Malden, Steenhuys

Toelichting

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied in Malden (bron luchtfoto: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2017 is de locatie Steenhuys aangekocht door de gemeente. Vanaf november 2019 is de gemeente in gesprek met Oosterpoort Wonen om ter plaatse een appartementencomplex te ontwikkelen. Om leegstand te voorkomen, wordt het gebouw sinds januari 2020 tijdelijk bewoond.

Na een modellenstudie is gekomen tot een variant die tegemoet komt aan de visie van zowel de gemeente als Oosterpoort. Het college heeft ingestemd met de variant met vier woonlagen en 28 huurappartementen.

Het oprichten van een appartementengebouw is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de juiste bestemming en bouwmogelijkheden voor de realisatie van het beoogde appartementengebouw.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het centrum van Malden direct ten noorden van het overdekte winkelcentrum. Het nu aanwezige gebouw is georiënteerd op de Rijksweg. Ter weerszijden van het plangebied staan grondgebonden woningen. Ten zuidoosten van het plangebied staat een woongebouw met op de begane grond de Kroonsteen met diverse medische voorzieningen. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven, in figuur 1.2 de begrenzing van het plangebied.

Figuur 1.2 Begrenzing van het plangebied (bron luchtfoto: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Kern Malden' zoals vastgesteld op 13 juli 2017. In dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming 'Maatschappelijk'.

Figuur 1.2 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Kern Malden'
met aanduiding van het plangebied

In het bestemmingsplan zijn tevens de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische verwachting 2' opgenomen, hetgeen inhoudt dat bij grondwerkzaamheden dient te worden aangetoond dat er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad, of de aanwezige archeologische waarden zijn veilig gesteld. Bodemingrepen tot een diepte van 40 cm zijn vrijgesteld van onderzoek. In de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' is een minimale oppervlakte van 200 m² opgenomen als ondergrens voor bodemingrepen waarvoor onderzoek noodzakelijk is, in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2' een ondergrens van 500 m².

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 van deze toelichting bevat een beschrijving van de bestaande en toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 volgt een weergave van en toets op het relevante beleid. In hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in relatie tot de relevante milieu- en omgevingsaspecten. De juridische toelichting op het bestemmingsplan staat in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële haalbaarheid en de procedure.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt op enige afstand van de Rijksweg door de aanwezigheid van een rijstrook die afslaat naar de Kloosterstraat en het vrijliggende fietspad. Tussen de rijbaan en het fietspad is een bushalte met rekken voor de stalling van fietsen aanwezig. De ruimte tussen het fietspad en de voorgevel van het nu aanwezige gebouw binnen het plangebied is groen ingericht.

Binnen het plangebied staat het gebouw van de voormalige meisjesschool. Het witte gebouw maakte ooit deel uit van een kloostercomplex. Het Steenhuys in haar huidige verschijningsvorm wijkt sterk af van het oorspronkelijke bouwwerk. Niet alleen is haar stedenbouwkundige inpassing gewijzigd als gevolg van de sloop van Klooster Jerusalem, het gebouw heeft zelf ook de nodige veranderingen ondergaan. Zo is de oorspronkelijke baksteengevel wit gekeimd, waardoor de verschillen in kleuren baksteen zijn verdwenen. Ook zijn de oorspronkelijke houten kruisvensters met draairamen vervangen door metalen ramen met een andere indeling en detaillering.

De huidige bebouwing bestaat uit één hoge bouwlaag met kap, gebaseerd op de oorspronkelijke schoollokalen met een bergzolder onder het dak. De goothoogte van het gebouw bedraagt circa 5,50 meter en de nokhoogte circa 10,00 meter.

Tot 2020 was het gebouw onder meer in gebruik als dagopvang van zorgorganisatie Driestroom en ontmoetingsplek voor ouderen. Het gebouw, ’t Steenhuys, is nu in gebruik als een tijdelijke woonplek.

Voorgevel aan de zijde van de Rijksweg

Achtergevel

Achter het bestaande gebouw is het plangebied vrijwel volledig verhard in aansluiting op het aangrenzende parkeerterrein.

Daar waar de voorgevel een karakteristieke uitstraling heeft, bevat de achtergevel weinig gevelopeningen. Hierdoor is het gebouw volledig naar binnen gekeerd.

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Uitgangspunten

Voorafgaand aan de beoogde herontwikkeling is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Zowel financieel als ruimtelijk biedt nieuwbouw - zonder behoud van het gebouw of delen daarvan - meer mogelijkheden. Zo kunnen met nieuwbouw meer woningen worden ingepast, hetgeen gelet op de locatie nabij het centrum kansen biedt om huisvesting te bieden aan jongeren, starters en ouderen. Voor de nadere uitwerking van het bouwplan is het behoud van de karakteristieke beeldkwaliteit van de locatie, een “knipoog naar het verleden”, het uitgangspunt. Zonder dat wordt uitgegaan van een kopie van de huidige voorgevel of van een historiserende voorgevel, kan een nieuwe voorgevel worden ontworpen die evenals de huidige een helder ritme van raamopeningen heeft en een meer verticale dan horizontale geleding.

Voorgesteld wordt om de huidige rooilijn aan de zijde van de Rijksweg te handhaven. Hierdoor kan de bestaande voortuin met fraaie bomen behouden blijven en wordt het belang van aanwonenden gediend.

Bouwvlak

Aan de achterzijde is sprake van een uitbouw aan de zuidoostkant. In het geldende bestemmingsplan is deze uitbouw binnen het bouwvlak opgenomen. De afstand tot het paramedisch centrum op de Kloosterhof mag met de bouw van het nieuwe appartementengebouw niet worden verkleind. Op de koppen van het gebouw (noord- en zuidzijde) is de grens van het bouwvlak uit het geldende bestemmingsplan bepalend voor de maximale bouwruimte voor de nieuwbouw. Hierdoor wordt voldoende ruimte geboden aan de nieuwbouw zonder grote ruimtelijke gevolgen voor de omgeving.

Bouwhoogte

In het bestaande bouwvolume zijn maximaal twee bouwlagen mogelijk, waarvan één in de kap.
Met een beperkte toename van de bouwhoogte (van 10 naar ruim 13 m) zijn wel drie bouwlagen met kap mogelijk. Deze hoogte is iets meer dan de bebouwing aan de Kloosterstraat (twee bouwlagen met flauwe kap) en gelijk aan de hoogte van de nieuwbouw aan de Kloosterhof (drie bouwlagen met terugliggende vierde laag).

2.2.2 Het bouwplan

Omdat de gemeente deze locatie een sociaal maatschappelijke invulling wil geven en wil inzetten voor nieuwbouwmogelijkheden in de sociale huur, is ervoor gekozen het bestaande gebouw te slopen en te vervangen door een nieuw woongebouw.

In het gebouw worden in totaal 28 appartementen ondergebracht, 20 als sociale huurwoningen en de 8 eindappartementen worden ondergebracht in het hogere sociale segment of middenhuursegment.

