimte mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij de uitvoering van nieuwe projecten voor infrastructuur, woningbouw, landbouw of bedrijventerreinen.

Waterplan provincie Gelderland

Het Provinciaal Waterplan 2010-2015 is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied. Het waterplan is beschreven aan de hand van een aantal thema's zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema's is beschreven welke doelstellingen voor 2007 en 2015 er liggen. Hierbij is rekening gehouden met de Europese kaderrichtlijn water en het beleid.

Waterbeheer 21e eeuw (WB21)

Het thema "water als ordenend principe" loopt als een rode draad door het gehele plan. Dit houdt in dat, voordat er beslissingen worden genomen op ruimtelijk gebied, er wordt bekeken welke gevolgen die hebben voor watersystemen. Dit waterplan valt onder het regime van de nieuwe waterwet (22 dec. 2009).

Waterbeheersplan Waterschap Vallei en Eem/Veluwe

In de Waterbeheersplannen 2010 - 2015 hebben beide Waterschappen hun ambities en uitvoeringsprogramma's vastgelegd voor de periode 2010 tot en met 2015. De plannen bepalen in grote lijnen de agenda's voor de komende zes jaar. De plannen zijn mede kaderstellend voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in de plangebieden.

4.2 Milieuaspecten

4.2.1 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van de Wet milieubeheer dient in nieuwe situaties rekening te worden gehouden met (wenselijke) afstanden tussen bepaalde milieubelastende functies en milieugevoelige functies. In de uitgave Bedrijven en Milieuzonering (2009) is een richtafstandenlijst opgenomen. In de lijst is voor allerlei soorten "milieubelastende activiteiten" aangegeven welke richtafstanden vanwege geur, stof, geluid en gevaar bij voorkeur aangehouden moeten worden ten opzichte van "milieugevoelige activiteiten". De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Onderstaand het verband tussen de afstand en de milieucategorie:

milieucategorie	richtafstand rustige woonwijk
1	10 meter
2	30 meter
3.1	50 meter
3.2	100 meter
4.1	200 meter
4.2	300 meter

De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden). Benadrukt moet worden dat de richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk (of een vergelijkbaar omgevingstype) en dat de richtafstanden bij een omgevingstype gemengd gebied (een gebied met een matige tot sterke functiemenging) met 1 stap kunnen worden verlaagd zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

Het waar nodig scheiden van milieubelastende activiteiten en milieugevoelige gebieden en functies bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen:

• Het reeds in het ruimtelijke spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• Het tegelijk daarmee aan de bedrijven voldoende zekerheid bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Het bestemmingsplan en de milieuregelgeving vormen elkaars complement. Voor zover met behulp van een zonering eventuele overlast voor de omgeving niet voldoende kan worden beperkt, kan de toepassing van milieuregelgeving uitkomst bieden.

Situatie plangebied

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen industriële bedrijven. Op het perceel De Veenhuis 6 is een agrarisch bedrijf gevestigd, op het perceel De Veenhuis 3 is een intensieve veehouderij gevestigd. De nieuwe woonbebouwing dient een minimale afstand van 50 m ten opzichte van omliggende bouwvlakken aan te houden. Hieraan wordt voldaan.

4.2.2 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder is bij de vaststelling of wijziging van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek vereist naar de geluidsbelasting op geluidsgevoelige bestemmingen vanwege industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai. Dit geldt alleen voor (geplande) geluidsgevoelige bestemmingen die binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein liggen.

Situatie plangebied

Het plangebied ligt niet binnen een geluidzone van een weg of spoor/industrie. Bovendien is De Veenhuis een doodlopende weg met een lage verkeersintensiteit. De extra verkeersaantrekkende werking van voorliggend plan is niet significant. Zodoende kan met zekerheid worden gesteld dat hier geen geluidhinder valt te verwachten. In het kader van de Wet geluidhinder is geen nader onderzoek nodig.

4.2.3 Bodem

Op basis van de Woningwet en het Bouwbesluit mag niet worden gebouwd op verontreinigde grond.

Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning moet vaak een bodemonderzoek worden geleverd. Dit is een verplichting uit de Woningwet om de gezondheid en veiligheid te garanderen van mensen die wonen, werken of verblijven in het gebouw waarvoor vergunning wordt aangevraagd.

