Bestemmingsplan Buitengebied, Schoolstraat 111-113

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor het perceel Schoolstraat 111-113 te Nijkerkerveen is een verzoek ingediend voor een functieverandering van Agrarisch naar Wonen. De aanwezige agrarische gebouwen en de voormalige agrarische bedrijfswoning zullen worden gesloopt en hiervoor zal, in het kader van de ruimte voor ruimte regeling, een nieuwe vervangende woning en de vergroting van de bestaande 'kleine woning' mogelijk worden gemaakt. Hiervoor is een herziening van het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Nijkerk 2009’ nodig. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan De Schoolstraat 111-113, ten zuidoosten van de kern Nijkerkerveen. Het plangebied omslaat het voormalig agrarisch bouwperceel en de voormalige woonbestemming met aanduiding 'kleine woning'. Ten oosten en westen worden deze scheiding gevormd door sloten met laanbeplanting. In het noorden door de kadastrale grenzen en de fruitboomgaard. In het zuiden vormt het agrarisch bouwperceel de grens.

Uitsnede Google Maps

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Nijkerk 2009’, zoals vastgesteld op 26 maart 2009 en onherroepelijk op 10 augustus 2011, van toepassing.

Voor het bedrijf gelegen aan de Schoolstraat 113 geldt de bestemming Agrarisch met de aanduiding 'intensieve veehouderij'. De agrarische bebouwing is binnen het bouwblok gelegen.

Grenzend aan het bedrijfsperceel is een perceel, Schoolstraat 111, met de bestemming Wonen en de aanduiding 'kleine woning' met het maximum aantal wooneenheden van 1. Er zijn geen bijgebouwen aanwezig. Conform nieuw beleid zou de woning mogen worden uitgebreid tot maximaal 350 m3. De omvang aan bijgebouwen mag conform dit beleid niet meer zijn dan 35 m2.

Over een deel van het plangebied is de aanduiding 'gebied met archeologische waarde of verwachtingswaarde' gelegen.

Uitsnede plankaart bestemmingsplan ‘Buitengebied Nijkerk 2009’

Het vigerende bestemmingsplan Buitengebied 2009 biedt voor een deel van het verzoek de mogelijkheid hieraan mee te werken middels de wijzigingsbevoegdheid van Agrarisch naar Wonen. Daarbij mag een perceel van maximaal 1.500 m2 ontstaan. De woning bedraagt maximaal 600 m3 en de omvang aan bijgebouwen mag niet meer zijn dan 70 m2, tenzij er meer bijgebouwen aanwezig zijn op het moment van functiewijziging, dan is maximaal 150 m2 toegestaan. Dit laatste is nu aan de orde. Bij een bestemmingsplanwijziging wordt dit als maximum bepaald.

Er is geen optie in het bestemmingsplan opgenomen voor het vergroten van de kleine woning.

1.4 Leeswijzer

Voorliggend bestemmingsplan gaat in hoofdstuk 2 in op het relevenate beleidskader. Hoofdstuk 3 beschrijft de huidige en toekomstige situatie. In hoofdstuk 4 wordt het voornemen getoetst aan de randvoorwaarden vanuit water, milieu, ecologie, verkeer en parkeren, cultuurhistorie en kabels en leidingen. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 een juridische toelichting gegeven op de regeling van dit bestemmingsplan. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de financiele en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Provinciaal beleid

Streekplan Gelderland (2005)

Het Streekplan Gelderland 2005 is door Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld op 29 juni 2005. Een streekplan geeft de beleidskaders aan voor de ruimtelijke ontwikkelingen in de komende 10 jaar. Dit streekplan is er op gericht de verschillende functies in regionaal verband een zodanige plek te geven dat de ruimtelijke kwaliteiten worden versterkt en er zuinig en zorgvuldig met de ruimte wordt omgegaan. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het Streekplan Gelderland 2005 de status van een structuurvisie gekregen. Dat betekent dat de inhoud van het streekplan voor de provincie de basis blijft voor haar eigen optreden in de ruimtelijke ordening.

De hoofddoelstelling van het Gelders ruimtelijk beleid voor de periode 2005-2015 is om de ruimtebehoefte zorgvuldig in regionaal verband te accommoderen en te bevorderen dat publieke (rijk, provincie, gemeenten, waterschappen) en private partijen de benodigde ruimte vinden, op een wijze die meervoudig ruimtegebruik stimuleert, duurzaam is en de regionale verscheidenheid versterkt, gebruik makend van de aanwezige identiteiten en ruimtelijke kenmerken.

Hierbij hanteert de provincie de volgende doelen als uitwerking van de hoofddoelstelling:

• sterke stedelijke netwerken en regionale centra bevorderen;
• versterken van de economische kracht en de concurrentiepositie van Gelderland;
• bevorderen van een duurzame toeristische-recreatieve sector in Gelderland met een bovengemiddelde groei;
• de vitaliteit van het landelijk gebied en de leefbaarheid van daarin aanwezige kernen versterken;
• de waardevolle landschappen verbeteren en de Ecologische Hoofdstructuur realiseren;
• de watersystemen veilig en duurzaam afstemmen op de veranderende water aan- en afvoer en de benodigde waterkwaliteit;
• een gezonde en veilige milieu(basis)kwaliteit bewerkstelligen;
• met ruimtelijk beleid bijdragen aan de verbetering van de bereikbaarheid van en in de provincie;
• bijdragen aan een evenwichtige regionaal gedifferentieerde ruimtelijke ontwikkeling, door de cultuurhistorische identiteiten en ruimtelijke kenmerken als inspiratiebron te hanteren in de ruimtelijke planning.