Aan de voorzijde wordt aangesloten bij de bebouwing aan de Rijksweg waar deze voornamelijk is voorzien van een kap. Aan de zijde van de Kloosterhof wordt aansluiting gezocht bij het naastgelegen gebouw aan de Kloosterhof. Een platte afdekking van het gebouw geeft meer ruimte aan de woningen op de vierde verdieping.

Bij het gevelontwerp is aansluiting gezocht bij het nu aanwezige voormalige schoolgebouw. De voorgevel heeft een verticale geleding en de twee geveldelen met dwarskappen geven invulling aan de “knipoog naar het verleden”. Voor de toegang tot de woningen op de verdiepingen wordt aan beide koppen van het gebouw een trappenhuis gebouwd. Aan de noordzijde wordt bij het trappenhuis ook een lift aangebracht. De trappenhuizen en lift geven toegang tot de galerijen aan de zijde van het Kloosterhof. De naar de aangrenzende woonpercelen gerichte gevels zijn slechts voorzien van smalle ramen voor de lichttoetreding. De woningen die grenzen aan de zuidgevel bevatten alleen raampartijen aan de voor- en achterzijde.

Doordat het nieuwe woongebouw in de huidige rooilijn wordt gebouwd, blijft de ruime voortuin behouden. Deze gronden worden overgedragen aan de gemeente. Aan de achterzijde en op de koppen blijft het gebouw (en ook het bouwvlak op de verbeelding) binnen de bouwgrenzen zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan. Dat betekent dat de afstand van het bouwvlak tot het paramedisch centrum en de aangrenzende woonpercelen niet wordt verkleind.

Op het achterterrein wordt aan de Kloosterhof een aaneengesloten bijgebouw gebouwd waarin elke woning een eigen berging heeft. Het gebouw bestaat uit één bouwlaag met plat dak. Bij de positionering van dit gebouw is rekening gehouden met een verbinding voor fietsers en voetgangers langs het paramedisch centrum naar het winkelcentrum.

Vanwege de ligging van de locatie in het centrum waar in de directe omgeving voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn, heeft het gemeentebestuur ermee ingestemd dat niet geheel op eigen terrein hoeft te worden voorzien in de (aanvullende) parkeerbehoefte. In paragraaf 4.10.2 wordt hier nader op ingegaan. Door herinrichting van het bestaande parkeerterrein kunnen extra parkeerplaatsen worden aangelegd. Het deel van het perceel waar nieuwe parkeerplaatsen worden aangelegd, wordt net als de groene ruimte aan de voorzijde overgedragen aan de gemeente.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), die op 11 september 2020 door de minister is vastgesteld, is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is hiermee geheel komen te vervallen.

Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan periodes van droogte, afgewisseld met extreme regenval, de zeespiegelstijging, de overgang naar duurzame energie en de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen. Of de bouw van 1 miljoen nieuwe woningen om het woningtekort op te lossen, de groei en het bereikbaar houden van steden en plekken voor distributiecentra. Denk ook aan het versterken van onze natuur en biodiversiteit, het behoud van ons landschap en de vitaliteit van onze landbouw. Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal.

Het Rijk geeft met de NOVI richting aan de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. De vier prioriteiten betreffen:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio’s;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid moeten worden gemaakt. De NOVI gebruikt bij het maken van keuzes drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Planspecifiek

In de NOVI zijn geen specifieke voorwaarden opgenomen voor het plangebied. Zo lang er geen sprake is van een nationaal belang zal het Rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen dus aan de provincies en gemeenten overlaten. De uitgangspunten, die voorheen in de SVIR stonden, zijn juridisch verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven.

Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de belangen uit de NOVI dient daarom verder te worden getoetst aan het Barro.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de bijbehorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) vormen de juridische vertaling van de kaderstellende uitspraken die in de SVIR waren geformuleerd. Onderdelen en/of artikelen in het Barro blijven ook naast de NOVI gelden.
Het Besluit en de Regeling bevatten regels ter bescherming van de nationale belangen. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen, zodat ze doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. Het Barro is nog van toepassing tot de Omgevinsgwet in werking treedt. De regels uit het Barro komen straks terug in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

Planspecifiek

Het plangebied ligt binnen de radarverstoringsgebieden van de radarstations Volkel en Herwijnen.

Ten behoeve van het ongestoord functioneren van radar- en communicatieapparatuur is rond de radarstations een zone (een radarverstoringsgebied) vastgesteld met een straal van 15 nautische mijl (= 27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar, waarbinnen voor ieder obstakel hoger dan 90 meter +NAP moet worden beoordeeld of verstoring van de radar optreedt.

Volgens het Actueel Hoogtebestand Nederland bevindt het maaiveld binnen het plangebied zich op een hoogte van circa 12,15 m +NAP. Omdat binnen het plangebied maximaaal vier bouwlagen tot een bouwhoogte van maximaal 13,5 meter zijn toegestaan, is geen berekening nodig om mogelijke verstoring van de radar te bepalen.

De bouw van een appartementengebouw binnen het plangebied heeft geen gevolgen voor het functioneren van radar- en communicatieapparatuur op de radarstations.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Vanuit het rijk wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor is de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd en als procesvereiste opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel dat hiermee wordt beoogd, is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden.

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i van het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Planspecifiek

Met voorliggend bestemmingsplan wordt de bouw van 28 appartementen mogelijk gemaakt en is daarmee aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Daarom is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk.

Behoefte
De ontwikkeling van het plangebied ten behoeve van woningbouw sluit aan op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente Heumen in het algemeen en die in Malden in het bijzonder . De (potentiële) capaciteit van het totale woningbouwprogramma in Malden is groter dan de geraamde lokale vraag. Met dit programma wordt in beperkte mate echter ook ingespeeld op de regionale vraag (zie ook paragraaf 3.3.1). Verder draagt de ontwikkeling bij aan de gemeentelijke ambitie om de kernen leefbaar te houden en het voorzieningenniveau op peil te houden. Daarmee is de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte voldoende aangetoond.

Er wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.4 Conclusie

De beoogde realisatie van maximaal 28 woningen past binnen het nationale beleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie en -verordening Gelderland

Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland vastgesteld. Sinds 1 maart 2019 is deze Omgevingsvisie van kracht. Op 31 maart 2021 heeft het college van Gedeputeerde Staten de geactualiseerde Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld.
De provincie heeft in de Omgevingsvisie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal gesteld.

• Gezond en veilig. Dat is een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat is voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen, en aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid.
• Schoon en welvarend. Dat is een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Maar dat is ook: het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen. En: het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.

Onderdeel van de Omgevingsvisie zijn diverse thematische visieschetsen met de volgende thema’s:

• Energietransitie: van fossiel naar duurzaam.
• Klimaatadaptie: omgaan met veranderend weer.
• Circulaire economie: sluiten van kringlopen.
• Biodiversiteit: werken met de natuur.
• Bereikbaarheid: duurzaam verbonden.
• Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio.
• Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam.

De Omgevingsvisie bevat de strategische ambities voor de lange termijn. De Omgevingsverordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving.

Planspecifiek

Raadpleging van de digitale kaarten van de Omgevingsvisie en -verordening Gelderland heeft uitgewezen dat het plangebied geen provinciale belangen raakt. De Omgevingsvisie en -verordening werpen geen belemmeringen op voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan. Wel is in artikel 2.2 van de Omgevingsverordening opgenomen dat een bestemmingsplan alleen nieuwe woningen mogelijk maakt als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Woondeal 2.0 regio Arnhem - Nijmegen

De gemeenten binnen de Groene Metropoolregio, waarvan de gemeente Heumen deel uitmaakt, de provincie Gelderland en het Rijk zullen in maart 2023 de zogenaamde Woondeal 2.0 ondertekenen. In deze Woondeal, de opvolger van de 2020 vastgestelde woondeal, verbinden de genoemde partijen zich om gezamenlijk uitvoering te geven aan de in het najaar 2022 tussen het Rijk en de provincie gemaakte bestuurlijke afspraken over de bouw van 33.000 woningen in de Groene Metropoolregio in de periode 2022 tot en met 2030 en richting 2040 zo'n 55.000 woningen. Het aandeel van de gemeente Heumen in de totaalopgave is 910 woningen.

Ten aanzien van de differentiatie wordt in de Woondeal vastgelegd dat elke gemeente toewerkt naar een nieuwbouwprogramma met minimaal 67% betaalbare woningen en minimaal 30% in de sociale huur.

Het huidige gemeentelijke woningbouwprogramma voorziet in de periode tot en met 2030 in een capaciteit van 1.366 woningen. De harde capaciteit daarvan is slechts 118 woningen. De rest betreft zachte capaciteit, waarvan de haalbaarheid in een aantal gevallen nog allerminst vast staat. Voorlopig wordt dus ruim binnen de vastgestelde maximumopgave gebleven.

Planspecifiek

In onderstaande tabel zijn de woningbouwlocaties in kern Malden tot en met 2030 in beeld gebracht. De locatie Steenhuys is hierin opgenomen en draagt bij aan de woningbouwopgave voor de gemeente Heumen.

De beoogde woningbouwontwikkeling is in lijn met het regionaal beleid.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Heumen 2025

De Structuurvisie Heumen 2025 is op 13 februari 2014 door de gemeenteraad vastgesteld. Het is een structuurvisie die van toepassing is op het gehele grondgebied van de gemeente Heumen. In deze visie wordt ten aanzien van de verschillende (gewenste) ruimtelijke ontwikkelingen een toekomstbeeld gegeven tot het jaar 2025. Het geeft het kader aan waarbinnen onderhavige ontwikkeling plaats dient te vinden. Het streven van de gemeente is erop gericht om het inwonertal constant te houden ten opzichte van het inwonertal op 1 januari 2010.

Inbreiding is mogelijk op bebouwde percelen waar functiewijzigingen plaatsvinden en niet mogelijk op bestaande open ruimten, tenzij er hierdoor een stedenbouwkundige versterking van een dorpslint plaatsvindt. De gemeente kiest voor een meer terughoudende rol waarin zij minder taken zelf gaat doen en meer een regierol op zich zal nemen.

Planspecifiek

In de ruimtelijke visie is aangegeven dat voor het dorp Malden in 2009 de 'Structuurvisie Malden' is opgesteld. Deze visie wordt met de Structuurvisie Heumen bevestigd, waarbij de planhorizon op 2025 wordt gezet. De volgende punten uit de Structuurvisie Heumen zijn van belang voor het plangebied:

• het toevoegen van nieuwe woningen vindt plaats door middel van inbreiding. Inbreiding vindt plaats als onderdeel van een functiewijziging, herstructurering of herontwikkeling van bestaande bebouwde percelen.
• nieuwe woningbouw draagt bij aan een meer gevarieerde woningvoorraad in Malden. Met name in en rondom het centrum wordt bij voorkeur ingezet op (meergezins)woningen voor jongeren en ouderen.
• er is ruimte voor beroep en bedrijf aan huis.

Het beoogde appartementengebouw past binnen de Structuurvisie Heumen.

3.4.2 Woonvisie

De gemeente heeft op 1 november 2017 haar Woonvisie Heumen geformuleerd. Prettig wonen in een groene en landelijke gemeente is haar uitgangspunt om een goed woonmilieu tot stand te brengen, dat bijdraagt aan een hoge kwaliteit van leven. De bestaande woningvoorraad is het vertrekpunt, nieuwbouw is een aanvulling hierop. Nieuwbouw is een kwalitatieve aanvulling op de bestaande voorraad en heeft een toekomstbestendige kwaliteit, waarbij inbreiding prevaleert boven uitbreiding.

De woonontwikkelingen moeten de identiteit van de kernen versterken. Nieuwbouw moet zorgvuldig ingepast worden in de bestaande omgeving, vanwege de openheid en het groen in de gemeente. Belangrijke punten voor de nieuwbouw zijn dat de woning duurzaam is en bij voorkeur levensloopbestendig. Voor de behoefteraming gaat de gemeente uit van de korte termijn van de provinciale prognoses, waarvoor in de (sub)regio afspraken zijn gemaakt (zie par. 3.3).

Gezien de veranderde bevolkingsopbouw en huishoudingssamenstelling wonen mensen steeds vaker in kleine huishoudens. Veel kleine huishoudens hebben traditionele woonwensen en willen een gezinswoning. Hierin wil de gemeente Heumen in haar woningvoorraad voorzien. Een deel kiest echter voor gemak en kleiner wonen. Dit aanbod is beperkt in de gemeente Heumen. De gemeente wil hier op inspelen. De doelgroepen waarop de gemeente specifiek haar beleid richt zijn starters, senioren, lagere inkomens en middeninkomens.

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de bouw van 28 appartementen in het sociale en middenhuursegment. Uit de woonvisie van de gemeente Heumen blijkt dat er de komende jaren een groeiende behoefte is aan deze categorie woningen. Hiermee wordt voldaan aan op de kwalitatieve behoefte.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk worden de relevante milieuhygiënische en planologische aspecten toegelicht.

4.1 Bodem

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geschikt moet zijn voor de beoogde bestemming en daarin toegestane gebruiksvormen. Dit betekent dat het aspect bodemkwaliteit voor vrijwel alle nieuwe ontwikkelingen die met ruimtelijke plannen mogelijk worden gemaakt, moet worden onderzocht. Voorliggend bestemmingsplan maakt de bouw van nieuwe woningen mogelijk. Onderzoek naar de bodemkwaliteit is daarom noodzakelijk.

Beoordeling

Door Econsultancy is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd binnen het plangebied. De rapportage van het onderzoek is als bijlage 1 opgenomen.

