Hoogstraat 16, Overasselt

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Aan de Hoogstraat 16 in het centrum van Overasselt is een drogisterij met bovenwoning gevestigd. De initiatiefnemer heeft het plan opgevat om op locatie drie extra woningen te ontwikkelen. Deze ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief wel passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan een herziening van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de Hoogstraat 16 in Overasselt, gemeente Heumen. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Ligging plangebied in omgeving (bron: openstreetmap.org)

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Aan de Hoogstraat 16 in het centrum van Overasselt is een drogisterij gevestigd. De drogisterij is gevestigd in een pand waarvan het originele deel dateert uit 1925. De Hoogstraat is één van de oudste straten van Overasselt. Het betreft een oud dorpslint met een grote diversiteit aan panden uit verschillende bouwperiodes. De panden hebben over het algemeen 1 à 2 lagen met kap en liggen in een verspringende rooilijn. In de omgeving liggen voornamelijk centrumfuncties waaronder meerdere winkels, een kerk en woningen. Aan de noordkant grenst het plangebied aan de achtertuinen van de woonpercelen aan de Laagstraat.

Het plangebied, ca 1100 m² groot, is momenteel intensief bebouwd. Het oorspronkelijke gebouw uit 1925 is vanaf de jaren zestig van de vorige eeuw meerdere malen verbouwd en uitgebouwd tot het huidige gebouw. Het originele deel bestaat uit twee bouwlagen met een samengestelde kap van een zadeldak met de nok loodrecht op de weg en een mansardekap met de nok evenwijdig aan de weg. Op de bovenverdieping is een appartement gevestigd. De begane grond is plat uitgebouwd, voorzien van een luifel en loopt in de noordelijke richting door tot over een groot deel van het plangebied. Het plangebied wordt via een inrit ontsloten op de Hoogstraat. Navolgende afbeeldingen geven een impressie van de bestaande situatie.

Aanzicht plangebied vanaf Hoogstraat (bron: Google Streetview)

Aanzicht vanaf de Hoogstraat op de oostelijke zijgevel en het achtererf (bron: Google Streetview)

Luchtfoto plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

2.2 Toekomstige situatie

Het plan is om maximaal vier extra woningen binnen het plangebied te ontwikkelen, waarbij het totaal aantal woningen binnen het plangebied in de toekomstige situatie maximaal vijf bedraagt. Eén woning wordt ontwikkeld in een nieuw te bouwen aanbouw aan het originele deel van het pand uit 1925. De bestaande bovenwoning blijft behouden. Twee nieuwe woningen worden achter op het perceel ontwikkeld. En één woning is nog niet voorzien maar wordt wel mogelijk gemaakt als vervangend gebruik ter plaatse van de te behouden commerciële ruimte. Aan de hand van navolgend schetsontwerp zal het plan in het vervolg van deze paragraaf verder worden toegelicht.

Stedenbouwkundig schetsontwerp (ontwerp: Buro SRO)

Het stedenbouwkundige hoofdprincipe van voorliggend plan bestaat uit het slopen van de niet-oorspronkelijke bebouwing aan de achterzijde en zijde van de inrit (een deel van de winkelruimte, magazijn met vuurwerkopslag, voormalige servicedesk bank) en vervanging van nieuwbouw. Het aanzien van het oorspronkelijke pand uit 1925 wordt hersteld en het pand wordt deels vergroot. De commerciële ruimte op de begaande grond blijft behouden en wordt door het initiatief wel verkleind. Voorliggend bestemmingsplan maakt het mogelijk om de overblijvende commerciele ruimte in de toekomst desgewenst om te zetten en in gebruik te nemen als extra woning. Ook de bestaande bovenwoning blijft behouden. Binnen het nieuwbouwdeel aan de oostkant van het pand komt één nieuwe woning. Het nieuwbouwdeel bestaat net als het bestaande deel uit één bouwlaag met kap. Voor de kapconstructie wordt aangesloten bij de bestaande kap, de mansardekap zal worden doorgetrokken in oostelijke richting zodat een eenheid ontstaat. Dit beeld zal verder worden versterkt door de toepassing van metselwerk en pannen in aansluiting op de belendende panden. De nieuwe woning betreft een nieuwe grondgebonden woning waarbij zowel de begane grond als eerste verdieping in gebruik zullen worden genomen ten behoeve van de woning.

Op het achtererf worden twee grondgebonden levensloopbestendige woningen ontwikkeld met een bouwhoogte van één bouwlaag, deels voorzien van een eenvoudige kap. Deze woningen zijn qua massa onderschikt aan het pand vooraan op het erf. Voor de ontsluiting van de twee levensloopbestendige woningen wordt de huidige ontsluiting uitgebreid tot een klein doodlopend straatje tot aan het aangrenzende hofje Merelnest. Doorgaand autoverkeer is hier niet gewenst. Daarom wordt het straatje alleen met een voet-fietspad verbonden aan Merelnest. Parkeren is straks geheel mogelijk binnen eigen terrein. Bezoekers van de commerciële ruimte kunnen gebruik blijven maken van de parkeerstroken langs de Hoogstraat. Voor de toekomstige bewoners worden er parkeerplaatsen binnen de woonpercelen aangelegd. Meer over parkeren volgt in paragraaf 4.4. Vanwege de tuinen bij de nieuwe woningen zorgt het plan voor een afname van verhard oppervlak. De locatie krijgt een veel groener aanzien en er ontstaat mogelijkheden om overtollig hemelwater op eigen terrein te kunnen borgen.

Overig

Bij de aanplant van nieuwe bomen binnen het plangebied zullen indien nodig voorzieningen worden getroffen om te voorkomen dat wortels onder de openbare weg terecht komen. Het bestaande paadje tussen de Hoogstraat en het Merelnest direct ten oosten van het plangebied blijft als zodanig behouden en maakt in de toekomstige situatie geen onderdeel uit van de ontsluiting van de patio woningen. Deze nieuwe ontsluitingsweg voor de patio woningen krijgt een uitingsvorm van een uitrit en wordt geen openbare weg. Er treden daarmee geen veranderingen op voor de voorrangssituatie met de Hoogstraat (N846). In een latere fase van de ontwikkeling worden voorgaande punten nader met gemeente en aangrenzende perceel eigenaren afgestemd.

2.3 Duurzame stedenbouw

In een duurzame leefomgeving wordt bewust omgegaan met energie, klimaat, grondstoffen, ruimte, water en groen. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn een logisch moment om de verschillende aspecten van duurzame stedenbouw vanaf het begin in de planvorming mee te nemen.

Bouwbesluit

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Voor woningen geldt sinds 2015 een Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,4 op gebouwniveau. Vanaf 2020 wordt deze verlaagd richting een coëfficiënt dichter bij de nul. Vanaf 2020 moeten alle nieuwe gebouwen voldoen aan de BENG-eisen. Dit is rijksbeleid, waarbij BENG staat voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen.

Kansen

Bij de herinrichting van een perceel en bij nieuwbouw liggen kansen om duurzaamheid te verbeteren. Het energieneutraal maken van een gebouw kan beter bij de bouw dan achteraf. Nieuwbouw biedt de kans om meteen voor een duurzame wijze van verwarming te kiezen, maar ook andere duurzaamheidsaspecten zijn bij nieuwbouw relatief eenvoudig te realiseren, zoals het opwekken van duurzame energie. Het is van belang de kansen voor het opwekken van duurzame energie te benutten om de gestelde toename van duurzaam opgewerkte energie te behalen. Sinds 01-07-2018 moeten nieuwe woningen gasloos worden gebouwd. Daarnaast kan bij de inrichting van de buitenruimte rekening worden gehouden met water- en hittestress. Het aanplanten van groen is goed voor de klimaatbestendigheid, omdat het bijdraagt aan het verminderen van de hittestress en het verbeteren van het watervasthoudend vermogen van het gebied.

Planspecifiek

Het thema duurzaamheid is geïntegreerd in de planuitwerking van voorliggend initiatief. De nieuwe woningen krijgen geen gasaansluiting maar zullen op een andere manier worden verwarmd. Bij de verdere uitwerking van het plan zullen de mogelijkheden worden onderzocht voor de toepassing van duurzame technieken, bijvoorbeeld het plaatsen van zonnepanelen. Verder voorziet het plan door de komst van de tuinen in een aanzienlijke afname van het verhard oppervlak. Door de tuinen krijgt de locatie niet alleen een groener aanzien. Bomen en struiken zorgen ook voor een verkoelend effect tijdens (zeer) warme dagen. Ook neemt het infiltratievermogen van de bodem toe. Overtollig hemelwater kan straks anders dan nu, via de onverharde delen in de bodem worden geïnfiltreerd. Bovendien worden waterbergingsvoorzieningen aangelegd, zie 4.2. In het kader van de omgevingsvergunningfase zal de toepassing van duurzame technieken en infiltratievoorzieningen concreter zijn uitgewerkt.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per januari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit bestemmingsplan zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst.

Gebiedsgericht

De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen.

In het Barro waren regels opgesteld waarmee deze gebiedsbescherming juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in één of meerdere van de aangewezen gebieden van de NOVI/SVIR en het Barro. Het plan raakt geen rijksbelangen.

Ladder duurzame verstedelijking

Het plan voorziet in het mogelijk maken van maximaal vier extra woningen in het plangebied. Jurisprudentie heeft uitgewezen dat pas van een stedelijke ontwikkeling sprake is als een plan voorziet in 11 woningen of meer. Voorliggend plan blijft hier ruimschoots onder en dus is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder. Een verdere toets aan de ladder is niet aan de orde.

Conclusie

Het plan is passend binnen het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Algemeen

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland gaat in de breedte over het beleid van de provincie voor de fysieke leefomgeving. De visie integreert een vijftal beleidsterreinen: ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. Op 24 september 2014 is door Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Deze is op 21 december 2022 voor het laatst geactualiseerd op basis van de nieuwe omgevingsvisie. De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. Deze ambities worden hieronder kort samengevat:

• Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten;
• Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid;
• Een voortvarend en innovatief circulair beleid;
• Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit;
• Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag;
• Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat;
• Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen.

Naast deze zeven ambities blijft het beleid uit de Omgevingsvisie uit 2014 gelden. Het gaat om de aanwijzing van functies van regionale oppervlaktewateren, van gebieden waar milieukwaliteit bijzondere bescherming behoeft, van Natura 2000-gebieden en van bijzondere natuurgebieden.

Omgevingsverordening Gelderland

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Klimaatadaptatie

De provinciale omgevingsverordening die op 1 februari 2022 van kracht is geworden bevat de instructieregel klimaatadaptie (2.65b). Voor zover een bestemmingsplan een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt, moet op basis van deze instructieregel de toelichting bij het bestemmingsplan een beschrijving bevatten van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In die beschrijving moeten in ieder geval de volgende aspecten worden betrokken: waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte. In paragraaf 4.6 is invulling gegeven aan de wijze waarop in dit plan is omgegaan met het voorkomen en/of beperken van de risico's van klimaatverandering.

Planspecifiek

Het plan voorziet in het toevoegen van maximaal vier nieuwe woningen in bestaand stedelijk gebied in de kern Overasselt. Het perceel is in de huidige situatie reeds grotendeels bebouwd. Het provinciaal beleid stelt voor de locatie van de ontwikkeling geen specifieke regels. In algemene zin kan worden gesteld dat het initiatief voorziet in een kwantitatieve toename van woningen. Daarmee speelt het plan in op een urgente maatschappelijke behoefte. Verder wordt in artikel 2.65b van de omgevingsverordening gesteld dat een bestemmingsplan met nieuwe ontwikkelingen een toelichting dient te bevatten met een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico’s van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In navolgend hoofdstuk is daarvoor een paragraaf 4.6 Klimaatadaptatie uitgewerkt.

