Buitengebied wijziging 2017, Veersteeg 12a

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Voorliggend rapport betreft het wijzigingsplan "Buitengebied wijziging 2017, Veersteeg 12a" van de gemeente Maasdriel.

1.1 Aanleiding en doel

De familie Groeneveld wenst twee woningen te realiseren aan de Wellseindsestraat te Wellseind. Conform het bepaalde in de "Handreiking Hergebruik vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied (VAB)" (hierna: VAB-beleid) geldt hiervoor de voorwaarde van de sloop van ten minste 20.000 m² glasopstallen. Het merendeel van deze sloop (16.600 m²) vindt plaats als gevolg van beëindiging van het glastuinbouwbedrijf aan de Lenshoek 6-8 te Wellseind. Om in de benodigde oppervlakte sloop te kunnen voorzien worden ook de kassen op het adres Veersteeg 12a te Kerkdriel (oppervlakte 925 m²) ingezet.

Hoewel de kassen op de locatie aan de Veersteeg reeds gesloopt zijn, is het noodzakelijk ook de planologisch-juridische mogelijkheid tot het bouwen van kassen te verwijderen. Artikel 28.5.2 van het provinciale inpassingsplan "Tuinbouw Bommelerwaard" bevat een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders tot het verwijderen van de aanduiding 'glastuinbouw', mits het glastuinbouwbedrijf ter plaatse zijn glastuinbouwactiviteiten definitief heeft beëindigd en alle overtollige bedrijfsopstallen zijn gesloopt. Daarvan is hier sprake.

Voorliggend wijzigingsplan bevat de ruimtelijke onderbouwing voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid. Voor de sloop van de glasopstallen en de bouw van de woningen is een afzonderlijk bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer. Daarbij is tevens de locatie in Wellseind aangeduid.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend wijzigingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Maasdriel, sectie N, nummer 849. De oppervlakte van het plangebied bedraagt 2800 m². De gronden zijn eigendom van mevrouw G.A. van Alem-van Berkel.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied valt onder het inpassingsplan "Tuinbouw Bommelerwaard", vastgesteld door Provinciale Staten van Gelderland op 25 februari 2015. Een inpassingsplan is de benaming voor een door rijk of provincie vastgesteld bestemmingsplan; vaak voor het beschermen van een nationaal of provinciaal belang. In casu betreft het de glastuinbouwgebieden in de Bommelerwaard. Een inpassingsplan heeft dezelfde opzet en status als een bestemmingsplan.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de verbeelding. De ligging van het plangebied is aangeduid.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND INPASSINGSPLAN

Het plangebied ligt binnen de bestemming 'Agrarisch'. Ter plaatse is de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf toegestaan. Glastuinbouwbedrijven zijn uitsluitend op de aangegeven locaties toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is één bedrijfswoning toegestaan.

Voor het plangebied geldt voorts de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 7', die - ter bescherming van archeologische waarden - het uitvoeren van een archeologisch onderzoek verplicht bij bodemingrepen met een diepte van meer dan 30 centimeter onder maaiveld over een oppervlakte van meer dan 1000 m².

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Omdat de ontwikkeling binnen het plangebied zeer beperkt is, is voor de gebiedsanalyse volstaan met een beschrijving van de ruimtelijke en functionele structuur. Onderstaande afbeelding geeft de directe omgeving van het plangebied weer.

PLANGEBIED EN DIRECTE OMGEVING

De Veersteeg is een open bebouwingslint. De (bedrijfs)woningen staan aan de straat. De aanwezige bedrijfsgebouwen en glasopstallen staan erachter.

Het gebied ten noorden van de Veersteeg is aangewezen als glastuinbouwontwikkelingsgebied. Ten zuiden van de Veersteeg is de nieuwe woonbuurt Kerkdriel-Noord in aanbouw.

Binnen het plangebied was een kleinschalig glastuinbouwbedrijf actief. De kas is inmiddels gesloopt. Thans wordt het perceel gebruikt voor de vollegronds tuinbouw. Er is één bedrijfswoning aanwezig.

Hoofdstuk 3 Plan

Als gevolg van voorliggend wijzigingsplan worden de reeds gesloopte glasopstallen op het perceel Veersteeg 12a te Kerkdriel ook in planologisch-juridische zin verwijderd. Het plan bevat voorts geen fysieke ontwikkeling op het betreffende perceel.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt uitsluitend ingegaan op het voor voorliggend wijzigingsplan relevante beleid, te weten:

• Omgevingsverordening Gelderland (provincie Gelderland);
• Handreiking Hergebruik vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied (gemeente Maasdriel).

4.1 Omgevingsverordening Gelderland

Op 24 september 2014 heeft Provinciale Staten de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. De omgevingsverordening stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

Glastuinbouwontwikkelingsgebied (artikel 2.4.2)
Het plangebied ligt in een 'glastuinbouwontwikkelingsgebied', waarbinnen de doorgroei en nieuwvestiging van glastuinbouwbedrijven is toegestaan. Aan vrijgekomen percelen mag geen bestemming worden gegeven die de ontwikkeling van de glastuinbouw kan belemmeren.
Aan het perceel wordt de mogelijkheid voor het realiseren van kassen weggenomen, maar blijft het toegestaan een tuinbouwbedrijf te exploiteren. De woning blijft daarmee een bedrijfswoning die geen verdere belemmering vormt voor omliggende bedrijven.

Conclusie
Het plan voldoet aan de Omgevingsverordening Gelderland.