Uit het milieuhygiënisch vooronderzoek is gebleken, dat er binnen het plangebied sprake is van voormalige en/of huidige bodembelasting, waardoor het vermoeden van bodemverontreiniging aanwezig is. Dit in verband met het historisch gebruik. Verwacht wordt dat er, verspreid over het plangebied, wisselende gehalten aan verontreinigende stoffen voorkomen. De verwachte verontreinigende stoffen voor deze situatie zijn metalen, PAK en minerale olie.

Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat de bodem voornamelijk bestaat uit zwak tot matig siltig, matig fijn tot matig grof zand. Verder is de bovengrond zwak tot matig grindig en aan de westzijde van de bebouwing zwak humeus. De ondergrond is zwak tot matig grindig en plaatselijk zwak gleyhoudend. Zintuiglijk zijn in de bodem plaatselijk zwak kolengruis en matig baksteen- en kooldeeltjes aangetroffen.

De zwak tot matig kolengruishoudende/kooldeeltjeshoudende bovengrond en de matig baksteenhoudende bovengrond is licht verontreinigd met lood, zink en PAK. De licht verhoogde gehalten aan metalen en PAK in de bovengrond zijn geen aanleiding voor het doen van nader onderzoek. De oorsprong van de lichte verontreiniging is toe te schrijven aan de aanwezige kooldeeltjes.
De zintuiglijke schone boven- en ondergrond zijn niet verontreinigd.

Het grondwater is niet verontreinigd.

Conclusie

De vastgestelde bodemkwaliteit vormt geen aanleiding tot nader onderzoek en is geen belemmering voor de voorgenomen nieuwbouw van woningen binnen het plangebied.

4.2 Archeologie

In 2013 heeft de gemeenteraad van Heumen het rapport Actualisatie archeologische waarden- en verwachtingskaart en cultuurhistorische waardenkaart vastgesteld. Het rapport vormt de basis voor het beleid op het gebied van archeologie en cultuurhistorie. Onderdeel van het rapport is de actualisatie van de archeologische waarden- en verwachtingskaart van 2006.

Beoordeling 

De actuele archeologische waarden- en verwachtingskaart is vertaald naar de verbeelding van onderhavig bestemmingsplan. Binnen de kern Malden zijn gebieden met verschillende archeologische verwachtingswaarden aangewezen. De gebieden met een archeologische verwachtingswaarde zijn conform de erfgoedverordening van gemeente Heumen beschermd met een dubbelbestemming op de verbeelding. Aan deze dubbelbestemming zijn in de regels bepalingen gekoppeld ter bescherming van de mogelijk in de grond aanwezige archeologische waarden. Daarbij is onder andere aangegeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden bij bepaalde ontwikkelingen een archeologisch onderzoek noodzakelijk wordt geacht.

Het overgrote deel van het plangebied heeft op de archeologische waarden- en verwachtingskaart een middelmatige verwachting. Het uiterste zuidelijke puntje van het plangebied heeft een hoge verwachting, met een kleine kans op een goede conservering. In lijn met het geldende bestemmingsplan Kern Malden is voor de verschillende archeologische verwachtingen aan dubbelbestemming opgenomen.

Voor het gedeelte van het plangebied met een middelmatige verwachting is de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologische verwachting 2’ opgenomen, daar waar een hoge verwachting geldt de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologische verwachting 1’. Voor de gronden met deze dubbelbestemmingen geldt dat bij bodemverstorende activiteiten vooraf archeologisch onderzoek moet worden verricht en afhankelijk van de uitkomsten hieruit, maatregelen moeten worden getroffen. Omdat in het gedeelte van het plangebied met een hoge verwachting geen bodemingrepen plaatsvinden zijn alleen de bepalingen zoals opgenomen in de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologische verwachting 2’ relevant. Deze bepalingen zijn van toepassing bij bodemverstoringen met een oppervlakte groter dan 500 m² en een diepte van 0,40 meter of meer.

4.3 Geluid

Conform de Wet geluidhinder dient akoestisch onderzoek te worden verricht als nieuwe woningen of andere geluidgevoelige gebouwen of terreinen worden geprojecteerd binnen de onderzoekszone van een weg. Alle wegen hebben een geluidszone, met uitzondering van wegen die deel uitmaken van een 30 km/h-zone of een woonerf. Voorliggend bestemmingsplan maakt nieuwe geluidgevoelige objecten (woningen) met een directe bouwtitel mogelijk. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is daarom noodzakelijk.

Beoordeling

Econsultancy heeft in januari 2023 een akoestisch onderzoek verricht naar de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen vanwege wegverkeerslawaai. De rapportage van dit onderzoek is opgenomen als bijlage 2.

De nieuwe woningen zijn gelegen in de geluidszone van de Rijksweg. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn tevens de nabijgelegen niet-gezoneerde wegen Kloosterstraat, Raadhuisstraat, Noordplein en het Kloosterplein in het onderzoek betrokken. Uit het onderzoek blijkt dat alleen ten gevolge van de Rijksweg een overschrijding optreedt van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB. De maximaal te ontheffen waarde van 63 dB wordt niet overschreden.
Er is beoordeeld of geluidsreducerende maatregelen mogelijk en doelmatig zijn. Hieruit is gekomen dat het treffen van bron- en overdrachtsmaatregelen niet doelmatig is. Vanwege de Rijksweg wordt daarom een hogere waarde aangevraagd.

Conclusie

Vanwege de overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting wordt aan het college verzocht om een hogere waarde vast te stellen.

4.4 Luchtkwaliteit

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer is de regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteit vastgelegd. In artikel 5.16 is vastgelegd dat bestuursorganen bevoegdheden, zoals het vaststellen van een bestemmingsplan, mogen uitoefenen wanneer sprake is van één van de volgende gevallen:

• a. Er is geen sprake is van een (dreigende) overschrijding van de grenswaarden.
• b. De concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht verbetert of blijft ten minste gelijk.
• c. Het plan draagt ‘niet in betekenende mate (NIBM)’ bij aan de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht.
• d. De ontwikkeling is opgenomen in een vastgesteld programma, zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

De uitvoeringsregels voor NIBM staan in de Algemene Maatregel van Bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen' en de ministeriële regeling NIBM. De regeling NIBM geeft een algemeen criterium voor het begrip ‘niet in betekende mate bijdragen'. Er geldt een getalsmatige grens en er zijn categorieën benoemd waarvoor een nadere toetsing achterwege kan blijven.

Ten aanzien van een woningbouwlocatie is in ieder geval sprake van NIBM bij projecten:

• < 1.500 woningen, bij minimaal één ontsluitingsweg;
• < 3.000 woningen, bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Beoordeling

Dit bestemmingsplan betreft een ruimtelijke ontwikkeling die vele malen kleiner is dan 1.500 woningen. De ontwikkeling zal dan ook 'niet in betekenende mate' bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is gelet op het voorgaande niet noodzakelijk.