Conclusie

Het plan is passend binnen het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Heumen 2025

Voor het grondgebied van de hele gemeente Heumen is de structuurvisie Heumen 2025 opgesteld (vastgesteld 13 februari 2014). In deze visie wordt ten aanzien van de verschillende (gewenste) ruimtelijke ontwikkelingen een toekomstbeeld gegeven tot het jaar 2025. Hierbij worden onder andere wonen en werken, recreatie en toerisme, natuur en landschap, verkeer, cultuurhistorie en duurzaamheid belicht.

Het dorp

De ruimtelijke structuur van Overasselt wordt bepaald door de Hoogstraat, de Oude Kleefsebaan en de Kruisbergsestraat. Tezamen vormen deze drie wegen een driehoek met de punt naar het oosten. Binnen deze driehoek is vrijwel alle bebouwing gelegen. Het dorp maakt buiten de Hoogstraat een lommerrijke indruk, met name waar het grenst aan het buitengebied. Het dorp Overasselt beschikt over goede voorzieningen. Naast winkels voor de dagelijkse levensbehoeften en diverse winkels voor niet-dagelijkse levensbehoeften bevinden zicht er meerdere maatschappelijke voorzieningen, zoals een basisschool, een huisartsenpraktijk, een verenigingsgebouw, verenigingsleven en de kerk.

De ruimtelijke visie voor het dorp bestaat uit de volgende onderdelen:

• Toekomstige dorpsuitbreiding vindt plaats aan de westzijde van het dorp met de Ewijkseweg als uiterste grens en de Zilverbergweg als uiterste zuidgrens;
• De verbinding tussen het dorp en de Maasdijk wordt versterkt door middel van de aanleg van een recreatief padennetwerk;
• Bij herstructureringen in het dorp wordt ingezet op een verdere vergroening van de woonomgeving;
• De Hoogstraat wordt heringericht ter versterking van de verblijfsfunctie van het gebied;
• Overasselt vervult een zekere centrumfunctie voor (kleinschalige) voorzieningen in het gebied ten westen van het Maas-Waalkanaal. Deze voorzieningen worden ruimtelijk geconcentreerd in en bij het Verenigingsgebouw;
• In het geval sprake is van ouderenhuisvesting door nieuwbouw of herstructurering, dan vindt dit plaats in de directe nabijheid van het Verenigingsgebouw;
• Ten zuiden van de Oude Kleefsebaan vindt geen bebouwing plaats;
• De westzijde van het dorp wordt in relatie met nieuwe woningbouw meer aantrekkelijk landschappelijk ingepast, waarbij het landschap ook meer het dorp in wordt gebracht.

De visie heeft voor ogen de bevolking in de dorpen te behouden en daarmee bij te dragen aan de leefbaarheid en een gefaseerde groei van het dorp. Daarnaast zijn thema's als zorg dragen voor het behoud van de groene kwaliteiten van het dorp en een veiliger woon- en leefklimaat ambities van de gemeente.

Planspecifiek

Onderhavig plan is gelegen in de kern Overasselt en voldoet met de inbreiding van de woningen aan het uitgangspunt om de verblijfsfunctie aan de Hoogstraat te versterken. Het initiatief zorgt voor nieuwe woonmogelijkheden voor ouderen en (kleine) huishoudens. Daarmee sluit het aan bij de uitgangspunten ui de Structuurvisie Heumen om de bevolking te behouden en het dorp te laten groeien.

3.3.2 Woonvisie gemeente Heumen

Op 1 november 2017 heeft de gemeente Heumen haar Woonvisie Heumen vastgesteld. Prettig wonen in een groene en landelijke gemeente is het uitgangspunt om een goed woonmilieu tot stand te brengen dat bijdraagt aan een hoge kwaliteit van leven. De bestaande woningvoorraad is het vertrekpunt, nieuwbouw is een aanvulling hierop. Dus eerst kijkt de gemeente naar mogelijkheden in (aanpassing van) de bestaande voorraad. Nieuwbouw is een kwalitatieve aanvulling op de bestaande voorraad en heeft een toekomstbestendige kwaliteit. Ook wordt eerst gekeken of er ruimte is binnen de dorpen en dan pas naar locaties buiten de bestaande dorpsgrenzen. Belangrijke punten voor de nieuwbouw zijn dat de woning duurzaam is en bij voorkeur levensloopgeschikt.

Voor de behoefteraming gaat de gemeente uit van de korte termijn van de provinciale prognoses, waarvoor in de (sub)regio afspraken zijn gemaakt. Op basis hiervan is er binnen de gemeente van 2017 tot en met 2021 behoefte aan 215 woningen.

Gezien de veranderde bevolkingsopbouw en huishoudingssamenstelling wonen mensen steeds vaker in kleine huishoudens. Veel kleine huishoudens hebben traditionele woonwensen en willen een gezinswoning. Hierin wil de gemeente Heumen in haar woningvoorraad voorzien. Een deel kiest echter voor gemak en kleiner wonen. Dit aanbod is beperkt in de gemeente Heumen. De gemeente wil hier op inspelen. De doelgroepen waarop de gemeente specifiek haar beleid richt zijn starter, senioren, lagere inkomens en middeninkomens.

Planspecifiek

Voorliggend plan voorziet in het toevoegen van maximaal vier extra woningen in het plangebied. Hiermee draagt het plan bij aan de kwantitatieve behoefte voor wonen in Overasselt en de gemeente Heumen. Twee van de woningen worden levensloopbestendig. De woning boven de commerciële bedrijfsruimte is geschikt voor een kleiner huishouden. Daarnaast is er aandacht voor duurzame bouw (zie paragraaf 2.3). Het plan voldoet hiermee aan de kwalitatieve behoeften uit de Woonvisie.

Het plan is passend binnen de Woonvisie.

3.3.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingplan 'Kernen Heumen, Overasselt, Nederasselt en Molenhoek'. Navolgende afbeelding geeft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Op de locatie geldt de bestemming 'Gemengd' met bouwvlak. De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel, zakelijke dienstverlening, wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit, bed & breakfast en/of kamerverhuur. Voor het aantal toegestane woningen geldt dat het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het bestaande aantal woningen op het moment van terinzagelegging van het moederplan. Voor het plangebied betekent dat er één woning is toegestaan. Binnen het bouwvlak is verder de aanduiding 'karakteristiek', ten behoeve van de instandhouding en bescherming van de ter plaatse aangegeven bebouwing. Deze aanduiding ligt zowel op het oorspronkelijke gebouw uit 1925 als op de later aangebouwde delen. Verder geldt over het hele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1'. Archeologisch onderzoek is nodig bij de oprichting van gebouwen en bouwwerken groter dan 200 m² met bijbehorende bodemverstoringen dieper dan 40 cm -mv.

Strijdigheid

Voorliggend plan voorziet in het mogelijk maken van maximaal vier extra woningen. Het toevoegen van nieuwe woningen is op grond van de regels van de vigerende bestemming 'Gemengd' niet toegestaan. Tevens worden er nieuwe gebouwen opgericht buiten het huidige bouwvlak. Het plan is daarmee is strijd met het vigerende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

In de huidige situatie worden woningen mogelijk gemaakt op gronden die in gebruikt worden voor bedrijfsdoeleinden. Ten behoeve van deze ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1). Uit het onderzoek blijkt dat aangetoonde gehalten in de grond zodanig licht verhoogd zijn dat aanvullend onderzoek of nadere maatregelen niet noodzakelijk zijn. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt wordt het terrein geschikt geacht voor de huidige en de toekomstige bestemming. Aanvullend bodemonderzoek is niet aan de orde.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem.

4.1.2 Lucht

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn PM10 en PM2,5(fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide). Voor grenswaarde van PM10 en NOx bedraagt 40 µg/m3, van PM2,5 is dat 25 µg/m3.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de gegevens van atlasleefomgeving.nl. Door de concentraties ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. De volgende concentraties komen naar voren:

	NO2  (stikstofdioxide)	PM10 (fijnstof)	PM2,5 (fijnere fractie van fijnstof)
Gemeten totale concentratie jaargemiddelde 2020 (µg/m3)	14,2 µg/m3	16,3 µg/m3	9.1 µg/m3
Grenswaarde concentratie (µg/m3)	40 µg/m3	40 µg/m3	25 µg/m3

De gemeten concentraties stikstofdioxide, fijn stof en zeer fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief (toevoegen maximaal 4 woningen) van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde (3%, gelijk aan 1.500 woningen). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

4.1.3 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

Het plangebied ligt aan de Hoogstraat, waar ter hoogte van het plangebied een maximum snelheid geldt van 50 km/u. De nieuwe woningen liggen binnen de geluidzone van de weg. Om die reden is een akoestisch onderzoek wegverkeerlawaai uitgevoerd, zie bijlage 2. De geluidbelasting door wegverkeer op de Hoogstraat (N846) bedraagt op de gevels van twee woningen ten hoogste 57 dB na aftrek van 5 dB ex art 110-g Wgh. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden op de twee woningen in de vier rekenpunten op korte afstand van de Hoogstraat (rekenpunt 1 – 3 en 11). De maximale hogere waarde van 63 dB wordt niet

overschreden.

Het verlagen van de geluidbelasting door het treffen van maatregelen aan de bron in de vorm van een snelheidsverlaging is niet haalbaar. Voor de gevels van twee woningen dient daarom een hogere waarde te worden aangevraagd voor wegverkeer op de Hoogstraat (N846) conform tabel III.3.

Één geluidbelaste woning wordt deels mogelijk gemaakt op de begane grond van het bestaande pand en deels in de aanbouw, de andere vervangt de bestaande bebouwing op dezelfde locatie. De gevels in rekenpunt 4– 10 zijn geluidluw. De woning in het bestaande pand heeft een geluidluwe gevel ter hoogte van de aanbouw (rekenpunt 5). De nieuwe woning aan Hoogstraat heeft een geluidluwe noordgevel en een geluidluwe buitenruimte ter hoogte van rekenpunt 3. Daarmee wordt voldaan aan de Beleidsregel Hogere waarde

Wet Geluidhinder gemeente Heumen.

Het plangebied ligt niet in de omgeving van spoorwegen of industrieterreinen. Geluidhinder als een gevolg van spoorweglawaai of industrielawaai kan op voorhand worden uitgesloten.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.

4.1.4 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor milieuvergunningen als het gaat om geurhinder van veehouderijen met landbouwhuisdieren. De Wgv maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede gelden minimumafstanden tot dergelijke objecten (ook wel bekend onder de term 'vaste afstandsdieren'). De Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) bepaald in bijlage 1 voor welke dieren geuremissies zijn vastgelegd. Als het (beoogde) veehouderijbedrijf niet in deze regeling wordt genoemd betreft het vaste afstandsdieren.

De Wet geurhinder en veehouderij kent een omgekeerde werking. Dat wil zeggen dat ook bij plannen die woningbouwlocaties mogelijk maken wordt getoetst aan de normen van de Wet geurhinder en veehouderij. Bij ruimtelijke ordeningsplannen moet worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat.

Planspecifiek

In de omgeving van het plangebied zijn geen veehouderijen gelegen. Geurhinder in het kader van de Wgv is ter plaatse van het plangebied niet te verwachten.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geur.