Voor onderhavig plangebied is vooral het thema 'Functieverandering van gebouwen in het buitengebied' van belang. Functieverandering van vrijgekomen gebouwen naar wonen door middel van bestemmingswijziging van het perceel naar een kleiner perceel ‘wonen’ zal door toepassing van verevening per saldo een positieve bijdrage aan de omgevingskwaliteit leveren. De wezenlijke kenmerken en waarden van de omgeving worden met functieverandering van vrijgekomen gebouwen naar wonen niet aangetast. Er is evenwel sprake van een forse kwaliteitswinst door uitvoering van voorliggend plan. Naast het opheffen van een bestemming voor een intensieve veehouderij levert ook de sloop een ruime kwaliteitswinst. Het aantal wooneenheden blijft gelijk, de bouwmassa op het perceel neemt af en een intensieve veehouderij te midden van woningen wordt opgeheven.

Ruimtelijke Verordening Gelderland

In december 2010 hebben Provinciale Staten van Gelderland de Ruimtelijke Verordening Gelderland (RVG) vastgesteld. Met de RVG stelt de provincie regels aan bestemmingsplannen van gemeenten. De voorschriften in de RVG zijn gebaseerd op de provinciale structuurvisie (voorheen Streekplan Gelderland 2005), streekplanuitwerkingen en –herzieningen. De verordening is slechts een juridische vertaling van dit beleid, er is geen nieuw beleid aan toegevoegd. De onderwerpen die de provincie belangrijk vindt en waarvoor regels in de verordening zijn opgenomen, zijn onder andere verstedelijking, wonen, detailhandel, waardevol open gebied en het nationaal landschap.

Van belang is dat bestemmingsplannen waarbij een provinciaal belang in het geding is, dit provinciaal belang niet in strijd is met de voorziene ruimtelijke ontwikkeling.

In het kader van dit bestemmingsplan valt op te merken dat de ontwikkeling waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft niet in strijd is met een provinciaal belang, waardoor ook de RVG niet in het geding is.

Reconstructieplan Gelderse Vallei (2005)

Het reconstructieplan Gelderse Vallei/Utrecht-Oost is een plan om de ruimtelijke en milieuproblematiek in het gebied, grofweg begrensd door de Veluwe, de Randmeren, de A27, de Kromme Rijn en de Nederrijn, in de komende 12 jaar aan te pakken.

Het reconstructieplan moet de problemen die zich voordoen in het landelijk gebied (de 'gestapelde' problematiek) in de concentratiegebieden integraal aanpakken en moet een goede ruimtelijke structuur bevorderen, in het bijzonder met betrekking tot landbouw, natuur, bos, landschap, recreatie, water, milieu en infrastructuur. Daarnaast moet de reconstructie het woon-, werk- en leefklimaat en de economische structuur verbeteren. De problematiek binnen de bebouwde kom van dorpen en steden in het gebied is geen onderdeel van dit plan.

De reconstructiegebieden zijn in drie zones onderverdeeld, namelijk landbouwontwikkelingsgebied, verwevingsgebied en extensiveringsgebied. Het plangebied valt geheel binnen het verwevingsgebied.

Verwevingsgebieden zijn die delen van het plangebied die niet als extensiverings- of landbouwontwikkelingsgebied zijn aangeduid. Zij vormen de overgangsgebieden tussen de extensivering- en landbouwontwikkelingsgebieden, waarin sprake is van een sterke verwevenheid van functies. Bij deze verwevenheid kan sprake zijn van accenten die liggen op natuur, landschap en/of water, maar steeds in combinatie met landbouw. Het beleid voor verwevingsgebieden is gericht op het bevorderen van een passende combinatie van landbouw, natuur, landschap, recreatie, werken en wonen met bijbehorende kwaliteiten.

In het reconstructieplan is het beleid voor functieverandering primair gericht op ruimtelijke kwaliteitswinst door ontstening van het landelijk gebied.Om dit budgetneutraal te laten plaatsvinden, wordt sloop van voormalige bedrijfsbebouwing financieel gecompenseerd door het ter plaatse toestaan van een extra woonfunctie, dan wel een niet-agrarische bedrijfsfunctie.

Wonen is een milieuvriendelijke en duurzame gebruiksvorm met weinig groeipotentie en een geringe verkeersaantrekkende werking.Als vervolgfunctie heeft wonen over het algemeen de voorkeur boven werken. Met name in kwetsbare gebieden worden de negatieve effecten van wonen geringer geacht ten opzichte van een nieuwe bedrijfsfunctie.

Regionale beleidsinvulling functieverandering en nevenactiviteiten (2008)

Regio De Vallei heeft in 2008 een beleidsnotitie opgesteld, getiteld 'Regionale beleidsinvulling functieverandering en nevenactiviteiten. In deze notitie zijn voorwaarden opgenomen waaronder niet-agrarische bedrijven kunnen uitbreiden. Regio De Vallei heeft in 2012 een nadere invulling van het beleidsstuk vervaardigd. Deze nadere invulling is inmiddels door de provincie Gelderland geaccordeerd. De gemeenten die onderdeel uitmaken van Regio De Vallei zullen elk voor zich besluiten over de notitie met de nadere invulling. Ook aan de gemeenteraad van Nijkerk wordt de 'nadere invulling' ter besluitvorming voorgelegd.

