Tusseler Lochem

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

De initiatiefnemer heeft een plan ontwikkeld om op een perceel nabij de kruising Zutphenseweg - Tusseler in de kern van Lochem woningen te ontwikkelen. Het bouwplan voorziet in een appartementengebouw met 10 startersappartementen. Het perceel is momenteel in gebruik als parkeerterrein voor het naastgelegen kantoor.

Deze ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief wel passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan een herziening van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt tussen het kantoorgebouw op het adres Zutphenseweg 21 en het woon(zorg) complex Stadenbos. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Lochem, sectie B, nummer 11823. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Globale ligging plangebied (bron: openstreetmap.org)

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt nabij de kruising van de Zutphenseweg en Tusseler binnen de bebouwde kom van Lochem. Op het perceel ten noorden van het plangebied staan kantoren en ten zuiden bevindt zich woon(zorg) complex Stadenbos. Het pand aan de overzijde van de Tusseler heeft een horecabestemming en is gebruik als café. Aan de achterzijde grenst het plangebied aan de rand van een stuwwal. Deze gronden lopen steil omhoog naar de woonbuurt aan de Molenbelt en hebben de bestemming 'Bos'. Het plangebied zelf is nu ingericht als parkeerterrein ten behoeve van het naastgelegen kantoorpand. Er is echter sprake van een overcapaciteit, waardoor het mogelijk is om het aantal parkeerplaatsen terug te brengen. Op navolgende afbeelding is de huidige situatie weergegeven.

Luchtfoto van het plangebied (bron: ruimtelijke plannen.nl)

2.2 Toekomstige situatie

Voorliggend initiatief maakt de realisatie van een appartementengebouw mogelijk met 10 startersappartementen. Het gebouw bestaat uit twee bouwlagen. De maximale bouwhoogte bedraagt 8 meter, waarmee het mogelijk wordt gemaakt om de bergingen onder het gebouw te realiseren. De appartementen hebben een vloeroppervlak van circa 65 m². Aan de voorzijde van het gebouw is voorzien in een parkeerterrein met 16 parkeerplaatsen.

Het bestaande parkeerterrein ten behoeve van de naastgelegen kantoren wordt verkleind en heringericht tot 40 parkeerplaatsen.

Navolgende afbeeldingen geven de inrichting van de toekomstige situering en een impressie van het aanzicht van het nieuwe complex.

Plattegrond toekomstige situatie (ontwerp: Palazzo B.V.)

Impressie aanzicht vanaf de Zutphenseweg (ontwerp: Palazzo B.V.)

Impressie aanzicht vanaf de hoek Zutphenseweg-Tusseler (ontwerp: Palazzo B.V.)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per januari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit bestemmingsplan zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst.

Gebiedsgericht

De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen.

In het Barro waren regels opgesteld waarmee deze gebiedsbescherming juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van de SVIR en het Barro.

Ladder duurzame verstedelijking

Dit plan voorziet in het mogelijk maken van 10 startersappartementen binnen het plangebied. Uit jurisprudentie blijkt dat pas van een stedelijke ontwikkeling sprake is als woningbouwprojecten voorzien in 11 nieuwe woningen of meer. Voorliggend plan blijft hier qua aantal onder. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is niet nodig.

Voorliggend initiatief past binnen het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Algemeen

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland gaat in de breedte over het beleid van de provincie voor de fysieke leefomgeving. De visie integreert een vijftal beleidsterreinen: ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. Op 15 december 2021 is door Provinciale Staten van Gelderland de nieuwe Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. Deze ambities worden hieronder kort samengevat:

• Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten;
• Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid;
• Een voortvarend en innovatief circulair beleid;
• Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit;
• Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag;
• Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat;
• Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen.

Naast deze zeven ambities blijft het beleid uit de Omgevingsvisie uit 2014 gelden. Het gaat om de aanwijzing van functies van regionale oppervlaktewateren, van gebieden waar milieukwaliteit bijzondere bescherming behoeft, van Natura 2000-gebieden en van bijzondere natuurgebieden.

Omgevingsverordening Gelderland

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Planspecifiek

Voorliggend plan maakt 10 startersappartementen mogelijk op een perceel binnen stedelijk gebied. Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende regels uit de verordening:

Grondwaterbeschermingsgebied / boringsvrije zone

Het plangebied ligt binnen het grondwaterbeschermingsgebied, dat als een schil rond het waterwingebied ligt. In de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan hier geen nieuwe bestemmingen mogelijk mag maken die een groter risico kunnen vormen voor de kwaliteit van het grondwater dan de vigerende bestemming. In de huidige situatie zijn de gronden in het plangebied in gebruik als parkeerplaats binnen de bestemd 'Gemengd'. Het gebruik voor wonen levert geen groter risico op. Bij de bouw van appartementen zal geen gebruik worden gemaakt van uitlogende materialen.

De provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening stellen verder geen specifieke eisen aan voorliggende locatie. De Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik is niet aan de orde, omdat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat het initiatief uitvoerbaar is vanuit het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie 2012-2020

De structuurvisie is op 8 juli 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de ruimtelijke structuurvisie geeft de Gemeente Lochem op hoofdlijnen het ruimtelijk beleid tot medio 2020 weer. De visie geeft zowel hoofdlijnen voor de gemeentelijke ontwikkeling, alsook concrete ideeën en visies over de ontwikkeling van de kernen weer.

De onderstaande documenten zijn inhoudelijk leidend geweest bij het opstellen van de structuurvisie:

• Toekomstvisie Lochem 2030. Deze visie bevat een ruw toekomstbeeld van de gemeente Lochem. Een belangrijk onderdeel van de toekomstvisie is het beleid voor de Strategische Agenda.
• De Regionale Structuurvisie De Voorlanden (2009) vormt de ruimtelijke grondslag op bovengemeentelijk niveau. Vooral de landschappelijke inpassing vormt hierbij een rol.

Specifiek voor de kern Lochem zijn voor het onderdeel ‘wonen’ de volgende ruimtelijke uitgangspunten in de structuurvisie opgenomen:

• Prioriteit inbreiding ten behoeve van wonen;
• Diversiteit in woonmilieus: focus op de vraagzijde;
• Vernieuwende woonconcepten (zorgvastgoed);
• Behoud van de kracht: ruim en groen

Ten aanzien van 'wonen' is inbreiding voor uitbreiding een centraal uitgangspunt. Bij de inbreidingen staat het aansluiten ofde bestaande Lochemse kracht in het wonen voorop en kunnen daarnaast nieuwe

woonmilieus tot ontwikkeling komen die iets toevoegen aan de Lochemse woningmarkt. Lochem trekt met name jonge gezinnen aan afkomstig uit de regiogemeenten in de Stedendriehoek.

Planspecifiek

Voorliggend plan maakt 10 startersappartementen mogelijk binnen de kern van Lochem. Daarmee is er sprake van inbreiding binnen de bebouwde kom van Lochem, in lijn met de structuurvisie. Door te bouwen voor jongeren/starters wordt Lochem weer meer aantrekkelijk voor deze groep en wordt er gezorgd voor een diversiteit in woonmilieus. Het initiatief is daarmee passend binnen de structuurvisie.

3.3.2 Woonvisie Lochem 2018-2025

De Woonvisie 2018-2025 geeft weer waar de gemeente Lochem zich de komende jaren op wil richten op het gebied van wonen met als doel dat Lochem een prettige gemeente blijft om in te wonen. Het woonbeleid benoemt vier hoofdpunten:

• 1. beschikbaarheid en betaalbaarheid van wonen, waarbij het van belang is dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor starters en mensen met een laag inkomen;
• 2. leefbare kernen, met gerichte aandacht voor jongeren die graag in de kern waar ze zijn opgegroeid willen blijven wonen, ouderen die behoefte hebben aan passende huisvesting en jonge gezinnen;
• 3. wonen met zorg: het faciliteren van senioren in het langer thuis wonen;
• 4. woningverbetering en duurzaamheid.

Volgens de Woonvisie bedraagt de geraamde behoefte in de kernen Lochem-Zwiep 260 woningen in de periode 2015-2030.

Planspecifiek

Voorliggend plan maakt de bouw van een appartementencomplex met 10 starterswoningen mogelijk. Dit is een van de doelgroepen van het woonbeleid. Het plan draagt bij aan het realiseren van de woningbehoefte. Het plan past binnen de Woonvisie Lochem.

3.3.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "Lochem-Oost", vastgesteld door de gemeenteraad van Lochem op 3 december 2012. Onderstaand een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan.

Uitsnede bestemmingsplan 'Lochem Oost', plangebied is rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied heeft de enkelbestemming 'Gemengd'. Binnen deze bestemming zijn dienstverlening, kantoren en maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Binnen het onderhavige plangebied is geen bouwvlak aangegeven, waardoor er nu niet gebouwd mag worden.

Daarnaast is de gebiedsaanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' opgenomen.

Tevens geldt het 'Paraplubestemmingsplan Archeologie' (vastgesteld op 10 januari 2014) waarmee de dubbelbestemming archeologie uit het bestemmingsplan 'Lochem Oost' is vervangen door de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6'.