4.1.5 Milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Daarnaast zijn er bestaande gebieden met functiemenging en gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen. In dergelijke gebieden met een duidelijke functiemenging kan van een andere categorie-indeling worden uitgegaan. Het gaat om onderstaande gebieden.

• Stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige cq. ambachtelijke bedrijvigheid.

Navolgende categorie indeling kan hiervoor worden toegepast.

Categorie functiemenging	Omschrijving	Categorie VNG bijlage 1
Categorie A	Weinig milieubelastend, aanpandig mogelijk.	Milieucat. 1
Categorie B	Zodanige milieubelasting dat bouwkundige afscheiding van gevoelige functies dient plaats te vinden.	Milieucat. 1, aspect gevaar Milieucat. 2, aspect stof en geur Milieucat. 3.1, aspect geluid Index verkeer van max. 1G (goederen) en 2P (personen)
Categorie C	De activiteiten zoals onder B, waarbij door verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen. Randvoorwaarden toelaatbaarheid: 1. kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid; 2. productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode; 3. de activiteiten hoofdzakelijk inpandig; 4. activiteiten uit categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur.	Milieucat. 1, aspect gevaar Milieucat. 2, aspect stof en geur Milieucat. 3.1, aspect geluid Index verkeer van max. 2G (goederen) en 3P (personen)

Planspecifiek

Voorliggend plangebied is gelegen in een gebied met functiemenging. Er is in het plangebied sprake van onder andere de oprichting van een nieuwe woning in een pand met op de begane grond commerciële voorzieningen. En op korte afstand van de commerciële voorziening worden tevens twee nieuwe woningen opgericht. De toegestane (en aanwezige) commerciële (detailhandel)voorziening valt in categorie A. De woningen zijn daarmee aanpandig mogelijk. Er is daarmee geen sprake van een belemmering van bedrijven, er is sprake van een goed woon- en leefklimaat in de nieuwe woning en in de omliggende woningen is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot milieuzonering.

4.1.6 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, kampeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Via de website atlasleefomgeving.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen en/of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

Uitsnede risicokaart (bron: atlasleefomgeving.nl)

Uit voorgaande kaart is op te maken dat op circa 800 meter ten zuiden van het plangebied de rivier de Maas stroomt. Voor de Maas ligt de PR-contour (10-6) niet verder dan de oever. Gezien de afstand tussen het plangebied en de rivier levert deze geen belemmeringen op ten aanzien van externe veiligheid.

Het plangebied is op circa 70 meter ten westen van het tankstation aan Hoogstraat 4 gelegen. Voor het vulpunt, de tankzuilen en opslag zijn op voorgaande kaart de risicocontouren (vaste afstand) zichtbaar. Te zien is dat het plangebied hier ruimschoots buiten valt. Er zijn geen belemmeringen voor het plan ten aanzien van het tankstation.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit externe veiligheid.

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Beleid Waterschap Rivierenland

Met ingang van 22 december 2021 is het Waterbeheerprogramma 2022-2027 'Versterken. Verbinden. Vergroenen' bepalend voor het waterbeleid. In dit Waterbeheerprogramma beschrijft het waterschap wat het in de planperiode tot 2027 wil bereiken. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit, wegen en waterketen.

Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Het Waterschap Rivierenland hanteert de beleidsregel 'Nieuwe lozingen vanaf verhard oppervlak'. Deze heeft als doel de versnelde afvoer van hemelwater als gevolg van de uitbreiding van het verhard oppervlak te beperken tot de maatgevende afvoer van het landelijk gebied. Een uitbreiding van het verhard oppervlak moet vanuit waterhuishoudkundig opzicht dus waterbalans-neutraal plaatsvinden.

Om te voorkomen dat individuele bewoners voor kleine voorzieningen zoals serres, tuinschuurtjes, enkele woning, etc., moeten compenseren geldt er een eenmalige vrijstelling van de compensatieplicht van 500 m² voor stedelijk gebied en 1.500 m² voor landelijk gebied. Deze vrijstelling geldt alleen voor particulieren.

Er moet voldoende berging zijn bij extremere omstandigheden. Voor ontwikkeling met een toename van verhard oppervlak tot 5.000 m² kan een standaardberekening worden toegepast, waarbij wordt uitgegaan van een maatgevende bui die eenmaal in de 10 jaar voorkomt (T=10+10%). Dit is een regenbui die eenmaal per 10 jaar optreedt met 10% opslag vanwege klimaatsverandering. Het waterpeil mag in principe 0,3 meter stijgen. Vuistregel daarbij is dat 436 m³ waterberging per hectare verhard oppervlak nodig is. Deze vuistregel geldt alleen bij waterberging in open water. Voor watercompensatie in kunstmatige voorzieningen, zoals wadi's en kratten, geldt als vuistregel dat er 664 m³ waterberging nodig is per hectare verharding.

Uit vuistregel voor T=10+10% volgt de volgende berekening:

• Benodigde compensatie (open water) = Toename verhard opp (in m²) * 0,0436
• Benodigde compensatie (wadi's) = Toename verhard opp (in m²) * 0,0664.

Bij een bui die eenmaal in de 100 jaar voor komt (T=100+10%) mag het waterpeil stijgen tot maaiveldhoogte.

Beleidsplan Water en Riolering Heumen, 2023-2027

Het beleidsplan Water en Riolering 2023-2027 heeft de gemeente Heumen de ambities en doelen voor het watersysteem vastgelegd. Bovendien geeft de gemeente een nadere invulling aan haar eigen watertaken en zorgplichten. Het beleidsplan is de vervanger van het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) 2018-2022.