4.5 Bedrijven en milieuzonering

In de ruimtelijke ordening wordt het principe van milieuzonering gehanteerd. Dat betekent dat, op basis van richtafstanden, functies ruimtelijk van elkaar worden gescheiden. Dit om enerzijds een zo goed mogelijke leefomgevingskwaliteit en anderzijds ruimte voor economische ontwikkelingen te creëren. De milieuhinder die bedrijven veroorzaken, kan globaal worden beoordeeld met behulp van de methodiek van de VNG-handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’ (editie 2009). In de handreiking is een bedrijvenlijst opgenomen, die informatie geeft over de milieukenmerken van verschillende typen bedrijven. In de lijst is op basis van vier factoren (geluid, geur, stof en gevaar) een indicatie gegeven van de afstand tussen bedrijven en hindergevoelige functies (zoals woningen) waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden.

In de VNG-handreiking worden twee omgevingstypen onderscheiden, namelijk ‘rustige woonwijk’/‘rustig buitengebied’ en ‘gemengd gebied’. De indicatieve afstanden uit de bedrijvenlijst zijn de afstanden die moeten worden aangehouden tot de gevels van woningen in een ‘rustige woonwijk’. Voor woningen in een ‘gemengd gebied’ mag deze afstand worden gecorrigeerd en kan de indicatieve afstand met één trede worden verlaagd. De indicatieve afstanden uit de VNG-handreiking geven een indicatie van de aan te houden afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. De (milieu)wetgeving blijft echter leidend. In de praktijk doen zich bijvoorbeeld ook (historisch gegroeide) situaties voor, waarbij ‘te zware’ bedrijvigheid op korte afstand van woningen is gesitueerd. In die gevallen worden de bedrijfsactiviteiten ingeperkt door de milieuregelgeving, waardoor ter plaatse van nabijgelegen woningen toch sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Beoordeling

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijvenbestemmingen aanwezig. Aan de overzijde van de weg is een perceel met een horecabestemming aanwezig en op enige afstand van het plangebied zijn diverse percelen voorzien van een centrumbestemming. Vanwege de ligging van het plangebied aan een drukke doorgaande weg waar sprake is van een sterke functiemenging kan worden uitgegaan van het omgevingstype 'gemengd gebied' voor de toetsing aan de richtafstanden.

Binnen de horecabestemming zijn bedrijven toegestaan waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor consumptie ter plaatse worden verstrekt en/of waar bedrijfsmatig logies wordt verstrekt. Hierbij moet worden gedacht aan een broodjeszaak, een cafetaria, een lunchroom, een ijssalon, een tearoom, een bistro, een café/restaurant, zalencentrum of een hotel/pension. Ingevolge de VNG-handreiking geldt de grootste afstand voor een (muziek)café. In een gemengd gebied geldt een richtafstand van 10 meter. De afstand van het nieuwe appartementengebouw tot het betreffende perceel is ruim 30 meter waarmee deze functies geen invloed op elkaar hebben. Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat bij de woningen en de nieuwe woningen vormen geen belemmering voor het horecabedrijf.

De toegestane functies binnen de centrumbestemmingen beperken zich in de directe omgeving van het plangebied tot detailhandel en dienstverlening. De percelen met een centrumbestemming liggen op grotere afstand dan het horecaperceel. Voor de vestiging van deze functies geldt in een gemengd gebied geen richtafstand. Zij zijn toegestaan direct naast een woonperceel.
In het winkelcentrum zijn naast detailhandel en dienstverlening ook horecabedrijven toegestaan. De afstand tot de centrumbestemming voor het winkelcentrum is ruim 42 meter en is daarmee ook niet van invloed op het woon- en leefklimaat bij de nieuwe woningen.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering levert geen belemmeringen op voor het bestemmingsplan.

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over de risico's voor mens en milieu bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Risico is de kans dat een potentieel gevaar resulteert in een daadwerkelijk incident en de ernst van het letsel of de schade die dit tot gevolg heeft. Het is daarbij gedefinieerd als 'de kans op overlijden' voor personen.

De aanwezige risico's kunnen ingedeeld worden naar brontype. De relevante typen zijn: bedrijven, vervoer van gevaarlijke stoffen (Basisnet: spoor, weg en water) en kabels en (buis)leidingen.

Het algemene Rijksbeleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege:

• het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen door bedrijven (inrichtingen);
• het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, waterwegen, spoorwegen en buisleidingen);
• het gebruik van luchthavens.

Dat gebeurt o.a. door te voorkomen dat te dicht bij kwetsbare bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen moet getoetst worden aan het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

Beoordeling

Het plangebied is niet gelegen binnen een invloedsgebied van een risicobron.

Conclusie

Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde woningbouwontwikkeling.

4.7 Water

In januari 2023 is door Econsultancy een watertoets opgesteld. In de rapportage van de watertoets (zie bijlage 3) is beschreven op welke wijze rekening is gehouden met de waterhuishoudkundige aspecten en het beleid van de waterbeheerders (waterschap Rivierenland en de gemeente Heumen). Uitgangspunt is dat met de vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan geen slechtere waterhuishoudkundige situatie ontstaat dan in het bestaande beleid is vastgelegd.

Beoordeling

Het gemeentelijk (hemel)waterbeleid is onder meer vastgelegd in het Verbreed gemeentelijk rioleringsplan 2018 - 2022. Voor alle nieuwbouwplannen binnen de gemeente geldt dat het regenwater niet meer op het vuilwaterriool mag worden aangesloten.

De gemeente conformeert zich aan het beleid van het waterschap. De eis vanuit het waterschap voor solitaire infiltratiesystemen (dus zonder overloop op een sloot) dienen minimaal 66,4 mm per m² verhard oppervlak te kunnen bergen.

In de toekomstige situatie wordt binnen het plangebied een oppervlakte van maximaal 1.175 m² verhard. De waterbergingsopgave bedraagt hiervoor 78 m3.

Conclusie

Door te voorzien in een compensatieopgave van 66,4 m3 per 1.000 m² verharding wordt water bij de verdere planuitwerking expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing genomen en wordt hemelwater op een duurzame wijze verwerkt.

De hemelwaterafvoer wordt gerealiseerd middels een betonnen infiltratiesysteem. Het opgevangen hemelwater wordt getransporteerd middels infiltratiebuizen naar infiltratieschachten waarbij de hoogte is afgestemd op het aanwezige debiet, de grondwaterstand en het aantal schachten en lengte van de infiltratiebuizen.

Hiermee wordt voldaan aan het beleid van het waterschap en de gemeente.

4.8 Natuur

De Wet natuurbescherming regelt de bescherming van natuurgebieden die uniek zijn voor Nederland en Europa, de bescherming van planten en dieren en van bossen en andere houtopstanden. Goed natuurbeleid zorgt voor het behouden, ontwikkelen en verbinden van de natuur maar ook dat economisch ontwikkelen mogelijk is. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de actuele natuurwetgeving.

Soortenbescherming

Door Econsultancy is een quickscan beschermde natuur uitgevoerd. De rapportage van deze quickscan is als bijlage 4 opgenomen. De quickscan flora en fauna heeft tot doel in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn, die volgens de Wet natuurbescherming een beschermde status hebben en die mogelijk negatieve invloed kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep. Tevens is beoordeeld of de voorgenomen ontwikkeling invloed kan hebben op Natura 2000 gebieden, houtopstanden die middels de Wet natuurbescherming zijn beschermd, of op gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland.

De quickscan heeft uitgewezen dat de nu aanwezige bebouwing geschikte nestlocaties voor de huismus en de gierzwaluw biedt. Deze nesten zijn ook beschermd op het moment dat ze niet voor de voortplanting in gebruik zijn.

De bebouwing/beplanting kan nestgelegenheid bieden aan broedvogelsoorten zoals merel, roodborst, winterkoning, kauw en houtduif. De nesten van deze soorten zijn alleen beschermd op het moment dat ze als zodanig in gebruik zijn. Overtredingen van verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming zijn te voorkomen door werkzaamheden uit te voeren buiten het broedseizoen van aanwezige broedvogels (globaal 15 maart tot 15 juli). Als het niet mogelijk is om buiten het broedseizoen te werken, kunnen voorbereidende maatregelen worden getroffen om de ingreeplocatie voorafgaand aan het broedseizoen ongeschikt te maken voor vogels om er te broeden.

De bebouwing is geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen, vanwege de aanwezigheid van geschikte openingen, kieren en spleten waar gebouwbewonende vleermuizen gebruik van kunnen maken. De bebouwing is geschikt als verblijfplaats voor gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger meervleermuis. Mogelijk dat de zolder van het pand tevens geschikt is als verblijfplaats voor een vleermuissoort als de gewone grootoorvleermuis.
De aanwezige bomen binnen het plangebied zijn onderzocht op holtes, spleten en loshangend schors, die kunnen dienen als potentiële vaste rust- of voortplantingsplaats voor boombewonende vleermuizen. Er zijn geen geschikte verblijfplaatsen voor boombewonende vleermuissoorten aangetroffen op of in de directe omgeving van de onderzoekslocatie.

Daarnaast is het niet uitgesloten dat de bebouwing in gebruik is door steenmarter als vaste rust- of voortplantingsplaats.

Aanvullend soortonderzoek

Door ecologische adviesbureau De Slijpkruik is een aanvullend onderzoek uitgevoerd naar huismus, gierzwaluw, steenmarter en vleermuizen. De rapportage van dit onderzoek is opgenomen als bijlage 5.

Tijdens het huismusonderzoek zijn geen nestplaatsen van huismus in het pand vastgesteld. Sloopwerkzaamheden aan het pand leiden niet tot overtreding van de verbodsbepalingen ten aanzien van huismus. Tijdens de inventarisaties zijn ook geen laagvliegende gierzwaluwen in de omgeving van het plangebied waargenomen. Gezien het ontbreken van waarnemingen binnen het plangebied tijdens de inventarisatierondes is het uitgesloten dat gierzwaluwen in het te slopen pand nestelen.

Ook heeft het onderzoek uitgewezen dat de aanwezigheid van steenmarter in het pand is uitgesloten.

In het plangebied zijn drie vleermuissoorten aangetroffen. Het plangebied wordt in geringe mate gebruikt als niet-essentieel foerageergebied. Van een vaste vliegroute is in en rondom het plangebied geen sprake. De voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied leiden niet tot verstoring/vernieling van beschermde zomer-, kraam- of paarverblijfplaatsen van vleermuizen.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet binnen de grenzen van een gebied dat is aangewezen als Natura 2000-gebied. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, Sint Jansberg, bevindt zich op circa 6 kilometer afstand ten zuidoosten van het plangebied. Externe effecten als gevolg van licht, trilling en geluid door de voorgenomen plannen op de onderzoekslocatie zijn, gezien de afstand tot de meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden niet te verwachten. Externe effecten als gevolg van een toename van stikstofdepositie zijn op voorhand niet uit te sluiten.

Om deze reden is in februari 2023 door Econsultancy een berekening van de stikstofdepositie uitgevoerd. Hieruit blijkt dat het projecteffect ten gevolge van de gebruiksfase op de omliggende Natura 2000-gebieden kleiner dan of gelijk is aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijke projecteffect zal het plan tijdens het toekomstig gebruik niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgen en kunnen negatieve effecten worden uitgesloten.

Het onderzoek naar stikstofdepositie is onderdeel van de rapportage van de quickscan zoals opgenomen als bijlage 4.

Ook maakt het plangebied geen deel uit van het Natuurnetwerk (zie bijgaande afbeelding). Het plangebied ligt ook niet in de nabijheid van een gebied, behorend tot het Natuurnetwerk Nederland. De meest nabijgelegen gebieden bevinden zich circa 745 meter ten oosten en ten westen van het plangebied. Door de voorgenomen plannen op de onderzoeklocatie in combinatie met de afstand, zullen de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk niet worden aangetast. Vervolgonderzoek in het kader van het Natuurnetwerk wordt niet noodzakelijk geacht.

Ligging van het plangebied ten opzichte van het Natuurnetwerk

Conclusie  

Op basis van de uitgevoerde quickscan en het aanvullend soortonderzoek kan worden geconcludeerd dat geen sprake is van overtreding van de Wet natuurbescherming.

Ook hebben de voorgenomen werkzaamheden binnen het plangebied geen gevolgen voor beschermde natuurgebieden.

4.9 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied liggen geen leidingen waarvoor een planologische bescherming (regeling in het bestemmingsplan) nodig is.

4.10 Verkeer en parkeren

4.10.1 Verkeer

Ontsluiting

Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Kloosterhof. De trappenhuizen en bergingen zijn vanaf die zijde te betreden.

Verkeersgeneratie

Met het toevoegen van woningen neemt het aantal verkeersbewegingen toe. De CROW-publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren en verkeersgeneratie bevat hiervoor kengetallen, afgestemd op het type woning en de locatie van de nieuwe woningen.
Het plangebied ligt in de stedelijke zone ‘schil centrum’. Uitgaande van een verkeersgeneratie van dure koopwoningen en de maximale bandbreedte genereert het plan maximaal 216 verkeersbewegingen per weekdag (zie uitgangspunten voor het stikstofonderzoek in par. 7.1.1.2.2 van bijlage 4).

De inrichting van de Rijksweg en omliggende wegen is zodanig dat zij deze beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen kunnen verwerken. De toename is dan ook niet van invloed op de verkeersveiligheid op de wegen in de directe omgeving van het plangebied.

De daadwerkelijke verkeersgeneratie zal lager zijn omdat een ander type woning wordt gebouwd en vanaf de Rijksweg geen sprake is van een concentratie van verkeersbewegingen op één van de aangrenzende woonstraten door de wijze waarop wordt voorzien in de parkeerbehoefte.

4.10.2 Parkeren

Om te bepalen hoeveel parkeerplaatsen moeten worden aangelegd, hanteert de gemeente de parkeerkencijfers, zoals opgenomen in de CROW-publicatie 381. Het plangebied ligt in de stedelijke zone 'weinig stedelijk - centrum. Voor goedkope huurappartementen geldt een parkeernorm van 0,68 per appartement voor bewoners en van 0,3 voor bezoekers per appartement. Voor sociale huur geldt een extra reductie. Deze doelgroep heeft een lager personenautobezit per huishouden. De correctiefactor voor deze doelgroep is conform CBS: 0,72. Dit betekent dat de parkeernorm voor bewoners van een appartement in de sociale huursector voor (0,72 x 0,68) 0,49 bedraagt per appartement. Het bezoekersdeel bedraagt wel 0,3 per appartement.

Beoordeling

Met een parkeernorm van 0,49 voor bewoners en 0,3 voor bezoekers per woning ontstaat door nieuwbouw van 28 appartementen een theoretische parkeerbehoefte van 23 parkeerplaatsen.

Primair is het uitgangspunt dat bij nieuwbouw parkeergelegenheid op eigen terrein moet worden aangelegd. Het is echter niet mogelijk om dit aantal op het eigen perceel aan te leggen.

Bewoners komen in aanmerking voor een ontheffing op de maximale parkeerduur die in de parkeerschijfzone op de Kloosterhof van kracht is. Conform de "beleidsregels voor het verlenen van ontheffing van het verplichte gebruik van een parkeerschijf in de parkeerschijfzone in Malden" komen alleen bewoners die in bezit zijn van een auto in aanmerking voor maximaal één ontheffing per adres. In 2018 is een parkeeronderzoek uitgevoerd in het centrum van Malden (zie bijlage 6). In dat onderzoek is onderzocht wat de bezettingsgraad is van de parkeerterreinen in het centrum van Malden. Op de Kloosterhof is de parkeerdruk het hoogste op zaterdagmiddag. Van de 93 beschikbare parkeerplaatsen zijn er op dat moment 33 parkeerplaatsen in gebruik, een percentage van 35%. De CROW geeft aan dat bij een bezettingsgraad van meer dan 85% een parkeerterrein of straat als vol wordt ervaren en er zoekverkeer ontstaat, hetgeen ten koste kan gaan van de verkeersveiligheid.

De nieuw te bouwen appartementen generen op het maatgevende moment (zaterdagmiddag) niet de maximale parkeervraag. Op basis van aanwezigheidspercentages van het CROW blijkt dat het plan op het maatgevende moment (zaterdagmiddag) voor een toename zorgt van 14 voertuigen, waarvan er 5 zijn aan te merken als bezoekers en 9 als bewoner. Uitgaande van 8 extra te realiseren parkeerplaatsen (na herinrichting) en 14 extra parkerende voertuigen op de Kloosterhof wordt de verwachtte parkeerdruk op het maatgevende moment 47% (47 voertuigen/101 parkeerplaatsen). Het plan leidt daardoor niet tot een onacceptabele parkeerdruk op de openbare ruimte en voldoet voor het aspect Parkeren.

4.11 (Vormvrije) m.e.r.-beoordeling

De nationale m.e.r.-regelgeving is een uitvloeisel van een tweetal Europese richtlijnen: de m.e.r.-richtlijn en de smb-richtlijn (Strategische milieubeoordeling). De implementatie van deze Europese richtlijnen is aan te treffen in:

• paragraaf 2.2, hoofdstuk 7 en paragraaf 14.2 van de Wet milieubeheer;
• het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.).
  

Deze wetgeving tezamen bepaalt of voor een project of plan een Milieueffectrapport (m.e.r.) moet worden opgesteld. Daarbij is het allereerst van belang te kijken of in de betreffende ontwikkeling een activiteit is opgenomen als genoemd in de bijlage van het Besluit m.e.r.

In de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat er voor categorieën uit bijlage C direct sprake is van een m.e.r.-plicht, wanneer de activiteiten de genoemde drempelwaarden overstijgen. Bij projecten met een programma boven de drempelwaarden in bijlage D moet eerst worden beoordeeld of er een m.e.r. noodzakelijk is. Dat geldt ook voor projecten die vallen onder een categorie in bijlage D, met een programma onder de drempelwaarde, al is de omvang en opbouw van een dergelijke beoordeling bij die laatste gevallen vormvrij. Voor projecten die vallen onder bijlage D is dus pas na het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling duidelijk of er een MER moet worden opgesteld.

Beoordeling

De nieuwbouw van 28 appartementen, kan worden gekwalificeerd als "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen", zoals bedoeld in onderdeel D.11.2 van bijlage van het Besluit m.e.r. Bij die activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.
  

Het project valt ruimschoots onder de gestelde drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet nagaan of er zodanige belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten dat er een m.e.r.-beoordeling of m.e.r. noodzakelijk is. Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen activiteit en de ligging van het plangebied in het centrum van Malden worden er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu verwacht.

Conclusie

De milieuaspecten zijn in dit hoofdstuk voldoende afgewogen. Er worden geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu verwacht. Het college heeft op 14 maart 2023 besloten dat, vanwege die beperkte omvang van het project, het opstellen van nadere m.e.r.-beoordeling niet noodzakelijk is.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan ‘Malden, Steenhuys’ bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen weergegeven, met eventueel daarbij behorende functieaanduidingen en bouwvlakken. In de regels zijn aan de bestemmingen en aanduidingen bouw- en gebruiksregels gekoppeld.

Het bestemmingsplan is opgesteld conform het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer gedetailleerd tot zeer globaal.

Met de opzet van de regels is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). In de planregels zijn regels opgenomen met betrekking tot het gebruik van de gronden en de toegestane bebouwing. De planregels zijn verdeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels met daarin de begripsbepalingen en de wijze van meten.
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels. In dit hoofdstuk is de op de verbeelding opgenomen bestemming geregeld.
• Hoofdstuk 3: Algemene regels, waaronder de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene aanduidingsregels en algemene afwijkingsregels.
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

5.2 De bestemmingen

In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

Groen

Voor de groene ruimte aan de zijde van de Rijksweg is de bestemming 'Groen' opgenomen.

De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor plantsoenen, groenstroken, (fiets)paden, uitritten, bermen, speelvoorzieningen en hondenuitlaatvoorzieningen. Daarnaast zijn binnen de gronden nutsvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Verkeer

Voor de overige gronden die worden overgedragen aan de gemeente en onderdeel worden van het openbaar gebied is de bestemming 'Verkeer' opgenomen.

De voor ‘Verkeer’ aangewezen gronden zijn primair bestemd voor verkeerdoeleinden en verblijfsgebied. Daarnaast zijn deze gronden mede bestemd voor bijbehorende bouwwerken, wegen en paden, groenvoorzieningen, afvalvoorzieningen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding.