Tenslotte geldt voor het plangebied het 'Parapluplan Parkeernormen', vastgesteld op 9 november 2021.

Strijdigheid met het vigerende bestemmingsplan

Binnen de huidige bestemming 'Gemengd' is wonen niet toegestaan. Door het ontbreken van een bouwvlak kan er ook niet worden gebouwd. Om het plan passend is op de locatie en aansluit bij het overige gemeentelijke beleid is een herziening van het bestemmingsplan aangevraagd.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

In het kader van voorliggende ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Er zijn licht verhoogde concentraties aan PAK, lood en minerale olie aangetroffen. De concentraties zijn echter van dermate lichte aard dat er geen aanleiding is voor nader onderzoek. De volledige rapportage van het bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 1.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem.

4.1.2 Lucht

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn PM10 en PM2,5(fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide). Voor grenswaarde van PM10 en NOx bedraagt 40 µg/m3, van PM2,5 is dat 25 µg/m3.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen van het meest nabij gelegen rekenpunt 89259 (aan de Zutphenseweg ter hoogte van plangebied) zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

	NO2  (stikstofdioxide)	PM10 (fijnstof)	PM2,5 (fijnere fractie van fijnstof)
Gemeten totale concentratie jaargemiddelde 2020 (µg/m3)	14.0 µg/m3	6.0 µg/m3	10.1 µg/m3
Grenswaarde concentratie (µg/m3)	40 µg/m3	40 µg/m3	25 µg/m3

De gemeten concentraties stikstofdioxide en fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief (het realiseren van 10 startersappartementen) van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde (3%). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

4.1.3 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

In het kader van voorliggende ontwikkeling is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage hiervan is

opgenomen in bijlage 2. De geluidbelasting door wegverkeer op de Zutphenseweg bedraagt ten hoogste 48 dB na aftrek van 5 dB ex art. 110-g Wgh. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt daarmee niet overschreden.

De Tusseler is een 30 km-weg. De geluidbelasting als gevolg van het verkeer op deze weg bedraagt ten hoogste 42 dB.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.

4.1.4 Milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek

De omgeving kan worden getypeerd als een 'gemengd gebied' met een menging van woningen, bedrijven, horeca en maatschappelijke functies. Aangezien er sprake is van een gemengd gebied kunnen de richtafstanden op grond van de Staat van bedrijfsactiviteiten uit de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG met 1 stap/categorie worden verkleind.

In de omgeving van het plangebied zijn een aantal bedrijven gelegen die van belang kunnen zijn voor de ontwikkeling van de locatie. De navolgende richtafstanden gelden in een gemengd gebied:

Activiteit	SBI	categorie	geur	stof	geluid	gevaar	grootste afstand	feitelijke afstand tot plangebied
Horecagelegen- heid (café) aan de Zutphenseweg 35	563	1	0	0	0	0	0	9 meter
Kantoren aan de Zutphenseweg 19-21	461	1	0	0	0	0	0	0 meter
Autobedrijf aan de Bergweg 27	451, 452, 454	2	0	0	10	0	10	124 meter
Detailhandel aan de Zutphenseweg 15	4724	1	0	0	0	0	10	85 meter
Begraafplaats aan de Zutphenseweg 24	96031	1	0	0	0	0	0	35 meter

De nieuwe woningen bevinden zich buiten de contouren van de bedrijven en functies in de omgeving. Geconcludeerd wordt dat binnen het plangebied voldaan wordt aan de richtafstanden en dat vanuit het aspect milieuzonering sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Omliggende bedrijven worden daarbij niet gehinderd in hun bedrijfsvoering als gevolg van de nieuwe woningen.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect milieuzonering.

4.1.5 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, kampeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Voorliggend initiatief betreft de ontwikkeling van 10 startersappartementen. Daarmee is er sprake van de toevoeging van 10 nieuwe kwetsbare objecten. Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

Uitsnede risicokaart

Uit de risicokaart blijkt dat er in de omgeving van het plangebied geen inrichtingen, transportroutes of buisleidingen met een extern veiligheidsrisico liggen. Op ruim 1 km van ligt een gastransportleiding langs het Twentekanaal. Het plangebied ligt ver buiten de 1%-letaliteitscontour van de leiding. Een verantwoording van het groepsrisico is niet nodig.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect externe veiligheid.