De gemeente Heumen conformeert zich aan het beleid van het waterschap. De eis vanuit het waterschap voor solitaire infiltratiesystemen (dus zonder overloop op een sloot) dienen minimaal 66,4 mm/m² verhard oppervlak te kunnen bergen. Bij een systeem met een overloop op het watersysteem van het waterschap moet minimaal 43,6 mm/m² verhard oppervlak geborgen worden, waarbij maximaal 1,5 l/s/ha op het watersysteem mag worden geloosd. Voor het aansluiten van water of een overloop op het watersysteem van het waterschap moet een vergunning worden aangevraagd of gemeld worden.

De wijze van infiltreren, bergen en verwerken van het hemelwater op eigen terrein is ter invulling van de perceeleigenaar. Bij de keuze en aanleg van een voorziening dient te worden voorkomen dat er afval in het hemelwatersysteem wordt geloosd. Daarnaast dient gebruik te worden gemaakt van milieuvriendelijke bouwproducten en werkwijzen. Er wordt derhalve geadviseerd gebruik te maken van niet uitloogbare bouwmaterialen of materialen die voorzien zijn van een keurmerk. Daarnaast dient een voorziening bij voorkeur inspecteerbaar en reinigbaar te zijn. Het systeem dient binnen 48 uur weer leeg te zijn zodat de volledige bergingscapaciteit weer beschikbaar is.

De gemeente adviseert binnen stedelijk gebied om minimaal 20 tot 30 mm in een voorziening te bergen met een overloop op eigen terrein. De overloop mag daarbij geen overlast voor de omgeving opleveren.

Planspecifiek

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van waterschap Rivierenland. In het vervolg komen de belangrijkste gevolgen voor de waterhuishoudkundige situatie aan bod.

Hemelwater

Het plangebied is in de bestaande situatie nagenoeg volledig verhard. In de toekomstige situatie zal een deel van de bestaande gebouwen worden gesloopt. Daar komen nieuwe woningen met tuinen voor terug. Navolgende tabel toont het verhard oppervlak in de bestaande- en toekomstige situatie.

	Bestaande situatie	Toekomstige situatie
Gebouwen bestaand (100%)	540 m²	240 m²
Gebouwen nieuw (100%)	-	220 m²
Oprit / buitenverharding (100%)	380 m²	225 m²
Tuinen	180 m²	210 m² (50% van overige gronden)
Verharding, totaal	920 m²	895 m²

Voorgaand overzicht laat zien dat er in de toekomstige situatie sprake is van een beperkte afname van verhard oppervlak binnen het plangebied. Er is daarmee in beginsel sprake van een verbetering van het waterbergend vermogen van het plangebied. In de bestaande situatie wordt bovendien al het verhard oppervlak binnen het plangebied afgevloeid naar het openbaar riool.

Omdat sprake is van een ontwikkeling binnen stedelijk gebied en het een particulier plan betreft, komt het initiatief op basis van het beleid van het waterschap in aanmerking voor de vrijstellingsgrens. Er hoeven daarom op grond van het beleid van het waterschap geen compenserende maatregelen te worden getroffen.

De gemeente Heumen conformeert zich in beginsel aan het beleid van het waterschap. Wel hanteert de gemeente in het Beleidsplan Water en Riolering Heumen, 2023-2027 de doelstelling om nieuwe verharding zo veel als mogelijk af te koppelen en niet via het openbaar riool te verwerken. Voor de bergingscapaciteit en afkoppeling zijn alleen de nieuwe panddelen en nieuwe verhard nodig. Op basis van het schetsontwerp, zie 2.2, komt dit voor het voorliggende plan neer op in totaal 377 m² nieuw of gewijzigd verhard oppervlak. De inhoud van de benodigde voorzieningen komt daarmee uit op 377 m² * 0,0664 = 22,62 m³.

Om het nieuw of gewijzigd verhard oppervlak te compenseren worden infiltratievoorzieningen aangelegd in de vorm van infiltratiekratten. Onder de opritten worden infiltratiekratten aangelegd met een aanlegdiepte van minimaal 1200 mm onder maaiveld. Indien nodig kunnen er ook in de tuinen van de woningen kratten worden geplaatst, op een diepte van minimaal 1600 mm onder maaiveld. Binnen eigen terrein zijn voldoende mogelijkheden beschikbaar om het nieuwe verhard oppervlak te compenseren.

Bij de aanvraag van de vergunning voor het bouwen is pas bekend hoeveel verhard oppervlakte er gerealiseerd wordt. Mede daarom betreft de in deze paragraaf berekende waterberging een schatting, op basis waarvan geconcludeerd wordt dat het bestemmingsplan met betrekking tot water uitvoerbaar is. Daarnaast is het mogelijk om bij de aanleg en inrichting van de tuin rekening te houden met de waterberging. Hemelwater dat valt op terrassen kan in de tuin infiltreren. Aangezien er voldoende mogelijkheden zijn om op eigen terrein in de benodigde waterberging te voorzien, wordt het plan uitvoerbaar geacht. De concrete uitwerking van de waterberging wordt opgenomen bij de definitieve aanvraag van de omgevingsvergunning.

Afvalwater

Het afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater en aangesloten op het bestaande rioolnetwerk. Hiervoor is voldoende capaciteit aanwezig. Tijdens de bouw van de woningen worden geen uitloogbare materialen gebruikt.

Watertoets

Waterschap Rivierenland is via de digitale watertoets op de hoogte gebracht van voorliggende ontwikkeling, zie bijlage 3. Uit de toets blijkt dat er geen (beschermingszones van) beschermde waterkeringen/watergangen in het plangebied liggen. Het waterschap heeft aangeven dat de korte procedure van toepassing is. Nadere afstemming met het waterschap is daarmee niet nodig. Het waterschap wordt op grond van het wettelijk vooroverleg op de hoogte gehouden van voorliggende ontwikkeling.

Conclusie

Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Mede vanwege de sloopwerkzaamheden is een quickscan Flora en Fauna uitgevoerd, zie bijlage 4. De belangrijkste conclusies zijn verwerkt in het vervolg van voorliggende paragraaf.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet binnen een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Sint Jansberg' ligt op 8,7 km ten oosten van het plangebied. Vanwege deze ruime afstand en het beperkte ruimtelijke effect van voorliggend initiatief kunnen negatieve effecten op Natura 2000-gebieden, ook vanuit stikstofdepositie, op voorhand worden uitgesloten.

Soortenbescherming

Voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden dient via een aanvullend onderzoek te worden vastgesteld of de te slopen bebouwing een relevante functie heeft voor huismus en vleermuizen. Indien er sprake is van overtreding van verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming kan bevoegd gezag onder voorwaarden een ontheffing verlenen. De voorwaarden betreffen: er is geen andere bevredigende oplossing, er is sprake van een wettelijk belang (vleermuizen: er is sprake van een reden van sociale of economische aard, huismus: er zijn belangen vanuit volksgezondheid en/of openbare veiligheid - aan te voeren) en er wordt geen afbreuk gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort (een robuust en ruim maatregelenpakket van tijdelijke en permanente voorzieningen wordt hiertoe voorgesteld en uitgevoerd). Wegens het voorgaande onderzoek is er geen reden om aan te nemen dat eventueel benodigde ontheffingen, mits de juiste maatregelen worden getroffen, er sprake is van een gedegen alternatievenafweging en een wettelijk belang kan worden aangevoerd, niet verkregen zouden kunnen worden. Verder zal tijdens de (bouw)werkzaamheden de algemene zorgplicht zoals bedoeld in de Wnb ten alle tijden in acht worden genomen.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

4.4 Verkeer

Verkeersgeneratie

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. Het plan voorziet in het toevoegen van maximaal 4 woningen ten opzichte van de bestaande situatie. Dit leidt tot een zeer beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen. Het plangebied wordt ontsloten door de Hoogstraat. Dit betreft een doorgaande weg tussen Vogelzang en Nederasselt. Een beperkte toename van verkeer op deze weg is voor de omgeving niet significant merkbaar. De Hoogstraat heeft voldoende capaciteit om een beperkte toename te verwerken. De verkeersbewegingen gaan op in het reeds bestaande dagelijkse verkeer over deze weg.

Parkeren

Ten aanzien van het plan is een parkeerbalans opgesteld (zie bijlage 5). Hieruit blijkt dat voor het plangebied een totale parkeerbehoefte van 9,1 parkeerplaatsen bestaat (bij gebruik van een commerciële ruimte). Als de te behouden commerciële ruimte wordt herontwikkeld tot extra woning neemt de parkeerbehoefte beperkt toe tot 9,5 parkeerplaatsen. Het plan voorziet in het toevoegen van 8 parkeerplaatsen op eigen terrein en het behoud van 9,2 parkeerplaatsen in openbaar gebied (3 op eigen terrein; 6,2 buiten eigen terrein).

De parkeerbehoefte voor maximaal 4 van de 5 woningen (bestaand en nieuw) kan binnen eigen terrein worden opgevangen. Daarvoor worden parkeerplaatsen binnen de woonpercelen opgenomen. Ook de parkeerbehoefte die blijft bestaan voor het commerciële gedeelte of voor de extra woning kan geheel binnen eigen terrein worden opgevangen via de drie parkeerstroken parallel aan de Hoogstraat. In de directe omgeving maar wel buiten eigen terrein zijn tevens parkeerplaatsen aanwezig die in de bestaande situatie onder andere gebruikt werden voor bezoekers van de commerciële ruimte. Door de verkleining van de commerciële ruimte en de daarmee samenhangende afnemende parkeerbehoefte komen er in de openbare ruimte enkele parkeerplaatsen vrij die voor andere doeleinden gebruikt kunnen worden.

Het plan is uitvoerbaar vanuit verkeer en parkeren.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

Navolgende afbeelding toont een uitsnede van de cultuurkaart van de gemeente Heumen. Op de cultuurkaart is weergegeven dat een gedeelte van de bebouwing aan de Hoogstraat binnen het plangebied een beeldbepalend/karakteristiek gebouw betreft. Het gaat hierbij om de oorspronkelijke bebouwing van het in het plangebied aanwezige pand. Met voorliggend plan worden geen onderdelen van de oorspronkelijke bebouwing gesloopt. Door het slopen van de niet-oorspronkelijke bebouwing wordt de karakteristiek van het pand in ere hersteld. Het plan heeft daarmee een positieve invloed op de karakteristieke waarde van het pand. Voorliggend plan wordt aangegrepen om de bestaande aanduiding 'karakteristiek' (zie ook 3.3.3) in lijn te brengen met het oorspronkelijke deel van het pand.

Uitsnede cultuurkaart gemeente Heumen (bron: gemeente Heumen)

De Hoogstraat betreft een kade van voor 1832. Aan de weg worden geen bouw- of sloopwerkzaamheden verricht. De Hoogstraat wordt hiermee gerespecteerd. Door de komst van de tuinen krijgt ook de Hoogstraat een groener karakter. Er zijn geen belemmeringen ten aanzien van cultuurhistorie.

Archeologie

Voor het plangebied geldt op grond van het vigerende bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologisch verwachting 1'. Voor deze gronden geldt dat voor grondwerkzaamheden met een oppervlakte van minimaal 200 m2 en dieper dan 40 cm archeologisch onderzoek is vereist. Deze dubbelbestemming is gebaseerd op de archeologische verwachtingskaart van de gemeente Heumen. Navolgende afbeelding geeft hiervan een uitsnede weer.