Wonen

De huidige bestemming Maatschappelijk is gewijzigd in de bestemming ‘Wonen’ voor zover gronden in eigendom blijven bij Oosterpoort Wonen.

Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Er zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan, met een maximum aantal van 28. De toegestane goot- en bouwhoogte zijn aan de voorzijde 9 respectievelijk 13,5 meter. Aan de achterzijde wordt geen kap voorzien en mag de totale bouwhoogte niet meer dan 13,5 meter bedragen. Voor de entreegebouwen met lift en trappenhuizen aan weerszijden van het gebouw is een aanduiding opgenomen. Deze gebouwen mogen eveneens niet meer dan 13,5 meter hoog zijn.

Bijgebouwen en overkappingen mogen binnen het bouwvlak en achter het gebouw binnen de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd. De bouwhoogte mag niet meer dan 3 meter bedragen.

Aanvullend op de regels voor bijgebouwen, voor bouwwerken, geen gebouw zijnde, is een aparte regeling opgenomen voor ondergeschikte bouwdelen.

Aan huis gebonden beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten

Naast de woonfunctie is het onder voorwaarden toegestaan in een woning of een bijbehorend bijgebouw een aan huis gebonden beroeps- en bedrijfsmatige activiteit uit te oefenen. Belangrijkste voorwaarde is dat de woonfunctie in alle gevallen de hoofdfunctie binnen de bestemming blijft.

Verder moet worden voldaan aan de volgende vastgestelde regels:

• a. de woonfunctie blijft in overwegende mate gehandhaafd, waarbij:
  • 1. de woning moet blijven voldoen aan het Bouwbesluit en de bouwverordening;
  • 2. maximaal 40% van de vloeroppervlakte en de voor de woonfunctie bestemde bijgebouwen mogen worden gebruikt voor een aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit, met een maximum van 50 m²;
  • 3. het aantal te verhuren kamers mag niet meer bedragen dan 3;
• b. er geen detailhandel wordt uitgeoefend behoudens een beperkte verkoop in het klein van ter plaatse vervaardigde producten en direct in verband met de aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit;
• c. het gebruik geen ernstige hinder voor het woonmilieu oplevert en geen afbreuk doet aan het woonkarakter van de omgeving;
• d. er geen onevenredige verstoring plaatsvindt in de voorzieningenstructuur van de wijk of de kern;
• e. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de verkeersafwikkeling en de parkeerbalans;
• f. er zijn geen etalages, vitrines en lichtreclames zijn;
• g. er geen activiteiten plaatsvinden die vergunningplichtig of meldingsplichtig zijn krachtens de Wet milieubeheer;
• h. er geen bedrijfsmateriaal buiten op het perceel opgeslagen wordt;
• i. er gelijktijdig niet meer dan twee medewerkers aanwezig zijn.

Waarde - Archeologische verwachting

Met de inhoud van de archeologische bestemmingen is aangesloten bij het gemeentelijke beleid met betrekking tot de bescherming van archeologische waarden. Op grond van de archeologische beleidskaart van de gemeente, zijn gebieden gewaardeerd op hun archeologische (verwachtings)waarde. Via een dubbelbestemming worden archeologische waarden in het bestemmingsplan beschermd. Voor het plangebied geldt hoofdzakelijk een hoge archeologische verwachting (zie ook par. 4.2), waarvoor de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologische verwachting 1’ is opgenomen.

Voor de gronden met deze dubbelbestemming geldt dat bij bodemverstorende activiteiten vooraf archeologisch onderzoek moet worden verricht en afhankelijk van de uitkomsten hieruit, maatregelen moeten worden getroffen. Bij bodemverstoringen boven een oppervlakte van 200 m² en een diepte van 0,40 meter. Voor een klein deel van het plangebied (voor het bouwvlak) geldt een middelmatige verwachting (zie par. 4.2) waarbij voor de oppervlakte een ondergrens van 500 m² geldt. Hiervoor is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2' opgenomen.

In de planregels is een mogelijkheid opgenomen op grond waarvan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning kan verlenen voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Deze vergunning kan slechts worden verleend voor zover de archeologische waarde niet onevenredig worden aangetast, hetgeen moet blijken uit een rapport dat de aanvrager bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning dient te overleggen. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, teneinde de dubbelbestemming(en) te verwijderen als blijkt dat archeologische bescherming niet langer nodig is.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financieel

6.1.1 Exploitatie

Algemeen

Bij de voorbereiding van een nieuw ruimtelijk project dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het project. Onderdeel daarvan is een onderzoek naar de financiële haalbaar van het project.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening rust op de gemeende de verplichting tot het verhaal van kosten die tot de grondexploitatie behoren op basis van een exploitatieplan. De gemeente kan hiervan afzien in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen, of indien:

• het kostenverhaal anderszins is verzekerd;
• het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is; en
• het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels aan werken en werkzaamheden met betrekking tot bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen, inrichten van de openbare ruimte en uitvoerbaarheid niet noodzakelijk is.

Beoordeling

De gemeente is eigenaar van de gronden binnen het plangebied. Deze gronden worden (voor de gemeente) kostenneutraal overgenomen door Oosterpoort. De kosten voor de sloop, het bouwrijp maken en de bouw zijn voor rekening van Oosterpoort. Dit wordt vastgelegd in de overeenkomst die wordt gesloten bij de overdracht van de gronden.

6.1.2 Planschade

Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning kan ertoe leiden dat een belanghebbende zogenaamde planschade ondervindt. Daarbij kan het gaan om waardevermindering van een onroerende zaak (bijvoorbeeld een woning) of inkomensderving. Een deel van deze schade valt wettelijk gezien binnen het normaal maatschappelijk risico en is dus niet te verhalen. Voor de overige schade kan een tegemoetkoming worden aangevraagd bij het college van burgemeester en wethouders.

6.2 Maatschappelijk

6.2.1 Participatie

Sinds de aankoop van het Steenhuys in 2017, informeert de gemeente een groep van omwonenden en betrokken volgers over de ontwikkelingen bij het Steenhuys.

Eind september 2022 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden waar het laatste ontwerp voor het Steenhuys is getoond. Bewoners van Malden konden hierop reageren.
Daarnaast zijn er gesprekken gevoerd met de direct omwonenden: de buren, de gebruikers en eigenaren van het paramedisch centrum, de VVE van het Kapitor en het Erfgoedplatform. Bij de informatiebijeenkomsten zijn aan de aanwezigen aan hand van een aantal presentatieborden de plannen en ideeën voor locatie het Steenhuys toegelicht.

6.2.2 Vaststelling

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Malden, Steenhuys’ wordt op grond van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening zes weken ter visie gelegd. Gedurende de periode van tervisielegging bestaat voor een ieder de mogelijkheid om zienswijzen omtrent het ontwerpbestemmingsplan naar voren te brengen.