De Kampen-Noord 2012

3.3 Toekomstige situatie

Visie op de landschappelijke inpassing
Om te voorzien in een goede landschappelijke inpassing van het nieuwe bedrijventerrein is in het jaar 2000 het rapport 'Landschapsvisie bedrijventerrein De Kampen-Noord' door BRO opgesteld. In dit rapport wordt een beschrijving gegeven van de specifieke landschappelijke kwaliteiten van het gebied. Dit rapport is in 2006 geactualiseerd. Het rapport is als bijlage 2 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

De rechthoekige structuur van het verkavelingsplan draagt bij aan de inpassing van het terrein in de landschappelijke omgeving. Daarbij is aan de noordzijde van het plangebied, aan de Broekheuvelsestraat, een groene landschapszone geprojecteerd met een gemiddelde breedte van 20 meter. Een inrichting met een los patroon van boomgroepen op een ondergrond van gazon laat wel de nieuwe bedrijfsgebouwen zien maar vormt toch een ruimtelijke overgang van het bedrijvenpark naar het landschap ten noorden van het plangebied.

De bestaande sloot aan de oostzijde van het plangebied (de Parallelweg) wordt gedempt. Er wordt over de volle lengte van het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein een duiker gelegd, die dienst gaat doen als hemelwaterriool. Het wateroppervlak van de te dempen sloot dient te worden gecompenseerd. Dit kan gebeuren in de brede landschapszone aan de noordzijde (Broekheuvelsestraat).

Het gebied ten westen van het terrein van Handelsonderneming M. Vos v.o.f. gaat dienst doen als retentiegebied. In deze groene zone vindt de waterberging plaats van het hemelwater dat nu nog in het gehele gebied kan inzijgen.

Figuur 3.2. Beeldkwaliteitsplan Zonering Bedrijventerrein Kampen Noord

Verkaveling
De bestaande verkavelingstructuur van het landschap ten noorden van de bebouwde kom van Hedel bepaalt in hoofdzaak ook de verkavelingsopzet van het toekomstige bedrijventerrein. De in hoofdlijnen rechthoekige structuur met de Oude rijksweg als belangrijkste noord-zuid as is aanknopingspunt voor de aanhaking van de interne ontsluitingsstructuur. Aan de zijde van de Parallelweg langs de Oude Rijksweg worden de toekomstige bedrijfskavels direct ontsloten.

De bedrijfskavels hebben een minimale diepte van 40 meter. Deze maatvoering maakt het mogelijk om door een gevarieerde breedtemaat te voldoen aan de diverse vraag naar bedrijfsoppervlakten. Omdat in de gemeente Maasdriel een grote vraag is naar bedrijfskavels van ongeveer 1.000 tot 4.000 m2 biedt de gekozen stedenbouwkundige verkaveling goede mogelijkheden voor de gronduitgifte.

Voor meer informatie wordt verwezen naar het beeldkwaliteitplan dat voor het gebied is opgesteld. Dit rapport is als bijlage 3 bij dit plan gevoegd. Het beeldkwaliteitsplan zal via een wijziging van de gemeentelijke Welstandsnota het toetsingskader worden voor ingediende aanvragen om een omgevingsvergunning. Het besluit tot wijziging van de gemeentelijke Welstandsnota zal plaatsvinden gelijktijdig met de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan.

De kern van het beeldkwaliteitrapport bestaat uit een indeling van het plangebied in drie zones voor de bedrijven, te weten:

• 1. Repersentatieve randzone;
• 2. Functionele zone;
• 3. Binnenzone.

Voor iedere zone gelden met name andere beeldkwaliteitseisen. De vereiste beeldkwaliteit wordt bewaakt vanuit de welstandstoets. In het bestemmingsplan komen deze zones terug omdat er verschillende bebouwingsmogelijkheden en situeringseisen gelden.

Samenvatting randvoorwaarden
De randvoorwaarden voor de inrichting worden samengevat in onderstaand overzicht:

Algemeen

• de gebouwen dienen te zijn georiënteerd op de wegen waaraan ze zijn gelegen;

• indien het bedrijf ondergeschikte kantoorruimte heeft dient deze ruimte als afzonderlijke eenheid herkenbaar te zijn.

• de afstand tot de naar de weg gekeerde perceelsgrens bedraagt 5 meter;
• de minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt 3 meter, daarnaast is bebouwing op de perceelsgrens mogelijk als de afstand tot de perceelsgrens aan de andere zijde minimaal 5 meter is;

• de overige randvoorwaarden zijn afhankelijk van de ligging van de gebouwen op het perceel: in de representatieve randzone, dan wel in de functionele randzone dan wel in de functionele binnenzone of op een zichtlocatie. De functionele randzone bestaat uit de gronden op een afstand van meer dan 10 meter vanaf de interne ontsluitingsweg parallel aan de Broekheuvelsestraat en de gronden op een afstand van meer dan 10 meter vanaf de interne ontsluitingsweg die parallel loopt aan de Oude Rijksweg. De functionele binnenzone bestaat uit de overige gronden;

Representatieve randzone

• in de representatieve randzone mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van een kantoorfunctie dan wel showrooms worden gebouwd;
• de gebouwen mogen uitsluitend aangebouwd worden aan bebouwing in de functionele randzone;
• de diepte is minimaal 2 meter en maximaal 5 meter;
• de breedte van de bebouwing is maximaal 50% van de breedte van de bebouwing in de functionele zone;
• de hoogte van de bebouwing is minimaal 50% van de hoogte in de functionele zone;
• de maximale bouwhoogte is 13 meter;
• de gebouwen hebben een plat dak.

 
Functionele randzone

• gebouwen zijn pas toegestaan in de functionele randzone, indien tevens bebouwing is/wordt gerealiseerd in de representatieve randzone op hetzelfde bouwperceel;
• de afstand tot de noordelijke perceelsgrens voor de percelen die zijn gelegen aan de ontsluitingweg die parallel loopt aan de Broekheuvelsestraat dan wel tot de oostelijke perceelsgrens voor de percelen die zijn gelegen aan de ontsluitingweg die parallel loopt aan de Oude Rijksweg gekeerde perceelsgrens bedraagt 10 meter;
• het maximale bebouwingspercentage bedraagt 80%;
• de maximale bouwhoogte van gebouwen bedraagt 10 meter, behalve op zichtlocaties waar de maximale bouwhoogte 13 meter is;
• daar waar de bebouwing van de representatieve randzone doorsteekt in de functionele randzone geldt een maximale bouwhoogte van 13 meter, waarbij deze maximale hoogte uitsluitend geldt voor het deel dat maximaal 10 meter in/over de functionele randzone doorsteekt en voldoet aan de voorwaarden van de representatieve randzone;
• de gebouwen hebben een plat dak.

Functionele binnenzone

• het maximale bebouwingspercentage is 80%;
• de maximale goothoogte van gebouwen is 10 meter;
• de maximale bouwhoogte van gebouwen is 12 meter, behalve op zichtlocaties waar de maximale bouwhoogte 13 meter is;
• de maximale dakhelling bedraagt 15º, behalve op zichtlocaties waar de gebouwen een plat dak hebben.

Kwaliteit openbare ruimte

• gebruik hoogwaardig straatmeubilair;
• laanbeplanting langs de interne ontsluitingswegen;
• geen nutsgebouwen in de representatieve zone;
• geen losse reclamezuilen en reclame op daken. Reclame alleen aan de gevel;

Kwaliteit private buitenruimte

• scheiding tussen private en openbare ruimte door middel van haagbeplanting;
• geen hekwerken in de representatieve zone;
• Parkeren / laden / lossen.

De interne ontsluiting
In de diepte van het terrein leidt een U-vormige ontsluitingsweg in de richting van het bestaande terrein van Handelsonderneming M. Vos v.o.f. Deze interne ontsluiting, met aan weerszijden nieuwe bedrijfskavels, komt via een randweg aan de noordzijde weer uit op de Parallelweg. Door de grote diepte van het terrein is er sprake van een kleine binnenstraat die loopt van de nieuwe entree van Handelsonderneming M. Vos v.o.f. naar de noordrand van het gebied. De bestaande ontsluiting van dit bedrijf op de Broekheuvelsestraat komt te vervallen voor vrachtauto's en andere bedrijfswagens. Het bedrijf zal uitsluitend toegankelijk zijn vanuit het plangebied. Alleen de bestaande bedrijfswoning wordt nog op de Broekheuvelsestraat ontsloten.

Parkeren
In het gemeentelijke Mobiliteitsplan zijn parkeernormen opgenomen voor de gehele gemeente (Bijlage III). Deze parkeernormen gaan ook gelden voor het nieuwe bedrijventerrein. Het gemeentelijke Mobiliteitsplan met bijlage III is als bijlage 12 bij deze toelichting gevoegd.