Een bodemonderzoek is noodzakelijk wanneer:

• nog geen gegevens betreffende de bodemgesteldheid bekend zijn (dit betekent dus ook dat als er een bodemkwaliteitskaart is, er geen bodemonderzoek meer hoeft te komen);
• er meer dan twee uur per dag mensen in verblijven;
• als het bouwwerk de grond raakt en;
• als er na sloop wordt herbouwd.

Situatie plangebied

Voor deze locatie is in 2007 een historisch onderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de locatie als onverdacht kan worden beschouwd.

Vervolgens is in april 2014 een historisch (bodem)onderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 2. Op basis van de resultaten van het uitgevoerde historische (bodem)onderzoek wordt geconcludeerd dat de onderzoekslocatie als onverdacht ten aanzien van bodemverontreiniging te beschouwen is. Ter plaatse van de bouwlocatie wordt, met uitzondering van de bekende verhoogde achtergrondgehalten, geen bodemverontreiniging verwacht. Derhalve wordt, conform het gemeentelijk beleid, de uitvoering van een bodemonderzoek in verband met de verlening van een omgevingsvergunning niet noodzakelijk geacht.

4.2.4 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het onder meer om de productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten leggen beperkingen op aan de omgeving. Door voldoende afstand aan te houden tussen deze activiteiten en 'objecten' wordt voldaan aan de normen. Artikel 1 van het Besluit externe veiligheid bepaalt hierbij dat kwetsbare objecten woningen, scholen, gezondheidscentra en dagverblijven zijn en dat beperkt kwetsbare objecten gebouwen/voorzieningen zijn zoals kantoren, winkels en parkeerterreinen.

Situatie plangebied

Ten aanzien van externe veiligheid zijn de volgende 4 risicobronnen beoordeeld die voor het vervoer of de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen (bv propaan, ammoniak etc): van belang zijn:

• via de snelweg A28: afstand is 1,5 kilometer.
• via het spoor Zwolle-Amersfoort; deze ligt op een afstand van meer dan 2 kilometer van Veenhuis 7 verwijderd.
• via gasleidingen; er loopt op ca 1,3 kilometer ten zuiden van het plangebied een hoofdaardgastransportleiding van de Gasunie.
• bij Bevi bedrijven: het bedrijventerrein Arkervaart met daarop enkele Bevi bedrijven bevindt zich op ruim 1, 5 kilometer.

Alle bovenstaande risicobronnen zijn op voldoende afstand van het plangebied gelegen. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.2.5 Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet Milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichts bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht worden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diversie regio.s om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Projecten die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in het NSL in de provincies c.q. regio's waar overschrijdingen plaatsvinden. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Projecten die „niet in betekenende mate. (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 ug/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project „niet in betekende mate. bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is significant is ten opzichte van een etmaal. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval is bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming: Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan aan de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden.

Situatie plangebied

Met behulp van deze rekentool is de toename van de stoffen NO2 en PM10 bepaald. Hierbij is uitgegaan van 2 woningen met in totaal 14 extra voertuigbewegingen. Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 Pg/m3 NO2 of PM10) niet overschrijdt. Het project wordt dan beschouwd als een nibm-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

4.3 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

Situatie plangebied

In mei 2013 is een quickscan flora en fauna uitgevoerd, zie Bijlage 3. Hierin wordt onderstaande geconcludeerd.

Beschermde gebieden

Het plangebied is gelegen naast de Ecologische Hoofdstructuur en nabij een Natura2000-gebied. Het karakter van het plangebied en de aard van de ingreep maken dat er geen negatieve effecten zijn te verwachten op de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS of de Habitatsoorten/ vogels waarvoor het Natura2000-gebied is aangewezen.

Vogels (hoofdstuk 6; vogels)

De opstallen en de te kappen groenstructuren (kunnen) worden gebruikt door diverse algemeen voorkomende soorten (geen jaarrond beschermd nest) als broedlocatie. De sloop- en rooiwerkzaamheden dienen buiten het broedseizoen plaats te vinden. Indien het niet mogelijk is om voor of na het broedseizoen de werkzaamheden uit te voeren, dient voorkomen te worden dat exemplaren gaan broeden.

In twee opstallen zijn broedende huismussen aangetroffen. Het nest van de huismus is jaarrond beschermd. Er dienen mitigerende maatregelen genomen te worden om het verlies aan broedplekken te compenseren. In de nieuwbouw zullen minimaal 6 broedlocaties, bijvoorbeeld door vogelvides, gerealiseerd moeten voor de te vernietigen broedplekken . Wanneer er ook broedplekken verloren gaan door het verkleinen van de berging, dienen deze eveneens gemitigeerd te worden. Het verdient de voorkeur echter om de berging niet aan te tasten. Indien dit niet mogelijk is dienen in de berging, in de bestaande woning of in de nieuwbouwwoning minimaal 6 broedlocaties gerealiseerd te worden. De nieuwe broedplekken dienen voor het broedseizoen dat volgt op de sloop functioneel te zijn.

Flora- en faunawet

Er zijn verder geen standplaatsen of vaste verblijfplaatsen/ nesten van (streng en strikt) beschermde (wilde) plant- of diersoorten aangetroffen binnen het plangebied. Op basis van de bevindingen kan geconcludeerd worden dat er in de huidige situatie geen procedurele gevolgen zijn, mits er aan de genoemde voorwaarden bij 'vogels' wordt voldaan.

Ten aanzien van de ingrepen is nog een algemeen geldende voorwaarde vanuit de Flora- en faunawet van toepassing, de zorgplicht. Op basis van de zorgplicht volgens artikel 2 van de Flora- en faunawet dient bij de uitvoering van de werkzaamheden voldoende zorg in acht te worden genomen voor in het wild levende dieren en hun leefomgeving.

4.4 Verkeer en parkeren

Het plangebied zal worden ontsloten via de bestaande inrit van het agrarisch bedrijf en de kleine woning. In de toekomst zullen hier twee woningen worden gerealiseerd. Volgens de kencijfers van de CROW-publicatie 'kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' kan voor een woning in het buitengebied uitgegaan worden van zeven motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit komt voor twee woningen neer op 14 extra bewegingen. Aangezien in de huidige situatie al een kleine woning, een bedrijfswoning en een agrarisch bedrijf aanwezig is, zal naar verwachting het verkeer niet noemenswaardig toenemen.

In de nota Parkeernormen van de gemeente wordt aangegeven dat voor een vrijstaande woning in het buitengebied wordt uitgegaan van 2,2 parkeerplaatsen per woning. Het parkeren zal plaatsvinden op eigen erf, hier is voldoende ruimte voor aanwezig om aan de parkeernorm te voldoen.

4.5 Cultuurhistorie

4.5.1 Archeologie

De locatie ligt volgens de archeologische beleidskaart binnen een gebied met een middelmatige verwachtingswaarde (afgedekt). Voor een bodemverstoring groter dan 1.000 (duizend) m2 en dieper dan 40 cm is een archeologisch onderzoek vereist.

Een deel van de locatie, de vroegere huisterp, waar thans echter geen bouwactiviteit wordt voorzien, is gekenmerkt als een gebied met een hoge archeologische verwachting. Hier is archeologisch onderzoek nodig wanneer ingrepen meer dan 50 (vijftig) m2 beslaan bij bodemingrepen dieper dan 40 cm.

Uitgaande van de huidige plannen is een archeologisch onderzoek niet nodig.

4.5.2 Monumenten

De Veenhuis 7 bevindt zich in het agrarische buitengebied van de gemeente Nijkerk en vormt de westelijke afsluiting van de uit de Middeleeuwen stammende buurtschap De Veenhuis.

Het bestemmingsplan karakteriseert het gebied als 'open landschap' met een 'karakteristieke verkaveling'. De boerderijen van De Veenhuis met de omringende erven vormen een onderbreking van het open slagenlandschap.

Historisch gezien bestaan deze erven uit een woonterp met daaromheen een erf. Het geheel wordt door (wind)singels en (elzen)bosjes omringd.

Afb.1. Kadastrale situatie in 1832. Afb.2. Luchtfoto uit 2005. Het noorden is linksboven. Inmiddels is de woning vernieuwd.

Uit een vergelijking van de kadastrale situatie in 1832 en de huidige situatie (zie afbeelding 1 en 2) blijkt dat de hoofdvorm van het erf van De Veenhuis 7 sindsdien ongewijzigd is.

De noordwestelijke hoek waar de nieuwe woning gepland staat, is steeds een houtopstand geweest en vormt landschappelijk gezien een markant punt. Niettemin is het aanvaardbaar om de nieuwe woning te situeren ten noorden van het bestaande erf. Hiermee blijft de hoofdvorm van het oorspronkelijke erf intact.