Uitsnede archeologische verwachtingskaart (bron: gemeente Heumen)

Vanwege de omvang van de bouwwerkzaamheden is een bureau- en verkennend booronderzoek uitgevoerd, zie bijlage 6. Binnen het plangebied is sprake van een hoge archeologische verwachting. Ter plaatse van boringen 1 t/m 4 geldt dat het initiatief niet voorziet in bodemverstorende werkzaamheden óf dat de bodemverstorende werkzaamheden de bodem niet dieper verstoren dan de bestaande funderingsdiepte van bestaande bebouwing. Ter plaatse van deze boringen kunnen negatieve effecten ten aanzien van potentiële archeologische waarden op voorhand worden uitgesloten. Ter plaatse van boring 5, in de bestaande tuin in het achtererf van de bebouwing, wordt een patiowoning opgericht waarbij de bodem verstoord zal worden met een verstoringsdiepte tussen de 0,75 cm -mv - 90 cm -mv. Ter plaatse van boring 5 is een archeologisch niveau geconstateerd op een diepte van 50 - 75 cm - mv. In een later stadium van de ontwikkeling, in ieder geval voorafgaand aan de omgevingsvergunningaanvraag voor het bouwen, zal er een aanvullend onderzoek bij het bevoegd gezag worden ingediend waarin nader is onderzocht of er ter plaatse van boring 5 en aangrenzende gronden archeologisch waardevolle resten aanwezig zijn en zo ja, welke maatregelen worden getroffen om deze resten te beschermen. Op grond van de conclusies van het archeologisch onderzoek is de bestaande archeologische dubbelbestemming in voorliggend plan over het gehele plangebied overgenomen. Het bestemmingsplan is uitvoerbaar vanuit het aspect archeologie.

Conclusie

Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot cultuurhistorie en archeologie.

4.6 Klimaatadaptatie

Het klimaat verandert en steeds vaker worden we geconfronteerd met de gevolgen, zoals hitte, droogte, extreme neerslag en overstromingen.

Klimaatverandering is in een vergaand stadium en de effecten en risico’s voor onze samenleving worden steeds groter. Aan de ene kant moeten we de uitstoot van broeikasgassen verminderen, zodat de opwarming beperkt blijft. Aan de andere kant is het noodzakelijk om ons als samenleving aan te passen en voor te bereiden op de reeds ingezette klimaatveranderingen en de gevolgen daarvan. Niet alleen om schade te beperken, maar ook om kansen te benutten.

De nationale opgave voor klimaatadaptatie is beschreven in het Bestuursakkoord Klimaatadaptatie en het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie met daarin een prominente rol voor gemeenten. Lokale gevoeligheden voor klimaatverandering moeten in kaart worden gebracht en als integraal onderdeel van beleid daadkrachtig worden aangepakt. Daarbij is het van belang zowel te kijken naar aanpassingen aan de bestaande openbare ruimte als naar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Planspecifiek

Op basis van de klimaateffectatlas is in beeld gebracht welke risico's zich kunnen voordoen in het plangebied als gevolg van klimaatverandering.

Wateroverlast

Uit kaartbeelden die horen bij het onderdeel wateroverlast is op te maken dat in het plangebied amper plasvorming wordt verwacht na een korte of lange bui. De hoeveelheid verhard oppervlak neemt als een gevolg van het plan af. Hemelwater wordt na een bui daarmee beter verwerkt en geborgen.

Hittestress

Uit de kaartbeelden die horen bij het onderdeel hittestress is op te maken dat de gevoelstemperatuur in het plangebied toe kan nemen. De woningen worden gebouwd conform de actuele eisen rond isolatie en zijn hiermee minder gevoelig voor opwarming. Daarnaast wordt met het plan extra groen aangelegd, wat eveneens leidt tot verkoeling in het plangebied.

Droogte

De bijbehorende kaartbeelden laten wat betreft grondwaterstanden en droogtegevoeligheid een lichte verandering zien ten opzichte van de huidige situatie. Daarmee blijft in het plangebied sprake van droogtegevoeligheid. Door de toename van onverhard oppervlak blijft hemelwater beter behouden in het plangebied. Het plangebied is daarmee minder gevoelig voor droogte.

Overstroming

De bijbehorende kaartbeelden laten zien dat voor het plangebied een extreem kleine tot kleine kans op overstroming geldt. In het geval van een overstroming zijn er voldoende uitwijkmogelijkheden.

4.7 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• De enkelbestemming 'Gemengd', ten behoeve van het behoud van de woon- en commerciële functie van het bestaande pand en het toevoegen van een extra woning. Ter plaatse van het pand wordt een bouwvlak opgenomen dat beter passend is bij de feitelijke bebouwing. Ter hoogte van het plangebied worden maatvoeringen ten aanzien van de maximum bouwhoogte, goothoogte en het aantal wooneenheden opgenomen. Ter plaatse van het bouwvlak geldt tevens de bouwaanduiding 'Karakteristiek' ter plaatse van de oorspronkelijke bebouwing om de karakteristieke uitstraling van het pand te beschermen;
• De enkelbestemming 'Wonen', ten behoeve van de te realiseren woningen op het achterste gedeelte van het plangebied. Ten behoeve van de woningen is een bouwvlak opgenomen met maatvoeringen ten aanzien van de maximum bouwhoogte, goothoogte en het aantal woneenheden;
• De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1', mede ter bescherming en het behoud van de eventueel in de grond aanwezige archeologische resten.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

6.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Dit bestemmingsplan wordt in het kader van het vooroverleg toegestuurd aan de relevante instanties. Adviezen worden in het document verwerkt.

6.3 Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

De initiatiefnemer heeft omwonenden reeds geïnformeerd over de ontwikkelingen binnen het plangebied. Met omwonenden zijn individuele gesprekken gevoerd en deze gesprekken zijn positief verlopen. De omwonenden zullen ook tijdens het vervolg van de ontwikkeling op de hoogte worden gehouden van het plan en de bijbehorende planning.

6.4 Verslag zienswijzen

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.