In het beleid voor functieverandering naar Wonen staat voor Regio De Vallei voorop, dat er sprake moet zijn van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. In dat kader wordt het Wonen gezien als een aantrekkelijke vervangende functie in geval van stoppende of gestopte agrarische bedrijven. Het Streekplan zet daarbij in op het hergebruik van vrijkomende voormalige agrarische gebouwen.

De regio opteert, evenals de provincie, voor hergebruik van de vrijkomende bebouwing, maar is van mening dat de bebouwingskarakteristiek van vrijgekomen bedrijfsgebouwen in deze regio in veel gevallen zodanig is, dat hergebruik vanuit bouwkundig en ruimtelijk oogpunt niet wenselijk is. De lage en kwalitatief slechte bebouwing van (voormalige) kalver-, varkens- of pluimveestallen is vaak ongeschikt om er nieuwe wooneenheden van te maken. In veel gevallen is slopen van deze opstallen en de nieuwbouw van een of meerdere wooneenheden de enige optie om een, qua beeldkwaliteit, welstand en bouweisen, geschikte woning te maken. Waar het sloop betreft, wil de Regio het Reconstructieplan Gelderse Vallei/Utrecht Oost als vertrekpunt nemen.

Het realiseren van extra wooneenheden na sloop van gebouwen, verloopt via een stappenplan, waarbij in de eerste plaats hergebruik van bestaande bebouwing aan de orde is. Als dit niet mogelijk is, worden de mogelijkheden voor vervangende nieuwbouw van een woongebouw met soms meerdere wooneenheden verkend. Dit kan ter plaatse van de vrijgekomen bebouwing, behalve in het landbouwontwikkelingsgebied maar wel in het verwevingsgebied indien dit voor een goede ruimtelijke ordening wenselijk is. In de volgende tekst wordt de werkwijze beschreven.

Hergebruik van de voormalige bedrijfswoning als burgerwoning is zonder meer mogelijk. Als de bestaande bebouwing ongeschikt is voor ombouw naar wooneenheden, dan is nieuwbouw van één of twee (geschakelde) woongebouwen met één of meerdere wooneenheden mogelijk. Daarbij geldt dat wanneer er meer wordt gesloopt dan 1.000 m², één woning met een maximale inhoud van 600 m³ kan worden gerealiseerd. Daarbij gelden de volgende voorwaarden:

• De maximale inhoud per wooneenheid is 600 m³.
• Bij de voormalige agrarische bedrijfswoning wordt een bijgebouw toegestaan van maximaal 150 m².
• Bij het nieuw te bouwen woongebouw mag maximaal 70 m² bijgebouw per wooneenheid worden gebouwd.
• Het woonperceel bedraagt maximaal 1.500 m².

Bij de beoordeling worden de voorwaarden gehanteerd zoals ze zijn benoemd in hoofdstuk 4 van de regionale beleidsinvulling functieverandering en nevenactiviteiten. Zo moet de functieverandering landschappelijk worden ingepast, mag deze niet leiden tot milieuhinder voor de omgeving en geldt de gemeentelijke Welstandsnota als toetsingskader in geval van vervangende nieuwbouw.

Bij voorliggend initiatief zal voor de sloop van de agrarische bebouwing de bedrijfswoning ook worden gesloopt en hergebouwd, er wordt geen extra woning bijgebouwd. De maximale inhoud van de nieuwe woning 600 m³ met een bijgebouw van maximaal 150 m². Tevens zal het geheel landschappelijk worden inpast. De uitvoering van het schetsplan leidt bovendien tot een ruimtelijke kwaliteitsverbetering op een tweetal punten. In de directe nabijheid zijn veel burgerwoningen gelegen. De bedrijfsbeëindiging van een intensieve veehouderij levert een milieuhygiënische winst op voor de omgeving. Daarnaast levert de sloop van voormalige agrarische bebouwing ook een visuele kwaliteitswinst op.

Het geldende beleid biedt dus (nog) geen standaardregeling waarbij de sloop van voormalige bedrijfsgebouwen kan worden ingezet voor het vergroten van een kleine woning. Er is evenwel sprake van een forse kwaliteitswinst door uitvoering van het schetsplan. Naast het opheffen van een bestemming voor een intensieve veehouderij levert ook de sloop een ruime kwaliteitswinst. Het aantal wooneenheden blijft gelijk, de bouwmassa op het perceel neemt af en een intensieve veehouderij te midden van woningen wordt opgeheven. Daarmee staat de kwaliteitswinst in verhouding tot de vergroting van de kleine woning naar een reguliere woning en de bijbehorende vergroting van het woonperceel.

2.2 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Nijkerk-Hoevelaken 2030

Op 30 juni 2011 heeft de gemeenteraad van Nijkerk de Structuurvisie Nijkerk / Hoevelaken 2030 vastgesteld. In deze structuurvisie geeft de gemeente haar ambities voor de toekomst weer. Deze visie gaat uit van de bestaande kracht van de kernen Nijkerk, Nijkerkerveen en Hoevelaken onder de noemer 'Ontwikkelen, koesteren, verwelkomen'.

In de Structuurvisie is tevens een globale indeling in landschapstypologieën opgenomen. Het plangebied valt binnen de landschapstypologie 'beleefbaar open landschap veenontginingen'.

Ten aanzien van wonen stelt de structuurvisie dat moet worden ingezet op een realistisch bouwprogramma met onderscheidende kwaliteit. In dit kader moet worden ingespeeld op de kwalitatieve wensen van de eigen inwoners en vestigers. Inbreiding gaat daarnaast voor uitbreiding waarbij transformatie kansen biedt voor wonen in combinatie met andere functies als voorzieningen, detailhandel en cultuurhistorie.

Naast bedrijfswoningen bij de (niet-)agrarische bedrijven tref je in het buitengebied een groot aantal burgerwoningen aan. Verspreid over het buitengebied, maar toch vooral geconcentreerd langs de uitvals- en hoofdverbindingswegen. Een deel daarvan is als burgerwoning gebouwd en een deel is ontstaan uit een voormalig agrarisch bedrijf. Woningen op voormalige agrarische bedrijven houden vaak nog wat vee als hobby. De verwachting is dat de vraag naar woningen in de toekomst toeneemt, zowel van binnenuit (eigen streek), als van buitenaf.

Wonen in het buitengebied is een kwaliteit (wonen in het groen) die hoort bij het woningaanbod in Nijkerk. Er worden geen nieuwe woningen gerealiseerd in het buitengebied, tenzij dit structureel bijdraagt aan de instandhouding, kwaliteitsverbetering en een duurzaam beheer van het buitengebied. Dit kan in de vorm van functieverandering (ontstening en tegengaan van verrommeling) of in de vorm van landgoederen aan de oostkant van rijksweg A28. Wonen in het buitengebied is vooral gericht op het behoud van bestaande landschappelijke kwaliteit en het tegengaan van verrommeling van woonerven door clusteren en compacte situering van hoofd- en bijgebouwen.

Onderhavig plan speelt in op de visie van de gemeente, zoals opgenomen in de structuurvisie en is dan ook niet in strijd daarmee.

Welstandsnota (2012)

In deze nota wordt vastgelegd hoe het welstandstoezicht in de gemeente Nijkerk is geregeld. Deze welstandsnota bestaat uit een ruimtelijke atlas en een welstandskaart. De atlas fungeert als een soort raamwerk voor het ruimtelijk beleid en de welstandskaart als een overzichtelijke toetsinstrument.

Op de welstandskaart is te zien dat het plangebied onder het beperkte welstandsregime valt.

Voor het beperkte welstandregime doet het bestemmingsplan in de regel uitspraken over oppervlakte en hoogte van de bebouwing, zonder in te gaan op de ruimtelijke vormgeving. Een beperkt welstandsregime beperkt zich tot de volgende aspecten:

• het aansluiten bij de ruimtelijke structuur van de omgeving: open, half open of gesloten verkaveling;
• het reageren op de bebouwing aan laan, straat of plein of in bouwblok: vrijstaand, twee aaneen gebouwd, in rijen, grondgebonden of gestapeld;
• het handhaven of versterken van de specifieke kenmerken van het gebied: stedelijk, suburbaan, dorpsachtig of landelijk;
• de vormgeving van de overgang tussen openbaar en privé gebied: haag, hek of muur.

Bij de erfinrichting is rekening gehouden met deze welstandscriteria. In het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen zal hier nadere aandacht aan worden besteed.

Landschapsontwikkelingsplan Nijkerk (2005)

Het door de gemeenteraad vastgestelde Landschapsontwikkelingsplan van de gemeente Nijkerk heeft een visie op hoofdlijnen opgenomen, genaamd "De rode draad".

Hierin zijn een viertal aanknopingspunten opgenomen die van belang zijn voor de gemeente, namelijk:

• 1. Versterken van de drie aanwezige landschapstypen in Nijkerk.
• 2. Versterken en beleefbaar maken van het cultuurhistorische erfgoed.
• 3. Behoud en versterken van de natuurparels van Nijkerk.
• 4. Uitbreiden recreatief netwerk en benutten kansen op recreatief vlak.

Eén van de aanbevelingen in het landschapsontwikkelingsplan is het versterken, behouden en uitbreiden van de landschappelijke kwaliteiten. De snelweg vormt een barrière van de stad Nijkerk richting de polder. Ook de bedrijventerreinen zorgen voor een harde stadsrand aan de westzijde van Nijkerk. Doordat langs deze rand bomenrijen, schermen of boomgroepen zijn geplaatst wordt hiermee de landschappelijke kwaliteit versterkt.

Voor voorliggend initiatief is een erfinrichtingsplan opgesteld, waarbij wordt aangesloten op de karakteristieken van het omliggende landschap.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Bestaande situatie

De Schoolstraat 111-113 is gelegen ten zuidoosten van Nijkerkerveen, gelegen in het buitengebied van de gemeente Nijkerk. De omgeving kenmerkt zich door een enkele agrarische bedrijven, vermengd met woningen en bedrijven. Via een eigen inrit aan de Schoolstraat wordt het plangebied ontsloten.

Uitsnede Google Maps

In de huidige situatie is er aan de Schoolstraat 113 een intensieve veehouderij mogelijk. Aanwezig zijn o.a. enkele kalverenstallen, een veldschuur, bedrijfswoning, garage en berging. In totaal is naast de bedrijfswoning ca. 910 m2 aan (voormalig agrarische) bebouwing aanwezig. Daarnaast is nog een mestkelder (178 m2) en opslag voor ruwvoer aanwezig.

Grenzend aan het bedrijfsperceel is een perceel, Schoolstraat 111, aanwezig met een kleine woning met een oppervlakte van 45,6 m2 en een inhoud van ca. 285 m3. Ten oosten hiervan staat een klein tuinhuisje van 9 m2.

3.2 Beschrijving van het plan

In de nieuwe situatie wordt het merendeel van de bedrijfsbebouwing gesloopt, met een totale oppervlakte van circa 910 m2. De bebouwing die wordt gehandhaafd betreft de kleine woning (B), de berging (C) en de veldschuur (E), met een gezamenlijke oppervlakte van 292,76 m2.

De voormalige bedrijfswoning wordt ook gesloopt en elders op het perceel opgebouwd met een maximale inhoud van 600 m3. Hier bestaat de mogelijkheid van 150 m2 aan bijgebouwen ten behoeve van de te verplaatsen woning.

De bestaande kleine woning blijft gehandhaafd, maar wordt vergroot tot een reguliere woning van 600 m3. Daarnaast is 70 m2 aan bijgebouwen ten behoeve van de voormalige 'kleine woning' toegestaan, in plaats van de huidige toegestane 35 m2 bij een kleine woning.

De bestaande inrit, die overgaat in een klinkerverharding en waarmee de achterliggende akkers bereikbaar blijven, blijft in gebruik voor de ontsluiting van de twee nieuwe woonbestemmingen.

De huidige fruitboomgaard en bloemrijke weide blijven bestaan. In de bloemrijke weide worden nog enkele nieuwe fruitbomen en berken aangeplant. Het erf van de Schoolstraat 111 wordt voorzien van een meidoornhaag, nummer 113 van een beukenhaag.

Het parkeren vindt plaats per woonbestemming in een soort parkeerhofjes die worden afgeschermd middels een haag en voorzien van grastegels.

 

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden

4.1 Waterhuishouding

Algemeen

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

Via de digitale watertoets is op 30 oktober 2013 beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn.

Beoordeling

In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Aandachtspunten

Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water.

Algemene aandachtspunten

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen.

Tot slot

Eventueel benodigde vergunningen worden niet binnen de watertoets procedure of met deze Digitale Watertoets geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden. Een watervergunning van het waterschap is bijvoorbeeld nodig voor het dempen en/of vergraven van watergangen, het lozen van water op oppervlaktewater en het onttrekken van grondwater.

Beleidskader

De Europese Kaderrichtlijn Water (2003)

De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed; emissies worden verbeterd; duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater.

Vierde Nota Waterhuishouding (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, 1998)

De Vierde Nota Waterhuishouding geeft het kader voor het waterbeheer voor Nederland, nu en in de toekomst. De hoofddoelstelling is "een veilig en goed bewoonbaar land en het in stand houden / versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, waarmee een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd". Om de veerkracht van de watersystemen te vergroten dient de waterconservering en buffering te worden bevorderd en de afwenteling van (water-) problemen op naastgelegen gebieden te worden beperkt.

Waterbeleid in de 21e eeuw (2000)

De hoge waterstanden in de rivieren in 1995 en 1996 en de klimaatscenario's waarin naast de zeespiegelstijging ook meer en heviger buien worden voorspeld hebben geleid tot vernieuwde aandacht voor water. Nederland is met zijn lage ligging en hoge verstedelijkingsgraad kwetsbaar voor wateroverlast en de veiligheid is in de toekomst in het geding. Maar ook door de drogere zomers is er het risico van watertekorten en verdroging. De commissie "Waterbeheer 21e eeuw" heeft in opdracht van de regering duidelijk gemaakt dat we anders moeten omgaan met water en ruimte. Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast moet ten minste behouden blijven. De aanwezige ruimte mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij de uitvoering van nieuwe projecten voor infrastructuur, woningbouw, landbouw of bedrijventerreinen.

Waterplan provincie Gelderland

Het Provinciaal Waterplan 2010-2015 is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied. Het waterplan is beschreven aan de hand van een aantal thema's zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema's is beschreven welke doelstellingen voor 2007 en 2015 er liggen. Hierbij is rekening gehouden met de Europese kaderrichtlijn water en het beleid.

Waterbeheer 21e eeuw (WB21)
Het thema "water als ordenend principe" loopt als een rode draad door het gehele plan. Dit houdt in dat, voordat er beslissingen worden genomen op ruimtelijk gebied, er wordt bekeken welke gevolgen die hebben voor watersystemen. Dit waterplan valt onder het regime van de nieuwe waterwet (22 dec. 2009).

Waterbeheersplan Waterschap Vallei en Eem/Veluwe

In de Waterbeheersplannen 2010 - 2015 hebben beide Waterschappen hun ambities en uitvoeringsprogramma's vastgelegd voor de periode 2010 tot en met 2015. De plannen bepalen in grote lijnen de agenda's voor de komende zes jaar. De plannen zijn mede kaderstellend voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in de plangebieden.

4.2 Milieuaspecten

4.2.1 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van de Wet milieubeheer dient in nieuwe situaties rekening te worden gehouden met (wenselijke) afstanden tussen bepaalde milieubelastende functies en milieugevoelige functies. In de uitgave Bedrijven en Milieuzonering (2009) is een richtafstandenlijst opgenomen. In de lijst is voor allerlei soorten "milieubelastende activiteiten" aangegeven welke richtafstanden vanwege geur, stof, geluid en gevaar bij voorkeur aangehouden moeten worden ten opzichte van "milieugevoelige activiteiten". De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Onderstaand het verband tussen de afstand en de milieucategorie:

milieucategorie	richtafstand rustige woonwijk
1	10 meter
2	30 meter
3.1	50 meter
3.2	100 meter
4.1	200 meter
4.2	300 meter

De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden). Benadrukt moet worden dat de richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk (of een vergelijkbaar omgevingstype) en dat de richtafstanden bij een omgevingstype gemengd gebied (een gebied met een matige tot sterke functiemenging) met 1 stap kunnen worden verlaagd zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

Het waar nodig scheiden van milieubelastende activiteiten en milieugevoelige gebieden en functies bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen:

• Het reeds in het ruimtelijke spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• Het tegelijk daarmee aan de bedrijven voldoende zekerheid bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Het bestemmingsplan en de milieuregelgeving vormen elkaars complement. Voor zover met behulp van een zonering eventuele overlast voor de omgeving niet voldoende kan worden beperkt, kan de toepassing van milieuregelgeving uitkomst bieden.

Situatie plangebied

De omliggende bedrijven waarmee voor de Schoolstraat 111-113 rekening moet worden gehouden, betreffen:

• Schoolstraat 75, agrarisch bedrijf;
• Penningweg 12, agrarisch bedrijf;
• Schoolstraat 91A, motorfietsen reparatiebedrijfje (grootste afstand: 30 meter voor geluid);
• Klaarwaterweg 13, Loodgietersbedrijfje (grootste afstand: 50 meter voor geluid).

Plaatsing van de extra woning is mogelijk indien er minimaal 50 meter afstand wordt aangehouden vanaf de stallen van omliggende agrarische bedrijven. Aan de afstand van 30 meter tot aan het motorfietsenbedrijfje, 50 meter tot aan het loodgietersbedrijfje en 50 meter tot aan agrarische bedrijven wordt ruimschoots voldaan.

4.2.2 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder is bij de vaststelling of wijziging van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek vereist naar de geluidsbelasting op geluidsgevoelige bestemmingen vanwege industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai. Dit geldt alleen voor (geplande) geluidsgevoelige bestemmingen die binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein liggen.

Situatie plangebied

Het plangebied is ver gelegen van enige geluidbron uit de Wet geluidhinder (spoor)wegen en/of industrie. Er is geen bezwaar tegen deze ontwikkeling.

4.2.3 Bodem

Op basis van de Woningwet en het Bouwbesluit mag niet worden gebouwd op verontreinigde grond. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming.

Situatie plangebied

In april 2013 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 1 Verkennend bodemonderzoek). Uit de veld- en laboratoriumwerkzaamheden is het volgende naar voren gekomen:

• De bodem van de onderzochte locatie is tot 2,4 m -mv opgebouwd uit matig fijn, zwak siltig zand met sporen van roest. De bovenlaag (0-0,5 m-mv) is zwak humeus. Tijdens de veldwerkzaamheden bevond het grondwater zich op een diepte van circa 0,9 m-mv.
• Het opgehoorde materiaal is in het veld zintuiglijk beoordeeld. Hierbij zijn geen bijzonderheden waargenomen die duiden op het voorkomen van een mogelijke bodemverontreiniging. Tijdens het veldwerk is door de veldmedewerkers ter plaatse van de boringen in de bodem en op het maaiveld van de locatie zintuiglijk geen asbest verdacht materiaal waargenomen.
• Het blijkt dat in de bovengrond (0-0,5 m -mv) plaatselijk een lood gehalte is gemeten dat de desbetreffende achtergrondwaarde overschrijdt. In het grondwater overschrijdt de concentratie barium de desbetreffende streefwaarde. Verder zijn in grond en grondwater geen van de onderzochte componenten gemeten in gehalten/concentraties die de achtergrondwaarden/streefwaarden en/of de rapportagegrenzen overschrijden. De gemeten waarden voor de pH en de EGV kunnen als normaal worden beschouwd.

De gemeten overschrijdingen zijn dusdanig dat aanvullende maatregelen en/of analyses niet noodzakelijk worden geacht. Milieuhygiënisch zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen uitbreiding en nieuwbouw van een woning op de locatie.

Vervolgens is op 21 oktober 2013 een aanvullend onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 2 Aanvullend bodemonderzoek) betreffende de voormalige olieopslag in de garage. Uit de analyseresultaten is naar voren gekomen dat in het grondwater een concentratie aan xylenen(som) wordt gemeten die de desbetreffende streefwaarde overschrijdt. Verder is in zowel grond als grondwater geen van de onderzochte componenten gemeten in een concentratie die de desbetreffende achtergrondwaarde, streefwaarde of detectiegrens overschrijdt. Aanvullende maatregelen worden niet noodzakelijk geacht.

Tevens is in mei 2013 een rapportage Asbest-inventarisatie opgesteld (zie Bijlage 3 Rapport asbest inventarisatie). Op basis van de onderzoeksresultaten bestaat er geen aanleiding voor het uitvoeren van een vervolgonderzoek in het kader van de NEN 2991 (risicobeoordeling in niet - sloop situatie).

4.2.4 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het onder meer om de productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten leggen beperkingen op aan de omgeving. Door voldoende afstand aan te houden tussen deze activiteiten en 'objecten' wordt voldaan aan de normen. Artikel 1 van het Besluit externe veiligheid bepaalt hierbij dat kwetsbare objecten woningen, scholen, gezondheidscentra en dagverblijven zijn en dat beperkt kwetsbare objecten gebouwen/voorzieningen zijn zoals kantoren, winkels en parkeerterreinen.

Situatie plangebied

Op de professionele risicokaart van het Interprovinciaal Overleg zijn geen van de genoemde risicobronnen is in de nabijheid van het plangebied aangegeven. Geconcludeerd kan worden dat er geen nader onderzoek voor externe veiligheid hoeft te worden uitgevoerd.

Uitsnede professionele risicokaart

4.2.5 Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet Milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichts bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht worden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diversie regio.s om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Projecten die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in het NSL in de provincies c.q. regio.s waar overschrijdingen plaatsvinden. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Projecten die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 ug/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM. Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit, heeft VROM, in samenwerking met InfoMil, de 'nibm-tool 12-05-2010' ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging.

Situatie plangebied

Met behulp van deze rekentool is de toename van de stoffen NO2 en PM10 bepaald. Hierbij is uitgegaan van 2 woningen met in totaal 14 extra voertuigbewegingen. Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 Pg/m3 NO2 of PM10) niet overschrijdt. Het project wordt dan beschouwd als een nibm-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

4.3 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

Situatie plangebied

In april 2013 is een quickscan flora en fauna uitgevoerd (zie Bijlage 4 Quickscan flora en fauna). Hierbij is zowel gekeken naar de gebiedsbescherming als ook de soortenbescherming.

Effecten beschermde gebieden

Het plangebied is gelegen nabij de Ecologische Hoofdstructuur (circa 600 m). De afstand en de aard van de ingreep maken dat er geen negatieve externe effecten zijn te verwachten op dit gebied en dat de kernkwaliteiten en kenmerken van de EHS niet worden aangetast.

De quickscan gaat niet in op aantasting van de omgeving ontstaan door thema's als verdroging, verzuring en vermesting. Het toekomstige bouwblok is echter reeds verhard en de agrarische functie is gestopt, waardoor de verwachting is dat bovengenoemde thema's geen belangrijke rol zullen spelen.

Effecten Vogels

De te amoveren opstallen en de te rooien groenstructuren (kunnen) worden gebruikt door diverse algemeen voorkomende soorten (geen jaarrond beschermd nest) als broed locatie.

• De sloop- en rooiwerkzaamheden dienen buiten het broedseizoen plaats te vinden.
• Indien het niet mogelijk is om voor of na het broedseizoen de werkzaamheden uit te voeren, dient voorkomen te worden dat exemplaren er gaan broeden.
• In de toekomstige situatie kan rekening worden gehouden met de boerenzwaluw (indien nog aanwezig) door opstallen C en E (zie afbeelding paragraaf 3.1) toegankelijk te houden.
• De huiszwaluw kan blijven broeden in het plangebied.

In opstal A (zie afbeelding paragraaf 3.1) zijn drie paar nestelende huismussen aangetroffen. Het nest van de huismus is jaarrond beschermd. De groenstructuren nabij deze opstal worden gebruikt om in te schuilen, te verblijven en om te foerageren.

• Er dienen mitigerende maatregelen genomen te worden om het verlies aan broedplekken te mitigeren. In de uit te breiden woning zullen minimaal 6 broedlocaties, bijvoorbeeld door vogelvides, gerealiseerd moeten worden.
• Er dienen geschikte groenstructuren (wintergroene structuren om in te schuilen of te foerageren) in de (nieuwe) tuin aanwezig te zijn, zodat het leefgebied van de exemplaren intact blijft.
• De mitigerende maatregelen dienen voor de sloop van de oude boerderij functioneel te zijn.

Effecten Zoogdieren

Opstal A (zie afbeelding paragraaf 3.1) kan dienen als vaste verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen.

• Er dient een nader onderzoek naar vleermuizen plaats te vinden om vast te stellen of vleermuizen gebruik maken van deze opstal (soort en functie).
• Met name de functie zomer-/ kraamverblijf dient te worden onderzocht.

Inmiddels is besloten dat voor vleermuizen mitigerende maatregelen zullen worden genomen, hierdoor kan nader onderzoek uitblijven.

Effecten Flora- en faunawet
Binnen het plangebied kunnen diverse Tabel 1 soorten (licht beschermd) voorkomen.

• Voor Tabel 1 soorten geldt een algemene vrijstelling als het ruimtelijke ingrepen betreft.
• Ten aanzien van de ingrepen dient (voor alle soorten) de zorgplicht in acht te worden genomen.

4.4 Verkeer en parkeren

Het plangebied zal worden ontsloten via de bestaande inrit van het agrarisch bedrijf en de kleine woning. In de toekomst zullen hier twee woningen worden gerealiseerd. Volgens de kencijfers van de CROW-publicatie 'kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' kan voor een woning in het buitengebied uitgegaan worden van zeven motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit komt voor twee woningen neer op 14 extra bewegingen. Aangezien in de huidige situatie al een kleine woning, een bedrijfswoning en een agrarisch bedrijf aanwezig is, zal naar verwachting het verkeer niet noemenswaardig toenemen.

Het parkeren zal plaatsvinden op eigen erf, voor elke woonbestemming zal hiervoor een parkeerhofje worden aangelegd. Hiermee wordt ruimschoots voorzien in de parkeerbehoefte.