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Beleid waterschap Rijn en IJssel

Voor dit plan is het beleid van Waterschap Rijn en IJssel mede van belang. Waterschap Rijn en IJssel beschrijft in het Waterbeheerplan 2016-2021 het beleid voor alle taakgebieden van het waterschap. Het plan geeft aan welke doelen het waterschap nastreeft en met welke aanpak het waterschap deze doelen wil bereiken. Het waterschap heeft de "Handreiking Waterparagraaf voor bestemmingsplannen" (versie januari 2012) ontworpen waarmee kan worden bepaald voor welke plannen en in welke mate het waterschap betrokken dient te worden bij het opstellen van een waterparagraaf.

Bij plannen met een verhard oppervlak kleiner dan 500 m² in de nieuwe situatie hoeft geen berging gerealiseerd te worden. Bij plannen met een toename van het verhard oppervlak tussen 500 m² dient rekening gehouden te worden met een maatgevende bui van 40 mm per uur. Hiervoor kan de volgende berekening worden gehanteerd, waarin de factor 0,04 m een maatgevende bui van 40 mm per uur vertegenwoordigt:

 

Benodigde compensatie (in m³) = Toename verhard oppervlak (in m²) * 0,04

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

In de bestaande situatie is het plangebied is gebruik als parkeerterrein en geheel verhard. Het verhard oppervlakte neemt door de nieuwe ontwikkeling niet toe. Er hoeft geen compensatie van waterberging plaats te vinden. Het hemelwater wordt gescheiden opgevangen en afgevoerd. De bodem is geschikt om het water te infiltreren. Voor de afvoer van het afvalwater wordt aangesloten op de bestaande riolering.

Voor het plan is de digitale watertoets ingevuld. Het resultaat is opgenomen in bijlage 3. Voor het plan geldt de normale watertoetsprocedure, omdat de locatie is gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied. Het plangebied ligt niet in de nabijheid van een watergang of een waterkering.

Het initiatief is uitvoerbaar wat betreft het aspect water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

In het kader van voorliggende ontwikkeling is een Quickscan flora en fauna uitgevoerd. De conclusies uit het rapport worden hier kort samengevat. De volledige rapportage is opgenomen in bijlage 4.

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van Natura 2000-gebied of provinciaal aangewezen beschermde gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het gebied Stelkampsveld op circa 5,5 km afstand. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie is van externe werking op omliggende Natura 2000-gebieden geen sprake. Een AERIUS-berekening om de stikstofdepositie te bepalen is niet noodzakelijk.

Soortenbescherming

De planlocatie heeft geen essentiële betekenis voor beschermde soorten. Er komen mogelijk wel soorten voor die niet zijn beschermd (behoudens de algemene zorgplicht) en/of waarvoor een vrijstelling geldt.

Er zijn geen houtopstanden aanwezig waarvoor bij kap een meldingsplicht geldt.

De conclusie is dat de voorgenomen ruimtelijke ingreep niet leidt tot aantasting van beschermde natuurwaarden (soortenbescherming, gebiedsbescherming en houtopstanden in het kader van de Wet natuurbescherming). Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van zoogdieren en algemene broedvogels (in het kader van Algemene zorgplicht). Om nadelige effecten te voorkomen dienen de volgende maatregelen te worden getroffen:

• Tijdens de werkzaamheden moet voorzichtig worden gehandeld met alle voorkomende flora en fauna (Algemene zorgplicht).
• Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde flora en fauna, dient direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige.
• Eventueel aanwezige vegetatie of bodemmateriaal (takken, stronken) voorafgaand aan de werkzaamheden gefaseerd verwijderen. Dit om grondgebonden dieren de kans te bieden zelfstandig de planlocatie te verlaten.
• Er wordt gelegenheid gegeven aan dieren, die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, te vluchten of zich te verplaatsen naar een schuilplaats buiten het bereik van de werkzaamheden.
• Lichtuitstraling richting de bosstrook aan de oostzijde van de planlocatie dient voorkomen te worden. De planlocatie tijdens de werkzaamheden en in de nieuwe situatie bij voorkeur niet verlichten en in de periode april-oktober de werkzaamheden tussen zonsopgang en zonsondergang uitvoeren (buiten schemerperiodes). Mocht verlichting noodzakelijk zijn hierbij een vleermuisvriendelijke verlichtingswijze toepassen (amberkleurig licht, lichtbundel nederwaarts richten, toepassen geconvergeerde lichtbundel).
• De (kap)werkzaamheden opstarten of uitvoeren buiten het broedseizoen van vogels (indicatief medio maart t/m medio juli). Als dit niet mogelijk is dienen de potentiële nestlocaties van algemene broedvogels ruim voorafgaand aan het broedseizoen ongeschikt of ontoegankelijk gemaakt te worden. E.e.a. op aanwijzing van deskundige. Als werkzaamheden in het broedseizoen worden uitgevoerd die mogelijk resulteren in het wegnemen of verstoren van broedgevallen dient voor aanvang door een ter zake deskundig gecontroleerd te worden of er broedvogels aanwezig zijn.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect ecologie.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. De verkeersaantrekkende werking neemt door dit plan in beperkte mate toe door het toevoegen van 10 woningen. In de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren - Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' geldt voor 10 startersappartementen in de rest van de bebouwde kom van een matig stedelijke gemeente een kengetal van 4,0 verkeersbewegingen per dag. Voor de 10 appartementen tezamen betekent dit 40,0 verkeersbewegingen per dag. De woningen worden ontsloten op de Tusseler via een nieuw aan te leggen inrit en vanaf daar komt men direct op de Zutphenseweg. De Zutphenseweg en het aangrenzende wegennet kunnen de toename goed aan.