4.2 Handreiking Hergebruik vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied

Het oorspronkelijke VAB-beleid dateert van 2007. In het kader van de provinciale Omgevingsvisie heeft de regio Rivierenland het VAB-beleid geëvalueerd. Dat heeft geleid tot de "Handreiking Hergebruik vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied (VAB)" (VAB-beleid), waarmee het dagelijks bestuur van de regio Rivierenland op 9 maart 2016 heeft ingestemd. De handreiking geeft mogelijkheden voor functieverandering van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen in het buitengebied in niet-agrarische bedrijvigheid of wonen, al of niet in combinatie met sloop van de gebouwen.

Het beleidskader biedt de mogelijkheid tot het bouwen van één woongebouw met een volume van maximaal 1600 m³ of twee vrijstaande woningen in ruil voor sloop van meer dan 20.000 m² glasopstallen.

Voorliggend wijzigingsplan voorziet in de sloop van 925 m² glasopstallen binnen het plangebied om te kunnen voorzien in de totale sloop van 20.000 m². De sloop van de overige glasopstallen en de bouw van de woningen is in een afzonderlijk bestemmingsplan opgenomen.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Onderhavig plan is zeer kleinschalig van omvang en heeft geen invloed op de uitvoeringsaspecten, behoudens archeologie. In dit hoofdstuk wordt derhalve uitsluitend ingegaan op het aspect archeologie.

5.1 Archeologie

5.1.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

5.1.2 Analyse

Op 18 april 2013 heeft de gemeente Maasdriel eigen archeologiebeleid vastgesteld. Op basis van onderzoek zijn aan het grondgebied van de gemeente archeologische verwachtingswaarden toegekend. In beginsel geldt dat activiteiten in de bodem voorafgegaan moeten worden door een archeologisch onderzoek. Per zone is aangegeven voor welke activiteiten (oppervlakte en diepte) een vrijstelling geldt. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de archeologische beleidskaart weer.

UITSNEDE ARCHEOLOGISCHE BELEIDSKAART

het plangebied ligt in een zone met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde (categorie 5), waar een vrijstelling van archeologisch onderzoek geldt voor activiteiten in de bodem met een oppervlakte kleiner dan 1000 m² ongeacht de diepte, en voor activiteiten met een grotere oppervlakte waarbij niet dieper dan 30 centimeter geroerd wordt.

Voorliggende plan omvat geen activiteiten in de bodem in het plangebied. Er is derhalve geen archeologisch onderzoek nodig. Voor bescherming van de verwachte archeologische waarden is in het provinciale inpassingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 7' opgenomen. Omdat het inpassingsplan meerdere gemeenten beslaat, loopt de nummering van de archeologische dubbelbestemmingen niet gelijk. De dubbelbestemming is overgenomen in het wijzigingsplan.

Archeologische toevalsvondst
Ondanks zorgvuldig onderzoek is het niet volledig uit de sluiten dat tijdens grondverzet een archeologische toevalsvondst wordt gedaan. De uitvoerder van het grondverzet zal worden gewezen op de plicht tot melding hiervan bij het bevoegd gezag (conform artikel 5.10 Erfgoedwet).

5.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Kostenverhaal
Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend wijzigingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaar een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

Gemeentelijke grondexploitatie
De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan de wijzigingsbevoegdheid en wordt tevens aandacht besteed aan hoe de regels tot stand zijn gekomen en hoe zij toegepast moeten worden.

7.1 Toetsing plan aan wijzigingsregels

Zoals in paragraaf 1.3 vermeld, bevat voorliggend wijzigingsplan de onderbouwing voor het verwijderen van de aanduiding 'glastuinbouw' voor de locatie Veersteeg 12a te Kerkdriel. De voorwaarden voor het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid zijn beschreven in artikel 28.5.2 van het provinciale inpassingsplan "Tuinbouw Bommelerwaard". Dit artikel is hierna overgenomen.

"28.5.2 - Verwijderen aanduiding glastuinbouw
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen en de aanduiding glastuinbouw te verwijderen mits het glastuinbouwbedrijf ter plaatse zijn glastuinbouwactiviteiten definitief heeft beëindigd en alle overtollige bedrijfsopstallen zijn gesloopt."

Hieronder wordt het plan aan de voorwaarden getoetst:

• Het glastuinbouwbedrijf heeft zijn glastuinbouwactiviteiten reeds beëindigd. Ter plaatse wordt thans een vollegronds tuinbouwbedrijf geëxploiteerd.
• De glasopstallen zijn inmiddels gesloopt.

Conclusie
Samenvattend kan worden gesteld dat aan de alle voorwaarden wordt voldaan.

7.2 Opzet wijzigingsplan

Voorliggend wijzigingsplan is het resultaat van het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid, zoals die is opgenomen in het provinciale inpassingsplan "Tuimbouw Bommelerwaard", vastgesteld door Provinciale Staten van Gelderland op 25 februari 2015.

Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient het college van burgemeester en wethouders zich te houden aan de door Provinciale Staten vastgestelde regels. Het wijzigingsplan vormt daarom geen zelfstandig bestemmingsplan.

In het wijzigingsplan zijn de volgende aanpassingen opgenomen:

• Regels:
  • 1. toevoeging van enkele begrippen;
  • 2. opname van een slotregel.
    
• Verbeelding:
  • 1. verwijdering aanduiding 'glastuinbouw.

Hoofdstuk 8 Procedure

Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure op grond van artikel 3.9a Wro. De voorziene procedurestappen zijn:

• 1. Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan ten behoeve van zienswijzen
• 2. Vaststelling door college van burgemeester en wethouders
• 3. Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan ten behoeve van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

8.1 Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Op grond van artikel 3.8 Wro heeft het ontwerpbestemmingsplan vanaf 23 maart 2017 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingekomen.