Grote Drijfweg 17

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het plan

Voorliggend plan betreft een herziening van het bestemmingsplan "Lochem Buitengebied" van gemeente Lochem ten behoeve van het Rood-voor-Rood project Grote Drijfweg 17.

In het hoofdstuk "Planbeschrijving" (hoofdstuk 2) wordt het initiatief verder toegelicht, daar is ook een situatietekening van de nieuwe situatie opgenomen.

De voorgenomen ontwikkeling is noodzakelijk om een aantal redenen. Het agrarisch bedrijf is beëindigd en de familie Klein Wassink wil de meeste bedrijfsgebouwen graag slopen. Om dit te financieren wordt een extra woning toegevoegd (ter verkoop).

De gewenste ontwikkeling is niet rechtstreeks toegestaan vanuit het bepaalde in het geldende bestemmingsplan. De gemeente heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen met de voorgenomen ontwikkeling, mits hiervoor een partiële herziening op het bestemmingsplan wordt opgesteld conform artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en wordt aangetoond dat aan de eisen uit het beleidskader Functieverandering Agrarische Bebouwing Lochem, kan worden voldaan.

Middels voorliggende toelichting wordt aangetoond op welke wijze aan het beleidskader kan worden voldaan en dat met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zal zijn van onevenredige bezwaren op ruimtelijk en/of milieutechnisch vlak.

1.2 Planlocatie

De planlocatie is gelegen aan de Grote Drijfweg 17 in Lochem en ligt aan de noordoostkant van Lochem in het landelijk gebied "de Armhoede" van gemeente Lochem. De locatie is kadastraal bekend onder gemeente Lochem, sectie Q, nummer 162. In de volgende figuur is de topografische ligging van de locatie weergegeven.

Uitsnede topografische kaart locatie.
Bron: J.W. van Aalst, www.opentopo.nl.

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse is het bepaalde uit het bestemmingsplan "Lochem Buitengebied" van de gemeente Lochem, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 7 december 2010, onverkort van toepassing.

Zoals te zien in de volgende figuur is ter plaatse de enkelbestemming 'Agrarisch' toegekend met een bouwvlak. Tevens zijn ter plaatse de gebiedsaanduidingen 'Landschaptype open broek gebieden' en 'reconstructiezone - verwevingsgebied' van toepassing.

Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

Ter plaatse is ook het bepaalde uit het paraplu-bestemmingsplan "Archeologie" van de gemeente Lochem, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 20 januari 2014, van toepassing.

Zoals te zien in de volgende figuur is ter plaatse de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie 5' en 7 en 6 toegekend met een bouwvlak.

Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

De voorgenomen ontwikkeling kan niet mogelijk worden gemaakt door toepassing van een in het geldende bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is het noodzakelijk het geldende bestemmingsplan "Lochem Buitengebied" van de gemeente Lochem gedeeltelijk te herzien met een partiële herziening.

De herziening van het bestemmingsplan zal derhalve door de gemeenteraad moeten worden vastgesteld. Hiervoor zijn specifieke voorwaarden verbonden waaraan met de voorgenomen ontwikkeling moet worden voldaan. De specifieke voorwaarden zijn opgenomen in het beleidskader Functieverandering Agrarische Bebouwing Lochem. In hoofdstuk 3 zal puntsgewijs worden aangegeven op welke wijze aan dit beleidskader wordt voldaan. Hiermee kan ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling toepassing worden gegeven om het het geldende bestemmingsplan "Lochem Buitengebied" te herzien.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2 gaat in op de huidige en gewenste situatie en bevat een beschrijving van de situatie ter plaatse zoals momenteel bekend en de gewenste situatie ter plaatse na realisatie van de plannen van de initiatiefnemer.
• Hoofdstuk 3 gaat in op de vigerende beleidskaders. Hierin worden de plannen van de initiatiefnemer getoetst aan het ruimtelijk beleid van het rijk, de provincie en de gemeente.
• Hoofdstuk 4 gaat in op de toetsing van het plan aan de aspecten milieu, ecologie, archeologie en cultuurhistorie, verkeer en parkeren en water. Hierin worden verschillende bureaustudies beschreven en, indien van toepassing, uitgevoerde aanvullende onderzoeken beschreven.
• Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan. Hierin worden de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan getoetst en wordt kort ingegaan op het aspect handhaving.
• Hoofdstuk 6 bevat de wijze van bestemmen. Hierin wordt nader gespecificeerd welke onderdelen een bestemmingsplan hoort te bevatten en welke bijzondere bepalingen ten aanzien van voorliggend plan van toepassing zijn.
  

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

2.1.1 Gebiedsprofiel

De locatie is gelegen in het landelijk gebied van gemeente Lochem. De omgeving van de locatie bestaat voornamelijk uit het landschapstype 'open broekgebied'. De planlocatie ligt op de grens van het open broekgebied, vlakke en open gebieden in rechte lijnen, zoals langs de Bolksbeek, en het kleinschalige kampenlandschap, te herkennen aan een grillig patroon van essen, houtwallen en bosjes.

In de nabije omgeving van de locatie zijn enkele agrarische bedrijven en een burgerwoning gelegen.

2.1.2 Ruimtelijke structuur

Op de locatie is momenteel een melkveebedrijf gevestigd die inmiddels is beëindigd. Ter plaatse wordt door de eigenaar een beroep aan huis uitgevoerd, te weten een timmerman met timmerwerkplaats.

Ter plaatse is nog een agrarisch bouwvlak aanwezig. Het huidige bouwvlak is ongeveer 1,37 hectare groot. In de volgende figuur is een luchtfoto opgenomen van de huidige situatie.

Luchtfoto huidige situatie ter plaatse.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

2.2 Gewenste situatie

2.2.1 Ruimtelijke structuur

De initiatiefnemer is voornemens ter plaatse een aantal bedrijfsgebouwen te slopen. Op onderstaande afbeelding zijn deze te slopen gebouwen weergegeven.

Situatietekening te slopen gebouwen (blauwe deel van van de buurman).
Bron: DLV Advies met Stroomlijn ondergrond.

In de volgende afbeelding is de gewenste situatie in een situatietekening weergegeven met de nieuwe woning met bijbehorende berging.

Situatietekeningen gewenste situatie.
Bron: Buro Collou.

Het bouwvlak ter plaatse is ruim voldoende om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. De bestemming moet alleen worden omgezet naar 'Wonen'.

De omvang van het bouwvlak zal daarbij zelfs afnemen.

2.2.2 Landschappelijke inpassing

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang dat de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving niet verloren gaat maar, als mogelijk, juist wordt versterkt. Tevens is vanuit het ruimtelijke beleid een goede landschappelijke inpassing een vereiste.

Om te onderzoeken of de ontwikkeling mogelijk kan bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving is door een landschapsdeskundige een tekening opgesteld waarop is aangegeven hoe de voorgenomen ontwikkeling landschappelijk zal worden ingepast. Deze tekening is in het figuur in hoofdstuk 2.2.1 weergegeven. Te zien is dat er een nieuwe (schuur)woning is getekend voor een betere landschappelijke inpassing. Hieronder zijn referentiebeelden weergegeven van een schuurwoning.

Referentiebeelden schuurwoning voor landschappelijke inpassing.
Bron: Buro Collou

Deze tekeningen maken onderdeel uit van een landschappelijk inrichtingsplan dat ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is opgesteld. In dit landschappelijk inrichtingsplan is opgenomen op welke manier de voorgenomen ontwikkeling landschappelijk wordt ingepast en welke soorten beplanting daarvoor wordt toegepast. Voor het gehele landschappelijk inrichtingsplan wordt verwezen naar bijlage 1 van deze onderbouwing.

Hiermee kan worden gesteld dat ter plaatse wordt voorzien in een goede landschappelijke inpassing.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 heeft het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. In de SVIR geeft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Daarmee biedt het een kader voor beslissingen die de Rijksoverheid in de periode tot 2028 wil nemen, om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden. In de SVIR maakt het Rijk helder welke nationale belangen zij heeft in het ruimtelijk en mobiliteitsdomein en welke instrumenten voor deze belangen door de Rijksoverheid worden ingezet.

Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen. De Rijksoverheid brengt het aantal procedures en regels stevig terug en brengt eenheid in het stelsel van regels voor infrastructuur, water, wonen, milieu, natuur en monumenten. Het Rijk wil de beperkte beschikbare middelen niet versnipperen. Het investeert dáár waar de nationale economie er het meest bij gebaat is, in de stedelijke regio’s rond de main-, brain- en greenports inclusief de achterlandverbindingen. Om nieuwe projecten van de grond te krijgen zoekt het Rijk samenwerking met marktpartijen en andere overheden.

Zo lang er geen sprake is van een nationaal belang zal het rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen dus aan de provincies en gemeenten overlaten. De uitgangspunten uit de SVIR zijn juridisch verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven.

Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de belangen uit de SVIR dient daarom verder getoetst te worden aan het Barro. Verdere toetsing aan ruimtelijke en milieutechnische belangen vindt plaats aan het provinciaal beleid.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 17 december 2011 is de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte gedeeltelijk in werking getreden. Deze nieuwe AMvB Ruimte heeft de eerdere ontwerp AMvB Ruimte 2009 vervangen. Juridisch wordt de AMvB Ruimte aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is op 1 oktober 2012 geactualiseerd en is vanaf die datum geheel in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het Barro naast het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is de juridische verankering van de uitgangspunten uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte compleet.

In het Barro zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het Barro is deels opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de ontwerp AMvB Ruimte die eind 2009 is aangeboden en deels uit nieuwe onderwerpen. Per onderwerp worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen.

Het besluit bepaalt tevens:

"Voor zover dit besluit strekt tot aanpassing van een bestemmingsplan dat van kracht is, stelt de gemeenteraad uiterlijk binnen drie jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van dit besluit een bestemmingsplan vast met inachtneming van dit besluit."

Volgens de toelichting bij dit artikel geldt als hoofdregel, dat de regels van het Barro alleen van toepassing zijn wanneer na inwerkingtreding van het Barro een nieuw bestemmingsplan voor het eerst nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt binnen de aangegeven projectgebieden. Alleen wanneer het Barro expliciet een aanpassing van bestemmingsplannen vergt, omdat een reeds bestaand bestemmingsplan binnen een of meerdere van de projectgebieden is gelegen, dan moet dat binnen drie jaar gebeuren.

Het Barro draagt bij aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en "vermindering van de bestuurlijke drukte". Belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt.

Daar staat tegenover dat de regelgeving voor lagere overheden weer wat ingewikkelder is geworden. Gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakvlakken heeft met een of meerdere belangen van de projecten in het Barro, zullen nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten controleren. Het Barro vormt daarmee een nieuwe, dwingende checklist bij de opstelling van bestemmingsplannen.

In het Barro zijn de projecten van nationaal belang beschreven. Deze projecten zijn in beeld gebracht in de bij het Barro behorende kaarten. De locatie is niet in een van de aangewezen projectgebieden gelegen.

Hiermee zijn de bepalingen uit het Barro niet van toepassing op de planlocatie en is geen sprake van strijdigheid met de nationale belangen.

Uitsnede kaart projectgebieden Barro.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

3.1.3 Ladder duurzame verstedelijking

Ingevolgde artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking, dient de toelichting bij een bestemmingsplan, waarin een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt maakt, een beschrijving te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Een stedelijke ontwikkeling is als volgt gedefinieerd:

"ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen."

Aan de hand van deze definitie kan gesproken worden van een stedelijke ontwikkeling. Op basis van jurisprudentie (uitspraken ABRvS 28 juni 2017, 201608869/1/R3, Dongeradeel) is echter bepaald dat wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt.

Er is bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van het oprichten van meer dan 11 woningen die als één woningbouwlocatie kunnen worden aangemerkt.

Hiermee kan worden gesteld dat geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling en dat daarmee verdere toetsing aan de Ladder duurzame verstedelijking niet is vereist.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie, Omgevingsplan of Omgevingsvisie

De provincie Gelderland heeft op 9 juli 2014 de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. De Omgevingsvisie gelderland bevat de visie van de provincie op het ruimtelijk beleid in hoofdlijnen en biedt de kaders voor de verdere beleidsontwikkelingen.

Het grondgebied van de provincie is opgedeeld in verschillende typen gebieden waarbij per (deel)gebied eigen beleidsuitgangspunten gelden. Zoals te zien in de volgende figuur zijn een aantal visies van toepassing op de locatie.

Uitsnede kaart Omgevingsvisie Gelderland (geconsolideerde versie).
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

De voorgenomen omtwikkeling geeft geen invloed op duurzame landbouw, windenergie, grote zonneparken of glastuinbouw. Dan blijft er alleen de structuurvisie regio Stedendriehoek over waar o.a. het wonen in het buitengebied is geregeld.

De provincie en haar partners streven samen naar een vitaal buitengebied met behoud van levendigheid en met een verbetering van de kwaliteit van wonen, werken en vrijetijdsbesteding.

De provincie stelt bij initiatieven voor functieverandering dat deze de aanwezige en te ontwikkelen economie en gebiedskwaliteiten moeten versterken. Dit kunnen initiatieven zijn voor wonen en werken. Bijvoorbeeld bij functieverandering of nieuwe landgoederen.

Dat betekent:

• initiatieven koesteren als kans;
• niet vooraf ontwikkelingen uitsluiten;
• mogelijkheden zoeken.

Daarvoor dragen in eerste instantie de initiatiefnemers de verantwoordelijkheid. De provincie voert een beperkte regie op wonen en werken in het buitengebied, namelijk door:

• kwalitatieve proceskaders aan te geven om te komen tot locatiekeuzes;
• ondersteuning te bieden in de vorm van kennis, begeleiding en inspiratie;
• daarbij geldt voor een initiatief in het buitengebied dat het 'nieuwe rood' in het buitengebied een kwaliteitsverbetering moet zijn in het gebied.

Een kwaliteitsverbetering wil zeggen dat er sprake is van sloop en of hergebruik van vrijkomende bebouwing (functieverandering) of ontwikkeling van nieuwe natuur. De rood-rood en rood-groenverhoudingen van de nieuwe situatie ten opzichte van de oude situatie bepalen de aanvaardbaarheid.

Gezien het voorgaande kan worden gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling (inclusief het aanleggen van de nieuwe beplanting en het slopen van landschapsontsierende bedrijfsgebouwen en het herstellen van karakteriestieke gebouwen) past binnen de beleidskaders zoals zijn verwoord in de Omgevingsvisie Gelderland van de provincie Gelderland.

3.2.2 Verordening Ruimte, Omgevingsverordening of Provinciale verordening

Op 24 september 2014 heeft de provincie Gelderland de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. De Omgevingsverordening Gelderland bevat een vertaling van het ruimtelijke beleidskader uit de Omgevingsvisie naar concrete regels, waarmee de ruimtelijke beleidsvisie van de provincie juridisch is verankerd.

Voor de planlocatie zijn met name regels met betrekking tot de glastuinbouw en de landbouw gesteld.

Gezien het voorgaande kan worden gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling niet strijdig is met de regels zoals zijn opgenomen in de Omgevingsverordening Gelderland van de provincie Gelderland.

Regio

Het regionale beleidskader voor functieverandering “Waar de stallen verdwijnen; oude erven, nieuwe functies” is in 2008 gezamenlijk opgesteld door de Stedendriehoek gemeenten Apeldoorn, Brummen, Lochem, Voorst en Zutphen. Gedeputeerde Staten van Gelderland hebben op 1 juli 2008 grotendeels ingestemd met het beleidskader. In 2014 is het regionale beleidskader ten aanzien van de maximale maatvoering van de FAB woningen gewijzigd. Op 1 april 2014 hebben Gedeputeerde Staten ingestemd met deze aanpassing. Het beleidskader van de gemeente Lochem is een uitwerking van het regionale beleidskader.

3.3 Gemeentelijk beleid

De gemeente Lochem heeft op 7 december 2015 het beleidskader Functieverandering Agrarische Bebouwing Lochem vastgesteld. Dit beleidskader bevat het ruimtelijk beleid van de gemeente op gebied van de vrijkomende agrarische bebouwing. Dit beleidskader biedt het ruimtelijk kader bij het opstellen van bestemmingsplannen.

3.3.1 Gemeentelijke sloopfonds

In november 2012 heeft de gemeenteraad van Lochem een bijdrageregeling voor de sloop van ongewenste gebouwen in het buitengebied vastgesteld. Deze regeling wordt betaald uit een ingesteld gemeentelijk sloopfonds. Het sloopfonds wordt gevuld door initiatieven voor functieveranderingen naar wonen.

Bij een functieverandering naar wonen dient minimaal 25% van de meerwaarde geïnvesteerd te worden in verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Indien dit percentage niet (volledig) geïnvesteerd wordt vind afdracht aan het gemeentelijke sloopfonds plaats. Het openstellen van de regeling is dus volledig afhankelijk van de bijdragen uit gerealiseerde FAB ontwikkelingen. Wanneer er voldoende middelen aanwezig zijn in het sloopfonds, is het college van burgemeester en wethouders is bevoegd de regeling open te stellen.

In bijlage 2 is de berekening weergegeven van de verevening en hoeveel er geïnvesteerd moet worden in verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

In bijlage 3 is het taxatierapport weergegeven die is opgesteld door Thoma Post Makelaars Lochem.

In bijlage 4 is de berekening van de 30% gecorrigeerde vervangingswaarde weergegeven.

In bijlage 5 zijn de drie sloopoffertes weergegeven.

In bijlage 6 zijn de kosten van het beplantingsplan weergegeven (landschappelijke inpassing).

In bijlage 8 is de kostenraming van de renovatie weergegeven.

Gezien bijlage 2 kan worden gesteld dat €0,- moet worden gestort in het gemeentelijk sloopfonds en dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen dit deel van het beleidskader Functieverandering Agrarische Bebouwing Lochem van gemeente Lochem. Door o.a. de grote investiering in landschappelijke kwaliteit is er geen meerwaarde voor de initiatiefnemer.

3.3.2 Algemene voorwaarden functieverandering

Naast de bijdrageregeling uit het beleidskader Functieverandering Agrarische Bebouwing Lochem,worden er ook nog algemene voorwaarden gesteld in dit beleidskader. In deze paragraaf willen wij op deze voorwaarden ingaan.

Punt 1

Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied. De regeling voor functieverandering is alleen van toepassing op vrijkomende en vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied die met een vergunning of melding is opgericht en minstens tien jaar rechtmatig is gebruikt (conform de bestemming uit het vigerende bestemmingsplan). De boerderij / woning(en) worden niet meegerekend. 

Aan deze eis wordt voldaan, behoudens het kippenhok aan de weg. Deze is in de berekening dan ook niet meegenomen, maar wordt wel gesloopt.

Punt 2

De regeling voor functieverandering geldt niet alleen voor vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen (met een agrarische bestemming) maar ook voor eerder vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen waarvan de bestemming reeds is omgezet in bijvoorbeeld een woonbestemming.

Hier wordt ook aan voldaan omdat de locatie nog steeds een agrarische bestemming heeft.

Punt 3

Overtollige bebouwing wordt gesloopt met uitzondering van monumentale en karakteristieke gebouwen. Bij hergebruik van vrijkomende bebouwing voor wonen of werken is sloop van alle niet her te gebruiken bebouwing vereist. Bij nieuwbouw voor wonen of werken is sloop van alle huidige fysiek aanwezige en niet her te gebruiken vrijkomende bebouwing vereist. Monumentale en karakteristieke bebouwing mag niet gesloopt worden.

Ook aan deze eis wordt voldaan. De woning en de aangebouwde schuur 'de schöppe' zijn karakteristieke gebouwen. Deze aangebouwde schuur en de overkapping ernaast worden gebruikt voor het beroep aan huis als timmerman (werkplaats en opslag van hout).

Afeelding met de opslag van hout. Tevens kunnen hier machines worden gestald.

Punt 4

Voor glastuinbouwbedrijven geldt het aanvullende uitgangspunt dat........ Omdat deze locatie geen glastuinbouwbedrijf is, kan dit punt buiten beschouwing blijven.

Punt 5

Het zogenaamde salderen (sprokkelen van m² van diverse locaties) is niet toegestaan. Op de huidige locatie moet minimaal 1.000 m2 gesloopt worden. Er wordt 1.625 m2 gesloopt op deze locatie. Er wordt niet op andere locaties gesloopt, zodat ook aan deze eis wordt voldaan.

Punt 6a

Bij nieuwbouw van woningen geldt qua maatvoering een goothoogte van maximaal 3 meter en een bouwhoogte van maximaal 9 meter, doch niet hoger dan de bestaande boerderij/woning. Om aansluiting te behouden bij het overgrote deel van de bestaande bebouwde omgeving in het buitengebied dient er in principe in één bouwlaag met kap te worden gebouwd. Bij nieuwbouw van bijgebouwen geldt als uitgangspunt qua maatvoering een goothoogte van maximaal 3 meter en een bouwhoogte van maximaal 6 meter. Hiermee is het bijgebouw architectonisch ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Om te voorkomen dat teveel aparte gebouwtjes op het bouwperceel worden opgericht heeft de gemeente Lochem bepaald dat bij een nieuw te bouwen woning in principe één bijgebouw gerealiseerd mag worden. Een bijgebouw moet met een minimale afstand van 5 m en een maximale afstand van 25 m tot de woning worden opgericht.

De maatvoering zal worden opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan. De kopers van de bouwkavel zullen een bouwaanvraag indienen. Omdat deze bouwaanvraag moet voldoen aan het bestemmingsplan, wordt dus ook in de toekomst voldaan aan de gestelde eisen van punt 6.

Punt 6b

Bij een functieverandering in wonen gaat met het verlies van de agrarische functie niet altijd de gebruiksfunctie en onderhoudswerkzaamheden van aangrenzende percelen verloren. Er blijkt dan ook behoefte te zijn aan grotere bijgebouwen om de benodigde machines voor bijvoorbeeld het maaien en hooien in onder te brengen. Om hieraan tegemoet te komen is het bij een functieverandering in wonen mogelijk om een groter oppervlak aan bijgebouwen te behouden. Per vrijkomend agrarisch bouwperceel mag bij het bestaande hoofdgebouw, bij voorkeur in een bestaand bijgebouw, één bijgebouw met een oppervlakte van maximaal 150 m² voor machineberging worden gebruikt. Van deze mogelijkheid kan alleen gebruik worden gemaakt als één of meer bewoners een nabij gelegen perceel met een minimum grondoppervlak van 1,0 ha in eigendom heeft en dus moet onderhouden. Het totale bebouwd oppervlak (woning plus bijgebouw) kan echter nooit meer bedragen dan maximaal 50% van de gesloopte bebouwing.

Er wordt geen gebouw apart behouden voor machineberging. De machines worden gestald in de twee gebouwen die gebruikt worden voor het beroep aan huis (de timmerwerkplaats en de houtopslag).In totaal is hier minder dan 150 m2 voor in gebruik. In bijlage 3 is het taxatierapport weergegeven. Hierin is te zien dat het perceel totaal 1,93 hectare is. Als er 1.000 m2 wordt verkocht met de bouwkavel dan blijft er 1,83 hectare over die moet worden onderhouden.

Het totale bebouwd oppervlak (nieuwe woning plus nieuw bijgebouw) zal globaal 250 m2 bedragen. Er wordt 1.625 m2 gesloopt. 50% hiervan is ruim 800 m2. Er wordt dus voldaan aan de eis dat de nieuwe woning plus nieuw bijgebouw niet meer bedraagt dan maximaal 50% van de gesloopte bebouwing.

Punt 7

Mestsilo’s, kuilplaten en erfverharding tellen niet mee als vrijkomende bebouwing. Het slopen van deze constructies is wel vereist vanwege de gewenste inpassing van de nieuwe situatie in de omgeving. Ook aan deze eis wordt voldaan. In bijlage 7 is aangegeven welke gebouwen worden gesloopt, inclusief oppervlakteberekening.

Punt 8

Met functieverandering van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied wordt de bedrijfsontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving niet belemmerd. Bij functieverandering moet uiteraard worden voldaan aan alle geldende wet- en regelgeving op het gebied van bijvoorbeeld geluid, luchtkwaliteit, Wet geurhinder en veehouderij (agrarische bedrijven mogen niet worden belemmerd in hun bedrijfsvoering en toekomstige ontwikkeling), Natura 2000 en andere flora- en faunawetgeving. Het milieu mag niet extra worden belast. De milieuvergunning moet in overeenstemming gebracht worden met de nieuwe situatie. Functieverandering van vrijgekomen gebouwen mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Mocht dit zich voordoen dan is het veroorzakersbeginsel van toepassing.

Het dichtstbijzijnde intensieve veehouderijbedrijf is op ruim 600 meter gelegen. De nieuwe en bestaande woning zullen deze intensieve bedrijven niet beperken vanwege de grote afstand.

Het dichtstbijzijnde grondgebonden veehouderijbedrijf is op ruim 160 meter gelegen.De minimale afstand moet 50 meter bedragen. De nieuwe en bestaande woning zullen deze grondgebonden bedrijven dus ook niet beperken vanwege de grote afstand.

Omdat een agrarisch melkrundveehouderijbedrijf stopt en er een kleine timmerwerkplaats en een nieuwe woning voor terugkomt, kan worden gesteld dat de wijziging een enorme verbetering is op het gebied van geluid, luchtkwaliteit, verkeersafwikkeling, geur, ammoniak (Natura 2000) en andere flora- en faunawetgeving. Het milieu wordt dus niet extra belast.

De milieuvergunning (melding Activiteitenbesluit) zal worden aangepast aan de nieuwe situatie.

Voor een timmerwerkplaats is de maximale milieuafstand 30 meter tot aan de dichtstbijzijnde woning. Om deze reden zal de nieuwe woning niet dichter dan 30 meter van de schuur gebouwd kunnen worden. Dit wordt geregeld via de verbeelding en de regels.

Aan alle eisen bij punt 8 wordt derhalve ook voldaan.

Punt 9

Functieverandering wordt alleen toegestaan wanneer die functieverandering per saldo een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de omgeving. Initiatiefnemers dienen daartoe te zorgen voor een kwalitatief hoogwaardig landschaps- en erfinrichtingsplan in samenhang met genoemde plannen. Een belangrijk uitgangspunt is het behouden van de erfstructuur. Initiatieven worden getoetst aan de notitie “Nieuwe erven II; Handreiking ruimtelijke kwaliteit FAB-beleid”, de Visie Buitengebied, het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) en de Natuurkansenkaart behorende bij het bestemmingsplan “Buitengebied Lochem 2010”.

In bijlage 1 is het landschapsplan weergegeven. Hieruit blijkt dat de functieverandering per saldo een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de omgeving. Aan deze eis wordt dus ook voldaan.

Punt 10

In alle gevallen dient functieverandering gepaard te gaan met -naast sloop- een vorm van verevening: een bijdrage aan de kwaliteit van de omgeving. Deze bijdrage zal zoveel mogelijk gericht moeten zijn op erftransformaties, zoveel mogelijk verevenen op de kavel zelf dus. Indien dit niet mogelijk of nodig blijkt, vindt verevening plaats in de vorm van een financiële bijdrage of een kwaliteitsverbetering in de omgeving.

De verevening wordt behandeld in hoofdstuk 3.3.1, en is weergegeven in bijlage 2. Hieruit blijkt dat er meer wordt geïnvesteerd in landschappelijke kwaliteit dan noodzakelijk is. Een extra financiële bijdrage aan de gemeente is derhalve niet noodzakelijk.

Punt 11

Voor monumenten en karakteristieke bebouwing wordt altijd maatwerk geleverd. Monumentale en karakteristieke bebouwing mag niet gesloopt worden. De gemeente Lochem heeft bepaald in het algemeen boerderijen die gebouwd zijn voor 1950 (deels) karakteristiek zijn, omdat zij veelal op de traditionele streekeigen wijze zijn gebouwd. Met name onder de landgoederen hebben deze boerderijen vaak een kenmerkend aan het landgoed gebonden eigen herkenbare elementen. Naast de boerderij staat vaak een bijgebouw in de vorm van de boerderij zonder woongedeelte de zogenaamde “schöppe”. Deze gebouwen vormen vaak met een bakhuus de belangrijkste gebouwen op het historische boerenerf, mede omdat deze gebouwen veelal in steen zijn opgetrokken. Naast deze gebouwen vormen een hooiberg en een waterput belangrijke beeldbepalende bouwwerken. Het behouden van deze gebouwen verdient voorrang boven het slopen ten behoeve van nieuwbouw. Voor de sloop van karakteristieke gebouwen geldt het ‘nee, tenzij’ principe. Dit betekent dat een karakteristiek gebouw pas gesloopt mag worden indien de bouwtechnische kwaliteit van de gebouwen zo slecht zijn dat hergebruik in alle redelijkheid (onder meer financiële haalbaarheid) niet mogelijk is. 

In onderhavige situatie staat naast de boerderij ook hier een bijgebouw in de vorm van de boerderij zonder woongedeelte de zogenaamde “schöppe”.

Zowel de oude boerderij als de schöppe worden niet gesloopt, maar blijven behouden.

Door de schöppe een andere functie te geven blijft deze ook behouden voor de toekomst. Door deze nieuwe economische functie (timmerwerkplaats) kan in de toekomst het onderhoud voor dit pand ook worden uitgevoerd.

Punt 12

Buitenopslag van goederen en stalling buiten zijn niet toegestaan.

Door de schöppe te behouden en de houtopslag (zie foto bij punt 3) kan en zal ook aan deze eis worden voldaan.

Punt 13

Parkeren, laden en lossen dienen plaats te vinden binnen het nieuwe bestemmingsvlak. De gemeente Lochem hanteert als uitgangspunt dat de bestaande perceel ontsluiting wordt gebruikt voor alle woningen. Er wordt niet meegewerkt aan verzoeken om elke woning apart (op de openbare weg) te ontsluiten. Reden hiervoor is de landschappelijke inpassing van de bebouwing in de omgeving, vooral als de bebouwing wat verder van de weg is gelegen. Ook vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid is het niet gewenst om meerdere inritten te realiseren.

Parkeren, laden en lossen zal plaatsvinden binnen het nieuwe bestemmingsvlak. Twee bestaande inritten worden vervangen door één gezamenlijke inrit, zie afbeelding wenselijke situatie in hoofdstuk 2.2.1. De nieuwe woning zal gebruik maken van de nieuwe inrit. Aan de eisen van punt 13 wordt dus ook voldaan.

Punt 14

Geen detailhandel anders dan de verkoop van lokaal geproduceerde producten van grondstoffen die (grotendeels) uit de streek afkomstig zijn.

Er zal geen detailhandel plaatsvinden op deze locatie. De lokaal geproduceerde producten uit de timmerwerkplaats zijn meestal vooraf besteld en op maat gemaakt. Ook aan deze eis wordt dus voldaan.

Punt 15

De functieverandering van gebouwen wordt geëffectueerd door van het gehele voormalige perceel de bestemming te herzien en het bouwvlak.

Aan deze eis wordt ook voldaan. Door middel van deze bestemmingsplanherziening krijgt het gehele agrarische bouwvlak de bestemming wonen, waarbij het bouwvlak wordt verkleind.

Punt 16

Initiatieven dienen binnen 3 jaar worden gerealiseerd, gerekend vanaf het onherroepelijk worden van het betreffende bestemmingsplan. De beperking van realisatieduur wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst. In de bestemmingsplannen wordt en wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarin de mogelijkheid wordt opgenomen om de bouwmogelijkheid weg te nemen, als realisatie niet binnen de gestelde termijn geschied.

Het is de bedoeling om de gebouwen zo snel mogelijk te slopen en dan de bouwkavel te verkopen aan derden. Wij zijn van mening dat deze verkoop wel binnen de gestelde termijn kan plaatsvinden, gezien de aantrekkende woningmarkt. Ook aan deze laatste eis wordt dus voldaan.

Aanvullende eisen voor functieverandering naar wonen

Voor functieverandering naar wonen gelden de volgende voorwaarden:

Punt 17

De 16 algemene voorwaarden zoals hierboven zijn weergegeven. Aan deze eisen wordt voldaan zoals beschreven.

Punt 18

In de uiterwaarden wordt geen functieverandering naar wonen toegestaan. In de uiterwaarden zijn alle functies ondergeschikt aan de primaire functie water. De beleidslijn “Ruimte voor de Rivier” en de Natuurbeschermingswet leggen beperkingen op aan de uitbreiding van bebouwing. Voor de begrenzing van de uiterwaarden wordt aangesloten bij de begrenzing zoals deze is opgenomen in het bestemmingsplan “Buitengebied Lochem 2010”.

Het bedrijf valt niet in de uiterwaarden, dau aan deze eis wordt ook voldaan.

Punt 19

De minimale oppervlakte te slopen vrijkomende of al vrijgekomen bebouwing om in aanmerking te komen voor een functieverandering naar wonen bedraagt 1.000 m².

Aan deze eis wordt ook voldaan omdat er 1.625 m² wordt gesloopt.

Punt 20

Bij een hoeveelheid vrijkomende of al vrijgekomen bebouwing vanaf 1.000 m² ontstaat één bouwrecht. Er kan één bestaand gebouw worden omgevormd tot een woning. Indien dit niet mogelijk is kan één nieuwe vrijstaande woning worden gerealiseerd.

De twee gebouwen die behouden worden voor het beroep aan huis zijn nodig als timmerwerkplaats en houtopslag en de berging van machines en werktuigen (omdat er meer dan 1 hectare land in gebruik blijft). Deze gebouwen kunnen dus niet worden omgebouwd tot woning. Derhalve is de bouw van een nieuwe vrijstaande woning noodzakelijk. Aan deze eis wordt dus ook voldaan.

Conclusie hoofdstuk 3

Er kan worden gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten zoals zijn opgenomen in het beleidskader Functieverandering Agrarische Bebouwing Lochem van de gemeente Lochem.

Hoofdstuk 4 Ruimtelijke- en milieuaspecten

4.1 Milieu

4.1.1 Milieuzonering

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie, te weten: geur, stof, geluid en gevaar. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen met daarin de aan te houden richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven.

Indien van deze richtafstand afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan. Het zo scheiden van milieubelastende en –gevoelige functies dient twee doelen:

• 1. het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige functies (bijvoorbeeld woningen);
• 2. het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.
  

In de VNG handreiking zijn richtafstanden opgenomen op het gebied van geur, stof, geluid en gevaar. Indien niet aan de in de handreiking opgenomen afstanden wordt voldaan is mogelijk sprake van milieuhinder aan de betreffende gevoelige functies. De genoemde afstanden betreffen echter geen harde normen maar richtafstanden waarvan, mits goed gemotiveerd, kan worden afgeweken. Dit houdt in dat wanneer niet aan de afstanden wordt voldaan een nadere motivatie noodzakelijk is waaruit blijkt dat geen onevenredige hinder wordt veroorzaakt.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een timmerwerkplaats van 146 m² voor de heer Klein Wassink zelf. Dit soort (ambachtelijke) kleine timmerwerkplaatsen zijn niet exact weergegeven. Het type in richting wat hier het beste bij aansluit is een aannemersbedrijf met een werkplaats van minder dan 1.000 m² . Ten aanzien van deze functie/inrichting zijn in de handreiking de volgende richtafstanden opgenomen:

• Geur: 0 meter.
• Stof: 10 meter.
• Geluid: 30 meter.
• Gevaar: 10 meter.
  

Het dichtstbijzijnd gevoelig object bevindt zich op een afstand van ongeveer 55 meter (gemeten van de timmerwerkplaats, de schöppe tot de burgerwoning ten westen van de timmerwerkplaats.

De afstand tussen de schöppe en de nieuwe woning is nog niet bekend. Omdat het bouwvlak wonen bij de nieuwe kavel binnen de 30 meter is gelegen, is er een extra aanduiding op de verbeelding aangebracht zodat er binnen 30 meter van de schöppe geen woning kan worden gebouwd.

Hiermee wordt aan de gestelde richtafstanden voldaan en zal met de voorgenomen ontwikkeling geen onevenredige hinder worden veroorzaakt aan gevoelige objecten in de omgeving.

4.1.2 Geur

De Wet geurhinder veehouderij (Wgv) vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader voor de milieuvergunning, als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. Het tijdstip van inwerkingtreding van de wet is vastgesteld bij Koninklijk Besluit van 12 december 2006. Op 18 december 2006 is de Wet geurhinder en veehouderij gepubliceerd.

De Wet geurhinder en veehouderij geeft normen voor de geurbelasting die een veehouderij mag veroorzaken op een geurgevoelig object (bijvoorbeeld een woning). De geurbelasting wordt berekend en getoetst met het verspreidingsmodel V-Stacks vergunning. Dit geldt alleen voor dieren waarvoor geuremissiefactoren zijn opgenomen in de Wet geurhinder en veehouderij.

Voor dieren zonder geuremissiefactor gelden minimaal aan te houden afstanden. Hiervoor dienen de minimale afstanden van 50 meter tot een geurgevoelig object buiten de bebouwde kom, en 100 meter tot een geurgevoelig object binnen de bebouwde kom te worden aangehouden. Deze afstanden gelden van emissiepunt van het dierenverblijf tot de gevel van het gevoelige object. Tussen de gevel van het dierenverblijf en de gevel van het gevoelige object geldt een minimale afstand van 50 meter bij objecten binnen de bebouwde kom en 25 meter bij objecten buiten de bebouwde kom.

In de nieuwe situatie worden er geen dieren meer gehouden. Er wordt dus voldaan aan de eisen uit de Wet geurhinder en veehouderij.

Naast deze toets moet er in het kader of er een goed woon- en leefklimaat heerst bij de bestaande woning en de nieuwe woning ook omgekeeerd worden getoetst.

Het dichtstbijzijnde intensieve veehouderijbedrijf is op ruim 600 meter gelegen. De nieuwe en bestaande woning zijn derhalve op voldoende grote afstand gelegen zodat een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

Het dichtstbijzijnde grondgebonden veehouderijbedrijf is op ruim 160 meter gelegen.De minimale afstand moet 50 meter bedragen. De nieuwe en bestaande woning zijn derhalve op voldoende grote afstand gelegen zodat een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

4.1.3 Luchtkwaliteit

De Eerste Kamer heeft op 9 oktober 2007 het wetsvoorstel voor de wijziging van de Wet milieubeheer (Wmb) goedgekeurd (Stb. 2007, 414) en vervolgens is de wijziging op 15 november 2007 in werking getreden. Met name paragraaf 5.2 uit Wmb is veranderd. Omdat paragraaf 5.2 handelt over luchtkwaliteit staat de nieuwe paragraaf 5.2 bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

De Eerste Kamer is op 9 oktober 2007 akkoord gegaan met het wetsvoorstel over luchtkwaliteitseisen. Projecten die 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens het wetsvoorstel niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het Besluit NIBM omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram per kubieke meter lucht (µg/m3) voor fijn stof en stikstofoxiden (NO2).

Projecten die wel 'in betekenende mate' bijdragen, zijn vaak al opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL is erop gericht om overal de Europese grenswaarden te halen. Daarom is ook een pakket aan maatregelen opgenomen: zowel (generieke) rijksmaatregelen als locatiespecifieke maatregelen van gemeenten en provincies. Dit pakket aan maatregelen zorgt ervoor dat alle negatieve effecten van de geplande ruimtelijke ontwikkelingen ruim worden gecompenseerd. Bovendien worden alle huidige overschrijdingen tijdig opgelost. In het NSL worden de effecten van alle NIBM-projecten verdisconteerd in de autonome ontwikkeling. Het NSL omvat dus alle cumulatieve effecten van (ruimtelijke) activiteiten op de luchtkwaliteit.

4.1.3.1 Luchtkwaliteit vanuit de inrichting

De voorgenomen ontwikkeling betreft geen grootschalige infrastructurele of industriële ontwikkeling en geen ontwikkeling van een veehouderij. De uitstoot van fijn stof zal met de voorgenomen ontwikkeling niet in onevenredige mate toenemen, waarmee sprake is van een zogenaamde NIBM-ontwikkeling. Gezien sprake is van een NIBM-project zal bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van een onevenredige toename van de uitstoot van fijn stof en stikstofoxiden.
De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. Hieruit blijkt dat de afstand slechts 10 meter hoeft te bedragen. De werkelijke afstand is minimaal 30 meter.

4.1.3.2 Luchtkwaliteit vanuit verkeersbewegingen

Naast het feit dat geen sprake mag zijn van een onevenredige toename van fijn stof en stikstofoxiden als gevolg van wijzigingen in de inrichting dient ook de uitbreiding van het aantal verkeersbewegingen meegenomen te worden.

Zoals nader aangetoond in de paragraaf "Verkeersbewegingen" (paragraaf 4.4.2) zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van een onevenredige toename van het aantal verkeersbewegingen. Ten opzichte van het voormalige agrarische bedrijf zal er een enorme afname zijn van de verkeersbewegingen. Hiermee is de uitstoot van fijn stof en stikstofoxiden als gevolg van het aantal verkeersbewegingen verwaarloosbaar en valt onder de noemer NIBM, waarmee geen sprake zal zijn van een onevenredige toename van de uitstoot van fijn stof en stikstofoxiden.

Gezien sprake is van een NIBM-project zal bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van een onevenredige toename van de uitstoot van fijn stof en stikstofoxiden.

4.1.4 Geluid

De mate waarin het geluid, bijvoorbeeld veroorzaakt door het wegverkeer, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder (Wgh en Bgh). De kern van de Wgh is dat geluidsgevoelige bestemmingen worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving ten gevolge van wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. De Wgh kent de volgende geluidsgevoelige bestemmingen:

• Woningen.
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).

• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen, zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc..
  

Daarnaast kent de Wgh de volgende geluidsgevoelige terreinen:

• Terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan algemene, categorale en academische ziekenhuizen, alsmede verpleeghuizen, voor zover deze bestemd zijn of worden gebruikt voor de in die gebouwen verleende zorg.
• Woonwagenstandplaatsen.
  

Het beschermen van bijvoorbeeld het woonmilieu gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

4.1.4.1 (Spoor)Wegverkeerslawaai

Wanneer een woning of een andere geluidsgevoelige bestemming wordt opgericht in de zone langs een weg (behalve een 30 km/uur weg) of spoorweg is de Wgh van toepassing. Middels een akoestisch onderzoek moet in dat geval worden aangetoond dat wordt voldaan aan (in de eerste instantie) de voorkeursgrenswaarde (48 decibel). Is het niet mogelijk te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde dan biedt de Wgh de mogelijkheid af te wijken van de voorkeursgrenswaarde tot een maximale waarde (Hogere Grenswaarde). Bij burgerwoningen is ontheffing mogelijk tot 53 decibel. Bij agrarische bedrijfswoningen is zelfs ontheffing tot 58 decibel mogelijk. Bij vaststelling van het bestemmingsplan moet de voorkeursgrenswaarde, of een vastgestelde hogere waarde, in acht worden genomen.

Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt een woning opgericht. Dit is vanuit de Wgh aan te merken als een geluidsgevoelig object. Om aan te tonen of de geluidbelasting op de gevel de wettelijke norm zal overschrijden zal een akoestisch onderzoek naar (spoor)wegverkeerslawaai uitgevoerd worden. Dit wordt uitgevoerd door de nieuwe bewoners op basis van de bouwaanvraag die zij zullen indienen.

Hiermee kan worden gesteld dat met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zal zijn van een onevenredige geluidshinder als gevolg van (spoor)wegverkeerslawaai.

4.1.4.2 Industrielawaai

Indien sprake is van het oprichten van een geluidshinder veroorzakende inrichting dan dient te worden aangetoond dat deze geen onevenredige geluidshinder zal veroorzaken op gevoelige objecten in de omgeving. Hierbij wordt ook een eventuele toename van het aantal verkeersbewegingen bij ontwikkelingen van een inrichting meegenomen.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een (voormalig) melkveebedrijf met bedrijfswoning die zal worden omgezet naar twee burgerwoningen met een timmerwerkplaats. Dit zal niet lijden tot een toename van de geluidsbelasting aan de omgeving.

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. Hieruit blijkt dat de afstand slechts 30 meter hoeft te bedragen. De werkelijke afstand is minimaal 30 meter. Daarnaast is de 30 meter gebasseerd op een werkplaats tot 1.000 m2. In werkelijkheid is de schöppe slechts 146 meter. Daarnaast is de schöppe geheel geïssoleerd aan de binnenzijde. Er is derhalve geen geluidsoverlast te verwachten. Een akoestisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

Hiermee kan worden gesteld dat met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zal zijn van een onevenredige toename van de geluidsbelasting aan gevoelige objecten in de omgeving.

4.1.5 Woon- en leefklimaat

Wanneer sprake is van het oprichten van gevoelige objecten of wanneer een inrichting wordt opgericht welke mogelijk hinder aan gevoelige objecten in de omgeving veroorzaakt is het van belang te onderzoeken of ter plaatse sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Een ontwikkeling kan niet plaatsvinden indien het niet aannemelijk is dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd.

4.1.5.1 Woon- en leefklimaat op de locatie

Wanneer bij een ontwikkeling sprake is van het oprichten van gevoelige objecten op het gebied van geur, fijn stof en/of geluid dan dient te worden aangetoond dat ter plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van het oprichten van een nieuw gevoelige object. Hierbij dient te worden aangetoond of ter plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden geborgd. Op gebied van geur, fijn stof en geluid dient onderzocht te worden of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

In bovenstaande hoofdstukken zijn deze onderwerpen al aan de orde geweest, zodat hier de conclusies nogmaals worden herhaald.

Geur

Het dichtstbijzijnde intensieve veehouderijbedrijf is op ruim 600 meter gelegen. De nieuwe en bestaande woning zijn derhalve op voldoende grote afstand gelegen zodat een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

Het dichtstbijzijnde grondgebonden veehouderijbedrijf is op ruim 160 meter gelegen.De minimale afstand moet 50 meter bedragen. De nieuwe en bestaande woning zijn derhalve op voldoende grote afstand gelegen zodat een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

Fijnstof

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. Hieruit blijkt dat de afstand slechts 10 meter hoeft te bedragen. De werkelijke afstand is minimaal 30 meter. Er is derhalve geen fijnstof overlast te verwachten en voldoet het project aan een goed woon- en leefklimaat.

Geluid

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. Hieruit blijkt dat de afstand slechts 30 meter hoeft te bedragen. De werkelijke afstand is minimaal 30 meter. Daarnaast is de 30 meter gebasseerd op een werkplaats tot 1.000 m2. In werkelijkheid is de schöppe slechts 146 meter. Daarnaast is de schöppe geheel geïssoleerd aan de binnenzijde. Er is derhalve geen geluidsoverlast te verwachten en voldoet het project aan een goed woon- en leefklimaat.

Hiermee kan worden gesteld dat ter plaatse van de huidige woning en de nieuwe woning een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd.

4.1.5.2 Woon- en leefklimaat in de omgeving

Als bij een ontwikkeling wordt voorzien in een inrichting welke mogelijk leidt tot milieuhinder aan gevoelige objecten in de omgeving dan dient te worden aangetoond dat ter plaatse van de betreffende gevoelige objecten een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd. Op het gebied van geur, fijn stof en geluid dient nader te worden onderzocht of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Zoals nader aangetoond in de paragraaf "Geur" (paragraaf 4.1.2) zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van een onevenredige toename van de geurhinder aan de omgeving. Ook zal er, zoals nader aangetoond in de paragraaf "Luchtkwaliteit" (paragraaf 4.1.3) sprake zijn van een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de uitstoot van fijn stof en stikstofoxiden. Ten slotte zal, zoals nader aangetoond in de paragraaf "Geluid" (paragraaf 4.1.4) geen sprake zijn van een onevenredige toename van de geluidshinder aan de omgeving.

Hiermee zal de voorgenomen ontwikkeling geen onevenredig nadelige invloed hebben op het woon- en leefklimaat ter plaats van gevoelige objecten in de omgeving en kan worden gesteld dat ter plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden geborgd. Dit betreft dan vooral Grote Drijfweg 15, de burger die direct ten westen van het plangebied is gelegen.

4.1.6 Externe veiligheid

Externe Veiligheid heeft betrekking op de veiligheid rondom opslag, gebruik, productie en transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's dienen aanvaardbaar te blijven.

Het externe veiligheidsbeleid bestaat uit twee onderdelen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandseisen tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het groepsrisico is een maat die aangeeft hoe groot de kans is op een ongeval met gevaarlijke stoffen met een bepaalde groep slachtoffers.

In de wet is geregeld wanneer de verantwoordingsplicht van toepassing is. Omdat de wettelijke basis per risicobron verschilt, verschillen per risicobron ook de voorwaarden die verantwoording wel of niet verplicht stellen.

4.1.6.1 Risicovolle inrichtingen

Nabij de locatie bevinden zich geen risicovolle inrichtingen. Daarnaast geldt alleen voor bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) de verantwoordingsplicht wanneer binnen het invloedsgebied een ruimtelijk besluit genomen wordt. Er is geen sprake van ligging binnen het invloedsgebied van bedrijven welke vallen onder Bevi. In de volgende figuur is de risicokaart weergegeven, waarop mogelijke risicovolle inrichtingen weergegeven zijn.

Uitsnede Risicokaart.
Bron: Interprovinciaal Overleg (IPO) en op Risicokaart.nl

Er is de laatste 10 jaar dus binnen 3 kilometer slechts 1 ongeval geweest met gevaarlijke stoffen op 3 kilometer van het plangebied.

4.1.6.2 Transport (spoor-, vaar- en autowegen) en buisleidingen

Het externe veiligheidsbeleid bij vervoer gevaarlijke stoffen over de weg, spoor en water is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). In het Bevt zijn veiligheidsafstanden vastgesteld en risicoplafonds die gebruikt moeten worden voor de berekening van het groepsrisico.

De locatie is binnen het invloedsgebied van buisleiding gelegen. Het groepsrisico dient daarmee nader te worden gemotiveerd. Dit is nader omschreven in de paragraaf "Groepsrisico" (paragraaf 4.1.6.3).
Op de risicokaart is ook een spoor aangegeven. Deze afstand tot het plangebied is zo groot, dat dit geen gevaar opleverd.

De Omgevingsdienst Achterhoek heeft dit plan ook getoetst. Zij hebben verzocht de volgende tekst op te nemen in de toelichting:

4.1.6.3 Groepsrisico

Naast het plaatsgebonden risico dient ook het groepsrisico in acht te worden genomen. Hierbij is het van belang te kijken of de locatie binnen een invloedsgebied van een risicobron of transportroute is gelegen.

De planlocatie is binnen een invloedsgebied van een risicobron en/of transportroute gelegen. Tevens loopt aan de zuidzijde van het plangebied een brandstofleiding. Hiermee dient het groepsrisico nader te worden verantwoord.

Het is van belang te onderzoeken of de personendichtheid binnen het invloedsgebied onevenredig toeneemt. Bij de voorgenomen ontwikkeling zal de personendichtheid binnen het invloedsgebied toenemen.

Om te bepalen of sprake is van een onevenredige toename van het groepsrisico dient hiertoe een analyse te worden gemaakt. Hierbij worden alle van belang zijnde factoren afgewogen tegenover het groepsrisico ter plaatse.

Er wordt slechts één woning gebouwd. Veelal zullen hier twee mensen in komen te wonen. Een toename van twee mensen is geen onevenredige toename van het groepsrisico.

Er is dus geen sprake is van een onevenredige toename van het groepsrisico.

4.1.7 Bodem

De bodemkwaliteit is in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van belang indien er sprake is van functieveranderingen en/of een ander gebruik van de gronden. De bodem moet geschikt zijn voor de functie. Mocht er een verontreiniging te verwachten zijn dan wel mocht deze feitelijk aanwezig zijn, dan dient voor vaststelling van een plan en/of het nemen van het besluit inzichtelijk gemaakt te worden of de bodemverontreiniging de voorgenomen functie- en/of bestemmingswijziging in het kader van gezondheid en/of financieel gezien in de weg staat. Hierbij dient inzichtelijk gemaakt te worden of sprake is van een te verwachten of feitelijke verontreiniging.

De gronden waarop de voorgenomen ontwikkeling plaatsvindt is in gebruik als agrarischbedrijf. Uit ervaring blijkt dat deze gronden nagenoeg altijd schoon zijn. Een uitzondering hierbij is als bestrijdingsmiddelen zijn gebruikt, boomgaarden aanwezig zijn geweest of sloten zijn gedempt. In onderhavig geval is, voor zover bekend, geen sprake van gebruik van bestrijdingsmiddelen, boomgaarden en/of gedempte sloten. Hiermee is geen sprake van een te verwachten verontreiniging.

Hiermee kan worden gesteld dat de bodemgesteldheid ter plaatse de voorgenomen functie- en/of bestemmingswijziging niet in de weg zal staan.

Om aan te tonen of sprake is van een verwachtte of feitelijke verontreiniging wordt door de nieuwe bewoners van de nieuwe woning een onderzoek conform de norm NEN 5725 (historisch onderzoek) of NEN 5740 (verkennend onderzoek) uitgevoerd. Indien er eventueel toch een verontreiniging wordt gevonden, zal deze gesanneerd worden voor de bouw van de woning.

Hiermee kan worden gesteld dat de bodemgesteldheid ter plaatse de voorgenomen functie- en/of bestemmingswijziging niet in de weg zal staan.

4.1.8 Lichthinder

In melkveestallen wordt de laatste jaren steeds meer verlichting toegepast. Tezamen met hogere goot- en nokhoogtes en de toepassing van open zijgevels kan dit leiden tot meer lichtuitstoot naar de omgeving. Omwonenden kunnen hier hinder van ondervinden, met name in de avonduren. Daarnaast zijn er aanwijzingen dat een lichtbron effecten kan hebben op de flora en fauna in de omgeving. Om overlast te voorkomen dient daarom lichthinder zoveel mogelijk te worden tegengegaan.

Omdat een melkveebedrijf wordt omgezet naar de bestemming wonen, zal er juist minder of geen lichthinder zijn. Na 19.00 uur zal de heer Klein Wassink veelal ook geen gebruik maken van zijn timmerwerkplaats. Omdat hij een "gepensioneerd boer" is, zullen deze werkzaamheden (hobbymatige activiteiten) veelal overdag plaats vinden.

Hiermee zal bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van onevenredige lichthinder aan de omgeving.

4.1.9 Directe ammoniakschade

Bij een intensief varkens- of pluimveebedrijf kan sprake zijn van directe ammoniakschade. Dit is de schade die ammoniak uit de stallen van dergelijke bedrijven kan veroorzaken aan gewassen die verbouwd worden nabij de stal.

In het Activiteitenbesluit Milieubeheer is ammoniakschade echter niet opgenomen omdat dit wordt gezien als bedrijfsschade in plaats van als milieuschade. Het Instituut voor Plantenziektenkundig Onderzoek heeft in 1981 het rapport “Stallucht en Planten” opgesteld. Hierin worden de gevolgen van ammoniak uit dergelijke bedrijven op verschillende gevoelige planten en/of bomen uiteengezet. In dit rapport zijn richtafstanden opgenomen tussen de stallen en gevoelige planten en/of bomen. Indien gewenst kan in het bestemmingsplan rekening gehouden worden met de in het rapport genoemde afstanden tussen bedrijfsmatige boomkwekerijen en de stallen.

In 1996 is het rapport aangevuld met het rapport "Effecten van ammoniak op planten in de directe omgeving van stallen, update van een risicoschatting" van het Instituut AB-DLO van het voormalige Ministerie van Landbouw, Natuur en Visserij (LNV).

In november 1998 is door middel van een mailing aan de Nederlandse gemeenten algemene bekendheid aan dit rapport gegeven. Tevens is de bijbehorende notitie "Risico van gewasschade in de directe omgeving van ammoniakbronnen” van AB-DLO van 23 juli 1997 bekend gemaakt. De vraag is in hoeverre ook dit rapport en deze notitie bij de beoordeling van directe ammoniakschade afkomstig van een vergunningplichtige inrichting betrokken dient te worden. Hierover heeft de Raad van State een uitspraak gedaan waaruit blijkt dat deze notitie bij beoordeling van plannen of projecten ten behoeve van een varkens- en/of pluimveebedrijf niet gehanteerd hoeft te worden. De richtafstanden uit het rapport “Stallucht en Planten” kunnen echter toegepast worden bij ontwikkeling van een dergelijk intensief veehouderijbedrijf.

Het rapport 'Stallucht en Planten” geeft richtafstanden van 50 meter tussen stallen en gevoelige planten en bomen (zoals coniferen) en 25 meter tussen stallen en minder gevoelige planten en bomen.

Nabij de locatie zijn geen bedrijfsmatige boomkwekerijen gelegen welke directe ammoniakschade zouden kunnen ondervinden van het bedrijf van de initiatiefnemer. Hiermee zal geen sprake zijn van directe ammoniakschade.

Daarnaast zal er ook geen ammoniakschade optreden omdat het melkveebedrijf wordt omgezet naar de bestemming wonen. Er worden in de toekomst geen dieren meer gehouden waardoor er geen emissie zal zijn van ammoniak.

4.1.10 Voortoets MER-beoordeling

Op 1 april 2011 is het nieuwe Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Uit dit besluit blijkt dat toetsing aan de drempelwaarden in de D-lijst uit de bijlage van het besluit ontoereikend is om de vraag te beantwoorden of een m.e.r.-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen. Indien een activiteit een omvang heeft die onder de drempelwaarden ligt, dient op grond van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling te worden vastgesteld of belangrijke nadelige gevolgen van de activiteit voor het milieu kunnen worden uitgesloten. Pas als dat het geval is, is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig.

In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld. Deze handreiking geeft aan hoe moet worden vastgesteld of een activiteit, met een omvang onder de drempelwaarde, toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst uit de bijlage van het besluit en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden liggen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt.

Uit deze toets kan een van twee onderstaande conclusies volgen:

• 1. Belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten;
  of
• 2. Belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uit te sluiten.
  

In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.(-beoordelings)-plichtig in het andere geval dient een m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd. Die toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EU-richtlijn milieubeoordeling projecten.

4.1.10.1 Omvang van het project

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de bouw van één woning. Vanuit de D-lijst uit de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage geldt een drempelwaarde voor een toename met 2000 woningen.

Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van bijlage III EU richtlijn milieubeoordeling projecten. De bijlage maakt onderscheid in de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect. Hieronder wordt hier nader op ingegaan.

De voorgenomen ontwikkeling betreft een project van geringe omvang. Het aantal te bouwen woningen(1) zal de drempelwaarden (2000 woniningen) voor een m.e.r.-beoordelingsplichtige omvang niet overschrijden. Er zijn geen andere projecten in de omgeving bekend die leiden tot cumulatieve effecten.

4.1.10.2 Plaats van het project

De locatie is niet gelegen in een gebied dat, gelet op de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarde kwetsbaar is voor een nieuwe kleinschalige invulling van een bestaand erf. Er zullen met de voorgenomen ontwikkeling, zoals nader aangetoond in de paragraaf "Ecologie" (paragraaf 4.2) en de paragraaf "Archeologie en cultuurhistorie" (paragraaf 4.3), geen natuurlijke, landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden worden geschaad.

4.1.10.3 Kenmerken van het potentiële effect van het project

De potentiële effecten van de voorgenomen ontwikkeling zijn zeer gering en lokaal. Zoals nader aangetoond in de paragrafen "Milieuzonering", "Geur", "Luchtkwaliteit", "Geluid", "Woon- en leefklimaat", "Externe veiligheid" en "Bodem" (paragraaf 4.1.1 t/m 4.1.7) is met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van een onevenredige hinder op het gebied van milieu. Daarnaast is, zoals nader aangetoond in de paragraaf "Ecologie" (paragraaf 4.2) geen sprake van aantasting van natuurlijke en landschappelijke waarden.

Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de ontwikkeling die met dit project wordt mogelijk gemaakt in voldoende mate is afgewogen en geen nadelige effecten zijn te verwachten, waarmee de voorgenomen ontwikkeling niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is.

4.2 Ecologie

Voor dit project is een ecologisch onderzoek uitgevoerd, d.d. 15 oktober 2018. In bijlage 9 is deze toegevoegd.

Het plangebied van het Flora en Fauna onderzoek betreft alle gebouwen en de locatie van de nieuwe woning met bijgebouw.

De conclusie en het advies in het Flora en Fauna rapport zijn als volgt:

Afbeelding van de conclusies en het advies uit het Flora en Fauna onderzoek.

De sloop van de gebouwen is in december 2018 uitgevoerd. Dit valt dus buiten het broedseizoen. Bij de sloop hebben ze gewerkt volgens bovenstaande adviezen. Er wordt dus voldaan aan de Wet Natuurbescherming waarin de bescherming van Flora en Fauna een onderdeel is.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

4.3.1 Archeologie

Op 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Erfgoedwet. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Erfgoedwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat, waar nodig, die waarden veilig gesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.

Gemeenten stellen, ter bescherming van mogelijk voorkomende archeologische waarden, een eigen beleid op, waarbij de kans op het aantreffen van archeologische resten in de bodem is weergegeven in een archeologische verwachtingskaart. Afhankelijk van de verwachtingswaarde stelt de gemeente Lochem voorwaarden voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

Zoals te zien in de volgende figuur is de locatie vanuit de archeologische verwachtingskaart gelegen in een gebied dat is aangemerkt als 'een lage verwachtingswaarde (7) en een middelmatige verwachtingswaarde (6).

Uitsnede archeologische verwachting uit de verbeelding met eigen toevoeging cijfers en lijn.
Bron: DLV Advies op basis van het aangepaste bestemmingsplan

Ten aanzien van deze gebieden stelt de gemeente in haar beleid dat nader onderzoek nodig is bij ingrepen van meer dan 2.500 m2 en dieper dan 30 centimeter onder maaiveld bij Verwachtingswaarde 7 en bij ingrepen van meer dan 1.000 m2 en dieper dan 30 centimeter onder maaiveld bij Verwachtingswaarde 6.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van een ontwikkeling van meer dan 1.000 m2 en dieper dan 30 centimeter onder maaiveld, waarmee aanvullend onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

Hiermee kan worden gesteld dat met de voorgenomen ontwikkeling (bouw woning met schuur) geen mogelijk voorkomende archeologische resten zullen worden geschaad.

Zolang er voorzichtig gesloopt wordt, d.w.z. alleen de bestaande gebouwen en zonder grote grondverbetering, ziet de regioarcheoloog ook geen noodzaak tot archeologisch vooronderzoek

4.3.2 Cultuurhistorie

Het cultuurhistorisch erfgoed van Nederland bestaat uit monumentale panden, historische zichtlijnen, kenmerkende landschappen en waardevolle lijn- en/of vlakelementen. Het cultuurhistorisch erfgoed geeft een beeld van de geschiedenis van het landschap. Daarom is bescherming van deze elementen van belang.

De cultuurhistorische waarden van een gebied zijn in kaart gebracht in de zogenaamde cultuurhistorische waardenkaart. Deze wordt door de provincies beheerd.

Zoals te zien in de volgende figuur zijn nabij de locatie geen cultuurhistorisch waardevolle elementen gelegen.

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart.
Bron: Provincie Gelderland

De waarden van het gebied zijn: Zandgebied (Historische geografie), DNA-kaart Belvoirgebieden en "na 1850 weinig veranderd cultuurland" (Relictenkaart vlakopjecten).

Gezien de locatie niet nabij cultuurhistorisch waardevolle elementen is gelegen zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van onevenredige aantasting van cultuurhistorisch waardevolle elementen.

Wij hebben toch verder ingezoemd op de DNA-kaart Belvoirgebieden. Dit gebied valt onder de Achterhoek (Achterhoek rond het natte midden). Hierbij is het volgende aangegeven:

Identiteitsdragers 

De provincie onderscheidt onderstaan de cultuurhistorische identiteitsdragers als de belangrijkste van de Achterhoek rond het natte midden.

Afwisselend boerenland 

De ontginningsgeschiedenis van het Achterhoekse dekzandlandschap wordt gekenmerkt door het stapsgewijs in cultuur brengen van steeds lagere en nattere gronden. Daarnaast hebben macht en grondeigendom invloed gehad op het verloop van de ontginningsgeschiedenis. Soms hebben markeorganisaties of het grootgrondbezit de ontginning van land lang kunnen tegenhouden, wat tot op de dag van vandaag nog zichtbaar is in de grote verschillen tussen de jonge en de oudere landschappen. Op andere plaatsen is het grootgrond bezit juist verantwoordelijk geweest voor het ontstaan en in stand houden van bepaalde landschappen. Al met al is een rijk palet aan landschappen ontstaan, met kleinschalige lommerrijke gebieden met verspreide boerderijen, dorpen omringd door open hoge akkers en met weidegronden langs beken.Bij deze cultuurhistorische identiteitsdrager behorende elementen, samen ‘DNA’ (niet uitputtend):

• karakteristieke boerderijen verspreid in het land
• kleine nederzettingen van agrarische oorsprong, met agrarische relicten als molens en maalderijen
• oud bouwland in de vorm van kleine essen, en escomplexen zoals bij Zelhem
• beken en beekdalen bij de nederzettingen.

Natte midden 

Het gebied tussen Borculo, Groenlo, Winterswijk en Zelhem is tot voor kort altijd gedomineerd door natte venen, moerassen en heidevelden. Dit natte midden scheidde het westelijke deel van de Achterhoek van het Achterhoeks plateau in het oosten. Onderlinge verbindingen liepen over smalle dekzandruggen die globaal via Bredevoort en Halle, en van Winterswijk via Groenlo en Borculo, naar het westen liepen. Het natte midden heeft in de politiek-bestuurlijke geschiedenis van de Achterhoek lange tijd een belangrijke rol gespeeld. Het vormde een grensgebied tussen machten en een front bij conflicten, wat bijvoorbeeld nog is terug te vinden in de ligging en vorm van vestingwerken en schansen die net ten oosten van het vlakke natte midden aan en op de rand van het plateau van Winterswijk liggen (zie daar). De tegenstelling tussen de oostelijke en de westelijke Achterhoek komt ook terug in het landschap en sociaal-culturele verschillen.

Bij deze cultuurhistorische identiteitsdrager behorende elementen, samen ‘DNA’ (niet uitputtend):

• doorgangsgebied van de Hanzesteden en de marktgebieden in Duitsland: tracés van Hessenwegen op dekzandruggen en andere verhogingen onder meer rug van Halle / Romienendiek, bijbehorende herbergen
• begrenzing door dekzandvormen, die af stroming van het water belemmerden
• verspringende patronen van ontsluiting, ontwatering en verkavelingen van de natte (marke)gronden: Ruurlosche Broek, Noordelijke Broek, Zuidelijke Broek, Het Veller, Wolfersveen, Zieuwent-Marienvelde en Aaltens Goor.

Macht en praal

De landgoederen en buitenplaatsen in de Graafschap, ten oosten van Zutphen, hebben hun oorsprong te danken aan de nabijheid van twee rechtsgebieden: Overijssel, destijds in het bezit van het bisdom van Utrecht, en Gelre, waar Zutphen de hoofdplaats was van één van de vier Gelderse kwartieren. De vestiging in dit dynamische gebied, waar door de handel rijkdom geaccumuleerd werd, vergrootte de kans voor de bewoners op een goede maatschappelijke positie. In de 17e eeuw lieten zij comfortabele huizen bouwen, vaak op de ruïnes van kastelen die in de Spaanse tijd waren verwoest of beschadigd. Ze bezaten vaak grote hoeveelheden grond en veel boerderijen. Vanaf de tweede helft 18 van de 19 e eeuw werden de beplantingen op de landgoederen aangelegd, die zo kenmerkend zijn voor het lommerrijke landschap rond Zutphen. Bij deze cultuurhistorische identiteitsdrager behorende elementen, samen ‘DNA’ (niet uitputtend):

• land- en buitenhuizen, grachten, (vergraven) beken, lanen, parkbossen, bebost dekzand, landgoedhoeven
• archeologische verschijnselen op en bij kasteelplaatsen, zoals sporen van lang geleden
• verdwenen gebouwen – voorgangers van de huidige kastelen.

IJzersterk

Al in de Romeinse tijd was er sprake van ijzerwinning uit klapperstenen; in de Middeleeuwen ging het om ijzerwinning uit ijzeroer die in de 17e eeuw vervolg kreeg in de aanzienlijke metaalindustrie in de Oude IJsselstreek. Het belang van de metaalnijverheid verminderde, maar ze bleef onlosmakelijk verbonden met de geschiedenis van de Achterhoek en met de noordoever van de Oude IJssel in het bijzonder. Bij deze cultuurhistorische identiteitsdrager behorende elementen, samen ‘DNA’ (niet uitputtend):

• in de zone van de Oude IJssel: dichte bewoning met kernen als parels aan het snoer van de
• Oude IJssel, als resultaat van de arbeidsintensieve ijzerindustrie en alles wat daarbij hoorde
• daarbinnen bijzonderheden zoals het industrieel complex DRU (Diepenbroeck & Reigers Ulft),
• andere oude fabrieksterreinen, kaden - plaatselijk ijzer en sporen van ijzerwinning in de bodem.

Conclusie

Door de afbraak van de bedrijfsgebouwen en het behouden van de Schüppe en het bouwen van een nieuwe woning met schuur kan worden gesteld dat met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zal zijn van onevenredige aantasting van cultuurhistorisch waardevolle elementen.

4.3.3 Aardkundig waardevolle gebieden

Het doel van het beleid met betrekking tot aardkundige waarden is om de ontstaansgeschiedenis van het aardoppervlak zichtbaar, beleefbaar en begrijpelijk te houden. Om aardkundige waarden te beschermen zijn aardkundig waardevolle gebieden aangewezen.

Zoals te zien in de volgende figuur is de locatie in een gebied gelegen met aardkundige waarden.

Uitsnede kaart aardkundig waardevolle gebieden.
Bron: Provincie Gelderland

Binnen het gebied is het van belang de voorkomende aardkundige waarden zoveel mogelijk te behouden en/of versterken. Voor het betreffende gebied zijn de volgende aardkundige waarden van belang:

• Lithologische kaart met Fijn zand met inschakelingen van zandige klei, zware klei en veen op zand.
• Geomorfologie kaart met natte beekdalen, laagten en depressies, dekzandlandschap.
• Bodemkaart met Beekeerdgronden, kalkloze zandgronden.
• Abiotische hoofdstructuur kaart met Dekzand.
  

Conclusie

Door de afbraak van de bedrijfsgebouwen het bouwen van een nieuwe woning met schuur wordt de bodem niet aangetast. Hiermee kan worden gesteld dat met de voorgenomen ontwikkeling geen aardkundige waarden zullen worden geschaad.

Het gebied ligt in een middelhoge en een lage verwachtingswaarde maar verder liggen er geen `waarden' zoals enken, hele oude boerderijen (uit de boerderij-inventarisatie) of vondstmeldingen.

Zolang er voorzichtig gesloopt wordt, d.w.z. alleen de bestaande gebouwen en zonder grote grondverbetering, ziet de regioarcheoloog geen noodzaak tot archeologisch vooronderzoek

4.4 Verkeer en parkeren

4.4.1 Infrastructuur en parkeren

Een goede ontsluiting is gerealiseerd op de Grote Drijfweg. De locatie is voorzien van meerdere inritten welke aansluiten op de openbare weg. Hierbij heeft het inkomend en vertrekkend verkeer voldoende ruimte om het bedrijf te betreden en verlaten, waardoor geen onnodige verkeershinder op de openbare weg zal plaatsvinden.

Het aantal inritten zal niet wijzigen.

Op het terrein zelf is voldoende gelegenheid voor personenauto's om te keren. Hierbij hoeft niet op de openbare weg alsnog gekeerd te worden, waardoor geen achteruit rijdende personenauto's de openbare weg op hoeven rijden. Dit bevordert de verkeersveiligheid.

Bij de voorgenomen ontwikkeling zal uitsluitend gebruik worden gemaakt van de bestaande infrastructuur. Hierbij zal rekening worden gehouden met de capaciteit van de ontsluitingsweg, zodat geen situatie ontstaat waarbij meer verkeer over de ontsluitingsweg rijdt dan dat deze kan verwerken. Hiermee kan worden gesteld dat geen sprake is van aantasting van de bestaande infrastructuur.

In de huidige situatie vindt het parkeren geheel op eigen terrein plaats. Bij de voorgenomen ontwikkeling is het vereist dat het parkeren ook na realisatie van het project geheel op eigen terrein plaatsvindt. Ook na realisatie van het project zal er op eigen terrein voldoende gelegenheid zijn voor personenauto's om te kunnen parkeren. Hiermee zal parkeren, ook na realisatie van het project, geheel op eigen terrein plaatsvinden.

4.4.2 Verkeersbewegingen

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een melkveebedrijf dat wordt omgezet naar de bestemming wonen (met een kleine timmerwerkplaats). In vergelijking met de huidige situatie zal het aantal verkeersbewegingen afnemen.

Gezien het aantal verkeersbewegingen niet onevenredig toeneemt zal geen sprake zijn van negatieve effecten op de verkeersveiligheid en zal geen sprake zijn van een toenemende overlast aan de omgeving.

4.5 Wateraspecten

4.5.1 Voorgenomen activiteit

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van het afbreken van veel bedrijfsgebouw en verhard oppervlak. Er zal een nieuwe woning met schuur en een beperkte verharding voor terugkomen. Netto is er een enorme afname van verhard oppervlak.Van belang is dat de ruimtelijke ontwikkeling hydrologisch positief wordt ontwikkeld.

Afkoppeling van het hemelwater heeft plaatsgevonden middels een gescheiden stelsel. Hierbij is het hemelwater afkomstig van het verhard oppervlak bij de huidige woning niet op het riool aangesloten, maar middels straatkolken en dakgoten wordt dit afgevoerd naar infiltratie- en/of bergingsvoorzieningen ter plaatse of aan de overzijde van de weg (sloot).

Aanleg van nieuw verhard oppervlak (bij de nieuwe woning) leidt tot versnelde afvoer van hemelwater naar de watergangen. Om te voorkomen dat hierdoor wateroverlast ontstaat, is de aanleg van extra waterberging van belang (waterbergingscompensatie) op hun eigen grond of op de sloot aan de overzijde van de weg. Hoe en waar dit wordt uitgevoerd zal de nieuwe eigenaar zelf regelen. Het hemelwater zal niet op de riolering worden aangesloten.

Hiermee zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van onevenredige aantasting van de waterhuishouding ter plaatse.

In bijgaande watertoetstabel zijn de relevante en niet-relevante waterhuishoudkundige thema's nog eens inzichtelijk gemaakt.

De watertoets tabel van het Waterschap Rijn en IJssel

Op de vraag of er hemelwater wordt geloost op het oppervlaktewater is er Ja ingevuld bij de watertoets tabel. Omdat het een bestaande lozing betreft zou deze vraag ook met nee beantwoord kunnen worden als het gaat om de wijzigingen die worden uitgevoerd. Hierover is ook contact geweest met het waterschap en dit is akkoord bevonden.

4.5.2 Conclusie watertoets

Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de waterhuishouding in het plangebied en omgeving.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een nieuwe ruimtelijk project dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het project. Onderdeel daarvan is een onderzoek naar de financiële haalbaar van het project. Een tweede bepaling omtrent het financiële aspect is het eventueel verhalen van projectkosten. In principe dient bij vaststelling van het ruimtelijke besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van projectkosten zeker te stellen.

Op basis van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeente een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 van het Bro zijn deze bouwplannen nader omschreven:

" Artikel 6.2.1

Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt aangewezen een bouwplan voor:

• a. de bouw van een of meer woningen;
• b. de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
• c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen;
• d. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m2 bruto-vloeroppervlakte bedraagt;
• f. de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte."
  

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, lid 1, onder sub a van de Wro, waarmee een exploitatieplan zou moeten worden opgesteld. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan besloten worden geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan, project of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• 2. het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is, en het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
  

Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt naast dit project een separate overeenkomst gesloten met betrekking tot hetgeen voortvloeit uit dit onderdeel van de Wro. In deze overeenkomst is opgenomen dat alle gemaakte kosten voor het uitvoeren en doorlopen van de procedure voor rekening van de initiatiefnemer zijn. Gemaakte kosten door de gemeente worden middels het heffen van leges op de initiatiefnemer verhaald, zoals is opgenomen in de legesverordening van de gemeente Lochem. Verder zal ook eventuele planschade in een separate overeenkomst worden geregeld.

Hiermee is het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het project begrepen gronden anderzijds verzekerd, waarmee geen exploitatieplan hoeft te worden opgesteld. Hiermee kan worden gesteld dat het project financieel haalbaar wordt geacht.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorliggend plan betreft een herziening van het bestemmingsplan "Lochem Buitengebied" van gemeente Lochem en wordt opgesteld conform de Uniforme Voorbereidingsprocedure conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Voor de regels is het voorliggende plan het bestemmingsplan "Buitengebied Lochem 2010, Partiële herziening" (30-6-2014 vastgesteld) en het bestemmingsplan "Buitengebied Lochten 2010, correctieve herziening"(25-6-2014 vastgesteld).

In het kader van deze procedure wordt eenieder tijdens de terinzagetermijn in de gelegenheid gesteld zienswijzen op het plan in te dienen. Wanneer het plan ter inzage ligt wordt gepubliceerd in de gemeentelijke bladen, op de gemeentelijke website en in de digitale Staatscourant. Tevens wordt het plan voor eenieder digitaal raadpleegbaar gesteld via www.ruimtelijkeplannen.nl.

5.3 Handhaving

Een bestemmingsplan en/of een omgevingsvergunning is bindend voor zowel de overheid als de burger. De primaire verantwoordelijkheid voor controle en handhaving van de regels in de omgevingsvergunning ligt bij de gemeente. Het handhavingsbeleid van de gemeente Lochem vormt de basis van de handhaving binnen de gemeentelijke grenzen. Handhaving kan worden omschreven als elke handeling die erop gericht is de naleving van regelgeving te bevorderen of een overtreding te beëindigen.

Het doel van handhaving is om de bescherming van mens en omgeving te waarborgen tegen ongewenste activiteiten en overlast. In het kader van een ruimtelijk project heeft regelgeving met name betrekking op de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet. Bij overtreding van deze regels kan gedacht worden aan bouwen zonder vergunning, bouwen in afwijking van een verleende vergunning en het gebruik van gronden en opstallen in strijd met de gebruiksregels van een bestemmingsplan of een vrijstelling.

Hoofdstuk 6 Wijze van bestemmen

6.1 Doel en reikwijdte

Het bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. In artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat twee begrippen centraal staan. Dit zijn:

• 1. goede ruimtelijke ordening;
• 2. uitvoerbaarheid.
  

Als een plan aan deze twee eisen voldoet, voldoet het aan de wet.

Via een bestemmingsplan worden functies aan gronden gegeven. Vanuit de Wro volgt een belangrijk principe, namelijk toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder, etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan bepaalt uit te oefenen. Dit houdt in dat:

• 1. de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en;
• 2. de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsregels zijn hierbij mede van belang).
  

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van 'werken' (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden). Een bestemmingsplan regelt derhalve het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen) en kan daarbij regels geven voor:

• 1. het bebouwen van de gronden;
• 2. het verrichten van werken (aanleggen).
  

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is niet het enige instrument. Andere wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Monumentenwet 1988, de Algemeen Plaatselijke Verordening, de Wet Milieubeheer, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitvoeren van het ruimtelijk beleid. Via overeenkomsten kan de gemeente met betrokken partijen aanvullende afspraken maken voor zover dat niet via het bestemmingsplan geregeld kan worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het zeker stellen dat bepaalde activiteiten ook werkelijk verricht worden om zo het toelatingskarakter van een bestemmingsplan aan te scherpen.

6.2 Onderdelen van een bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bestaat uit 3 onderdelen. Dit zijn de toelichting, de planregels en de verbeelding (plankaart).

6.2.1 De toelichting

De toelichting wordt opgesteld volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hier staat, in het kort, dat in de toelichting verslag gedaan moet worden van de gemaakte keuzes in het plan. Voor een ontwikkelingsgericht plan vraagt dat een andere motivatie dan voor op beheer gerichte plannen (een plan kan ook zowel ontwikkelingsgericht zijn voor het ene deel en voor een ander deel beheergericht).

Ook moet ingegaan worden op het aspect water, de afstemming met andere overheden (indien nodig), het onderzoek voor zover nodig voor de uitvoerbaarheid en de wijze waarop inspraak is verricht (indien nodig). Als er bij het bestemmingsplan een milieu-effect rapport is gemaakt hoeft niet ingegaan te worden op monumentale en/of andere waarden in het plangebied noch de milieukwaliteit in het gebied, want dat gebeurt in dat geval in het milieu-effect rapport. Via de toelichting wordt zo inzicht gegeven in de twee eisen uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Centraal in de toelichting moet staan waarom de functies als opgenomen op de plankaart, met de bijhorende regels, de mogelijkheden bieden en waarom dit past op die locatie.

Bijlagen bij de toelichting:

Bij de toelichting kunnen bijlagen opgenomen zijn. Die bijlagen maken een onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan zelf. Omdat ze een onlosmakelijk onderdeel zijn van het bestemmingsplan kan de toelichting zelf kort van tekst blijven omtrent het desbetreffende onderwerp. Hierdoor blijft de toelichting zelf kort en daarmee leesbaar.

Algemene beleidsdocumenten hoeven vanwege het algemeen geldende karakter niet als bijlage opgenomen te worden bij het bestemmingsplan. Denk aan verschillende sectorale beleidsdocumenten als ook structuurvisies. Een toelichting moet, voor zover het beleidsstuk relevant is voor het plan, aangeven wat de relatie is tussen het bestemmingsplan en dat beleidsdocument.

6.2.2 De planregels

De planregels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels:
  In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de planregels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de planregels te waarborgen. Deze begrippen zijn soms erg belangrijk voor een goed inzicht in de gebruiksmogelijkheden. Ook is de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2) bepaald;
• 2. Bestemmingsregels:
  In dit hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Als er voorlopige bestemmingen, nog uit te werken bestemmingen en/of dubbelbestemmingen zijn, worden die ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels opgenomen. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving, vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen de (mogelijke) afwijkingsmogelijkheden met betrekking tot de bouw en/of het gebruik. Ten slotte zijn (eventuele) omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden opgenomen, aangevuld met mogelijke wijzigingsbevoegdheden. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere regels relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moeten worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld;
• 3. Algemene regels:
  In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter die gelden voor het hele plan. Deze moeten daarom altijd goed gelezen worden voordat op basis van de bestemmingregels interpretaties worden verricht. Voorbeelden van algemene regels zijn de anti-dubbeltelregel, algemene procedurebepalingen maar ook regels met betrekking tot mogelijke binnenplanse afwijkingen (een binnenplanse afwijking is, zoals het woord het al zegt, een afwijkingsmogelijkheid van de regels in het bestemmingsplan zelf, dit in tegenstelling tot 'buitenplanse' afwijkingen). In de algemene regels kunnen erg belangrijke bepalingen zijn opgenomen;
• 4. Overgangs- en slotregels:
  In het laatste hoofdstuk wordt het overgangsrecht geregeld en wordt bepaald hoe het bestemmingsplan heet (de slotregel).
  

Bijlagen bij de planregels:

Bij de regels kunnen bijlagen opgenomen zijn. Die bijlagen maken een onlosmakelijk onderdeel uit van de regels.

6.2.3 De verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen zoals gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc.. Via de bijhorende regels in de planregels wordt bepaald wat hier wel en niet is toegestaan.

De verbeelding wordt ook wel plankaart genoemd. Dan wordt hetzelfde bedoeld. Belangrijk te weten is dat een digitaal bestand (een '.gml-bestand') leidend is. Dat digitaal bestand bepaalt waar welke bestemming ligt en waar welke aanduidingen etc.. Een afgeleide van dat digitale bestand is bijvoorbeeld een '.pdf-bestand' of een papieren (analoge) verbeelding. Bij twijfel over een '.pdf-bestand' of een papieren versie van de verbeelding geeft het digitale bestand de juridische doorslag.

6.3 Voorliggend plan

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen.

Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• Enkelbestemming Agrarisch
• Enkelbestemming Wonen - fab
• Dubbelbestemmingen Waarde Archeologie 5, 6 en 7
• Gebiedsaanduidingen Overige zonen- landschapstype open broek gebiedenen Reconstructiezone - verwevingsgebied

Dit plan kent de volgende noemenswaardige bijzonderheden:

• De woning en het bijgebouw moeten binnen de aangegeven aanduiding op de verbeelding worden gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan het landschappelijk inrichtingsplan. Dit voorkomt ook dat de woning binnen 30 meter van de timmerwerkplaats wordt geprojecteerd.
• De nieuwe woning mag maximaal 600 m³ aan inhoud hebben en 75m² aan bijgebouwen.
  

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.1 van het Besluit omgevingsrecht (Bro).

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Landschappelijk inrichtingsplan

Bijlage 2 Berekening verevening

Bijlage 3 Taxatierapport bouwkavel

Bijlage 4 Berekening 30 procent gecorrigeerde vervangingswaarde

Bijlage 5 Drie sloopoffertes

Bijlage 6 Kosten landschappelijke inpassing

Bijlage 7 Onderbouwing de te behouden gebouwen

Bijlage 8 Kostenraming renovatie

Bijlage 9 Bijlage 9 Quickscan Flora en Fauna