Het parapluplan Parkeernormen van de gemeente Lochem is op 8 november 2021 vastgesteld. Hierin wordt verwezen naar de parkeernormen opgenomen in de 'Nota Parkeernormen 2020', vastgesteld op 3 december 2020 door de raad van Lochem. Het plangebied valt binnen het regulier gebied zoals opgenomen in bijlage 2 van de nota en is daarmee géén kwetsbaar gebied ten aanzien van parkeren. Voor de appartementen > 60 m² geldt een parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen per woning. Voorliggend initiatief kent daarmee een parkeerbehoefte van 16 parkeerplaatsen. Op de locatie worden 16 parkeerplaatsen gerealiseerd waarmee wordt voorzien in de parkeerbehoefte.

Het initiatief is uitvoerbaar wat betreft het aspect verkeer.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

Op de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Lochem ‘… over de toppen der heuvels, langs den zoom van het bosch, door diepe holle wegen …’ is het plangebied aangemerkt als 'niet gewaardeerd'. Over deze gebieden is geen cultuurlandschappelijke waardering uitgesproken. De locatie betreft een parkeerplaats, waarmee geen sprake is van een cultuurhistorische waarde.

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Lochem

Archeologie

Ter plaatse van het plangebied geldt het 'Paraplubestemmingsplan Archeologie' (vastgesteld op 10 januari 2014) en heeft de locatie de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' met een middelmatige archeologische verwachting. Voor dergelijke locaties dient een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden bij ontwikkelingen met een oppervlak van 1.000 m² of meer en dieper dan 0,3 meter. Het appartementencomplex heeft een oppervlak van 715 m² waardoor het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet nodig is.

Het initiatief is uitvoerbaar wat betreft het aspect cultuurhistorie en archeologie.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

De opzet van voorliggend bestemmingsplan is gebaseerd op de regels van het bestemmingsplan 'Lochem Oost', en bevat de volgende bestemmingen:

Wonen - gestapeld

De hoofdbestemming binnen het plangebied is 'Wonen - gestapeld', waar deze gronden bestemd zijn voor de 10 appartementen. Binnen het bouwvlak zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan met de daarbij aangeduide bouw- en goothoogte.

Waarde - Archeologie 6

Deze dubbelbestemming is opgenomen ten einde de bescherming van de mogelijke archeologische waarden in de bodem.

Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied (gebiedsaanduiding)

Daarnaast zijn de bepalingen ten aanzien van parkeren uit het Parapluplan Parkeernormen overgenomen in de regels.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

6.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Dit bestemmingsplan hoeft in het kader van het wettelijk overleg niet toegezonden te worden aan de provincie omdat er geen sprake is van een bovenlokaal belang, aangezien het om een ontwikkeling van 10 appartementen binnen de bebouwde kom gaat. Het waterschap Rijn en IJssel is via de digitale watertoets p de hoogte gesteld van het plan. Omdat het plangebied in een grondwaterbeschermingsgebied ligt, wordt de normale watertoetsprocedure doorlopen.

6.3 Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

In het kader van de planontwikkeling heeft de initiatiefnemer op 18 november 2021 een informatiebijeenkomst georganiseerd voor omwonenden. Hier hebben 14 mensen gebruik van gemaakt. Het merendeel van de omwonenden was overwegend positief over het gepresenteerde plan. Enkelen vinden het jammer van het uitzicht. Een verslag van de bijeenkomst is opgenomen in bijlage 5.

6.4 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 19 mei tot en met 29 juni 2022 voor een ieder ter inzage gelegen. Er zijn in deze periode geen zienswijzen ingediend. Het plan is ongewijzigd vastgesteld.