4.5 Cultuurhistorie

4.5.1 Archeologie

Ter ondersteuning van het gemeentelijk beleid ten aanzien van de archeologische monumentenzorg heeft de gemeente Nijkerk een archeologische waarden- en verwachtingskaart en een archeologische beleidskaart vervaardigd. De gemeentelijke archeologische beleidskaart is vastgesteld bij raadsbesluit van 17 februari 2011. De planlocatie ligt volgens de archeologische beleidskaart binnen een gebied met een hoge verwachtingswaarde. Voor een bodemverstoring groter dan 250 m2 is een archeologisch onderzoek vereist. De voorgenomen bouwplannen vinden plaatst binnen het huidige agrarische perceel. De bestaande bebouwing met fundering en kelders heeft de bodem dermate verstoord dat de aanwezigheid van archeologische wetenswaardigheden geen sprake meer is. Een archeologisch onderzoek voor dit bouwvoornemen is dan ook niet vereist.

4.5.2 Monumenten

De bestaande bebouwing heeft geen monumentenstatus.

Het betreffende gebied heeft landschappelijk gezien geen hoge kwaliteit. Het verwijderen van de bestaande bebouwing zal in ieder geval het landschap ten goede komen.

4.6 Kabels en leidingen

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels of leidingen aanwezig die voor een belemmering kunnen zorgen.

Hoofdstuk 5 Verklaring van de regels

5.1 Algemeen

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen, voor het bouwen en het gebruik van gronden en gebouwen binnen het plangebied. Daarnaast worden in aanvulling op de vaststelling van dit bestemmingsplan, privaatrechtelijke afspraken vastgelegd. Een en ander komt tot uitdrukking in de regels.

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de in de Wet algemene bepalingen overgangsrecht geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is het plan opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) en de Wabo.

Een bestemmingsplan kent aan gronden een bestemming toe en verbindt regels aan deze bestemming. Deze regels betreffen het gebruik van de gronden, maar onder meer ook de bouwmogelijkheden. De regels zijn nader onder te verdelen in:

• 1. Inleidende regels

In deze regels staan de begrippen verklaard die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld een goot- of bouwhoogte te bepalen.

• 2. Bestemmingsregels

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden gebruikt en bebouwd mogen worden.

• 3. Algemene regels

Het gaat hier om algemene regels die betrekking hebben op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regel te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel.

• 4. Overgangs- en slotregels

Hieronder zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Deze laatste regel geeft aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

5.2 Specifieke verklaring van dit bestemmingsplan

In dit bestemmingsplan komen de volgende twee bestemmingen voor.

Agrarisch

Deze bestemming is opgenomen voor die gronden die tot het voormalig agrarisch bouwperceel behoorde en in de nieuwe situatie niet onderdeel van de woonbestemmingen uitmaakt. Deze gronden zijn bestemd voor agrarische bedrijvigheid, hobbymatig agrarisch gebruik en voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie, zoals fiets- en voetpaden, ruiterpaden en picknickplaatsen. Bestaande bebouwing is toegestaan, evenals andere bouwwerken tot 2 m hoogte, niet zijnde bouwwerken voor mestopslag, silo's, windmolens en lichtmasten. Middels een omgevingsvergunning kan een paardenbak worden gerealiseerd.

Wonen

De twee nieuwe woningen hebben een woonbestemming gekregen. In de woning is ook een aan huis verbonden beroep of bedrijf toegestaan tot een maximum van 60 m². Per bestemmingsvlak is één woning toegestaan met een maximale inhoud van 600 m³. De maximale goot- en bouwhoogte van de woning bedraagt respectievelijk 3,5 en 8 m. De maximale toegestane oppervlakte aan bijgebouwen is voor de vergrootte woning 70 m2 en voor de nieuwe woning 150 m2. Zowel de hoofdgebouwen als de bijgebouwen dienen van een kap te worden voorzien.

Door middel van een zogenaamde voorwaardelijke verplichting (specifieke gebruiksregel) is in de regels vastgelegd dat de sloop van de voormalige bedrijfsgebouwen en bebouwing binnen 0,5 jaar na het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen moet hebben plaatsgevonden. Hiermee kan de sloop van deze gebouwen op basis van de regels worden afgedwongen. Aan deze voorwaarde moet altijd voldaan worden, ook indien het initiatief in delen wordt gerealiseerd. Voor de te slopen voormalige bedrijfswoning is een termijn van 2 jaar gehanteerd, aangezien deze pas wordt gesloopt, nadat de nieuwe woning is gebouwd. Indien niet aan de (sloop)voorwaarden wordt voldaan, zal gehandhaafd worden.

Ook voor de landschappelijke inrichting is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Op basis van deze regel dienen de gronden te zijn ingericht overeenkomstig het inrichtingsplan dat is opgenomen in Bijlage 3 van de regels binnen 2 jaar na het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen. Ook aan deze voorwaarde moet altijd worden voldaan, ook indien het initiatief in delen wordt gerealiseerd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Het voorliggend plan wordt gerealiseerd op particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met de bijbehorende uitvoeringskosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Tevens zal tussen de gemeente en de initiatiefnemer een privaatrechtelijke overeenkomst worden gesloten.

6.2 Maatschappelijk uitvoerbaarheid

Het ontwerp bestemmingsplan heeft, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1.1. Wro, met ingang van 5 november 2013 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 2 Aanvullend bodemonderzoek

Bijlage 3 Rapport asbest inventarisatie

Bijlage 4 Quickscan flora en fauna