4.6 Kabels en leidingen

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels of leidingen aanwezig die voor een belemmering kunnen zorgen.

Hoofdstuk 5 Verklaring van de regels

5.1 Algemeen

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen, voor het bouwen en het gebruik van gronden en gebouwen binnen het plangebied. Daarnaast worden in aanvulling op de vaststelling van dit bestemmingsplan, privaatrechtelijke afspraken vastgelegd. Een en ander komt tot uitdrukking in de regels.

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de in de Wet algemene bepalingen overgangsrecht geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is het plan opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) en de Wabo.

Een bestemmingsplan kent aan gronden een bestemming toe en verbindt regels aan deze bestemming. Deze regels betreffen het gebruik van de gronden, maar onder meer ook de bouwmogelijkheden. De regels zijn nader onder te verdelen in:

• 1. Inleidende regels
  In deze regels staan de begrippen verklaard die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld een goot- of bouwhoogte te bepalen.

• 2. Bestemmingsregels
  Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden gebruikt en bebouwd mogen worden.

• 3. Algemene regels
  Het gaat hier om algemene regels die betrekking hebben op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regel te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel.

• 4. Overgangs- en slotregels
  Hieronder zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Deze laatste regel geeft aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

5.2 Specifieke verklaring van dit bestemmingsplan

In dit bestemmingsplan komt één enkelbestemming en één dubbelbestemming voor. De bestemmingen en bijbehorende regels zijn afgestemd op het nieuwe bestemmingsplan buitengebied, dat in voorbereiding is.

Wonen

De twee woningen vallen binnen de bestemming Wonen. Hier is met een aanduiding twee woningen mogelijk gemaakt. Tevens is de uitoefening van een aan huis verbonden beroep of bedrijf mogelijk, evenals een bed and breakfast in het hoofdgebouw.

Voor de bestaande woning, gelegen in het zuiden van het plangebied, is maximaal 150 m2 aan bijgebouwen toegestaan. Voor de nieuwe woning, gelegen in het noorden van het plangebied, is 70 m2 aan bijgebouwen toegestaan.

Middels een voorwaardelijke verplichting wordt geregeld dat binnen een half jaar na het verlenen van de omgevingsvergunning voor bouwen, de overtollige bedrijfsgebouwen gesloopt dient te zijn. Binnen twee jaar dient de landschappelijke inpassing zoals verwoord in het inrichtingsplan te zijn gerealiseerd.

Waarde - Archeologie

Voor het gehele plangebied is de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie’ opgenomen. Binnen deze dubbelbestemming wordt door middel van functieaanduidingen aangegeven vanaf welke oppervlakten en dieptes bij bodemingrepen een archeologisch onderzoek benodigd is.

Algemene aanduidingsregels

Over het plangebied zijn twee gebiedsaanduidingen gelegen. De aanduiding 'milieuzone - boringsvrije zone' dient ter behoud van de beschermende kleilaag in de bodem. De aanduiding 'overige zone - waardevol landschap' regelt behoud en versterking van de kernkwaliteiten van het ter plaatse waardevol landschap.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening en artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is er een grondslag voor het vaststellen van een exploitatieplan of het anderszins verhalen van kosten van de grondexploitatie. Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten waardoor de kosten van grondexploitatie anderszins zijn verzekerd.

In verband met het bepaalde in artikel 6.1 van de Wro inzake tegemoetkoming in schade kan worden vastgesteld, dat het niet aannemelijk is dat als gevolg van het voorgenomen plan een planologisch nadeel ontstaat dat voor tegemoetkoming in aanmerking komt. Evenwel is in het kader van de economische uitvoerbaarheid met de verzoeker in de bovengenoemde anterieure overeenkomst een bepaling opgenomen als bedoeld in artikel 6.4a van de Wro. Dit deel van de overeenkomst strekt ertoe dat eventuele schade door aanvrager wordt betaald. Op deze wijze is de economische uitvoerbaarheid voor de gemeente gewaarborgd.

6.2 Maatschappelijk uitvoerbaarheid

Gelet op de aard en omvang van het bestemmingsplan wordt afgezien van inspraak.

Het ontwerp bestemmingsplan zal gedurende zes weken ter inzage worden gelegd.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Erfadvies

Bijlage 2 Bodemonderzoek

Bijlage 3 Ecologisch onderzoek